Common use of Reële waarde van de vastgoedbeleggingen Clause in Contracts

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruik makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan de prijs waarvoor een gebouw verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in twee fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elk gebouw (zie methodes hierna). In een tweede fase trekken de deskundigen van de investeringswaarde een geschat bedrag voor transactiekosten af die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten (overdrachtsrechten) is de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. In België is de overdracht van eigendom in principe onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze rechten is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeenstemmende rechten zijn voornamelijk de volgende: – verkoopovereenkomsten voor vastgoed: 12,5 % voor goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië, 10 % voor goederen gelegen in Vlaanderen; – verkoop van vastgoed onder het makelaarsregime: 4,0 % tot 8,0 %, volgens de Gewesten; – erfpachtovereenkomsten voor vastgoed (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 2,0 %; – verkoopovereenkomsten voor vastgoed waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten; – inbreng in natura van vastgoed tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten; – verkoopovereenkomst voor aandelen van een vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten; – fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen: afwezigheid van rechten enz. Het effectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0% tot 12,5%. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van toepassing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond. Vroeger, in januari 2006, werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen (Cushmann & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Xxxxxxxxxx & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux) die betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed van de Belgische GVV’s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van GVV’s op basis van geldige historische gegevens te bepalen. Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan 2,5 miljoen EUR en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5%. In de loop van 2016 hebben dezelfde deskundigen dit percentage grondig geherevalueerd op basis van de recente transacties. Als gevolg van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5%. Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,5 miljoen EUR, dient men rekening te houden met overdrachtsrechten van 10,0% tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille 45,5 miljoen EUR. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen ‘Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’. De aftrek van 2,5% werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2020 bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde voor het totale patrimonium 213,2 miljoen EUR of 7,88 EUR per aandeel. Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de investeringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de overgang in 1996 naar het Bevakstelsel, 9,08 % bedroeg. Sinds deze datum heeft Cofinimmo 325 activa verkocht voor een totaalbedrag van 2.107,4 miljoen EUR. Deze meerwaarde zou 9,77 % zijn indien de kosten en overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt. De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht. Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille. (X 1.000 EUR) 31.12.2020 31.12.2019 Soort activa1 Niveau 3 Niveau 3 Kantoren 1.215.195 1.188.428 Antwerpen 66.346 68.394 Brussel CBD 519.755 459.422 Brussel Gedecentraliseerd 329.505 316.148 Brussel Periferie/Satellieten 103.793 113.098 Andere regio’s 145.718 146.039 Kantoorgebouwen in ontwikkeling 50.078 85.327 Zorgvastgoed 1.128.624 1.132.187 België 1.033.230 1.031.182 Frankrijk 94.540 99.990 Zorgvastgoed in ontwikkeling 854 1.015 Totaal 2.343.818 2.320.615

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruik makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan de prijs waarvoor een gebouw verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in twee fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elk gebouw (zie methodes hierna). In een tweede fase trekken de deskundigen van de investeringswaarde een geschat bedrag voor transactiekosten af die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten (overdrachtsrechten) is de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Bij de bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen worden de geplande investeringen (met inbegrip van klimaatgerelateerde investeringen) doorgegeven aan de onafhankelijke schattingdeskundigen, die onder meer rekening houden met de kwaliteit van het vastgoed op de waarderingsdatum. De groep is dan ook van oordeel dat klimaatgerelateerde aspecten geïntegreerd zijn in de waardering van vastgoedbeleggingen. In België is de overdracht van eigendom in principe onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze rechten is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeenstemmende rechten zijn voornamelijk de volgende: – • verkoopovereenkomsten voor vastgoed: 12,5 % voor goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië, 10 % voor goederen gelegen in VlaanderenVlaanderen (12 % vanaf 01.01.2022); – • verkoop van vastgoed onder het makelaarsregime: 4,0 % tot 8,0 %, volgens de Gewesten; – • erfpachtovereenkomsten voor vastgoed (tot 50 99 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 2,0 %; – • verkoopovereenkomsten voor vastgoed waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten; – • inbreng in natura van vastgoed tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten; – • verkoopovereenkomst voor aandelen van een vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten; – • fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen: afwezigheid van rechten enz. Het effectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0% tot 12,5%. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van toepassing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond. Vroeger, in januari 2006, werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen (Cushmann & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Xxxxxxxxxx & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux) die betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed van de Belgische GVV’s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van GVV’s op basis van geldige historische gegevens te bepalen. Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan 2,5 miljoen EUR en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen de gewogen gemiddelde taksen rechten berekend op 2,5%. In de loop van 2016 hebben dezelfde deskundigen dit percentage grondig geherevalueerd op basis van de recente transacties. Als gevolg van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5%. Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,5 miljoen EUR, dient men rekening te houden met overdrachtsrechten van 10,012,0% tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille 45,5 miljoen EUR. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen ‘Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’. De aftrek van 2,5% werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2020 bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde voor het totale patrimonium 213,2 miljoen EUR of 7,88 EUR per aandeel. Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de investeringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de overgang in 1996 naar het Bevakstelsel, 9,08 % bedroeg. Sinds deze datum heeft Cofinimmo 325 activa verkocht voor een totaalbedrag van 2.107,4 miljoen EUR. Deze meerwaarde zou 9,77 % zijn indien de kosten en overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt. De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht. Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille. (X 1.000 EUR) 31.12.2020 31.12.2019 Soort activa1 Niveau 3 Niveau 3 Kantoren 1.215.195 1.188.428 Antwerpen 66.346 68.394 Brussel CBD 519.755 459.422 Brussel Gedecentraliseerd 329.505 316.148 Brussel Periferie/Satellieten 103.793 113.098 Andere regio’s 145.718 146.039 Kantoorgebouwen in ontwikkeling 50.078 85.327 Zorgvastgoed 1.128.624 1.132.187 België 1.033.230 1.031.182 Frankrijk 94.540 99.990 Zorgvastgoed in ontwikkeling 854 1.015 Totaal 2.343.818 2.320.615.