Bijzondere bepaLingen huurrecht buiten het BW
Bijzondere bepaLingen huurrecht buiten het BW
X.X. Xxxxxxxx, X.X.X. xxx Xxxxxxxx, J.H.A. Goes, D.J.C. Storm en prof. mr. A.W. Jongbloed1
Behalve in de algemene art. 7:201 e.v. en de meer specifieke art. 7:230a en 7:290 e.v. BW vinden we in de wet meer bepalingen die betrekking hebben op de verhuur van met name gebouwde onroerende zaken. Daarbij moet worden gedacht aan de Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten motorbrandstoffen; de Faillissementswet; de Woningwet; de Wet natuurbescherming; de Visserijwet 1963; de Wet op het voortgezet onderwijs (hierna: WVO); de Wet op het primair onderwijs (hierna: WPO) en de Onteigenings- wet. Het betreft echter niet een uitputtende opsomming. Deze bijdrage beoogt de lezer er attent op te maken dat er wetsbepalingen bestaan die de ‘normale’ huurwetgeving kunnen doorkruisen2 en beoogt daarnaast enig inzicht in de betreffende wettelijke regeling te verschaffen.
1. Huur en ingebruikgeving van schooLgebouwen
1.1. Introductie
RTL Nieuws berichtte op 1 april 2017 dat in heel Ne- derland 1770 schoolgebouwen leeg staan. Deze ge- bouwen hebben in totaal een oppervlakte van 2,5 miljoen m2, wat gelijk staat aan 347 voetbalvelden. In Utrecht staan volgens het onderzoek van RTL Nieuws Buurtfacts G0 van de 310 schoolgebouwen leeg.3 Volgens cijfers van het CBS van 1 januari 2014 staat 12% van de onderwijsgebouwen leeg.4 Daar komt bij dat we in de toekomst te maken krijgen met een daling van het aantal leerlingen, ook in het voortgezet onderwijs.5
1. Dit artikel is een coproductie. In het kader van het aan de Universiteit Utrecht gedoceerde vak Capita selecta huur bedrijfsruimte hebben diverse studenten zich verdiept in enkele van de hier genoemde wetten. Het betreft (inmiddels mrs.) X.X. Xxxxxxxx (Wet na- tuurbescherming), X.X.X. xxx Xxxxxxxx (Wet op het voortgezet onderwijs), J.H.A. Goes (Wet op het primair onderwijs) en D.J.C. Storm (Visserijwet). Voor dit arti- kel is een en ander gecoördineerd door hun begeleider prof. mr. A.W. Jongbloed, die ook de resterende wetten onder de loep heeft genomen.
2. Hetzelfde geldt voor art. 107 lid 4 en 110 lid 9 Wet op het primair onderwijs.
3. RTL Nieuws, ‘Veel leegstand in Nederland: 1 op de 8 schoolgebouwen staat leeg’, via: xxxxx://xxx.xxx- xxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxx-xxxxxxxxx-xx-xxxxxxxxx-0- op-de-8-schoolgebouwen-staat-leeg.
4. Centraal Bureau voor de Statistiek 201G, ‘14 procent van het maatschappelijk vastgoed staat leeg’, via: ht- tps://xxx.xxx.xx/xx-xx/xxxxxx/000X/0X/00-xxxxxxx- van-het-maatschappelijk-vastgoed-staat-leeg.
