AVTALE OM

Bilag 1

AVTALE OM

KJØPERETT TIL BOLIG MELLOM

FBB PROSJEKT 22 AS, ORG. NR. 929 424 689 («EIER») OG

[NAVN], FNR. […] («RETTIGHETSHAVER»)

1. Hva kjøperetten gjelder – bakgrunnen for avtalen

Eier har prosjektert/under oppføring boliger på Vollebekk Stasjon beliggende på beliggende på gnr. 88, bnr. 274 m.flere i Oslo kommune («leieobjektet»).

Eier har tilrettelagt for et antall boliger i prosjektet for utleie gjennom konseptet «Leie til eie», hvor leietaker får en rett, men ikke en plikt, til å kjøpe boligen innen utløpet av leieperioden.

Det er et vilkår for inngåelse av avtale om kjøperett at det samtidig inngås en leiekontrakt mellom Eier og Rettighetshaver. Videre er det et vilkår for utøvelse av kjøperetten at leieforholdet mellom Eier og Rettighetshaver ikke har opphørt på det tidspunkt kjøperetten utøves. Kjøperetten for Rettighetshaver er således uløselig knyttet til leiekontrakten med Eier.

Eier og Rettighetshaver har [dato] inngått leiekontrakt om leie av bolig nr. […] («Boligen») i Borettslaget Vollebekk Stasjon [ ..]. Denne avtale om kjøperett er bilag til Leiekontrakten.

Mellom eier og rettighetshaver er det på denne bakgrunn avtalt at Rettighetshaver har kjøperett til Boligen på følgende vilkår:

2. Når kan kjøperetten gjøres gjeldende

Kjøperetten kan gjøres gjeldende fra leiekontrakten og denne avtalen om kjøperett er signert, og frem til leieperioden utløper («Kjøperettperioden»). Leiekontrakten er tidsbestemt, og løper i tre år fra overtakelse av den ferdigstilte Boligen.

Kjøperetten bortfaller dersom den ikke utøves i Kjøperettperioden. Videre bortfaller kjøperetten dersom leiekontrakten sies opp uten samtidig utøvelse av kjøperetten, leiekontrakten heves som følge av vesentlig mislighold, leiekontrakten blir kansellert som følge av utleiers forbehold knyttet til gjennomføringen av prosjektet, eller leieforholdet opphører av andre grunner. Kjøperetten bortfaller

også dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte.

3. Utøvelse av kjøperetten

Dersom Rettighetshaver ønsker å utøve kjøperetten i Kjøperettperioden må dette meldes skriftlig til eier (xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx.xx) med kopi til forvalter, Utleiemegleren. Det er et vilkår for å utøve kjøperetten at Rettighetshaver vedlegger gyldig finansieringsbevis for kjøp av Boligen.

Dersom Rettighetshaver benytter seg av kjøperetten før overtakelse av den ferdigstilte Boligen reguleres kjøpet av Eiers standard kjøpekontrakt med bustadoppføringslova som bakgrunnsrett. Dersom Rettighetshaver benytter seg av kjøperetten etter overtakelse av den ferdigstilte Boligen reguleres kjøpet av Eiers standard kjøpekontrakt med avhendingslova som bakgrunnsrett.

Kjøpekontrakt etter bustadoppføringslova er inntatt i boligprosjektets prospekt som er vedlegg 4 til Leiekontrakten. Kjøpekontrakt etter avhendingslova er medtatt som vedlegg 2 til Leiekontrakten.

Rettighetshaver aksepterer innholdet i kjøpekontraktene, dog slik at den endelige kjøpekontrakten skal utfylles og justeres med endringer som begge parter anser som hensiktsmessige og nødvendige, herunder som følge av lovendringer.

Kjøpekontrakten skal signeres senest innen 30 dager etter at kjøperetten er utøvet.

Ved utøvelse av kjøperetten før overtakelse av den ferdigstillelse Boligen bortfaller leiekontrakten, slik at Rettighetshaver overtar Boligen til eie ved ferdigstillelse i henhold til reguleringen i kjøpekontrakten.

