Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtale
mellom
Færder kommune v/ordføreren
og
Hjemseng brygge AS
1. Formål og omfang
Færder kommune (”FK”) med org. nr 817 263 992 og Hjemseng Brygge AS (”Utbygger”), xxx.xx. 920 576 338 har inngått følgende avtale vedrørende gjennomføring av detaljreguleringsplan nr. 2020007 Brua.
Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser ovenfor hverandre ved utbyggingen av området i samsvar med gjeldende reguleringsplan og tilhørende bestemmelser. Avtalen er ikke til hinder for å fremme eventuelle refusjonskrav etter plan- og bygningsloven.
2. Definisjoner
For denne avtale gjelder begreper og definisjoner i plan- og bygningsloven med mindre annet er avtalt.
Øvrige definisjoner:
DA: Drift og anlegg i Færder kommune
Gjeldende reguleringsplan: reguleringsplan nr. 2020007, Brua vedtatt av kommunestyret i Færder 16.06.2021.
Teknisk godkjenning: Drifts og anleggsseksjonens godkjenning av detaljtegninger av kommunalteknisk anlegg som skal overtas av FK (vei, kabler, vann og avløp, kummer etc.)
Utbyggingsområde: områder innenfor reguleringsplan nr. 2020007 – Brua
VA-retningslinjer: VA-norm og «Veileder for overvannshåndtering», sanitærreglement mv.
Vesentlig mislighold: Som definert i punkt 10 nedenfor.
3. Forhold til rekkefølgebestemmelser og ferdigattest
Reguleringsplanen med rekkefølgebestemmelser gir de overordnede føringer for utbyggingen. Ved eventuell motstrid har reguleringsplan med bestemmelser forrang.
Før midlertidig brukstillatelse kan utstedes på nye boenheter innenfor planområdet, må vilkårene i rammetillatelser og igangsettingstillatelser, samt utbyggingsavtale som gjelder for det aktuelle feltet være oppfylt. Kommunaltekniske anlegg må være ferdig opparbeidet i henhold til kommunal standard, og overtatt av Færder kommune v/ DA i samsvar med bestemmelsene i denne avtale.
Ferdigstillelse av kommunaltekniske anlegg kan gjøres på et senere tidspunkt enn før igangsettingstillatelse dersom det stilles nødvendig garanti eller annen sikkerhet godkjent av FK, jf. avtalens punkt 8.
4. Utbyggers ansvar
Utbygger er ansvarlig for å detaljplanlegge og foreta bygging av teknisk og grønn infrastruktur i samsvar med gjeldende reguleringsplan og godkjent kommunalteknisk plan.
Planen omfatter anleggelse av vei, opparbeidelse av fortau/gang- og sykkelvei, vann og avløpsanlegg, samt grønt fellesareal og friområder.
Utbygger skal sørge for at representant fra DA innkalles til byggemøter og prosjekteringsmøter hva gjelder kommunaltekniske anlegg som skal overtas av kommunen. FK har når som helst, og uten forutgående varsel, rett til å inspisere alle anlegg under utførelse. Det kan eksempelvis kreves framlagt dokumentasjon på korrekt utførelse før grøften legges igjen. FK kan stanse arbeider som ikke utføres etter vei- og VA-normen.
Kommunen overtar ved sin inspeksjon ikke noe ansvar overfor eier, tiltakshaver, utførende foretak eller tredjemann.
Utbygger identifiserer alle berørte eiendommer i planområdet, og plikter å sørge for sikker oppmåling av usikre grenser i planområdet, så fremt dette får betydning for gjennomføringen av tiltakene.
4.1 Offentlig vei
Utbygger er ansvarlig for å opparbeide vei og fortau/gang-/sykkelveg iht. reguleringsplankart (Vedlegg 2 og 4), og kommunens veinorm/veibyggingsnorm, inkludert overvannshåndtering for veiene. Dette gjelder o_SKV1 o_SKV2, o_SF1, o_SF2, o_SF3, o_SAA og tilhørende sidearealer.
Dette innebærer at Utbygger er ansvarlig for komplett prosjektering, byggesøknad, utførelse og byggeledelse når det gjelder overstående arbeider.
Utbygger vil være byggherre etter byggherreforskriften.
