UTBYGGINGSAVTALE
for
Holt Park i Frogn kommune
1. PARTER
Denne avtalen gjelder mellom | ||
Frogn kommune (Kommunen) Xxx.xx. 963 999 089 | OG | Holt Park Holding KS (Utbygger) Xxx.xx. 899 511 182 |
Postboks 10 1441 Drøbak | c/x Xxxxx Prosjekt AS Postboks 358 1326 LYSAKER | |
1.1. Kontaktpersoner | ||
Partene har oppnevnt en kontaktperson som skal være ansvarlig for all kommunikasjon mellom partene vedrørende denne avtale inntil annet blir skriftlig meddelt.
Kontaktpersonene er:
For Frogn kommune: For Utbygger:
Navn/tittel: Xxx Xxxxx, Enhetsleder TDF Navn/tittel: Xxxxxx Xxxxxxxx
Adresse: Xxxxxxxxxxx 0, 1441 Drøbak Adresse: Xxxxxxxx 0000 Xxxx, 0000 Xxxx
Telefon:48272495 Telefon: 000 00 000
Epost: xxx.xxxxx@xxxxx.xxxxxxx.xx Epost: Xxxxxx.xxxxxxxx@xxxxxxxxx.xx
2. BAKGRUNN OG FORMÅL
Bakgrunnen for denne avtalen er vedtatte reguleringsplaner, henholdsvis reguleringsplan for Holt Park, vedtatt 13. desember 2010, Plan nr. 062-0100 (2010-planen) og detaljreguleringsplan for Holt Park, vedtatt 25. februar 2013, Plan nr. 062-0101 (Detaljreguleringsplanen). Utbygger, og utbyggers datterselskaper, skal gjennomføre utbygging i planområdet og utbyggingsområdet.
Utbyggers utbyggingsområde omtales i det følgende som Holt Park.
Denne avtalen kommer i tillegg til de krav og bestemmelser som er stilt i ovennevnte reguleringsplaner. Avtalen innebærer ikke godkjenning av tiltak. Utbyggingen skal følge godkjente planer og byggesaksprosess i henhold til plan- og bygningsloven.
Formålet med utbyggingsavtalen er:
• å utfylle og supplere de krav og bestemmelser som er stilt i reguleringsplanene samt tydeliggjøre partenes rettigheter og plikter forbundet med gjennomføring av rekkefølgebestemmelsene i ovennevnte reguleringsplaner (både 2010 – planen og detaljreguleringsplanen).
• Utforme anlegg og infrastruktur med kvalitet i henhold til gjeldende regulering.
• Tilrettelegge for eventuelt momsfradrag og/ eller momskompensasjon knyttet til offentlig infrastruktur.
• Regulere overtakelse, eierskap samt drift/vedlikehold av teknisk og grønn infrastruktur.
3. STEDLIG OG SAKLIG VIRKEOMRÅDE
Utbyggingsavtalen vil i hovedsak gjelde opparbeiding av tekniske anlegg og infrastruktur i tilknytning til oppføring av industribygg, og gjelder prosjekt på følgende eiendommer: gnr.62/bnr.48, Holtbråten 145 og gnr.33/bnr.23. Utbyggingsavtalen har tilknytning til reguleringsplanene nevnt under punkt 2.
Plankart med tilhørende planbestemmelser for begge reguleringsplaner følger som vedlegg 1 og vedlegg 2 til denne avtalen.
Oversiktskart som viser området hvor VA-ledninger skal ligge og hvilke eiendommer det berører, følger som vedlegg 3 til denne avtalen.
Før utbygging finner sted, skal usikre grensepunkter som avgrenser reguleringsområdet måles opp for utbyggers kostnad.
Utskrift av grunnboken for ovennevnte eiendommer, som bekrefter hjemmelsforholdet til eiendommene, er vedlagt denne avtale som vedlegg 4.
4. AVTALENS VARIGHET
Avtalen varer frem til partenes forpliktelser er oppfylt, men ikke lenger enn til 2035.
