UTBYGGINGSAVTALE
UTBYGGINGSAVTALE
eier av gnr/bnr 46/58 (heretter benevnt "utbygger")
og
Ringebu kommune (heretter benevnt som "kommunen")
VEDRØRENDE GJENNOMFØRJNG AV
Reguleringsplan for Xxxxxxxxxxxxx 0
1. GENERELT
1.1 UTBYGGINGSAVTALENS GRUNNLAG OG FORMÅL
Avtalen gjelder utbygging av tiltak innenfor reguleringsplan for Randkleivgata 6 (Planld 0520201903), vedtatt den 27.04.2021 i K-sak 023/21, dog slik at den også omfatter enkelte elementer som går ut over plangrensene, men som er nødvendig for utbygging av
planområdet.
Utbyggingsavtalen har sitt grunnlag i prinsippvedtak truffet av Ringebu kommunestyre den 02.09.2014 i k-sak 052/14, jfr. plan- og bygningsloven § 17-2.
Nærværende avtale regulerer de konkrete krav og forutsetninger som Ringebu kommune stiller ovenfor utbygger i anledning gjennomføringen av utbygging etter overnevnte plan. Avtalen har videre til hensikt å fordele og klargjøre ansvars- og rettighetsforholdene mellom paiiene ved utbyggingen. Avtalen skal kobles til eiendommen, ikke firma eller utbygger.
Gjennomføringen av utbyggingen skal skje innenfor de rammer som er fastlagt i gjeldende reguleringsplan, jfr. de respektive plankaii med tilhørende bestemmelser. Særskilt nevnes følgende:
Hensikten med planforslaget er å legge til rette for fremtidig boligområde i kombinasjon med næringsvirksomhet innenfor kommuneplanens delområde BNP1.1 i Tollmoen. Areal avsatt til bolig reguleres til konsentrert boligbebyggelse, herunder flermannsboliger og leiligheter. Det er kapasitet til ca. 250 boenheter innenfor planavgrensningen.
1.3 EIER- OG RETTIGHETSFORHOLD
Utbygger er ansvarlig for å erverve grunn og/eller sikre de privatrettslige rettigheter som er
nødvendigfor gjennomføring av utbyggingen. I den grad det er nødvendig skal det også sikres rett for kommunen til å ha ledninger og anlegg liggende på fremmed, privat grunn, herunder rett til å forestå nødvendig vedlikehold og utbedringer/utskiftninger. At det er sikret rettsvern for disse rettighetene er en ubetinget forutsetning for kommunal overtakelse av VA-anlegg etter denne kontrakten.
Utbygger plikter dessuten å medvirke til at videre utbygging av området i henhold til reguleringsplanen kan skje. Utbygger skal følgelig enten:
- dimensjonere det VA-anlegg som han etablerer på en slik måte at det har tilstrekkelig kapasitet til at senere utbygginger som reguleringsplanen åpner for kan knytte seg til.
Forpliktelsene skal sikres rettsvern gjennom tinglysning på eiendommene etter hvertsom det deles fra områder for utbygging, ref. avtalens pkt. 2.4.
Utbygger står fritt til å benytte refusjonsreglene i plan- og bygningsloven i den grad Utbygger finner dette hensiktsmessig.
2. UTBYGGERS ANSVAR OG BIDRAG
2.1 TEKNISK INFRASTRUKTUR
a) Opparbeidelsesplikt og kostnadsansvar
Utbygger står ansvarlig for all planlegging, prosjektering, utbygging og finansiering av all
infrastruktur som er nødvendig for at utbyggingsområdet etter ferdigstillelse skal framstå som et godt tilrettelagt og velfungerende område, herunder veier, gangveier og fortauer,
parkeringsplasser, skilting, renovasjon, og tilstrekkelig vannforsyning både til brannvann og
forbruksvann, avløp, mm.