Utbygger skal sørge for å oppnå og tinglyse alle nødvendige erklæringer om frisikt.
Kommunal overtakelse av veianlegg gjennomføres ikke før alle overnevnte veier er ferdig etablert. Utbygger har ansvar for drift og vedlikehold inntil overtakelse er gjennomført.
Opparbeidelse av fylkeskommunale veianlegg vil omfattes av de gjennomføringsavtaler som inngås med veieier Vestfold og Telemark fylkeskommune. Dette gjelder: o_SGS1, o_SGS2, o_SGS3, o_SGS4, o_SGS5, o_SKH, o_SGG2 og Ny kryssløsning mot fylkesvei 309 (SKV4) og tilhørende sidearealer.
4.2 Offentlig vann- og avløpsanlegg
Utbygger er ansvarlig for komplett detaljprosjektering, byggesøknad, utførelse og byggeledelse av vann-, overvann og spillvannsanlegg (”VA-anlegg”) i henhold til godkjent kommunalteknisk plan (vedlegg 3 og 5) og etterfølgende tegning og detaljplaner godkjent av DA. I tillegg er utbygger ansvarlig for legging og tilkobling av stikkledninger. VA-anleggets trasé er vist på (vedlegg 6).
Utbygger er ansvarlig for komplett gjennomføring iht. kommunens VA-retningslinjer og krav til registrering og innmåling. Ved undertegning av denne avtale, bekrefter Xxxxxxxx å ha gjort seg kjent med FKs gjeldende VA-retningslinjer i Færder kommune på tidspunktet for gjennomføring av tiltaket.
Utbygger er forpliktet til å hensynta nærhet til boligområde når det gjelder sjenerende lukt og støy. Pumpestasjonen må i detaljprosjekteringen utformes slik at negative
konsekvenser for nærliggende boliger minimeres. Utbygger må bære ansvaret for lukt og støy fra pumpestasjon frem til 1. år etter innflytting av nærmest liggende boliger i felt BBB4.
Utbygger vil være byggherre etter byggherreforskriften. Utbygger skal sørge for å involvere FK i nødvendig prosjektering knyttet til vannledningen.
Utbygger skal sørge for å innhente tinglyste tillatelser til å legge, ha liggende og vedlikeholde VA-anlegg på annen manns grunn.
Utbygger forplikter seg til å sørge for tinglysning av drift- og vedlikeholdsansvar for alle felles private ledninger innenfor utbyggingsområdet.
Eksisterende vei som eventuelt berøres av tiltaket skal istandsettes i henhold til FKs gjeldende veinorm og veibyggingsnorm på gjennomføringstidspunktet.
4.3 Lekeareal og annen felles infrastruktur
I samsvar med reguleringsbestemmelsenes punkt 3.5 og 3.6, 3.7 og 3.8 skal lekeareal og annen felles infrastruktur opparbeidedes av utbygger.
Eierskapet og plikt til vedlikehold av lekeplasser og annen felles infrastruktur skal tinglyses som realsameie i henhold til oversikt inntatt i reguleringsbestemmelsen § 4.1.
Utbygger skal sørge for at drift- og vedlikeholdsforpliktelser til lekearealene, inkl. lekeapparater og støyskjerm fordeles på alle de fremtidige boligeiendommene som fradeles av utbygger, der hvor eiendommene skal ha felles rettigheter og forpliktelser.
Utbygger forplikter seg til å innta i tinglysningen at sameierne skal ha felles vedlikeholdsplikt. Det skal også defineres et krav som forplikter sameierne til å opprettholde lekeapparater og støyskjerming i tilsvarende omfang som ved etablering.
Realsameiene som oppstår kan ikke oppløses foruten FKs samtykke. Dette skal det opplyses om i samtykkeerklæringen.
.
5. Kommunens ansvar
Færder kommune forplikter seg til å overta fremtidige kommunaltekniske anlegg for vei, vann og avløp, når disse er utført i samsvar med godkjent kommunalteknisk plan og godkjente tegninger, basert på gjeldene krav og retningslinjer i på tidspunktet hvor byggetillatelse ble gitt. Kommunal overtakelse av veianlegg gjennomføres ikke før alle overnevnte veier er ferdig etablert, jf. punkt 4.1.
