Common use of Huurprijsbeleid bij campuscontracten Clause in Contracts

Huurprijsbeleid bij campuscontracten. Het campuscontract betekent in zekere zin een inperking van de rechten van huurders. De verhuurder kan immers de huurovereenkomst opzeggen als de huurder niet langer staat ingeschreven bij een onderwijsinstelling, zonder vervolgens vervangende woon- ruimte aan te bieden. Een student kan overigens bij een geschil over het beëindigen van de huurovereenkomst altijd de stap naar de kantonrechter maken. De huurbescherming is daarmee formeel geborgd. Het is de vraag of verhuurders de gevoelsmatige ‘devalua- tie’ van het huurcontract voor huurders op enigerlei wijze compenseren. In de verhuurdersenquête geeft slechts één verhuurder die campuscontracten aanbiedt, aan een ander huurprijsbeleid te voeren voor studentenwoningen met een campuscon- tract. Deze commerciële verhuurder hanteert bij campuscontracten een lagere huur. Hierbij moet worden aangetekend dat voor deze verhuurder studenten niet de beoogde doelgroep zijn. De verhuurder verhuurt normaal gesproken zijn luxe bezit aan expats. Nu de expat-markt is ingestort, heeft de verhuurder zich gericht op de studentenmarkt, maar kan hier niet dezelfde prijzen vragen. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het mo- gelijke negatieve neveneffect van het campuscontract. Bij de andere verhuurders die werken met campuscontracten, ligt de gemiddelde kale huur voor een studentenwoning met campuscontract in de buurt van de huur voor een studentenwoning met een regulier huurcontract. Het voordeliger aanbieden van een wo- ning met campuscontract, als compensatie voor de beperkte huurperiode van de woning, komt dus niet of nauwelijks voor. Verhuurders hebben hiervoor verschillende argumen- ten: “We hebben de huurinkomsten nodig voor onze nieuwbouwopgave.” “Een compensatie voor het campuscontract is niet nodig. Het is geen moeilijke woningmarkt en studenten weten waar ze aan beginnen.” “De huurprijs van een studentenwoning wordt bepaald door de locatie en de gewildheid bij stu- denten. Wij voeren geen apart huurprijsbeleid voor woningen met een campuscontract.” “De huren zijn laag. Er is dan ook geen reden voor een compensatie bij campuscontracten.” “Er is geen tegemoetkoming in de huurprijs. De huren zijn al laag, veel lager dan in de particulie- re verhuur.” “De ‘compensatie’ zit ‘m in het feit dat het campuscontract de kans vergroot dat de student tij- dens zijn studie over geschikte, betaalbare woonruimte kan beschikken.” Wellicht ten overvloede: voor studentenwoningen als totale groep wordt door verhuurders veelal een ander huurprijsbeleid gevoerd dan voor reguliere huurwoningen. Er is echter geen verschil in het huurprijsbeleid voor studentenwoningen met of zonder een campus- contract. Tabel 3.3: Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract (studenten die bekend zijn met campuscontracten) Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract % Woning met lagere huur, met campuscontract Woning met hogere huur, zonder campuscontract Weet niet / geen antwoord 63% 29% 9% Totaal 100% Bron: Studentenenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). Hoewel het gaat om een theoretische keuze (voor woningen met een campuscontract geldt immers zelden een lagere huur), zou de voorkeur van een meerderheid (63%) van de studenten uitgaan naar een studentenwoning met campuscontract en lagere huur, boven een duurdere woning zonder campuscontract. Deze (vooral jongerejaars, zo blijkt uit een nadere analyse) studenten willen graag tijdens hun studietijd profiteren van een lagere huur. Na de studie willen ze in ieder geval verhuizen, waardoor een