5. Algemene Rekenkamer 201G, ‘Schoolgebouwen pri- mair en voortgezet onderwijs: de praktijk gecheckt’, via: xxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/Xxxxxxxxxxx/Xxxxx- zoeksrapporten/Introducties/201G/02/Schoolgebou- wen_primair_en_voortgezet_onderwijs_de_prak- tijk_gecheckt. Illustratief is een bericht van 14 juli
Xxxxxxxxx van onderwijsgebouwen is een probleem dat al langer speelt. Al in 1984 erkende de wetgever dit probleem voor het primair en het voortgezet onderwijs. Verder leidden het dalende leerlingen- bestand, herstructureringen binnen het primair en voortgezet onderwijs, de vraag naar nieuwe huisvesting en de behoefte om gebouwen zo inten- sief mogelijk en multifunctioneel te gebruiken tot wijzigingen in de Wet op het voortgezet onderwijs (hierna: WVO)G en de Wet op het primair onderwijs (hierna: WPO).7 Verhuur aan bijvoorbeeld een orga- nisatie voor Buitenschoolse Opvang (hierna: BSO), de GGD, een instelling voor maatschappelijk werk, een gymnastiekvereniging of een hobbyclub kan een oplossing zijn om het budget van de scholen aan te vullen. Er werden bepalingen ingevoerd die het medegebruik en de verhuur van de lokalen zou- den bevorderen.8 Deze bepalingen vinden we terug in de huidige art. 7Ga e.v. en met name art. 7Gr-7Gv
2017: ‘Toekomst middelbare scholen in Zeeuws-Vlaan- deren onzeker’. Het blijkt dat sluiting van één of meer van de vier middelbare scholen in Zeeuws-Vlaande- ren (in Oostburg, Hulst en twee in Terneuzen) dreigt wanneer er geen extra ondersteuning uit Den Haag komt. De scholen kampen met een dalend leerlingen- aantal en hebben ook veel last van 'weglek' van leer- lingen naar België. Zoals het er nu naar uitziet zouden drie van de vier middelbare scholen in Zeeuws-Vlaan- deren op korte termijn dreigen te verdwijnen. Als de school in Oostburg moet sluiten, betekent dat voor de kinderen een langere reistijd, die kan oplopen tot twee uur. Vgl. H. xxx xxx Xxxx, ‘Toekomst middelbare scholen in Zeeuws-Vlaanderen onzeker’, via: http:// xxx.xxx.xx/xxxxxx-xxxxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxxx- re-scholen-in-zeeuws-vlaanderen-onzeker~a73e5a17/.
G. Wet van 14 februari 19G3, Stb. 40, tot regeling van het
voortgezet onderwijs.
7. Wet van 2 juli 1981, Stb. 495, houdende Wet op het ba- sisonderwijs. Volgens art. 195 luidt de citeertitel in- middels: Wet op het primair onderwijs.
8. Kamerstukken II 1984/85, 18 771, nr. 3 (MvT), p. 1.
WVO alsook art. 91 WVO e.v. en met name art. 107- 110 WPO.9
Verschillende vragen rijzen. Waarin bestaan de verschillen met de normale huurbepalingen in Ti- tel 7.4 BW? Welke rechten en/of plichten gaan par- tijen over en weer aan. En wat is het belang van de bijzondere medegebruik- en huurbepalingen?
Omdat de WVO en de WPO voor een belangrijk ge- deelte vergelijkbare bepalingen bevatten, is er voor gekozen om te beschrijven hoe de door schoolbestu- ren in het voortgezet onderwijs gesloten huurover- eenkomsten geregeld zijn. Naast de WVO wordt de Modelverordening zoals die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) aangehaald waar deze voor verduidelijking van de WVO zorgt die slechts enkele meer alge- meen geformuleerde bepalingen op dit punt bevat.10 Daarom wordt de Wet op het voortgezet onderwijs uitgelegd aan de hand van het bepaalde in de ver- ordening. De gemeente Utrecht is als voorbeeld genomen, zodat in de bijdrage ook aandacht wordt besteed aan de uitwerking van de WVO in de ge- meentelijke verordening: de Verordening Voorzie- ningen Huisvesting Onderwijs Gemeente Utrecht 2015.11 Daarbij is uitgegaan van scholen die niet in handen van de gemeente zijn, zodat de uitzonde- ringen die voor gemeentelijke scholen gelden niet worden besproken.
