Avtale mellom
Avtale mellom
Tromsø kommune og Nor-bygg AS om områdeplan for
Solneset boligområde
Utkast 130809
1. Bakgrunn
Nor-bygg AS varslet i 2002 oppstart av reguleringsarbeid for Solneset i Hamna sør, og Brendeløkkens arkitektkontor startet prosjektering av plan boligområdet i 2006.
Forslaget til arealdisposisjon er i samsvar med kommuneplanens arealdel av 2007. Reguleringsplanforslaget ble ikke klart for offentlig ettersyn før 1.juli 2009, slik at planprosedyrene må følge ny plan- og bygningslov med krav om områderegulering.
2. Bestemmelsene om reguleringsplan i ny plan- og bygningslov
Avtalepartene er enig om at reguleringsplanen for hele boligområdet skal utarbeides som områdeplan i hht lovens § 12-2. For delområder (boligfelt) skal det utarbeides detaljregulering i hht lovens § 12-3. Områdeplan og detaljregulering kan fremmes til behandling samtidig.
I miljøverndepartementets veileder som ble publisert 04.03.09, heter det bl.a. følgende om områderegulering i hht § 12-2:
Det er i utgangspunktet en kommunal oppgave å utarbeide områderegulering. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen.
Bestemmelsen kommer til anvendelse der private aktører ser seg tjent med å gå inn i et samarbeid med kommunen for å få avklart plansituasjonen for et større område, som grunnlag for å få fremmet sine prosjekter som detaljplan. Det kan også tenkes situasjoner der større utbyggere ønsker å utarbeide en områderegulering for å avklare hovedstrukturen i et område, før det utarbeides detaljregulering for delområder.
Der manglende kommunal plankapasitet eller prioritering fører til at gjennomføringen av viktige samfunns- eller utbyggingsoppgaver stopper opp, eller at utbyggingsinteresser ikke får avklart sine prosjekter fordi områderegulering mangler, kan det gjøres avtaler om at private utfører hele eller deler av planarbeidet.
Hvis kommunene vil overlate til private å utarbeide områderegulering bør dette bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det er også naturlig om kommunen gir nærmere rammer og betingelser for arbeidet. Normalt vil dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå vil være opp til kommunen. Hjemmelen til å ta gebyr (jf. § 33-1) omfatter bare private planer og ikke områdeplaner.
I kommunens overenskomst om å la private utarbeide utkast til områderegulering kan det likevel avtales om at de private skal påta seg kostnaden med planutarbeidingen
3. Rammer for planarbeidet
• Geografisk avgrensning av planområdet er i hht annonse ved planoppstart, inkl. eiendommene 115/69 -67 -141-1062, samt areal til rundkjøringen på Ringvegen og del av lysløypetrase i sør.
• Områdeplanen utarbeides etter de rammer som er lagt i kommuneplanens arealdel (2007) og vedtak om prinsipper for arealbruk i området, men særlig hensyn på skolens tilgjengelighet til fjæra og marka og ferdselårer i området.
• Planen skal utarbeides i hht reglene for universell utforming.
• Det skal avsettes areal til offentlig formål og barnehage
• Området skal legges til rette for kollektivtrafikk
• Området skal tilrettelegges for en ulike typer boligbebyggelse.
• Solneset boligområde skal tilknyttes samme rundkjøring/kryss som Bergli N.
• Levert planmateriale skal være i hht Byutvikling sitt notat for områdeplaner av
14.08.09 Områdeplaner og områderegulering kkr140809.doc se vedlegg
4. Utførelsen av planarbeidet
Nor-bygg As har engasjert Brendeløkkens arkitektkontor (Ba) til å utarbeide reguleringsplan med kart, beskrivelse og bestemmelser. Der Ba ikke har fagkompetanse i utredningsarbeidet (eks. støyutredning) skal Nor-bygg AS engasjere underkonsulenter. Tromsø kommune ved Byutvikling legger plandokumentene ut til offentlig ettersyn og tilskriver berørte parter. Høringsperioden vil være minimum 6 uker. Byutvikling står for gjennomgang og vurdering av innkommene merknader, og legger saken fram for politisk behandling.
I høringsperioden skal Nor-bygg AS i samarbeid med byutvikling arrangere et folkemøte i Hamna.
5. Samarbeid i planprosessen
Før innlevering av komplett planmateriale skal det avholdes minimum 2 avklaringsmøter med byutvikling, slik at en sikrer at forslaget er overensstemmelse med de rammer og normer som Tromsø kommune stiller til boligområder og reguleringsplaner. Før innlevering skal plankonsulenten ha klarert prinsippene for utbygging av boligområdet med kommunens vann- og avløpskontor, og fremlegge deres eventuelle forutsetninger, rammer eller begrensninger inn i planbeskrivelsen.
6. Kostnader
Nor-bygg AS påtar seg kostnadene ved utarbeidelsen av områdeplan med kart, bestemmer og planbeskrivelse sammen med kostnadene til annonsering for offentlig ettersyn og folkemøte i hht. gebyrregulativet. Tromsø kommune krever ikke behandlings- eller arealgebyr for områdeplaner. Underkonsulenter og faglige utredninger dekkes av Nor-bygg AS på linje med utgifter til plankonsulenten.
7. Framdrift
Partene er enig om at komplett planmateriale skal være levert byutvikling før 1.oktober 09, slik at saken kan legges ut til offentlig ettersyn i desember 09.
Tromsø ..../...... 2009 Tromsø …./…. 2009
……………………………. ……………………………..
Tromsø kommune Nor-bygg AS
Vedlegg
Områdeplaner og områderegulering kkr/notat 14.08.09
• PBL§12-2: Områderegulering brukes av kommunen der det er krav omslikk plan i kommuneplanens arealdel, eller at kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken.
• Områdeplaner utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Dersom private utarbeider forslag til plan, skal kommunens rammer og anvisninger følges.
• For områderegulering som innebærer vesentlig endringer av vedtatt kommuneplan gjelder
§ 4-2, 2.ledd (planbeskrivelse og konsekvensutredning)
• Områderegulering er en reguleringsplan som utarbeides for flere eiendommer eller for et større område
• Formålet er å styrke den kommunale planleggingen av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi mer forutsigbare rammer for økt privat planlegging.
• Diskusjonen om de store rammene i by- og stedsutvikling, knyttet til funksjoner og utforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, frilufts- natur- og reindriftsområder og så videre, hører hjemme i områderegulering.
• Alle planer skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens rammer og retningslinjer som gjelder for området. Planer som krever konsekvensutredning (KU) skal levere planbeskrivelse i hht planprogram.
• Plankartet kan regulere strukturer og flater for:
1. bebyggelse og anlegg
2. samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
3. grønnstruktur (internt i området og tilknytninger til øvrige tilgrensende områder)
4. forsvaret
5. landbruks-, natur og friluftsformal samt reindrift
6. bruk og vern av sjø med tilhørende strandsone
7. xxxxxxxxxxxx
• Plankartet skal minimum inneholde:
1. avgrensning av planområdet
2. avgrensning av arealformål
3. adkomst til området eller delområder og tomter
4. tegnforklaring
5. nordpil
6. målestokk
7. grunnlagskart
• Arealformålene skal anvises med arealstørrelse. Byggeområdene skal i tillegg vise byggegrenser, utnyttelsesgrad og høydebegrensning på kartet.
• Plankartet skal konstrueres etter: Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister (kart- og planforskriften) FOR 2009-06-26 nr 861og veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt planregister.
• Planforslaget skal utarbeides av fagkyndige.