beperkte woonduur geen problemen oplevert. Circa 30% van de studenten geeft echter de voor- keur aan een duurdere studentenwoning, zonder campuscontract. Voor deze (met name ouderejaars) studenten is het belangrijk om zekerheid te hebben: na de studie kunnen ze dan rustig op zoek naar andere woonruimte. Verhuurders die werken met campuscontracten zijn in eerste instantie begonnen met het aanbieden van deze contracten aan nieuwe huurders. In die situatie bestaat vanaf het begin helderheid over de afspraken die worden gemaakt tussen verhuurder en huurder. Een andere situatie ontstaat als de verhuurder ook aan zittende huurders campuscon- tracten wil aanbieden. Immers, de huurder wordt dan gevraagd een nieuw contract te accepteren dat een beperking van de rechten van de huurder met zich meebrengt. Dit aanbod moet gekwalificeerd kunnen worden als een ‘redelijk aanbod’, waarvoor mogelijk een gerechtelijke toets nodig is. Van de ondervraagde verhuurders die campuscontracten afsluiten, maakt er slechts één gebruik van de mogelijkheid om deze contractvorm aan te bieden aan zittende huurders. Als reden noemt deze verhuurder het versneld bevorderen van de doorstroming in het gehele bezit. Volgens de verhuurder accepteren zittende huurders een campuscontract, omdat er niets voor ze verandert (tot aan het moment van afsluiting van de studie), en omdat ‘er begrip is voor de noodzaak om studentenwoningen beschikbaar te houden voor studenten’. Tabel 3.4: Redenen voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders (verhuurders die geen campuscontracten aanbieden aan zittende huurders)* Reden voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders % Het geeft teveel administratieve rompslomp 23% Het brengt extra (uitvoerings)kosten met zich mee 8% Ik ben niet bekend met de mogelijkheid om campuscontracten aan te bieden aan zittende huurders 8% Ik weet dat het kan, maar niet wat het precies inhoudt 15% Het kan negatieve gevolgen hebben voor onze relatie met zittende huurders 8% Andere reden 54% Weet niet / geen antwoord 15% * Respondenten konden meerdere antwoorden geven. De percentages tellen daarom op tot meer dan 100%. Bron: Verhuurdersenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). Een kwart van de verhuurders die campuscontracten niet aan zittende huurders aanbie- den, geeft hiervoor (onder meer) als reden op: het geeft teveel administratieve romp- slomp. Het omzetten van een regulier huurcontract naar een campuscontract is een min- der eenduidig en transparant proces dan het afsluiten van een campuscontract bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook onbekendheid met de mogelijkheid om campus- contracten aan te bieden aan zittende huurders, of met de exacte werkwijze daarbij, speelt voor een deel van de verhuurders een rol. De helft van de verhuurders noemt (daarnaast) een andere reden, bijvoorbeeld dat zij al voor de mogelijkheid van campus- contracten werkten met een soortgelijke contractvorm. Aangezien deze contractvorm sterk lijkt op het campuscontract, kiezen sommige verhuurders ervoor om in voorkomen- de gevallen het oorspronkelijke contract te handhaven. Let wel: het betreft dan al contrac- ten met een clausule die bepaalt dat de huurder de woning moet verlaten als de studie wordt beëindigd. Tijdens de diepte-interviews komt nog een andere reden naar voren voor het niet aanbie- den van campuscontracten aan zittende huurders: deze mogelijkheid is ‘juridisch nog niet uitgekristalliseerd’. In de praktijk betekent dit dat de redelijkheid van het aanbieden van een campuscontract aan de zittende huurders mogelijk per geval getoetst moet worden. Verhuurders schrikken daar voor terug.