1.2. Huisvesting
De huisvesting van het onderwijs was lang een taak van het Rijk, maar ongeveer 20 jaar geleden werd deze taak aan gemeenten toegekend, omdat de wetgever gemeenten hiertoe beter in staat acht- te. Er zou leegstand kunnen worden bestreden en schaalvoordelen zouden kunnen worden geboekt.12 Hierop werd de huidige titel III, afdeling IA in de WVO ingevoerd. De kern van de decentralisatie
9. De bepalingen hebben betrekking op verhuur van uit de openbare middelen bekostigde schoolgebouwen en/of schoolterreinen aan derden, niet zijnde scho- len. Bij verhuur van een door een particulier gesticht gebouw geldt art. 7:230a BW wel voor de huurder. Mogelijk heeft de wetgever zich bij de totstandko- ming van deze bepalingen van die mogelijkheid geen rekenschap van gegeven nu de bouw van een school kostbaar is, particulier onderwijs (zoals Luzac) toen nog niet bestond, permanent gebouwen ten minste G0 jaren als volwaardige huisvesting voor het onder- wijs moeten kunnen functioneren en noodlokalen ten minste 15 jaren als volwaardige huisvesting voor het onderwijs moeten kunnen functioneren. Om mis- verstanden te voorkomen, indien de huurder zelf een school is, geldt art. 7:230a BW wel, juist wel; immers een school heeft juist behoefte aan ontruimingsbe- scherming;
10. In de Modelverordening wordt uiteraard enkele een
invulling gegeven aan c.q. een afwijking gemaakt van regelend recht.
11. Zie xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxxxxxxxx.xxxxxxxx.xx/xxxx/ xhtmloutput/Historie/ Utrecht%20(Utr)/3940G2/ 3940G2_1.html.
12. Kamerstukken II 1995/9G, 24 455, nr. 3 (MvT), p. 1G.
vinden we in art. 7Gb WVO. Het artikel schrijft voor dat de gemeenteraad dan wel het college van B&W ten behoeve van gemeentelijke en van andere dan gemeentelijke scholen zorg draagt voor de voorzie- ningen in de huisvesting op het grondgebied van de gemeente.
De gemeente Utrecht heeft een verordening vast- gesteld over huisvesting in de gemeente: de Ver- ordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs Gemeente Utrecht 2015 (hierna: Huisvestingsver- ordening). In hoofdstuk 5 van de Huisvestingsver- ordening is het huurrecht van de WVO nader inge- kleurd.
Gemeenten kunnen op verschillende manieren in de huisvesting van scholen voorzien: door nieuw- bouw, uitbreiding van bestaande voorzieningen, door medegebruik van een ruimte die geschikt is voor onderwijs, door herstel van constructiefouten en door herstel en vervanging in verband met scha- de aan een gebouw (art. 7Gc WVO). Het college van B&W stelt jaarlijks een bekostigingsplafond vast voor de bekostiging van deze voorzieningen (art. 7Gd WVO en 19 Huisvestingsverordening).
Indien wordt overgegaan tot nieuwbouw, uitbrei- ding of herstel van constructiefouten aan het ge- bouw of het terrein dan wel herstel en vervanging in verband met schade aan met name het gebouw, dan geldt als uitgangspunt dat het bevoegd gezag van de school (hierna: het schoolbestuur) bouwheer is. Dit houdt in dat het schoolbestuur opdracht geeft tot de bouw. Het schoolbestuur heeft na oplevering van nieuwbouw of een uitbreiding het eigendoms- recht ten aanzien van het gebouw (art. 7Gn WVO). De gemeente bekostigt de huisvesting (art. 7Gd, 7Gn en 8G WVO) en heeft haar belangen beschermd door het eigendomsrecht van het schoolbestuur in vergaande mate te beperken. Vervreemding van het gebouw, het terrein of de roerende zaken die door de gemeente zijn bekostigd, of bezwaring er- van met een zakelijk recht door het schoolbestuur, is namelijk nietig (art. 7Gq lid 2 WVO).
Als eigenaar van het schoolgebouw is het schoolbe- stuur bevoegd om het gebouw in gebruik te geven. Deze bevoegdheid geldt echter alleen voor zover het vorderingsrecht van art. 7Gr WVO geen toepassing vindt. Verhuur van schoolgebouwen is ook moge- lijk, maar wel van toestemming van het college van B&W afhankelijk (art. 7Gs WVO en art. 3G Huisves- tingsverordening). Omdat gebruik en huur lastig uit elkaar te houden zijn, raadt Schraven13 gemeen- ten en schoolbesturen aan om steeds toestemming te vragen.
