KVARTAL 49, KRISTIANSAND

KVARTAL 49, KRISTIANSAND

Områdeplan

AMTEDAL & HANSEN ARKITEKTKONTOR AS

13.11.2014

1. BAKGRUNN FOR SAKEN

Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS fremmer planforslaget på vegne av Kristiansand Eiendom.

1.1 BAKGRUNN

Agder Teater flytter til det nye konsert- og teaterhuset Kilden på Odderøya. I samme kvartal ligger også Aladdinbygget som rommer virksomheter med midlertidig leiekontrakt. Dette utløser diskusjon om framtidig bruk av eiendommene.

Handlingsprogrammet for 2008-2011 ble behandlet i bystyret 13.12.2007. Det ble vedtatt at Teaterbygget med tilstøtende eiendommer og Aladdinbygget skulle vurderes solgt til KNAS (Kristiansand næringsselskap AS).

16.09.2008 var saken opp i kommunalutvalget som ga disse føringene:

I forbindelse med saken til kommunalutvalget ble det hentet inn uttalelser fra de ulike sektorer om eventuelle behov for lokalene, samt innspill på alternativ bruk. For teaterbyggene ble det ikke meldt inn behov eller forslag til annen bruk.

Xxxxxxx Xxxxx SA (en samling brukere) har nå inngått leieavtale med Kristiansand Eiendom om leie av Xxxxxxx.

Med føringer gitt av kommunalutvlget ble det laget et prosjektdirektiv som ble behandlet i teknisk sektors styringsgruppe 08.12.2008. Her defineres disse mål:

• Tilpasse kommunens eiendommer til overordnede byplanmessige mål

• Optimalisere eiendommens verdi

1.2 FORARBEID

Før formell igangsettelse av regulering ble det gjort innledende forarbeid som omfattet bl.a.:

• Det ble laget en tilstandsanalyse for både Teateret og Aladdin (Bygganalyse, 22.04.2009). Denne konkluderer med at det ”ikke foreligger kapasitet og muligheter for annen bruk i eksisterende fundamentering og konstruksjon”.

• Det ble laget interessentanalyse (30.01.2009) med kartlegging av forskjellige interessenters (offentlige, private, foreninger) interesseområde, bidrag i planprosessen, mulige forventninger, rolle i planprosessen og strategi for hvordan de forskjellige interessenter ivaretas i planprosessen.

• Det ble holdt et seminar (23.04.2009) med tema kongressenter. Inviterte var byens hotelldrivere og Destinasjon Sørlandet invitert.

• Det ble arrangert en Workshop (04. og 14.05.2009) med drøfting av kvartalets potensial og muligheter. Inviterte var bransjeorganisasjoner, representanter for servicebedrifter i Kvadraturen, kvartalets eiere, kommunens administrasjon, engasjerte fagpersoner, formannskap, byutviklingsstyret.

• To arkitektkontor fikk i oppdrag å se på to prinsipper for utvikling: bolig- og næring (Filter Arkitekter) og kongressenter (arkitekt Xxxxxxx)

Kongressenter (for 600 – 800 deltakere) ble forlatt som alternativ, bl.a på grunn av størrelsen og at flere eiendommer som ikke var i kommunens eie måtte inngå for at det skulle la seg realisere. Bolig- og næringsalternativet er ikke på samme måte bundet av eiendomsforhold, og en etappevis utbygging er mulig. Disse momenter ble redegjort for og lagt fram for kommunalutvalget som 27.10.2009 vedtok:

Kommunalutvalget tar saken til orientering og anbefaler KE å arbeide videre med bolig- og næringsalternativet uten kongressenter med sikte på å optimalisere salgsinntekten for teaterbygningene og Aladdin. Det forutsettes at det i det videre planarbeidet med Teaterkvartalet tas hensyn til innspill og føringer fra arbeidet med kommunedelplanen for Kvadraturen, herunder en mulighet for kulturkvartal.

1.3 PLANPROGRAM OG UTREDNINGSTEMAER

En full utbygging ble anslått til å kunne bli over 15 000 m2. Det ble derfor utarbeidet planprogram med beskrivelse av temaer for utredning i henhold til forskrift om konsekvensutredning (KU). To temaer for utredning etter forskriften ble beskrevet: arkitektur/estetikk og støy (befolkningens helse). Planprogram datert 1.11.2009 ble sendt til offentlig ettersyn 1.11 – 18.12.2009. Revidert planprogram datert 05.05.2010 ble vedtatt i byutviklingsstyret 20.05.2010. Endringene var justering av framdrift og behandling i forhold til kommunedelplanen og tillegg om vurdering av vegetasjon inne i kvartalet og kvartalets åpenhet mot Østre Strandgate.

Vedtaket omfattet også planens avgrensing: hele kvartalet med tilstøtende gategrunn.

1.4 REVISJON ETTER OFFENTLIG ETTERSYN

Planutkastet var til offentlig ettersyn 13.04 – 25.05.2012. Fylkeskommunen reiste innsigelser til planforslagets høyder og forslaget om at Aladdin kino og Agder Teater-bygget kunne rives.

Høringsuttalelsene er oppsummert og kommentert under punkt 7.4. Planarbeidet har blitt stilt i bero i påvente av at kommunedelplan skulle bli vedtatt, samt administrative avklaringer i kommunen.

Oversiktskart

Planområdet

2 DAGENS SITUASJON

2.1 BRUK

Kvartalet rommer flere funksjoner:

• Kultur:

- Agder Teater har stått tomt siden teaterfunksjonen ble flyttet til Kilden Teater- og Konserthus

- Aladdin, tidligere kino, rommer i dag institusjonene SørF, Sørnorsk Filmsenter, Forfattersentrum og Cinemateket samt flere enkeltmannsforetak innen kunst og kultur. Foruten filmframvisning brueks kinolokalene til foredrag, teater og øvingsrom.

