KJØPEKONTRAKT
Bolignummer: #adresse.bygninger¤
Vedrørende kjøp av eierseksjon under oppføring
§ 1
KONTRAKTENS PARTER
Selger: | Veslebukta Boligutvikling AS | Xxx.xx.: | 919 745 916 |
Adresse: | C/O Solon Eiendom ASA Postboks 1847 Vika, 0123 Oslo | Tlf.: | 00 00 00 00 |
Kjøper: | #forstenyeier¤ #nesteeier¤ | Fnr.: | #id_kontakter- kontaktkjoper1.oppdrag¤#fodselsdato.kontakter¤ #id_kontakter- kontaktkjoper2.oppdrag¤#fodselsdato.kontakter¤ |
Adresse: | #flettblankeeiere¤#forstenyeier¤#flettblankeeiere¤#adresse.kontakter¤ #postnummer.kontakter¤ #poststed.kontakter¤ | ||
Telefon: E-post: | #mobil.kontakter¤ #email.kontakter¤ | ||
§ 2
KONTRAKTENS BAKGRUNN
Selger er eier av eiendommen gnr 240, bnr 148 med flere i Nordre Follo kommune. Eiendommene skal sammenføyes og seksjoneres. Prosjektet Veslebukta er planlagt med i alt 70 boligenheter.
Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området.
I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kjøpekontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer.
Denne avtalen regulerer kjøp av ny selveiet boligseksjon med betegnelse #adresse.bygninger¤ og med ideell andel av tomt i sameiet Veslebukta (heretter kalt Sameiet), samt
- 1 stk. parkeringsplass i felles garasjeanlegg (Tas bort for 2-roms leiligheter)
Avtalen utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, lov av 13. juni 1997 nr. 43 (bustadoppføringslova), og Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 28 (eierseksjonsloven).
§ 3
EIENDOMMEN
Selger overdrar til Kjøper bolig med betegnelse #adresse.bygninger¤, samt ideell andel av sameiets fellesareal. Seksjonsnummer vil bli tildelt i det eiendommen seksjoneres.
Boligen overtas som beskrevet i vedleggene bilag 1 og 2. Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt «Eiendommen» eller «Boligen».
Selger tar forbehold om mindre endringer i utførelse, konstruksjon og materialvalg mv., dog slik at nivå på kvalitet og utførelse skal være tilsvarende eksisterende beskrivelse i vedleggene bilag 1 og 2. Det tas dessuten forbehold om endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Endringer av denne karakter gir ikke Kjøper rett til prisavslag eller annet vederlag.
§ 4
KJØPESUM OG OMKOSTNINGER
4.1 Vederlag
Kjøpesummen for Boligen er:
NOK #salgssum.oppdrag¤,-
Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen i § 5. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres.
Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt. 4.2.
4.2 Omkostninger
I tillegg til Kjøpesummen skal Kjøper uoppfordret betale:
Dokumentavgift til staten for kjøpesum (2,5 %) av tomteverdien NOK #dokumentavgift.oppdrag¤,-
Tinglysingsgebyr for Kjøpers pantobligasjon (én obligasjon og attest) | NOK | 792,- |
Tinglysingsgebyr for skjøte | NOK | 585,- |
Seksjoneringsgebyr | NOK | 5 000,- |
Totalt | NOK | ,- |
I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på Eiendommen i forbindelse med etablering av lån.
Kjøper har risikoen for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til § 5 nedenfor.
4.3 Justeringer av Kjøpesummen
Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova § 42.
Likeledes kan Xxxxxx kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter bustadoppføringslova § 43.
Kjøper kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer Xxxxxxx vederlag med mer enn 15%, jf. bustadoppføringslova § 9. Kjøper er innforstått med at bestilling av og oppgjør for tillegg skjer direkte overfor utførende entreprenør med mindre annet avtales mellom partene. Det utarbeides en egen
tilvalgsliste for boligene. Kjøper er innforstått med at Selger i liten grad har mulighet for individuelle tilpasninger utover de som fremgår av tilvalgslisten. Ved eventuelle tilvalg utover tilvalgslisten vil pris inkludere kostnader knyttet til vurdering av konsekvenser for alle fagområder, prosjekteringskostnader, byggekostnader, kvalitetssikringskostnader, rigg og drift samt påslag for risiko og fortjeneste. Ved alternativutredninger initiert av tilvalg må også arbeid med dette bekostes av Kjøper. Alle tilvalg må også leveres av entreprenørens underleverandører for prosjektet.
§ 5
OPPGJØR
Oppgjøret etter denne kontrakt skjer via megler. Denne overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakt.
5.1 Betaling av vederlaget
Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte:
• Ved vedtatt byggestart skal det foretas en delinnbetaling tilsvarende 10 % av Kjøpesummen,
NOK #salgssum.oppdrag_10%¤,-.
• Den resterende del av kjøpesum og kjøpsomkostninger innbetales 1 -en- uke innen overtagelse.
Betaling for endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt av utførende entreprenør når vedkommende endrings- eller tilleggsarbeider er utført, forutsatt at tilfredsstillende garanti for tilleggsarbeid er stilt, jf. §
47. Den aktuelle tilleggs-/tilvalgsavtale med utførende entreprenør avgjør betalingstidspunktet. Garanti for endrings- og tilleggsarbeider etter § 47 stilles av utførende entreprenør, og er Selger uvedkommende.
Oppgjøret mellom partene foretas av megler eller meglers oppgjørsavdeling, som kontraktsmedhjelper. Alle innbetalinger skal skje til meglers klientkonto 9380.07.25176 i Pareto Bank. Alle innbetalinger skal merkes med #betalingsmerknadkjoper.oppdrag¤. Xxxxxxxx anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på meglers konto eller på meglers kontor.
I forbindelse med kontraktens underskrift, eller så snart Selgers forbehold jf. kontraktens § 11 er løftet, skal det utstedes garanti for rett oppfyllelse av avtalen, jf. kontraktens § 9.1.
Det er en forutsetning for utbetaling til Xxxxxx av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stilt tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jf. bustadoppføringslova § 47, 3. ledd.
Dersom bankgaranti fra Selger i henhold til bustadoppføringslova § 47, 3. ledd ikke foreligger ved kontraktsinngåelse, skal den avtalte delinnbetaling deponeres på meglers klientkonto frem til vilkårene er oppfylt, eller inntil beløpet eventuelt tilbakeføres Kjøper.
Xxxxxxx ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen.
Påløpte renter på meglers klientkonto tilfaller Selger, med unntak av tilfeller som regulert under § 11, 3. ledd.
For eventuelt omtvistet beløp gjelder bustadoppføringslova § 49.
5.2 Betalingsmislighold
Ved innbetaling etter forfall svarer Kjøper forsinkelsesrenter inntil betaling finner sted, i henhold til den til enhver tid gjeldende lovgivning.
Forsinkes betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller ved kontraktsinngåelsen og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har Xxxxxx rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde Kjøper ansvarlig for Selgers eventuelle økonomiske tap som følge av Kjøpers mislighold. Xxxxxx har rett til dekning av sitt tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers innbetalte delbetaling, herunder også for renter og andre omkostninger, som påløper på grunn av Kjøpers mislighold.
Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra Boligen uten søksmål og dom, i det han da ikke har rett til å besitte Boligen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e).