1.3. Vorderingsrecht gemeente
Ter voorkoming van leegstand14 heeft de gemeen- te een vorderingsrecht ten aanzien van (gedeelten
13. J.W. Schraven, ‘Het schoolgebouw als vastgoedobject. Een speelplaats met valkuilen’, TBR 2009, 197, § 2.4.
14. In art. 30 lid 1 van de verordening wordt aangegeven dat er sprake is van leegstand in een schoolgebouw:
a. wanneer het betreft een gebouw van een school
van) gebouwen of terreinen die tijdelijk of geduren- de een gedeelte van de dag niet nodig zijn voor de daar gevestigde school (art. 7Gr WVO). De gemeente kan op die manier afdwingen dat een school leeg- staande (gymnastiek)lokalen in medegebruik geeft of verhuurt voor ander uit de openbare kas bekos- tigd onderwijs. Ook is het college van B&W van in dit geval de gemeente Utrecht bevoegd een sportter- rein buiten de tijden dat het terrein voor voortgezet onderwijs wordt gebruikt te bestemmen voor cul- turele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Voorwaarde is in beide gevallen dat het gebruik zich verdraagt met het onderwijs dat aan de in het gebouw gevestigde school wordt gegeven (art. 7Gr lid 1 WVO). Voordat de gemeente haar vorderings- recht kan gebruiken dient overleg te zijn gepleegd met het schoolbestuur van de ontvangende school en het schoolbestuur dat met ruimteproblemen kampt (art. 7Gr lid 2 WVO en art. 32 en 35 Huisves- tingsverordening). Toestemming is nodig omdat in principe niet de gemeente, maar het schoolbestuur15 eigenaar is van het schoolgebouw.
Indien het college van B&W heeft vastgesteld dat er sprake is van leegstand dient het na te gaan of het schoolgebouw niet in gebruik is gegeven aan een andere school (art. 31 Huisvestingsverordening). Na overleg met beide schoolbesturen (zowel van de aanvragende als van de ter beschikking stellende school) beslist de gemeente op de aanvraag. In twee gevallen gaat het college van B&W over tot vorde- ring. Allereerst indien er sprake is van een tekort aan huisvestingscapaciteit en het schoolbestuur een aanvraag voor medegebruik of uitbreiding heeft ingediend. Ten tweede indien het schoolbe- stuur een aanvraag voor andere huisvesting (bij- voorbeeld nieuwbouw of noodlokalen) heeft in- gediend en door medegebruik in de behoefte aan huisvesting kan worden voorzien (art. 29 Huisves- tingsverordening).1G
voor basisonderwijs of voor (voortgezet) speciaal onderwijs, indien uit de vergelijking van het aantal groepen ruimtebehoefte zoals berekend op basis van bijlage III deel B, en de capaciteit van het gebouw zo- als vastgesteld op basis van bijlage III, deel A blijkt dat er ten minste één leslokaal niet nodig is voor de daar gevestigde school of scholen;
b. wanneer het betreft een gebouw van een school voor voortgezet onderwijs (met uitzondering van een zelfstandige school voor praktijkonderwijs), indien uit de vergelijking van de ruimtebehoefte zoals bere- kend op basis van bijlage III, deel B en de capaciteit van het gebouw zoals vastgesteld op basis van bijla- ge III, deel A blijkt dat er onderbenutting van de voor medegebruik benodigde lokalen is, tenzij het bevoegd gezag op basis van het lesrooster of de lesroosters voor het lopende of eerstkomende schooljaar aantoont dat dit niet het geval is.
15. Waaronder volgens art. 49 lid1 WVO moet worden verstaan `het bestuur van een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid die zich het geven van onderwijs in de zin van deze wet ten doel stelt zonder daarbij het maken van winst te beogen’.
1G. Zie voor een volledig overzicht van het verloop van de procedure voor het vorderen van medegebruik Modelverordening § 4.1.
1.4. Medegebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden
Het college van B&W kan voorts medegebruik vorderen voor gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden indien er sprake is van leegstand. Hiervoor gelden dezelf- de grondslagen als bij gebruik ten behoeve van on- derwijs, of als bij onderbenutting van een sportveld (art. 34 Huisvestingsverordening). Voordat het col- lege van B&W tot vordering overgaat dient ook in dit geval overleg te worden gepleegd met het school- bestuur (art. 35 Huisvestingsverordening).
