Saksframlegg

Saksframlegg

Saksgang:

Styre	Møtedato
Styret Helse Sør-Øst RHF	1. mars 2019

Sak 011-2019

Fullmakt til anskaffelse av arealer for Oslo universitetssykehus HF ved ny storbylegevakt i Oslo gjennom en finansiell leieavtale

Forslag til vedtak:

1. Styret godkjenner at Oslo universitetssykehus HF inngår en avtale med Oslo kommune om leie av arealer ved ny storbylegevakt på Aker hvorav kapitalelementet forutsettes å utgjøre i størrelsesorden 60% av inntil 2,981 milliarder kroner (september 2017-kroner, P50-estimat), og at fremtidig leiebeløp beregnes etter faktiske investeringskostnader og driftskostnader.

2. Styret forutsetter at prosjektet får en styringsramme som tilsvarer P50-estimat, og at denne fastsettes endelig etter fullført forprosjekt med gjennomført kvalitetssikring (KS2). Ved endringer i investeringskalkylen utover nivået i punkt 1, ber styret om at saken legges frem til ny behandling før beslutning om gjennomføring.

3. Styret legger til grunn prinsippene for beregning av kapitalelementet i leien som fremgår av saken, og konstaterer at framtidige avtaleinngåelse ved Oslo universitetssykehus HF vil bli å klassifisere som en finansielle leieavtale.

4. Styret understreker at Oslo universitetssykehus HF må ha styringsrett og sikkerhet for at styringsrammen overholdes, slik som redegjort for i Oslo universitetssykehus HFs styresak 6/2019.

5. Styret forutsetter at avtalen gir mulighet for at Oslo universitetssykehus HF kan overta sin del av bygget etter 40 år.

6. Styret anmoder om at foretaksmøte for Helse Sør-Øst RHF godkjenner at anskaffelsen av arealer for Oslo universitetssykehus HF ved ny storbylegevakt på Aker finansieres ved inngåelse av en finansiell leieavtale.

Hamar, 26. februar 2019

Xxxxxxxx X. Xxxxxxx administrerende direktør

1. Hva saken gjelder

Det er ønskelig å videreføre dagens samarbeid om skadelegevakt mellom Oslo kommune og Oslo universitetssykehus HF. Dagens lokaler i Xxxxxxxx 00 er trange og utdaterte, og det skal derfor bygges lokaler for en ny storbylegevakt lokalisert på Aker sykehus. Oslo kommune ved Omsorgsbygg KF skal være byggherre, og Oslo universitetssykehus HF ønsker å leie i størrelsesorden 60% av nybygget.

Styret har i sak 078-2018 godkjent at finansieringen kan baseres på en leieavtale hvor kostnaden deles mellom Oslo universitetssykehus HF og Oslo kommune ved Omsorgsbygg KF. Leieavtalen vil bli å klassifisere regnskapsmessig som finansiell leasing da leietaker overtar det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll knyttet til det underliggende leieobjekt, jamfør NRS 14 Leieavtaler. Avtalens rettigheter og forpliktelser vil dermed balanseføres. Leieavtalen baserer seg på at kapitalelementet beregnes ut fra virkelige kostnader for prosjektet, og at de prinsipper for kapitalelementet som fremgår av sak 078-2018 legges til grunn.

I sak 078-2018 ba styret om at saken legges frem for ny behandling med tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for å sikre kostnadskontroll og styring med prosjektet. Følgende ble vedtatt:

1. Styret konstaterer at det er behov for en ny storbylegevakt og støtter at denne realiseres på Aker sykehus. Styret understøtter at dette skal bidra til å videreutvikle samhandlingen mellom Oslo universitetssykehus og Oslo kommune.

2. Styret aksepterer at finansieringen kan baseres på en leieavtale med mulighet for tilbakekjøp.

3. Styret peker på at Oslo universitetssykehus ikke har fremlagt et tilstrekkelig beslutningsunderlag som tydeliggjør hvordan man skal sikre kostnadskontroll og styring med prosjektet.

4. Xxxxxx ber om at saken fremlegges på nytt når forholdene som er påpekt er svart ut. Ny styresak fremlegges så snart som mulig og gjerne i et ekstraordinært styremøte

Denne saken inneholder en beskrivelse av hvordan Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF skal sikre kostnadskontroll og styring med prosjektet.