Ved utøvelse av kjøperetten etter overtakelse av den ferdigstilte Boligen som et leieobjekt, må leieforholdet sies opp samtidig med utøvelse av kjøperetten. Overtakelse av Boligen i henhold til kjøpekontrakten vil da skje samtidig som leiekontrakten opphører etter utløpet av oppsigelsestiden.

4. Kjøpesum

Kjøpesummen ved utøvelse av kjøperetten skal utgjøre kr […] med tillegg av omkostninger, jf. kjøpekontraktens punkt 3. Kjøpesummen er fast i Kjøperettperioden.

I tillegg overtar Rettighetshaver en andel av borettslagets fellesgjeld med kr […], slik at total kjøpesum utgjør kr […]. Fellesgjelden løper med avdragsfrihet i 10 år.

5. Godkjennelse av rettighetshaver

Ved utøvelse av kjøperetten etter overtakelse vil kjøperetten bortfalle dersom rettighetshaver ikke blir godkjent som ny eier av styret i sameiet, jf. leiekontraktens punkt 25.

6. Underskrifter

Oslo, DD.MM.2024

For FBB Prosjekt 22 AS Iht. firmaattest/fullmakt

[navn Leietaker]

Bilag 3 - UTKAST

KJØPEKONTRAKT

ETTER AVHENDINGSLOVEN

(Benyttes ved kjøp av bolig etter Overtakelse)

Mellom ”selger”

Selger ……………………………. Xxx.xx. …………………...

Adresse:

E-post:

Og ” kjøper”

Kjøper …………………………… Fødselsnr. …………………….

Kjøper …………………………… Fødselsnr. …………………….

Adresse:

Gyldig legitimasjon ………………… …………………………………………..

E-post:

1

SALGSOBJEKT og tilbehør

Xxxxxx overdrar herved til kjøper sin eiendom:

Gårdsnr. […] bruksnr. […] seksjonsnr. […] i […] kommune, heretter kalt "eiendommen".

Hjemmelshaver til eiendommen er […]

2

KJØPESUM OG OMKOSTNINGER

Eiendommen overdras for en kjøpesum pålydende

Kroner , heretter kalt "kjøpesummen"

som gjøres opp på følgende måte:

Hele kjøpesummen innbetales innen dato for overtagelse kr        Sum kjøpesum kr    

I tillegg til kjøpesummen må kjøper dekke følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr

Tinglysingsgebyr skjøte kr

Tinglysingsgebyr pantedokument (pr. stk.) kr

Attestgebyr kr

Sum omkostninger kr     

Sum kjøpesum og omkostninger kr

Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer, inkludert eventuelle endringer i beregningsgrunnlag for dokumentavgift.

3

oppgjør

3.1 Ytelse mot ytelse

Oppgjøret mellom partene foretas av megler, og gjennomføres i henhold til denne kontrakt inngått mellom kjøper og selger. Ved overtagelse går som hovedregel eiendomsretten og rådigheten til eiendommen over fra selger til kjøper, og samtidig går eiendomsretten og rådigheten til kjøpesummen over fra kjøper til selger.

Se likevel punkt 4.1 flg. om oppgjør og avtalt sikkerhet for partenes rettslige posisjoner frem til det er oppnådd rettsvern.

3.2. Konto og betalingstidspunkt. Forsinkelsesrenter ved forsinket betaling.

Hele kjøpesummen med tillegg av omkostninger skal være kreditert meglers klientkonto nr.

………… innen dato for overtagelse, se punkt 7.

Ved forsinket betaling av hele eller deler av kjøpesummen og omkostninger, kan selger kreve lovens forsinkelsesrente av den til enhver tid ubetalte del av kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelse og frem til full innbetaling faktisk finner sted. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt.

3.3 Betalingsforsinkelse fra kjøper som utgjør vesentlig mislighold

Ved forsinkelse med innbetaling av kjøpesummen og omkostningene som utgjør vesentlig mislighold, kan selger heve kjøpet, jf. avhendingslova § 5-3 jf. § 5-1.