1.5. Geen huurbescherming
De vraag rijst het huurrecht van schoolgebouwen is geregeld. Het huurrecht is grotendeels geregeld in titel 7.4 BW. Veel bepalingen in het huurrecht zijn van regelend recht zodat afwijking mogelijk is en de vraag is in hoeverre dat het geval is.
Huurders van (gymnastiek)lokalen kunnen ver- schillende partijen zijn. Te denken valt aan de plaatselijke balletschool die de gymzaal huurt en aan bijvoorbeeld andere middelbare scholen met ruimtegebrek. Deze huurders vallen op twee ma- nieren buiten de huurbescherming zoals die geldt voor de huur van woonruimte (art. 7:232 BW e.v.), de huur van 290-bedrijfsruimte en de huur van 230a-bedrijfsruimte.
Allereerst valt een middelbare schoolgebouw uiter- aard niet onder de definitie van een woonruimte. Ook kan een middelbare schoolgebouw niet als 290-bedrijfsruimte worden gezien. Een middelbare school is namelijk noch een kleinhandelsbedrijf, noch een restaurant, café, afhaal-of besteldienst, noch een ambachtsbedrijf. Ook al worden bij het vak verzorging broodjes hamburger gemaakt, dan kan dit niet worden gezien als enige bedrijvigheid. Een middelbare school is slechts toegankelijk voor leerlingen die staan ingeschreven bij de school. Daarom is in middelbare scholen geen voor het pu- bliek toegankelijke ruimte aanwezig. Huurders van middelbare schoolgebouwen genieten voorts niet de ontruimingsbescherming die geldt voor overige bedrijfsruimte, de 230a-bedrijfsruimte. Art. 7:230a BW wordt namelijk in art. 7Gs lid 4 WVO buiten toe- passing verklaard.17 De ontruimingsbescherming geldt wel indien het schoolgebouw niet meer voor een school, maar feitelijk bijvoorbeeld door een ta- feltennisvereniging wordt gebruikt.18
Daarnaast is het niet mogelijk dat huurbescher- ming ‘later ontstaat’ doordat een huurder het gehuurde bestemt als een ruimte waarop huur- bescherming van toepassing is. Bestemming als woon- of bedrijfsruimte in de zin van titel 7.4.5 en titel 7.4.G BW is namelijk niet mogelijk zolang het
17. Zie ook art. 7Gu lid 9 WVO alsmede art. 107 lid 4 en 110 lid 9 WPO.
18. Vgl. Ktr. Nijmegen 23 april 2004, ECLI:NL:RBARN: 2004:AT5824, r.o. 5.1.
gebouw nog voor onderwijsactiviteiten wordt ge- bruikt (art. 7Gs lid 3 WVO19). Dit is ook in de Memo- rie van Toelichting van 1984 als voorwaarde voor verhuur van middelbare schoollokalen genoemd.20
1.G. Onderhoudsplicht en gebreken aan het gehuurde
Nu in het geval van onderwijs geen sprake is van huur van woonruimte of (overige) bedrijfsruim- te blijft er een beperkt aantal bepalingen over dat (semi-)dwingendrechtelijk van toepassing is. Op grond van art. 7:209 BW kan van de art. 7:20G lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Deze artikelen zien op het herstel van gebreken aan het gehuurde. Voorts mag van art. 7:215 lid G BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit artikel ziet op de zelfredzaamheid van de huurder.
Op grond van art. 7Gq lid 1 WVO rust op het school- bestuur (van de ontvangende school) de verplich- ting het gebouw en het terrein behoorlijk te ge- bruiken en te onderhouden. De gemeente vergoedt dan ook niet de kosten van herstel van schade aan gebouwen, terreinen en roerende zaken die door schuld of nalatigheid van het schoolbestuur die de school in stand houdt is toegebracht (art. 102a WVO).
