UTBYGGINGSAVTALE

UTBYGGINGSAVTALE

for

UTBYGGING AV KJONEBRÅTEN – GBNR. 6/64 I ASKER KOMMUNE

1 PARTER

Følgende avtale er inngått mellom:

Navn: Asker kommune Xxx.xx.: 920 125 298 v/xxx

heretter betegnet som AK

og

Navn: Kjonebråten Utvikling AS Org nr.: 914 914 914 heretter betegnet som Utbygger

2 DEFINISJONER

I denne avtalen menes følgende med disse begreper:

Realytelsene: De tiltak som Utbygger etter utbyggingsavtalen skal opparbeide

og deretter overdra til AK

Samferdsel: Asker kommunes avdeling for samferdsel (Miljø og samferdsel) Eiendommen: Eiendommer som skal utvikles i samsvar med reguleringsplanen

Reguleringsplanen: Reguleringsbestemmelser for reguleringsplan Kjonebråten,

plankart datert 25.11.2019 og reguleringsbestemmelser datert 25.11.2019

Utbyggingsavtalen: Denne avtale med vedlegg.

Justeringsavtale: En fremtidig avtale om justering av påløpt merverdiavgift i

forbindelse med opparbeidelse av Realytelsene

3 FORMÅL OG BAKGRUNN

Realisering av Reguleringsplanen gjør det nødvendig å opparbeide og oppgradere offentlig infrastruktur i området, og det er derfor utformet rekkefølgebestemmelser i Reguleringsplanen.

Avtalens formål er å fordele ansvar og kostnader mellom partene for gjennomføring av reguleringsplanen og dermed skape forutsigbarhet for realisering.

Reguleringsplan for Kjonebråten ble vedtatt av kommunestyret i møte 28. januar 2020. Det er gitt planbestemmelser og rekkefølgekrav i reguleringsplanen som skal følges opp gjennom denne Utbyggingsavtalen. Denne avtalen kommer i tillegg til de krav som er stilt i Reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Utbygger er således klar over at gjeldende plangrunnlag og relevante kommunale normer vil være styrende for Utbyggingsavtalen.

Utbyggingsavtalen er ellers basert på forutsigbarhetsvedtaket vedtatt av kommunestyret 8. desember 2020.

4 GEOGRAFISK AVGRENSNING

4.1 Reguleringsplanen

Utbyggingsavtalen er geografisk avgrenset til planområdet for Kjonebråten. Vedtatt av kommunestyret i gamle Asker kommune i møte 28. januar 2020 i sak 2015/9796. Se plankart datert 25.11.2019 og reguleringsbestemmelser datert 25.11.2019 (vedlegg 1 og 2).

4.2 Eiendommen

Eiendommen som skal utvikles er del av gbnr. 6/64 i Asker kommune. Eiendommen er tegnet inn på vedlagte kartskisse, se vedlegg 3.

5 AVTALENS VARIGHET

Denne avtalen gjelder i 15 år fra inngåelse eller til samtlige forpliktelser er gjennomført.

Ved bortfall etter denne bestemmelsen har hver av partene rett til å kreve forhandling om ny utbyggingsavtale. En eventuell forhandling om ny utbyggingsavtale skal baseres på gjeldende regelverk for utbyggingsavtaler.

Allerede gjennomførte ytelser skal ikke tilbakeføres ved bortfall av Utbyggingsavtalen, men skal hensyntas ved en reforhandling slik det er beskrevet her.

6 REKKEFØLGEBESTEMMELSENE

6.1 Realytelsene

Realytelsene fremgår av rekkefølgebestemmelsene i Reguleringsplanen punkt 2.1 siste kulepunkt og lyder som følger:

«Før igangsettelsestillatelse gis for boliger skal fortau o_SF1 og o_SF2 være ferdig opparbeidet. Før brukstillatelse gis på boliger skal sykkelvei o_SS1 og ny gangvei o_SGG-1 og o_SGG-2 være ferdig opparbeidet».

Dersom Realytelsene ikke anses «opparbeidet» på det tidspunktet Xxxxxxxx skal søke om Igangsettelsestillatelse og/eller midlertidig brukstillatelse, må Utbygger søke til kommunens avdeling for byggesak om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsen. Utbygger har risikoen for at slik dispensasjon blir gitt.

