FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE
Lier kommune
FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE
Forslagsstillers planbeskrivelse Detaljregulering for Øvre Xxxxxxx 00
Plan id. 000-000-00-00
Planskisse til avklaring
Utarbeidet av: DRIV arkitekter AS Forslagsstiller: Øvre Lianvei AS v/ Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx: DRIV arkitekter AS
Dato: 01.11.2019
Innhold
1. FORENKLET ILLUSTRASJON 3
1.1 Skisse - eksisterende situasjon 3
1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon 3
2. BAKGRUNN 4
3. PLANSTATUS 7
3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus 7
4. MEDVIRKNING 8
4.1 Varsel om oppstart 8
4.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart 9
5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 20
6. DAGENS FORHOLD OG VIRKNINGER AV FORSLAGET 22
6.1 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer 22
7. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE 32
8. ILLUSTRASJONER 40
1. FORENKLET ILLUSTRASJON
Skisse – eksisterende situasjon
Skisse - mulig fremtidig situasjon
2. BAKGRUNN
2.1. Oppdragsgiver
2.2. Planlegger/forslagsstiller
DRIV arkitekter AS er et mellomstort arkitektkontor med sentral godkjenning i tiltaksklasse 2 for arkitekturprosjektering og er ansvarlig søker. Gjennom de seneste årene har DRIV arkitekter AS gjennomført og/eller vært konsulenter for flere godkjente og pågående reguleringsplaner.
2.3. Eiendoms - og eierforhold
Øvre Lianvei AS (xxx.xx. 921 469 519) er eier av hoveddelen av planområdet (gnr/bnr 34/143). Resterende del av planområdet utgjør veigrunn, Veg 4 (deler av gnr/bnr 34/2), samt felles grøntarealer.
Det ble opplyst i oppstartsmøte at det ikke er behov for oppmåling av grenser, men at det var ønskelig med kontrollmåling av terreng. Dette er gjennomført ved innhenting av laserkart.
2.4. Beliggenhet og dagens bruk
Planområdet ligger i sørvestre dalside av Lierdalen, sørvest for kommunesentrumet. Området er geografisk plassert i overgangen mellom Lian og Flåtan, og området avgrenses mot nord av opparbeidet større vei, Flåtankroken/Øvre Lianvei. Planområdet har adkomst via forlengelse av Øvre Lianvei.
Eksisterende regulering for området
(eiendomsgrense markert med rosa strek, planområdet markert med blå skravur)
Planområdet utgjør ca. 6,5 daa, og består av, foruten Øvre Lianvei 21, gnr/bnr 34/143, deler av tilgrensende eiendommer og kjøreareal som ikke er detaljregulert og ligger under eldre regulering for Hasselbakken – Flåtan. Utstrekning av planområdet er satt etter tilbakemelding
fra kommunen, og planområdets utstrekning er angitt for å fange opp mindre områder med eldre og uhensiktsmessig regulering.
Øvre Lianvei 21 er per i dag regulert til bolig og grøntanlegg (felt B4i og FE2 i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan.) Eiendommen er i dag ubebygd, og det er heller ingen indikasjon på tidligere bebyggelse på eiendommen. Topografien innenfor eiendommens grenser setter store begrensninger på bruk. Ved befaringer observeres det ingen tegn til bruk eller ferdsel på eiendommen. Planområdet oppleves som et «ikke-område» og utgjør et
«ingenmannsland» i et ellers utviklet og fortettet nærområde.
2.5. Hensikten med planen.
I henhold til § 2.1.1. i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan, skal det foreligge en bebyggelsesplan for området, før en søknad om byggetillatelse kan behandles. Krav om bebyggelsesplan er endret til krav om detaljregulering, og det er dette kravet som utløser planforslaget. Hensikten med detaljregulering er primært å skape en god, velfungerende og tilpasset bebyggelsesstruktur for planområdet. Gjeldende regulering (reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan) regulerte tidligere et større geografisk område og hensyntok ikke planområdets komplekse natur i form av topografi, tilgjengelighet, uteopphold og en fornuftig bebyggelsesstruktur. Planområdet er sterkt skrånende, med flatere partier mot Øvre Lianvei i øst og på tomtens høyeste parti mot vest. Det ønskes derfor å legge til rette for utvikling av terrassert bebyggelse, der den terrasserte bebyggelsen blir kommunikasjonsåre og bindeledd mellom planområdets øvre og nedre nivåer. Boligvolumene vil tilgjengeliggjøre tomtens beste områder for lek og rekreasjon, mens man bebygger den delen som ikke er attraktiv som uteoppholdsareal. Eksisterende formålsgrenser i gjeldende reguleringsplan (felt B4i og FE2 i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan) vil ikke videreføres i detaljreguleringen, da man med nevnte formålsgrenser fjerner mulighet for fornuftig uteopphold og reduserer planområdets bokvalitet for fremtidige beboere.
2.6. Forhistorie
Xxxx Xxxxxxx 00 er én av få gjenværende eiendommer i området som ikke er bebygd. Det har vært avholdt planforhåndskonferanse for eiendommen i forkant av innsendt planinitiativ og oppstartsmøte. Det har vært en positiv tone i avholdte møter, og det ikke kommet frem noen opplysninger i disse møtene som problematiserer en detaljregulering av planområdet i henhold til forslagsstillers hovedgrep for eiendommen. Det anses derfor ikke nødvendig å fremme alternative planforslag.
2.7. Gjennomføringen av planen
Det legges opp til god fremdrift i planarbeidet, med førstegangs politisk behandling i mai 2019 og med andregangs politisk behandling og stadfestelse av planen i november/desember 2019. Forslagsstiller har solid økonomi og kapasitet til å understøtte kostnadene som påløper i reguleringsprosessen.
2.8. Datagrunnlag og metoder
Planen er vurdert etter KU-forskriftens § 8 og utløser ikke krav om konsekvensutredning.
3. PLANSTATUS
3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus
Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer:
1. Barn og unges interesser i planlegging, fastsatt av Miljødepartementet 20.09.1995
a. Temaveileder T-1513 Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven.
b. Rundskriv T-2/2008 Om barn og planlegging
2. Klima- og energiplanlegging i kommunene, fastsatt ved kronprinsreg. res 04.09.2009
3. Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, fastsatt ved kgl. res. 26.09.2014 Gjeldende overordnede planer
1. Gjeldende kommuneplan for Lier 2009 – 2020
2. Ny kommuneplan 2019 - 2028 ble vedtatt av kommunestyret 18. 06.2019. Det vil vises til aktuelle bestemmelser i denne i detaljregulering.
Gjeldende regulering
Reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan 000-000-00
06.09.2005
Pågående planarbeid i nærområdet
Det er ikke pågående planarbeid i nærområdet. Planområdets avgrensning er gjort utfra vurdering om å fjerne «øyer»/rester av eksisterende reguleringsplan for Hasselbakken- Flåtan som ellers ville ligget spredt rundt i planområdet.
4. MEDVIRKNING
4.1 Varsel om oppstart
Annonseinnrykk i Drammens Tidene og Lierposten. Annonse på trykk i DT 19. desember og Lierposten 20. desember 2018.
4.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart
1. VIVA-IKS | 25.02.2019 |
2. Fylkesmannen i Oslo og Viken | 21.01.2019 |
3. Buskerud Fylkeskommune | 21.01.2019 |
4. Statens vegvesen | 14.01.2019 |
5. Flåtan Velforening | 03.02.2019 |
6. Xxxxxx Xxxxxxxxxx | 29.01.2019 |
7. Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx | 03.02.2019 |
8. Xxxx og Xxxxx Xxxxxxxx | 04.02.2019 |
9. Nøste Panorama – 9 individuelle merknader | 04.02.2019 |
Sammendrag av merknadene
1. VIVA-IKS
a. Vei
Veier inklusivt fortau skal opparbeides etter kommunens normer. Det må etableres fortau langs eiendommen.
b. Overvann
Overvann skal håndteres på egen grunn. Overvannsmengder skal beregnes før og etter tiltak. Vannets avrenningsmønster skal ikke endres eller forverres. Flomveier for 200-års hendelse skal vises i eget kart.
c. Avstand til ledningsnett
Avstand til VA-ledninger skal ikke være mindre enn 4,0 m.
d. Slukkevann
Det må foreligge plan for slukkevann med uttalelse fra VIVA og eventuelt brannvesenet, til rammesøknad.
2. Fylkesmannen i Oslo og Viken
a. Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging
Det vises til føringene i «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging», fastsatt 26. september 2014, «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging», vedtatt 12. juni 2015, «Regionale Areal- og transportplan Buskerudbyen 2013-2023», «Regional plan for areal og transport i Buskerud 2018-2035» og nullvekstmålet for personbiltrafikk i storbyområdene. Det bes om at disse føringene legges til grunn for videre planarbeid med spesielt vekt på trafikksikre adkomster og ferdselsårer for gående og syklende og tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. I planarbeidet bør avstand til sentrale servicefunksjoner (skole, barnehage osv.) vurderes.
b. Støy
Reguleringsbestemmelsene må fastsette konkrete krav om ivaretakelse av støyforhold i tråd med anbefalte grenseverdier. Videre bes det om at støyutredning følger planforslaget ved offentlig ettersyn.
c. Barn- og unges interesser
Det bes om at det sikres tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldre. Dersom arealer av betydning for barns lekemuligheter blir negativt berørt av planforslaget, må det redegjøres for at det finnes tilfredsstillende erstatningsarealer i nærområdet som
dekker behovet for lek. Det bes om vurdering av skoleveien for barn i området ut fra eventuelle behov for trafikksikkerhetstiltak.
d. Naturmangfold, grønnstruktur, landskap og friluftsliv
Eventuelle områder av verdi for landskap, rekreasjonsområder og naturmangfold må sikres i planforslaget. Videre må det tilrettelegges for sammenhengende grønnstruktur med nær tilgang til områder for lek, idrett, rekreasjon og nærfriluftsliv. Som en del av videre planarbeid, må det gjøres rede for hvordan de miljørettslige prinsippene om offentlig beslutningstaking i §§ 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og ivaretatt. Det bes om at utvikling av området ivaretar viktige landskapsmessige verdier.
e. Klima og energi
Det skal ved planleggingen av bebyggelsen tas klimahensyn gjennom løsninger for energiforsyning og energieffektive bygningsløsninger. I videre planarbeid bes det om vurdering av alternative oppvarmingsmåter til strøm, f.eks. varmepumpe, fjernvarme eller bioenergi og utvikling av lavenergibygg/passivhus. Det bes videre om en vurdering av tilrettelegging for vannbåren varme, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 8.
f. Samfunnssikkerhet og beredskap
Områder med sårbarhet og risiko må identifiseres i plankart og sikres gjennom planbestemmelser i tråd med ovennevnte føringer. Det vises i den sammenheng til at med fremtidig klima med mer intens nedbør vil det stilles strengere krav til lokal overvannshåndtering og sikring av byggverk. Det bør legges vekt på gode helhetlige løsninger, som også kan bidra til økt kvalitet i uteområder. Det bes om at ROS- analysen følger planforslaget ved offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige tiltak mot uønskede hendelser blir innarbeidet i planen.
g. Universell utforming
Det bes om at videre planlegging vektlegger prinsippene om universell utforming. Dette er forhold som det må redegjøres for i planutkastet og som må sikres fulgt opp gjennom egne planbestemmelser.