Huurprijsbeleid bij campuscontracten. Het Verhuurders voeren nagenoeg geen ander huurprijsbeleid voor studentenwoningen die met een campuscontract betekent worden verhuurd dan voor studentenwoningen met een regulier huurcontract. • Verhuurders zien geen reden studenten met een campuscontract te compenseren voor het feit dat zij een minder aantrekkelijk contract hebben dan in zekere zin het geval van een inperking reguliere huurovereenkomst. De beschikbaarheid van voldoende betaalbare huisves- ting is een compensatie op zich. • Studenten geven vooral de voorkeur aan een lage huur. De beperkingen van een campuscontract worden belangrijker voor hen naarmate het moment dat ze hun stu- die beëindigen, en dus ook hun woning moeten verlaten, dichterbij komt. • Verhuurders die werken met campuscontracten bieden deze contracten voornamelijk aan bij een nieuwe huurovereenkomst. • Een enkele verhuurder biedt de contracten ook aan zittende huurders aan. • Redenen om campuscontracten niet aan zittende huurders aan te bieden, variëren van onbekendheid met de mogelijkheid tot afkeer van de rechten administratieve rompslomp die het met zich meebrengt. • Ook blijkt dat veel verhuurders geen formeel campuscontract aanbieden aan zittende huurders, omdat deze al huren met een voorloper van huurdershet campuscontract. De verhuurder kan immers moge- lijke opzegging van de huurovereenkomst opzeggen als de huurder men niet langer staat is ingeschreven bij een onderwijsinstelling, zonder vervolgens vervangende woon- ruimte aan te bieden. Een student kan overigens bij een geschil over het beëindigen van de huurovereenkomst altijd de stap naar de kantonrechter maken. De huurbescherming is daarmee formeel dan al geborgd. Het • Tenslotte wijzen verhuurders er op dat het aanbieden van campuscontracten aan zittende huurders juridisch nog niet is de vraag uitgekristalliseerd. • Verhuurders die werken met campuscontracten moeten zelf actief controleren of verhuurders de gevoelsmatige ‘devalua- tie’ van hun huurders nog terecht in een studentenwoning wonen. Verhuurders die in 2007 zijn begonnen met het huurcontract campuscontract hebben nu voor huurders op enigerlei wijze compenserenhet eerst te maken met campus- contracten die aflopen. In de verhuurdersenquête geeft slechts één verhuurder Verhuurders die campuscontracten aanbiedt, aan een ander huurprijsbeleid te voeren voor studentenwoningen al eerder werkten met een campuscon- tract. Deze commerciële verhuurder hanteert bij campuscontracten een lagere huur. Hierbij moet worden aangetekend dat voor deze verhuurder studenten niet de beoogde doelgroep zijn. De verhuurder verhuurt normaal gesproken zijn luxe bezit aan expats. Nu de expat-markt is ingestort, heeft de verhuurder zich gericht op de studentenmarkt, maar kan hier niet dezelfde prijzen vragen. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het mo- gelijke negatieve neveneffect voorloper van het campuscontract, hebben de nodige ervaring met de controle en handhaving. Bij • Controle vindt bij grote verhuurders plaats door het matchen van hun huurdersbe- stand met de andere verhuurders die werken met campuscontracten, ligt de gemiddelde kale huur voor een studentenwoning met campuscontract in de buurt bestanden van de huur belangrijkste onderwijsinstellingen in hun werkge- bied. Aanschrijving van studenten die volgens deze check niet meer studeren, ge- beurt ook veelal geautomatiseerd. Deels is het handwerk. • Veel studentenhuisvesters stellen zich redelijk coulant op waar het gaat om uitzonde- ringsgevallen. Als de studie werkelijk is beëindigd, houdt men de wettelijke termijnen aan. Maar gaat het bijvoorbeeld om een student die zich tijdelijk heeft uitgeschreven om van studie te wisselen, dan stelt men zich soepeler op. • Studenten zijn kritischer over de wettelijke opzegtermijn naarmate het moment dat zij hun woning moeten verlaten dichterbij komt. Zij geven aan dat de tijd die zij hebben om een woning te vinden beperkt is, terwijl zij ook op zoek moeten naar een baan. Overigens wijzen de meeste sociale verhuurders studenten al bij inschrijving voor een studentenwoning met een regulier huurcontractcampuscontract op het belang van het tijdig inschrij- ven als woningzoekende voor een reguliere huurwoning. Het voordeliger