UTBYGGINGSAVTALE REALISERING AV PLANFRI KRYSSING OVER VEUMVEIEN

UTBYGGINGSAVTALE REALISERING AV XXXXXXX KRYSSING OVER VEUMVEIEN

1. Partene:

Avtalen er inngått mellom:

Fredrikstad kommune v/Seksjon for teknisk drift, organisasjonsnummer 940 039 541, heretter "FK" og følgende utbyggere:

Veum Park AS, organisasjonsnummer 000 000 0000, heretter "Veum Park".

Brønnerødlia Eiendom AS, organisasjonsnummer 000 000 000, heretter "Brønnerødtoppen".

Betongbygg Eiendom AS, organisasjonsnummer 943 539 111, heretter "Brønnerødlia".

Fredrikstad kommune Brønnerødlia Boliger, organisasjonsnummer 994 484 923, heretter "Fredrikstad kommune v/Helse og Velferd".

Utbyggerne omtales samlet som "Utbyggerne". Alle partene omtales samlet som "Partene".

2. Avtalens bakgrunn, formål, geografisk område m.m:

2.1. Bakgrunn og formål

Utbyggerne har alle utviklingsprosjekter i området Veum/Brønnerød i Fredrikstad kommune. Vedtatte reguleringsplaner har rekkefølgekrav om etablering av diverse teknisk infrastruktur før prosjektene kan realiseres. Denne avtalen gjelder realisering av planfri kryssing av Veumveien med tilhørende anlegg som er et fellestiltak for alle Utbyggerne. Avtalen går ut på at FK skal besørge tiltaket etablert mot at Utbyggerne dekker alle kommunens kostnader gjennom kontantbidrag.

Den enkelte utbygger kan i tillegg inngå egne avtaler med FK knyttet til resterende rekkefølgekrav. Denne og andre utbyggingsavtaler med FK er ikke til hinder for at Utbyggerne inngår et privatrettslig samarbeid for å løse andre felles rekkefølgekrav.

2.2.Geografisk område

Denne avtale gjelder eiendommer/områder som vist på kart i bilag 1.

2.3.Reguleringsplaner og aktuelle rekkefølgebestemmelser, behov for dispensasjon

Denne avtalen gjelder følgende reguleringsplaner:

- Detaljreguleringsplan B113 – Brønnerød, sist revidert 28. mai 2020

- Detaljreguleringsplan for Brønnerødlia, vedtatt 9. februar 2017

- Detaljreguleringsplan for Veum Park, vedtatt [dato]

Og følgende rekkefølgebestemmelser, disse er vist på kart i bilag 2:

1. Detaljreguleringsplan B113 - Brønnerød:

- § 4.6 Før nye boliger gir brukstillatelse skal planfri krysning over Veumveien være etablert og gitt brukstillatelse.

2. Detaljreguleringsplan for Brønnerødlia:

- Pkt. 2.2, bokstav b) Før det gis brukstillatelser for nye boliger innen BB1 og B/T skal (…) planfri kryssing over Veumveien i medhold av plan planID 0106 1103

3. Detaljreguleringsplan for Veum Park:

- Pkt. 4.2 Planskilt kryssing over Veumveien skal være opparbeidet og gitt brukstillatelse før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger innenfor Veum Park.

FK bekrefter å ville behandle denne bestemmelsen som om det sto "sikret opparbeidet" i rekkefølgebestemmelsen. Utbyggerne er innforstått med at de må søke formell midlertidig dispensasjon fra bestemmelsen. Det er en forutsetning for en eventuell dispensasjon at kontantbidraget i pkt. 2.5 enten er fullt ut innbetalt eller det er stilt sikkerhet i henhold til pkt. 5 nedenfor.

2.4.Generelt

Som en del av foreliggende avtale skal det inngås en mva-avtale mellom Utbyggerne og FK basert på anleggsbidragsmodellen. Avtalen er vedlagt som bilag 3. Skulle det vise seg at mva-løsningen ikke blir mulig, eller den kun kan gjelde for deler av kostnaden, fordeles de aktuelle mva-kostnadene mellom Utbyggerne etter fordelingsnøkkelen i denne avtalen.