3. Buskerud Fylkeskommune
a. Arkeologiske kulturminner
Det er ikke opplysninger i fylkeskommunens arkiver om automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Området er svært bratt og ligger inneklemt blant andre utbyggingsområder. De topografiske forhold tilsier at det er lite potensial for funn av automatisk fredete kulturminner. Videre er området trolig forstyrret av tilgrensende utbyggingsaktivitet. Det forventes ikke å finne bevarte automatisk fredede kulturminner i området, og fylkeskommunen har derfor ingen merknader til planen.
b. Bygningsvern og etterreformatoriske kulturminner
Vi kjenner ikke til etterreformatoriske kulturminner av nasjonal og regional verdi som vil bli berørt av planen. Vi har tillit til at kommunen vurderer hensynet til eventuelle kulturminner av lokal verdi og vurderer å sette krav til nye tiltak i området for å sikre god tilpasning til de bygde omgivelsene.
4. Statens vegvesen
a. Kommune(del)plan
For Statens vegvesen er det viktig at områder for ny utbygging er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent kommune(del)plan.
b. Trafikkanalyse
Regulering av ny virksomhet medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler, og de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. For større utbygginger vil det ofte være nødvendig med en trafikkanalyse. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveger) må avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveg, må dette tas vare på i planarbeidet.
c. Detaljplan
Langs riks- og fylkesveg kreves minimum 8,0 / 3,0 m utenfor vegkant regulert til
«annen veggrunn – teknisk anlegg». Det må også sørges for tilfredsstillende overvannshåndtering fra området, inklusive nødvendige kryssinger av riks- og fylkesveg. Normalt kreves teknisk detaljplan som grunnlag for regulering av riks- eller fylkesveg, og eventuelle avvik fra vegnormalene må dokumenteres. Slik detaljplan anbefales hitsendt for forhåndsvurdering før endelig planforslag utarbeides og fremmes for offentlig ettersyn.
d. Gjennomføringsavtale
Endringer på vårt vegnett må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk, og det må inngås gjennomføringsavtale med Statens vegvesen før tiltaket kan iverksettes.
e. Byggegrenser og støy
Normal byggegrense for riksveg / fylkesveg er nå 50 m / 15 m med mulighet for vegmyndigheten til å fastsette økt generell byggegrense til 100 m / 50 m.
Byggegrensen skal mellom annet vurderes i forhold til støysituasjonen i det aktuelle området. For regulering av støyømfintlige formål nær riksveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.
5. Flåtan Velforening
a. Kollektivtransport
Det bes om at Xxxx Xxxxxxx 00 planlegges med mulighet til kollektivtransport i gangavstand fra inngangspartiet. Detaljreguleringen for opparbeidelsen av veiområdet rundt denne tettbebyggelsen bes om å innbefatte snuplass/rundkjøring for buss og veilomme med mulighet for av-/påstigning ved bruk av kollektivtransport.
b. Matebuss
Det bes om at opparbeidelse av veiområdet tilknyttet Øvre Lianvei 21 gir mulighet for å sette inn matebuss (Brakar Fleks Lier) fra Øvre Lianvei til togstasjonen på Brakerøya.
c. Seniorer
Ettplans leiligheter med heis er attraktive boliger for seniorer. Det bes om at Xxxx Xxxxxxx 00 planlegges med biloppstillingsplass for hjemmetjenester/helsetjenester,
som sikrer fremtidig mulighet til å bo hjemme livet ut.
d. Avkjørsel
Et nytt boligprosjekt med opptil 30 boenheter vil generere mye biltrafikk. Avkjørsel fra Øvre Xxxxxxx 00 ut på ”hovedveien” bør derfor være regulert med rundkjøring, som sikrer trygg påkjøring og mulighet for å snu for både mindre og større biler.
e. Byggehøyde
Det bes om at mønehøyden på byggene i Øvre Lianvei 21 skal ligge 2m under gulvhøyden på nederste leilighet på leilighetsbygget Nøste Panorama i Stoppenkollen 23.
f. Annet
Det bes om at Øvre Lianvei 21 planlegges som nullhus eller plusshus, samt at det legges til rette for brannsikker hurtiglading av elbil i felles garasjeanlegg (1 ladeplass per boenhet).
6. Xxxxxx Xxxxxxxxxx, på vegne av hjemmelshavere av gnr/bnr 34/2
Xxxxxx Xxxxxxxxxx er overrasket over at deler av gnr/bnr 34/2 er inkludert i planområdet, uten på forhånd å ha blitt informert om dette.
Det nevnes at gnr/bnr 34/2 er en del av gjeldene reguleringsplan for området, og at de tiltak som er beskrevet i gjeldende planverk er utført. Det vises videre til at overskjøting av grunnen gjenstår, men at prosessen er i gang. Skriudalen motsetter seg ytterligere tiltak slik som dette er beskrevet i planinitiativet.
Videre bes det om at gnr/bnr 34/2 fjernes fra planprosessen. Avslutningsvis varsles det om at tiltak vil bli satt i verk for å kreve kompensasjon.
7. Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, hjemmelshaver Øvre Lianvei 19, gnr/bnr 34/44
Som nærmeste nabo syd, ønsker Xxxxxxxxxx å få opplyst maksimal byggehøyde over eksisterende terreng. Xxxxxxxxxx har uteplass på vestsiden og til dels på sydsiden.
Av hensyn til innsyn er det ønskelig at byggehøyde reduseres til et min. over eksisterende terreng.
8. Xxxx og Xxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshavere Øvre Lianvei 16, gnr/bnr 34/69
Det kommenteres at det ble vist to utkjørsler fra de prosjekterte boligene i informasjonsmøtet avholdt 27. januar. Videre vises det til at det er planlagt ca. 30 boenheter, noe som Thomesen anslår vil gi ca. 100 nye beboere. I den forbindelse vises det til at dette vil generere en god del trafikk i et veisystem som Xxxxxxxx mener har for liten kapasitet til dette. Xxxxxxxx er også bekymret for mulig økt trafikk i nærliggende veier som Nøtteknekkeren og Hasselbakken.
Xxxxxxxx opplyser også at Øvre Lianvei gjennom årenes løp er bygget adskillig opp i bakkant av Øvre Xxxxxxx 00. Dette har i følge Xxxxxxxx skjedd uten samtykke fra hjemmelshaverne.
9. Nøste Panorama, Stoppenkollen 23, gnr/bnr 34/137
9.1 Xxxx Xxxxxxxx, hjemmelshaver snr 13
Xxxxxxxx mener at høyeste punkt på hus A og C ikke bør ligge på høyere kote enn hus
B. Takterrasser bør unngås.
Videre nevner Xxxxxxxx at det er bra at all innkjøring er planlagt fra nedsiden av eiendommen og at all parkering, også gjesteparkering, er planlagt i kjeller under husene.
Xxxxxxxx ber om at gangveien på oversiden av eiendommen oppgraderes og ber samtidig om at det ikke planlegges for parkering for brannbil på gangveien.
9.2 Xxxxxxx Xxxx, hjemmelshaver snr 1
Tune bor i første etasje i Nøste Panorama og er opptatt av å ikke miste utsyn og få redusert solforhold. Tune viser til at forslagsstiller har uttalt at eksisterende bebyggelse i liten grad vil bli påvirket av planlagt, ny bebyggelse. Tune poengterer viktigheten av at dette blir fulgt opp.
Videre mener Tune at det er behov for et bredt belte med grøntområde mellom Nøste Panorama og Øvre Lianvei 21 for å sikre «luft» mellom bygningene også i overkant, ikke bare mellom terrassehusene.
9.3 Xxxxxxxx og Xxxxx Xxxxxx, hjemmelshavere snr 17
Mehren ønsker ikke takterrasser eller terrasser på siden av ny bebyggelse. Dette for å unngå støy/lyd får direkte bane opp til Nøste Panorama. Videre ønsker Mehren at bebyggelsen holdes lavere enn høyden på nåværende gangsti i bakkant av eiendommen, samt at gangstien ikke legges om. Avslutningsvis ber Mehren om at felles utearealer/lekeplass ikke blir lagt til øvre del av tomten mot Nøste Panorama pga. støy.
9.4 Xxxxxxxx og Xxxxxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshavere snr 4
Xxxxxxxx viser til at eiendommen var regulert til eneboliger på det tidspunkt hvor de kjøpte sin leilighet (2016). Dette ville ifølge Xxxxxxxx ha sørget for at de ville ha bevart utsikten. Johansen mener at planlagt, ny bebyggelse vesentlig vil forringe deres utsikt og ber om at bebyggelsen reduseres med 1-2 etasjer.
Videre sies det at den nye bebyggelsen vil skille seg vesentlig ut i forhold til omkringliggende boliger. Det vises også til at veinettet ikke er dimensjonert i forhold til påtenkt utbygging.
Avslutningsvis sier Xxxxxxxx at det er vanskelig å forholde seg til varslet, da tegningene ikke angir mål i forhold til tomtegrensene og høyder.
9.5 Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, hjemmelshaver snr 11
Xxxxxxx mener at prosjektet har for mange boenheter og at antallet må reduseres. Dette for å hensynta tilstøtende bebyggelse, ivareta eksisterende grøntområder, utsikt, samt helhetsinntrykket av hele bebyggelsen/området. Skancke mener at prosjektert bebyggelse hverken er pent eller gjennomtenkt. Xxxxxxx ber om at det ikke
tillates takterrasser. Skancke ber videre om at øverste etasje ikke må overstige høyden til stien øst for Stoppenkollen. Xxxxxxx mener at det er fullt mulig med tilgang til planlagte boliger fra siden av leilighetene.
Skancke ber om at det ikke anlegge lekeplass e.l. mot bebyggelsen i Stoppenkollen 23, samt at gangstien ikke heves i terrenget. Skancke uttrykker også stor bekymring knyttet til sprengningsarbeider i byggeperioden og mulige skader på nærliggende bebyggelse.
9.6 Xxxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshaver snr 10
Xxxxxxxx mener at omreguleringen av området og omfanget av den foreslåtte utbyggingen medfører fjerning av alt grøntområde øst for Stoppenkollen 23. Xxxxxxxx viser også til byggesaken for Stoppenkollen 17-19, hvor dette prosjektet fjerner grøntområdet nord for Nøste Panorama. Xxxxxxxx er bekymret for gjenværende grøntområder i et allerede tett bebygget boligfelt. Xxxxxxxx viser også til at det er et meget utbredt fugleliv i skogen/krattet noe som Xxxxxxxx mener bør bevares i så stor grad som mulig av både «miljø og skjønnhets hensyn».
Xxxxxxxx viser videre til at stien som ligger øst for Stoppenkollen 23 og på oversiden av det foreslåtte prosjektet er en nokså velbrukt tur- og skolevei som må bevares.
Dersom stien utvides til å være tilgjengelig for bil/brannbil, vil dette kunne medføre trafikk og støy for Nøste Panorama. Xxxxxxxx ser ikke behovet for at stien skal utvidesfor adkomst med bil/brannbil.
Xxxxxxxx mener at det viste prosjektet er veldig vagt, men uttrykker forståelse for at det er vanskelig å definere høyder på foreslåtte bygninger før en omregulering er godkjent og byggeplan foreligger. Samtidig sier Xxxxxxxx at det er vanskelig å ta stilling til hva som eventuelt kan skje dersom området blir omregulert iht. foreliggende planer. Xxxxxxxx mener at eiendommen bør reguleres til småbebyggelse med maks 2-3 etasjer, slik at han kan være sikker på at det i fremtiden ikke er fare for at han kan miste utsikten sin.
9.7 Xxxxxx Xxx, hjemmelshaver snr 19
Lie mener at foreslått bebyggelse blir altfor stor. Lie mener at antall leiligheter bør reduseres, slik at prosjektets høyde kan reduseres, for å unngå at prosjektet tar utsyn fra beboerne i Nøste Panorama. Lie mener at øverste etasje på ny bebyggelse ikke må komme over nivå på eksisterende sti.