2. Hovedpunkter og vurdering av handlingsalternativer

I det følgende svares oppfølgingspunktene fra sak 078-2018 ut, der styret ber om at saken fremlegges på nytt når man kan vise til modell for å sikre kostnadskontroll og styring. I tillegg gjennomgås utkjøpsklausul med mulighet for utkjøp etter 40 år.

2.1 Kostnadskontroll og styring – oppfølgningspunkt fra styresak 078-2018

Styret ved Oslo universitetssykehus HF behandlet sak om storbylegevakt i sitt møte 15. februar 2019, sak 6/2019. I saken beskrives tiltak for å sikre god kostnadskontroll og styring med prosjektet. Vedtak i saken fra styret i Oslo universitetssykehus HF er som følger:

1. Styret understreker at god styring og kontroll er viktig for å sikre at etablering av ny storbylegevakt holder seg innenfor kostnadsrammen for prosjektet.

2. Xxxxxx slutter seg til de prinsippene for styring og kostnadskontroll som fremgår av saken.

3. Styret forutsetter at man kommer fram til en omforent avtale hvor Oslo universitetssykehus overtar sin del av bygget etter 40 år.

4. Xxxxxx ber administrerende direktør oversende saken til Helse Sør-Øst for videre behandling.

I sin sak beskriver Oslo universitetssykehus HF at kostnadskontroll og styring av prosjektet ivaretas med aktiv deltakelse i eierstyringen av prosjektet. Dette skjer ved at Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF innehar to plasser i eierstyringsgruppen, og disse to vil ha endelig beslutningsmyndighet i forhold til endringer i arealer som skal benyttes av Oslo universitetssykehus HF. Eierstyringsgruppen vil få mandat med beslutningsmyndighet som godkjennes av begge parter. Beslutninger ut over eierstyringsgruppens mandat forutsettes behandlet i styret i Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF før endelig vedtak kan fattes av ansvarlig byråd.

Forprosjekt med styringsdokumentet for gjennomføringen av prosjektet vil ferdigstilles i løpet av høsten 2019. Da vil det også foreligge en kvalitetssikringsrapport (KS2) etter statlig styringsmodell. Styringsrammen for prosjektet besluttes av byrådet i desember 2019, og settes til P50-estimatet, mens kostnadsrammen settes på P85-nivå. Etter første del av forprosjektet viser oppdaterte investeringskalkyler et P50-nivå på 2,981 milliarder kroner (september 2017-kroner) og et P85-estimat på 3,349 milliarder kroner (september 2017-kroner). Av dette utgjør byggerikostnadene (gruppe 2-6 iht. NS3454) cirka 925 millioner kroner.

Prosjektet ny Storbylegevakt ved Omsorgsbygg KF har inngått kontrakt med entreprenør Skanska som skal optimalisere, videreutvikle og ferdigstille forprosjektet. I samspillsfasen med entreprenør som nå skal gjennomføres vil man få et detaljert kostnadsbilde med splitting av kostnader på ulike deler av prosjektet. Hensikten med valgt gjennomføringsmodell er å redusere risikoen for fremdrifts- og kostnadsoverskridelser.

For å skape trygghet for at styringsrammen kan oppnås, utarbeides det i forprosjektet kuttlister. Det skal være teknisk og kontraktsmessig mulig å gjennomføre kutt på en slik kuttliste i en sen fase. Hvert kutt beskrives med estimert kostnadsbesparelse, siste tidspunkt tiltaket kan vedtas/gjennomføres og konsekvenser ved gjennomføring.

I tillegg til bruk av kuttlister skal kostnadskontroll ivaretas ved aktiv eierstyring underveis i prosjektet. I samspills- og gjennomføringsfasen vil det avholdes månedlige eierstyringsmøter. Til eierstyringsmøte vil det bli lagt frem månedlige statusrapporter for økonomi, risiko og initierte endringer. Representantene i eierstyringsgruppen fra Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF er tilbudt endelig beslutningsmyndighet når det gjelder brukerinitierte endringer i egne arealer.

Operativ utfører, Omsorgsbygg KF, får fullmakt gjennom styringsgruppen for prosjektet til å disponere innenfor en styringsramme på P50. Differansen mellom P50 og P85 er prosjektets usikkerhetsavsetning. Eierstyringsgruppen vil følgelig ikke inneha fullmakt til å benytte usikkerhetsavsetningen for prosjektet uten at dette på forhånd er behandlet i styret i Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF og deretter godkjent av ansvarlig byråd i Oslo kommune.

