UTBYGGINGSAVTALE KNYTTET TIL DETALJREGULERING FOR JØRIHAUGEN VEST BOLIGOMRÅDE
UTBYGGINGSAVTALE KNYTTET TIL DETALJREGULERING FOR JØRIHAUGEN VEST BOLIGOMRÅDE
Revidert 12.03.2018
Formatert 22.03.2018
Mellom Jørihaugen Vest AS (heretter kalt utbygger) og Kristiansund kommune (heret- ter kalt kommunen) er det inngått følgende avtale:
1 GENERELT
1.1.1 Parter
Jørihaugen Vest AS org. nr. 000 000 000
Kristiansund kommune org. nr. 991 891 919
1.2 Definisjoner
Igangsettingstillatelse – bygningsmyndighetens godkjennelse for oppstart av arbeid i henhold til vedtatt arealplan.
Planområde – det området som fremgår av vedtatt arealplan.
Delområde – oppdeling i områder (felt) i en arealplan.
Byggetrinn – oppdeling av utbyggingen av boligområdet i etapper.
Teknisk infrastruktur – vei-, vann- og avløpsanlegg.
Grønn infrastruktur – friområder, lekeområder og grønnstruktur.
1.3 Formål
Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved utbygging av boligområdet Jørihaugen vest på Rensvik samt adkomstvei til om- rådet. Avtalen gjelder teknisk infrastruktur for vei, vann og avløp mv.
Forholdet til private grunneiere reguleres ikke i denne avtalen. Slike forhold reguleres enten i egne avtaler mellom utbygger og den enkelte grunneier alternativt gjennom at utbygger eller byggherre for infrastruktur krever refusjon etter plan og bygningsloven (naboeiendommer til utbyggingsfeltet). For grunneiere mellom RV 70 og utbyggings- feltet kan det bli aktuelt med ekspropriasjon.
1.4 Grunnlag for avtalen
• Forskrift om bruk av utbyggingsavtaler i Kristiansund kommune, vedtatt av bystyret 24 3.2009 sak 09/15.
• Detaljregulering for Jørihaugen vest med bestemmelser (R-274), egengodkjent av bystyret 24.11.2015, heretter kalt reguleringsplanen (Vedlegg 1 og 2).
1.5 Utbyggingsområde / geografisk avgrensning
Avtalen omfatter deler av området som er begrenset av reguleringsplan for Jørihau- gen vest samt tilliggende områder som omfattes av detaljplaner for teknisk infrastruk- tur.
Avtalen omfatter de gårds- og bruksnummer som er vist på kart med oversikt over be- rørte eiendommer og liste over grunneiere, i vedlegg 3. Avtalen omfatter ikke annet areal enn det som følger av vedlegget, selv om reguleringsplanen omfatter et større areal.
1.6 Forholdet reguleringssituasjon / utbyggingsavtale
Vedtatt reguleringsplan med tilhørende bestemmelser skal være grunnlag for utbyg- gingsavtalen.
2 UTBYGGERS ANSVAR
2.1 Omfanget av utbyggingen
Utbygger skal planlegge, prosjektere, bygge ut og bekoste all infrastruktur og tiltak in- nenfor området iht. punkt 1.5. Infrastrukturen planlegges slik at den enkelt kan kobles til eksisterende infrastruktur i området.
2.2 Grunnerverv
Utbygger skal bekoste og sikre seg nødvendige rettigheter for gjennomføring av pro- sjektet. Hvis det ikke oppnås minnelig avtale må det gjennomføres ekspropriasjon.
Utbygger må dekke kostnadene til dette.
Utbygger skal, før overtagelse av anleggene finner sted, overdra eiendomsretten til veier og ledningsanlegg samt overskjøte regulert veigrunn og grunn for offentlige vann- og avløpsanlegg vederlagsfritt, fri for pengeheftelser og i størst mulig grad fri for andre heftelser, til kommunen.