Videre vises det til at stien i bakkant av planlagt bebyggelse er mye brukt av skoleungdom, og at stien derfor må bevares med dagens bredde og ikke utvides med mulighet for å bruke stien som adkomst for brannbil. Lie viser videre til at mye av stien ligger på Nøste Panorama sin eiendom og at de ikke ha hevet stien i forkant av sameiets plen/skråning mot øst.
Lie ønsker ikke at det etableres takterrasser på ny bebyggelse, ei heller at det etableres lekeområder inn mot stien.
9.8 Xxxxx Xxxxx, hjemmelshaver snr 7
Fjeld ber om nærmere angivelser av kotehøyder, samt at det utarbeides snitt som viser takgesims på ny bebyggelse i forhold til eksisterende bebyggelse i Stoppenkollen 23.
9.9 Xxxxxx Xxxx, hjemmelshaver snr 9
Xxxx mener at illustrasjonsmaterialet ikke er tilstrekkelig for å kunne mene noe om byggehøydene.
Forslagsstillers kommentarer til merknadene
Generell kommentar.
Det er besluttet å fjerne ett plan i Bygg A i forhold til hva som ble varslet. Grunnlaget for dette er at man ønsker å imøtekomme nærmeste berørte naboer på deres kommentarer til varsel.
Ved å fjerne ett plan i bygg A, vil øvre gesims i både bygg A og bygg B ligge lavere enn nedre dekke i Nøste Panorama (Stoppenkollen 23).
1. VIVA-IKS
a. Det planlegges etablert et fortau og en fotgjengerovergang fra Øvre Lianvei 20 frem til Øvre Xxxxxxx 00. Fortauet vil ligge mellom vei (Øvre Lianvei) og Øvre Xxxxxxx 00 øst i planområdet. Vei og fortau vil opparbeides innenfor dagens avgrensning av Veg4 og utstrekning av eksisterende regulert fortau.
b. Overvann vil håndteres på egen grunn. Prosjektering og utføring av overvannshåndtering vil gjøres i henhold til kommunens standarder.
c. Ny bebyggelse vil forholde seg til avstandskrav for ledningsnett satt av VIVA-IKS. Ved etablering av skjæringer og støttemurer nærmere ledningsnettet enn 4 meter, vil det gjøres avbøtende tiltak som sikrer tilgjengelighet og konstruktiv integritet for ledningsnettet. Det ligger vann- og avløpsledninger gjennom sørøstre hjørne av Øvre Xxxxxxx 00. Utfra mottatt kart fra VIVA-IKS, vil sørvestre hjørne av Bygg A ligge ca. 3 meter fra denne ledningen. Det er stor sannsynlighet for at det må utføres arbeider på denne ledningen. Dette for å kunne etablere en fornuftig utforming av sti, som skal følge planområdets vestre avgrensning. Dagens avstand vil dermed ikke være styrende i forhold til byggenes plassering.
d. Slukkevann vil håndteres ifbm. søknad om rammetillatelse.
2. Fylkesmannen i Oslo og Viken
Planområdet ligger strategisk godt plassert i forholdt til nærhet til rekreasjonsområder, skole, barnehage og idrett. Det er per i dag opparbeidet fortau fra planområdet til overnevnte funksjoner.
Rambøl har gjort en støyvurdering for fremtidig veistøy i Lier kommune (for år 2025). Planområdet ligger i all hovedsak utenfor støysoner indikert i Rømbøls rapport.
Støyproblematikk vil følges opp videre i planarbeidet.
Planområdet ligger nært flere områder som gir mulighet for lek, idrett, rekreasjon og friluftsliv, og som dermed bygger opp under barn og unges interesser. I planområdet vil det opparbeides områder for lek i henhold til bestemmelser i kommuneplanen.
Videre er det opparbeidet fortau mellom planområdet og skole/barnehage. Eventuelt andre trafikksikkerhetstiltak vil vurderes i det videre planarbeidet.
Gjennom det videre planarbeidet og detaljprosjekteringen vil det jobbes med å utarbeide energieffektive boliger, og det vil tilstrebes bruk av alternative oppvarmingsmåter. Det legges opp til å håndtere overvann internt i planområdet, samtidig som det ønskes undersøkt om dette kan gi kvalitet til uteoppholdsarealer.
Det er utarbeidet ROS-analyse i forbindelse med planforslaget.
Det vil gjennom videre planarbeid og byggesøknad sikres at personer med nedsatt funksjonsevne gis god mulighet til bruk av leiligheter og uteopphold.
3. Buskerud Fylkeskommune
Bemerkninger tas til etterretning.
4. Statens vegvesen
Statens vegvesen kommenterer at planarbeidet ikke berører riks- eller fylkesvei direkte. Utvikling av planområdet vil ha et begrenset omfang og vil således ha svært liten påvirkning på riks- eller fylkesveier.
Øvrige bemerkninger tas til etterretning og vil hensynstas i det videre planarbeidet.
5. Flåtan Velforening
Bemerkningene fra Flåtan Velforening besvares punktvis:
a. Det er på det rene at det per dags dato er begrenset kollektivtilknytning i nærområdet (nærmeste bussholdeplass er Stoppen). Det sees som positivt å kunne legge til rette for en bedre og framtidsrettet tilgang til offentlig transport i området. Offentlig transport er dog et offentlig anliggende og kan ikke reguleres inn i en detaljregulering av Øvre Xxxxxxx 00.
b. Del av Øvre Lianvei, som ligger øst i planområdet, vil måtte opparbeides i forbindelse med arbeider på Xxxx Xxxxxxx 00. En matebuss bør være rask og effektiv og betjene hovedstrukturen av Øvre Lianvei og Flåtankroken. Det er dermed mest naturlig at eventuelle holdeplasser ligges direkte tilknyttet denne strukturen.
c. Det anses som uproblematisk at ulik offentlig tjenesteyting får tilgang til og kan parkere i felles underjordisk garasje.
d. Planområdet går kun til midt vei Flåtankroken/Øvre Lianvei. Det er opp til kommunen å vurdere hva som er den mest hensiktsmessige påkoblingen mellom
«hovedvei» og Øvre Lianvei. En eventuell rundkjøring vil påvirke flere naboer og muligens komplisere dagens veistruktur, som oppleves som «ryddig».
e. Det legges opp til at gesims i bygg A og B vil ligge ca. 0,5 meter lavere enn dekke nedre plan i Nøste Panorama. Dette vil sikre godt utsyn for de lavest liggende leilighetene i Nøste Panorama. Bygg C vill ha ett plan mer enn bygg A og bygg B. Bygg C ligger mot nord, og vil således ikke ta noe utsyn for leilighetene i nedre plan i Nøste Panorama.
Det planlegges opparbeidet et attraktivt uteområde vest i planområdet, der dagens sti justeres og gjøres gangbar gjennom hele året. Dette betyr at det må gjøres terrengjusteringer for å sikre hensiktsmessige stigningsforhold for stien, samt at området blir mer attraktivt å ferdes gjennom. Tilgang til dette utearealet er også viktig for nye beboere, noe som fordrer at øvre plan i ny bebyggelse må ha direkte utgang på dette nivået. Det påpekes at beboere i nedre plan i Nøste Panorama vil hensynstas under planprosessen og at vi vil tilstrebe å opprettholde de kvalitetene deres boliger har i dag.
f. Det ansees som positivt at Flåtan Velforening er framtidsrettet med tanke på ny utvikling i området. Boligene vil ha alternativ oppvarming av beboelsesrom og tappevann, og det tas sikte på å overgå krav til energieffektivitet angitt i TEK 17.
Det vil være naturlig å legge til rette for hurtiglading av elbil i parkeringsanlegg. Antall plasser vurderes etter krav til parkeringsdekning.
6. Xxxxxx Xxxxxxxxxx, på vegne av hjemmelshavere gnr/bnr 34/2
Forslagsstiller har etter ønske fra Lier kommune inkludert deler av gnr/bnr 34/2 i planområdet for å unngå at man ender opp med fragmenter av reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan. De fleste av eiendommene som tidligere lå under nevnte reguleringsplan er omregulert/detaljregulert. Dette er nærmere belyst i varselet om oppstart av planarbeid.
Del av gnr/bnr 34/2, som er lagt inn i planområdet, er regulert til «Kjøreveg og Annen veggrunn». Det legges til grunn at disse formålene opprettholdes, men at man muligens etablerer et fortau mot vestgrensen til gnr/bnr 34/143.
Forslagsstiller vil i det videre arbeidet søke dialog med Skriudalen og Lier kommune for å finne best mulig løsning for fortau.
7. Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, hjemmelshaver Øvre Lianvei 19, gnr/bnr 34/44 Forslagsstiller ønsker å utvikle et prosjekt som beriker nærområdet og som hensyntar naboene. Planområdets hovedhenvendelse mot øst, samt bebyggelsens terrassering vil redusere nærvirkning og innsynsproblematikk mot Øvre Xxxxxxx 00. Etter tilbakemeldinger på varsel, er det besluttet å ta ut øvre plan i Bygg A, noe som vil redusere nærvirkning og innsyn ytterligere.
8. Xxxx og Xxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshavere Øvre Lianvei 16, gnr/bnr 34/69
Det er planlagt to adkomster til ny bebyggelse, men den søndre adkomsten er imidlertid kun påtenkt som kjørbar gangadkomst. Denne vil følgelig generere svært lite trafikkbelastning. Gangadkomsten vil få bom, og det er kun ved spesielle behov at denne adkomsten vil ha biltrafikk.
Forslagsstiller er uenig i at infrastrukturen ikke tåler i størrelsesorden 30 nye leiligheter. I den forbindelse er det naturlig at del av Øvre Lianvei opparbeides til større bredde og med tilhørende fortau. Dette vil igjen medføre at Nøtteknekkeren vil møte Øvre Lianvei på en mer oversiktlig måte.
9. Nøste Panorama, Stoppenkollen 23, gnr 34/137
9.1 Xxxx Xxxxxxxx, hjemmelshaver snr 13
Høyden på bebyggelsen er en konsekvens av ønsket om å skape gode uteoppholdsarealer mot vest, samt skape en god samhandling mellom sti og uteoppholdsarealer. Sti/gangvei vil oppgraderes og få et stigningsforhold som gjør at man kan bruke denne året rundt. Per dags dato er stien altfor bratt og har et dekke som gjør det farlig å ferdes vinterstid. Vi ser det som hensiktsmessig for alle i området at gangveien er tilgjengelig for brannbil. Dette vil føre til økt sikkerhet for beboerne også i Nøste Panorama.
9.2 Xxxxxxx Xxxx, hjemmelshaver snr 1
Påtenkt ny bebyggelse ligger lavere enn eksisterende bebyggelse i Nøste Panorama, og ny bebyggelse vil således ikke medføre redusert utsyn eller påvirke negativt solforholdene for beboerne i sameiet.
Privat uteopphold vender bort fra Nøste Panorama. Dette vil gi en effektiv skjerming for støy mellom disse områdene og dagens beboere i Nøste Panorama. Det vil opparbeides attraktive grøntarealer mellom ny og eksisterende bebyggelse mot vest.
9.3 Xxxxxxxx og Xxxxx Xxxxxx, hjemmelshavere snr 17
Det er ikke tatt stilling til endelig utforming av bebyggelsen. Private uteoppholdsarealer vender mot øst, som vil gi en skjermende effekt av støy fra disse mot Nøste Panorama.