aanbieden • Gerechtelijke procedures over de beëindiging van een wo- ning campuscontract zijn in beperk- te mate gevoerd (met campuscontractname in de begintijd, als compensatie voor toen het campuscontract nog geen wette- lijke basis had). Daarbij zijn de beperkte huurperiode verhuurders altijd in het gelijk gesteld. De gerechtelij- ke procedures worden in de beleving van de woning, komt dus niet of nauwelijks voor. Verhuurders hebben hiervoor verschillende argumen- ten: “We hebben de huurinkomsten nodig voor onze nieuwbouwopgave.” “Een compensatie voor verhuurders ook zeldzamer naarmate het campuscontract meer ingeburgerd raakt. • Studenten worden niet gecompenseerd voor verhuiskosten als zij hun studentenwo- ning moeten verlaten. Wel zijn er verhuurders die studenten helpen bij het vinden van vervangende woonruimte. Dit is niet nodigechter geen regel. Het is geen moeilijke woningmarkt en studenten weten waar ze • Veel verhuurders geven aan beginnen.” “De huurprijs van een studentenwoning wordt bepaald door de locatie en de gewildheid bij stu- denten. Wij voeren geen apart huurprijsbeleid voor woningen met een campuscontract.” “De huren zijn laag. Er is dan ook geen reden voor een compensatie bij campuscontracten.” “Er is geen tegemoetkoming in de huurprijs. De huren zijn al laag, veel lager dan in de particulie- re verhuur.” “De ‘compensatie’ zit ‘m in het feit dat het campuscontract de kans vergroot dat de student tij- dens zijn studie over geschikte, betaalbare woonruimte kan beschikken.” Wellicht ten overvloede: voor studentenwoningen als totale groep wordt door verhuurders veelal een ander huurprijsbeleid gevoerd dan voor reguliere huurwoningen. Er is echter geen verschil in het huurprijsbeleid voor studentenwoningen met of zonder een campus- contract. Tabel 3.3: Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract (studenten die bekend zijn met campuscontracten) Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract % Woning met lagere huur, met campuscontract Woning met hogere huur, zonder campuscontract Weet niet / geen antwoord 63% 29% 9% Totaal 100% Bron: Studentenenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). Hoewel het gaat om een theoretische keuze (voor woningen met een campuscontract geldt immers zelden een lagere huur), zou de voorkeur van een meerderheid (63%) van de studenten uitgaan naar een studentenwoning met campuscontract en lagere huur, boven een duurdere woning zonder campuscontract. Deze (vooral jongerejaars, zo blijkt uit een nadere analyse) studenten willen graag tijdens hun studietijd profiteren van een lagere huur. Na de studie willen ze in ieder geval verhuizen, waardoor een beperkte woonduur geen problemen oplevert. Circa 30% van de studenten geeft echter de voor- keur aan een duurdere studentenwoning, zonder campuscontract. Voor deze (met name ouderejaars) studenten is het belangrijk om zekerheid te hebben: na de studie kunnen ze dan rustig op zoek naar andere woonruimte. Verhuurders die werken met campuscontracten zijn in eerste instantie begonnen met het aanbieden van deze contracten aan nieuwe huurders. In die situatie bestaat vanaf het begin helderheid over de afspraken die worden gemaakt tussen verhuurder en huurder. Een andere situatie ontstaat als de verhuurder ook aan zittende huurders campuscon- tracten wil aanbieden. Immers, de huurder wordt dan gevraagd een nieuw contract te accepteren dat een beperking van de rechten van de huurder extra uitvoeringskosten met zich meebrengt. Dit aanbod moet gekwalificeerd kunnen worden als een ‘redelijk aanbod’, waarvoor mogelijk een gerechtelijke toets nodig is. Van de ondervraagde verhuurders die campuscontracten afsluiten, maakt er slechts één gebruik van de mogelijkheid om deze contractvorm aan te bieden aan zittende huurders. Als reden noemt deze verhuurder het versneld bevorderen van de doorstroming in het gehele bezit. Volgens Naarmate de verhuurder accepteren zittende huurders meer bezit heeft, speelt dit een campuscontract, omdat er niets voor ze verandert (tot aan het moment van afsluiting van grotere rol. De kosten hebben vooral betrekking op de studie), en omdat ‘er begrip is volgende elementen: • De studentenhuisvesters rekenen de extra uitvoeringskosten bij campuscontracten niet door in de huur. Deze