For øvrig vises det til punkt 4 hva gjelder tinglyste rettigheter.
Utbygger skal besørge, samt dekke kostnadene, til fradeling, oppmåling og overskjø- ting av grunn.
2.3 Valg av entreprenør
Utbygger orienterer kommunen v/ kommunalteknikk om valg av entreprenør.
Entreprenøren skal ha tilstrekkelige kvalifikasjoner for de arbeider som skal utføres.
Før oppstart av anleggsarbeidet avholdes et orienteringsmøte mellom utbygger, en- treprenør og kommunen v/ kommunalteknikk. Xxxxxxxx kaller inn til møtet og skriver referat.
2.4 Fremdrift
Utbygginga som avtalen omfatter kan bygges ut i to byggetrinn, vist i vedlegg 5.
Teknisk infrastruktur må likevel detaljprosjekteres under ett. Når utbygging starter, forutsettes det at hvert enkelt byggetrinn bygges ut sammenhengende uten ugrunnet stopp i anleggsarbeidet. Ferdigstilling vei (asfaltering, kantstein m.m.) avtales med kommunalteknikk.
Utbygger skal utarbeide en foreløpig fremdriftsplan som følger avtalen som eget bilag. Endelig fremdriftsplan leveres før oppstart av anleggsarbeidet. Det åpnes for å lage separate fremdriftsplaner for hvert byggetrinn.
2.5 Rekkefølgebestemmelser
Utbyggingen skal finne sted i tråd med rekkefølgebestemmelsene i reguleringsbe- stemmelsene som er aktuell for det areal som omfattes av utbyggingsavtalen.
2.6 Offentlige trafikkområder
Utbygger skal prosjektere, bygge ut og bekoste alle offentlige trafikkområder innen det området som avtalen omfatter (vei inklusiv fortau, gang- og sykkelvei og annen veigrunn og parkeringsplass). Arbeidet skal være i henhold til kommunal standard og i samsvar med vedtatt detaljregulering for Jørihaugen vest (R-274), for senere kom- munal overtakelse. Detaljplaner for offentlige trafikkområder skal godkjennes av kommunalteknikk før igangsettingstillatelse blir gitt.
Utbygger skal tilpasse eksisterende offentlige veier og private avkjørsler til den nye utbyggingen.
Utbygger er ansvarlig for å opprettholde kjøreadkomst til eksisterende bebyggelse i den tiden anleggsarbeidet varer, så lang dette er mulig. Dette gjelder spesielt for ut- rykningskjøretøy.
Utbygger skal prosjektere, bygge ut og bekoste støytiltak i planens influensområde, iht. reguleringsplanbestemmelsene. Det vises til reguleringsbestemmelsenes pkt 3.5 og vedlagt støyrapport for Nygårdsvegen (vedlegg 6) som viser eiendommer som be- røres av trafikkstøy. Flere av disse eiendommene ligger utenfor planområdet. Dette blir private tiltak som avtales med berørte grunneiere. Dette avsnitt gjelder de eien- dommer som berøres av utbyggers utbygging.
Dette punkt 2.6 gjelder for det området som følger av punkt 1.5
2.7 Offentlige friområder
Reguleringsplanen omfatter ingen offentlige friområder innenfor området regulert av punkt 1.5. Det er regulert felles grønnstruktur, nærmiljøanlegg og lekeplasser som skal tilrettelegges av utbygger i henhold til reguleringsbestemmelsene.
2.8 Vann og avløp
Utbygger skal prosjektere, bygge ut og bekoste vann- og avløpsanlegget for Jørihau- gen vest boligområde innenfor området regulert av punkt 1.5. Arbeidet skal være iht. kommunal VA-norm (vedtatt i bystyret 25.01.11). Utbygger tar alle kostnader med nødvendig omlegging av eksisterende anlegg. Detaljplaner for VA-anlegget skal god- kjennes av kommunalteknikk før igangsettingstillatelse blir gitt.