Nåværende sti/gangvei har vanskelig stigningsforhold, noe som gjør den utilgjengelig om vinteren. Gangvei vil opparbeides med et stigningsforhold som sikrer bruk året rundt. Høyder på ny bebyggelse settes utfra at områder vest for ny bebyggelse skal være tilgjengelige. Felles utearealer vil ligge både vest og øst for ny bebyggelse.
9.4 Xxxxxxxx og Xxxxxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshavere snr 4
Påtenkt ny bebyggelse ligger lavere enn eksisterende bebyggelse i Nøste Panorama, og ny bebyggelse vil således ikke medføre redusert utsyn eller påvirke negativt solforholdene for beboerne i sameiet. Vi ser det ikke som nødvendig å redusere antall plan for å få til en god løsning for alle parter.
Det er flere eksempler på terrassert bebyggelse i området. Terrassert bebyggelse vil være den bygningstypologien som er mest naturlig hensyntatt eiendommens topografi.
Deler av Øvre Lianvei vil bli opparbeidet til tilfredsstillende kapasitet.
Forslagsstiller mener at en utvikling av planområdet vil bidra til en bedre og sikrere skolevei og sørge for tryggere ferdselsårer for myke trafikanter. Dette som følge av opparbeidelse av gangvei vest i planområdet til et nivå der den kan brukes året rundt, samtidig som det planlegges bygging av en gangvei øst i planområdet som kobler seg opp mot eksisterende gang og sykkelvei.
Prosjektet er i en skissefase, og endelige høyder er per nå ikke satt.
9.5 Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, hjemmelshaver snr 11
Antall boenheter i prosjektet er foreløpig ikke fastsatt, men det er forventet at prosjektet vil ha i størrelsesorden 30 leiligheter.
Illustrasjonene som så langt er utarbeidet, er enkle diagrammatiske illustrasjoner som er ment å være lettlest i forhold til kontekst og konsept. Illustrasjonene representerer således ikke ferdig utformet bebyggelse. Vi vil i det påfølgende prosjekteringsarbeidet sørge for at bebyggelsen tar opp i seg kvaliteter man finner i nærområdet forøvrig, og at det søkes etter gode løsninger som vil tjene nærområdet.
Det er foreløpig ikke gjort en endelig vurdering av takterrasser, ei heller av definisjonen av takterrasse i dette prosjektet. I prinsippet er samtlige terrasser også takterrasser, som følge av bebyggelsestypologien.
Stien/gangveien vest i planområdet ønskes opparbeidet til helårsbruk. Krav til tilgjengelighet fordrer at utearealer er tilgjengelige for alle, på tvers av evne til deltagelse. Boliger må derfor ha adkomst vestover mot fellesarealet.
Utsikt mot Drammen og fjorden er i all hovedsak mot sør. Planområdet ligger øst for Nøste Panorama og vil uavhengig av høyder i liten grad påvirke denne utsikten i særlig grad. Videre er bebyggelsen plassert lavere enn gulvnivå Nøste Panorama.
Det vil anlegges leke- og utearealer vest i planområdet mot Nøste Panorama. Områder for rekreasjon og lek vurderes som en berikelse for et område og som skaper kvaliteter.
Det er ønskelig å opparbeide stien slik at den kan brukes av brann- og redningstjenesten ved eventuelle nødstilfeller. Det vurderes slik at dette vil tjene alle som bor i området.
9.6 Xxxxxx Xxxxxxxx, hjemmelshaver snr 10
Vegetasjonen i hele planområdet og i større deler av nærområdet ble fjernet under byggingen av Flåtankroken og Øvre Lianvei. En utvikling av planområdet som planlagt vil sikre et godt fellesareal med fin og variert beplantning i sonen mellom Øvre Lianvei 21 og Nøste Panorama.
Dagens gangsti har store mangler hva gjelder tilgjengelighet året rundt. En opparbeidelse av denne vil være til glede for hele området.
At deler av gangveien gjøres tilgjengelig for brannbil, anses å gi økt sikkerhet for Øvre Xxxxxxx 00, men også for Nøste Panorama. Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy anses ikke å gi økt trafikk og støybelastning.
Prosjektet er under utvikling, og endelige høyder er foreløpig ikke fastsatt.
9.7 Xxxxxx Xxx, hjemmelshaver snr 19
Antall leiligheter er ikke fastsatt. Planområdets topografi og tilpassing til området er en mer drivende størrelsesfaktor enn antall enheter.
Det vil være i allmenn interesse å opparbeide en gangvei som brukes av skolebarn og - ungdom til et stigningsforhold og bredde som gjør den tilgjengelig gjennom hele året.
Tilgjengelighet for brannbil er av allmenn interesse. Det er ikke gjort noen endelig vurdering rundt takterrasser, men det vil være naturlig at deler av tak som ligger i nivå med terreng vest for boliger er tilgjengelig for alle.
Det vil opparbeides leke- og fellesareal vest for nye boliger.
Endelige høyder er ikke fastsatt, men det vil i planbestemmelsene bli brukt en mer presis høydeangivelse enn dagens gangsti.
9.8 Xxxxx Xxxxx, hjemmelshaver snr 7
Prosjektet vil vise snitt med koteangivelser når tiltaket er videre prosjektert.
9.9 Xxxxxx Xxxx, hjemmelshaver snr 9
Fremlagte tegninger og illustrasjoner er hentet fra mulighetsstudiet. Skisseprosjektet for påtenkt bebyggelse i planområdet er i prosess. Kotehøyder vil oppgis i plankart og snitt når nødvendige høyder er kvalitetssikret.
5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Arealformål
Detaljreguleringen vil regulere planområdet til:
Bebyggelse og anlegg | Boligbebyggelse - | ||
Terrassert bebyggelse | BBB | ||
Samferdselsanlegg og | Veg | o_SV1 | |
teknisk infrastruktur | Kjørevei: | o_SKV1 | |
Fortau: | o_SF1-2 | ||
Annen veggrunn – | |||
teknisk anlegg | o_SVT1-3 | ||
Landbruks-, natur og friluftsformål | Friluftsformål | f_LF | |
Bestemmelsesområde | Parkeringskjeller | #1 |
Grad av utnytting og høyder
Det planlegges oppført tre terrasserte leilighetsbygg innenfor planområdet. Byggene oppføres innenfor byggegrenser oppgitt i plankart. Under terreng vil byggene knyttes sammen med en felles sammenhengende parkeringskjeller.
Høyder
Bebyggelse skal oppføres som terrassert bebyggelse. Hvert enkelt plan skal ha en avtrapning tilpasset terrengets fall. Gesims for hvert enkelt plan tillates oppført innenfor høyder oppgitt i plankart.
Trappehus, heishus, transparent rekkverk tillates å stikke inntil 2,0 m over angitte maksimumshøyder. Bygg A og Bygg B kan føres opp med inntil 6 etasjer bolig, mens Bygg C kan føres opp med inntil 7 etasjer bolig.
Bebygd areal
Det tillates en BYA på 45% innenfor B1. BYA regnes ut fra alle boligetasjer. Det regnes ikke BYA på avkjørsel, kjørbar gangadkomst og arealer som i helhet ligger under terreng. Utkragede bygningsdeler som ikke er understøttet, regnes ikke med i BYA.
BRA
Prosjektet planlegges med følgende BRA-tall.
Bygg A: 1028 m2 BRA bolig samt 277 m2 BRA til intern kommunikasjon, boder, tekniske rom osv. Bygg B: 940 m2 BRA bolig samt 263 m2 BRA til intern kommunikasjon, boder, tekniske rom osv. Bygg C: 1499 m2 BRA bolig samt 315 m2 BRA til intern kommunikasjon, boder, tekniske rom osv.
Felles underjordisk parkering foreslås over to plan, og inneholder foruten parkering også avfallsrom og tekniske installasjoner. Parkeringsplan er på til sammen 2290 m2 BRA.
Krav til minste uteoppholdsareal per boenhet.
- For boenheter under 150 m2 BRA skal minste uteoppholdsareal være 50 m2.
- For boenheter over 150 m2 BRA skal minste uteoppholdsareal være 80 m2.
- 50% av krav til uteoppholdsareal skal være fellesareal på terreng, eller arealer med direkte tilgjengelig adkomst fra terreng. Terrasser og takterrasser kan regnes med i uteoppholdsareal.
- Illustrert prosjekt viser 1050 m2 felles uteoppholdsareal på terreng samt 1880 m2 privat uteoppholdsareal på terrasser.
- Arealer brattere enn 1:3 er ikke tatt med i beregning av felles uteoppholdsareal, men brattere arealer kan medregnes hvis de har særegne kvaliteter.
Terrengtilpasning
Det tillates terrengendringer i planområdet for å gi området en bedre funksjon, tilgjengelighet og en mer naturlig overgang mellom boliger, adkomst og felles uteområder.
Området skal gis en tiltalende utforming etter terrengendringer. Sår i landskap skal tilplantes, eller på annen måte repareres/avbøtes slik at inngrep ikke fremstår som skjemmende.
Terrengendringer skal utføres på en stabil måte, som hindrer utglidning i etterkant. Beplantning skal være naturlig og sees i sammenheng med den stedlige floraen.
Bebyggelsens plassering
De tre terrasserte leilighetsbyggene oppføres innenfor byggegrenser gitt i plankart. Leilighetsbyggene kobles sammen med en felles underliggende parkeringskjeller. Parkeringskjeller tillates oppført innenfor byggegrense for arealer under terreng.
6. DAGENS FORHOLD OG VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET
6.1 Planområdet og forhold til tilliggende areal
Overordnede planer og mål
Dagens forhold:
- Reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan 000-000-00 vedtatt 06.09.2005
- Gjeldende kommuneplan for Lier 2019 – 2028, vedtatt 18. juni 2019
Virkninger av forslaget:
Reguleringsplanforslaget er i tråd med nylig vedtatt kommuneplan
Planområdet er ett av få områder i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan som ikke er detaljregulert.
Samtlige punkter er vurdert i henhold til befaringer av planområdet og analyser. Data er hentet fra temakart i miljødirektoratets naturbase (xxxxxxxxx.xx), database på Miljøstatus samt tilgjengelig informasjon hentet fra Lier kommunes hjemmesider.
Natur- og ressursgrunnlaget
Dagens forhold:
Planområdet er uutviklet og ligger som en øy i en større utviklet og bebygd struktur. Grunnet tomtens topografi, er store deler å regne som et «ikke-område», der man ikke kan observere spor av bruk.
Typologi, geografisk plassering og faktisk bruk tilsier at tomten slik den fremstår i dag ikke berører noen form for interesser hva gjelder natur- og ressursgrunnlaget.
Virkninger av forslaget:
En utvikling av planområdet vil ikke påvirke natur- og ressursgrunnlaget. Virkning er vurdert mot relevant info gitt i miljøstatus sin database.
Landskap
Dagens forhold:
Planområdet ligger i vestre dalside av Lierdalen. Topografien er bratt, med enkelte flatere partier mot vest og øst. Nord for planområdet er det en omfattende veiskjæring gjort i forbindelse med opparbeidelse av Flåtankroken. Deler av planområdet er per i dag regulert til felles grøntanlegg betegnet som FE2 i reguleringsplan for Hasselballen – Flåtan, felt B4. Planområdet har vært snauhugd, og del som er regulert til FE2 er holdt nede. Vegetasjon observert ved befaring er i hovedsak hurtigvoksende gråor, små bjerketrær og mindre kratt av ulik artsopprinnelse. Geografisk ligger planområdet innenfor hva man regner som boreal biogeografisk region.