Utbyggerne er enige om at de ikke skal fremme refusjonskrav mot hverandre etter plan- og bygningsloven kap. 18 for tiltak som inngår i denne avtalen. Avtalen er ikke til hinder for at Utbyggerne fremmer refusjonskrav mot tredjepart.

3. Utbyggers forpliktelser

3.1. Kontantbidrag

Utbyggerne skal i felleskap dekke alle kostnader til etablering av planfri kryssing over fylkesvei (Veumveien) med tilhørende anlegg, herunder grunnerverv («Tiltakene»). Tiltakene er vist i bilag 2.

Tiltakene skal besørges av kommunen, men fullfinansieres av Utbyggerne gjennom kontantbidrag til kommune. Rekkefølgebestemmelsene ansees som «sikret opparbeidet» ved signatur av denne avtalen.

3.2.Kostnader som skal inngå i fordelingen

Partene skal i felleskap utarbeidet et kostnadsoverslag som utgjør et fremtidig bilag 4. Utbyggerne skal dekke de reelle kostnadene, herunder (men ikke begrenset til) entreprisekostnader, kostnader til ekstern prosjektledelse og grunnerverv. Dette innebærer at avvik fra kostnadsoverslaget skal godskrives eller belastes Utbyggerne («Tiltakskostnadene»).

Anskaffelse av entreprisen gjennomføres i samsvar med lov om offentlige anskaffelser og i henhold til beskrivelse angitt i mal for anleggsbidragsavtale inntatt som bilag 3 med de justeringer som fremgår her.

På avtaletidspunktet foreligger det et usikkert kostnadsestimat som tilsier at tiltaket er anslått å koste mellom kr 22 – 30 millioner ekskl. mva. Partene er enige om at Utbyggerne skal være forpliktet til å gjennomføre tiltaket og innbetale respektive kontantbidrag.

Dersom kostnaden etter gjennomført anskaffelse overskrider dette estimatet, er partene enige om at kommunen skal gå i dialog med Viken fylkeskommunale for å søke å finne en alternativ løsning for oppfyllelse av rekkefølgekravet.

Dersom kommunen ikke lykkes med å finne en omforent alternativ løsning for realisering av krysset/rekkefølgekravet, kan hver av partene kreve at partene gjennomfører en reforhandling av utbyggingsavtalen, herunder eventuelle andre utbyggingsavtaler som inngås eller er inngått knyttet til gjennomføringen av de reguleringsplanene angitt i pkt. 2.3 ovenfor. Dersom partene ikke lykkes med å oppnå en omforent endring av utbyggingsavtalen(e), skal herværende avtale gjennomføres som forutsatt.

3.3.Kostnadsdeling - fordelingsnøkkel

En oversikt over fordelingen av Tiltakskostnadene og grunnlag for fordelingsnøkkel er inntatt i bilag 5.

Den enkelte Utbygger er ansvarlig for følgende kostnadsandel:

- Veum Park: 39,8 %

- Brønnerødtoppen: 44,2 %

- Brønnerødlia: 8,3 %

- Fredrikstad kommune (som grunneier): 7,7 %

4. Kommunens forpliktelser

4.1. Avklaring av skolekapasitet

For Utbyggerne er det en forutsetning for avtalen at de respektive utbygginger lar seg gjennomføre. For Veum Park har reguleringsplanen ikke avklart skolekapasitet.

Kommunen forplikter seg til å dekke det reelle behovet for tilstrekkelig skolekapasitet til at utbygging i henhold til omforent utbyggingstakt kan gjennomføres for Veum Park AS. Dette innebærer at denne utbyggingsavtalen er tilstrekkelig dokumentasjon for tilstrekkelig skolekapasitet jf. § 4.2 i kommuneplanens arealdel forutsatt utbyggingstakten i denne avtalen.