• Forretning: mindre forretninger på hjørnet Markens/Kongens gate og i Østre Strandgate

• Kontor: mot gate og i øvre etasjer

• Bolig: det er registrert 65 boenheter i kvartalet, fordelt på de private eiendommer

2.2 BYGNINGSMILJØ

Kvartalet er i hovedsak en lukket karré og danner sammenhengende husrekker i gaterommene. Mot Østre Strandgate løses denne strukturen opp av frittliggende bygninger som åpner for innsyn inn i bakgård. Vestre Strandgate 4 er ikke bebygd mot gate, ettersom Byutviklingsstyret i 2005 gav dispensasjon til rivning av det gamle revmatismesykehuset.

Det er stor variasjon i bebyggelsens arkitektoniske uttrykk og størrelse. De eldste bygg er fra etter bybrannen i 1892, og de siste fra 1980-tallet. Her er mindre bygninger i halvannen og 2 etasjer til det høyeste med 8 etasjer.

Kongens gate

Markens gate

Østre Strandgate

Vestre Strandgate

2.3 GÅRDSROM – VEGETASJON

I kvartalets indre er i det store åpne arealer som for det meste brukes til parkering. Det er flere kjøreadkomster til eiendommene fra gate.

På eiendommene Xxxxx Xxxxxxxxxx 0, 0X xx Xxxxxxx xxxx 0X er det hager. Det meste av vegetasjon/trær er ellers i eiendomsgrense.

Gårdsrom

2.4 KVARTAL 49 – SYNLIGHET OG FORHOLD TIL ØVRIGE KVARTALER

Kvartal 49 er ett av Kvadraturens fire hjørner – den gamle byplanens avslutning mot allmenningene. I Østre Strandgate, mot Strandpromenaden, er det lavere bebyggelse. I Vestre Strandgate er Caledonienbygget på 3 etasjer mot gate og mot en åpen plass (parkeringsplass). Videre mot Fiskebrygga er det lavere bebyggelse. Det åpne byrommet og lavere bebyggelse gjør at hjørnet i kvartal 49 eksponeres godt mot sør og slik formidler den gamle byplanens avgrensing for bebyggelse.

Kvartalet ligger på kulturaksen Kilden - kvartal 5 (hotell, utesteder, kino) – Torvet/Markens og er på denne måte godt eksponert for trafikk knyttet til disse fuksjoner. Beliggenheten er i byens ”city-del” – men noe i utkanten av denne med tanke på forretningsvirksomhet.

Bebyggelsen framstår som blandet.Teaterbygget skiller seg ut med volum, utforming, utsmykning og eksponert plassering. Også de store bygningene Xxxxxx Xxxxxxxxxx 0 xx Xxxxx Xxxxxxxxxx 0 preger kvartalet – men på langt nær samme måte som teaterbygningen. Kvartalet har ikke trehusbebyggelse mot gate.

Teateret t.v. og Østre Strandgate 3 t.h.

2.5 EIENDOMSFORHOLD

	KOMMUNEN	PRIVAT	SUM
Xxxxxxx xxxx 0 (Teateret)	779		779
Kongens gate 2A	314		314
Kongens gate 2B	417		417
Kongens gate 4		615	615
Kongens gate 4B		291	291
Xxxxxxx xxxx 0 (Aladdin)	773		773
Kongens gate 8A		149	149
Xxxxxxx xxxx 0		000	000
Markens gate 3A		217	217
Markens gate 3		196	196
Markens gate 1		217	217
Østre Strandgate 5		520	520
Østre Strandgate 3		1071	1071
Østre Strandgate 1A		768	768
Østre Strandgate 1		785	785
Vestre Strandgate 2		487	487
Vestre Strandgate 4		642	642
	2283	6074	8357

Arealer i kommunens eie er vist med rødt, private med blått

3. FORHOLD TIL ANDRE PLANER

3.1 KOMMUNEPLAN

3.2 KOMMUNEDELPLAN

Revidert kommuneplan ble vedtatt 22.06.2011. Satsingsområdene i denne er: byen som drivkraft, byen det er godt å leve i og klimabyen. Kvadraturens rolle som byens og regionens sentrum understrekes.

Planforslaget bygger opp under satsingsområdene ved å legge til rette for virksomheter som styrker bysenteret. Sentral lokalisering nær øvrig infrastruktur som offentlig kommunikasjon og fjernvarme er også viktig i en slik sammenheng

På arealkartet er Kvadraturen vist som nåværende sentrumsformål.

Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 0 0000-0000 ble vedtatt 22.06.2012. Her vises hele kvartal 49 som sentrumsformål. Ellers er hele kvadraturen vist med skravur ”bevaring kulturmiljø”.

Kommuedelplanens bestemmelser om høyder med mer er innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser.

3.4 REGULERINGSPLANER

Illustrasjonen neste side viser gjeldende reguleringsplaner (hvite felt er uregulerte):

KONGENSGT. 2 OG 2A (plan-ID 228), 2.9.1971 (Teateret og Xxxxxxx xxxx 0)

• Teateret og Xxxxxxx xxxx 0X

• offentlig formål teater

ØSTRE STRANDGT. 3 (plan-ID 174) 29.7.1967

• Østre Strandgate (”Kompasshuset”, Østre Strandgate)

• 3 etasjer mot gate og 7 etasjer, parkering i bakgård

MURBYEN (plan-ID 724), 17.6.1998

• husrekka mot Markens gate og bygg på hjørnet Markens/Østre Strandgate

• bolig/forretning/kontor

• bevaring av bygg på hjørnet Markens/Østre Strandgate

KVARTAL 49 (plan-ID 448), 29.5.1985

• Xxxxxxx xxxx 0 (Aladdin). og Vestre Strandgate 2/4 skal nyttes til offentlige byggeformål (kino, sykehus, institusjon, administrasjon o.l. for kommune og fylkeskommune).