Voor de definitie van het begrip ‘gebrek’ zijn de art. 7:204 en 7:209 BW van belang. Art. 7:209 BW staat niet in de weg aan afwijking van het begrip gebrek zoals dat in art. 7:204 BW is verankerd. Uit Bijlage I bij de Huisvestingsverordening blijkt dat een ge- brek een opgetreden bijzondere omstandigheid is waardoor het onderwijs in het betreffende gebouw wordt gehinderd. Hierbij valt te denken aan een ernstige lekkage of aan bijvoorbeeld het niet func- tioneren van de verlichting.
Aangezien schoolbesturen een onderhoudsplicht hebben tegenover de gemeente, valt te verwachten dat de lokalen niet in al te erbarmelijke toestand zullen verkeren. Het begrip ‘behoorlijk onderhoud’ van art. 7Gq lid 1 WVO maakt echter niet duidelijk of hieronder bijvoorbeeld ook het behoorlijk func- tioneren van de digiborden valt. Uit Bijlage I lijkt te volgen dat dit niet het geval is, aangezien de huur- der aanspraak maakt op vergoeding van een eerste inrichting van leer- en hulpmiddelen en meubilair (indien het gaat om medegebruik verleend aan een school).21
De art. 7:20G lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW zijn onver- kort op de huur van leslokalen van toepassing. Dit
19. Ingebruikgeving of verhuur ingevolge het eerste lid geschiedt niet indien het voorgenomen gebruik zich niet verdraagt met het onderwijs aan de in het ge- bouw gevestigde school.
20. Kamerstukken II 1984/85, 18 771, nr. 3 (MvT), p. 7. Ver- huur als woon- of bedrijfsruimte is wel toegestaan als de school als geheel niet meer als school dienst doet (vooropgesteld dat er geen andere regelgeving aan in de weg staat).
21. Bijlage I Huisvestingsverordening, ‘Criteria voor be- oordeling van aangevraagde voorzieningen’, p. 10.
houdt in dat het schoolbestuur van de ontvangen- de school verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen. De ver- plichting geldt niet ten aanzien van kleine herstel- lingen en de huurder kan de schade die is opgelo- pen door de onmogelijkheid van doorgang van het onderwijs ten gevolge van het gebrek in mindering brengen op de te betalen huurprijs. Voorts bestaat er een schadevergoedingsplicht op grond van art. 7:208 BW.
1.7. Huurprijs
Schoolbesturen krijgen van de gemeente een ver- goeding voor hun schoolgebouw. Het gaat hierbij in belangrijke mate om een lumpsum, die onder meer afhankelijk is van het aantal leerlingen van de school (art. 8G WVO). De exploitatiekosten worden dus niet direct vergoed en vallen daarom relatief hoger uit op het moment dat het leerlingenbestand daalt. Voor schoolbesturen ontstaat dan een prik- kel om de leegstaande lokalen te verhuren.
De huurprijs wordt in onderling overleg tussen de schoolbesturen afgesproken. Het doorbereke- nen van de werkelijke exploitatiekosten is hierbij uitgangspunt (art. 2G Modelverordening en art. 4 Huisvestingsverordening).22
1.8. Einde van de huurovereenkomst of het gebruik
Omdat de huurbescherming voor woonruimte of art. 7:290-bedrijfsruimte niet geldt bestaan de vol- gende mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurbescherming van Boek 7 BW geldt niet in de situaties zoals hiervoor beschreven. Vernietiging van de huurovereenkomst is mogelijk indien zich bijvoorbeeld een wilsgebrek (dwaling, bedrog, etc.) voordoet of indien het schoolgebouw zonder toestemming van het college van B&W is verhuurd of een beding in de huurovereenkomst is opgenomen dat in strijd is met (met name art. 7Gs van) de WVO (art. 7Gs lid 5 WVO).
Voorts kunnen zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Het schoolbestuur kan de huurovereenkomst slechts via de rechter ontbinden op grond dat de huurder is tekortgescho- ten in de nakoming van zijn verplichtingen (art. 7:231 lid 1 BW). Van deze bepaling kan niet ten na- dele van de huurder worden afgeweken (art. 7:231 lid 3 BW).