Virkninger av forslaget:
Man vil med detaljregulering fjerne dagens inndeling av formål i planområdet og erstatte dette med kun ett formål som vil være bolig. Det understrekes at krav til uteoppholds- og lekeareal i kommuneplan og i detaljregulering vil sikre gode rekreasjonsområder i planområdet på en langt bedre måte enn hva dagens regulering gjør. Gjennom flere befaringer av eiendommen er det ikke observert spor av bruk av området. Ved å legge fellesuteopphold øst og vest på tomten, opprettholder man til dels eksisterende regulering sine «buffersoner», samtidig som kvaliteten på områdene og bruken vil være tilrettelagt for brukere av ulike funksjonsnivåer og aldersgrupper. Planlagt bebyggelsesstruktur vil jobbe på lag med tomtens topografi og underbygge planområdets iboende kvaliteter.
Slik planområdet fremstår per i dag, er det ingen observerbare kvaliteter som vil forringes ved planlagt utvikling av planområdet.
Det er bestilt og mottatt laserkart av planområdet med 0,5 meter ekvidistanse. Dette fordi det er observert større avvik mellom SOSI-kart bestilt av kommunen og faktisk terreng. Laserkart brukes derfor til all videre modellering av planområdet.
Verneinteresser
Dagens forhold:
Eiendommen er per i dag ubebygget. Topografien tilsier at området aldri har vært en del av et kulturlandskap. Det er ikke registrert særskilte naturverdier innenfor planområdet. Det er utenfor planområdet registrert flere områder med god og svært god jordkvalitet i forhold til jordbruksareal, men dette gjelder ikke for planområdet. Det foreligger heller ingen registrering av verneinteresser i Lier kommune sin kartside.
Buskerud fylkeskommune har kommet med en uttalelse i forbindelse med varsling, der de skriver at det er lite potensial for funn av automatisk fredete kulturminner.
Virkninger av forslaget:
En utvikling av planområdet vil ikke være i konflikt med eller påvirke verneinteresser. Det er ikke registrert kulturminner eller naturområder og arealbruk innenfor planområdet i database i miljøstatus, ei heller i kommunens temakart.
Naturmangfold
Dagens forhold:
Det er ikke registrert arter av stor eller særlig stor forvaltningsinteresse innenfor planområdet i miljøstatus sin database. Det foreligger heller ingen registrering av fremmede arter. Det påpekes at planområdet og store deler av Lier ligger innenfor forvaltningsområde for gaupe.
Det er viktig å påpeke at hele planområdet ble snauhugget i forbindelse med opparbeidelse av vei som tangerer nord i planområdet. Flåtankroken/Øvre Lianvei. Planområdet var tidligere søndre tangent i et større skogsområde, men i flyfoto fra 2008 ser man at all vegetasjon er rensket og at grensen for det sammenhengende skogsområdet er trukket vest for ny bebyggelse på Flåtan.
Virkninger av forslaget:
I deler av planområdet har vegetasjonen blitt holdt nede også i etterkant av at det ble snauhugget. Det er gjennom befaring på tomt blitt observert at vestre del av planområdet fortsatt fremstår som helt ryddet og består av kratt. Østre del av tomt består stort sett av hurtigvoksende gråor med innslag av bjerk. Gråor blir sjelden gammel og vil derfor ikke være viktig for biologisk mangfold i området. Med utgangspunkt i tomtens vegetasjon og at jorden fremstår som skrinn, med stein i dagen flere steder, er det vanskelig å se at utvikling av tomten vil gå på bekostning av naturmangfold.
Det påpekes også at man ved befaring har sett at deler av eiendommen brukes som deponi for hageavfall, noe som kan føre til at det er fremmede arter på eiendommen. Vedrørende forvaltningsområdet for gaupe vil en utvikling av planområdet ikke ha noen innvirkning i gaupers habitat. Gauper er sky og territorielle og har store revir, og oppretter ikke revir i tettbygget strøk. Planområdet ligger sentrert i en større urban og utbygget geografisk område. Planområdet grenser ikke direkte til en større skogstruktur.
Miljøfaglige forhold
Dagens forhold:
Det foreligger ikke noen særegne lokale forurensningskilder i eller i direkte tilknytning til planområdet. Utslipp som indikeres i Miljøstatus sin database gjelder større geografiske områder og ikke planområdet spesifikt. Det foreligger ingen registrering om forurensning på kommunen sine kart- og temasider.
Planområdet ligger ifølge miljøstatus i et begrenset geografisk område der det er vurdert høy aktsomhet i forhold til radon.
Rambøl har gjort en støyvurdering for fremtidig veistøy i Lier kommune (fremskrevet til år 2025). Planområdet ligger i all hovedsak utenfor støysoner indikert i Rambøls prosjektering.
Planområdet heller ned mot øst og hele området har rikelig med sol og lys fra morgen til ettermiddag. Vestre/øvre del av planområdet har også sol utover kvelden.
Virkninger av forslaget:
Utvikling av planområdet vil ikke ha noen virkning på lokal eller regional forurensning.
Håndtering av radon for fremtidige boliger og valgte løsninger rundt dette, gjøres i forbindelse med detaljprosjektering av byggene.
Det indikeres noe støy fra vei, nord i planområdet. Det påpekes at den store veiskjæringen i overgangen Øvre Lianvei og Flåtankroken vil fungere som en støyskjerm for planområdet. Det vil være naturlig at man håndterer støy ved en rammesøknad for prosjekt. Det påpekes at det i rapport fra Rambøll indikeres lite støy i forbindelse med vei.
Det planlegges å legge en stor del av felles uteareal mot vest på tomtens høyeste punkt. Dette vil sikre samtlige fremtidige beboere gode uteoppholdsarealer med sol også på ettermiddag/kveldstid.
Trafikkforhold
Dagens forhold:
Øvre Lianvei/Flåtankroken er godt utbygget og har god kapasitet. Det er opparbeidet fortau fra planområdet og ned til lokalsentra med skoler, barnehage og idrettsanlegg. Planområdet ligger i direkte tilknytning til denne infrastrukturen.
Virkninger av forslaget:
Planforslaget vil i liten grad øke trafikkbelastningen på dagens veistruktur. Dagens hovedstruktur, som består av Øvre Lianvei og Flåtankroken, er opparbeidet i 6 meters veibredde, noe som gir en kapasitet tilsvarende en samlevei. En samlevei er dimensjonert for 5000 kjøretøy ÅDT. Dagens hovedveistruktur betjener per i dag kun +/- 220 individuelle boliger sør, vest og nordover fra krysset Flåtankroken Øvre Lianvei. Fra rundkjøringen i Nøsteveien betjener hele veistrekningen totalt ca. 350 boliger samt en barnehage. For barnehagen og rundt 80 av boligene, vil det være naturlig å kun bruke de første 50 til 200 meterne av veistrukturen.
Adkomst til Øvre Lianvei 21 vil skje via eksisterende avstikker fra Øvre Lianvei som i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan er regulert til Veg 4. Denne delen av Øvre Lianvei vil opparbeides med fortau fra Øvre Lianvei 20 og frem til Øvre Xxxxxxx 00. Nytt fortau vil ligge mellom Øvre Lianvei 21 og eksisterende vei. Dagens fortau som avsluttes ved Øvre Lianvei 20 vil opparbeides i henhold til slik det er regulert. Herfra etableres det fotgjengerfelt over til vestsiden av veien, der nytt fortau gjennom planområdet etableres.
I reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan er det tegnet inn en tursti gjennom planområdet. Ved utvikling av Stoppenkollen 23/Nøste Panorama ble denne gangstien delvis etablert. Stien snor seg på tvers av eiendomsgrenser og har resultert i flere uheldige skjæringer og oppfyllinger. Stien er bratt og vanskelig tilgjengelig særlig om vinteren. Det er ønskelig å oppgradere stien gjennom planområdet ved å gi den bedre stigningsforhold og større bredde. Stien vil avgrenses mot vest av planavgrensning
og vil dermed delvis ligge inne på eiendommen til Stoppenkollen 23. Stien vil integreres som en del av uteoppholdsarealene for planområdet.
Geotekniske forhold
Dagens forhold:
Eiendommen 34/143 består av fjellgrunn med et tynt løsmasselag over. I toppen av løsmasselaget har det etablert seg et vegetasjonsdekke, hovedsakelig bestående av busker, kratt og mindre løvtrær.
Selv om fjellet stedvis er synlig i dagen, vil løsmasselaget ha varierende tykkelse. Løsmassene må forventes å utgjøre typiske fjordavsetninger, hvilket i hovedsak innebærer leire og silt, erfaringsmessig noe steinholdig ned mot fjell.
Eiendommen har en innbyrdes høydeforskjell på ca. 25 meter. Virkninger av forslaget:
Ved gjennomføring av et byggeprosjekt på eiendommen, må det av hensyn til helningen antas at
vegetasjonsdekket flås av samtidig som løsmasser graves bort og fjellet renskes, slik at det er klargjort for boring og sprenging.
Ut fra stedlige forhold, bedømt etter kartstudier og befaringer, forventes det ikke at tilliggende bygninger og konstruksjoner berøres av arbeider på eiendommen. Det kan heller ikke forventes at fjerning av vegetasjonsdekke og løsmasser påvirker stabilitet for bygninger, konstruksjoner eller terreng utenfor tomtegrense.
Det legges til grunn at fjellrensk mot eiendomsgrense vurderes i forhold til løsmassenes mektighet, slik at gjenliggende løsmasser har en stabil graveskråning, avsluttet i hensiktsmessig avstand fra kant byggegrube og gjerde/grenselinje.
Mot grense i vest, hvor det er anlagt en gangsti i et terreng som både er stigende og sidebratt, må det under alle omstendigheter utføres stabiliserende tiltak mot byggegruben. Tiltak utføres slik at gangstien blir liggende på et solid fundament.
Sprengningsarbeidene kan utføres etter tradisjonelle metoder, med sømboring i bakkant og sider, samt pilhøyde tilpasset utstyr, lokale forhold og prosjekterte sprang i byggegruben. Fjellets beskaffenhet er god, hvilket også eksisterende veiskjæring indikerer.
Risiko- og sårbarhet
Dagens forhold:
Planområdet har stabile og oversiktlige grunnforhold. Planområdet ligger innenfor et begrenset geografisk område, der det er vurdert høy aktsomhet i forhold til radon.
Virkninger av forslaget:
En utvikling av planområdet vil gi liten eller ingen endring i forhold til risiko og sårbarhet.
Permanente endringer:
- Minimal økt trafikkbelastning.
- Det vil opparbeides gangvei som avbøtende tiltak for økt trafikkbelastning.
- Radon vil behandles under detaljprosjektering.
Tidsbegrensede endringer:
- Økning av tungtransport under anleggsperiode.
- Det vil vurderes midlertidige sikringstiltak i forbindelse med denne trafikken.
Sosial infrastruktur
Dagens forhold:
Innenfor en radius på ca. 1 km i luftlinje, finner man barnehage, barne- og ungdomsskole, to videregående skoler samt svømmehall og idrettsanlegg. Nærmeste bussholdeplass er Stoppen, som ligger i krysset Nøsteveien/Jensvollveien. Nærmeste togstasjon ligger på Brakerøya, ca. to kilometer i luftlinje fra planområdet.
Virkninger av forslaget:
Barnehage, skole og idrettsanlegg vil kunne nås sikkert fra planområdet da det er opparbeidet fortau fra nordsiden av planområdet og ned til disse. En større utbygging vil alltid øke presset på eksisterende infrastruktur, men planlagt tiltak har et begrenset omfang, slik at økningen av brukere vil være begrenset.
