GRUNNLEGGENDE KUNNSKAP OM UTBYGGINGSAVTALER

GRUNNLEGGENDE KUNNSKAP OM UTBYGGINGSAVTALER

XXXXX XXXXXX

Kurs om utbyggingsavtaler 21.09.2016

KOMPETENT | ÅPEN | PÅLITELIG | SAMFUNNSENGASJERT

Bergen - regionhovedstad

Innhold

1. Innledning

2. Definisjon av utbyggingsavtale

3. Prinsippvedtak etter plan- og bygningsloven § 17-2

4. Nødvendighetskriteriet

5. Forholdsmessighet

6. Avtalemodeller

«Utbyggingsavtale» - den ultimate partykiller?

1. Innledning

Who to call?

Xxxx Xxxxxxxxx

Komplekse saker Mission impossible?

Til beste for byen/kommunen Olje eller sand i maskineriet?

Forhandlings- og avtalebasert utvikling (get used to it!)

Etaten løser et problem for utbygger

• Rekkefølgekrav krever opparbeidelse eller sikret opparbeidelse av infrastruktur før nybygging

• Løsning 1: Bygg infrastrukturen

• Løsning 2: Inngå utbyggingsavtale og betal en forholdsmessig andel.

• (Løsning 3: Dispensasjon fra rekkefølgekrav)

Egen etat for gjennomføring

• Planene «tas ned på jorden»

• (viktig å delta i planprosessen!)

• Utarbeider kostnadsoverslag

• Kostnader som del av planprosess ? (Eks: Mindemyren)

• Kostnadsfordeling privat/offentlig (Mindemyren – Wergeland - Sandlikrysset)

OMRÅDEPLAN MINDEMYREN

Omfattende rekkefølgekrav

1800 Kr/Kvm

550 000 kvm

Rekkefølgekrav og kostnader

• Beregning av kostnader, omfattende jobb

• Faktisk grunnlag for utbyggingsavtaler

• Bergen bystyre 2007:

•

«Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur»

Rekkefølgekrav Mindemyren

• 3.1 Infrastruktur som må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak.

• Areal regulert til følgende formål inngår i felles infrastruktur og må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 20 – 1, 1.ledd, a, b, d og j:

• Veg (2010)

• Kjøreveg (2011)

• Fortau (2012)

• Torg (2013)

• Gatetun (2014)

• Gang -/ sykkelveg (2015)

• Gangveg/gangareal/gågate (2016)

• Sykkelveg/-felt (2017)

• Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018)

• Annen veggrunn - Grøntareal (2019)

• Holdeplass/Plattform (2025)

• Kollektivnett (2060)

• Kollektivholdeplass (2073)

• Friområde (3040)

• Park (3050)

• Naturområde i sjø og vassdrag (6610) (NS2-NS13 kanal)

• Gangbro (bestemmelsesområde 8.2.5 og 8.2.8)

• Kombinerte formål for samferdsel eller tekniske infrastrukturtraséer (2800)

Xxxxxx Xxxxx Suitell (tilbygg) anleggsbidrag 6,6 mill kr Utbyggingsavtale juni 2013

Ferdig 2015

Anleggsbidrag 6,6 mill kr

Sandsliåsen 2013

Sandsliåsen 2013

Sandsliåsen 2015

Trikkesløyfeparken Minde

Trikkesløyfeparken = Ambrosia Tønnesens plass

• Spørsmål til innledningen?

2. Definisjon av utbyggingsavtale

En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger:

- om utbygging av et område

- som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet

- som gjelder gjennomføring av arealplan

- lovfestet i 2006

- sosial infrastruktur unntatt

Politisk forankring

PBL §17-2

Kommunestyret fatter prinsipielt vedtak om bruk av

utbyggingsavtaler. Skaper forutsigbarhet.

- generelt vedtak (som i Bergen), eller

- spesielt, tilknyttet konkrete utbyggingsprosjekt

KMD om sosial infrastruktur:

Forbudt:

–Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO

–Barnehager, både private og offentlige

–Bidrag til aldershjem og sykehjem.

–Bidrag til gymsal/idrettshall på skole

Lovlig:

–Idrettshall i kommunen

–Omsorgsboliger

–Teknisk infrastruktur

- Kan avtale oppfylle rekkefølgekrav, i stedet for opparbeidet anlegg?