3.4 Forsinket overlevering fra selger

Selger vedtar utkastelse uten søksmål og dom etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, § 13-2 annet ledd, bokstav e jf. § 13-11, hvis fraflytting ikke har funnet sted ved avtalt overtakelsestidspunkt. Dette gjelder så fremt ikke annen skriftlig avtale er gjort mellom partene.

3.5. Kjøpers øvrige forpliktelser forbundet med dokumentasjon og oppgjør

Kjøper er forpliktet til å signere og fremskaffe nødvendige dokumenter i forbindelse med gjennomføring av handelen, for eksempel å signere på søknad om konsesjon/egenerklæring om konsesjonsfrihet og å signere nødvendige lånedokumenter og pantedokumenter for finansiering av kjøpet. Blir overtagelse forsinket som følge av manglende medvirkning fra kjøper knyttet til slike forhold, vil det være et mislighold som kan utløse krav fra selger som beskrevet i punkt 8, annet avsnitt.

3.6. Driftsutgifter og driftsinntekter på eiendommen. Renter på klientkonto

Fordeling av eiendommens driftsutgifter og eventuelle inntekter per overtagelsesdato fastsettes av kjøper og selger, eventuelt med meglers bistand.

Den som eier innestående på klientkonto godskrives også rentene. Omkostninger som er innbetalt i henhold til denne kontrakts punkt 2 tilhører kjøper. Selger og kjøper godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd.

4

TINGLYSING OG SIKKERHET

4.1 Forutsetninger for oppgjør og frigivelse av kjøpesummen

For å sikre trygg gjennomføring av handelen etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 og § 6-9, er følgende avtalt:

Partene har avtalt følgende betingelser for frigivelse av kjøpesummen:

1. Panterettsdokument med urådighetserklæring er tinglyst,

2. Kjøper har innbetalt hele kjøpesummen inklusive omkostninger,

3. Kjøper har overtatt bruken av eiendommen,

4. Kjøpers skjøte på eiendommen – uten andre heftelser enn det partene har avtalt – er tinglyst,

5. Kjøpers eventuelle långivere har fått tinglyst panterett i eiendommen med forutsatt prioritet og

6. Heftelser som ikke skal følge med ved handelen er slettet.

Forutsetningene nr. 5 og 6 er ikke til hinder for at megler kan iverksette oppgjør basert på restgjeldsoppgave og tilstrekkelig slettebekreftelse fra selgers kreditor(er) med panterett i eiendommen.

Kreditorer kan ikke søke dekning i kjøpesummen på meglers klientkonto før betingelsene 1 til 6 for frigivelse av kjøpesummen i henhold til denne kontrakt er oppfylt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 og dekningsloven § 2-2.

Har selger tillatt kjøper å overta eiendommen selv om deler av kjøpesummen/omkostningene ikke er innbetalt, kan den første delen av oppgjøret likevel gjennomføres uten hinder av forutsetning nummer 2 ovenfor. Resterende del av oppgjøret vil i så fall finne sted når resten av kjøpesummen/omkostningene er innbetalt.

4.2. Deponering og tinglysing av skjøtet og andre dokumenter for tinglysing All tinglysing av dokumenter på eiendommen skal foretas av megler.

Selger utsteder skjøte til kjøper samtidig med denne kontrakts underskrift. Skjøtet oppbevares hos megler, som besørger tinglysing av skjøtet så snart overtagelse er gjennomført.

Dokumenter som skal tinglyses må snarest overleveres megler i undertegnet og tinglysingsklar stand.

4.3. Tinglysing av panterett med urådighet (sikringsobligasjon)

Xxxxxx har utstedt et pantedokument – en sikringsobligasjon – til megler pålydende et beløp minst tilsvarende kjøpesummen. Pantedokumentet inneholder også en urådighetserklæring som hindrer at det kan tinglyses nye, frivillige heftelser på eiendommen uten meglers samtykke. Pantedokumentet tinglyses av megler for selgers regning.