5.3 Innfrielse av lån og sletting av heftelser
Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift av grunnboken og har gjort seg kjent med denne. Kjøper er gjort kjent med at grunnboksutskriften omfatter hele eiendommen før seksjonering.
På overtagelsestidspunktet skal heftelsesbildet være som angitt i grunnboksutskriften, med unntak av de heftelser som er merket med et kryss. Heftelsene som er merket med et kryss skal slettes av Selger. Selger garanterer at seksjonen overleveres fri for pantelån, utlegg, legalpant eller utpantinger av noen art på eiendommen, foruten sameiets avtalte panterett, jf. § 12, 2. ledd nedenfor. Dersom det på overtagelsestidspunktet er øvrige rene pengeheftelser på seksjonen, skal megler besørge sletting av disse. I praksis skjer dette ved at megler innestår for at eventuelle panteheftelser som ikke skal overtas av Kjøper blir innfridd og slettet før det resterende av kjøpesummen blir utbetalt Xxxxxx.
Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer/rettigheter/forpliktelser knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med utbygging av tomten vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann- og avløpsledninger, samt tilknytning/vedlikehold av disse og legging/vedlikehold av el-kabler.
Det er per 11.06.20 tinglyst en rekke erklæringer/heftelser/bestemmelser på eiendommene, se grunnboksutskrift bilag 6.
5.4 Samtykke til Kjøpers pantsettelse
Selger gir megleren ugjenkallelig fullmakt til på hjemmelshavers vegne å samtykke i Kjøperens nødvendige pantsettelse av eiendommen.
5.5 Tinglysing av skjøte
Ved undertegning av denne kontrakt utstedes skjøte til Kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos megler inntil tinglysing finner sted. Tinglysing av skjøtet skjer når Kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter denne kontrakt fullt ut, herunder betalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter, til meglers klientkonto og megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll.
5.6 Sikkerhet
Selger utsteder til megler en pantobligasjon med urådighetserklæring som lyder på Kjøpesummen for Eiendommen tillagt ca. 25 %, samlet eller for hver seksjon. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve oppgjør før obligasjonen er tinglyst.
5.7 Avslutning av oppgjøret/Tilbakeholdsrett
Kjøpesummen blir utbetalt til Selger ved hjemmelsovergang, eller når det er stilt tilstrekkelig garanti etter bustadoppføringslova § 47. Det vil normalt være en behandlingstid på inntil fem dager for meglers oppgjørsfunksjon.
Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved Boligen, plikter megler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jf. bustadoppføringslova § 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på meglers klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelses- protokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved Boligen tilbakeholdet gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler.
5.8 Avbestilling
Kapittel VI i Bustadoppføringslova gir Kjøper en avbestillingsrett. Dersom slik rett benyttes vil Kjøper bli holdt ansvarlig for Selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer Kjøper måtte ha gjort skal i slike tilfeller uansett betales av Kjøper.
Selger kan kreve utbetaling av Kjøpers delinnbetaling til dekning av avbestillingsgebyr eller vederlag etter dette punkt.
§ 6
FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE
Forventet ferdigstillelse er 4. kvartal 2022, men dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende, og utløser ikke dagmulkt.
Når Xxxxxx har opphevet forbeholdene stilt i avtalen skal Xxxxxx fastsette en overtagelsesperiode som ikke skal være lenger enn 3 -tre- måneder. Xxxxxx skal skriftlig varsle Kjøper om når overtagelsesperioden begynner og slutter. Senest ca. 10 uker før ferdigstillelse av Boligen skal selger gi Kjøper skriftlig melding om endelig overtagelsesdato. Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende, og skal ligge innenfor overtagelsesperioden.
Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Xxxxxx rett til tilleggsfrist og dekning av sine merkostnader, jf. bustadoppføringslova §§ 11 og 43. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse, jf. bustadoppføringslova
§ 11.
Xxxxxx Xxxxxx oversitter avtalt overtagelsesdato i henhold til andre ledd ovenfor, gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.
Ca. 2-3 uker før overtagelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor protokoll føres. Kjøper er kjent med at påberopte mangler iht. forhåndsbefaringen kan gi Selger fristforlengelse i forhold til varslet overtagelsesdato.
§ 7
OVERTAGELSE
Når Boligen er ferdig og det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, skal det avholdes overtagelsesforretning hvor det føres overtagelsesprotokoll som underskrives av begge parter.
Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele Boligen kan bebos.
Boligen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jf. bustadoppføringslova § 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Boligen som godkjent og overtatt, jf. bustadoppføringslova §§ 14 og 15. Dersom Kjøperen tar Boligen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er Boligen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jf. bustadoppføringslova § 14.
Kjøper har ikke rett til å overta Boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på meglers klientkonto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stilt eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Boligen ved overtagelsesforretningen. Xxxxxx sørger for å innhente bekreftelse fra megler på at fullt beløp er innbetalt fra Kjøper.
Boligen overleveres i byggrengjort stand.
Ved besiktigelse skal Kjøperen protokollføre de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende Boligen. Kjøper kan ikke senere påberope seg mangler han med rimelighet burde ha oppdaget i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtagelsen.
Risikoen for Boligen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis Kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken. Når risikoen for Boligen er gått over på Kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at Boligen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som han ikke svarer for.
Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. For øvrig vises til bustadoppføringslova §§ 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Boligen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.
Skulle det for øvrig være feil/mangler ved Boligen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Xxxxxx rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer Boligens bruksverdi.
Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre eiendommen, skal Xxxxxx snarest utbedre.
Det er Selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest på boligen. Kjøper er gjort oppmerksom på at slik ferdigattest normalt foreligger lang tid etter overtagelsen. Manglende ferdigattest skal ikke være til hinder for at overtagelse og oppgjør kan skje, men brukstillatelse fra kommunen skal uansett foreligge.
§ 8
KONTROLLBEFARING
Når det er gått ca. 1 år etter overtagelse vil Selger innkalle til kontrollbefaring på Boligen, jf. bustadoppføringslova § 16. Ved slik kontrollbefaring plikter Kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget siden overtagelsen og som ikke skyldes Kjøperens eget forhold.
Selger hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av Boligen, skader som Kjøperen selv har påført denne, eller skader som skyldes tilfeldig begivenhet etter overtagelsen som Selger ikke kan lastes for.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold, eller sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlig krymping når materialvalg og materialbehandling har vært forsvarlig fra Selgerens side.
Xxxxxxx og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen plikter Xxxxxx å utbedre så snart som mulig og senest innen tre måneder etter kontrollbefaringen.
Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Boligen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.
Skulle det for øvrig være feil/mangler som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Xxxxxx rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer Boligens bruksverdi.
§ 9
GARANTI, REKLAMASJONSRETT
9.1 Garanti fra Selger
Xxxxxx stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter Kjøpekontrakten en garanti frem til overtagelse eller tilsvarende fra finansinstitusjon straks etter at forbeholdene jf. § 11 er frafalt, jf. bustadoppføringslova § 12. Garantibeløpet og garantiens varighet skal tilsvare det som til enhver tid er minstekravene i bustadoppføringslova § 12. På kontraktstidspunktet innebærer minstekravene at det skal stilles garanti for et beløp tilsvarende 3 % av kjøpesummen for krav som fremsettes mot Selger før overtagelse. Videre innebærer minstekravene at det for krav som fremsettes mot Selger på et senere tidspunkt, men senest fem år etter overtagelse, skal stilles garanti tilsvarende 5 % av kjøpesummen. For krav fremsatt etter dette tidspunkt gjelder ingen sikkerhet.