Teknisk infrastruktur
Dagens forhold:
Øvre Lianvei er opparbeidet i 6 meter bredde frem til planområdet. Parallelt med vei er det opparbeidet fortau på over 2 meter bredde. Del av Øvre Lianvei som tar av fra veiens hovedstruktur er ikke opparbeidet med fortau.
Hovedledninger VA følger hovedstrukturen til veien (Øvre Lianvei/Flåtankroken) øst i planområdet. En større gren fra hovedledningsnettet tar av fra denne strukturen og ligger i tilknytning til Veg4 sørover langs Øvre Lianvei øst for planområdet. Det ligger også VA-ledninger vest i planområdet som går opp til Stoppenkollen.
Det ligger flere kummer med slukkevann i tilknytning til planområdet. Avfallshandtering i nærområdet gjøres i hovedsak ved åpne løsninger. Virkninger av forslaget:
- Veitrafikk og fortau
Se tidligere avsnitt om trafikkforhold.
- Vann og avløp
Tilbakemelding fra VIVA indikerer at det er god kapasitet på vann og avløp i området. En viktig forutsetning er slukkevann for planområdet, og VIVA opplyser at det er ca. 20 l/s eller 1200 l/m slukkevann i avstikker fra Øvre Lianvei. I hovedveistruktur er det 50 l/s eller 3000 l/m med slukkevannskapasitet.
Foreløpig vurdering tilsier at boliger vil ligge i risikoklasse 4 og BKL 3. Preakseptert ytelse for vannforsyning utendørs er 3000 l/t.
I henhold til TEK skal boliger med heis sprinkles.
Preakseptert ytelse tilsvarer NS-INSTA 900 type 2 i henhold til TEK 17 § 11-12.
I forbindelse med reguleringsforslaget er det ikke gjennomført brannprosjektering. Det vil hentes inn egen vurdering fra RIBR ved byggesøknad. Tilbakemelding fra VIVA tyder på at man vil klare krav til slukkevann innenfor planområdet.
- Renovasjon
Renovasjonsløsning vil prosjekteres i henhold til veileder fra Renovasjonsselskapet for Drammensregionen IKS. (Renovasjonsløsninger ved nybygging og rehabilitering, sist revidert 01.11.2018.) Det planlegges et felles renovasjonsrom/avfallsrom under terreng i tilknytning underjordisk parkeringsanlegg.
Overvannshåndtering
Dagens forhold:
Planområdet har ingen bebyggelse og er ikke utviklet. Selv om det vil være naturlig infiltrasjon i planområdet, antas det at det ved store nedbørsmengder vil være avrenning fra området. Grunnlaget for å hevde dette er basert på at tomten er bratt og at man dermed er avhengig av høy infiltrasjonskapasitet på underlag for at nedbør skal kunne behandles lokalt.
Det har ved befaring blitt observert flere steder med fjell i dagen, og det antas at vekstlaget er relativt tynt. Dette understøttes ved å observere skjæring langs Flåtankroken, der man ser et typisk tverrsnitt av grunnforholdene.
Virkninger av forslaget:
Det fremstår åpenbart at man vil oppnå en bedre situasjon for overvannshåndteringen etter at prosjektet er ferdig utviklet. Det legges opp til å infiltrere og fordrøye overvann lokalt innenfor planområdet. Det vil i hovedsak legges opp til en løsning der man fordrøyer overvann vest og øst på tomten. Endelig løsning for overvannshåndtering vil foreligge ved søknad om rammetillatelse.
Estetikk og byggeskikk
Dagens forhold:
Det er en variert byggeskikk i området. Fra avstand domineres området av den omfattende veiskjæringen i forbindelse med opparbeidelsen av Flåtankroken. Typisk ene- og tomannsboliger i området består, som følge av områdets topografi, av én til to trekledde etasjer hvilende på en betongsokkel/kjeller eksponert mot øst. Takformer for denne boligtypologien er pulttak eller en variasjon av saltaksvolumer, der møne eller gesims hovedsakelig følger/ligger parallelt med terrengets fall. Hovedvekten av ene- og tomannsboligene har fasadefarge i ulike hvitnyanser. Takene er i hovedsak matte og i sort- og rødnyanser.
Det ligger fire terrasseblokker i nærheten av planområdet; Risengbakken 26-30 og Flåtankroken 17. Disse byggene er på henholdsvis 4 og 5 etasjer og begrenses vertikalt av høyde på bakenforliggende terreng. Nevnt typologi er oppført i hvitpusset betong. Opplevd høyde for Flåtankroken 17 er betydelig større enn de fem etasjene som faktisk er bygget. Bygget ligger helt ut på kanten av veiskjæringen, slik at opplevd høyde er 8 til 9 etasjer. Det ligger i tillegg en skjæring rett nedenfor Flåtankroken i forbindelse med Øvre Lianvei, noe som gjør at Flåtankroken 17 ligger særdeles eksponert i terrenget. Xxxxxxxxxxxxx 00, som ligger direkte vest for planområdet, betegnes som en blokk som ligger delvis trykket ned i terrenget. Bygget er oppført i tre hvite betongetasjer med en tilbaketrukket gul fjerde etasje. Bygget ligger øverst på kollen og er derfor godt synlig fra dalbunnen. I forbindelse med samtlige leilighetsbygg, men også i forbindelse med mange av ene- og tomannsboligene, er det gjort større terrengendringer. Det antas at man til dels har vært nødt til å gjøre dette som følge av områdets topografi.
Grunnet områdets topografi ligger veier i området i et sikksakk-mønster. Dette for å ta opp stigningsforhold på en fornuftig måte. Bebyggelsesstrukturen forholder seg i all hovedsak til vei og områdets terrengstruktur, der bygg ligger parallelt med vei, med langvegger mot dalbunnen.
Planområdet er per dags dato ubebygd og ligger i skjæringspunktet mellom området i dalsiden som har utviklet seg over tid, og det mer nyutviklede området som ligger på overliggende åskam.
Virkninger av forslaget:
Det ønskes å oppføre terrassert bebyggelse innenfor planområdet, fordelt på tre volumer. Planområdets topografi tilsier at terrasserte volumer vil være den mest skånsomme og funksjonelle typologien for landskap og beboere. I forhold til tilgjengelighet og funksjoner, sees det som nødvendig å binde sammen planområdets øvre og nedre nivå. Antall plan i prosjektet blir dermed et naturlig resultat av å nå disse to nivåene og tilgjengeliggjøre disse. Boligetasjene vil følge terrengets form, og gesims vil dermed ligge på nivå med dagens trekroner i planområdet.
Bygningsvolumene som konsept er klassiske i sin utforming og vil ha et hovedgrep tilsvarende Risengbakken 26-30 og Flåtankroken 17. Forskjellen er at man søker å bryte opp volumene med ulike sprang og retninger på fasader og balkonger.
Det ønskes også å bruke et mer avdempet fasademateriale og farge enn hva man finner eksempler på i nærområdet. Ved å velge matte og duse farger, reduseres fjernvirkningen, og byggene vil virke mindre dominerende. Alle balkonger krager ut over underliggende etasjer slik at man reduserer skarpe refleksjoner fra glassfasadene.
Byggene plasseres med god intern avstand slik at man skaper grønne korridorer og siktlinjer samt åpenhet og kontakt på tvers av planområdet.
Det påpekes at bebyggelse i en dalside, uavhengig av størrelse, i større eller mindre grad vil gi fjernvirkninger. Rundt planområdet er det mulig å skille ut flere silhuetter fra stor avstand, der det mest markante er veiskjæringen i forbindelse med Flåtankroken. Det illustrerte prosjektet vil ikke i like stor grad skape tilsvarende silhuetter mot horisonten.
Stedsutvikling
Dagens forhold:
Lian er per i dag en satellitt som ligger strategisk riktig plassert i forhold til skole og utdanning samt idrettsanlegg. Området er i hovedsak utbygget med frittliggende ene- og tomannsboliger. Det har i løpet av senere tid dukket opp flere prosjekter med andre typologier og konstellasjoner. Man ser følgelig tegn til en fortetting og at det utvikles mer konsentrert bebyggelse. Eksempler på dette er Nøstepanorama/Stoppenkollen 23, Flåtankroken 17, Flåtan 14-18, Nedre Lian vei 19-23, samt Risengbakken 26-30. Det pågår også en utvikling av Stoppenkollen 17-19 til et større leilighetsbygg.
Stedsutvikling i området indikerer at man på sikt beveger seg bort fra å være en satellitt, til et mer levende og variert område der både nærhet til skog og mark samt lokasjon i forhold til offentlig tjenesteyting er ideell. Geografisk plassering mellom disse kvalitetene gjør at området er ideelt for barnefamilier.
Virkninger av forslaget:
Det vil være vanskelig å se at flere boliger i dette området kan gi noe annet enn en positiv effekt på utviklingen av Lian. At det kommer flere mennesker og nye impulser inn i et område, kan være en generator for at man går fra at Lian er en satellitt hvor man bor, til at man får en utvikling mot at Lian er et sted man er. Det anses også som en fordel at Lian utvikles over tid, slik at man ikke mister lokal identitet på bekostning av en massiv utbygging.
Barn og unges interesser
Dagens forhold:
Det finnes ingen indikasjon på at planområdet har en viktig rolle i barn og unges interesser. Planområdet er som tidligere nevnt å regne som et «ikke-område» i lokal sammenheng.
Unntaket er delvis opparbeidet sti, som tangerer planområdet i vest.
Utenfor planområdet ligger det et større friområde på kollen mot nord, med tilhørende lekeplass. Det presiseres at planområdets nærhet til skog er viktig for barn og unges interesser. Skolevei oppleves som sikker, da det er opparbeidet fortau fra planområdet og ned til skolene.
Virkninger av forslaget:
Det er i forslagstillers interesse å opparbeide sti vest i planområdet og gi denne en større viktighet. En godt opparbeidet sti vil sikre beboere innenfor planområdet god kontakt mot skogen, samtidig som den vil sikre en trygg skolevei for beboere i Stoppenkollen. Øvre Lianvei er kjørbar frem til planområdet,
og det er ønskelig å dimensjonere stien langs planområdet slik at brann- og redningstjenesten får et alternativt angrepspunkt i planområdet.
Det vil legges felles uteopphold og lekearealer inn mot stien, noe som vil berike kvaliteten i bruk. Leke- og fellesarealer vest i planområdet ligger godt plassert med tanke på sol og utsikt samt nærhet til skog og mark. Det vil også opparbeides uteoppholds- og lekearealer øst for bebyggelsen. Her vil det tilrettelegges for sykling, sandlek og lignende. Ved å etablere to separate soner for lek- og uteopphold på to ulike nivåer, skaper man en variasjon og en stedsspesifikk tilnærming til barn og unges interesser.
Barn og unges skolevei er sikker, da man fra planområdet har opparbeidet fortau hele veien til utdanningsinstitusjonene.
Eventuelle krav til nærlekeplass, dekkes av FG1, FG2 (felles grøntarealer) og FL4 (felles lekeareal/nærlekeplass) i tilgrensende reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan, felt B4.
Universell utforming
Dagens forhold:
Det finnes ingen tilrettelegging for personer med nedsatt funksjonsevne innenfor planområdet i dag. Foruten bredt opparbeidet fortau langs Øvre Lianvei og Flåtankroken, kan det ikke sies at man i nærområdet har hensyntatt personer med nedsatt funksjonsevne i vesentlig grad.