Een extra mogelijkheid die het schoolbestuur heeft is opzegging. De ingebruikgeving of de verhuur ein- digt allereerst indien het college van B&W gebruik maakt van het vorderingsrecht van art. 7Gr WVO zonder dat enige schadeplicht ontstaat. Voorts ein- digt de ingebruikgeving of de verhuur indien de
22. Zie ook Bijlage IV Huisvestingsverordening, ‘Financiële normering’, p. G.
onroerende zaak nodig is voor het gebruik door de eigen school (art. 7Gs lid 2 WVO).
Van het einde van de huurovereenkomst moet wor- den onderscheiden het einde van het gebruik van een schoolgebouw door de ‘oorspronkelijke school’. Indien het schoolbestuur het gebouw niet meer no- dig heeft wordt het gebruik ervan zo spoedig mo- gelijk beëindigd (art. 37 Huisvestingsverordening). Bestaat de mogelijkheid van eigendomsoverdracht dan kunnen in een gezamenlijke akte schoolbe- stuur en het college van B&W verklaren dat het be- voegd gezag blijvend heeft opgehouden het gebouw of terrein, of een gedeelte van het gebouw, voor de school te gebruiken. Op het moment dat de akte door beide partijen is getekend wordt de akte ingeschre- ven in de openbare registers. De gemeente verkrijgt door deze inschrijving de eigendom (art. 7Gu lid 1-4 WVO). Indien het in onbruik geraakte deel van het schoolgebouw niet voor eigendomsoverdracht vat- baar is kan het schoolbestuur het gedeelte van het gebouw met toestemming van het college van B&W, na ondertekening van de akte, verhuren (art. 7Gu lid 5-7 WVO). Art. 7:230a BW geldt niet, wat ook is te verklaren uit het feit dat het recht tot verhuur is be- perkt tot drie jaar met een verlengingsmogelijkheid van eveneens 3 jaar.
Deze onteigening door de gemeente, laat nog eens zien dat het eigendomsrecht van het schoolbestuur een apart soort eigendomsrecht is. Het wordt in de literatuur ook wel het economisch claimrecht van de gemeente genoemd.23
2. Het jachtrecht ex art. 3:23 Wet natuurbescherming
2.1. Introductie
De jacht is zo oud als de mensheid zelf. In onze mo- derne tijd is de jacht echter wel aan strenge regelge- ving onderworpen. Het jachtrecht is het recht dat een grondeigenaar heeft om zich op zijn gronden bevindend wild toe te eigenen. Hiermee is het jacht- recht gekoppeld aan het juridisch eigendomsrecht van de grond. De eigenaar van de grond heeft het genot van de jacht op zijn landerijen.24 De regels om- trent de jacht zijn thans opgenomen in de Wet na- tuurbescherming (hierna Wnb). Op 1 januari 2017 is deze wet in werking getreden ter vervanging van de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en fau- nawet en de Boswet.25 Vóór de samenvoeging werd het jachtrecht geregeld in de Flora- en faunawet. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen (plezier)jacht enerzijds en de jacht uit hoofde van populatiebeheer en schadebestrijding anderzijds.
23. J.W. Schraven, ‘Het schoolgebouw als vastgoedobject. Een speelplaats met valkuilen’, TBR 2009, 197, § 2.4.
24. X.X. xxx Xxxxxxxx, ‘Het jachtrecht, het wilde dier en de natuur’, NJB 1997, p. 1G31-1G37.
25. J.M.I.J. Xxxxxxxx, ‘De Wet natuurbescherming: oude wijn in nieuwe zakken?’ Praktijk Omgevingsrecht 201G, af l. 8, nr. 518.