• øvrige: bolig, kontor og forretning

• Xxxxxx Xxxxxxxxxx 0 har siden fått bruksendring til rent boligformål

Gjeldende reguleringsplaner

4. PLANFORSLAG

4.1 HOVEDGREP

Forslaget innebærer at mye av bebyggelsen mot Kongens gate og Markens gate kan erstattes av ny bebyggelse, mens det mot Østre Strandgate ikke innebærer noen endring. Planen som områdeplan hjemler utbygging.

Kvartalet er vist med feltene S1-12:

- Feltene S1, S2, S4, S6, S11 og S12 er aktuelle utbyggingsområder

- Feltene S3, S8 og S10 har høy utnyttelse og relativt ny bebyggelse og vil trolig ikke være aktuelle for utbygging i nær framtid

- For feltene S5, S7, S9 vil utbygging ikke være aktuelt pga vernehensyn

Feltinndelingen gir mulighet for en trinnvis utbygging. Samtidig må adkomst til og utforming av parkeringskjeller løses med et samarbeid over eiendomsgrensene.

Feltene S1 til S12

Mot Kongens gate og Markens gate ønskes ikke kontorer, men publikumsrette virksomheter.

På gateplan, mot Kongens gate og Markens kan det etableres forretninger som da vil knytte seg opp mot byens øvrige handlegater.

Parkeringsanlegg under bakken frigjør gårdsrommet til uteoppholdsareal. Dette kan opparbeides trinnvis i samsvar med utbyggingsfasene. Opprusting her vil gi gode arealer for lek og uteoppholdsareal for boliger. I vedlegg er vist mulige interne forbindelser i kvartalet.

4.2 AREALER

Tabellen under viser en forenklet fordeling av bruksareal (BRA) på feltene. Tallene for eksisterende er hentet fra matrikkelen (informasjon fra kommunen).

	S1	S2	S3	S4.	S5	S6	S7	S8	S9	S10	S11	S12	SUM
I dag	2550	724	1841	303	1960	1630	1867	2666	1264	2716	355	0	17876
Planlagt – totalt	3232	1702	1841	631	1960	1896	1867	2666	1264	2716	1801	1092	22668
Planlagt - tillegg	682	978	0	328	0	266	0	0	0	0	1446	1092	4792

4.3 REGULERINGSFORMÅL

Reguleringsforslaget låser ikke fordelingen av reguleringsformålene i detalj, men tar utgangspunkt i dagens situasjon og gjeldende planer. Forslaget gir en robust reguleringsplan som legger som legger til rette for bruk og utvikling i pakt med byens behov og muligheter. Samtidig er det foreslått noen begrensinger.

4.3.1 Bolig

For nye delfelt som bygges ut skal boligandelen ikke overstige 30 % av byggevolumet. Uteoppholdsareal (25 m2 pr. leilighet) dekkes i gårdsrom, på balkonger og felles terrasser. Det kan ikke etableres boliger mot gate i 1.etasje mot Kongens gate, Markens gate og Vestre Strandgate, mens det kan legges til rette for dette mot Østre Strandgate.

4.3.2 Forretning

Forretning kan etableres i 1. etasje i hele kvartalet (med unntak av bygg i bakgård – felt S12).

4.3.3 Kontor

Mot Kongens gate, Markens gate og Vestre Strandgate ønskes primært publikumsrettede virksomheter, her kan det etableres kontor fra 2. etasje og over. For øvrig del av kvartalet er det ikke foreslått noen begrensing av kontorformålet.

4.3.4 Tjenesteyting

Formålet omfatter både offentlig og privat tjenesteyting, publikumsrettede næringsformål som ikke omfattes av kontor/forretning – bl.a. kulturformål. Dette kan etableres i 1. etasje i hele kvartalet.

4.3.5 Bevertning

Bevertning kan etableres i det meste av kvartalet. Av hensyn til eksisterende og framtidige boliger tillates ikke etablert støyende aktiviteter som permanent servering og annen publikumsaktivitet i bakgård.

4.3.6 Parkeringsanlegg

Planforslaget hjemler parkeringskjeller i flere etasjer. Adkomst skal være fra Vestre Strandgate og/eller Kongens gate.

Eiendommer som ikke bygges ut kan beholde eksisterende adkomst.

Parkeringskrav er i samsvar med kommuneplanen:

• Boliger: minimum 0,5 / maksimum 1 biloppstillingsplass pr. bruksenhet

og minimum 1 sykkelplasser pr. bruksenhet (minst halvparten av dette arealet skal være overbygd).

• Øvrige formål: maksimum 1 biloppstillingsplass pr. 100 m2 BRA og minimum 1,5 sykkelplass pr. 100 m2 BRA.

Planforslaget legger ikke opp til kundeparkering for forretninger.

Når det bygges parkeringskjeller er det ikke lenger anledning til å ha biloppstillingsplasser på bakkeplan, og gårdsrommet kan opprustes og tas i bruk til uteopphold.

4.3.7 Gate og fortau

Det er ikke foreslått endring av gatestatus eller gatebruk.

Planforslaget begrenser ikke de muligheter en har for bruk av fortau og gate i dag. Detaljering sikres i teknisk plan/utomhusplan.