5. UTBYGGERS PLIKTER
5.1. Planarbeid og prosjektering
Utbygger er ansvarlig for at all planlegging, prosjektering og utførelse av bygninger, samt teknisk og grønn infrastruktur er i henhold til gjeldende lover, forskrifter, reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser, normer, retningslinjer og vedtak som gjelder for Frogn kommune.
Utbygger plikter for øvrig å sette seg inn i og etterleve nye kommunale forskrifter, normer og retningslinjer, eventuelt endringer i disse som er gjeldende ved søknad etter plan- og bygningsloven. Ved motstrid mellom kommunale normer/retningslinjer og reguleringsbestemmelser gjelder reguleringsbestemmelsene.
Det skal utarbeides tekniske planer for:
• Gangbro
• VA-anlegg
Tekniske planer skal være forelagt kommunen for kontroll med tilstrekkelig frist for kommunen med å komme med sine merknader før igangsettingstillatelse. Utarbeidelse av samtlige planer og anlegg er utbyggers ansvar og skal gjøres for utbyggers kostnad.
I tillegg til ovennevnte planer, utarbeides det øvrige tekniske planer i forbindelse med ordinær byggesaksbehandling i henhold til plan- og bygningsloven.
5.2. Opparbeidelse av fylkesveg 78 (ny fylkesvei 1392).
Utbygger skal opparbeide og bekoste fylkesveganlegget med tilhørende gang- og sykkelveg i henhold til godkjent vegplan og avtale med regionale vegmyndigheter.
Ved inngåelse av gjennomføringsavtale med fylkeskommunale vegmyndigheter som sikrer gjennomføringen av tiltaket i henhold til godkjent vegplan, kan det søkes om tillatelse og dispensasjon for å sette i gang arbeider med bygninger i hele planområdet, selv om fylkesveganlegget ikke er ferdigstilt. Hvorvidt det vil bli gitt dispensasjon eller byggetillatelse ved den enkelte søknad, kan ikke forskutteres i denne avtalen.
5.3. Gangbro over fylkesveg 78 (FV 1392).
Utbygger skal opparbeide og bekoste gangbro over fylkesveg 78 som godkjent av Statens Vegvesen
/ Vegdirektoratet og i tråd med plan og til enhver tid gjeldende håndbøker.
Gangbroen skal overtas av kommunen vederlagsfritt ved ferdigstillelse i henhold til dette punkt, hvoretter kommunen også overtar ansvaret for drift og vedlikehold av broen, jf. brev fra Statens Vegvesen av 02.10.2019, vedlegg 6 til denne avtale. Utbygger skal sikre Kommunen rettigheter til å ha broen evigvarende og vederlagsfritt stående før overtakelse. Utbygger skal innkalle kommunen til overtakelsesforretning senest 14 dager før forretningen avholdes, der kommunen plikter å møte. For overtagelsen gjelder prinsippene i NS 8407.
5.4. Etablering av turveier
Utbygger skal opparbeide og bekoste en turveg gjennom reguleringsområdet i trasé regulert for turveg i Detaljreguleringsplan. Turvegen skal opparbeides i 3 meter bredde med et dekke av grus. Turvegen skal være åpen og tilgjengelig for allmenn fri ferdsel.
Utbygger skal sørge for at den nye turvegen innenfor reguleringsområdet tilknyttes turvegnettet utenfor planområdet, som skissert på vedlagte kartutsnitt, se vedlegg 7. I tillegg må Xxxxxxxx sørge for å sikre nødvendige tillatelser/rettigheter i grunnen for dette arbeidet. Opparbeidelsen skal gjøres i samarbeid med DFI ski/Frogn Friluftsforum og etter tillatelse/avtale med grunneier.
Utbygger skal sikre en midlertidig turveg/stiforbindelse gjennom planområdet i anleggsperioden frem til turvegen er opparbeidet i henhold til dette punkt. Intern turveg innenfor planområdet og tilknyttet turvegområdet utenfor planen, skal i sin helhet være opparbeidet før det gis midlertidig
brukstillatelse eller ferdigattest for bygg i Holt Park. Dette gjelder bygninger som er omfattet av detaljreguleringen, HN1-HN4.