Tilleggsbestillinger i henhold til kontraktens § 4 vil ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse.
Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i prosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper. Det vises for øvrig til bustadoppføringslova § 12, 3. ledd.
9.2 Reklamasjon
Foreligger det mangler ved Selgers ytelse, kan Kjøper i henhold til bustadoppføringslova kapittel IV holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen.
Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved Boligen, må han reklamere skriftlig overfor Xxxxxx innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen.
Kjøper er innforstått med at han ikke har rett til å reklamere på grunnlag av forhold som han er blitt gjort oppmerksom på, eller som han på tross av oppfordring om det motsatte har unnlatt å sette seg inn i.
Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn fem år fra overtagelsen, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Xxxxxxx som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av Xxxxxx så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper.
Selger er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes Kjøpers bruk av Boligen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling eller liknende.
Er Selgers ytelse forsinket etter kjøpekontraktens bestemmelser sammenholdt med bustadoppføringslova § 17, kan Kjøper kreve sanksjoner som nærmere beskrevet i bustadoppføringslova §§ 18 flg. Slike sanksjoner kan være å holde igjen hele eller deler av kjøpesummen, kreve dagmulkt, kreve erstatning eller å heve avtalen, på nærmere vilkår i bustadoppføringslova.
§ 10
FORSIKRING
Boligen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, og vil av Selger bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtagelsen. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført Boligen, jf. bustadoppføringslova § 13, siste ledd.
Dersom Boligen helt eller delvis skades av brann eller utsettes for annen erstatningsmessig skade som dekkes av forsikringen før overtagelsen, eller som skyldes forhold utenfor Selgers kontroll, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut. Skadeerstatningen tilfaller i tilfelle Xxxxxx, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jf. bustadoppføringslova § 17.
Kjøper må selv tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen.
§ 11
FORBEHOLD
Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av Kjøpekontrakten:
• Et tilfredsstillende forhåndssalg (minimum 34 av 56 leiligheter).
• At rammetillatelser og igangsettelsestillatelser, i samsvar med selgers foreliggende planer for eiendommen, blir gitt.
• At det inngås en for selger tilfredsstillende entrepriseavtale.
Selger stiller garanti i medhold av bustadoppføringslova § 12 straks etter at samtlige forbehold i dette punkt er løftet.
Selgers frist for å gjøre forbehold gjeldende er 01.09.21. Selger er bundet av Kjøpekontrakten dersom det innen denne fristen ikke er sendt skriftlig og saklig begrunnet melding til Kjøper om at forbehold gjøres gjeldende.
Dersom Selger gjør forbehold gjeldende, gjelder følgende:
• denne Kjøpekontrakt bortfaller med den virkning at ingen av partene kan gjøre krav gjeldende mot den annen part på grunnlag av kontraktens bestemmelser.
• beløp som Kjøper har innbetalt skal uten ugrunnet opphold tilbakeføres til Kjøper inkl. opptjente renter.
Kjøper kan kansellere inngått kjøpekontrakt dersom ikke byggearbeidene er igangsatt per 01.09.21. Dersom Kjøper benytter retten til å kansellere vil konsekvensene være tilsvarende som nevnt over, at Selger gjør forbehold gjeldende. Partene har for øvrig intet krav overfor hverandre.
Utomhusplanen er av en slik karakter at den ikke kan anses som et kart, men en illustrasjonsskisse fra landskapsarkitekt. Utomhusplanen er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte opparbeidelse, men er
ikke endelig fastsatt og kan xxxxxx i forbindelse med detaljprosjekteringen. Det presiseres særskilt at mindre endringer i tomtearealet kan forekomme uten at Kjøper kan fremme krav som følge av dette. Selger står fritt til å endre boligbetegnelse i prosjekteringsprosessen og det tas forbehold om eventuell mindre endring av antall boliger. Selger står fritt til å foreta endringer i Kjøpekontrakten som følge av offentlige krav og pålegg med mer.
Selger tar forbehold om vær/temperaturer/årstid for endelig opparbeidelse av utomhusareal/utomhus- anlegg. Det vises også til Xxxxxxx forbehold slik de fremgår av prospekt og salgsoppgave med vedlegg, som Kjøper bekrefter å ha lest og akseptert.
§ 12
EIERSEKSJONSSAMEIE
Ved tinglysing av seksjonen blir Kjøper og hans rettsetterfølgere sameier i et eierseksjonssameie i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene. Vedtekter for sameiet utarbeides av Xxxxxx. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse. Kjøper plikter å rette seg etter lov om eierseksjoner og de til enhver tid gjeldende sameievedtekter. Dette innebærer bl.a. at Kjøper skal betale sin andel av sameiets utgifter (fellesutgifter).
Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner § 31, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet.
Xxxxxx står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt. avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse.
Xxxxxx skal påse at det blir innkalt til et konstituerende møte/årsmøte, og at det i møtet velges et styre.
Etter at sameiet er etablert, skal Selger innkalle styret til overtagelsesforretning for sameiets fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis. Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Fremdriften og ferdigstillelsen av disse arbeider skal også protokolleres. Som sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som skal deponeres på meglers klientkonto. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Av praktiske grunner avtales det et samlebeløp for hele byggetrinnet eller prosjektet. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilbakeholdt beløp kan nedkvitteres tilsvarende. Kjøper gir ved underskrift på denne Kjøpekontrakt fullmakt til styret til å overta fellesarealene og fortløpende nedkvittere evt. tilbakeholdt beløp med bindende virkning.
§ 13
FERDSEL PÅ BYGGEPLASSEN
Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være tilstede.
§ 14
ANNET
Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig godkjenning fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 1 – en – måned før overtagelse.
Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til megler på kr. 30 000,- inkl. mva. som innbetales til meglers driftskonto.
Partene er enige om at e-postkommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette regnes som skriftlig kommunikasjon, jf. bustadoppføringslova § 6 a.
§ 15
TVISTER
Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt bilag og medfølgende dokumenter, jf. § 16, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene.
Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter.
Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet. Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting.
§ 16
OPPLYSNINGER/BILAG
Kjøper erklærer ved inngåelsen av denne Kjøpekontrakt å ha satt seg inn i prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, leveransebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig hos megler. Kjøper har fått seg forelagt følgende bilag:
1. Leveransebeskrivelse
2. Kontraktstegning
3. Etasjeplan
4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger
5. Skisse til utomhusplan
6. Elektronisk utskrift av grunnboken
7. Foreløpige vedtekter for Sameiet (ettersendes)
8. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt
Disse dokumenter følger som bilag til denne Kjøpekontrakt, og sammen med denne Kjøpekontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten.
I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang. I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper blitt forelagt Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx og Eierseksjonsloven.
§ 17
UNDERSKRIFT
Kjøpekontrakten, som består av 12 - tolv - sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet elektronisk med BankID av begge parter.
Kjøper: Selger:
Sted, dato: ………………………….. Sted, dato: …………………………..
.................................................................. ...........................................................