kosten horen in hun optiek bij de kosten voor de noodzaak om studentenwoningen beschikbaar te houden voor studenten’. Tabel 3.4: Redenen voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders (verhuurders die geen campuscontracten aanbieden aan zittende huurders)* Reden voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders % Het geeft teveel administratieve rompslomp 23% Het brengt extra (uitvoerings)kosten met zich mee 8% Ik ben niet bekend met de mogelijkheid om campuscontracten aan te bieden aan zittende huurders 8% Ik weet dat het kan, maar niet wat het precies inhoudt 15% Het kan negatieve gevolgen hebben voor onze relatie met zittende huurders 8% Andere reden 54% Weet niet / geen antwoord 15% * Respondenten konden meerdere antwoorden gevenreguliere bedrijfsvoering. De percentages tellen daarom kosten wegen ook op tot meer dan 100%tegen de baten. Bron: Verhuurdersenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). • Een kwart klein deel van de verhuurders die campuscontracten niet aan zittende huurders aanbie- denaanbieden, geeft hiervoor (onder meer) als reden op: verhuurt ook woningen met een andere contractvorm die het geeft teveel administratieve romp- slomp. Het omzetten van een regulier huurcontract naar een campuscontract is een min- der eenduidig en transparant proces dan het afsluiten van een campuscontract bij het sluiten mogelijk maakt de huur op te zeggen na beëindiging van de huurovereenkomststudie. Ook onbekendheid met de mogelijkheid Veelal gaat het om campus- contracten aan te bieden aan zittende huurders, of met de exacte werkwijze daarbij, speelt voor voorlopers van het huidige cam- puscontract. • Eveneens een klein deel van de verhuurders die geen formele campuscontracten gebruiken, heeft alternatieve contractvormen die het mogelijk maken de huur op te zeggen bij beëindiging van de studie. • Daarnaast hanteren veel verhuurders Short Stay-contracten. Deze worden door- gaans gebruikt bij de tijdelijke verhuur van gemeubileerde woningen aan buitenland- se studenten, en hebben een kortere contractduur dan een campuscontract (maxi- maal één jaar). • Ook zijn er speciale contractvormen voor woningen die in verband met sloop of reno- vatie tijdelijk worden verhuurd. markt voor studentenwoningen in verschillende studentensteden mede een rol. De Hierbij speelt de ruimte op de woning- • Bijna de helft van de verhuurders noemt geeft aan wel eens studentenwoningen aan niet- studenten te verhuren. Het gaat daarbij zowel om studenten die na beëindiging van hun studie in hun studentenwoning zijn blijven wonen als om jongeren die bij aan- vang van het huurcontract niet studeerden. • Een deel van de verhuurders verhuurt studentenwoningen aan niet-studenten (daarnaast) een andere redenex- studenten, bijvoorbeeld dat zij al werkende jongeren), omdat dit zittende huurders zijn van voor de mogelijkheid invoe- ring van campus- contracten werkten met (een soortgelijke contractvorm. Aangezien deze contractvorm sterk lijkt op voorloper van) het campuscontract, kiezen sommige . • Sommige verhuurders ervoor om in voorkomen- (geen studentenhuisvesters) willen geen onderscheid maken tussen studerende en niet-studerende jongeren. • Met de gevallen het oorspronkelijke contract te handhaven. Let wel: het betreft dan al contrac- ten met een clausule die bepaalt dat de huurder de woning moet verlaten als de studie wordt beëindigd. Tijdens de diepte-interviews komt nog een andere reden naar voren voor het niet aanbie- den van campuscontracten aan zittende huurders: deze mogelijkheid is ‘juridisch nog niet uitgekristalliseerd’. In de praktijk betekent dit dat de redelijkheid invoering van het aanbieden campuscontract werd beoogd een instrument beschikbaar te stellen waarmee het mogelijk wordt de doorstroming binnen de voorraad studen- tenwoningen te verhogen en te borgen dat studentenwoningen daadwerkelijk be- woond worden door studenten. • Om een inschatting te kunnen maken van de effecten van het campuscontract is partijen gevraagd naar de volgende indicatoren: duur van studenten in een studentenwoning afneemt en uiteindelijk de lengte van een campuscontract aan de zittende huurders mogelijk per geval getoetst moet worden. Verhuurders schrikken daar voor terugstudie (vrijwel) niet meer overstijgt.