5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

5.1 UTNYTTELSE OG ESTETIKK

Planforslaget innebærer at deler av gaterommene endres. Funksjonene er i samsvar med de som finnes ellers i denne delen av byen. Det legges til rette for generell bybebyggelse med publikumsrettede funksjoner på gateplan og kontor/boliger i øvre etasjer. Utbyggingen følger den eksisterende karréstruktur med sammenhengende husrekker mot gate og gårdsrom av mer privat karakter. Dette gir både videreutvikling og kontinuitet.

For ny bebyggelse mot gate er forslaget i samsvar med gjeldende kommunedelplan: gesimshøyde på 15,5 meter og mønehøyde på 20,1 meter er forutsatt å romme 4 etasjer med en tilbaketrukket 5 (innenfor en vinkel av 45 grader). Ny bebyggelse mot Markens kan må være i samsvar med Murbyplanen: gesimshøyde 10 meter, mønehøyde 16 meter.

Ny bebyggelse skal gjenspeile eksisterende eiendomsstruktur. Dette vil sammen med ulik høyde på de forskjellige eiendommene vil dette bidra til varierte gateløp. Ellers er flere av kommunedelplanens bestemmelser vedrørende estetikk er innarbeidet i planforslagets bestemmelser.

Snitt/oppriss er vist på vedlegg.

5.2 SOL- OG SKYGGEFORHOLD

Utbyggingen vil ha konsekvenser for lysforholdene inne i kvartalet. I dag er det et midlertidig ubebygget areal mot mot sørvest (felt S11) som i dag gir åpenhet og lys inn i kvartalet. Denne åpningen vil med ny bebyggelse bli lukket. Ny bebyggelse mot Vestre Strandgate og Kongens gate vil på grunn av sin plassering medføre at andre deler av kvartalet blir skyggelagt i den tida sola går ned. Samtidig vil denne nye bebyggelse skygge for egne utearealer inne i kvartalet.

Den åpne og delvis lave bebyggelse i Østre Strandgate vil fortsatt bidra til at kvartalet får mye lys og sol inn fra denne siden (fram til ettermiddagstid).

Xxxxx Xxxxxxxxxx 0 (felt S8) vil med sine 8 etasjer fortsatt påvirke sol- og skyggeforholdene i kvartalet

– bygningen har kotehøyde 27,3. Dagens scenetårnet på teateret har en høyde på kote 27,5. Deler av kvartalet vil få bedre lysforhold ved at dette rives.

Sol/skyggeforhold er vist på vedlegg (tidspunktene 20. Mars/september kl.15, 20. april kl. 15 og 18, 20. mai kl. 15 og 18, 20. juni kl. 15, 18 og 21).

5.3 TRAFIKK

COWI AS som har arbeidet med trafikkanalyser i forbindelse med Kvadraturplanen har laget en trafikkanalyse for kvartal 49. Denne konkluderer med at utbyggingen har liten og akseptabel påvirkning utenfor planområdet. Avbøtende tiltak anses ikke som nødvendig.

5.4 STØY

COWI AS har utarbeidet en støyanalyse for trafikk og forhold til boligbebyggelse.

Denne konkluderer med at støynivået for nye boliger ligger over grenseverdien i fasader mot gate. Soverom må plasseres mot stille side. Fasadeisolasjon må ellers dimensjoneres i forbindelse med

prosjektering. For uteaeal i bakgård kreves ikke særskilte tiltak - analysen viser at støynivået her ligger under fastsatte grenseverdier.

Av hensyn til eksisterende og planlagte boliger tillates ikke støyende virksomhet som permanent servering i bakgård.

Støysoner vises på plankartet.

5.5 BARNS OG UNGES INTERESSER

Utbyggingen innebærer at det vil bli tilrettelagt for lek og opphold inne i kvartalet. I dag er det ingen slike tilbud her. I plankartet er det satt av 250 m2 til lekeplass.

5.6 UNIVERSELL UTFORMING

Utbyggingen skal være i samsvar med gjeldende regelverk.

I bestemmelsene stilles krav om at 5 % av parkeringsplasser skal være HC-plassser, alle nye adkomster og utearealer skal være universelt utformet og minst 70 % av nye boliger skal være universelt utformet.

5.7 TILGJENGELIGHET TIL UTEOMRÅDER OG GANG- OG SYKKELVEINETT

Det er god tilgang til lekeplasser for de minste utenfor kvartalel:

- avstand til strand ved Sjøhuset (med klatretre) er 100 – 150 meter

- 200 meter til Nupen-parken

- 350 meter til lekeplassen ved Tresse

Det er også kort avstand til større turområder:

- 250 meter Odderøya

- 800 meter til Baneheia/Bymarka

Det er også gode forhold med tanke på offentlig kommunikasjon, gang- og sykkelveiforbindelser.

5.8 SKOLE

Til Tordenskjoldsgate skole er det ca 800 meter – på fortau med kryssing i gangfelt.

Til Grim ungddomsskole er det 2 kilometer med god forbindelse via fortau og gang/sykkelvei.

5.9 RISIKO OG SÅRBARHET

Det er ikke kjennskap til forhold som utgjør særskilt risiko.

5.10 ENERGI

På grunn av utbyggingens omfang og beliggenhet innenfor konsesjonsområdet kan det kreves tilknytning til fjernvarmenettet.

5.11 BEVARING AV BYGNINGER Bevaringsverdi er vurdert i flere planer: Kulturminnevernplanen, Kvadraturplanen, og reguleringsplaner (bl.a. Murbyplanen).

Følgende bygg er regulert til spesialområde bevaring og inngår i planen med dette formål:

• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0

• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0X

• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0

I tillegg forslås å regulere til bevaring:

• Xxxxxxx xxxx 0, fra 1939. Bygningen er tegnet av Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx som et enkelt utformet bygg i funksjonalistisk stil. Vinduer er skiftet ut, men bygningens uttrykk ellers er i hovedsak bevart.