5.5. Opparbeidelse av park/grøntanlegg
Dersom terreng og vegetasjon innenfor hensynssone H_540 1 til 4 er gått tapt ved opparbeidelse av tomt, vei eller teknisk anlegg, skal Utbygger opparbeide det grøntanlegg som grenser til den enkelte tomt i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til bebyggelsen på tomta. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse i vinterhalvåret skal park/grøntanlegg være ferdig opparbeidet innen 15. august i påfølgende vekstsesong.
5.6. Tekniske anlegg - kommunalt vann- og avløpsanlegg
Utbygger skal etablere vann- og avløpsanlegg fra Frogn Videregående skole (kum nr.5253), under E134, forbi Måna Nord og opp til Holt Park. Traseen skal fra Måna Nord gå i samme trase som ny fylkesvei 78 (fylkesvei 1392). Samarbeid og kostnadsfordeling mellom Måna Nord og Holt Park reguleres i en privatrettslig avtale mellom utbygger og Frogn Næringspark AS. Eventuelle endringer i trase og tekniske installasjoner skal være omforent og avklart med ansvarlig enhet i Frogn kommune før de besluttes.
Det forutsettes at Kommunen er deltakende i hele prosessen ved befaringer, byggemøter etc. for å sikre at VA- anlegget opparbeides i henhold til VA-normen i Frogn kommune.
Før anlegget overtas, krever kommunen prøveperiode i henhold til norm for avløpspumpestasjoner i Frogn kommune. Anlegget skal overtas av Kommunen vederlagsfritt ved ferdigstillelse i henhold til første avsnitt i dette punkt og under forutsetning av at ferdigattest er gitt. I tillegg må krav til sluttdokumentasjon som stilles i VA-normen til Frogn kommune, punkt 3.9 være oppfylt.
Kommunen overtar deretter ansvaret for drift og vedlikehold. Utbygger skal innkalle Kommunen til overtakelsesforretning senest 14 dager før forretningen avholdes, der Kommunen plikter å møte. For overtagelsen gjelder prinsippene i NS 8407.
Kommunen ønsker å knytte avløpsledningsanlegget i Skydsrudfeltet til pumpestasjon nr 1 ved kumgruppe V1, V1B og S1 i Holt Park, og å videreføre xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx x Xxxx Park til Skydsrudfeltet for dekning av fremtidig behov. Ansvar og kostnader for erverv av rettigheter, prosjektering, bygging av slike tiltak påhviler Kommunen. Gjennomføring av disse tiltakene innenfor Holt Park må avtales nærmere med Utbygger.
5.7. Krav til vann/slokkevann
Ansvarlig prosjekterende må skaffe informasjon om slokkevannsforsyningen som grunnlag for prosjekteringen.
I forhold til slokkevann har sentral brannvernmyndighet satt 50 lps som en preakseptert ytelse.
Det er eier sitt ansvar å skaffe nok vann for å ivareta brannsikkerheten. Kostnader med etablering av privat brannvannstank for tilfredsstillende slokkevann er eiers ansvar og kostnad. Slike anlegg inngår ikke i det VA-anlegget som kommunen skal overta. Kostnader til dette tiltaket inngår heller ikke i kommunes momsrefusjon.
5.8. Tilknytningsgebyr – vann og avløp
Utbygger/eier skal betale tilknytningsgebyr for tilkobling til kommunalt vann og avløpsanlegg i Holt Park. Utbyggers/eiers plikter følger av lokal forskrift og i henhold til vedtatt handlingsprogram i kommunen.
5.9. Grunnerverv og ekspropriasjon
Utbygger er selv ansvarlig for å erverve grunn, eller på annen måte sikre seg rettigheter til å gjennomføre tiltak på annen manns grunn innenfor planområdet. Utbygger skal også innhente de nødvendige rettigheter for fremføring av tekniske anlegg der utbyggingen berører private eiendommer utenfor Reguleringsplanenes avgrensning.