Gjennomføringen og overtakelse av kommunaltekniske anlegg foretas i samsvar med kapittel 4,”Kommunal overtakelse av anlegg”, i de til enhver tid gjeldende administrative bestemmelsene til kommunens vann- og avløpsnorm, og tilsvarende kapittel 2.10 "Overtakelse til kommunal drift og vedlikehold" i kommunens veibyggingsnorm.
I oppfølgningen av byggeprosessen skal kommunen stille med en representant, jf. punkt 4 ovenfor.
6. Økonomiske forpliktelser
Hver av partene hefter for de utgifter/ kostnader som påløper hver av dem inntil underskrevet avtale foreligger.
6.1 Utbygger
Med mindre annet er avtalt i punkt 6.2 skal utbygger hefte for alle kostnader knyttet til prosjektering, ev. grunnerverv og opparbeidelse av de anlegg som kreves for å utvikle utbyggingsområdet innenfor planen med bestemmelser og utbyggingsavtale.
Dette innebærer at Utbygger hefter for
- opparbeidelsen av hele anlegget slik det fremkommer i kommunalteknisk plan
- alle fradelings- og tinglysingskostnader som påløper som følge av avtalen og reguleringsbestemmelsene.
- alle kostnader knyttet til istandsetting av eiendommene som berøres av tiltakene. Dette skal avtales nærmere mellom Utbygger og berørte grunneiere.
Opplistingen er ikke uttømmende
6.2 Kommunen Fastpris
FK hefter for et fast beløp inkl. MVA som skal dekke kostnadene knyttet til etablering av vann
og spillvannsledninger som vist på kart (se vedlegg 6).
Fastbeløpet avtales mellom partene i henhold til nedenstående fordelingsprinsipper, fastbeløpet skal være avtalt før anleggsarbeidene starter. Ved igangsettelse av arbeider før partene er enige om fastbeløpet, vil utbygger måtte dekke eventuelle kostnader som partene ikke blir enige om. Fastbeløpet skal omfatte samtlige kostnader for etablering av vann og spillvannsledninger med nødvendige kummer samt andel av grøfte kostnader. For de ulike traseene gjelder dette som følger:
Trasé 1 – FK hefter for vann og spillvannsledninger og 100% av grøftekostnad.
Trasé 2 - Grøftekostnader for trasé 2 fordeles iht. fordelingsnøkkel som fastsettes basert på antall ledninger i grøften, og gir følgende fordeling: FK hefter for spillvannsledning med kummer samt 50% av grøftekostnaden (forutsatt at FK har 1 av 2 ledninger i grøften).
Trase 3 – FK hefter for kostnad for etablering av strømpe i Ø200 asbestledning mellom Utbyggingsområdet og Aarsland pumpestasjon.
Beløpet fastsettes på grunnlag av spesifiserte tilbudspriser (entreprisekostnader) innhentet basert på konkurranse.
Felleskostnader
I tillegg til fastbeløp skal FK dekke en andel av felleskostnadene ved prosjektet, herunder rigg og drift, samt byggeledelse. FKs andel av felleskostnader settes til 10% av fastbeløpet som er beskrevet i punkt 6.2.
Prosjekteringskostnader
I tillegg til overstående skal FK dekke en andel av prosjekteringskostnadene. Prosjekteringskostnadene faktureres direkte til FK.
Beløpet er en uttømmende kompensasjon for Utbyggers arbeid med etablering av kostnad til spillvannsledning, vannledning og kummer.
Eventuelle tiltak som medfører tilleggsutgifter som følge av etableringen av spillvanns – og vannledninger skal klareres skriftlig med FK før disse blir utført. Kun tilleggsutgifter som oppstår som en direkte konsekvens av arbeidet med beskrevne ledninger dekkes av kommunen. Eventuelle andre tilleggskostnader som berører både beskrevne ledninger og øvrige deler av anlegget fordeles etter nærmere avtale før utførelse.
Kommunen kan faktureres 20 % ved oppstart og deretter skal fakturering skje i henhold til utført arbeid. 10 % av beløpet skal faktureres på overtakelsestidspunkt.