Når det gjelder dimensjonering av lokaler i ny Storbylegevakt er ikke disse avvikende fra arealstandardene for nytt lokalsykehus på Aker, men justert i forhold til de tilpassede funksjonene som vil være gjeldende tilknyttet ny storbylegevakt. Prosjektkalkylen som foreligger i forprosjektet viser at kostnadene for byggeriene vil være på samme nivå som for nytt sykehus på Aker. Utenomhus og øvrige kostnader vil variere som følge av tomtens beskaffenhet etc.

Arealbehovet for Oslo universitetssykehus HF utgjør i størrelsesorden 60%. Andelen vil endres ettersom areal og kostnader på de ulike objektene endres, og kan ikke angis korrekt før forprosjektet er ferdigstilt til høsten.

2.2 Utkjøpsklausul– oppfølgningspunkt fra styresak 078-2018

Oslo kommune og Oslo universitetssykehus HF har fremforhandlet en avtale hvor Oslo universitetssykehus HF gis rett til å kjøpe seksjon til kostpris når prosjektet er ferdigstilt, etter 10 år og etter 15 år. Ved kjøp etter 10 eller 15 år settes kjøpesummen tilsvarende restlånet på tidspunktet.

Oslo kommune ble i tillegg bedt om å vurdere mulighetene for at Oslo universitetssykehus HF kan overta sin andel av bygget etter 40 år. Konklusjonen har tidligere vært at kommunen ikke kan tilby utkjøpsklausuler utover det som er forhandlet frem. Oslo universitetssykehus HF har nå bedt kommunen revurdere dette standpunktet. Oslo kommune har først 30. januar 2019 og deretter i brev av 7. februar 2019 svart ut at de er innstilt på å komme frem til en løsning som ivaretar behovet til Oslo universitetssykehus HF om mulighet til å kjøpe ut del av eiendommen etter 40 år. I den forbindelse er det påbegynt arbeid med en intensjonsavtale som vil regulere dette nærmere når det gjelder vurdering av hvilke vilkår som skal gjelde. Oslo kommune ved Omsorgsbygg KF foreslår at dette diskuteres nærmere i forbindelse med forhandlingene om leiekontrakt for ny storbylegevakt. Leiekontrakten skal godkjennes av bystyret i Oslo kommune.

2.3 Prinsipper for beregning av kapitalelementet i leien

I sak 078-2018 omtales prinsipper for beregning av kapitalelementet i leien. Disse legges til grunn, og lyder:

• Oslo kommune kjøper tomten på Aker som forutsatt

• De faktiske prosjektkostnadene skal legges til grunn for husleieberegningen. Den part som benytter arealene eksklusivt skal dekkes prosjektkostnaden for disse arealene, mens fellesarealer og øvrige prosjektkostnader dekkes etter andel eksklusivt areal

• Det inngås en leiekontrakt for 30 + 10 år. Oslo universitetssykehus HF forplikter seg til å leie i en 30-årsperiode. Benyttelse av opsjon på ny 10-årskontrakt må varsles skriftlig ett år før utløp av den opprinnelige leieperioden

• Ved beregning av kapitalleie legges det til grunn avskrivningstid på 40 år (annuitet)

• Prosjektkostnaden ved bygging av ny storbylegevakt er i sin helhet nedbetalt etter 40 år, og Oslo kommune er innstilt på å tilby Oslo universitetssykehus HF en rett til å leie lokalene ytterligere 10 + 10 år, til redusert leie. Leienivået vil tilsvare andel av FDVU som tilhører arealene Oslo universitetssykehus HF leier eksklusivt og andel av fellesarealer

• Kapitalleien beregnes og reguleres etter rente tilsvarende 3 måneders NIBOR + 50 punkter. Mekanisme for a konto-betalinger og avregning beskrives nærmere i leiekontrakten. Det vil ikke være aktuelt med KPI-justering av kapitalleien, da justering baseres på det til enhver tid gjeldene rentenivå

• Oslo universitetssykehus HF gis rett til å kjøpe sin andel av bygget til kostpris når prosjektet er ferdigstilt, eller etter 10 år og 15 år. Ved kjøp etter 10 år eller 15 år settes kjøpesummen tilsvarende restlånet. Oslo universitetssykehus HF plikter å varsle eventuelt kjøp to år i forkant. Oslo kommune er bedt om å vurdere mulighetene for at Oslo universitetssykehus HF kan overta sin andel av bygget etter 40 år

• Ved eventuelt kjøp dekker Oslo universitetssykehus HF alle kostnader i forbindelse med seksjonering og overdragelse

• Oslo kommune gis rett til å seksjonere eiendommen i forbindelse med prosjektet

3. Administrerende direktørs anbefaling

Etablering av storbylegevakt på Aker er i tråd med Helse Sør-Øst RHF sin plan for etablering av lokalsykehus på Aker, og omtales i sak 053-2016 Videreføring av planer for utviklingen av Oslo universitetssykehus HF.

