Aksjonærrapport
Aksjonærrapport
2018
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx AS
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 1
1. Hovedpunkter i 2018
Driftsmessige endringer i løpet av 2018:
* Xxxxxxxxxxx 000, Xxxxxxxxx.
* Nytt ventilasjonsanlegg for 1. og 2 etasje er installert. Lokalene skal leies av Sparebank 1 SR-Bank og EM1 som samtidig foretar en oppgradering av ekspedisjonslokalet. Leieavtale 10 år. Regnskapshuset SR har bekreftet at leieavtalen vil bli forlenget til 31/3-2022 .
* Tastagata 30 -32, Stavanger
Gamle el-tavler er skiftet ut. Det planlegges å bygge et parkeringsdekke for 22 biler.
*Hinnakrossen
Det er foretatt reparasjon av rulletrappen. Ny leieavtale er inngått med KI Drift as til 31/12-2025
*Xxxxxxxxxxx 0.
Det er gjennomført makeskifte med naboeiendommen, samtidig er ute- og lagerområdet utvidet og opparbeidet.
*Fabrikkveien 25.
Det er inngått ny leieavtale med Stavanger Byggdrift KF, for hele eiendommen, til 31/8-2028.
* Xxxxxxxxxxxx 0
Det er inngått ny leieavtale med Ahlsell til 31/5-2023 og med VS Regnskap til 31/5-2021 og Intelcom Group as til 31/5-2023.
* Sakkestad næring
Kiropraktor Selsaas har utvidet leiearealet til 720 m2 og forlenger leieavtalen til 31/5-2026. Lokalene er bygget om.
* Luramyrveien 12
Det er foretatt større vedlikehold på heisen.
* Xxxxxxxx 00
Eiendommen er ledig fra 30/11-2018.
Likviditetssituasjon:
• Konsernet har bankinnskudd på kr. 21,6 mill. pr. 31.12.2018.
Eiendomsporteføljen:
•Selskapet eier 13 eiendommer som pr. 31.12.2018 var verdivurdert av EM1 til kr. 697 mill. Eiendommene er nå bokført til kr. 649 mill.
*Samlet BTA er på 45.175 m2. Ledig areal utgjør 5.957 m2.
*Utleiegraden er på 86,8 % og var 91,5 % pr. 31.12.2017.
* Gjenstående vektet leietid er nå 5,2 år og var 4,6 år pr. 31.12.2017.
Finansieringsmessige forhold:
•Rentebærende gjeld pr. 31.12.2018 er kr. 485 mill. Det er foretatt rentesikring av lån på kr. 38,4 mill. til en rente på 5.17 % + margin. For de øvrige lån er rentevilkårene 3 måneders nibor. + margin. Bankens rentemargin er 1,80 %. Låneavtalen utløper 31.12.2019.
• Mandat for selskapet er forlenget til 31.12.2023.
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 2
2. Avkastning
*Ryger Eiendomsinvest AS har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen gjennom direkteavkastning og verdiendring i eiendomsporteføljen.
*Mesteparten av de kostbare rentesikringene er nå avviklet. Regnskapet for 2017 og 2018 viser derfor en klar bedring i lønnsomheten.
*Verdijusterte egenkapital pr. aksje er beregnet til kr. 77,- pr. 31.12.2018. Det er avsatt kr. 6,- pr. xxxxx i utbytte, som vil bli utbetalt i april 2018.
• Det har vært omsatt aksjer i annen håndsmarkedet i 2018 og siste kjente omsetningskurs er på kr. 60,- pr. aksje.
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 3
3. Regnskap.
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx AS – Konsernregnskap
Alle tall i NOK 1.000 | 31.12.18 | 31.12.17 |
Driftsinntekter og kostnader | ||
Leieinntekter | 57.033 | 56 392 |
Andre inntekter | 141 | 180 |
Sum driftsinntekter | 57.174 | 56 572 |
Av- og nedskrivninger | 13.902 | 12 174 |
Eierkostnader | 3.386 | 4 058 |
Administrasjonskostnader | 3.976 | 3 184 |
Vedlikeholdskostnader | 2.925 | 802 |
Sum driftskostnader/avskr 24.189 20 218
Driftsresultat: 32.985 36.354
Finansinntekter og kostnader :
Resultat finanskostnade - 15386 - 16 961
Skattekostnad - 3.005 - 5 039
Resultat etter skatt 14.595 14 354
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 4
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx AS
Alle tall i NOK 1.000 31.12.18 31.12.17
Eiendeler. Anleggsmidler:
Varige driftsmidler
Tomter og bygninger 651.671 648 587
Driftsløsøre mm
697
859
Sum varige driftsmidler 652.368 649446
Omløpsmidler:
Kundefordringer 874
Andre fordringer 372 17
Sum fordringer | 1.246 | 17 | |||
Bankinnskudd og kontanter | 21.652 | 26 102 | |||
Sum eiendeler | 675.266 | 676 160 | |||
Egenkapital og gjeld Aksjekapital | 56 764 | 56 764 | |||
Overkursfond | 6.902 | 11 465 |
Andre fond 9 060
Innskutt egenkapital 63 666 77 289
Opptjent egenkapital/fond 78.697 64 102
Sum egenkapital 142.363 141 392
Utsatt skatt _26.901 23 897
Gjeld til kredittinstitusjoner 485.935 494 338
Sum annen langsiktig gjeld 512.836 512 373
Leverandørgjeld 1.699 519
Annen kortsiktig gjeld 18.367 16 014
Sum kortsiktig gjeld 20.066 16 533
Sum gjeld 532.902 534 768
SUM EGENKAPITAL OG GJELD 675.266 676 160
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 5
4. Aksjonærer
Pr. 31/12 2018 har selskapet 380 aksjonærer. Av selskapets tillitsvalgte eier følgende aksjer:
Styremedlem Xxxxxx Xxxxxxxx er aksjonær i Westco Eiendom ANS. Daglig leder Xxxx Xxxxx er aksjonær i Xxxxx Xxxxxxx AS.