Alle opparbeidelseskrav i PBL§18-1 knyttet til veg, vann og avløp gjøres gjeldende som del av utbyggingsavtalen, og må foreligge før det kan gis brukstillatelse - midlertidig eller
permanent.
Utbygger bærer ansvaretfor alle juridiske forhold knyttet til utbyggingen av prosjektet. Utbygger står fritt ved valg av entrepriseform og entreprenør.
Utbygger plikter å bære en forholdsmessigandel av kostnadene til:
• Tursti langs Våla opp til ny gs-bru, viser til saksframlegget/vedtaket journalpost 17/1757-38 (inkl. Asfaltering) kr. 100 000
• Nødvendig oppgradering for brannvannsforsyning og utvidelse av kapasiteten for avløpsnettet til planområdet jfr. Notat fra Norconsult 17.12.2020. kr. 6 693 000.
• Opparbeidelse av o_GS9. kr. 300 000 Til sammen kr 7 093 000 for disse tiltakene.
Ringebu kommune plikter å bære kostnadene for:
• Alt av gs-veg og fortau langs vegen, bortsett fra o_GS9
• Tilrettelegging for myke trafikanter på bi·ua over Våla (Åmillomvegen)
Den aktuelle utbyggingen bidrar til å utløse de krav og behov som nødvendiggjør overnevnte tiltak. Utbyggers forholdsmessige andel av kostnadene fastsettes iht. avtalens pkt 2.3.
b) Særskilte krav til private veier og P-plasser/areal for parkering
Utbygger har ansvar for opparbeiding av felles atkomstveger, samt drift og vedlikehold av disse fram til ansvaret gjennom avtale er overdratt til tomtekjøperene eller egnet lag/forening. Utbygger plikter å dokumentere atden fremtidige drift og vedlikehold av de felles adkomstveger er sikret. Dokumentasjonen må legges frem for kommunen senest innen forfallstidspunktet for siste andel av utbyggers bidrag til fellestiltak, jfr. avtalens pkt. 2.4.
2
c) Særskilte krav til brannvannuttak:
Plassering av alle brannvannuttak, samt type (brannhydr ant) skal godkjennes av brannvesenet og innarbeides i VA-planen for området. Brannvannuttak prosjekter es og bygges iht. Ringebu kommunes til enhver tid gjeldende VA- norm.
d) Særskilte krav vedrørende hovedledningsnett Hovedledningsnett for vann og avløp
I. Det skal utarbeides en VA-plan for området som skal godkjennes av kommunen før det kan gis bygge- eller deletillatelse for enkelttomter, jfr. PBL § I 8-1. Partene er enige om at den endelige avklaring av hvilke konkrete VA-tekniske anlegg som skal overtas, foretas av kommunen i forbindelse med behandling av VA-planen.
2. All prosjektering, utførelse og sluttdokumentasjon av VA- anlegg skal skje i tråd med
Ringebu kommunes til enhver tid gjeldende VA- norm jfr. nettsiden: www.va- xxxx.xx, og standard sanitærreglement, jfr. nettsiden: XX.xx.
3. Utbygger må påse at ved utbygging av interne VA-grøfter gjøres tiltak slik at Overvann/smeltevann ikke føres inn mot kommunale VA-grøfter og skaper driftsmessige problemer i eksisterende VA-kummer.
4. Grensesnittet mellom kommunale og private VA-ledninger skal ligge i kum. Vannledning skal i grensesnittet ha tappemulighet og sonevannmåler for å kunne kontrollere at kommunen leverer vann fram til grensesnittet.
5. Det forutsettes at kommunens VA-avdeling innvolveres i prosjektering og gjennomføring av ledningsanlegget, igjennom deltakelse i oppstartsmøte og byggemøter mv.
2.2 SÆRSKILT OM RENOVASJON
Det legges opp til egen avtale med Midt-Gudbr andsdal Renovasjon (MGR).