#forstenyeier¤ #nesteeier¤ Veslebukta Boligutvikling AS
v/ Xxxxx Xxxxxxxxx iht. firmaattest
Instruks om oppgjør
[1] Oppgjøret mellom partene foretas av: Nyeboliger AS (xxx.xx 997 812 824) Postboks 1488 Vika, 0116 Oslo
[2] Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Xxxxxxxxxx AS ved behov for inneståelseserklæringer.
[3] Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto 9380.07.25176 og merkes med #betalingsmerknadkjoper.oppdrag¤. Kvittering(er) sendes per e-post til xxx@xxx-xxxxxxx.xx.
[4] Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen.
[5] Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på meglers klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jf Kjøpekontrakten.
[6] All tinglysning av dokumenter på eiendommen skal foretas av Xxxxxxxxxx AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Nyeboliger AS i god tid før overtagelse.
NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas!
[7] Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før:
- Kjøper har overtatt Boligen, og at megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll.
- Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst.
(Evt. garanti iht. bustadoppføringslova § 47 er stilt av Xxxxxx)
Oppgjør kan ta inntil fem dager fra tinglyst skjøte er megler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker xxxxxxx kommer i tillegg.
1A
40/42
Y6631600
8
5
40/9/*/2
40/9/*/24
40/157
110
10
40/445
100
40/384
40/908
3
100
o_SGS6
o_SKV3
o_SVT2
40/368
Tegnforklaring
Reguleringsplan PBL 2008
§12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg
BFS
Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse
BKS
Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse
105
§12-7 - Bestemmelseområder
Utforming
Linjesymbol
RpGrense RpFormålGrense
8A
Xxxxxxxxxxxxxx som skal
12
8B
6B
40/1031
5B
5.00
40/735
5A
40/43
40/383
#3
frisikt 12 m
o_SGS4
100
5.50
o_SGS3
frisikt 10 m
5.50
BKB
H140_2
o_SVT3
frisikt 15 m
frisikt 4x20 m
6A
o_SVT1
o_SKV2
40/349
105
5.00
Y6631500
BBB BNA BUT
Boligbebyggelse-blokkbebyggelse Nærmiljøanlegg Uteoppholdsareal
BKB
frisikt 8x8m
Bolig/tjenesteyting
oppheves RpBestemmelseGrense Byggegrense
Bebyggelse som forutsettes fjernet Frisiktlinje
frisikt 8x8m
Regulert støttemur
100
40/148
o_SGS2
10A
10B
#1
BBB2
H140_1
o_SVT4
o_SGS5
14A
100
7
o_SKV1
frisikt 4x20 m
3.50
40/354
§12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
SKV
Kjøreveg
SGS
Gang-/sykkelveg
SVT
3.50
4.50
Annen veggrunn - tekniske anlegg
RpSikringGrense Måle og avstandslinje
Punktsymboler
xxxx xxxxxxxxxxx k+108,0
Avkjørsel - både inn og utkjøring
C
4
40/873
40/1
100
o_GF6
16A
#2
40/963
#1
12A
xxxx xxxxxxxxxxx k+114,0
BBB1
12B
40/233
40/575
9
100
f_BUT
o_
12
S
40/433 BKS
#1
12D
100
40/810
100
40/215
o_SVT5
Annen veggrunn - grøntareal
SVG
§12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur
GN
Naturområde
GF
Friområde
§12-5. Nr. 6 - Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
V
Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
14A
14B
11
§12-6 - Hensynssoner
Eierform
o_ offentlig formål
14B
GS1
f_ felles formål
40/786
o_V
o_GN9
#1
Y6631400
H140
Kartopplysninger
Frisikt
N
100
7
5
784
40/783
40/787
40/234
40/993
o_BNA
40/991
40/992
40/1045
40/484
Kilde for basiskart: Dato for basiskart: Koordinatsystem: Høydegrunnlag:
Infoland 8.8.2018
UTM sone 32 basert på EUREF89/WGS84 NN2000
Ekvidistanse: Kartmålestokk:
1m 1:1000 m
16B
4A-B
40/815
16A
40/931
14D
o_SVG
o_SVT7
14C
o_SGS7
11
o_GN
o_SKV4
Detaljregulering
Veslebukta
Arealplan-ID: 2018010
40/962
40/1043
BFS
o_SVT6
40/
Oppegård kommune
Med tilhørende reguleringsbestemmelser
Forslagsstiller: Solon Eiendom AS
40/274
40/163
100
40/586
SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN
SAKS- NR
DATO
SIGN
13
16B
40/73
Dato
100
Dato Dato
xx
XXX XXX
Revisjon Revisjon
Revisjon
XXX
XXX XXX
17
40/275
40/275
40/276
40/965
Y6631300
Kommunestyret sitt vedtak
Ny 2. gang behandling
Offentlig ettersyn fra ....... til ......
2. gangs behandling
Offentlig ettersyn fra ........ til .........
1. gangs behandling
Kunngjøring av oppstart av planarbeid Oppstartsmøte...
PLANEN ER UTARBEIDET AV:
PLANKONSULENT
58/19
68/19
45/19
TEGNNR.
14.10.2019
08.10.2019
26.6-23.8.2019
18.6.2019
16.8.2018
27.4.2018
DATO 10.9.2019
SIGN.
Det bekreftes at planen er i samsvar med kommunestyrets vedtak av BekreftDato PLANSJEFNAVN
Dato Plansjef
0217-2018010 | Veslebukta | ||||
Plantype: | Detaljregulering | ||||
Vedtatt: | 14.10.2019 | Datert: | 10.09.2019 | Arkivsak: | 18/5671 |
Gjennomføringsfrist: | Etter 14.10.2029 vurderes iht. pbl. § 12.4 | ||||
1. Planens hensikt
Hensikten med planen er å legge til rette for en utbygging av rekkehus og blokkbebyggelse i tråd med områdereguleringen for Kolbotn sentrum. Planen legger også til rette for utvidelse av Xxxxxxx Xxxxxxx vei med gang- og sykkelvei og kulverten under jernbanen. Planen legger også opp til en tilgjengeliggjøring av arealene langs Kolbotnvannet, gjennom opparbeidelse av et nærmiljøanlegg og turvei langs vannet.