Kostnader i forbindelse med ekspropriasjon, innløsning og erstatning som følge av tiltakene bæres av Utbygger. Tilsvarende gjelder for kostnader til fradeling, sammenføyning, dokumentavgift, tinglysning og oppmåling av eiendom innenfor og utenfor planområdet
5.10. Sikring av rettigheter og tinglysning
Før kommunens overtakelse av de offentlige anlegg, skal Utbygger fremlegge tinglyst erklæring/avtale, som sikrer kommunen rett til å ha de offentlige anleggene evigvarende og vederlagsfritt liggende på annen manns grunn. Erklæringen/avtalen må også omfatte kommunens rett til å drifte og vedlikeholde anleggene.
6. KOMMUNEN SINE YTELSER
6.1. Merverdiavgift
Partene er enige om at det skal inngås avtale om overføring av justeringsrett og/eller -plikt for merverdiavgift for de kostnader Utbygger pådrar seg knyttet til de tiltak som omfattes av denne avtalen og som kommunen skal overta vederlagsfritt og ha drifts- og vedlikeholdsansvar for, jf. merverdiavgiftsloven § 9-3. Partene er videre enig om at Kommunen skal beholde 2,5 % av Utbyggers totalkostnader eks. mva. til disse tiltakene som kompensasjon for arbeidet med ordningen. Kompensasjonen er den samme uavhengig av hvilken justeringsmodell det inngås avtale om (justeringsplikt- og/eller justeringsrett). Utbygger har risikoen for eventuelle regelendringer som medfører at justeringsrett/plikt endres eller bortfaller. Nærmere regulering vil skje i egen avtale. Se vedlegg 5.
6.2. Etablering av turvei utenfor planområdet
Dersom etablering av turvei utenfor planområdet, jf. punkt 5.4, krever byggetillatelse etter plan og bygningsloven, vil Kommunen forestå søknadsprosessen.
6.3. Erverv av grunn og/eller rettigheter
Utbygger er ansvarlig for erverv av grunn og rettigheter fra berørte grunneiere, nødvendig for å gjennomføre sine forpliktelser etter punkt 5. Dersom det ikke oppnås enighet med de berørte grunneiere/rettighetshavere, til tross for rimelige og realistiske tilbud fra Utbyggers side, er Kommunen positive til å bistå med ekspropriasjon, dog begrenset til grunn og rettigheter som Kommunen skal overta drift og vedlikeholdsansvar for ved gjennomføring av avtalen.
Ekspropriasjonsvedtak må behandles og godkjennes av kommunestyret som egen sak og avgjørelse kan ikke forskutteres i denne avtale.
7. MISLIGHOLD
Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet.
Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves.
Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger, må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet.
8. SIKKERHET OG GARANTI
8.1. Ferdigstillelse av anlegg
Utbygger skal stille sikkerhet i form av bankgaranti for totalkostnadene ved ferdigstillelse av offentlig anlegg, som Kommunen skal overta drift og vedlikeholdsansvar for innenfor planområdet. Det skal ikke stilles særskilt sikkerhet overfor kommunen for ferdigstillelse av gangbroen, dersom det er stilt sikkerhet overfor fylkeskommunen som er dekkende.
Bankgarantien skal fremlegges ved tidspunkt for kommunens kontraktsignering og gjelde perioden fra byggestart til ferdigstillelse/overtakelse.
8.2. Reklamasjonstiden
Utbygger stiller sikkerhet for fem år, regnet fra overtagelsestidspunktet (reklamasjonstiden), i hht. reglene i norsk standard NS 8407 – alminnelige kontraktbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider.
Sikkerheten skal stilles i form av bankgaranti.
9. TINGLYSNING
Denne avtalen, eller de forpliktelser for Utbygger som følger av avtalen, skal tinglyses på de eiendommer som fremgår av punkt 3 første avsnitt. Kommunen besørger tinglysning av denne avtale ved behov og Utbygger betaler tinglysningsgebyr.