2.3 BEREGNINGSMÅTE OG TIDSPUNKT FOR INNBETALING AV BIDRAG TIL FELLESTILTAK
Som det fremgår av avtalens pkt. 2.1 plikter utbygger å bidra med en forholdsmessig økonomisk andel til ulike fellestiltak som er en nødvendig forutsetning for og direkte følge av utbyggingen.
Fellestiltakene er kostnadsberegnet til ca. kr. 7 093 000 eks. mva. Utbyggers andel av disse kostnadene fastsettes slik:
Bidraget beregnes ut fra antall boenheter i reguleringsplan for Våla Vest og reguleringsplan
for Randkleivgata 6, som er godkjent til utbyggingsformål for boenheter i. Antall boenheter i de to reguleringsplanene er 250.
Med en totalkostnad på kr 7 093 000 settes satsen pr boenhet til kr. 28 372. For de stipulerte 20 enheter i reguleringsplan for Randkleivgata 6, vil det samlede bidrag utgjøre kr. 567 440 i 2021 kroner (før indeksregulering).
Generelt skal alle byggeområder innenfor reguleringsplanen fradeles med selvstendige matrikkelnummer for utbyggers regning, og påheftes (tinglyses) en sikringsobligasjon med første prioritet til fordel for kommunen. Sikringsobligasjonen skal bero på det antatte antall boenheter.
3
Innbetaling forfaller til betaling i henhold til følgende prinsipper:
1. For boenheter som selges eller festes bo1i, skal beløpet innbetales til kommunen senest samtidig som utbygger mottar oppgjør fra sin kjøper. Utbygger plikter å la alle oppgjør skje via eiendomsmegler eller advokat med eiendomsmeglerf or sikring som innestår ovenfor kommunen for at han/hun ikke vil frigjøre oppgjør til fordel for utbygger uten samtidig å utbetale korrekt oppgjør til kommunen. Det skal fremlegges skriftlig dokumentasjon på dette før salget kan begynne.
2. For boenheter som skal bygges på for utleie eller senere salg, skal beløpet innbetales kommunen senest ved brukstillatelse/ferdigattest.
Obligasjonen skal tjene som sikkerhet for at kommunen mottar korrekt oppgjør i henhold til nærværende avtale. For tomter/byggeomr åder som skal bebygges på for utleie eller senere salg, samt for leilighetsbygg, forplikter Ringebu kommune seg til å gi pantefrafall
umiddelbart etter at korrekt oppgjør er mottatt. For tomter som skal selges eller festes bort, gis pantefrafallet for den enkelte tomt straks skriftlig forespør sel fra megler/oppgjør sadvokat mottas mot skriftlig inneståelse på at korrekt oppgjør er sikret på dennes meglerkonto.
Ringebu kommune aksepterer også å vike prioritet for eventuelle nødvendige byggelån i
forbindelse med etablering av infrastruktur i tilknytning til delfeltene.
Dersom et påbegynt område senere blir omregulert til færre hyttetomter/boenheter med den konsekvens at det bidrag som utbygger skal betale er lavere enn den tinglyste
sikringsobligasjonens pålydende, så skal obligasjonen likevel slettes når feltet er ferdig utbygd og korrekt bidrag betalt.
Alle innbetalinger i henhold til denne avtalen skal merkes med «Utbyggingsavtale vedrørende gjennomf øring av områdereguleringsplan for Xxxxxxxxxxxxx 0» og betales til Ringebu kommune konto nr. 2105.52.55454. Ved forsinket betaling påløper den til enhver tid gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall og inntil betaling skjer.
3. KOMMUNENS ANSVAR- FELLESTILTAK
Ringebu kommune har ansvaret for at innbetalte bidrag etter pkt. 2.3 kun benyttes til etablering av de nødvendige fellestiltak utenfor planområdet som fremgår av denne avtalen.