Eiendomsmeglingsforetaket står som panthaver. Pantedokumentet tinglyses som en heftelse på eiendommen, og tjener som sikkerhet for partenes rettigheter og plikter etter kjøpekontrakten.

Megler skal vederlagsfritt besørge pantedokumentet slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet og skjøtet er tinglyst i avtalt stand.

4.4. Selgers forbehold om kjøpers oppfyllelse

Xxxxxx tar forbehold om å heve kjøpet selv om overtagelse og overlevering av skjøtet har funnet sted, jf. avhendingslova § 5-3 fjerde ledd og tinglysingsloven § 21 tredje ledd.

Blir avtalen hevet som følge av manglende oppfyllelse fra kjøper etter overtagelse, vedtar kjøper tvangsfravikelse i tråd med tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

5

HEFTELSER

En bekreftet utskrift av eiendommens grunnbok datert er forelagt kjøper.

Kjøper har gjort seg kjent med innholdet i denne.

Pengeheftelser:

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av følgende pantedokumenter:

………………………………………………..

………………………………………………..

Pengeheftelser som ikke skal følge med eiendommen, skal slettes for selgers regning. Megler gis fullmakt til å innhente restgjeldsoppgave og slettebekreftelse fra panthavere til de panteretter som skal slettes i forbindelse med oppgjøret.

Xxxxxx bekrefter at det ikke eksisterer pengeheftelser av noen art, herunder utlegg, utover det som grunnboksutskriften viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette megler dersom utleggsforretninger blir avholdt før skjøtet er tinglyst. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter mv. som vedrører eiendommen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen.

Xxxxxx gir herved megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgår av bekreftet grunnboksutskrift/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta.

6

FORBEHOLD OM EIENDOMMENS TILSTAND

SELGERS MANGELSANSVAR

Kjøper har leid eiendommen fra den var ferdigstilt DD.MM.YYYY.

[1] Selgers mangelsansvar reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.

Dette innebærer i hovedtrekk at:

Eiendommen har en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Slitasje og eventuelle skader som har oppstått i leieperioden, utgjør ikke mangel i denne avtalen.

Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøperens vurdering, anses som en del av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning

[2] I den grad det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6. Som eksempler nevnes:

Eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand, jf. avhendingsloven § 3-2 (1).

Eiendommen har en mangel dersom den ikke passer til et særlig formål som selgeren var eller måtte være kjent med da avtalen ble inngått. Dette gjelder likevel ikke når forholdene viser at kjøperen for så vidt ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det., jf. avhendingsloven § 3-2 (2).

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått.

Dette gjelder likevel ikke dersom forholdene viser at kjøperen for så vidt ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det, jf. avhendingsloven § 3-2 (3).

Dersom eiendommens tomt har et mindre areal enn kjøperen har regnet med, utgjør dette likevel ikke en mangel med mindre arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren eller selgers medhjelpere, eller disse har opptrådt særlig klanderverdig, jf. avhendingsloven § 3-3 (1).

Eiendommen har en mangel dersom bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selgeren eller selgers medhjelpere, dersom avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Eiendommen har også en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt, jf. avhendingsloven § 3-7.

Det samme gjelder dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke er blitt rettet i tide på en tydelig måte, jf. avhendingsloven § 3-8.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da denne avtalen ble inngått, jf. avhendingsloven § 3-10 (1) første setning. Dette gjelder likevel slik at kjøper kan gjøre gjeldende noe kjøperen kjente til som mangel, forutsatt at kjøperen har reklamert på forholdet i tråd med Leiekontraktens bestemmelser om reklamasjon.

Ved vurderingen av hva kjøper kjente eller måtte kjenne til av forhold knyttet til boligen, hensyntas at kjøper har bebodd boligen som leietaker før avtalen ble inngått. Kjøper regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av tilstandsrapport som er utarbeidet i henhold til kravene i forskrift til avhendingsloven, eller av andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i, jf. avhendingsloven § 3-10 (1) andre setning.

Dersom kjøperen før avtalen ble inngått har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge en oppfordring om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som en mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen, jf. avhendingsloven § 3-10 (2).