2. Plankart og arealformål
2.1 Plankart
Reguleringsplanen omfatter følgende plankart:
0218-2018010 på grunnen/vannoverflate
2.2 Arealformål
Området reguleres til:
Bebyggelse og anlegg
1111 | Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse | Felt BFS |
1112 | Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse | Felt BKS |
1113 | Boligbebyggelse – blokkbebyggelse | Felt BBB1 og BBB2 |
1440 | Nærmiljøanlegg | Felt o_BNA |
1600 | Uteoppholdsareal | Felt f_BUT |
1800 | Kombinert bebyggelse – bolig, tjenesteyting | Felt BKB |
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
2010 | Kjøreveg | Felt o_SKV1 – o_SKV4 |
2015 | Gang-/sykkelveg | Felt o_SGS1 – o_SGS7 |
2018 | Xxxxx xxxxxxxx – teknisk anlegg | Felt o_SVT1 - o_SVT7 |
2019 | Annen veggrunn – grøntareal | Felt o_SVG |
Grønnstruktur
3001 | Friområde | Felt o_GF6 |
3020 | Naturområde | Felt o_GN og o_GN9 |
Vassdrag
6710 Friluftsområde i sjø eller vassdrag Felt o_V
2.3 Hensynssoner
Området reguleres til:
Sikringssone
140 Frisikt H140_1 - H140_2
2.4 Bestemmelsesområder
1235 | Kjeller/parkering under bakken | område #1 |
1235 | Tiltak (brygger, bruer) i vannet | område #2 |
1235 | Kulvert under jernbanen | område #3 |
3. Fellesbestemmelser for hele planområdet
3.1 Krav om nærmere dokumentasjon
3.1.1 Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise bruk og overflate på alt ubebygd areal, blant annet:
▪ terrenglinjer med nye og gamle koter
▪ veier
▪ parkeringsplasser på bakken for sykkel og mc
▪ gangareal med trapper og ramper
▪ plassering og utforming av uteoppholdsareal og lekeareal
▪ vegetasjon/beplantning
▪ belysning
▪ støttemurer
▪ overvannshåndtering
▪ materialvalg
▪ bebyggelsens høyde målsatt ved inngangspartiet
▪ plassering av avfallsbeholdere og oppstilling/snuhammer for renovasjonsbil
▪ plassering av nettstasjon
▪ stigningsforhold på gangveier
▪ plass for oppstilling av brannbil
3.1.2 Offentlige trafikkområder
Detaljplaner for anlegg av kjørevei, fortau og gang-/sykkelveg og tiltak på veianlegg skal godkjennes av kommunen.
3.1.3 Vann og avløp
Detaljplaner for legging og omlegging av vann- og avløpsledninger skal godkjennes av kommunen.
3.2 Overvanns- og flomhåndtering
• Overvann skal håndteres på egen tomt. Det er ikke tillatt å lede taknedløp til spillvannsledning.
• Åpen fordrøyning av overvann skal benyttes for å heve områdets miljøkvalitet.
• Overvann ledes via infiltrasjonsløsninger til sikre flomveier.
• Det skal sikres erosjonssikker avrenning av flomvann.
Det sikres tilstrekkelig flomkapasitet tilsvarende 200-årsregn. Det skal legges til grunn en klimafaktor på 1,5.
3.3 Universell utforming og tilgjengelighet
Uteområdene skal være universelt utformet. Det skal sikres god tilgjengelighet for alle beboere, både innendørs og utendørs. Bygg og utearealer skal plasseres slik at behovet for avbøtende tiltak og
spesialløsninger for å ivareta universell utforming blir minst mulig. Hensynet til både bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede skal ivaretas.
Minimum 25% av boligene i bygninger der det ikke er krav om heis, skal bygges iht. kravene om tilgjengelig boenhet. I tillegg skal minimum 25% av boligene bygges med oppholdsrom og toalett tilgjengelig for rullestol på inngangsplanet.
3.4 Terrengbehandling og vegetasjon
Terrengets overgang til naboeiendommene skal gis ha en naturlig utforming. Terrengforskjeller skal sikres slik at det ikke oppstår ulemper i form av utglidning eller overvann på naboeiendommen.
Terrengtilpasning, beplanting, fylling og skjæring fra vei:
▪ Skjæring, fylling, murer og arealer til annen terrengtilpasning fra vei tillates anlagt innenfor felt avsatt til byggeområder og samferdsel.
▪ Det tillates forstøtningsmurer inntil 1,5 meter. Høyere forstøtningsmurer tillates der det er nødvendig som følge av store terrengforskjeller, krav til flomvei etc.
▪ Skjæringer i fjell skal ikke være brattere enn 20:1
▪ I en midlertidig fase før utbygging av felt BT4 i områdereguleringen av Kolbotn sentrum, tillates høyere forstøtningsmurer for å ivareta terrengforskjellen mot felt SGS2 i denne planen og felt BT3 og BT4 i områdereguleringen for Kolbotn sentrum.
Terrengfylling skal utformes slik at den gir grunnlag for etablering av gras/urtevekster, mindre busker og trær, og framstår som en naturlig del av landskapet.
Vegetasjon skal være allergivennlig og variert med tanke på årstidsvariasjoner og biologisk mangfold. Ved planting skal det fortrinnsvis benyttes stedegne arter og beplantningen skal være insektvennlig. Det tillates ikke plantet arter som har svært høy, eller høy økologisk risiko for stedegne arter og naturtyper. Artene fremgår av Artsdatabankens rapport «Fremmede arter i Norge - med norsk svarteliste».
3.5 Brannprosjektering
• Det skal legges til rette for tilstrekkelig slukkevann.
• Det skal tilrettelegges for brannvesens tilgang i parkeringsanleggene
• Interne gangveier skal brukes som brannbilveier.
• Det skal etableres umøblerte soner på 7x14 meter for brannbil innenfor nødvendig avstand til ensidige leiligheter for redning via stige/lift.
• Atkomstveier, oppstillingsplasser og støpte dekker over parkeringskjeller må dimensjoneres i tråd med retningslinjer fra Nordre Follo brannvesen.
3.6 Anleggsperioden
Det skal i anleggsperioden gjennomføres tiltak som sikrer trygg og god fremkommelighet for kjørende, gående og syklende forbi planområdet. Herunder bevegelses- og orienteringshemmede.
3.7 Eierformål
Offentlige formål
Felt BNA, GN, GN9, GF6, SKV1-4, SGS1-7, SVT1-7 og SVG skal være offentlig arealer.
4. Bestemmelser til arealformål
4.1 Bebyggelse og anlegg (pbl. § 12.5 nr 1)
4.1.1 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg (felt BKS, BBB1, o_BNA, f_BUT)
Grad av utnytting
Maks BRA for felt BKS og BBB1 samlet er 8900 m2.
Arealer som ikke inngår i beregning av BRA:
▪ Nettstasjoner, trappe- og heishus fra parkeringskjeller til gårdsrom, utvendig overdekning for felles sykkelparkering og felles utvendig oppholdsareal, renovasjon og pergola over nedkjøring til garasje
▪ Areal under eller delvis under terreng
Minste uteoppholdsareal
MUA for felt BKS og BBB samlet = 2700 m2
Arealer som kan medregnes i MUA:
▪ Areal for oppstilling av brannbil og areal over parkeringskjeller dersom arealene er tilrettelagt for lek og opphold.
▪ Kjørbar gangvei internt på byggeområdet
▪ Private uteplasser på bakken for rekkehus
Arealer som ikke kan medregnes i MUA er balkonger, takterrasser, areal for avfall, avfallshenting, bilparkering og kjøreareal.
Private uteoppholdsarealer
Alle boenheter skal ha balkong, takterrasse eller direkte atkomst til privat uteplass på bakken.
Estetikk og utforming
Ny bebyggelse skal gis en god arkitektonisk utforming slik at volumer, materialbruk og farger framstår entydig og helhetlig. Farger og materialbruk skal brukes for å fremheve volumvariasjonen. Takene skal behandles som en del av det samlede arkitektoniske uttrykket.