7 UTBYGGERS PLIKTER

7.1 Realytelsene

7.1.1 Opparbeidelse

Utbygger skal for egen regning og risiko prosjektere og opparbeide Realytelsene.

Realytelsene er inntegnet på kartskisse, jf. vedlegg 4, og er estimert å ha en kostnad på kr . 13.924.878 eks mva jf. vedlegg 6.1-6.4.

7.1.2 Krav til utforming og kvalitet

Realytelsen skal opparbeides i henhold til Reguleringsplanen og AKs til enhver tid gjeldende normer på gjennomføringstidspunktet. Samferdsel (eller annen relevant avdeling) skal på forespørsel opplyse om hvilke normaler og retningslinjer som er aktuelle.

7.1.3 Gjennomføring

Utbygger er ansvarlig for innhenting av nødvendige tillatelser fra kommunens avdeling for byggesak og andre kommunale avdelinger for bygging av Realytelsene.

Utbygger plikter å koordinere prosjekteringsarbeidet og gjennomføringen med både offentlige og private kabel- og ledningseiere.

Utbygger skal ved AKs forespørsel og samtidig med søknad om igangsettingstillatelse for Realytelsene, legge frem en fremdriftsplan for opparbeidelsen til orientering.

AK har ved forespørsel rett til å få tilgang til prosjektdokumenter som angir utførelse og fremdrift på Realytelsene.

AK har rett til å få tilgang til anleggsområdet for Realytelsene for befaring og kontroll. Tilgang til anleggsområdet skal avtales med Utbyggers entreprenør.

Er Utbyggers utførelse i strid med Utbyggingsavtalen, kan Xxxxxxxx likevel ikke påberope seg at den er utført under AKs kontroll, med mindre AK skriftlig har godkjent avviket. Er Utbyggers utførelse i byggetiden i strid med Utbyggingsavtalen, eller det oppstår feil eller

skader som Xxxxxxxx har risikoen for, skal Xxxxxxxx varsle AK så snart Xxxxxxxx blir klar over dette.

Partene har en gjensidig plikt til å koordinere byggearbeider der disse faller innenfor samme tidsrom.

7.1.4 Frist for ferdigstillelse og overtakelse

Realytelsene skal være opparbeidet og overtatt i henhold til Reguleringsplanen og Utbyggingsavtalen før Utbygger søker om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Dersom kommunens avdeling for byggesak gir Utbygger dispensasjon fra fristen for ferdigstillelse av rekkefølgebestemmelsene før Realytelsene anses «opparbeidet», skal Realytelsene være opparbeidet og overtatt av AK innen utløpet av den fristen avdeling for byggesak setter for oppfyllelse av rekkefølgebestemmelsene i dispensasjonsvedtaket. Dersom dispensasjonsvedtaket ikke angir ny frist for ferdigstillelse, skal Realytelsene være opparbeidet og overtatt av AK senest innen 12 måneder etter at dispensasjonen ble innvilget.

7.1.5 Kommunal overtakelse av Realytelsene

Realytelsene, inkludert eiendomsretten til grunnen, overtas vederlagsfritt og fri for heftelser av AK ved overtakelsesforretning, jf. punkt 7.1.5 i det følgende.

Drift og vedlikehold besørges av Utbygger inntil overtakelse har funnet sted.

7.1.5.1 Forberedelse til overtakelsesforretning

7.1.5.1.1 Ferdigbefaring

Utbygger skal innkalle til og avholde ferdigbefaring av Realytelsene før overtakelsesforretningen avholdes, hvor representanter fra AK/v Samferdsel og Utbyggers entreprenør deltar. Utbygger skal notere eventuelle mangler som avdekkes.

7.1.5.1.2 Levering av FDV- dokumentasjon

Utbygger skal levere forvaltning-, drifts- og vedlikeholdsdokumentasjon (FDV- dokumentasjon) til AK/v Samferdsel. Er ikke annet avtalt skal dokumentasjonen overleveres både i elektronisk format og i papirformat, senest tre uker før overtakelsesforretningen.

