Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645.209). De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen’. Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen’. Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardi...
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De overdacht van onroerende zaken aan een derde in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) waarbij de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, wordt niet als verkooptransactie aangemerkt maar als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de verkoopwaarde onder aftrek van het overeengekomen kortingspercentage in het kader van de Koopgarantformule. De waardeverandering die optreedt bij verkoop als gevolg van het verschil tussen de boekwaarde op het moment van verkoop zoals opgenomen onder onroerende zaken in exploitatie en de waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden op basis van verkoopwaarde na aftrek van de korting wordt ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht. Het gaat hierbij weliswaar om een herclassificatie, maar in beide gevallen vindt de waardering plaats op actuele waarde. Deze zelfde situatie doet zich ook voor als een in het verleden verkochte VOV-woningen wordt teruggekocht en in verhuur wordt genomen. Jaarlijks wordt de waarde van de VOV-woningen geïndexeerd door gebruik te maken van de gemiddelde leegwaarde stijging of daling in %. De jaarlijkse waardeverandering wordt verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV’.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De mutaties in de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn als volgt: 2021 2020 Vervaardigingsprijzen/reële waarde moment verkoop 274.750 274.750 Herwaarderingen 68.500 39.500 Boekwaarde per 1 januari 343.250 314.250 Mutaties Af: naar te verkopen onroerende zaken 0 0 Bij: correctie initiële verkoopwaarde 0 0 Af: herwaardering te verkopen onroerende zaken 0 0 Af: herwaardering t.g.v. initiële verkoopwaarde 0 0 Herwaarderingen 29.000 29.000 Totaal mutaties 29.000 29.000
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. 2019 2018 Marktwaarde per 1 januari 30.392 28.952 Mutaties in het boekjaar: Terugkoop koopgarant (14 woningen; 2018: 8 woningen) -2.228 -1.008 Waardeverandering 3.084 2.448 Subtotaal 856 1.440 Marktwaarde per 31 december 31.248 30.392 Per 31 december 2019 betreft het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 206 (2018: 220). In 2019 zijn 8 van de teruggekochte woningen in verhuur genomen. In totaal 6 woningen zijn na terugkoop te koop aangeboden waarvan er 4 zijn doorverkocht in 2019. Op balansdatum 31-12-2019 staan er nog 2 te koop. Deze zijn gepresenteerd onder de post 'Voorraad bestemd voor verkoop'.