Støy
Innenfor planområdet skal støygrenseverdiene tilfredsstille kravene i T-1442/2016, tabell 3:
Støykilde | Støynivå på uteoppholdsareal og utenfor rom med støyfølsom Bruk | Støynivå utenfor soverom, natt kl. 23 – 07 |
Veg | 55 Lden | 70 L5AF |
Bane | 58 Lden | 75 L5AF |
Nærmiljøanlegg | LAFmax 60 dB |
Støygrenser for bygge- og anleggsvirksomhet
Ved bygg- og anleggsvirksomhet gjelder følgende støygrenser utenfor rom for støyfølsom bruk:
Støyfølsom bebyggelse | Støykrav på dagtid (kl. 07-19) | Støykrav på kveld (kl. 19-23) | Støykrav på søndag/helligdag (kl. 7-23) | Støykrav på natt (kl. 23-7) |
Boliger | 65 dB LpAeq12h | 60 dB LpAeq4h | 60 dB LpAeq16h | 45 dB LpAeq8h |
Tiltak for å begrense støy i bygg- og anleggsfasen
Dersom bygge- og anleggsprosjektet samlet sett pågår i mer enn 6 mnd skal særlig støyende arbeider kun foregå innenfor tidsintervallet kl. 08-17.
Øvrige arbeid kan foregå i tidsrommet fra kl. 07 til 19 på hverdager. Det skal ikke pågå særlig støyende arbeid lørdag, søndag og helligdager. Med særlig støyende arbeider menes boring, pigging, spunting, sprenging, pæling, steinknusing og tilsvarende aktivitet.
For arbeider med varighet over 6 uker eller 6 måneder skjerpes grenseverdiene for kveld med henholdsvis 3 eller 5 dB, i tråd med kap. 4.2 T 1442-2016.
Støyende drift og aktiviteter skal normalt ikke forekomme om natten. Ved spesielle tilfeller, som kortvarig vedlikeholdsarbeider på vei eller jernbane, tillates avvik fra dette. Det kreves spesielle varslingsrutiner overfor berørte parter i tråd med anbefalingene i T-1442/2016, kap. 4.4.
Parkering for bil
Kravet til p-plasser for bil er per boenhet og inkluderer gjesteparkering:
▪ Rekkehus: minimum 1,2, maksimum 1,5 plasser
▪ Blokkbebyggelse: minimum 0,8 maksimum 1,2 plasser
▪ Minimum 5 % av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.
▪ Minimum 5 % av plassene skal tilrettelegges for gjesteparkering.
▪ 100 % av plassene skal tilrettelegges for lading av el-bil.
▪ All parkering skal anlegges i felles garasjeanlegg.
▪ Det kan etableres inntil 5 parkeringsplasser til bil poolordning. En stk. bilpool-parkeringsplass reduserer krav til boligparkering med inntil 5 p-plasser.
Parkering for sykkel og motorsykkel
Det skal etableres minimum 2 plasser per boenhet.
• Sykkelparkeringen skal etableres nær hovedinnganger eller i garasjekjeller/sportsboder.
• Minimum 50 % av sykkelplassene skal ha overbygg.
• Minimum 35 % av plassene skal etableres på terreng. Utendørs sykkelparkering skal utstyres med forankret sykkelstativ.
• Minimum 25 % av sykkelplassene under tak/ i garasjekjeller skal tilrettelegges for lading av el- sykkel/rullestol.
Rampe til x-xxxxxxx
Det tillates etablert rampe med pergola for nedkjøring til p-kjeller utenfor byggegrenser innenfor byggeområdets nordre del. Rampe tillates helt frem til formålsgrensen.
Energiforsyning og nettstasjoner
Nødvendige nettstasjoner skal utformes slik at de blir minst mulig fremtredende. Nettstasjon tillates oppført utenfor regulerte byggegrenser og inntil 1 meter fra eiendomsgrense. Det kan ikke etableres andre tiltak innenfor en 5 meter radius fra nettstasjonen.
Boligbebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmenettet og forsynes med vannbåren varme og gulvvarme. Det kan gis unntak fra tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg dersom utbygger kan dokumentere at alternative energiløsninger er klima- og miljømessig bedre enn fjernvarme. Alle boliger skal tilrettelegges for vannbåren varme.
Renovasjonsløsning
Det skal være nedgravde løsninger for avfall i planområdet. Disse skal plasseres tilgjengelig fra kommunalt veinett. Avfallssystemet skal være miljøvennlig og skal inkludere kildesortering.
Løsninger skal godkjennes av renovasjonsselskapet og Oppegård kommune.
4.1.2 Konsentrert småhusbebyggelse (felt BKS)
Arealbruk
Det tillates etablert rekkehus innenfor feltet.
Plassering og høyder
• Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene på plankartet.
• Tillatt maks høyder på bebyggelsen er angitt med kotehøyder på plankartet.
• Markterrasser tillates etablert inntil 2,5 meter over byggegrense.
• Utkragede elementer (tak over inngangsparti o.l) tillates inntil 1 m. over byggegrense.
• Belegning knyttet til inngangssoner tillates utenfor byggegrenser.
• Levegger skal utformes etter en enhetlig løsning og tillates bare vinkelrett ut fra fasaden og med maks. høyde 1,80 meter over terreng. Levegger på bakken skal ikke stikke lenger ut fra fasaden enn 2,50 meter.
• Det skal etableres en forbindelse mellom Xxxxxxx Xxxxxxx vei og gårdsom i felt f_BUT.
• Maks BRA = 2400m2, jf. veileder for grad av utnytting H-2300.
Planløsning
Alle boenheter skal ha takterrasse eller direkte atkomst til privat uteplass på terreng. Alle boenheter skal være gjennomgående.
4.1.3 Boligbebyggelse – blokkbebyggelse (felt BBB1)
Arealbruk
Det tillates etablert blokkbebyggelse innenfor feltet.
Plassering og høyder
• Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene på plankartet. Balkonger og utspring kan krage ut over byggegrense med inntil 1 meter på fasader mot nord, sør og øst. Det tillates ikke utkragning ut over byggegrense på vestfasaden.
• Det skal etableres minimum to forbindelser mellom gårdsrom i felt f_BUT og o_GF6. Tillatt maks høyder på bebyggelsen er angitt med kotehøyder på plankartet.
• Det tillates oppbygg for vinduer, ventilasjon, heis- og trapperom og eventuelle andre tekniske installasjoner på inntil 20 % av takflaten. Tekniske oppbygg, trapp- og heisrom tillates inntil 3,5 meter over regulert gesimshøyde. Takoppbygg tilhørende ventilasjon, heis- og trapperom og eventuelle andre tekniske installasjoner må trekkes minimum 2 meter inn fra gesims.
Grad av utnytting
Maks BRA = 6700 m2, jf. veileder for grad av utnytting H-2300.
Leilighetsfordeling og planløsning
• Boligene skal være av varierende størrelse og det tillates ikke boenheter mindre enn 35 m² BRA.
• Ensidige leiligheter skal ikke overstige 20 % av totalt antall leiligheter.
• Det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord eller øst. Tosidige leiligheter tillates mot nord og øst.
• Maks tillatt dybde for ensidige leiligheter skal ikke overstige leilighetens fasadelengde.
• Boliger i 1.etasje som vender ut mot felles uteareal skal ha direkte utgang til utearealet.
Utforming
Bebyggelsen skal i volum og utforming definere og avgrense byparken som rolig element. Fasadeliv skal følge regulert byggegrense. Bygningselementer på fasade mot byparken og Kolbotnvannet skal i hovedsak utføres i en ensartet fargepalett og fremstå helhetlig mot sine omgivelser.
Skiller mellom private terrasser og balkonger tillates i hele etasjens høyde. Private terrasser på bakken kan avskjermes med beplantning på maks. 1,8 m.