Er ikke annet avtalt, skal nødvendig opplæring av Realytelsene gjennomføres i forbindelse med overlevering av FDV-dokumentasjonen.

7.1.5.1.3 Innkalling til overtakelsesforretning

Utbygger skal innen rimelig tid før den enkelte Realytelse er ferdig skriftlig innkalle AK/v Samferdsel til overtakelsesforretning. En frist på 1 måned regnet fra mottak av innkallingen skal normalt anses som rimelig.

Innkallingen skal opplyse om:

a) Hvilke Realytelser overtakelsesforretningen gjelder,

b) eventuelle gjenstående arbeider,

c) om ferdigbefaring er gjennomført, eventuelt tidspunkt for ferdigbefaring,

d) om grunnen er fradelt, eventuelt fremdrift for gjennomføringen av fradelingen, og

e) om eventuelle feil eller skader som varslet er utbedret eller om utbedring er omfattet av gjenstående arbeid, jf. bokstav b).

7.1.5.2 Overtakelsesforretningen

7.1.5.2.1 Generelt

Utbygger og AK/v Samferdsel plikter å møte ved overtakelsesforretningen.

Overtagelse skjer ved overtakelsesforretning for den enkelte Realytelse, med mindre det er avtalt samlet overtakelse av samtlige Realytelser.

Ved overtakelsesforretningen skal Utbygger fremlegge oversikt over de mangler selskapet noterte seg ved ferdigbefaringen med angivelse av hvilke som er utbedret.

Utbygger og AK/v Samferdsel skal ved overtakelsesforretningen i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av Realytelsen. AK/v Samferdsel forutsettes å ha gjennomført en kontroll av mottatte FDV-dokumenter.

Ved overtakelsesforretningen skal grunnen være fradelt, jf. vedlegg 5.

7.1.5.2.2 Protokoll fra forretningen

Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, som skal angi:

a) Alle som er til stede,

b) mangler som måtte påvises, og om partene er uenige om dette,

c) frist for utbedring av påviste mangler og tidspunkt for eventuell etterbefaring,

d) om Realytelsen overtas eller nektes overtatt, og

e) Aks begrunnelse for å nekte overtakelse og Xxxxxxxxx begrunnelse dersom selskapet ikke godtar dette.

Protokollen undertegnes av de partene som har vært til stede. Utbygger og AK/v Samferdsel skal ha hvert sitt eksemplar av den underskrevne protokoll.

7.1.5.2.3 AKs rett til å nekte overtakelse

Realytelsen skal være ferdigstilt i henhold til Utbyggingsavtalen for at overtakelse skal finne sted. Overtakelse skal likevel finne sted dersom det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av Realytelsen.

AK kan i tillegg nekte å overta Realytelsen hvis det foreligger mangler ved den dokumentasjon som det er avtalt at skal foreligge ved overtakelsen.

Ak kan likevel ikke nekte å overta Realytelsen hvis mangelen gjelder FDV-dokumentasjon som har liten betydning for forvaltning, drift og vedlikehold, og dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at AK skal kunne vurdere om Utbyggingsavtalens krav er oppfylt.

7.1.5.2.4. Virkninger av overtakelse

Ved overtakelse inntrer følgende virkninger:

a) Eiendomsretten til Realytelsen går over fra Utbygger til AK,

b) AK får rett til å ta Realytelsen i bruk, og

c) risikoen for Realytelsen går over fra Utbygger til AK.

7.1.6 Reglene om offentlige anskaffelser

I den utstrekning lov 17. juni 2016 nr. 73 om offentlige anskaffelser med forskrifter får anvendelse på opparbeidelsen av Realytelsene, skal Utbygger anvende dette regelverket på samme måte som AK ville være forpliktet til.

Dersom AK blir erstatningsansvarlig overfor tredjepart for brudd på anskaffelsesregelverket, skal Utbygger holde AK skadesløs. Ved en eventuell rettslig tvist for domstolene eller klagesak for KOFA eller ESA har Utbygger rett og plikt til å bistå AK.