Utbygger skal tilpasse og tilkoble VA-anlegget til eksisterende offentlig VA-anlegg samt privat VA-anlegg som berøres av utbyggingen.
Utbygger er ansvarlig for innmåling av eksisterende ledningsnett, slik at det nye led- ningsnettet tilpasses det eksisterende nettet.
Utbygger er ansvarlig for å opprettholde vannforsyningen til eksisterende bebyggelse med unntak av korte og varslede avbrudd (maks. en normalarbeidsdag) i forbindelse med arbeid på ledningsnettet. Det må legges opp til midlertidig vannforsyning (om- kobling av stikkledning) hvis permanent vannforsyning ikke fungerer ut over korte av- brudd. Det må lages en plan for utfasing av eksisterende vannledninger og innkobling av ny vannledning. Planen skal foreligge før igangsettingstillatelse blir gitt.
Utbygger må også sørge for at avløpsanlegget fungerer hele tiden for eksisterende bebyggelse ved arbeid på det eksisterende ledningsnettet.
VA-nett for boliger langs Nygårdsvegen frem til høybrekk v/kryss Nygårdsve- gen/Jørihaugen tilkobles nytt ledningsnett i Nygårdsvegen ved sanering av eksiste- rende ledningsnett iht. vedlagt VA-kart H101 (vedlegg 7). Plan for tilkobling av reste-
rende boliger innenfor utbyggingsavtalens influensområde fremgår av kart H131 (ved- legg 8).
2.9 Fordelingsanlegg strøm. El-, tele- og kabel-TV-anlegg
Tekniske planer for kabeletatene skal være i samsvar med kommunal VA-norm.
3 KOMMUNENS ANSVAR
3.1 Alternative samarbeidsformer
Det er inngått en egen tilleggsavtale om overføring av justeringsrett for merverdiavgift.
3.2 Offentlige trafikkområder
Kommunen forplikter seg til overtakelse av de offentlige trafikkområdene iht. vilkårene i denne avtale.
3.3 Vann og avløp
Kommunen forplikter seg til overtakelse av offentlige vann- og avløpssystemer i hen- hold til vilkårene i denne avtale.
Kommunen skal besørge nødvendige pålegg om tilknytning til kommunalt avløpsnett for eiendommer som i dag ikke er tilknyttet kommunalt nett, men som utbygger forplik- ter seg til å tilkoble iht. avtalens pkt. 2.8. Pålegg må utstedes ved anleggsstart, slik at utbygger ikke heftes med manglende rett til tilkobling av private anlegg.
4 ØKONOMISKE BETINGELSER
4.1 Garanti under utbyggingen:
Utbygger forplikter seg til å stille garanti i form av selvskyldnerkausjon, som sikkerhet for at anlegg som er nevnt i denne avtalen er ferdigbygget før midlertidig brukstillatelse blir gitt. Garantien skal dekke 20 % av utbyggingens kostnad og stilles for hvert byggetrinn når disse kommer til utførelse. Kommunen skal ha dokumentasjon for de reelle anleggskostnadene.
Garantiene må stilles før entreprenøren starter sine arbeider på det enkelte byggetrinn, og gjelder til overtagelsestidspunkt for anleggene.
4.2 Reklamasjonsgaranti:
For å oppfylle kontraktsforpliktelser i reklamasjonstiden for alle kommunaltekniske anlegg som skal overtas av kommunen, skal utbygger stille garanti i henhold til Norsk Standard NS 8405.
5 OVERTAGELSE OG DRIFTSFASE
Teknisk infrastruktur skal overtas vederlagsfritt, fri for pengeheftelser og i størst mulig grad fri for andre heftelser, av kommunen i samsvar med inngått utbyggingsavtale et- ter forutgående overtagelsesforretning. Når alle forhold er brakt i orden, skal det ut- ferdiges en overtagelsesprotokoll som bare er gyldig når begge parter har skrevet un- der.