Ja, forutsatt at det er sikkerhet for at kravene oppfylles.

Utforming av rekkefølgekrav

• Mulighet for deloppfyllelse? «Må-krav» gir mindre fleksibilitet.

• Innslagstidspunkt (Før IG eller brukstillatelse?)

- kan være viktig for likviditeten i prosjekt

(EKS: vei til 100 mill må bygges før byggeklare tomter)

• «sikret-krav» muliggjør deloppfyllelse. Typisk: Flere utbyggere, en enkelt klarer ikke kravene alene

Forhandlinger om rekkefølgekrav? Ikke pr i dag

Høringsuttalelser er det som gjelder

Avtale er frivillig

- Kommunen kan ikke kreve utbyggingsavtale for å gå videre med et planforslag eller byggesak

- U.a. er en mulighet i planbestemmelsene

- Utbygger må ha mulighet til realytelse

- U.a. et alternativ til å vente

25

Felles mål om gjennomføring!

Utbygger Kommune

Ønsker at reguleringsplanen skal realiseres! Minste motstands vei mot målet

Hva kan kommunen bidra med?

Etat for utbyggingsavtaler

Juridisk

Arkitekt

Teknisk

Prosjekt leder

Økonomi

Kommunens viktigste bidrag

• Samordning internt og eksternt

• Hjelp til å sette opp avtale

• Fleksibilitet

• Imøtekommenhet

• Byggherre for off. infrastruktur

• Forutsigbarhet for utbygger!

Mange farer på veien mot målet

3. Prinsippvedtak i Bergen kommune

- U.a. kan brukes for alle typer tiltak som loven tillater

- U.a. forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis

- Byggeområder skal selv bære alle kostnadene med teknisk og grønn infrastruktur

- Byrådet gis fullmakt til å inngå avtaler

(Vedtaket er innarbeidet i kommuneplanen – best. og retningslinjer)

4. Nødvendighetskriteriet

Plbl §17-3, En utbyggingsavtale kan gjelde:

● forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i

arealplan

● tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak

● tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag

32

Skjønnstema

Asplan Viak , evaluering for KRD 2009:

«Undersøkelsene viser at vurdering av nødvendighet og forholdsmessighet for tiltak i utbyggingsavtale etter § 64 b er det mest kompliserte området i avtaleforhandlingene, og der loven framheves som uklar»

Nødvendig = krav om:

• Saklig sammenheng:

- med gjennomføringen av planen

• - utbyggingen den direkte foranledning til behovet for ytelsen

• - relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens

innhold

• - ytelsen må tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen (eks: støyskjerming)

• - må fylle et behov i området

Nødvendighetskriteriet

• Må være nødvendig i forhold til formålet med planen.

• En faglig vurdering av nødvendig og hensiktsmessig standard.

• Nødvendig med gangbro eller tilstrekkelig med planovergang ?

Nygårdstangen – tunge rekkefølgekrav

Nygårdstangen (forts)

Store byplanmessige grep og kostbar infrastruktur ble i planforslaget fra 2012

tatt inn som rekkefølgekrav til et kvartal på ca 3 daa.

Nødvendigheten kan absolutt diskuteres, da kvartalet i seg selv ikke skaper behovet for den aktuelle gang/sykkelbro eller åpning av vannveien mot vestre Strømkai.

Eksempelet Møllendal

Advokat:

Den offentlige plassen er ikke nødvendig for å bygge ut feltet, skal tjene

allmenheten, ikke de aktuelle boligene.

Kommunen:

Tiltaket er foranlediget av utbyggingen. Det oppstår et behov for friareal.

Allmenningen vil komme boliger og næringseiendom innenfor planområdet til gode.

- en generell kvalitetsheving som er viktig for alle byggeprosjekt i området.

- ingen motsetning mellom at tiltaket er nødvendig for gjennomføring av planen, og at byens øvrige befolkning vil ha glede av tiltaket.

39

Møllendal, juli 2014

Møllendalsveien før og etter

5. Forholdsmessighet

• Siktemål å hindre avtalevilkår som legger for stort press

på økonomien i utbyggingsprosjekter.