Virkninger av forslaget:
Store deler av planområdet fremstår utilgjengelig, med eller uten nedsatt funksjonsevne. Man vil hensynta personer med nedsatt funksjonsevne i prosjektering og regulering av planområdet. En utvikling av planområdet vil ikke gi negative virkninger for universell utforming, men heller skape et område der personer med nedsatt funksjonsevne blir hensyntatt.
Juridiske forhold
Dagens forhold:
1. Xxxx Xxxxxxx 00 gnr/bnr 34/143 eies i sin helhet av Øvre Lianvei AS. Eiendommen er per i dag regulert til Konsentrert småhusbebyggelse, Felles grøntareal i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan, Felt B4, samt uregulert del som er avsatt som Boligbebyggelse – Nåværende i kommuneplan.
2. Planområdet omfatter deler av eiendom med bruksnavn Xxxx xxxxxx gnr/bnr 34/2. Del av nevnte eiendom som ligger inne i planområdet er regulert til Kjøreveg, Gang-/sykkelveg og annen veggrunn.
- Privat eier: Xxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxx
3. Planområdet omfatter del av Parsell av Xxxx Xxxxxx og Søndre, gnr/bnr 34/92. Del av eiendom som ligger innenfor planområdet er regulert til Felles grøntareal, Kjøreveg og Annen veggrunn.
- Privat eier: Xxxxx Xxxxxxx X. Xxxxx, Xxxx Xxxxxxx
4. Planområdet omfatter del av Øvre Lianvei 15, gnr/bnr 34/24. Del av eiendom som ligger innenfor planområdet er regulert til Felles grøntareal.
- Privat eier: Xxxx Xxxxxx Xxxxxx
5. Planområdet omfatter del av Stoppenkollen 23, gnr/bnr 34/137. Del av eiendom som ligger innenfor planområdet er regulert som Felles grøntareal.
- Privat eier: Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx 23
6. Planområdet omfatter del av eiendom FG1, gnr/bnr 32/10. Del av eiendom som ligger innenfor planområdet er regulert til Felles grøntareal.
- Privat eier: Flåtan velforening
Vann og avløp ligger i hovedveistruktur av Øvre Lianvei/Flåtankroken og i avstikker av Øvre Lianvei. Basert på tilgjengelig informasjon, ligger vann og avløp i grunn som er regulert til kjøreveg og annen veggrunn.
Virkninger av forslaget:
1. Øvre Lianvei 21 har som nevnt kun én eier, noe som gir en oversiktlig og ryddig struktur. Eiendommen har i gjeldende regulering godkjent avkjørsel til avstikker av Øvre Lianvei, som betyr at adkomst til eiendommen er sikret. Det påpekes at avstikker av Øvre Lianvei er regulert til kjøreveg og at man dermed uavhengig av tidligere regulering har sikret adkomstrett.
2. I forbindelse med varsling, ble det varslet mulig forhandling om utbyggingsavtale. Dette gjelder i første rekke opparbeidelse av fortau sørøst i planområdet. Dette området er per i dag regulert til Kjøreveg. Selv om denne eiendommen (gnr/bnr 34/2) er i privat eie, vurderes det dithen at en mulig omregulering av dette området er uproblematisk, da man viderefører eksisterende formål og avgrensing. Offentlig vann og avløp for planområdet ligger på denne eiendommen, i det som er regulert som Kjøreveg eller annen veggrunn.
3. Det gjøres ingen endringer innenfor eiendommen, foruten å ta den ut av eldre regulering for Hasselbakken – Flåtan.
4. Eiendommen har et lite hjørne av eldre reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan som er regulert til Felles grøntareal. En mindre andel av eiendommen er lagt inn i planområdet for å rydde opp i reguleringer i området. Det er naturlig å føre dette arealet over til Boligformål i tråd med gjeldende kommuneplan.
5. Østre del av eiendommen har en stripe langs grense som ligger innenfor eldre regulering for Hasselbakken – Flåtan. Del av eiendom er lagt inn for å rydde opp i reguleringer.
6. Søndre spiss av eiendom ligger innenfor planområdet. Del av eiendom er lagt inn for å rydde opp i reguleringer.
Det er enkle og oversiktlige eierforhold innenfor planområdet. Planområdets utstrekning er gjort etter oppfordring og ønske fra Lier kommune. Utstrekning er satt ut fra premisset av å rydde opp i tidligere uryddige avgrensninger mellom reguleringsplaner i området.
Selv om man juridisk sett griper inn på annen manns eiendom ved planområdets avgrensning, vil berørte naboer i realiteten ikke få begrensninger i forhold til bruk og utnyttelse.
Tema til diskusjon:
Delvis opparbeidet sti som ligger vest i planområdet ligger delvis på eiendommen til Xxxxxxxxxxxxx 00 og delvis inne på Xxxx Xxxxxxx 00 sin eiendom. Denne stien er indikert i reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan. Slik denne stien fremstår i dag, er den kun en rest av anleggsvei for Stoppenkollen 23. Det vurderes at det er i allmenn interesse å opparbeide denne.
Interessemotsetninger
Dagens forhold:
Det er ingen klare interessemotsetninger i dag.
Virkninger av forslaget:
Planforslaget bør ikke skape noen interessemotsetning foruten følgende punkter.
1. Byggehøyder Bygg A og Bygg B i forhold til utsyn fra nedre plan i Nøste Panorama.
2. Forhold rundt innsyn mellom Bygg A og Øvre Xxxxxxx 00.
3. Forhold rundt delvis etablert gangsti vest i planområde.
4. Ulik oppfatning av behov for opparbeidelse av Veg4.
Interessemotsetninger er kommentert i forslagsstillers kommentar til merknader. Det er ønskelig å ha dialog rundt interessemotsetninger i den videre prosessen.
Økonomiske konsekvenser for Lier kommune
En utbygging av Øvre Lianvei 21 vil generere flere beboere. Det vil bli større belastning og bruk av vei og gatestrukturer, ledningsnett og sosial infrastruktur. Det påpekes at vei- og gatestrukturen er godt opparbeidet og sannsynligvis kan ta unna den økte trafikken tiltaket vil generere. Det ligger hovedledningsnett for vann og avløp innenfor planområdet. Det antas at dette har tilstrekkelig kapasitet.
Grunnet det begrensede omfanget av planlagt tiltak, er det vanskelig å se at prosjektet sett i en større sammenheng vil påvirke sosial infrastruktur på en negativ måte.
Utbyggingsavtale
Det ble ved oppstart varslet om detaljregulering med mulig forhandling om utbyggingsavtale. Det er per dags dato ikke falt noe avgjørelse på dette punktet. Dersom det er behov for utbyggingsavtale vil dette bli tatt opp som egen sak.
7. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE
Generelt
Xxxx Xxxxxxx 00 har aldri vært bebygd, og eiendommen ligger i dag som en øy mellom ulike byggeprosjekter. Store deler av planområdet er tilnærmet utilgjengelig. Det har gjennom tiden blitt gjort flere endringer av terreng på tilgrensende eiendommer og i planområdet, noe som gjør at planområdet har blitt ytterligere utilgjengelig, ved at man har fått et markant skille mellom de ulike eiendommene. Gjeldende regulering gir ingen mulighet til å bebygge planområdet på en fornuftig måte, og reguleringen skaper vanskelige situasjoner hva gjelder uteoppholdsareal og tilgjengelighet. Forslagsstiller ønsker å gå bort fra dagens formålsgrenser og bebygge eiendommen også i området som i dag er utilgjengelig og som ikke innehar noen brukskvaliteter for dagens beboere i området.
Videre ønsker man å utvikle og bearbeide de gode områdene vest og øst på tomten for å skape gode, funksjonelle og tilgjengelige uteoppholds- og lekearealer. Det hevdes at selv om det legges opp til mindre uteareal og en høyere utnyttelse enn i gjeldende regulering, vil kvaliteten på nye utearealer og tilgjengeligheten til disse bli vesentlig bedre. Dette vil både gagne fremtidige beboere og nærområdet som helhet.
Bebyggelsesstruktur
Innenfor planområdet oppføres det tre volumer med terrassert bebyggelse. Bebyggelsen terrasseres med planområdets fall fra det høyeste punktet i vest til det laveste punktet i øst. Utearealer mot øst og vest knyttes sammen gjennom bebyggelsen. Det legges opp til at man kan bevege seg mellom tomtens østre og vestre side mellom eller via bebyggelsen. Dette gir også mulighet til at alle enheter kan få direkte adkomst til terreng.
Ved plassering av bebyggelsen innenfor byggegrensene skapes god luftighet og dagslysforhold, samt brede korridorer der man får visuell kontakt på tvers av de ulike nivåene og åpner for vidt utsyn. For å bryte opp de tre volumene og unngå et platt generisk uttrykk, er det lagt opp til at terrasser krager ut i ulike retninger.
Bebyggelsen oppføres slik som angitt på plankart og i bestemmelsene.. Det er angitt eget bestemmelsesområde for bygningsvolumer som ligger helt under terreng.
Alle terrasser skal tilrettelegges for beplantning for å sikre et grønt preg i bebyggelsen, som også vil dempe fjernvirkninger.
Det legges opp til et felles underjordisk parkeringsanlegg over to plan under bygningsvolumene.
Avkjørsel til parkeringsanlegg gjøres fra Øvre Lianvei. Adkomst tomt for gående og syklende gjøres enten fra nordøst via trapp, sørøst via kjørbar gangadkomst, eller fra del av Øvre Lianvei/opparbeidet gangsti som ligger vest i planområdet.
For å minimere fjern- og nærvirkning skal minimum den øverste 1/3 av utvendig rekkverk på bygg ha åpen eller transparent utførelse.
Planområdets topografi og beliggenhet er svært godt egnet for terrassert bebyggelse. Bebyggelsen åpner seg mot dalbunnen og har panoramautsyn mot nord, øst og sør. De tilbaketrukkede planene følger terrengets fall, og man vil på hvert enkelt plan langs byggenes nord- og sørfasader ligge relativt lavt i forhold til antall plan prosjektet innehar. Bygningstypologien gir også to ulike nivåer for uteopphold, med hver sine særpreg.
Perspektiv – sett fra nordøst (DRIV arkitekter AS)
Perspektiv – sett fra vest (DRIV arkitekter AS)
Illustrasjonene over viser bygningsvolumenes utforming og viser tydelig volumenes avtrapping, terrengtilpassing og struktur. Med inntil 6 etasjer bolig i Bygg A og Bygg B og inntil 7 etasjer bolig i Bygg C, har prosjektet en avdempet høydevirkning, og bebyggelsen vil ikke virke ruvende og dominerende. Dette som en følge av at man avtrapper planene og følger terrengets fall. Byggenes innbyrdes avstand gir lys og utsyn, som skaper kontakt på tvers av tomt og nivåer. Terrassert bebyggelse vil også gi et betydelig mindre masseuttak i forbindelse med grunnarbeider enn andre bygningstypologier.
Sprangene i fasadene og de utkragede terrassene bryter opp volumene og skaper bevegelse, mer private uteoppholdsarealer og gir en letthet til prosjektet. Matte flater og stedsspesifikt avdempet og naturlig fargevalg demper fjern- og nærvirkninger. De faste beplantningsfeltene er plassert strategiske steder på terrassene for å ytterligere dempe fjern- og nærvirkninger.
Inngangspartier er trukket inn i bygningsvolumene for å markere inngangene. Adkomst skjer fra større gårdsplasser som er del av de felles uteoppholdsarealene mot øst. Byggenes avslutning mot vest gjør at man får mulighet til å etablere et større sammenhengende uteoppholdsareal som er solfylt og attraktivt også på ettermiddagen.