Kjøper er oppfordret til å undersøke eiendommen før avtaleinngåelse.

Bestemmelsene i avhendingsloven § 3-10 (1) og (2) innskrenker ikke selgers opplysningsplikt etter § 3-7.

Selger er utbygger for leilighetene i bygget. Selger vil derfor utbedre mangler ved boligen tilsvarende som for øvrige kjøpere / kunder av leiligheter i bygget, som har kjøpt sine boliger etter bustadoppføringsloven. Det betyr at:

Dersom kjøper etter overtakelsen vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved leiligheten, må han reklamere skriftlig overfor selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen.

Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år etter ferdigstillelse av boligen den DD.MM.ÅÅÅÅ, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Xxxxxxx som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av selger innen rimelig tid. Utbedring skjer vederlagsfritt for kjøper. Kjøper plikter å gi selger eller dennes representanter adgang til leiligheten og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 16.00.

Selgers plikt til å utbedre feil gjelder ikke følgende forhold;

· Krymping av betong, treverk eller plater og derav sprekkdannelser i tapet, maling og lignende med mindre sprekkdannelsene skyldes dårlig håndverk eller feilaktig behandling av materialer.

· Reparasjoner som går inn under vanlig vedlikehold.

· Mangler som oppstår på grunn av mangelfullt vedlikehold og/eller uforsvarlig bruk av leiligheten med utstyr.

· Skader som skyldes tilfeldige begivenheter etter overtakelse som selger ikke kan lastes for.

Bilag 9 oppsummerer innmeldte mangler fra kjøper i leieperioden

7

OVERTAGELSE

Eiendommen overtas av kjøper den      kl.       med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selger, forutsatt at kjøper har oppfylt sine forpliktelser.

Før overtagelse kan finne sted må hele kjøpesummen være innbetalt.

Kjøper svarer fra overtagelsen for alle eiendommens utgifter og oppebærer eventuelle inntekter.

Risikoen for eiendommen går over på kjøper fra overtagelsen. Overtar kjøper ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos vedkommende, har kjøper risikoen fra det tidspunktet han kunne ha fått overta bruken.

Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøper, faller ikke kjøpers plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selger ikke svarer for.

8

KONSEKVENSER AV MISLIGHOLD – REKLAMASJON

Dersom eiendommen har mangel eller selgeren ikke overleverer eiendommen til avtalt tid, kan kjøperen på de vilkår som følger av avhendingslova kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning, avvise eiendommen, heve kontrakten og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen.

Dersom kjøperen ikke betaler kjøpesummen eller ikke oppfyller andre plikter etter avtalen, kan selgeren på de vilkår som følger av avhendingslova kapittel 5 kreve oppfyllelse, heving, erstatning, renter og/eller nekte å overlevere skjøte eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen.

Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsinkelse ved den annen parts oppfyllelse av plikter etter avtalen, må han gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hvilket avtalebrudd det gjelder, innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget misligholdet, jf. avhendingslova §§ 4-19 og 5-7.

9

FORSIKRING

Eiendommen er fullverdiforsikret av sameiet i … … …

Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring fra overtagelsen.

10

BILAG

Følgende dokumenter utgjør en del av kjøpekontrakten:

1. Salgsoppgave/prospekt for nybygget

2. Bekreftet grunnboksutskrift for eiendommen

3. Avtale om kjøperett

4. Leiekontrakt

5. Vedtekter for eierseksjonssameiet

6. Eierseksjonssameiets siste årsregnskap

7. Budsjett for eierseksjonssameiet

8. Protokoll fra siste årsmøte i eierseksjonssameiet

9. Annet:

…………………………………………….

…………………………………………….

Denne kontrakt er utferdiget i tre likelydende eksemplar, hvorav partene får hvert sitt eksemplar og ett eksemplar arkiveres hos eiendomsmegler.

Sted:…………………………… Dato:……………………………..

…………………………………. ……………………………………

………………………………… …………………………………… Xxxxxx Xxxxxx (e)