• Xxxxxxx xxxx 0, Aladdin kino. Forslaget om bevaring omfatter bygning mot gate, ikke kinosalene.

Xxxxxxx xxxx 0

Xxxxxxx xxxx 0, Aladdin kino

5.12 AGDER TEATER – BYGNING OG VEGGRELIEFF

Vest- Agder Fylkeskommune har i forbindelse med planens offentlige ettersyn reist innsigelse til bl.a. riving av Aladdin kino og Agder Teater. Innsigelsen imøtekommes delvis, slik at Aladdin kino nå er foreslått regulert til bevaring, men forslaget om at teaterbygget kan rives opprettholdes.

Fylkeskommunens begrunner innsigelsen slik:

”Kvartal 49 i Kristiansand er et kvartal med bygninger fra ulik tid- og stilepoker. Den nyere betongarkitekturen er fremtredende i Kvartal 49, og dette bidrar til å gi kvartalet dets identitet og særpreg. Denne arkitekturen er representert ved flere tidstypiske bygninger, med varierende grad av autentisitet og kulturhistorisk verdi. Spesielt to bygninger peker seg imidlertid ut som godt bevarte og representative bygninger fra denne stilepoken, nemlig Agder teater og Aladdin kino. Brutalismen som stilretning innenfor modernistisk arkitektur er bl.a. kjennetegnet av utstrakt bruk av rå betong, ærlighet til materialene, eksponering av

konstruktive bygningsledd og tekniske installasjoner og enkle geometriske former. Samtlige trekk finner vi i flere av bygningene innenfor kvartal 49, og spesielt hva teaterbygningen angår

Agder teater ble oppført i 1976 på tomten til det gamle teateret. Bygningen ble tegnet av Arkitekt Xxxxxx og Xxxxxx fra Arendal, og er et av hovedverkene deres. Selv om bygningen i sin tid ble oppført som et signalbygg, fremstår den i dag som en del av et helhetlig bybilde.

Den innordner seg gateløpet i Vestre Strandgate, og har i tillegg et arkitektonisk slektskap til 1970-tallskomplekset med Fønix kino og SAS-hotellet. Teaterbygningen er en tidstypisk utformet signalbygning oppført i en gjennomført brutalistisk stil, både mht form, materialbruk og detaljering. Hovedvolumet består av en koloss i plasstøpt, rå betong med et stort teglsteinskunstverk av den kjente kunstneren Xxxxxx Xxxxx, svevende over en inntrukket sokkel med utstrakt bruk av glass omrammet med elokserte aluminiumsprofiler.”

Om fasaderelieffet sier fylkeskommunen:

”Fylkeskommunen mener fasaderelieffet har stor kultur- og kunsthistorisk verdi. Fasaden er et element i byrommet og reguleringsplanforslaget mangler vurdering om og hvordan fasaden kan ivaretas både som en del av bybildet, som et kunstverk og som en del av vår nyere tidshistorie Det er viktig også å bevare modernismens tidsepoke i Kristiansand, noe som teateret med relieffet er et godt eksempel på. I denne sammenheng gjøres det oppmerksom på at etter åndsverksloven §40 er det et opphavsrettslig vern av kunstverk på 70 år etter kunstnerens død og §49 som blant annet sier noe om håndtering av kunstverk som skal ødelegges. Før en kan ta stilling til hva som kan gjøres med fasaden mener vi det må foreligge en kunstfaglig vurdering.

Fasaden på Agder Teater dekker 340 m2 og er formet av Xxxxxx Xxxxx (født 1898 i Stavanger, død 1992). Xxxxx var både maler, grafiker og bildehugger, men er i dag mest kjent for sine grafiske arbeider. Han har blitt regnet til den norske fargetresnittskolen på førti- og femtitallet. Han studerte på Statens Kunstakademi i 1919 under Xxxxxxx Xxxxx og Xxxxxxxxx Xxxxx i Paris 1920-1921. Finne er representert i samlingene til Nasjonalgalleriet i Oslo, og i flere offentlige og private gallerier i Norge. Utenfor Norge er han representert blant annet i Statens Museum for Kunst, København, Nationalmuseum, Stockholm og Victoria and Albert Museum, London.

Kunstfaglig uttalelse vedr. fasaden på tidligere Agder Teater – Sørlandet Kustmuseum (SKMU) er vedlagt.

Relieff og planlagt tetaterbygg – venstre del med vindusfelt ble aldri bygget

I sin vurdering har fylkeskommunen lagt vekt på teaterets særskilte utforming (verdi i seg selv som byggverk) og det arkitekturhistoriske (representativitet – viktig å bevare representanter fra denne perioden), samt at fasaderelieffet er gitt egen bevaringsverdi.

Byantikvaren har uttalt at Agder teater med sin tette og dekorerte langvegg i kontrast til den åpne kortveggen i sitt «brutale» uttrykk har kultur- og kunsthistorisk egenverdi. Hvis det ikke er mulig å finne en realistisk bruk av bygningen vil en ikke motsette seg muligheten for riving.

Kommunen har i sin samlede vurdering lagt vekt på eiendommens samfunnsmessige nytteverdi, tilrettelagt med nye reguleringsformål.

Kristiansand Teater AS er eier av relieffet, og plikter etter Åndsverklovens § 49 å overholde varslingsplikten:

Krever omstendighetene at originaleksemplar må ødelegges, skal opphavsmannen, hvis han er i live, gis varsel i rimelig tid når det kan skje uten særlig oppofrelse.

Kristiansand kommune anser ikke riving av relieffet å være formelt i strid med Åndsverklovens bestemmelser.