Kommunen overtar ikke anlegget til drift og vedlikehold før anlegget er utført i sam- svar med vedtatte normer og retningslinjer og godkjente planer. Anleggsutførelse som er endret uten forutgående godkjenning blir i utgangspunktet ikke godkjent for kom- munal overtagelse. Eventuelle uoverensstemmelser eller konflikter mellom utbygger,
entreprenør og / eller berørte grunneiere må være løst før kommunen overtar teknisk infrastruktur til drift og vedlikehold.
En forutsetning er at all grunn som er regulert til offentlig veiformål blir overskjøtet til kommunen før kommunen overtar ansvar for veivedlikeholdet.
Der ledningsanlegg ligger utenfor område som skal overtas av kommunen, må utbyg- ger fremskaffe tinglyste rettigheter som gir kommunen rett til å ha liggende ledninger på annen manns grunn og til fritt å kunne utføre drift og vedlikehold av ledninger og installasjoner. Kommunen skal fremlegge sin standard erklæring for tinglysning som utbygger skal søke å få etablert gjennom avtale eller ekspropriasjon.
Det skal også leveres inn kart som viser alle fradelte eiendommer som omfattes av utbyggingen med gnr. og bnr. Opplysninger om hvilke eiendommer som har avgitt tinglyste rettigheter vedrørende ledningsanlegg og andre tiltak, og hvilke veiarealer som er overskjøtet til kommunen, skal fremgå av kart.
Kommunen overtar teknisk infrastruktur etappevis i henhold til byggetrinn vist på kart B103 (vedlegg 5).
6 REFORHANDLINGER
Avtalen kan reforhandles hvis det inntreffer uforutsette og vesentlige forhold. Mindre og uvesentlige forhold kan tas administrativt.
7 TRANSPORT AV AVTALEN
Eventuell videretransport av denne avtalen kan ikke finne sted uten kommunens god- kjenning.
8 DIVERSE
8.1 Varighet
Utbyggingsavtalen opphører når vilkårene i avtalen er oppfylt. Før vilkårene i avtalen kan erklæres oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidet i henhold til utbyggingsavtalen er ferdigstilt.
8.2 Mislighold
Begge parter har rett til å heve kontrakten derom det foreligger vesentlige misforhold, og den annen part skriftlig har fått en rimelig frist til å rette forholdet.
8.3 Tinglysning
Denne avtalen kan tinglyses som heftelse på eiendommene.
8.4 Tvister
Enhver tvist mellom partene vedrørende ansvarsforhold skal søkes løst i minnelighet. Dersom en ikke oppnår løsning, skal tvisten avgjøres ved ordinær rettergang med mindre partene blir enige om å la tvisten avgjøres ved voldgift.
8.5 Ikrafttredelse
Denne avtalen trer i kraft når den er underskrevet av begge parter. Avtalen underskri- ves i to eksemplar, hvorav partene beholder ett hver.
9 VEDLEGG
Vedlegg 1 Detaljregulering for Jørihaugen vest, vedtatt 24.11.2015
Vedlegg 2. Reguleringsbestemmelser for Jørihaugen vest vedtatt 24.11.2015 Vedlegg 3 Tegn. B105. Kart over berørte eiendommer.
Vedlegg 4 Tegn. H102. VA-oversiktskart Nord rev. 14.12.17 Vedlegg 5 Tegn. B103. Byggetrinn infrastruktur dat 14.1.2.17. Vedlegg 6 Støyrapport dat. 26.10.17
Vedlegg 7 Tegn. H103. VA-oversiktskart Sør rev. 8.12.17
Vedlegg 8 Tegn. H131. Plan for påkobling eksisterende VA dat. 12.02.18.
10 SIGNATUR
Sted Dato Sted Dato
……………………………… …………………………….
Jørihaugen Vest AS Kristiansund kommune