4. KOMMUNAL OVERTAKELSE AV TEKNISKE ANLEGG
Kommunal overtagelse av VA-anlegg:
Ringebu kommune overtar de VA-anlegg som er bestemt ved godlgenning av VA-plan, jfr. pkt. 2.1 d) 1. Overtagelsen siger vederlagsfritt ved ove1iakelsesforretning etter ferdigstillelse. Anleggene skal være frie for heftelser av enhver a1i. Vilkårene reguleres i følgende punkt:
Sikkerhetsstillelse:
Det avtales 5 års reklamasjonstid. Utbygger skal sørge for at det stilles sikkerhet tilsvarende 3% av stipulert verdi av anleggene for feil og mangler som påberopes de første 3 år etter ove1iakelsen. Sikkerheten trappes deretter ned til 1% for forhold som påberopes de siste 2 år av reklamasjonstiden. Sikkerheten faller bort ved utløp av reklamasjonstiden - 5 år etter overtakelsen - med mindre kommunen har gjort ansvar gjeldende mot utbyggeren som faller inn under sikkerhetsstillelsen.
4
Dersom utbygger har krevd tilsvarende garantier fra leverandører av varer og tjenester til de tekniske anleggene kommunen overtar, kan sikkerhetsstillelsen skje i form av at rettighetene etter leverandørenes garantier tiltransporteres kommunen.
Ferdigbefaring, ferdigstillelse og overtakelsesforretning:
Det skal avholdes ferdigbefaringfor de anlegg kommunen skal overta.
Dersom det under ferdigbefaringen ikke gjøres gjeldende feil eller mangler, skal
ferdigbefaringen anses som overtakelsesforretningslik at de befatie anlegg i sin helhet overtas av kommunen.
Dersom det under ferdigbefaring gjøres gjeldende feil eller mangler for deler av anleggene, kan kommunen gå med på en delovertakelse. Det er dog en forutsetning at det som overtas verken direkte eller indirekte blir berørt av påpekte feil eller mangler på øvrige deler av
anleggene. Utbygger er uansett ansvarlig for det tilfelle at slike følgefeil senere skulle bli
avdekket.
Etter at de påpekte feil eller mangler er rettet, skal det avholdes ove11agelsesforretning.
Det skal føres protokoll fra både ferdigbefaring og overtakelsesforretning. I protokollen skal eventuelle avdekkede feil eller mangler nedtegnes og det skal angis en rimelig frist for
utbedring. Skjer det delovertakelse etter ferdigbefaring, skal det i protokollen uttrykkelig angis hvilke deler som ovetias av kommunen.
Påpekte feil eller mangler som ikke blir rettet til fastsatt tid kan Ringebu kommune etter særskilt skriftlig varsel la utbedre ved annen entreprenør for utbyggers regning.
Det er utbyggers ansvar å innkalle til ferdigbefaring/ovetiagelsesforretning når denne anser arbeidene som utført. Det er patienes intensjon at ansvarlig utførende også skal delta ved
ferdigbefaring/overtagelsesforretning.
Driftsansvar:
For de VA-anlegg som skal overtas av kommunen er utbygger drift- og vedlikeholdsansvarlig fram til overtagelsesforretning er holdt. Fra det tidspunkt det er avholdt overtagelsesforretning overtar Ringebu kommune både eierskap og drift- og vedlikeholdsansvaret.
For de tekniske anlegg som ikke skal overtas av Ringebu kommune har utbygger ansvar for å sikre det framtidige drift- og vedlikeholdsansvar.
Krav til sluttdokumentasjon:
Sluttdokumentasjon for VA-anlegg skal være i hht. kommunens til enhver tid gjeldende VA- norm. Sluttdokumentasjon og korrekte innmålinger skal foreligge før ove11akelse kan finne sted.
5. MERVERDIAVGIFT
Ringebu kommune forplikter seg til å overta justeringsretten/plikten for merverdiavgif t når anlegget/anleggene overtas. Det skal inngås egen skriftlig avtale om dette senest samtidig med overtakelsesf orr etningen, herunder plikter utbygger som en del av sluttdokumentasjonen å overlever e til kommunen et tilstreldcelig spesifise1i byggeregnskap med nødvendige bilag til at kommunen settes i stand til å kreve justering av moms.