5.13 VEGETASJON

Eksisterende vegetasjon i bakgård vurderes ikke som så verdifull at skal legge føringer for framtidig arealbruk i kvartalet. En utbygging vil frigjøre bakgådsarealer for uteopphold, og opprusting til dette vurderes som langt mer verdifullt enn å beholde dagens vegetasjon.

6 GJENNOMFØRING AV PLAN

OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN

Planforslaget forutsetter ikke eksterne anlegg.

Kommunen, Vest-Agder Fylkeskommune, og Staten har investert vesentlige midler i nye fasiliteter for landsdelens kultursektor i praktbygget Kilden. Kommunens økonomiske bidrag var tuftet på en forutsetning om å kunne selge de kommunale bygningene i kvartalet som da ble fristilt.

Bevaringsformål for murbygningen i Kongensgt. 6, Aladdin, vil gi generere økte driftskostnader for kommunen.

7 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING

7.1 OPPSTARTSMØTE

Oppstartsmøte med kommunen 21.10.2009 med deltakerne fra kommunens etater og representanter for forslagsstiller. Foruten de vanlige krav som stilles i plansammenheng ble det pekt på arbeidet med ny adkomst fra Havnegata (utredningen av denne inngår i revisjon av kommunedelplanen) og at planen skulle ivareta mulig plass til kulturformål.

7.2 VARSEL OM OPPSTART OG MERKNADER TIL OPPSTART AV PLANARBEID

Oppstart av planarbeid ble kunngjort 01.11.2009. De innkomne uttalelser er oppsummert og supplert med kommentarer (i kursiv).

1. Statens Vegvesen, 10.12.09

Vil legge vekt på at en parkeringskjeller baserer seg på minimumskrav for parkering, i tråd med kommunens nye vedtekter til plan- og bygningsloven.

Behov for parkering sett i sammenheng med annen parkering i Kvadraturen og trafikk gjennom Kvadraturen bør utredes i konsekvensutredning.

Kommentar:

Det er tidligere i beskrivelsen redegjort for krav til parkering (pkt. 4.3.5). Trafikk er ikke fastsatt som KU-tema i planprogrammet (pkt. 1.3).

2. Norsk Sjøfartsmuseum, 16.11.09 Ingen kommentar.

3. Rådet for funksjonshemmede, Kristiansand, 11.11.09

Minner om kommunens innstilling til universell utforming av dette og minner om at arbeidsplasser også skal tilrettelegges for funksjonsnedsatte grupper samt nye krav til innendørs parkering: h=2.5, b=5.0, l=6.0m, minst 70% av boligmassen skal være tilgjengelig for alle.

Kommentar:

Forhold omkring universell utforming er hensyntatt. Videre oppfølging (konkret utforming) vil følge planens bestemmelser og øvrige retningslinjer.

4. Fylkesmannen i Vest-Agder, 19.11.09

I tett bebyggelse er det en utfordring å få til gode boligområder for alle aldersgrupper, det må derfor legges vekt på å få til gode uteområder/grøntanlegg og det må gjøres vurderinger knyttet til sol og skygge.

Barn og unges interesser skal ivaretas i planleggingen, barn og unge skal ha mulighet til å medvirke i planprosessen, planen skal sikre at barn i alle aldre har tilgang til gode utearealer – vises til rundskriv T-2/08.

Planarbeidet skal også legges opp slik at funksjonshemmede kan delta, vises til rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle.

Dersom det skal gjøres inngrep i grunnen må det vurderes i forhold til ”bygge- og graveforskriften” som kommunen har fått delegert.

Grenseverdier for støy må overholdes, mer informasjon om dette i MVD retningslinjer T-1442.

Samfunnsavdelingen minner om at det som hovedregel skal utarbeides ROS-analyse og ber spesielt om at fare forbundet med radon vurderes. Hensyn som evt. må tas skal innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Dersom risiko/sårbarhet ikke er tema i området skal dette bemerkes i saksframlegg når saken avgjøres politisk.

Kommentar:

De omtalte forhold er hensyntatt i planlegging.

5. XXX Xxxxxxx AS (NSB), 16.12.09

Utredningstemaet Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger er relevant og må utredes fullt ut etter forskriften (jfr. tilsvarende krav for planer på Euroterminalen). Det er ikke grunnlag for å fastslå at de trafikale konsekvenser er av begrenset størrelsesorden.

Kommentar:

Det vises til svar under nr. 1.

6. Vest-Agder fylkeskommune, 14.12.09

Kommunedelplan for Kvadraturen er tatt opp til rullering, og det anbefales å ikke videreføre planarbeidet. Dersom planarbeidet videreføres vil fylkeskommunens interesser i hovedsak knyttes til:

- næringsinteresser i Kristiansand som kongress- og konferanseby

- senterstruktur og stedsutvikling (jfr. fylkesplan 2002)

- sikring av høy bruks- og kvalitetsmessig utforming av det offentlige rom (jfr. fylkesplan 2002)

- barns og unges interesser (rundskriv T-2/08)

- tilgjengelighet for alle (rundskriv T-5/99B)

- gode boligområder tilrettelagt for ulike brukergrupper

- ”Fortetting med kvalitet” (jfr. fylkesplan 2002 og veileder fra MVD T-1136)

- forhold til kulturminneloven

På dette stadium følgende konkrete merknader:

- bør vurderes om teateret kan kan inngå som viktig element i satsing på å utvikle denne delen av byen til et kongress- og konferansesenter

- bør vurderes om arkitektkonkurranse bør benyttes ved endring/økt utnyttelse

- bør vurderes om det er behov for ny trafikkanalyse eller om eksisterende analyser kan brukes. Nedkjøring til parkingsanlegg må avklares. Det må legges tilrette for sykkelparkering i området

(vises til manglende parkering for sykler i området rundt Sandens). Myke trafikanter bør prioriteres

– redusert fart og gatetunløsning bør vurderes

- hele Kvadraturen er av Riksantikvaren definert som et område med nasjonale kulturinteresser – må tas hensyn til tålegrenser mht høyder og utnyttelse, kvartals- og bebyggelsesstruktur. Hjørneplassering i Kvadraturen er en betydningsfull beliggenhet. Gjeldende bevaringsformål må opprettholdes, i tillegg bør det vurderes om enkel funkisbygg Markens gate 1 skal regulers til bevaring.