7.2 Overdragelse av areal

7.2.1 Overdragelse av areal sammen med Realytelsene

Grunnen skal være overskjøtet til AK, fri for heftelser, senest 14 dager etter overtakelsesforretningen. Eiendomsretten til arealer som overdras sammen med Realytelsene til AK skjer vederlagsfritt.

Utbygger plikter i denne sammenheng å sørge for at eventuelle nåværende og fremtidige leie- og festekontrakter på Eiendommen ikke er til hinder for gjennomføring av Utbyggingsavtalen.

Dersom AK allerede er grunneier kan Utbygger få en bruksrett til grunnen, jf. punkt 8.2

Utbygger er ansvarlig for utgifter til dokumentavgift, tinglysningsgebyr og fradelingskostnader for arealer som overdras sammen med Realytelsene.

7.3 Sikkerhetsstillelse

Utbygger skal stille sikkerhet for gjennomføring av Realytelsene. Slik sikkerhet stilles som påkravsgaranti fra bank pålydende kr. 20.736.184 inkl. mva jf. vedlegg 6.1-6.4.eller annen sikkerhet som AK kan godta. Utbygger må stille denne sikkerheten innen 14 dager etter signering av denne avtalen. Sikkerhet skal stilles fra bank eller finansinstitusjon som har tillatelse til å tilby slike tjenester i Norge.

AK skal etter skriftlig anmodning fra Utbygger frigi sikkerhetsstillelsen når overtakelse har funnet sted, jf. punkt 7.1.5.

Ved eventuell delovertagelse av anlegg skal sikkerhetsstillelsen reduseres forholdsmessig.

Sikkerhetsstillelse frigis når kommunen har godkjent, overtatt og alle eventuelle påtegninger ved overtagelsesforretningen er utbedret. Ved uenighet om utbedring av påberopte feil og

mangler, skal garantiens pålydende reduseres, men likevel slik at det er tilfredsstillende sikkerhet for utbedring av de omtvistede forhold.

Kommunen kan likevel holde tilbake tre prosent av tiltakets antatte verdi som sikkerhet for skjulte feil og mangler i tre år.

7.4 Plikter overfor tredjeparter

Utbygger plikter å sørge for at eventuelt nåværende og fremtidige leie- og festekontrakter på Eiendommen ikke er til hinder for gjennomføring av Utbyggingsavtalen.

8 AK SINE PLIKTER

8.1 Overtakelse av realytelsene til drift og vedlikehold

AK forplikter seg til å overta Realytelsene til drift og vedlikehold i henhold til normal kommunal standard etter overtakelse.

8.2 Bruksrett til kommunal grunn

Utbygger skal delvis opparbeide Realytelsene på kommunal grunn. AK gir Xxxxxxxx vederlagsfri tilgang for opparbeiding av rekkefølgetiltakene som er regulert på kommunens eiendom. Retten omfatter også 5 meter bredt anleggsareal utenfor formålsgrensen, så sant det ikke kommer i konflikt med kommunens bruk av arealene. Ved slik eventuell konflikt må det avtales konkret løsning mellom partene. Arealene er vist på kart som vedlegg 7.

9 MERVERDIAVGIFT

9.1 Fremtidige avtale etter justeringsmodellen

AK og Utbygger skal inngå en fremtidig justeringsavtale for påløpt merverdiavgift i forbindelse med utbygging av infrastrukturen (Realytelsen). AK skal i denne sammenheng overta nødvendig justeringsrett. Utbygger har ansvaret for at den fremlagte dokumentasjonen er materielt og formelt korrekt. AK har ikke ansvar for avgiftstap som skyldes feil og mangler i/ved dokumentasjonen. Dokumentasjon skal være bekreftet av Utbyggers uavhengige revisor.

Det tas likevel et forbehold for avtaleinngåelse at det som avtales er i samsvar med relevant lovverk, kommunens praksis og andre aktuelle forutsetninger som måtte gjelde på avtaletidspunktet.

10 REFUSJON

Utbyggingsavtalen innebærer ingen begrensninger i partenes rett til å fremsette refusjonskrav mot tredjeparter etter plan- og bygningslovens kap. 18.