4.1.4 Boligbebyggelse – blokkbebyggelse (felt BBB2)
Bestemmelser for felt BBB i detaljregulering for Storebukta, planident. 2017001, gjelder.
4.1.5 Uteoppholdsareal (felt f_BUT)
Felt BUT er fellesareal for BKS og BBB1.
Utforming
▪ Minimum 25 % av uteoppholdsareal på bakken skal være direkte solbelyst kl.15 ved jevndøgn.
▪ Det skal være tydelig skille mellom uteoppholdsareal som tilhører boligfeltet og tilliggende offentlige arealer.
▪ I utformingen av utearealer skal det legges vekt på god landskapsarkitektur. Utearealene skal opparbeides med bruk av bestandige og robuste materialer.
▪ Overvannshåndtering skal ledes i åpen løsning på terreng og integreres som et estetisk element i opparbeidelsen av utearealene.
Lekeplass
Minimum 30 % av areal avsatt til felles uteoppholdsareal for boligene skal opparbeides som lekeplass etter følgende standard:
▪ Minimum 50 % av areal avsatt til lekeplass skal ha en utforming og programmering/innhold for ulike aldersgrupper.
▪ Minimum 25 % av lekeplassen skal være direkte solbelyst kl.15 ved jevndøgn
Blågrønn faktor
Uteoppholdsarealene skal opparbeides med blågrønn faktor = 0,7.
Blågrønn faktor beregnes iht. matrise i områdereguleringsplan for Kolbotn sentrum § 4.4, vedtatt 27.3.2017.
Brannoppstillingsplasser
Det skal etableres brannoppstillingsplasser som skal dimensjoneres for stigebil, jfr. § 3.5.
4.1.6 Nærmiljøanlegg (felt f_BNA)
Nærmiljøanlegget skal opparbeides parkmessig og legge til rette for rekreasjon og opphold gjennom møblering. Utegrill skal anlegges innenfor området.
Turveien gjennom området skal være minimum 2,5 m bred og skal kunne driftes og benyttes året rundt. Det skal utarbeides en detaljert plan for opparbeidelse av feltet.
Det skal ikke møbleres i området hvor en fremtidig bru over Veselbukta vil få sitt landingspunkt. Det tillates oppført fundamenter til bru og turvei.
Det tillates lagt VA-ledning (hovedvannledning).
4.1.7 Kombinert bebyggelse og anlegg - bolig, tjenesteyting (BKB)
Områdereguleringens bestemmelser for felt BT4 videreføres.
4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. § 12.5 nr 2)
4.2.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felt SKV, SGS, SVT, SVG)
Arealbruk
Det skal oppføres veianlegg med tilhørende veiskuldre, grøfter, belysning og vegetasjon. Det kan også plasseres andre nødvendige anlegg for teknisk infrastruktur.
Belysning
Veianlegg skal anlegges med nødvendig belysning.
Justering av veglinjene
Det tillates justeringer av veg og fortau i overensstemmelse med intensjonene i opprinnelig utforming hvis det gir bedre løsninger for trafikksikkerheten. Justeringer skal godkjennes av kommunen.
Trafikksikkerhetstiltak
I detaljprosjektering av veganlegg skal det legges vekt på trafikksikkerhetstiltak som skal bidra til lav hastighet, god synlighet og sikre krysningspunkter.
4.2.2 Kjørevei (felt o_SKV1-4)
Kjøreveier skal opparbeides i tråd med plankartet.
4.2.3 Gang- og sykkelvei (felt o_SGS1-7)
Gang- og sykkelveier skal opparbeides i tråd med plankartet.
4.2.4 Xxxxx xxxxxxxx (felt o_SVT1-7)
Det skal avsettes nødvendig arealer til tekniske føringer, lysmaster og snøopplag. Innenfor felt o_SVT5 tillates VA-ledning og flomvei.
4.2.5 Avkjørsel
Avkjørsel skal opparbeides i tråd med pil på plankartet. Avkjørselen skal opparbeides med minimum bredde 4 m og maks bredde 5 m.
5. Grønnstruktur
5.1 Fellesbestemmelser for grønnstruktur (o_GN9 og o_GF6)
5.1.1 Turvei
• Det skal etableres en turvei innenfor feltene. Xxxxxxxx skal som et hovedprinsipp etableres innenfor felt GF6, men kan etableres på felt GN dersom det gjennom detaljprosjekteringen viser seg å være hensiktsmessig. Det må da tas spesielt hensyn til naturverdiene i kantsonen mot vannet.
• Turveien skal som en hovedregel være minimum 2,5 meter bred. Bredden kan justeres der hensynet til terreng og eller naturverdier krever tilpasning.
• Turveien skal etableres med fast grusdekke eller som boardwalk på søyler der hvor byggegrunnen er dårlig eller for å hensynta naturlig terreng eller skjerme viktig kantvegetasjon. Et eventuelt rekkverk skal være transparent.
• Turveien skal ha parkmessig belysning. Boardwalk skal ha innfelt belysning.
• Det skal settes opp benker med ca. 150-200 m. mellomrom på egnede steder. Benkene skal være tilbaketrukket fra veien.
• Oppholdssoner og turvei skal anlegges på skånsomt vis slik at det tydelig skilles mellom kantvegetasjon, planter, turvei og oppholdssoner.
• Det tillates oppført brufundamenter til ny bru over Kolbotnvannet og turvei.
5.1.2 Anleggsperioden
Ved etablering av turveien skal det tas hensyn til større trær og naturmiljø i kantsonen mot vannet. Større trær skal sikres i anleggsperioden, dersom detaljprosjekteringen sannsynliggjør at trærne kan overleve.
Det skal utarbeides en rigg – og marksikringsplan som viser hvilke trær og vegetasjon som skal bevares.
5.2 Naturområde (o_GN9)
Feltet skal være naturområde med følgende restriksjoner:
▪ Kontinuerlig skjøtsel er viktig og skal foregå på følgende måte:
o Tynning skal ikke være større enn at vegetasjonsbeltet fortsatt består som en skjerm. Tynning må ikke endre sammensetningen av plantearter.
o Gamle trær nærmest vannkanten tas ut for å unngå at rotvelter forårsaker oppstuving og erosjon.
▪ Hageavfall skal ikke deponeres i Kolbotnvannet eller dens nedslagsfelt.
▪ Det tillates etablert bukter i vannkanten som utvider våtmarksområdet for ekstra rensing og mer biologisk mangfold.
I kantsonene mot vassdrag skal det opprettholdes et naturlig og variert vegetasjonsbelte med flere sjikt, som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr.
Ved eventuell gjenoppretting av kantsonen skal følgende planter benyttes:
o Svartor (Alnus glutinosa)
x Xxx (Fraxinus excelsior)
o Sommereik (Quercus robur)
o Brei dunkjevle (Typha latifolia)
o Smal dunkjevle (Thypha angustifolia)
o Takrør (Phragmites australis)
o Fredløs (Lysimachia vulgaris)
o Kattehale (Lythrum sailcaria)
o Sverdlilje (Iris pseudacorus) Myrkongle (Cala palustris)
Innenfor felt GN9 tillates det lagt hovedvannledning og brufundament for ny bru over Kolbotnvannet.
