Forslag til utbyggingsavtale for Sennerudtoppen
Forslag til utbyggingsavtale for Sennerudtoppen
Utbyggingsavtale datert 22.12.2017 Vedtak av kommunestyret xx.xx.xx Plan-ID 260
1. Generelt
For denne avtalen gjelder de samme definisjoner som gis i plan- og bygningsloven (pbl) med forskrifter.
1.1 Avtaleparter
Avtalen er inngått mellom utbygger Sennerudtoppen Bolig AS xxx.xx. 918 026 118, og Sørum kommune xxx.xx. 942 645 295.
Sørum kommune vil heretter betegnes SK, og Sennerudtoppen Bolig AS som UB.
1.2 Avtalens formål
Avtalen fastlegger økonomisk ansvar, gjennomføring og tekniske krav for realisering av reguleringsplan med rekkefølgebestemmelser, ved utbygging iht. reguleringsplan for Sennerud toppen (vedtatt 22.11.17, sak 193 /17).
Inneholder denne utbyggingsavtalen bestemmelser som stri der mot gjeldende lover eller vedtatt reguleringsplan, vil alltid lovverket og reguleringsplanen gjelde.
1.3 Geografisk avgrensning
Avtalen gjelder ca. 5721 kvm, og består av eiendommene med gnr./bnr; 41/210, 41/211,41/212, 41/476, 41/477 og 41/293
1.4 Avtalens varighet
Avtalen skal vedtas i kommunestyret og tinglyses. Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes.
2. UBs ansvar
Prosjektet skal gjennomføres i samsvar med denne avtalen og etter de til enhver tid gjeldende regler som standard abonnementsvilkår for vann og avløp, Sørum kommunes VA -norm, vegnorm, veglysnorm og gravenorm. Der det ikke spesielt er angitt krav til utførelse eller kvalitet på materialer som benyttes, gjelder alminnelige kvalitetskrav og standarder for tilsvarende arbeider.
SK forutsetter for overtakelse av offentlig infrastruktur at UB har oppfylt kravene i avtalen.
2.1 Grunnerverv
UB forplikter seg til å forestå forhandlinger og erverv av nødvendig grunn, fradeling og kartforretning. UB skal også sørge for alle kostnader ved grunnerverv og eventuell ekspropriasjon.
Postboks 113, 1921
Sørumsand
Sentralbord: 63 82 53 00 Bankgiro: 1624 09 05004 xxx.xxxxx.xxxxxxx.xx
1921 Sørumsand Faksnr.: 63 82 64 44 Bankgiro skatt: 7855 05 02266 xxxxxxxxxx@xxxxx.xxxxxxx.xx
Direkte innvalg: 63 82 54 95 Xxx.xx. 942645295 MVA
2.2 Eierskap og ansvar for fellesområder
Alle uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal etter opparbeidelse overtas av tilhørende eiendommer.
UB skal sørge for opprettelsen av velforening eller annen juridisk enhet som skal være åpen for alle eiere innenfor planområdet, og som skal ivareta eierskap og drift av private fellesanlegg. Pliktig medlemskap skal tinglyses på eiendommen og framgå av kjøpekontrakt for boenhet eller næringsenhet. Vedtekter skal utarbeides og stiftelsesmøte avholdes.
2.3 Utførelse, overtakelse, driftsfase
Det skal inngås en infrastruktur-avtale (IS-avtale).
Kommunaltekniske anlegg fram til private tilknytningspunkter for vegarealer, vann-, avløps og overvannsledninger som er utført iht. avtalen og påfølgende IS-avtale, overtas av SK vederlagsfritt så snart arbeidene er avsluttet for hele utbyggingsområdet. Før det gis brukstillatelse for bygging av boliger skal anlegget være godkjent som driftsklart i SK. Det skal avholdes overtakelsesforretning når hele utbyggingen er ferdig.
Vedlikehold av framtidige kommunale anlegg må besørges av UB i anleggstiden, inntil overtakelsesforretning for kommunal overtakelse foreligger. Eventuelle avvik fra dette, om midlertidig drift, kan fastsettes i IS-avtalen.
UB skal i en periode på 5 år etter overtakelse, uten omkostninger for kommunen, rette feil og utbedre skader som skyldes feil utførelse av kommunaltekniske anlegg.
2.4 Offentlige trafikkområder
UB skal bekoste prosjektering og utbygging av alle veger og fortau innenfor reguleringsplanen.
UB skal dokumentere tilstanden på vegene som berøres av arbeidet, før arbeidet påbegynnes. Før brukstillatelse kan gis på siste trinn, skal UB dokumentere tilstanden på vegene igjen og den skal være i lik eller bedre stand enn den var før byggearbeidene begynte.
2.5 Vann og avløp
Vann- og avløpsanlegg legges fram til tilknytningspunktene til eksisterende offentlige anlegg og skal stå ferdige for påkobling senest samtidig med igangsettingstillatelse for første bolig. Tilkoblingspunktene skal dimensjoneres for all planlagt bebyggelse innenfor området definert i 1.3. Arbeidet skal utføres i henhold til standarder, fastsatt av SK. Tilknytningsgebyr for vann og avløp skal følge de til enhver tid gjeldende satser.
2.6 Tekniske anlegg
Tekniske planer skal godkjennes av SK, før det søkes om igangsettingstillatelse. Planene skal utføres i henhold til standarder fastsatt av SK. UB skal utarbeide et overtakelseskart som viser hvilke anlegg SK skal overta, jf. pbl § 18-8. Det skal avholdes et avklaringsmøte mellom SK og utførende entreprenør før anleggsstart.