Nr.
Aksjonær
Antall aksjer
Eierandel
1
Westco Eiendom ANS
279 517
12.31 %
2
Xxxxx Xxxxxxx AS
163 084
7.18 %
3
Xxxxx Xxxxx
147 044
6.48 %
4
Tri Pluss AS
138 410
6.10 %
5
Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx AS
113 062
4.98 %
6
Xxxxxxxx Holding AS
98 150
4.32 %
7
Bonorum AS
95 035
4.19 %
8
Xxxx Xxxxxxxx - dødsbo
28 890
1.27 %
9
10
Xxxxxx Xxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxx
28 890
24 075
1.27 %
1.06 %
11
Norlink invest AS
23 300
1.03 %
12
Xxxxx Xxxxxxxxxxx
20 000
0.88 %
De største aksjonærene i selskapet pr. 31.12.2018 er:
Nr. | Aksjonær | Antall aksjer | Eierandel |
1 | Westco Eiendom ANS | 389 182 | 17.14 % |
2 | Tri Plus | 239 585 | 10.55 % |
3 | Xxxxx Xxxxxxx AS | 165 973 | 7.30% |
4 | Xxxxx Xxxxx | 150 007 | 6.61 % |
5 | Xxxxxxxx Eiendomsinvest AS | 113 062 | 4.98 % |
6 | Xxxxxxxx Holding AS | 98 150 | 4.32 % |
7 | Xxxx Xxxxxxxx - dødsbo | 28 890 | 1.27 % |
8 | Xxxxxx Xxxxxxxx | 28 890 | 1.27 % |
9 | Xxxxxx Xxxxxx | 24 075 | 1.06 % |
10 | Norlink invest AS | 23 300 | 1.03 % |
11 | Xxxxx Xxxxxxxxxxx | 20 000 | 0.88 % |
12 | Xxx Xxxxxx Xxxxxx | 19 260 | 0.85 % |
13 | Xxx Xxxx Xxxxxxx | 16 000 | 0.70 % |
14 | Xxxxxx Xxxxxx AS | 15 512 | 0.68 % |
15 | Xxxx Xxxxx Xxxxxxxx | 15 000 | 0.66 % |
Øvrige aksjonærer | 923 674 | 40.68 % | |
Sum | 2 270 560 | 100 % |
13
Xxx Xxxxxx Xxxxxx
19 260
0.85 %
14
Xxx Xxxx Xxxxxxx
16 000
0.70 %
15
Xxxxxx Xxxxxx AS
15 512
0.68 %
16
Xxxx Xxxxx Xxxxxxxx
15 000
0.66 %
Øvrige aksjonærer
1 045 331
46.03 %
Sum
2 270 560
100 %
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 6
5. Nøkkeltall
Nøkkeltall eiendomsporteføljen | ||
Verdivurdert eiendomsportefølje | MNOK | 697,750 |
Bruttoleie 2019 (estimat) | MNOK | 55,8 |
Bruttoleie 2018 | MNOK | 57,2 |
Areal – totalt | Kvm | 45 175 |
Leie pr. m2 (utleid areal) | NOK | 1 382 |
Vektet gjenværende leietid leiekontrakter | År | 5,2 |
Antall leieforhold | 31 | |
Antall bygg | 13 | |
Finansielle nøkkeltall | ||
Driftsinntekter | MNOK | 57,2 |
Driftsresultat før avskrivninger | MNOK | 46,9 |
Driftsresultat | MNOK | 33,0 |
Rentebærende gjeld pr. 31.12.18 | MNOK | 485 |
Rentesikret beløp iht. swap avtaler | MNOK | 38,4 |
Vektet snittrente + rentemargin | 1,59 + 1,8 | 3,39 |
Vektet gjenværende løpetid swapavtaler | År | 5,0 |
Bransjefordeling bruttoareal
Kontor 57 %
Annet 12 %
Hotell 4 %
Kombi
/ lager 11 %
Handel 16 %
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 7
6. Leietakere
Totalt 31 leieforhold i eiendomsporteføljen, hvor de 10 største leietakerne utgjør 90 % av totale leieinntekter. Leieinntekter fra offentlige leietakere, sparebanker og forsikringsselskaper utgjør 53 % av totale leieinntekter.