7. Endrede forutsetninger
Dersom det oppstår vesentlig endrende forutsetninger for gjennomføringen av avtalen, som får vesentlig betydning for økonomien i de planer som ligger til grunn for reguleringsplanen, kan hver av partene kreve reforhandling av avtalen.
Begge parter plikter å varsle om eventuelle endrede forutsetninger umiddelbart.
8. Garanti
Så fremt de kommunaltekniske anlegg ikke er ferdigstilt før øvrige arbeider igangsettes, skal Utbygger stille on-demand garanti fra en bank eller forsikringsselskap ovenfor FK for de kommunaltekniske anleggene og ev. øvrige anlegg som det skal garanteres for. Dette som sikkerhet for ferdigstillelse av de kommunaltekniske anlegg og ev. lekearealer/øvrige anlegg. Garantibeløpet skal fastsettes av kommunen.
Bankgarantien, med tilhørende garantibeløp skal godkjennes av FK før den gjøres gjeldende. Bankgarantien skal være gyldig fram til de kommunaltekniske anlegg er overtatt av FK, og eventuelt øvrige anlegg er dokumentert ferdigstilt.
På anmodning og med forhåndssamtykke fra FK, kan garantien reduseres i samsvar med fremdriften i arbeidene.
9. Avtale om MVA-refusjon
Det kan inngås avtale om MVA-justering i henhold til prinsipper vedtatt i FS-sak 008/20.
10. Mislighold
Ved eventuelt mislighold av avtalen skal den part som ønsker å påberope seg et slikt mislighold, umiddelbart varsle den annen part skriftlig med anmodning om at misligholdet utbedres.
Avtalen kan ikke bringes til opphør ved heving uten at det foreligger vesentlig mislighold fra en av partene.
Vesentlig mislighold er mislighold som ikke på forsvarlig måte kan utbedres. Ved Utbyggers insolvens eller konkurs har FK rett til å heve avtalen eller innløse garantien for å ferdigstille arbeidene.
11. Avtalens varighet
Avtalen faller bort alle arbeidene/forpliktelsene omfattet av avtalen er fullført og godkjent, og aktuelle anlegg er overtatt av kommunen, forutsatt at utbyggers garantiansvar har opphørt. Avtalen faller også bort dersom gjeldende reguleringsplanen som definert i punkt 2 oppheves.
12. Transport av avtalen
Avtalen kan ikke overdras til andre uten FKs samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.
13. Lovvalg og tvisteløsning
Avtalen er underlagt norsk lov.
Tvister med utspring i denne avtale skal søkes løst ved forhandlinger. Fører ikke forhandlingene frem skal saken avgjøres av ordinær domstol etter alminnelige regler. Vestfold tingrett vedtas som rett verneting.
14. Ikrafttreden
Avtalen trer i kraft når den er signert av begge parter, og avtalen er vedtatt av hovedutvalget for kommunalteknikk i Færder kommune. Avtalen er ikke bindende for DA v/ Færder kommune før slikt vedtak foreligger.
15. Meddelelser og korrespondanse
Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig. Meddelelser og påkrav til Xxxxxxxx sendes til:
Hjemseng Brygge AS, c/o Format Eiendom AS Poskboks 74, 3107 Sem
Meddelelser og påkrav som etter avtalen skal rettes til Færder kommune sendes til: Færder kommune v/overingeniør kommunalteknikk
E-post: xxxx.xxxxxxx@xxxxxxx.xxxxxxx.xx
Pb 250 Borgheim
Xxxxxxxxxxxxx 00
3163 Færder
***
Denne avtalen er undertegnet i 2 eksemplarer, ett til hver av partene. Nøtterøy, den …../…. - 2023 Nøtterøy, den .…/.… - 2023
For Hjemseng Brygge AS
………………………………………. …………………………………… Færder kommune v/ Ordfører Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx
Vedlegg:
1. Reguleringsbestemmelser vedtatt den 16.06.2021
2. Reguleringsplankart vedtatt den 16.06.2021
3. Kommunaltekniskplan m/vedlegg. Datert 27.10.2020
4. Tekniske tegninger vei. Datert 16.11.2020
5. Uttalelse kommunaltekniskplan. Datert 14.12.20
6. Oversikt traseer VA