2.7 Fordelingsanlegg, el, tele, TV og internett
UB skal sørge for framføring av tekniske anlegg, som telekabler, bredbåndstilknytning, kabel TV, elforsyning mv., til utbyggingsområdet.
UB skal samordne legging av kabler for elektrisitet, tele, tv m.m. Kablingen skal skje i felles grøft. Trasekart over kabelanleggene leveres SK etter endt utbygging.
3. Kommunens ansvar
3.1 Vann og avløp
Kommunen skal føre avløpet til MIRA på Sørumsand.
3.2 Kommunal prosjektkoordinator
SK skal utpeke ansvarlig prosjektkoordinator for oppfølging av avtalen.
4. Bankgaranti og sikkerhet
Som sikkerhet for gjennomføring av kommunaltekniske anlegg og fellesområder, og sikkerhet for kostnader med eventuelle rettelser av skader forårsaket av byggearbeidene innenfor planområdet, forplikter UB seg overfor SK å utstede en påkravsgaranti fra godkjent kredittinstitusjon. Garantien kan også være stillet direkte av UBs utførende entreprenør.
Påkravsgarantien godkjennes av SK og skal være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Dersom området bygges ut i etapper kan det utstedes påkravsgaranti for den enkelte etappe. Beløpet skal være 20 % av totale kostnader for etablering av tekniske infrastruktur og fellesområder.
Dersom arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtalen innen 3 år etter at arbeidene er igangsatt, står SK fritt til å fullføre anlegget for UBs regning. SK kan da benytte seg av påkravsgarantien etter at skriftlig varsel er gitt UB, og påkrav er sendt kredittinstitusjonen som har gitt garantien. Beløpet skal utbetales straks ved første skiftelige påkrav. Garantien kan ikke påkalles dersom tiltakene ikke kan utføres som følge av hinder fra 3. part, eller manglende tillatelse er gitt av f.eks. SK eller annen myndighet.
Garantien påberopes senest ved UB sin endelige overlevering av anleggene til SK, med unntak av utsatte arbeider og skader oppstått i garantitiden på 3 år. Dersom selskap eid av UB står som UB aksepteres en garanti fra eierselskapet dersom begge parter er enige om det.
4.1 Kommunal kjøpsrett
Ved utbygging av boliger innenfor planområdet har SK rett til å kjøpe 10 % av boligene. Kommunen er kjent med at utbygger har startet forhåndssalg av boliger.
5. Diverse
5.1 Fremdrift
SK legger ikke begrensninger på utbyggingstakten, forutsatt at reguleringsplanen og denne avtalen er oppfylt. Arbeide som er påbegynt må sluttføres.
5.2 Transport av avtalen
Partene kan ikke overføre sine rettigheter eller plikter etter denne avtalen eller tilhørende ISavtale helt eller delvis uten etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Dersom 50 % eller mer av aksjene i Sennerudtoppen Bolig AS overdras så er det å anse som en overdragelse av avtalen.
5.3 Reforhandling
Dersom ev. reguleringsendringer berører del eller del(er) av utbyggingsavtalen, kan den eller de berørte del(er) av utbyggingsavtalen kreves reforhandlet av partene.
Av tinglysningsdokumentet skal det fremgå at ved et ev. skifte av utbygger eller eier, skal ny UB tre inn i avtalen. UB skal sikre alle plikter iht. denne avtalen overført til ny utbygger, herunder sikre rettsetterfølgers plikt til samme ved ev. videresalg.
5.4 Tinglysning av denne avtalen
Avtalen skal vedtas i kommunestyret og underskrives av partene. Avtalen skal etter vedtak tinglyses. Det kan ikke gis igangsettingstillatelser innenfor planområdet før utbyggingsavtalen er tinglyst som heftelse på gnr./bnr. UB skal bekoste alle utgifter til tinglysning.
Rammetillatelse kan også gis uavhengig av tinglyst utbyggingsavtale eller underskrevet ISavtale. Tillatelse til rivning av eksisterende boliger/bygninger som forberedende arbeider for tiltaket kan gis, inkludert grunnarbeid og kjeller.
Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidene iht. utbyggingsavtalen er ferdigstilt.
5.5 Tvister
Eventuelle tvister om forståelse av denne avtale skal søkes løst ved forhandlinger. Oppnås ikke enighet avgjøres tvisten ved de ordinære domstolene. Eiendommens verneting er avtalt verneting.
5.6 HMS-plan og IK-system
UB skal framlegge HMS-plan for SK. Sikring av anleggsområdet i byggeperioden skal spesifiseres. Det skal også framlegges dokumentasjon på UB sitt internkontrollsystem. Dersom UB har inngått avtale med entreprenør om overføring av flere ansvarsområder, aksepteres fremleggelse av entreprenørens dokumentasjon på internkontrollsystem som beskrevet over.
5.7 Forsikring
UB plikter å ha nødvendige ansvarsforsikringer for ev. skade som følge av prosjektet.
5.8 Forkjøpsrett
Ved utbygging av boliger innenfor planområde har Sørum kommune forkjøpsrett på 10 % av boligene. Leilighetene som velges kan ikke ligge vegg i vegg. Sørum kommune skal varsles seinest 2 måneder før salgsstart. Forkjøpsretten bortfaller dersom kommunen ikke gjør seg bruk av retten. Dersom kommunen skal benytte seg av forkjøpsretten skal selger varsles senest 6 uker etter at kommunen har mottatt varsel. Leilighetene kjøpes til prisantydning satt av megler for prosjektet på det tidspunkt SK bekrefter kjøp.
6. Underskrivelse
Avtalen er utstedt i 2 eksemplarer.
Sørumsand, den …………………………. For Sørum kommune Ordfører Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx | Sørumsand, den …………………………. Xxx Xxxxx, for Sennerudtoppen Bolig AS |