Perspektiv – sett fra sørøst (DRIV arkitekter AS)
Brannberedskap
Planområdet har mulighet for to angrepspunkter for brann- og redningstjenesten. Det legges opp til én oppstillingsplass for brannbil øst i planområdet og én vest i planområdet i forlengelse av Øvre Lianvei Med disse to oppstillingsplassene vil man få god slukkevannsdekning i planområdet. Det er også oppstillingsplass for brannbil i forbindelse med Stoppenkollen 17, som vil kunne dekke Bygg C.
Angrepspunkter dimensjoneres og opparbeides for brannbiltilkomst, med tilhørende oppstillingsplass for betjening av de tre byggene. Trappeadkomst mellom bygg som går fra nedre nivå mot øst og øvre nivå mot vest vil forenkle brannvesenets behov for forflytning på tvers av tomten.
Overvann
I forbindelse med grunnarbeider og opparbeidelse av uteoppholdsarealer, vil det etableres flere større fordrøyningsbassenger for overvann. Det legges opp til at all endring av avrenning fra eiendommen skal kunne håndteres lokalt. Overvann vil fordrøyes og infiltreres på egen grunn. Løsningene anbefales detaljprosjektert på et senere tidspunkt. Eiendommen Øvre Lianvei 21 skal kunne håndtere nedbør med 20 års gjentaksintervall, ha en sikker flomvei gjennom eiendommen og ikke gi en forverring av dagens situasjon.
Det bemerkes for øvrig at det ikke er rimelig at eier av Øvre Lianvei 21 skal ha ansvar for overvannsmengder som kommer oppstrøms. Det er ikke registrert eller definert noen flomveier i nærområdet til tomten.
Parkering for ny bebyggelse
Det legges opp til et felles underjordisk parkeringsanlegg over to plan under bygningsvolumene, med innkjøring lagt til del av Øvre Lianvei, som ikke er en del av hovedveistrukturen opp til Flåtan.
Parkeringsdekningen vil være i henhold til gjeldende kommuneplan. Det vil være direkte adkomst til boliger via trapp og heis fra parkeringsanlegget.
Offentlig veg – Øvre Lianvei
Planområdet omfatter Øvre Lianvei 21, samt til midt vei i krysset Flåtankroken/Øvre Lianvei og del av Øvre Lianvei som tar av fra denne hovedveistrukturen. Det også lagt inn mindre arealer som ligger under reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan fra tilgrensende eiendommer. Utvidelsen av planområdet er anbefalt av planmyndighetene i Lier kommune.
Hovedstrukturen av Flåtankroken og Øvre Lianvei er godt opparbeidet med kjørevei og fortau. Del av Øvre Lianvei som ligger øst i planområdet, har mindre kapasitet, og ved befaring tidlig i januar var det
ikke plass til møtende trafikk her. Det vurderes derfor som viktig å etablere gangvei Langs østgrensen av Øvre Lianvei 21 og frem til krysset Øvre Lianvei/Flåtankroken.
Følgende grep foreslås gjort for å oppnå tilfredsstillende trafikksikkerhet og tilpasning av veitraseen i terrenget, med intensjon om minimale inngrep på tilliggende eiendommer og eksisterende avkjørsler langs veien:
- Det etableres fortau fra Øvre Lianvei 20 og frem til Øvre Xxxxxxx 00
- Fortauet opparbeides ved å forlenge eksisterende fortau frem til dagens regulerte avgrensning i front av Øvre Xxxxxxx 00. Det vil herfra etableres fortau over Øvre Lianvei. Fortauet vil fortsette fra Øvre Lianvei 21 frem til Øvre Xxxxxxx 00.
- For å ikke endre avkjørsler for eksisterende boliger langs strekket, er det ønskelig å holde på eksisterende østlige veiskulder, og utvide vei mot Øvre Xxxxxxx 00.
- Det gjøres terrengjusteringer i østgrensen av Øvre Lianvei 21 for å lage bedre og mer oversiktlige fortau.
- Avkjørsel til parkeringskjeller i Xxxx Xxxxxxx 00 gjøres oversiktlig for både fotgjengere og bilister.
- Fortau vil opparbeides innenfor området som per i dag er regulert til vegformål Veg4 i reguleringsplan for Hasselbakken - Flåtan.
- Fortau og kjørebaner foreslås anlagt med fall mot kantstein langs fortau. Overvann fra veiareal foreslås ført til infiltrasjonssandfang for infiltrasjon mellom overvannskummer.
Vegetasjon - landskap
Planområdet ble snauhugget rundt 2008. Det antas at man valgte å gjøre dette i forbindelse med opparbeidelsen av Flåtankroken og veiskjæringen der. Flyfotoer fra 2008 og 2009 viser planområdet helt uten vegetasjon utover enkelte busker. Deler av det nordvestre hjørnet av planområdet har vært benyttet til rigg og drift.
Flyfoto av planområdet fra 2009 (xxx.0000.xx)
Det er ikke funnet noen relevante registreringer hva gjelder flora, fauna og naturmangfold innenfor planområdet. Ved befaringer i området er det heller ikke gjort registreringer eller funn av interesse. Det påpekes for øvrig at vegetasjonen på planområdets sørvestre hjørne er holdt nede de seneste årene.
Planområdet ligger i den vestre dalsiden av Lierdalen. Terrenget faller følgelig fra vest mot øst. Topografien medfører at planområdet har panoramautsikt. I forbindelse med utvikling av
Stoppenkollen 23 er det gjort fyllinger vest i planområdet som gjør at deler av planområdet har blitt unaturlig bratt og at overgang til eiendommer i vest får et markant skille.
Flyfoto av planområdet fra 2018 (xxx.0000.xx)
I forbindelse med oppføring at bebyggelsen, vil man gjøre terrengjusteringer vest i planområdet for å bøte på tidligere skader i terreng i forbindelse med oppføringen av Stoppenkollen 23. Det er gjort en større fylling på denne eiendommen for å etablere hage, og i den forbindelse har man fylt opp terrenget inn i planområdet for å kunne opprettholde stien. De vil være naturlig at man fyller ut terreng i dette området slik at man sikrer en god og trygg sti med en jevn stigning, samt skaper et naturlig og velegnet uteareal som får sol på kveldstid.
I forhold til tilgjengelighet og hvordan omkringliggende eiendommer er opparbeidet, vil en oppfylling av terreng vest i planområdet fremstå naturlig, og skape mer naturlige overganger mellom de ulike eiendommene. Det vil også gi mulighet til å opparbeide stien til en gangvei med bedre og sikrere ferdsel, som også gir brannvesen et nytt angrepspunkt for flere eiendommer. Man vil bygge oppunder området og eiendommens stedlige egenskaper, der man har en blanding av slake og bratte partier ned mot dalbunnen.
I forbindelse med opparbeidelse av kjørbar gangvei og fortau øst i planområdet, langs Øvre Lianvei, vil man gjøre justeringer av terreng for å skape en naturlig avgrensning, samt sikre riktig fall i forhold til tilgjengelighet. Bebyggelsen vil være klart mest synlig fra øst, grunnet typologi og topografi, og det vil være viktig for prosjektet og naboer at man skaper tiltalende og avdempet adkomst og uttrykk.
Terreng og bebyggelse faller naturlig mellom nivå mot vest og øst.
Kulturminner
Det finnes ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet.
Grunnforhold
Planområdet har stabile grunnforhold i henhold til notat om geologiske og geotekniske forhold. Ut fra stedlige forhold, bedømt etter kartstudier og befaring i marka, kan det ikke forventes at tilliggende bygninger og konstruksjoner berøres av arbeider på eiendommen. Det kan heller ikke forventes at fjerning av vegetasjonsdekke og løsmasser påvirker stabilitet for bygninger, konstruksjoner eller terreng utenfor tomtegrense.
Det legges til grunn at fjellrensk mot eiendomsgrense vurderes i forhold til løsmassens mektighet, slik at gjenliggende løsmasser har en stabil graveskråning, avsluttet i hensiktsmessig avstand fra kant byggegrube og gjerde/grenselinje.
Mot grense i vest, hvor det er anlagt en gangsti i et terreng som både er stigende og sidebratt, må det under alle omstendigheter utføres stabiliserende tiltak mot byggegruben. Tiltak må utføres slik at gangstien blir liggende på et solid fundament. Fundamentet skal også danne grunnlag for montering av gjerde og rekkverk med tilfredsstillende sikkerhet for forbipasserende i byggetiden.
Uteareal
Det legges opp til en variasjon av utearealer i planområdet. Alle enheter vil få store private terrasser, med vidt utsyn og gode lysforhold. Halvparten av uteoppholdsarealet vil være felles og ligge på terreng, eller ha adkomst direkte fra terreng. Grunnet planområdets topografi vil felles uteoppholdsareal ligge øst og vest i planområdet med direkte adkomst fra bebyggelse, som vil være bindeleddene mellom disse. Leke og utearealene vil få to ulike kvaliteter, og skape en variasjon for beboere. Mot øst opparbeides uteareal i stor grad med faste flater. Dette vil stimulere til sykling og lek med ball, mens man mot vest i mye større utstrekning etablerer områder med myke flater og større vegetasjon. Her vil det oppføres sandlekeplass, lekeapparater og lignende, samt at man ønsker å appellere til barns kreativitet og oppdagelseslyst med bruk av vegetasjon og ulike terrengnivåer.
Felles uteareal etableres som en integrert del av lekearealer og funksjoner sammenveves. Stien vest i planområdet opparbeides og gjøres mer brukervennlig, og stien integreres med uteoppholdsarealene.
Eventuelle krav til nærlekeplass, dekkes av FG1, FG2 (felles grøntarealer) og FL4 (felles lekeareal/nærlekeplass) i tilgrensende reguleringsplan for Hasselbakken – Flåtan, felt B4.
Avbøtende tiltak
Bebyggelsen terrasseres slik at den følger terrenget og reduserer nærvirkningen. Det vil velges matte og naturlige/stedsspesifikke fargetoner på fasader slik at man reduserer nær- og fjernvirkninger. I tillegg til dette deles fasader og balkonger opp med ulike retninger slik at man unngår å skape ruvende og monotone volumer. Balkongenes utkragninger vil redusere glassrefleksjoner i fasadene som vendes ut mot dalbunnen. Alle terrasser skal tilrettelegges for beplantning for å sikre et grønt preg i bebyggelsen, som også vil dempe fjernvirkninger.
Smal sti vest i planområdet opparbeides til kjørbar stand langs store deler av grensen. Stien vil integreres i uteoppholdsarealene som ligger vest i planområdet, slik at man skaper mer kvalitet for brukere av denne stien.
Det etableres fortau langs hele den østlige grensen av planområdet. Planområdet som helhet vil forskjønnes og beplantes på en attraktiv måte, som vil stimulere og appellere til bruk av området.
Planområdet har en relativ bratt helning, med enkelte flatere partier mot vest og øst.
En naturlig utvikling av planområdet vil være å utvikle det området som er minst tilgjengelig og har minst kvaliteter, med terrassert bebyggelse, der hvert plans tilbaketrekning følger terrengets fall.
Felles uteoppholdsarealer etableres øst og vest for bebyggelsen. Uteoppholdsarealene vil få ulike kvaliteter og gi ulike opplevelser. Bebyggelsen blir et naturlig bindeledd mellom de to nivåene.
40
8. ILLUSTRASJONER
Illustrasjonsplan 1:1000
Prosjekt sett fra øst
Prosjekt sett fra plen/hage på østsiden av Nøste Panorama. Gesims Bygg A og Bygg B ligger lavere enn nedre plan i Nøste Panorama.
Fugleperspektiv av planområdet sett fra nordøst.
45