Huurprijsbeleid bij campuscontracten. Het campuscontract betekent in zekere zin een inperking van de rechten van huurders. De verhuurder kan immers de huurovereenkomst opzeggen als de huurder niet langer staat ingeschreven bij een onderwijsinstelling, zonder vervolgens vervangende woon- ruimte aan te bieden. Een student kan overigens bij een geschil over het beëindigen van de huurovereenkomst altijd de stap naar de kantonrechter maken. De huurbescherming is daarmee formeel geborgd. Het is de vraag of verhuurders de gevoelsmatige ‘devalua- tie’ van het huurcontract voor huurders op enigerlei wijze compenseren. In de verhuurdersenquête geeft slechts één verhuurder die campuscontracten aanbiedt, aan een Verhuurders voeren nagenoeg geen ander huurprijsbeleid te voeren voor studentenwoningen woningen die met een campuscon- tract. Deze commerciële verhuurder hanteert bij campuscontracten een lagere huur. Hierbij moet campuscontract worden aangetekend dat voor deze verhuurder studenten niet de beoogde doelgroep zijn. De verhuurder verhuurt normaal gesproken zijn luxe bezit aan expats. Nu de expat-markt is ingestort, heeft de verhuurder zich gericht op de studentenmarkt, maar kan hier niet dezelfde prijzen vragen. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het mo- gelijke negatieve neveneffect van het campuscontract. Bij de andere verhuurders die werken met campuscontracten, ligt de gemiddelde kale huur voor een studentenwoning met campuscontract in de buurt van de huur voor een studentenwoning met een regulier huurcontract. Het voordeliger aanbieden van een wo- ning met campuscontract, als compensatie voor de beperkte huurperiode van de woning, komt dus niet of nauwelijks voor. Verhuurders hebben hiervoor verschillende argumen- ten: “We hebben de huurinkomsten nodig voor onze nieuwbouwopgave.” “Een compensatie voor het campuscontract is niet nodig. Het is geen moeilijke woningmarkt en studenten weten waar ze aan beginnen.” “De huurprijs van een studentenwoning wordt bepaald door de locatie en de gewildheid bij stu- denten. Wij voeren geen apart huurprijsbeleid verhuurd dan voor woningen met een campuscontract.” “De huren zijn laagregulier huurcon- tract. Er is dan ook • Verhuurders zien geen reden voor een compensatie bij campuscontracten.” “Er is geen tegemoetkoming in de huurprijs. De huren zijn al laag, veel lager dan in de particulie- re verhuur.” “De ‘compensatie’ zit ‘m in het feit dat het campuscontract de kans vergroot dat de student tij- dens zijn studie over geschikte, betaalbare woonruimte kan beschikken.” Wellicht ten overvloede: voor studentenwoningen als totale groep wordt door verhuurders veelal een ander huurprijsbeleid gevoerd dan voor reguliere huurwoningen. Er is echter geen verschil in het huurprijsbeleid voor studentenwoningen met of zonder een campus- contract. Tabel 3.3: Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract (studenten die bekend zijn met campuscontracten) Keuze voor goedkopere woning met campuscontract of voor duurdere woning zonder campuscon- tract % Woning met lagere huur, met campuscontract Woning met hogere huur, zonder campuscontract Weet niet / geen antwoord 63% 29% 9% Totaal 100% Bron: Studentenenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). Hoewel het gaat om een theoretische keuze (voor woningen met een campuscontract geldt immers zelden te compenseren. De beschikbaarheid van voldoende betaalbare huisvesting is een lagere huur), zou de voorkeur van een meerderheid (63%) van de studenten uitgaan naar een studentenwoning met campuscontract en lagere huur, boven een duurdere woning zonder campuscontractcompensatie op zich. Deze (vooral jongerejaars, zo blijkt uit een nadere analyse) studenten willen graag tijdens hun studietijd profiteren van een lagere huur. Na de studie willen ze in ieder geval verhuizen, waardoor een beperkte woonduur geen problemen oplevert. Circa 30% van de studenten geeft echter de voor- keur aan een duurdere studentenwoning, zonder campuscontract. Voor deze (met name ouderejaars) studenten is het belangrijk om zekerheid te hebben: na de studie kunnen ze dan rustig op zoek naar andere woonruimte. • Verhuurders die werken met campuscontracten zijn in eerste instantie begonnen bieden deze contracten voornamelijk aan bij een nieuwe huurovereenkomst. • Redenen om campuscontracten niet aan zittende huurders aan te bieden, zijn: onbe- kendheid met de mogelijkheid, afkeer van de administratieve rompslomp die het met zich meebrengt, geen formeel campuscontract aanbieden aan zittende huurders, omdat deze al huren met een voorloper van