Det er utarbeidet en utbyggingstakt som viser akkumulert planlagt utbygging som det vil være aktuelt å søke brukstillatelse for innenfor områdene. Dette legges til grunn for denne utbyggingsavtalen, se bilag 6. Det presiseres at vurderingen av om planlagt utbygging er i samsvar med omforent utbyggingstakt skal vurderes ved søknad om rammetillatelse.

Dersom Veum Park AS ønsker å bygge ut raskere enn utbyggingstakten, må dette godkjennes av kommunen.

4.2.Besørge etablering av infrastruktur

FK besørger gjennomføring av tiltakene fullt ut, herunder prosjektering, innhenting av offentlige tillatelser, byggeledelse, grunnerverv og faktisk gjennomføring. FK er byggherre for tiltakene og er ansvarlig for gjennomføringen overfor Utbyggerne.

Dersom det skulle vise seg at det ikke er praktisk eller økonomisk mulig å gjennomføre Tiltakene slik reguleringsplanen forutsetter, skal FK gå i dialog med vegeier om å finne en alternativ kryssløsning («Alternativtiltaket»). Det er FK som avgjør hvorvidt Tiltakene anses som gjennomførbare, eller om det skal utarbeides et forslag til alternativ kryssløsning.

Forutsatt at man finner en slik alternativ løsning som kan aksepteres av vegeier, og slikt tiltak kan gjennomføres innenfor den kostnadsrammen som angitt i pkt. 2.6 ovenfor, er partene innstilt på at rekkefølgekravet i pkt. 2.3 kan oppfylles ved Alternativtiltaket.

4.3. Overtagelse av prosjekteringsmateriale

Utbyggerne har iverksatt prosjektering av Tiltakene. Partene er enige om at kommunen skal overta prosjekteringsmateriale fra Utbyggerne for gjennomføring av Tiltakene som totalentrepreprise snart dette er ferdigstilt. Kommunen vil forut for anskaffelse gjennomføre en kvalitetssikring av prosjekteringsmaterialet.

4.4.Krav til tiltaket (standard)

Planfri kryssing av fylkesvei (Veumveien) med tilhørende anlegg skal opparbeides i samsvar med reguleringsplanen og for øvrig i samsvar med de krav som vegeier stiller.

4.5.Fremdrift

Partene er enige om at kommunen skal utarbeides en fremdriftsplan. Kommunen vil utarbeide denne når prosjekteringsmateriale er mottatt fra Utbyggerne og kommunen har gjennomført en kvalitetssikring av prosjekteringsmaterialet.

FK skal i rimelig utstrekning oppdatere Utbyggerne fremdrift i prosjektet og varsle i god tid dersom det vil bli avvik fra tentativ fremdriftsplan.

4.6.Besørge og bekoste nødvendig grunnerverv

FK skal besørge nødvendig grunnerverv for å kunne realisere Tiltakene, eventuelt Alternativtiltaket, herunder besørge gjennomføring av ekspropriasjon og/eller skjønn dersom dette blir nødvendig. Alle kostnader knyttet til slikt grunnerverv, herunder eventuelle skjønnskostnader og nødvendige advokatkostnader, skal inngå i Tiltakskostnadene som fordeles på Utbyggerne.

5. Forfall og oppgjør, sikkerhetsstillelse

Innbetaling av kontantbidraget skal skje i samsvar med utkast til anleggsbidragsavtale inntatt som

bilag 3.

Ved forsinket betaling skal den/de Utbygger som er forsinket betale forsinkelsesrenter i henhold til forsinkelsesrenteloven.