Vektet gjenværende leietid for hele eiendomsporteføljen er 5,2 år.
Leietakere (10 største) | Brutto leie MNOK 2019 | Gjenværende leietid (år) |
Fylkeskommune/Stat | 8,5 | |
Smart Hotel Holding AS | 8,0 | |
Stavanger Kommune | 6,9 | |
Optimera AS | 5,9 | |
Ahlsell AS | 4,0 | |
Porsgrunn kommune | 4,0 | |
Universitetsykehuset | 3,9 | |
Sandnes Kommune | 3,9 | |
Sparebanker | 2,5 | |
Totalt 9 største leietakere | 47,6 | |
Øvrige leietakere | 8,2 | |
Totalt | 55,8 | 5,2 |
Leietakere | ||
Smart Hotell | Landsdekkende hotellkjede, som tar sikte på å kunne tilby rimelig overnatting, samtidig som eiendommene skal ha bra beliggenhet. | |
Optimera | Optimera har en sterk markedsposisjon i Norge innen salg av byggevarer og trelast- i tillegg til engrosvirksomhet og salg til industrien. | |
Ahlsell Norge AS | Ahlsell er en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje & gass, samt verktøy og arbeidsklær. | |
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 8
Sakkestad Næringspark Eiendom AS | Fabrikkveien 25 Eiendom AS | Maskinveien 1 AS | |
Adresse | Sakkestad Næringspark, Xxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxxxxxx 0 |
By / område | Haugesund | Forus | Forus |
Bygget / ombygget | 2006 | 1995 / 2006 | 2005 |
Type eiendom | Kontor / handel | Kombinasjon | Handel |
Totalt areal (kvm) | 2 843 | 3 427 | 4 000 |
Største leietaker(e) | Statens vegvesen | Stavanger Byggdrift KF | Optimera AS |
Nøkkelinfo | Luramyrveien 12 Eiendom AS | ”Sandnes Bibliotek” |
Adresse | Xxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxx 0 |
By / område | Forus | Sandnes Sentrum |
Bygget / ombygget | 2003 | 1999 |
Type eiendom | Hotell | Kontor (Bibliotek) |
Totalt areal (kvm) | 4 564 | 3 610 |
Største leietaker(e) | Smart Hotel Holding AS | Sandnes kommune |
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 9
7.
Eiendomsporteføljen
Sakkestad Næringspark
Fabrikkveien 25
Xxxxxxxxxxx 0
Rennesøygata 8 AS | Xxxxxxxxxxxxx 000 AS | Langgaten 64 AS | |
Adresse | Xxxxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxxxxxxx 000 | Xxxxxxxxx 00 (snr. 1) |
By / område | Haugesund | Haugesund | Sandnes |
Bygget / ombygget | 2008 | 1965 / 2004 / 2008 | 1975 / 1993 / 2002 |
Type eiendom | Kontor / handel | Kontor | Kontor / handel |
Totalt areal (kvm) | 3 405 | 2 630 | 1 195 |
Største leietaker(e) | Ahlsell Norge AS | Rogaland Fylkesskattekontor |
Sørhauggata 150
Nøkkelinfo | Sørhauggata 150 AS | Hillevågsveien 8 AS | Kammerherreløkka Næring B1 AS |
Adresse | Sørhauggata 150 | Xxxxxxxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxxx 00 |
By / område | Haugesund | Stavanger | Porsgrunn |
Bygget / ombygget | 1987 | 1987 / 2003 | 2010 |
Type eiendom | Kontor / handel | Kontor | Kontor |
Totalt areal (kvm) | 5 432 | 2810 | 4 262 |
Største leietaker(e) | Sparebank 1 SR-Bank / Eiendomsmegler 1 | Helse Stavanger www.ryg | NAV / Porsgrunn xxxxxxx xxxxxxxxx.xx 10 |
7.
Eiendomsporteføljen fortsetter
Xxxxxxxxxxxx 0
Xxxxxxxxxxxxx 000
Langgaten 64
Hinnakrossen AS | Tastagaten 30-32b AS | |
Adresse | Xxxxxxxxxxxxx 00 | Xxxxxxxxxx 00-00x |
By / område | Hinna | Stavanger |
Bygget / ombygget | 2003 / 2004 | 1960 / 1991 / 2006 / [2007] |
Type eiendom | Kontor / handel | Kontor |
Overtakelse Totalt areal (kvm) | 1 407 | 5 090 |
Største leietaker(e) | Kampsportsenteret | Stavanger kommune |
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 11
7.
Eiendomsporteføljen fortsetter
Hinnakrossen AS
Tastagaten 30-32b AS
8. Kontaktinformasjon
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx AS :
c/o: Xxxx Xxxxx Xxx.: +47 908.63167
Av hensyn til miljø og kostnader er denne rapporten gjort tilgjengelig på internett på følgende adresser xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx
xxx.xxxxxxxxxxxx.xx 12