Forutsatt at kommunen oppnår momskompensasjon/fr adr agsrett for den inngående merverdiavgiften som utbygger har betalt, skal kommunen refundere denne momsen til utbygger som et engangsbeløp nedskrevet til nåverdi etter kommunens beregning. De nærmere detaljer avtales i forbindelse med ove1iakelsen av anlegget/anleggene.
Utbygger bærer risikoen for endringer i reglene om merverdiavgift. For det tilfelle at slike endringer medfører at kommunen likevel ikke skulle få tilbake merverdiavgift på et slikt nivå at det tilsvarer det engangsbeløp kommunen har refunde1i til utbygger, plikter utbygger å tilbakebetale til kommunen differansen mellom dette engangsbeløpet og det kommunen har fått tilbake fra Staten.
6. DIVERSE
6.1 VARIGHET
Avtalen løper frem til alle tiltak som følger av avtalen er opparbeidet, alle tekniske anlegg beskrevet under pkt. 2.1 d) 1 er overtatt av kommunen og hele utbygger s bidrag til fellestiltak er innbetalt i henhold til pkt. 2.4.
Dersom ikke-påbegynte delområder senere skulle bli gjenstand for fullstendig omreguler ing (gjelder ikke mindre vesentlig reguleringsendringer og/eller fortettinger /justeringer av planen), skal det inngås ny utbyggingsavtale for disse. Utbygger må dog påregne at det i en ny avtale vil bli satt tilsvarende krav til ansvar og bidrag fra utbygger som etter nærværende avtale.
6.2 TINGLYSNING
Ringebu kommune har rett til å tinglyse hele eller deler av avtalen på de tomteområder som skal fradeles, ref. avtalens pkt. 2.4, og/eller de aktuelle enkelttomtenes
gårdsnummer/bruksnummer/festenummer, alternativt kreve utarbeidet for tinglysning separate erklæringer om heftelser som kan utledes av avtalen. Tinglysning gjøres av kommunen for utbygger s regning.
Dersom denne avtalen helt eller delvis skulle bortfalle, plikter kommunen å bidra til sletting av avtalen og eventuelle tinglyste sikringsobligasjoner på de eiendommer som avtalen ildce lenger gjelder for.
6.3 FORHOLDET TIL REGELVERKET FOR OFFENTLIGE ANSKAFFELSER Nærværende utbyggingsavtale er vurde1i opp mot lov om offentlige anskaffelser av 16.07.1999 nr. 69 med tilhørende forskrift om offentlige anskaffelser av 07.04.2006 nr. 402 og anses ikke omfattet av reglene om anbud.
6.4 FORBEHOLD OM POLITISK GODKJENNING
Kommunen tar, ved signering, forbehold om politisk godkjenning av avtalen.
6.5 OVERDRAGELSE AVA VTALE/ DELER AV AVTALE
Overdragelse av avtalen/deler av avtalen krever forutgående samtykke av Ringebu kommune. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.
Overdragelse forutsetter under enhver omstendighet at erverver fullt ut trer inn i Utbyggers ansvar og forpliktelser etter avtalen for det området/den del som erverves. Utbygger er
ovenfor kommunen ansvarligfor at en eventuell erverver i forkant av overdragelsen mottar tydelig informasjon om utbyggingsavtalen og dens innhold.
Enhver tvist om forståelsen av denne avtalen skal søkes løst gjennom forhandlinger. Dersom forhandlinger ikke fører fram, skal tvisten bringes inn for de ordinære domstoler. Partene
vedtar Sør-Gudbrandsdal tingrett som verneting for enhver tvist som springer ut av
* * *
Denne avtalen foreligger i to likelydende originaleksemplarer der partene har hvert sitt eksemplar.
Sted Dato:
10 I
1/2.2022
For utbygger: For Ringebu kommune: