STANDARD AVTALE FOR LEIE AV BOLIG MED KJØPSRETT (BOLIGKJØPMODELLEN "LEIE TIL EIE")

STANDARD AVTALE FOR LEIE AV BOLIG MED KJØPSRETT (BOLIGKJØPMODELLEN "LEIE TIL EIE")

1. utgave 06/24

1UTLEIER

Navn/Firma […] (Utleier)

Fødsels- eller organisasjonsnummer […]

Adresse

2Leietaker

2.1(Leietaker/ samlet omtalt som Leietaker).

2.2Der flere personer står som leietakere etter Leieavtalen er de solidarisk ansvarlig overfor utleier for alle forpliktelser etter denne Leieavtalen.

DEL I - INNLEDNING

3Bakgrunn

3.1Denne leieavtalen ("Leieavtalen") er inngått etter "leie til eie"-modellen, og gjelder leie av bolig med tilhørende kjøpsrett til boligen til en fastsatt pris. Bakgrunnen for inngåelse av Leieavtalen er en felles intensjon mellom partene om at leietaker skal erverve boligen til eie i løpet av avtaleperioden. Dette gjelder likevel slik at leietaker har en rett, men ingen plikt, til å kjøpe boligen på de vilkår denne avtalen fastsetter.

3.2Kjøpsretten, som gjelder fra inngåelsen av denne leiekontrakten og frem til den tidsbestemte leieperioden på tre år fra overtakelse opphører, er beskrevet nærmere i punkt 26 til 30 nedenfor.

DEL II – LEIEOBJEKTET OG LEIEBETINGELSENE

4Leieobjektet

4.1Avtalen gjelder leilighet nr. [•] i Bygg [•] i [navn på prosjekt] beliggende på gnr. [•], bnr. [•] i [•] kommune («Leieobjektet»).

4.2Leietaker disponerer også [1] sportsbod etter Utleiers anvisning, som inngår i Leieobjektet.

4.3[Alternativ tekst for parkeringsplass – stryk det alternativet som ikke passer]:

1. Leieobjektet inkluderer ikke parkeringsplass. Dersom utleier velger å tilby parkeringsplass for leie, kan parkeringsplass eventuelt tillegges leieforholdet før Overlevering etter nærmere avtale.

2. Leieobjektet inkluderer parkeringsplass som angitt i og på de betingelser som fremgår av Bilag [•] [Separat avtaledokument].

4.4Leietaker har rett til å benytte eiendommens fellesareal på lik linje med de andre beboerne i [borettslaget/eierseksjonssameiet].

4.5Leietaker har ikke rett til å gjøre tilvalg i Leieobjektet i byggeperioden. For det tilfelle at Utleier åpner for at "leie til eie" leietakere kan gjøre tilvalg i byggeperioden, gjelder bestemmelsene i punkt 22 nedenfor.

5OverTAKELSE

[Dette punktet må tilpasses det enkelte prosjekt, og baseres på informasjonen som fremgår i salgsprospektet.]

5.1Rammesøknad for bygget der Leieobjektet har sin plassering ("Bygget") forventes sendt til kommunen i løpet av [•]. kvartal [år], og Utleier tar sikte på fysisk oppstart av grunnarbeidene for bygget i [•]. kvartal [år]. Byggetiden er forventet å være cirka [•] måneder fra fysisk oppstart av grunnarbeider, hvorpå det tas sikte på overtakelse av Leieobjektet ("Overtakelsen") i løpet av [•]. kvartal [år]. Dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende.

5.2En senere igangsetting og/eller en lengre byggetid enn forventet kan medføre at Overtakelsen blir senere enn forespeilet i punkt 5.1. Ferdigstillelse av utomhusområder tilknyttet bygget der Leieobjektet er plassert, og felles utomhusarealer for byggeprosjektet for øvrig, vil kunne bli utført etter Overtakelsen. Ferdigstillelse av utearealene vil blant annet avhengig av årstiden, men kan også til en viss grad avhenge av om det er hensiktsmessig å utsette ferdigstillelsen av enkelte utomhusarealer i den utstrekning de berøres av eventuelle etterfølgende byggetrinn i prosjektet.

5.3I Salgsoppgaven inntatt som Bilag [1] til avtalen fremgår Utleiers forbehold knyttet til forutsetninger for igangsettelse av bygging av Leieobjektet. Når Xxxxxxx har opphevet disse forbeholdene eller forbeholdene av annen grunn må anses bortfalt, skal Utleier fastsette en overtakelsesperiode som ikke skal være lenger enn 3 måneder ("Overtakelsesperioden"). Utleier skal skriftlig varsle Leietaker om når Overtakelsesperioden begynner og slutter.

5.4Senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen skal Utleier gi Leietaker skriftlig melding om endelig overtakelsesdato. Den endelige overtakelsesdatoen er bindende, og skal ligge innenfor Overtakelsesperioden.

5.5I forbindelse med Overtakelsen av Leieobjektet skal det foretas en overtakelsesbefaring. Utleier, eller representant for utleier, fører protokoll fra befaringen som signeres på stedet av begge parter.

5.6Ved Overtakelsen skal Utleier gi Leietaker en innføring i bruk av teknisk utstyr/innretninger i Leieobjektet. Videre skal Utleier fremlegge en brukerinstruks for Leieobjektet med teknisk utstyr og innretninger.

5.7Midlertidig brukstillatelse må foreligge før Overtakelsen av Leieobjektet kan finne sted. Overtakelsesforretningen kan gjennomføres selv om det måtte gjenstå arbeider i tilknytning til Leieobjektet, samt arbeider med utomhus og fellesarealer.

5.8Utleier kan om ønskelig innkalle til forhåndsbefaring av Leieobjektet cirka to uker før Overtakelsen. Formålet med forhåndsbefaringen er å avdekke eventuelle mangler slik at disse i størst mulig grad kan bli utbedret innen overtakelsesforretningen. Det skal føres protokoll fra befaringen.

5.9Ved Overtakelsen av Leieobjektet skal Leietaker få utdelt nøkler. Leietaker har ikke uten Utleiers samtykke anledning til å kopiere flere nøkler til Leieobjektet.

5.10Det er en forutsetning for overlevering av nøkler og tilgang til Leieobjektet at en måneds leie er innbetalt i henhold til punkt 9.2, og at sikkerhet er stilt i henhold til punkt 11. Forsinket overlevering til Xxxxxxxxx i henhold til dette punkt forlenger ikke Xxxxxxxxxxxx.

6Leieobjektets stand ved oveRTAKELSEN

6.1Leieobjektet overleveres i henhold til prosjektets salgsoppgave / prospekt, datert [DATO], og med tilhørende dokumenter, herunder informasjon til kjøper, kvalitetsbeskrivelse, romskjema, plantegning m.m., samlet benevnt «Salgsoppgaven». Salgsoppgaven er inntatt som vedlegg [1] til denne Leiekontrakten.

6.2Utleier har rett til å foreta endringer i beskrevet leveranse i Salgsoppgaven i henhold til forbehold inntatt i Salgsoppgaven, uten at Leietaker kan kreve leiereduksjon. Tegninger og illustrasjoner i prospektet er kun av illustrativ karakter.

7VARIGHET – Leieperioden

7.1Leieforholdet er tidsbestemt og løper i tre år fra Overtakelsen, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse ("Leieperioden"). Kjøpsretten utløper samtidig. Dato for Overtakelsen skal fremgå av overtakelsesprotokollen.

7.2Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietiden uten at Utleieren skriftlig har oppfordret Leietaker til å flytte, går Leieavtalen over til å være en tidsubestemt leieavtale. Kjøpsretten bortfaller uansett ved utløpet av den opprinnelig avtalte leietiden.

7.3Dersom Leietaker utøver Kjøpsretten i Leieperioden opphører Leieavtalen samtidig med at overtakelse av boligen i henhold til kjøpekontrakt, jf. punkt 25.3 nedenfor.

8oppsigelse

8.1Leieforholdet er uoppsigelig for Leietaker i de ni første månedene av Leieperioden. Deretter har Xxxxxxxxx rett til å si opp leieforholdet med tre måneders frist regnet fra utløpet av den kalendermåneden oppsigelsen leveres. Dette innebærer at minste leietid for Leietaker er ett år.

8.2Utleier kan ikke si opp leieavtalen i Leieperioden.

8.3Oppsigelse fra Leietaker skal være skriftlig.

8.4I de tilfeller der denne Leieavtalen er undertegnet av mer enn en leietaker, kan Leieavtalen bare sies opp overfor Utleier ved at samtlige leietakere underskriver oppsigelsen for hele leieforholdet.

8.5Fastsatt minste leietid for Leietaker på ett år i er ikke til hinder for at Leieavtalen opphører tidligere som følge av Leietakers tiltredelse av Kjøpsretten.

9Leie og Leieregulering

9.1Leiesum ved kontraktsinngåelse utgjør kr. [•] pr. måned og betales forskuddsvis den 1. i hver måned til Utleier. Der Overtakelsen av Leieobjektet finner sted mer enn ett år etter tidspunktet for kontraktsinngåelsen vil leiesummen reguleres i henhold til punkt 9.3 ved Overtakelse. Dette innebærer at leien må forventes å utgjøre et høyere beløp ved innflytting enn det som fremgår av dette punkt 9.1.

9.2Et beløp tilsvarende en måneds husleie skal være innbetalt før Overtakelsen.

9.3Hver av Partene kan kreve regulering av leien tilsvarende endringen i konsumprisindeksen fra siste leiefastsetting, jf. husleieloven § 4-2. Reguleringen kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting. Første regulering kan tidligst skje ved Overtakelsen, og baseres på utviklingen fra siste kjente konsumprisindeks på avtaletidspunktet til siste kjente konsumprisindeks på tidspunktet for Overtakelsen. Siste kjente konsumprisindeks på avtaletidspunktet er [•].

9.4Partene må skriftlig varsle at regulering kreves, med minst én måneds frist før reguleringen kan settes i verk.

9.5Grunnlaget for indeksregulering av leien foreligger først en måned etter at indeksreguleringen kunne ha funnet sted. Det avtales derfor at beregningsgrunnlaget for endringen av leien skjer med en måneds tilbakevirkende kraft.

9.6Leietaker er ansvarlig for gebyrer som påløper ved å innbetale husleie fra utenlandsk konto.

9.7For det tilfelle at Leieavtalen opphører før utløpet av Leieperioden som følge av Leietakers tiltredelse av Kjøpsretten, betales leie for en periode til og med dagen før Leietakers overtakelse til eie.

10Strøm, oppvarming og vann

10.1Leietaker betaler selv alle utgifter til elektrisitet og må tegne eget strømabonnement fra overtakelse.

10.2Leietaker skal i tillegg dekke kostnader for annen energiforbruk i de tilfeller det er aktuelt, som f.eks. fjernvarme. Leietaker kan kreve at Utleier hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på slike kostnader og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Der slik forbruk kan måles individuelt for boenhetene, skal de individuelle måletallene legges til grunn ved kostnadsfordelingen.

10.3Leietaker betaler for vannforbruk etter målt forbruk. Det beregnes et forskudd som forfaller sammen med leien. Forskuddet avregnes minst én gang i året og Utleier dokumenterer de faktiske utgifter til vann- og avløp.

11SIKKERHETSSTILLELSE

[Stryk det alternativet som ikke passer.]

Alt. 1:

11.1Leietaker skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av tre måneders leie, til sikkerhet for skyldig leie, skader på Leieobjektet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av Leieavtalen. Partene har rett til å kreve at depositumet endres i takt med endringer i leien.

11.2Dersom leieforholdet opphører før utløpet av Leieperioden, og dette skyldes Leietakerens mislighold, kan Utleier også kreve dekket kostnader ved å få Leieobjektet utleid på ny for resten av Leieperioden under sikkerheten.

11.3Det deponerte beløp skal settes på særskilt depositumskonto i samsvar med Husleielovens § 3-5. Depositumskontoen etableres i samme finansinstitusjon som konto for husleiebetalingen.

11.4Depositum må foreligge senest innen 10 dager før endelig overtakelsesdato. Er ikke depositumet betalt innen fristen anses dette som vesentlig mislighold av Leieavtalen fra Leietakers side, med mindre forsinkelsen skyldes forhold på Utleiers side.

Alt 2:

11.5Leietaker skal stille garanti for et beløp oppad begrenset til summen av tre måneders leie, til sikkerhet for skyldig leie, skader på leieobjektet, utgifter ved fravikelse og andre krav som reiser seg av Leieavtalen. Partene har rett til å kreve at garantien endres i takt med endringer i leien.

11.6Dersom leieforholdet opphører før utløpet av Leieperioden, og dette skyldes Leietakerens mislighold, kan Utleier også kreve dekket kostnader ved å få Leieobjektet utleid på ny for resten av Leieperioden under garantien.

11.7Garantien må foreligge senest innen 10 dager før endelig overtakelsesdato. Er ikke garanti stillet innen fristen anses dette som vesentlig mislighold av Leieavtalen fra Leietakers side, med mindre forsinkelsen skyldes forhold på Utleiers side.

11.8Garantien må være gjeldende i hele leieperioden, med tillegg av tre måneder etter Xxxxxxxxxxxxx utløp.

12Forsikringer

12.1Leietaker plikter til enhver tid å ha innbo- og løsøreforsikring. Utleier kan kreve at Leietaker fremlegger forsikringsbevis med vilkår, og kvittering for betalt forsikring. Bygningsmessige skader dekkes gjennom [borettslagets/sameiets] forsikring.

12.2Dersom de forhold som medfører utløsning av forsikringsutbetaling kan føres tilbake til Leietakers kontaktstridige bruk eller manglende vedlikehold, vil Leietaker måtte svare for egenandelen på forsikringen overfor Utleier.

12.3Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade mv., utover det som dekkes av de forsikringer Utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader eller tap som skyldes Utleierens mislighold.

13UTLEIERenS plikter

13.1Utleier plikter å stille leieobjektet til leietakerens disposisjon i Leieperioden i samsvar med denne Leieavtalen. Utleier plikter å stille Leieobjektet til rådighet for Leietaker til avtalt tid, rengjort med hele ruter og brukelige låser med nøkler til alle utvendige dører. I Leieperioden plikter Utleier å holde Leieobjektet i den stand som følger av Leieavtalen og husleielovens bestemmelser. Vedlikehold av eiendommen for øvrig påhviler [borettslaget/sameiet].

13.2Misligholder Utleier sine plikter, kan Leietaker gjøre beføyelsene i husleielovens kap. 2 gjeldende. Erstatning for indirekte tap som nevnt i husleieloven § 2-14 annet ledd kan ikke kreves.

14Leietakerens vedlikeholdsplikter

14.1Leietaker skal for egen regning forestå det sedvanemessige indre vedlikehold av Leieobjektet og av ytre rom som tilhører Leieobjektet.

14.2Leietaker skal vedlikeholde bl.a. maling, tapeter, gulvbelegg, innvendige dører samt den innvendige delen av utgangsdører, ildsteder, låser og nøkler, sikringer, ledninger, ruter, kraner, brytere, kontakter, brannvarslings- og slukningsutstyr og lignende forbruks­materiell. Leietaker skal forestå vedlikehold, herunder oppstaking av rør til og med vannlås og sluk. Leietaker er også ansvarlig for å etterse og vedlikeholde eventuelle balkonger, terrasser, takrenner, nedløpsrør, utvendige kraner, mekaniske- og tekniske innretninger som er knyttet til Leieobjektet.

14.3Medfører vedlikeholdet forandringer i Leieobjektet, skal det gis et skriftlig forhånds­samtykke fra Utleier som godkjenner forandringene. Slikt forhåndssamtykke gir ikke Leietaker rett til å kreve vederlag for forbedringer jf. husleielovens § 10-5.

14.4Medfører vedlikeholdet at gjenstander må skiftes ut, påhviler utskiftning Utleier med mindre gjenstanden er installert av Leietaker eller gjenstanden er ødelagt, grunnet Leietakers bruk eller som følge av manglende vedlikehold fra Leietakers side.

14.5Det vedlikeholdsarbeid som Leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold. Vedlikeholdet og eventuelt annet arbeid Leietaker foretar, må utføres på håndverksmessig forsvarlig måte.

15LEIETAKERenS øvrige plikter

15.1Leietakeren plikter å behandle Leieobjektet med tilbørlig aktsomhet, og for øvrig i samsvar med denne avtalen. Anbringelse av fast gulvbelegg, maling i avvikende farge, fast innred­ning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet, herunder anbringelse av utendørs antenne, må ikke finne sted uten Utleiers forhåndssamtykke. Leieobjektet kan ikke brukes til annet formål enn beboelse. Leietaker plikter å følge vanlige ordensregler, og rimelig påbud som utleier har fastsatt til sikring av god husorden, samt de vedtekter og ordensregler som til enhver tid er gjeldende for borettslaget.

15.2Leieobjektet skal holdes oppvarmet når det er fare for frost. Leietaker plikter å erstatte all selvforskyldt skade, og all skade som skyldes medlemmer av husstanden eller andre Leietakeren har gitt adgang til Leieobjektet, innen de rammer husleieloven § 5-8 setter. Leietaker plikter straks å sende melding til Utleier om skade på Leieobjektet som må utbedres uten opphold. Andre skader på Leieobjektet plikter Leietaker å sende melding om uten unødig opphold.

15.3Leietaker plikter for øvrig å gjøre det som med rimelighet kan forventes for å avverge økonomisk tap for Utleier som følge av skade som nevnt over. Er Leietaker selv ikke skyld i skaden, kan forsvarlige utgifter ved tiltaket kreves erstattet, sammen med en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

15.4Leietaker plikter å gi Utleier eller dennes representant adgang til Leieobjektet for tilsyn. Videre plikter Leietaker å gi Utleier eller andre adgang til Leieobjektet i den utstrekning det er nødvendig for å utføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider for å forhindre skade på Leieobjektet eller eiendommen for øvrig. Leietaker plikter også å gi Utleier eller dennes representant tilgang til Leieobjektet i forbindelse med retting av eventuelle feil og mangler i etterkant av Leieobjektets ferdigstillelse og innflytting. Likeledes skal Utleier eller andre få adgang til Leieobjektet i forbindelse med 1 års befaringen etter ferdigstillelse. Dersom Utleier disponerer egen nøkkel, kan denne brukes i slike tilfeller. Leietaker skal varsles i rimelig tid før det foretas tilsyn, vedlikeholdsarbeider eller retting.

15.5Leietakeren plikter å delta på eventuelle dugnader, trappevask, rullerende vakt­mester­tjeneste eller lignende i henhold til gjeldende terminer i borettslaget eller eierseksjons­sameiet.

16MAngler og reklamasjon

16.1Det foreligger en mangel hvis Leieobjektet ikke er i den stand som følger av Leieavtalen eller husleieloven.

16.2Forhold som leietaker kjente til ved Overtakelse, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Dette gjelder likevel slik at Leietaker kan påberope avvik fra avtalt ytelse eller avvik fra offentligrettslige krav som beskrevet i bustadoppføringslova § 25, ved manglende opplysninger som beskrevet i bustadoppføringsloven § 26 eller ved uriktige opplysninger som beskrevet i bustadoppføringsloven § 27 som mangler, på lik linje med ordinære boligkjøpere i [navn på prosjektet].

16.3Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader, feil og mangler ved Leieobjektet innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget det aktuelle forholdet. Leietaker må melde fra om forhold som er av betydning for ham både som leietaker og som mulig kjøper av Leieobjektet ved en fremtidig benyttelse av Kjøpsretten. Fristen må overholdes av hensyn til Leietakers ivaretakelse av egne rettigheter, men også av hensyn til Utleiers videreføring av reklamasjoner på feil og mangler mot utførende entreprenør for nybygget.

16.4Hvis Leietakeren ikke påberoper en mangel innen fristen i punkt 16.3, mister han retten til å gjøre feilen gjeldende som mangel i Leieperioden og ved et fremtidig kjøp av Leieobjektet. Dette gjelder likevel ikke dersom Xxxxxxx har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

17MANGELSBEFØYELSER

17.1Misligholder utleier sine plikter kan leietaker gjøre beføyelsene i husleieloven kapittel 2 gjeldende. Erstatning for indirekte tap som nevnt i husleieloven § 2-14 kan ikke kreves.

18Fremleie, overførsel m.m.

18.1Leieforholdet er personlig og er knyttet til Kjøpsretten til Leieobjektet. Leietaker har derfor ikke adgang til å fremleie, overføre sine rettigheter og plikter til andre eller oppta personer i sin husstand, uten etter skriftlig samtykke fra Utleier, med mindre annet følger av ufravikelige lovbestemmelser, herunder husleielovens kapittel 7.

19dyrehold

19.1Dyrehold er tillatt forutsatt at dyreholdet ikke er til ulempe for Utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen, med mindre noe annet følger av vedtekter eller ordensregler.

20Leietakerens avtalebrudd, utkastelsesklausul

20.1Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leie eller avtalt tilleggsytelse ikke blir betalt, og Xxxxxxxxx ikke innen 14 dager etter skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt, har fraflyttet Leieobjektet, jfr. samme lov § 13-2 tredje ledd a). I varselet skal det stå at utkastelse vil bli begjært dersom fraflytting ikke skjer, samt at utkastelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivelseskostnader, sakskostnader og forfalt leie frem til betalingstidspunktet blir betalt før utkastelsen gjennomføres.

20.2Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når Leieperioden er løpt ut, jfr. § 13-2 tredje ledd b) i tvangsfullbyrdelsesloven.

20.3Gjør Leietaker ellers noe vesentlig brudd på Leieavtalen, kan Leieavtalen heves, jfr. husleieloven § 9-9. Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet.

20.4Ved Leietakers avtalebrudd, risikerer Xxxxxxxxx å måtte erstatte Utleiers tap i henhold til husleieloven, tvangsfullbyrdelsesloven og de alminnelige erstatningsregler.

20.5Ved forsinket betaling av husleie kan Utleier kreve lovbestemt forsinkelsesrente.

20.6[Slettes hvis ikke aktuelt: Utleier er forsikret mot husleietap. Dersom forsikringsselskapet utbetaler forsikringsdekning for husleiekrav med tillegg av renter, gebyrer og andre tilleggsytelser under forsikringsdekningen, er leietaker gjort kjent med at forsikringsselskapet vil kreve utbetalte beløp tilbakebetalt fra leietaker. I den utstrekning forsikringen dekker skader påført Leieobjektet eller andre krav mot leietaker, vil forsikringsselskapet også kunne kreve regress mot leietaker for forsikringsutbetalinger til Utleier for slike forhold. Det vises til reglene i skadeerstatningsloven §§ 4-3, jf. § 4-2.

21Leieforholdets opphør og fraflytting

21.1Dersom leieforholdet avsluttes uten at leietaker har benyttet seg av sin Kjøpsrett til Leieobjektet (se punkt 26 nedenfor), skal Leietaker stille Leieobjektet med tilbehør til Utleiers disposisjon den dagen leieforholdet opphører. Tilbakelevering anses for skjedd når Utleier har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til Leieobjektet. Forlater Leietaker Leieobjektet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan Xxxxxxx igjen straks disponere over den.

21.2Leieobjektet med tilbehør skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dersom Leietakers vedlikeholdsplikt er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting.

21.3Utleier kan kreve at Leietaker setter leieobjektet tilbake til opprinnelig stand selv om det gjelder endringer som Leietaker hadde rett til å utføre, med mindre annet ble avtalt da godkjenning ble gitt. Utleier kan ikke i noe tilfelle kreve Leieobjektet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men Utleier kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer Xxxxxxxxx ikke hadde rett til å utføre. Fast inventar, ledninger o.l. som Leietaker har anbrakt eller latt anbringe i Leieobjektet, tilfaller Utleier hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Ved en eventuell utskilling må Leietaker utbedre de skader som oppstår på Leieobjektet med tilbehør. Leietakers eventuelle tilvalg forblir i Leieobjektet ved opphør av leieforholdet, jf. punkt 20.24 nedenfor.

21.4Xxxxxxx ikke leieobjektet til Utleiers disposisjon den dagen leieforholdet skal opphøre, kan Utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil Leietakers bruk opphører.

21.5Er Leieobjektet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i punkt 20.2 og 20.3, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet skal være fremsatt innen rimelig tid etter at Utleier burde ha oppdaget mangelen. Denne fristen gjelder ikke hvis Leietaker har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

21.6Etterlatt løsøre som tilhører Leietaker eller noen i Leietakers husstand skal tas hånd om av Utleier for Leietakers regning. Rent skrot kan kastes umiddelbart. Medfører omsorgs­plikten arbeid, kan Xxxxxxx kreve en rimelig godtgjørelse for dette. Utleier skal så vidt mulig skriftlig oppfordre Leietaker til å hente løsøre. Utleier kan holde løsøren tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles. Utleier kan selge løsøren for Leietakers regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom Leietaker venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøren. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan Utleier i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

21.7I de siste 2 måneder av leieforholdet plikter Leietaker å gi leiesøkende og/eller mulige kjøpere av Leieobjektet adgang til å se Leieobjektet hver tirsdag og onsdag fra kl. 16:00 til kl. 19:00. Leietaker plikter å sørge for at leieobjektet fremstår ryddig og rengjort ved besiktigelsen.

22tilvalg og endringer i byggeperioden

22.1Leietaker har ikke rett til å foreta tilvalg på Leieobjektet. Hvis Utleier åpner for at Leietaker kan gjøre tilvalg i byggeperioden, har Leietaker kun anledning til å foreta tilvalg hvis og i den utstrekning Utleier skriftlig godtar tilvalget.

22.2Leietaker skal betale for alle tilvalg ved Overtakelse av Leieobjektet.

22.3Leietaker er innforstått med at alle tilvalg forblir gjenværende i Leieobjektet ved opphør av leieforholdet, og at det følgelig ikke er anledning for Leietaker til å ta med eventuelle tilvalg ved eventuell utflytning av Leieobjektet. Leietaker har ikke krav på vederlag for tilvalgene ved opphør av leieforholdet.

22.4Hvis Kjøpsretten benyttes før Overtakelsen, så reguleres Leietakers rett til tilvalg og endringer av kjøpekontrakten etter Bustadoppføringsloven.

DEL III – LEIETAKERS KJØPSRETT

23LEIETAKERS rett til kjøp av leieobjektet til fastsatt kjøpesum

23.1Leietaker har rett til å kjøpe Leieobjektet på de vilkår som følger av denne Leieavtalens DEL III ("Kjøpsretten").

23.2Ved utøvelse av Kjøpsretten skal Kjøpesummen settes til kr [•] med tillegg av ordinære omkostninger ved boligkjøp som inntatt i kjøpekontrakt (jf. punkt 25 nedenfor). Kjøpesummen ligger fast så lenge Kjøpsretten kan gjøres gjeldene og er ikke gjenstand for justering. [I tillegg overtar Rettighetshaver en andel av borettslagets fellesgjeld med kr [•], slik at total kjøpesum utgjør kr [•]. Fellesgjelden løper med avdragsfrihet i [•] år.

24Utøvelse AV KJØPSRETTEN

24.1Kjøpsretten kan utøves fra tidspunktet denne Leieavtalen er signert, og frem til Leieperioden utløper som angitt i punkt 7.1 («Kjøpsrettsperioden»). Det er et vilkår for utøvelse av Kjøpsretten at leieforholdet ikke er opphørt på det tidspunktet Kjøpsretten utøves.

24.2Hvis Leietaker ønsker å utøve Kjøpsretten må dette meldes skriftlig til Utleier ("Kjøpsmeldingen") innen utløpet av siste dag i Kjøpsrettsperioden.

24.3Leietaker skal fremlegge gyldig finansieringsbevis for kjøp av Leieobjektet som vedlegg til Kjøpsmeldingen. Hvis slik finansieringsbevis ikke er vedlagt Kjøpsmeldingen, kan Utleieren kreve dette fremlagt med 14 dagers frist. Hvis Leietaker ikke fremlegger finansieringsbevis innen fastsatt frist bortfaller virkningene av Kjøpsmeldingen.

25inngåelse av Kjøpekontrakt og overtakelse

25.1Det skal inngås kjøpekontrakt senest innen 30 dager etter at Kjøpsretten er utøvet. Hvis slik kjøpekontrakt ikke er signert innen fristen, og manglende signering beror på Leietaker eller forhold på hans side, bortfaller virkningene av Kjøpsmeldingen.

25.2Hvis Leietaker benytter seg av Kjøpsretten før overtakelse av Leieobjektet, reguleres kjøpet av Utleiers standard kjøpekontrakt med bustadoppføringslova som bakgrunnsrett, og med samme overtakelsesdato som etter Leieavtalen (jf. punkt 5 ovenfor.) Leietakers inngåelse av slik kjøpekontrakt skal anses som en oppsigelse av Leieavtalen, med den følge at Leieavtalen bortfaller. Kjøpekontrakt etter bustadoppføringslova er inntatt i Salgsoppgaven (vedlegg [1]) til Leiekontrakten.

25.3Hvis Leietaker benytter seg av Kjøperetten etter overtakelse av Leieobjektet reguleres kjøpet av Utleiers standard kjøpekontrakt for "leie til eie"-kjøp med avhendingslova som bakgrunnsrett. Med mindre partene blir enige om noe annet settes overtakelse til eie til to måneder etter dagen Kjøpsmeldingen utøves, likevel slik at overtakelse settes til første påfølgende hverdag hvis denne datoen faller på en helgedag eller helligdag. Leietakers inngåelse av slik kjøpekontrakt anses som en oppsigelse av Leieavtalen, med opphørsdato sammenfallende med kjøpekontraktens overtakelsesdato. Kjøpekontrakt etter avhendingslova er medtatt som vedlegg [2] til Leiekontrakten.

25.4Leietaker aksepterer innholdet i kjøpekontraktene, dog slik at den endelige kjøpekontrakten skal utfylles og justeres med endringer som begge parter anser som hensiktsmessige og nødvendige, herunder som følge av lovendringer.

26krav om Godkjennelse av leietaker som ny rettighetshaver

26.1Dersom Kjøpsretten utøves etter Leietakers overtakelse av Leieobjektet er Leietaker innforstått med at Leietaker må

[Alternative tekster for borettslag/eierseksjonssameie – stryk det alternativet som ikke passer]

1. godkjennes som ny rettighetshaver av borettslagets styre i henhold til vedtektene i borettslaget. Slik godkjennelse kan bare nektes når det foreligger saklig grunn eller Leietaker ikke oppfyller vilkårene for å bli andelseier, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. Utleier skal sende anmodning om slik godkjennelse til styret uten ugrunnet opphold etter mottak av Kjøpsmeldingen fra Leietaker.

2. godkjennes som ny seksjonseier av sameiets styre i den utstrekning sameiets vedtekter krever slik samtykke. Slik godkjennelse kan bare nektes av styret når det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 24, annet ledd. Utleier skal sende anmodning om slik godkjennelse til styret uten ugrunnet opphold etter mottak av Kjøpsmeldingen fra Leietaker.

26.2Leietaker er innforstått med at risikoen for å bli godkjent som ny [andelseier/ seksjonseier] påhviler Leietaker som kjøper. Dette innebærer at Leietaker er forpliktet til å gjennomføre handelen selv om Leietaker på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny [andelseier/seksjonseier].

27Bortfall av Kjøpsretten

27.1Kjøpsretten bortfaller dersom:

a)Kjøpsretten ikke utøves innen utløpet av Kjøpsrettsperioden (jf. punkt 24.1 ovenfor),

b)Leieavtalen sies opp av Leietaker før utløpet av Leieperioden (jf. punkt 8 ovenfor),

c)Leiekontrakten heves som følge av vesentlig mislighold på leietaker side (jf. punkt 20.3 ovenfor),

d)Leiekontrakten blir kansellert som følge av utleiers forbehold knyttet til gjennomføringen av prosjektet (jf. punkt 28 nedenfor),

e)Leietaker ikke blir godkjent som ny rettighetshaver/eier av Leiligheten (jf. punkt 26 ovenfor), eller

f)Leieforholdet opphører av andre grunner.

DEL IV – UTBYGGERS FORBEHOLD

28utleiers forbehold knyttet til gjennomføringen av AVTALEN

[Dette punktet må tilpasses det enkelte prosjekt, og baseres på informasjonen som fremgår i salgsprospektet.]

28.1Utleier tar forbehold om rammetillatelse og igangsettingstillatelse for Bygget der Leieobjektet er plassert, og at tillatelsene blir gitt uten vilkår eller krav om endringer av vesentlig betydning for prosjektet og de enkelte leilighetene.

28.2Utleier tar forbehold om [•] % solgte leiligheter i [Bygget/byggetrinn x]. iht. totalverdi i prislisten for [Bygget/byggetrinn x (Xxxx y og z)], og åpning av byggelån.

28.3Utleier tar forbehold om tilfredsstillende kontrakt med entreprenør.

28.4Utleier tar forbehold om at Utleiers styre beslutter byggestart.

28.5Utleier må senest innen [DATO] gi skriftlig underretning til Leietaker dersom ovennevnte forbehold påberopes og Leieavtalen kanselleres.

28.6Utleier tar for øvrig forbehold i prosjektperioden om kansellering av kontrakten dersom uforutsette forhold hindrer at prosjektet blir gjennomført, eller resulterer i at prosjektet ikke blir regningssvarende å gjennomføre.

28.7Utleier tar forbehold om at insekter/smådyr som maur og skjeggkre/sølvkre kan forekomme i Leieobjektet, og tar ikke ansvar for dette.

28.8Når det gjelder forbehold knyttet til selve gjennomføringen av prosjektet (kvaliteter, utforming m.m.), vises det til kvalitetsbeskrivelsen i prospektet.

28.9Det gjøres oppmerksom på at [navn på prosjektet] er et utbyggingsområde under utvikling. Byggearbeider må derfor påregnes i en lengre periode.

DEL V – AVSLUTTENDE BESTEMMELSER

29tinglysning

29.1Leiekontrakten kan ikke tinglyses uten utleierens samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En erklæring som omtaler Kjøpsretten skal tinglyses som heftelse på [andelens/seksjonens] grunnboksblad.

30personvern

30.1Leietaker samtykker til at [utleiemegleren og] Utleier kan dele personopplysninger til tredjeparter for det formålet å oppfylle sine forpliktelser overfor meg som kunde/leietaker, etter denne avtalen. Dette kan f.eks. være med bank eller garantist ved opprettelse og avslutning av sikkerhet eller med forsikringsselskap i forbindelse med inngåelse av for­sikringsavtaler knyttet til leieforholdet. Det kan også gjelde andre nære samarbeidspartnere av Utleier, for det formål å oppfylle en plikt Utleier har overfor sine kunder/leietakere.

31utleieforvaltning

[Slettes hvis ikke aktuelt]: Utleier har gitt [Navn på foretak] ("Utleiemegleren") i oppdrag å forvalte leieforholdet på Utleiers vegne. Dette innebærer blant annet at Utleiemegleren skal inndrive og motta leie samt etablere avtalte sikkerheter. Utleiemegleren skal også iverksette misligholdsbeføyelser på vegne av Utleier ved mislighold av leiekontrakten. Det presiseres at arbeidet Utleiemegleren gjør etter inngått leiekontrakt ikke hører inn under lov om eiendomsmegling

32LOVVALG, MOTSTRID OG TVISTELØSNING

32.1Denne leieavtalen reguleres av norsk rett.

32.2Ved motstrid mellom bestemmelsene i denne Leieavtalen og fravikelige bestemmelser i husleieloven, går Leieavtalen foran.

32.3Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder denne Avtalen.

33SÆRLIGE BESTEMMELSER/forbehold

[…]

34BILAG TIL LEIEAVTALEN

Bilag 1: Salgsoppgaven

Bilag 2: Standard kjøpekontrakt for "leie til eie", avhendingslova

Bilag […]: xy

Bilag […]: xz

Bilag […]: yx

Bilag […]: yy

Bilag […]: yz

Bilag […]: zx

Bilag […]: zy

35STED/DATO

[…]

36SIGNATUR

36.1Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer; hvorav Utleier og Leietaker har fått hvert sitt. Dersom leieavtalen er formidlet via eiendomsmegler er den undertegnet i tre eksemplarer; hvorav Utleier, Leietaker og eiendomsmegler har fått hvert sitt.

for Utleier for Leietaker

_________________________ ______________________

[Utleiers repr.] [Leietaker]