Kommentar:

Planprogram er behandlet og vedtatt, og reguleringsrbeidet er derfor viderført. Planforslaget kan gi viktige avklaringer som kan innarbeides i kommunedelplanen.

Til de konkrete merknader:

- Kongress- og konferansesenter er ikke med i planforslaget – se pkt. 1.2.

- Det er ikke forutsatt arkitektkonkurranse – det er fortsatt flere uavklarte forhold, som f.eks. hvor mye av kvartalet som kan fornyes. Arkitektkonkurranse kan evt. vurderes etter vedtatt plan.

- Det er laget egen trafikkanalyse

- Parkeringsdekning – se pkt. 4.3.5

- Vedr. gatetunløsning/redusert fart: det er ikke forutsatt endringer i bruken av trafikkarealene, redusert fart er ikke tema i denne sammenheng

- I tillegg til tidligere bevarte bygninger er Xxxxxxx xxxx 0 foreslått regulert til bevaring

7.3 INFORMASJONSMØTER

I forbindelse med kunngjøring av oppstart av planarbeid ble det holdt et informasjonsmøte 30.11.2009. Det ble rededegjort for problemstillinger og det som til da var gjort av forarbeid.

Den 15.09.2010 ble det holdt et åpent møte der arbeidet så langt ble presentert. Dette var midt i planprosessen og før innsending av plan til kommunen.

7.4 HØRINGSUTTALELSER I FORBINDELSE MED OFFENTLIG ETTERSYN

Planutkastet var til offentlig ettersyn 13.04 – 25.05.2012. Det kom inn 11 uttalelser – disse er kort oppsummert og kommentert samlet:

1. Fylkesmannen v/ miljøvernavdelinga, brev datert 09.05.2012

Fylkesmannen regner med at støy og gode uteareal for boliger løses i detaljplan.

2. Vest – Agder fylkeskommune, plan og miljø, brev datert 21.05.12

• Høyder må ikke avvike fra ny kommunedelplan. Viser til innsigelse til planalternativ som åpnet for nye byggehøyder og inntil 60 graders vinkel på tak.

• Bruk av uterom i det indre av kvartalet bør avklare i områdeplanen – viser til Skiens prosjekt Mosaikk.

• Kommunens overordnede planer har ønske om å satse på byliv. Miljøvernavdelinga mener planforslaget vil få motsatt effekt.

• Fylkeskommunen mener at teaterbygningen eksteriørmessig ikke skal rives, men søkes bevart gjennom regulering til hensynssone bevaring. På den måten kan man ivareta kunstverket og bygningen som et arkitektonisk godt eksempel fra vår nære fortid, samtidig som det åpner for å

gi den ærverdige bygningen en ny bruk/funksjon. På denne bakgrunn reises innsigelse til at reguleringsplanen åpner for rivning av teateret (felt A).

• I tillegg til vurderingene ovenfor vil vi på peke betydningen av Aladdin som et viktig bygg i bylandskapet, et bygg som bidrar til å skape byidentitet, samt betydningen av å være et senter for kulturelle aktiviteter. Utfra en samlet vurdering mener vi at det må reises innsigelse til en plan som åpner for å rive bygget.

3. Statens vegvesen, brev datert 22.05.2012

Ingen merknad fordi krav til bilparkering er i samsvar med kommuneplan. De sier seg likevel positive til at krav til sykkelparkering er høyare enn i kommuneplanen.

4. Kulturaktørene på Aladdin, udatert brev inn 24.05.12

Kulturaktørene er Cinemateket i Kristiansand, Sørnorsk filmsenter, SØRF-Sørnorsk kompetansesenter for musikk, Norsk Forfattersentrum Sørlandet, Scenekompaniet, Kolon teater, Landmark pictures.

Uttalelsen gjør greie for virksomhetene innan film, litteratur, musikk og scenekunst i bygget og hvor godt bygget passer til denne drifta.Til slutt sier de:

Xxxxxxx som har vokst opp rundt Xxxxxxx xxxxxxx Xxxxxxx for å fungere optimalt og Kristiansands kulturliv trenger dette miljøet.

5. Beboere i Kongens gate v/ Xxxx Xxxxxxx, brev datert 12.06.2012

Beboerne mener gesimshøgdne bør ligge under 13 m i i felt A og B, som vist i alt. 2 og 3 s.23 i planbeskrivelsen. De stiller seg uforstående til å verne funksjonalismebygget Xxxxxxx xxxx 0 men at jugendbygningene Xxxxxxx xxxx 0, 0x og 3 b kan rives.

De peker på at iflg § 1.5 i bestemmelsene kan det ut mot gate i felt A til E bare tillates forretning eller tjenesteyting, medan det i §§ 4 og 5 også står bevertning.

Bevertning med skjenking til 0200 og røykeplass i gata vil komme i konflikt med boligfunksjonen.

De stiller også spørsmål ved satsinga på kontor i kvartalet, og ser for seg at det vil bli søkt om endring til boligformål.

Krav om gatebruksplan og at Kongens gate skal bli del av ein ”grønn korridor” ned mot kino, fiskebrygge og Kilden, ser de fram til med spenning.