6. Bestemmelser til hensynsoner (§§ 16-6, 12-7 og 11-8)
6.1 Frisikt (H140_1 til H140_2)
Innenfor frisiktsonene som vist på plankartet skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander slik at disse ikke rager mer enn 50 cm over planet mellom tilstøtende veier.
7. Bestemmelse til bestemmelsesområder #1-3
7.1 Bestemmelsesområde #1 - Kjeller/parkering under bakken
• Parkeringskjeller kan etableres i bestemmelsesgrense for kjeller/parkering under terreng. Overliggende dekke skal dimensjoneres for å tåle vekten av redningsbil/stigebil, jfr. § 3.5. Rammesøknad skal redegjøre for dimensjonering med tanke på totalvekt og akseltrykk på internveier og oppstillingsplasser.
• Parkeringskjeller skal planlegges slik at det på bakken over kan etableres parkmessige utearealer og ligge til rette for overvannshåndtering. Rundt trær skal det benyttes minimum 1,0 meter vekstlag. På arealer som ikke inngår i plan for overvannshåndtering, skal det benyttes vekstlag på minimum 0,4 meter.
7.2 Bestemmelsesområde #2 - Tiltak i vannet
Det tillates etablert bruer og brygger i vannarealet som inngår i gjennomføringen av turveisystemet rundt Veslebukta.
7.3 Bestemmelsesområde #3 – Kulvert under jernbanen
Innenfor bestemmelsesområdet føres veiarealene gjennom en kulvert under jernbanen. Høyde på lysåpningen skal være 4,1 meter målt mellom topp dekke asfalt til underkant tak. I kulvertens tak kan det etableres belysning og andre nødvendige tekniske føringer.
8. Krav om nærmere undersøkelser
8.1 Grunnundersøkelser og vurdering av områdestabilitet
Det skal redegjøres for hvordan byggemetoder og fundamentering er tilpasset grunnforholdene. Grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering skal sikre at stabilitetsforhold ivaretas både i anleggsfase og for ferdige bygninger og installasjoner.
8.2 Miljøoppfølgingsplan
Det skal utarbeides en støyprognose for anleggsfasen som skal vise hvordan støykravene oppfylles. Prognosen skal opplyse om støyfølsom bebyggelse i nærheten av byggeområdet som blir berørt av anleggsstøy, tidsperiode for støyende arbeider, hvilken type maskiner som benyttes og deres lydeffekt. På bakgrunn av støyprognosen vurderer kommunen overskridelser og innskrenker arbeidstid, samt innfører nødvendige faste pauser på dagtid.
Det skal dokumenteres hvordan følgende hensyn kan bli løst på en effektiv, miljøvennlig og smidig måte, samt hvordan informasjon om tiltak skal formidles til berørte parter og naboer:
• Støy, støv og luftforurensning som følge av grunnarbeider.
• Byggeaktivitet og overgang mellom de forskjellige byggetrinn.
• Massetransport og massedeponering.
• Beskyttelse av vegetasjon, jordsmonn og lokalt biologisk mangfold. All anleggsvirksomhet i planområdet skal planlegges og gjennomføres slik at det ikke fører til forurensning av Kolbotnvannet. Fast prøvetaking skal gjennomføres i anleggsperioden.
• All graving og disponering av masser fra området skal skje på bakgrunn av miljøtekniske undersøkelser. Før igangsetting av tiltak skal tiltaksplan for håndtering av masser i tråd med gjeldende regelverk være godkjent av den lokale forurensningsmyndigheten.
• Svartelistearter skal kartlegges før anleggsstart. Ved massehåndtering skal det tas spesielt hensyn til faren for spredning av fremmede arter. Før masseforflytning eller uttak skal det undersøkes om det er registrert eller kan observeres svartelistede arter på eiendommen. Masser som inneholder svartelistede arter (inkludert plantedeler og frø), skal leveres til godkjent mottak eller benyttes på tomten på en slik måte at det ikke er fare for oppblomstring eller spredning.
• Parkering i anleggsperioden, trafikkavvikling og sikkerhet.
• Hvordan hensyn til bevegelses- og orienteringshemmede ivaretas i anleggsperioden.
9. Rekkefølgebestemmelser
9.1 Før rammetillatelse
Før det gis rammetillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav a, k, l, skal følgende være oppfylt:
• Grunnundersøkelser utført, jf. § 8.1
• Miljøoppfølgingsplan godkjent av kommunen, jf. § 8.2
• Eiendomsdannelse i samsvar med plankart i arealer regulert til bolig (felt BBB1, BKS og f_BUT) gjennomført
9.2 Før igangsettingstillatelse
Før det gis første igangsettingstillatelse til tiltak, skal følgende være godkjent av kommunen:
▪ Utomhusplan, jf. § 3.1.1
▪ Detaljplan for offentlige trafikkområder, jf. § 3.1.2
▪ Detaljplan for vann og avløp, jf. § 3.1.3
▪ Renovasjonsløsning, jf. § 4.1.1.
▪ Plan for utforming av felt o_GF6 og o_GN9
▪ Plan for utforming av felt o_BNA
Før det gis første igangsettingstillatelse til bebyggelse i felt BBB1 og BKS, skal følgende være etablert/bygget:
▪ VA-ledninger under terreng
▪ Midlertidige omkjøringsveier og gangforbindelser skal være etablert
9.3 Før bebyggelse tas i bruk
Før det gis første midlertidige brukstillatelse for bebyggelsen i felt BBB1 og BKS, skal følgende være gjennomført/ferdigstilt:
• All eiendomsdannelse slik det fremgår av plankartet, unntatt for felt o_SGS2 og o_SVT1, o_SGS1 mot eiendommer i BT4 (områderegulering for Kolbotn sentrum)
▪ Kjørevei i Xxxxxxx Xxxxxxx vei (o_SKV1 og o_SKV4)
• Kjørevei i Xxxxxxx Xxxxxxx vei (o_SKV2) med følgende unntak: Veiarmen til Solbråtanveien nordover innenfor felt SKV2 skal være opparbeidet midlertidig med bredde på 5 m. En eventuell breddeutvidelse av kjøreveien til regulert bredde på 5,5 m. skal knyttes til en fremtidig utvikling av områdeplanens felt BT3 og BT4.
• Gang- og sykkelvei i Xxxxxxx Xxxxxxx vei (o_SGS1, o_SGS3, o_SGS4, o_SGS5 og o_SGS7). Det tillates midlertidige løsninger for opparbeidelse av o_SGS1 og o_SGS3 for ikke å hindre adkomst eller medføre behov for tiltak innenfor eiendommer i felt BT4 (områderegulering for Kolbotn sentrum) og for tilpasning til veiarmen nordover i felt o_SKV2. De midlertidige løsningene skal godkjennes av Oppegård kommune.
▪ f_BUT - Dersom anlegg tas i bruk om høsten eller vinteren, skal alle utearealer være opparbeidet påfølgende sommer, senest til 1. juli.
▪ Friområde med turvei (o_GF6), jfr. godkjent plan 9.2
▪ Naturområde (o_GN9), jfr. godkjent plan 9.2
Før det gis siste midlertidige brukstillatelse for bebyggelsen i felt BBB1 og BKS, skal følgende være ferdigstilt:
▪ Nærmiljøanlegg med turvei (o_BNA), jfr. Godkjent plan 9.2