Styret har i sak 078-2018 godkjent at det kan inngås en leieavtale mellom Oslo universitetssykehus HF og Oslo kommune ved Omsorgsbygg. Prinsippene som legges til grunn for beregning av kapitalleien vurderes hensiktsmessige. Leieavtalen klassifisering

regnskapsmessig som finansiell leasing, og skal dermed godkjennes i foretaksmøte for Helse Sør-Øst RHF.

Administrerende direktør anser at Oslo universitetssykehus HF har beskrevet tilstrekkelig rutiner for kostnadskontroll og styring av prosjektet. Oslo universitets-sykehus HF og Helse Sør-Øst RHF er tildelt to plasser i eierstyringsgruppen. Disse representantene vil ha endelig beslutningsmyndighet innenfor styringsrammen P50 når det gjelder endringer i arealer, utforming og kostnader for de arealene som skal disponeres av Oslo universitetssykehus HF. Ved endringer utover dagens nivå på i størrelsesorden 60% av inntil 2,981 milliarder kroner (P50-estimat; september 2017-kroner) forutsettes dette fremmet for styret i Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF før beslutning om gjennomføring hos ansvarlig byråd. Det samme gjelder eventuell frigivelse av deler av usikkerhetsavsetningen (kostnadsrammen P85 minus styringsrammen P50).

Eierstyringsgruppen vil følgelig ikke inneha fullmakt til å benytte usikkerhetsavsetningen for prosjektet uten at dette er på forhånd behandlet i styret i Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF og deretter godkjent av ansvarlig byråd i Oslo kommune.

Oslo kommune har overfor Oslo universitetssykehus HF redegjort for deres styringsmodell av store prosjekter, som er i samsvar med god prosjektstyring. Det er avgjørende for Oslo universitetssykehus HF og Helse Sør-Øst RHF at kostnadsrammen overholdes, og at prosjektet kan styres i henhold til godkjent krav til innhold, kostnader, kvalitet og framdrift. Videre har Oslo kommune ved Omsorgsbygg KF har foreslått at mulighet for utkjøpsklausul etter 40 år reguleres i den endelige låneavtalen. Det pågår forhandlinger mellom Oslo universitetssykehus HF og Oslo kommune i forbindelse med en intensjonsavtale i sakens anledning.

Det må arbeides videre med detaljert leieavtale, med blant annet prinsipper for godtgjørelse for forvaltning, drift og vedlikehold, samt de nevnte utkjøpsklausuler. I sak 6/2019 ga styret i Oslo universitetssykehus HF administrerende direktør i helseforetaket fullmakt til å fremforhandle en husleieavtale med Oslo kommune, og ba om at denne ble fremlagt styret for godkjenning. Det er administrerende direktørs vurdering at den endelige leieavtalen for Oslo universitetssykehus HF kan inngås av styret i helseforetaket, med mindre det oppstår forhold av uvanlig karakter i forhandlingene.

Administrerende direktør invitere styret til å godkjenne at Oslo universitetssykehus HF inngår en avtale med Oslo kommune om leie av arealer ved ny storbylegevakt på Aker og at fremtidig leiebeløp beregnes etter faktiske investeringskostnader og driftskostnader.

Videre anbefaler administrerende direktør at styret anmoder foretaksmøtet for Helse Sør-Øst RHF om å godkjenne at anskaffelsen av arealer for Oslo universitetssykehus HF ved ny storbylegevakt på Aker finansieres ved inngåelse av en finansiell leieavtale.

Trykte vedlegg:

1. Styresak 078-2018 i Helse Sør-Øst RHF Godkjenning av prinsipper for leieavtale med Oslo kommune for Oslo universitetssykehus HF sine arealer i ny storbylegevakt, med godkjent protokoll

2. Sak 44/2018 ved Oslo universitetssykehus HF Prinsipper for finansiering av bygging av ny storbylegevakt, med godkjent protokoll

3. Styresak 6/2019 ved Oslo universitetssykehus HF, Ny storbylegevakt – kostnadskontroll og styring, med godkjent protokoll

Utrykte vedlegg:

• Ingen