6. Sameiet Kompasshuset datert pinsen 2012

Sameiet refererer først litt historie om regulering og bruk av Xxxxxxx som har blitt skrinlagt etter protest fra nabolaget.

De er ikke imot nye leiligheter, butikkar og kontor. Men dei motsetter seg bygging inne i kvartalet som innebærer at gamle tre må vike. De etterlyser kompensasjon for parkering på bakken dersom parkeringa skal flyttast i anlegg under bakken. Dei pekar på at foreslåtte bygningshøyder gir gårdsrommet dårligare lys og sol. De konstaterer også at ”Kristiansand Eiendom settert seg nok en gang på begge sider av bordet, som eier og samtidig med myndighet til å foreslå/bestemme hvordan private eiere med lang ”fartstid” i kvartalet må forholde seg.”

Sameiet ønsker å bli tatt med på råd vidare.

7. Xxxxxxx Xxxxxxx xxxx 0, brev datert 21.05.2012

Sameiget mener høyder på 6 etasjar i Kongens gate vil medføre mindre lys i bakgården og redusere trivselen. De stiller seg spørrende til vern av Xxxxxxx xxxx 0, og peikar på behov for heis og diverse oppgradering.

”Sameiet ønsker å ta del i en positiv utvikling av grøntområder og parkeringsanlegg i kvartalet, og ønsker å bli invitert til samtaler hvor man ser nærmere på arealutnyttelse som også omhandler sameiets uteareal.” De ønsker å være til stede når utforming av kvartalet blir diskutert.

8. Xxxxxxx Xxxxxxx xxxx 0, brev datert 22.05.2012

Sameiet Markens gate 2 mener sol og lysforhold ved utbygging etter alternativ Murbyen vil bli forverra. Med alternativ 1 meiner dei det vil bli uakseptabelt. Dersom det blir aktuelt med utbygging anbefales alternativ Murbyen.

9. Sameiet Stranden Park, Xxxxxx Xxxxxxxxxx 0, brev datert 15.05.2012

Xxxxxxx mener bygging helt inn mot grensa medfører at utearealet deres på bakken vil bli liggande i ”evig skygge”. Grønt tak på nabobygg er ingen erstatning. De vil ikke ha restaurant i det indre av kvartalet, grunnet fare for nattestøy.

Dei ser fram til at det blir tilgang til rikelig med parkering i kvartalet.

10. Adv. Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx & Co, brev datert 08.05.2012

Mener det er gjort saksbehandlingsfeil ved at alternativt forslag til utnytting ikke er vurdert.

Dersom planen skal bygge på kommunens forslag mener de at byggehjemmel i kvartalets indre må økes, både i fotavtrykk og høyde.

11. Kristiansand Kino, brev datert 25.04.2013

For Kinoen er kulturaksen et viktig og sentralt moment i planen.

Kongens gate mellom Markens og Vestre strandgate, og Vestre Strandgate mellom Dronningens gate og Kongens gate bør reguleres slik at bilbruk begrenses mest mulig – evt fjernes helt. Det kan da legges til rette fpr uteaktiviteter, vegetasjon med mer som bygger opp om kulturaksen og gjøre området langt mer trivelig og sikekrt for de som benytter kinoen og andre kulturaktiviteter i området.

Kommentar:

• Fylkeskommunens innsigelse til høyder er etterkommet – høyder i ny kommunedelplan er innarbeidet i planforslaget.

• Fylkeskommunens innsigelse til riving av Aladdin er etterkommet ved at bygget mot gate reguleres til spesialområde bevaring

• Fylkeskommunens innsigelse til riving av teaterbygget er ikke etterkommet – se pkt 5.12

• Det er gjort en vurdering av utbygging i bakgård, også på eiendommene Xxxxx Xxxxxxxxxx 0 xx 0X. Utbyggingen er drøftet med plan-, bygg- og oppmålingsetaten.

• Planforslaget er redusert i høyde og utnyttelse i samsvar med gjeldende kommunedelplan og Murbyplanen. Ut fra dette mener forslagsstiller at utnyttelsen er akseptabel.

• Formål som foreslås er i samsvar med det som finnes ellers i denne delen av byen – en blanding av bolig, forretning, kontor, tjenesteyting og bevertning.

• Bygging av parkeringsanlegg vil nødvendigvis medføre at eksisterende vegetasjon inne i kvartalet må fjernes. Samtidig frigjøres areal på bakkeplan til uteoppholdsareal.

8 FORSLAGSTILLERS VURDERING

Planforslaget bygger på og videreutvikler Kvaderaturens egenart, kvartalsstrukturen.

Generelt legges det til rette for funksjoner som vil styrke samspillet og mangfoldet vi ønsker i byen. Samspillet samspillet mellom boliger, kontorer og forretninger – som jo allerede er etablert i kvartalet. I tillegg kan det også komme andre funksjoner her som vil kunne gi kvartalet en ny identitet.

Planen åpner for å endre kvartalets utseende. Arkitektoniske- og kunstfaglige verdier vil kunne bli erstattet av nye. Endringene i kvartalet kan både styrke og forbedre opplevelsen av byen og dens innhold.

Vedlegg:

- Sjekkliste for risiko- og sårbarhetanalyse, Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS, 07.01.2011

- Situasjonsplan og perspektiver, Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS, 22.09.2014

- Snitt/oppriss, Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS, 22.10.2014

- Sol/skygge, Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS, 22.10.2014

- Trafikkanalyse, COWI AS, 29.10.2010

- Støyanalyse, COWI AS,14.09.2010

- Kunstfaglig uttalelse vedr. fasaden på tidligere Agder Teater – Sørlandet Kustmuseum (SKMU)