Fordeling av kostnader og gjennomføringsansvar mellom AK og Utbygger er endelig fastsatt i Utbyggingsavtalen. Partene kan følgelig ikke fremsette refusjonskrav etter plan- og bygningsloven kap. 18 overfor hverandre.

11 BORTFALL VED OMREGULERING

Dersom Eiendommen omreguleres på en måte som vesentlig avviker fra Reguleringsplanen, bortfaller Utbyggingsavtalen. Allerede gjennomførte ytelser skal ikke tilbakeføres ved bortfall av Utbyggingsavtalen, men skal hensyntas ved eventuelle forhandlinger om ny utbyggingsavtale for Eiendommen.

12 MISLIGHOLD

Dersom en part misligholder sine plikter etter Utbyggingsavtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Partene skal selv begrense et eventuelt tap så langt det forsvarlig lar seg gjøre.

Dersom det er mangler ved Realytelsen skal Xxxxxxxx utbedre disse om de påberopes av AK innen 5 år fra overtakelse.

Partene har rett til å heve avtalen ved vesentlig mislighold, herunder ved vesentlig forsinkelse. AK kan heve avtalen dersom Xxxxxxxx får store økonomiske problemer eller dersom Xxxxxxxx blir insolvent. Se også punkt 11.

13 TINGLYSNING

AK har rett til å tinglyse Utbyggingsavtalen eller et ekstrakt av Utbyggingsavtalen som heftelse på det enkelte gårds- og bruksnummer som inngår i Eiendommen, samt eventuelle eierseksjoner som opprettes på det enkelte gårds- og bruksnummer som inngår i Eiendommen (samlet betegnet som «Eiendommene» i dette punkt). Utbygger forplikter seg til å medvirke til tinglysning av Utbyggingsavtalen.

AK samtykker til at heftelsen viker prioritet for byggelån, eventuelt konvertert lån, på en eller flere av Eiendommene.

Etter skriftlig krav fra Xxxxxxxx plikter AK å slette Utbyggingsavtalen fra grunnbokbladet til den enkelte av Eiendommene, etter at følgende betingelser er oppfylt:

- Utbygger har opparbeidet Realytelsene

- Overtakelse av Realytelsene til AK er gjennomført

Etter skriftlig krav fra Xxxxxxxx skal AK under enhver omstendighet slette Utbyggingsavtalen fra grunnbokbladet til Eiendommene når Utbyggingsavtalen i sin helhet er bortfalt jf. punkt 5 og punkt 11.

14 TRANSPORT AV UTBYGGINGSAVTALEN

Dersom det gjennomføres et eierskifte av Eiendommen etter at gjennomføringen av en eller flere av forpliktelsene i Utbyggingsavtalen er påbegynt, skal Utbyggingsavtalen transporteres til den nye eieren, dersom partene ikke har blitt enige om en annen løsning for gjennomføringen.

Dersom det gjennomføres et eierskifte av Eiendommen uten at gjennomføringen av noen av forpliktelsene i Utbyggingsavtalen er påbegynt, kan Utbyggingsavtalen transporteres til den nye eieren.

Transport av Utbyggingsavtalen er i begge tilfeller betinget av AKs skriftlige samtykke, men AK kan ikke nekte transport uten saklig grunn. Se punkt 12 for virkninger av mislighold.

15 VEDTAK AV KOMPETENT MYNDIGHET

Utbyggingsavtalen er ikke bindende for AK før den er vedtatt av kommunestyret og signert av ordfører.

16 MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE

Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig.

17 VEDLEGG

I tillegg til avtalens hoveddokument består Utbyggingsavtalen av følgende trykte vedlegg:

1. Reguleringsplankart

2. Reguleringsbestemmelser 3. Kartskisse – Eiendommen 4. Kartskisse – Realytelsene

5. Kartskisse – Overdragelse av arealer

6. Utregning av kostnadene for opparbeidelse av Realytelse 7. Kommunale arealer- tiltredelse

8. Bekreftet firmaattest for Kjonebråten Utvikling AS

18 PARTENES UNDERSKRIFTER

Dato: [FYLL INN] Dato: [FYLL INN]

Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Kjonebråten Utvikling AS