Samtidig skal reglene være fleksible. Ulovfestede regler om myndighetsmisbruk. Utg pkt: Gjennomføring av arealplan

Forholdsmessighet (forts)

Påstander fra utbyggere:

- «hadde ikke noe valg»

- «prosjektet likevel i pluss» (tross tyngende vilkår)

- «ikke reelle forhandlinger»

- «ikke forholdsmessighet»

- «kommunen har all makt»

- «fremdriften må sikres»

- «avhengig av godt forhold til kommunen»

Forholdsmessighet (forts)

Asplan Viak:

2/3 av utbyggerne mener de har inngått avtaler som er urimelig tyngende, men har valgt å gå inn i avtalen av gjennomføringshensyn, og fordi bidragene ligger innenfor det prosjektøkonomien tåler.

80% mener likevel at avtalene er et nyttig virkemiddel for gjennomføring av plan.

Forholdsmessighet(forts)

• «Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.»

Det skilles mellom:

- kommunens bidrag til gjennomføring av planen

og

- forpliktelser etter avtalen

Forholdsmessighet(forts)

• Kommunens bidrag til gjennomføring (balanseaspektet):

•

Kommunens egen aktivitet kan øke rommet for utbyggers ytelser. Der kommunens rolle kun er å vedta planen, vil adgangen til å stille tyngende vilkår (til utbygger) bli mindre.

Kommunens bidrag, eksempel

Møllendal:

1. Byggherreansvar.

2. Felles grønnstruktur plassert på kommunens

eiendom (21 daa).

3. Bidrar økonomisk på lik linje.

4. Forskuttering av utgifter til Møllendalsveien.

5. Økonomisk risiko, faste avtalebeløp uten etteroppgjør.

Eksempelet Møllendal

• Handlingsrommet for hva som kan pålegges utbyggerne øker betraktelig.

Forholdsmessigheten må vurderes på denne bakgrunn. Tidsbesparende for utbyggerne at kommunen inntar en aktiv rolle

• Xxxxxxxxx bidrag skal vurderes i forhold til det utbyggingen påfører

omgivelsene, samt kommunens bidrag.

Utbyggers prosjektøkonomi er ikke et vurderingstema.

Ubalanserte avtaler kan på sikt svekke utb avt som gjennomføringsverktøy.

Byutvikling, jus og rettferdighet

«Plan- og bygningsloven er ikke laget for å være rettferdig, den er laget for å gi gode samfunnsmessige resultater»

Tankekors!

(Masteroppgave av Xxxx Xxxxx, NMBU, Ås)

6. Avtalemodeller

• 1. Utbyggingsavtale med anleggsbidrag – kommunen er byggherre,

utbygger betaler ikke mva

Mest vanlige avtale i Bergen

• 2. Justeringsavtale – Utbygger er byggherre fullt ut. Kommunen overtar

anleggene vederlagsfritt. Utbygger får refundert mva over en 10-års periode

3. Anleggsbidragsmodell- »Valdresmodellen»

- Utbygger gjennomfører arbeidene på vegne av kommunen, kommunen er formell byggherre. Utbygger betaler ikke mva

- At utbygger opptrer på vegne av kommunen reiser en del juridiske problemstillinger som er kompliserende (lov om off.anskaffelser, byggherreforskrift/HMS m.m.)

Forholdet til OPS

• - Avtaleform som kan være hensiktsmessig for å gjennomføre kommunale tiltak. Alternativ til utbyggingsavtale. Privatrettslig avtale.

- Privat finansiering, investering og drift av tiltak. Kommunen

er bruker og leietaker.

- Kan evt. supplere en utbyggingsavtale.

Begrunnelse for valg av modell nr 1 - Bergen

- Etat for utbyggingsavtaler er rigget for å ta byggherreansvar. Bred fagsammensetning og kompetanse, relevant erfaring.

- Kommunen tar ansvaret for infrastrukturen

- Samordningshensyn, internt og eksternt.

- Nærhet til prosjektene

PBL: Antagelig vår viktigste

miljøforvaltningslov ! (3500 boliger i Vårheia?)

Husk det i tunge stunder!

Etat for utbyggingsavtaler - hjemmeside

• xxx.xxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxx-xxx-xxxxxxxxxxxxxxxxx