Etter skriftlig krav fra Xxxxxxxx forplikter Kommunen seg til å medvirke til sletting av avtalen eller utdrag av denne fra grunnboken når avtalen er oppfylt fra Utbyggers side, eller når avtalen i sin helhet er bortfalt.
10. TRANSPORT AV UTBYGGINGSAVTALEN
Enhver overdragelse, helt eller delvis av utbyggers rettigheter eller plikter etter denne avtalen skal godkjennes av kommunen før overføring finner sted. Kommunen kan ikke nekte slik godkjenning uten saklig grunn. Kommunen er kjent med at Utbygger og Utbyggers datterselskaper er under omorganisering og at det er aktuelt å transportere avtalen til selskapene som er hjemmelshavere til delområder i Holt Park etter at omorganiseringen er sluttført.
Ved transport av avtalen til selskapets datterselskaper, erklærer/garanterer morselskapet Holt Park Holding KS eller nytt AS- selskap, sikkerhet og skadesløsholdelse for eventuelle feil og mangler ved gjennomføring av de forpliktelser datterselskapene har etter avtalen, herunder gjennomføring av inngåtte avtaler om overføring av justeringsrett og/eller – plikt for merverdiavgift som er inngått mellom Utbyggers datterselskaper og Kommunen.
Når Xxxxxxxx overdrar hele eller deler av areal som skal bygges ut til en tredjepart, skal Xxxxxxxx også transportere avtalen til denne parten, så fremt Utbyggers forpliktelser etter denne avtalen ikke er oppfylt.
Overdrar Xxxxxxxx utbyggingen av området til andre, står Xxxxxxxx fremdeles ansvarlig for gjennomføringen av det som her er avtalefestet inntil det blir gjort kjent gjennom ny avtale at ny utbygger har overtatt alle plikter etter denne avtalen.
11. TVISTELØSNING
Dersom det skulle oppstå tvist mellom partene som har sitt utspring i avtalen, skal tvisten søkes løst ved forhandlinger. Fører forhandlinger ikke frem skal tvisten, med mindre partene blir enige om noe annet, avgjøres ved de ordinære domstoler. Follo tingrett er verneting for behandling av slike tvister mellom partene.
12. REFORHANDLING
Dersom de forutsetninger avtalen hviler på skulle endres vesentlig som følge av forhold som partene ikke kan lastes for eller ikke burde tatt høyde for, kan hver av partene kreve avtalen reforhandlet.
13. VEDTAK AV KOMEPETENT MYNDIGHET
Denne avtale skal behandles av Frogn kommunestyre.
Avtalen er først bindende for kommunen når Frogn kommunestyre har vedtatt den og avtalen er signert. Avtalen er bindende for utbygger fra tidspunktet for signering.
14. BORTFALL AV TIDLIGERE AVTALE
Ved signatur på denne avtale fra begge parter, bortfaller tidligere utbyggingsavtale datert 08.09.2008, endret ihht.vedtak, kommunestyret 07.09.2009.
15. VEDLEGG TIL DENNE AVTALEN
Vedlegg 1: Plankart og planbestemmelser, 2010-planen
Vedlegg 2: Plankart og planbestemmelser, Detaljreguleringsplanen Vedlegg 3: Oversiktskart over VA-anlegg
Vedlegg 4: Utskrift av grunnbok- hjemmelsforhold Vedlegg 5: Utkast til justeringsavtale m/vedlegg Vedlegg 6: Brev fra Statens Vegvesen av 02.10.2019
Vedlegg 7: Kartutsnitt over turvegnettet innenfor / utenfor planområdet
16. PARTENES UNDERSKRIFTER
Denne avtalen er utferdiget i to eksemplarer, hvor hver av partene beholder hvert sitt. [sted], [dato]
Xxxxxx X. Xxxxxxxxx Rådmann
Frogn kommune
Xxxxxx X. Xxxxxxxx Daglig leder
Holt Park Holding KS (Utbygger)