het campuscontract, of het aanbieden van deze contracten aan nieuwe huurders. In die situatie bestaat vanaf het begin helderheid over de afspraken die worden gemaakt tussen verhuurder en huurder. Een andere situatie ontstaat als de verhuurder ook campuscontracten aan zittende huurders campuscon- tracten wil aanbiedenis juridisch nog niet uitgekristalliseerd. Immers• Gerechtelijke procedures over de beëindiging van een campuscontract zijn in beperk- te mate gevoerd (met name in de begintijd, toen het campuscontract nog geen wette- lijke basis had). Daarbij zijn de huurder wordt dan gevraagd een nieuw contract te accepteren dat een beperking verhuurders altijd in het gelijk gesteld. De gerechtelij- ke procedures worden in de beleving van de rechten verhuurders ook zeldzamer naarmate het campuscontract meer ingeburgerd raakt. • Studenten worden niet gecompenseerd voor verhuiskosten als zij hun studentenwo- ning moeten verlaten. Wel zijn er verhuurders die studenten helpen bij het vinden van de huurder vervangende woonruimte. • Veel verhuurders geven aan dat het campuscontract extra uitvoeringskosten met zich meebrengt. Dit aanbod moet gekwalificeerd kunnen worden als een ‘redelijk aanbod’, waarvoor mogelijk een gerechtelijke toets nodig isDe studentenhuisvesters rekenen de extra uitvoeringskosten bij campus- contracten niet door in de huur. Van de ondervraagde verhuurders die campuscontracten afsluiten, maakt er slechts één gebruik van de mogelijkheid om deze contractvorm aan te bieden aan zittende huurders. Als reden noemt deze verhuurder het versneld bevorderen van de doorstroming in het gehele bezit. Volgens de verhuurder accepteren zittende huurders een campuscontract, omdat er niets voor ze verandert (tot aan het moment van afsluiting van de studie), en omdat ‘er begrip is voor de noodzaak om studentenwoningen beschikbaar te houden voor studenten’. Tabel 3.4: Redenen voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders (verhuurders die geen campuscontracten aanbieden aan zittende huurders)* Reden voor niet aanbieden campuscontracten aan zittende huurders % Het geeft teveel administratieve rompslomp 23% Het brengt extra (uitvoerings)kosten met zich mee 8% Ik ben niet bekend met de mogelijkheid om campuscontracten aan te bieden aan zittende huurders 8% Ik weet dat het kan, maar niet wat het precies inhoudt 15% Het kan negatieve gevolgen hebben voor onze relatie met zittende huurders 8% Andere reden 54% Weet niet / geen antwoord 15% * Respondenten konden meerdere antwoorden geven. De percentages tellen daarom op tot meer dan 100%. Bron: Verhuurdersenquête evaluatie campuscontracten, Companen (2010). • Een kwart klein deel van de verhuurders die campuscontracten niet aan zittende huurders aanbie- denaanbieden, geeft hiervoor (onder meer) als reden op: het geeft teveel administratieve romp- slomp. Het omzetten van een regulier huurcontract naar een campuscontract is een min- der eenduidig en transparant proces dan het afsluiten van een campuscontract bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook onbekendheid met de mogelijkheid om campus- contracten aan te bieden aan zittende huurders, of met de exacte werkwijze daarbij, speelt voor een deel alsook van de verhuurders die geen formele campuscontracten gebruiken, verhuurt (ook) woningen met een rolandere contractvorm die het mogelijk maakt de huur op te zeggen na beëin- diging van de studie. De • Daarnaast hanteren veel verhuurders Short Stay-contracten. • Bijna de helft van de verhuurders noemt (daarnaast) een andere reden, bijvoorbeeld dat zij al voor de mogelijkheid geeft aan wel eens studentenwoningen aan niet- studenten te verhuren. Het gaat daarbij zowel om studenten die na beëindiging van campus- contracten werkten met een soortgelijke contractvorm. Aangezien deze contractvorm sterk lijkt op het campuscontract, kiezen sommige verhuurders ervoor hun studie in hun studentenwoning zijn blijven wonen als om in voorkomen- de gevallen het oorspronkelijke contract te handhaven. Let wel: het betreft dan al contrac- ten met een clausule jongeren die bepaalt dat de huurder de woning moet verlaten als de studie wordt beëindigd. Tijdens de diepte-interviews komt nog een andere reden naar voren voor het niet aanbie- den van campuscontracten aan zittende huurders: deze mogelijkheid is ‘juridisch nog niet uitgekristalliseerd’. In de praktijk betekent dit dat de redelijkheid bij aan- vang van het aanbieden van een campuscontract aan de zittende huurders mogelijk per geval getoetst moet worden. Verhuurders schrikken daar voor terughuurcontract niet studeerden.