Dersom en eller flere av Utbyggerne ønsker å søke om brukstillatelse for sine respektive tiltak før kontantbidraget har forfalt, vil brukstillatelse likevel kunne gis ved oppfyllelsen av ett av følgende vilkår:

• Innbetaling av kontantbidraget til FK

• Sikkerhetsstillelse i form av en «on-demand»-garanti fra norsk bank/finansieringsinstitusjon i henhold til bilag 7 tilsvarende kontantbidraget

Kontantbidraget skal ved forhåndsinnbetaling/sikkerhetsstillelse som nevnt i avsnittet over utgjøre den respektive utbyggers andel av Tiltakskostnadene (i henhold til pkt. 3.3) tillagt 15 % for usikkerhet.

6. Overdragelse av avtalen

Utbyggingsavtalen kan ikke overdras, direkte eller indirekte, uten skriftlig samtykke fra Kommunen. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

Som overdragelse regnes blant annet en eller flere overdragelser av til sammen minst 50 % av aksjene i utbyggingsselskapet eller vedtektsendringer som medfører overføring av bestemmende innflytelse. Det samme gjelder endring av selskapsform. Som transport regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Bestemmelsen i dette avsnittet gjelder ikke børsnoterte selskap.

7. Mislighold

Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den andre part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet.

Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves.

Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet.

8. Tvisteløsning og verneting

Fredrikstad tingrett skal være verneting.

9. Tinglysing

FK har rett til å tinglyse utbyggingsavtalen eller et ekstrakt av utbyggingsavtalen som heftelse på de eiendommer som omfattes av utbyggingsavtalen. UB forplikter seg til å medvirke til slik tinglysning.

Kommunen samtykker til at heftelsen, om nødvendig, viker prioritet for byggelån eller tomtelån, eventuelt konvertert lån, på eiendommene. Kommunen er bare forpliktet til å vike prioritet for byggelån/konvertert byggelån som er tilknyttet utbygging av den eiendom det kreves prioritetsfravikelse på.

Etter skriftlig krav fra UB plikter kommunen å slette utbyggingsavtalen fra grunnbokbladet til en eiendom, etter at følgende betingelser er oppfylt:

- UB har innbetalt kontantbidraget jfr. punkt xx, knyttet til samtlige byggetiltak på eiendommen, jfr. siste ledd, og

- Det er gitt igangsettingstillatelse for et byggetiltak på eiendommen.

Etter skriftlig påkrav fra UB forplikter kommunen seg til å foreta endelig sletting av utbyggingsavtalen fra grunnbokbladene til eiendommene som er omfattet av eiendommen når avtalen er oppfylt fra UBs side eller når utbyggingsavtalen i sin helhet er bortfalt.

10. Endrete forutsetninger

Dersom eiendommen omreguleres på en måte som vesentlig avviker fra reguleringsplanen, eller det inntrer andre vesentlige endringer av forutsetningene for utbyggingsavtalen, gis hver av partene rett til å kreve reforhandling av utbyggingsavtalen.

Behov for endret oppfyllelse av rekkefølgekravet håndteres i henhold til pkt. 3.1.

11. Avtalens varighet

Avtalen gjelder fra og med tidspunktet for politisk godkjenning av avtalen.

Sak om godkjenning blir sendt til politisk behandling etter at avtalen underskrevet av UB har vært utlagt til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 17-4 annet ledd.

Avtalen gjelder frem til:

a) tiltakene som avtalen omfatter er gjennomført, eller

b) så lenge reguleringsplanen gjelder har rettsvirkninger.

Utbyggingsavtalen bortfaller når partenes plikter etter avtalen er oppfylt, eller dersom vilkårene i pkt. a) eller b) ovenfor ikke har inntruffet innen 31. desember 2032.

12. Kontaktpersoner

Partenes representanter er som følger:

Alle henvendelser og varsler til partene skal skje per e-post til ovennevnte representanter.

Signaturer

Liste bilag

1. Kart som viser området avtalen gjelder for

2. Kart som viser rekkefølgekravene

3. Mal for avtale om anleggsbidrag

4. Kostnadsoverslag (pt. ikke utarbeidet)

5. Kostnadsdeling og grunnlag fordelingsnøkkel

6. Utbyggingstakt

7. Mal for garantistillelse