Ieder met zijn eigen regels.2G In deze paragraaf wordt uitsluitend stil gestaan bij de (plezier)jacht. Met jacht wordt bedoeld het ‘bemachtigen, opzette- lijk doden of met het oog daarop opsporen van wild alsmede het doen van pogingen daartoe’ (art. 1 lid 1 Wnb). Daartoe is bevoegd de jachthouder. Dit kan zijn de eigenaar van de grond, de vruchtgebruiker, de (erf)pachter of de huurder van het jachtgenot. De jachthouder mag maar op een beperkt aantal diersoorten jagen. Onder wild wordt in de Wnb ver- staan: fazant, wilde eend, houtduif, haas en konijn. Op andere dieren mag door de jachthouder dan ook niet worden gejaagd. Bij de jacht mag alleen gebruik worden gemaakt van de in de wet opgesomde mid- delen (art. 3:21 lid 1 Wnb). Het gebruik van een ge- weer is toegestaan, mits de gebruiker in het bezit is van een jachtakte.27 Deze akte wordt verleend door de korpschef.28 De jacht mag conform art. 3.5 Regeling natuurbescherming alleen plaatsvinden tijdens het jachtseizoen.29
Om te mogen jagen moet de jager niet enkel over een jachtrecht beschikken, maar dient hij ook in het be- zit te zijn van een jachtakte. Voor het verkrijgen van deze akte moet eerst een examen worden afgelegd. Ook moet de aanvrager over een jachtveld beschik- ken, een bewijs van een jachtverzekering kunnen overleggen en achttien jaar of ouder zijn. Aan het jachtveld worden eisen gesteld. Zo geldt er een mi- nimumoppervlakte van 40 hectare per jachthouder die gerechtigd is tot het uitoefenen van de jacht in dat jachtveld. Op het moment dat er meer personen gerechtigd zijn tot het uitoefenen van de jacht zal de aaneengesloten oppervlakte van het jachtveld min- stens zo groot dienen te zijn dat voor elke jachthou- der 40 hectare beschikbaar is.30 Als er bijvoorbeeld vier jachthouders willen jagen in een gebied moet er minstens 1G0 hectare beschikbaar zijn.
2.2. De jachthuurovereenkomst in de Wnb
Als de eigenaar van een stuk grond waarop mag worden gejaagd zelf geen interesse heeft om te ja- gen kan hij het jachtgenot verhuren. De huur van het jachtgenot wordt vastgelegd in een jachthuur- overeenkomst. De regels omtrent deze jachthuur-
2G. Paragraaf 3.4 Wnb gaat over schadebestrijding en po- pulatiebeheer. Paragraaf 3.5 gaat over de jacht.
27. X. Xxxxxxx, ‘Wet natuurbescherming: de lange weg naar een meer planmatige aanpak van de jacht’, Tijd- schrift voor Agrarisch recht 2017, p. G8 en X.X. Xxxxxxxx, ‘De Flora- en faunawet: jacht, populatie en het voorko- men van schade’, Tijdschrift voor Agrarisch recht 2001,
p. 738. Het gebruik van het geweer is ook gebonden aan de bepalingen van de Wet wapens en munitie.
28. Zoals bedoeld in art. 27 van de Politiewet 2012.
29. Dit is de periode van 15 oktober tot en met 31 januari. Voor de haas en de fazantenhen geldt de periode tot en met 31 december.
30. Art. 3.12 lid 1 Besluit natuurbescherming. Als er wordt gejaagd op een jachtveld kleiner dan 40 hectaren per jachthouder kan de jachthouder strafrechtelijk wor- den vervolgd. Vgl. Rb. Utrecht 25 juli 2011, ECLI:NL: RBUTR:2011:BR5287.
overeenkomst zijn opgenomen in art. 3: 23 lid 1 sub d Wnb. De jachthuurovereenkomst moet via een schriftelijke en gedagtekende overeenkomst wor- den vastgelegd.
Bij de jachthuurovereenkomst geldt een verhuur- periode van ten minste zes jaar en als maximum twaalf jaar (waarna verlenging mogelijk is met een vergelijkbare periode). Door deze wettelijke re- geling omtrent de periode van huur is enige vorm van huurbescherming omtrent de looptijd van de overeenkomst niet aan de orde nu sprake is van een specifieke regeling.31 De huurovereenkomst kan namelijk niet eenzijdig worden beëindigd. Als de verhuurder toch van zijn huurder af wil, is de enige mogelijkheid de gang naar de rechter. Als deze hier- mee instemt wordt de huurder financieel gecom- penseerd voor het verlies van zijn jachtgenot. Wel kan de verhuurder op het moment dat de huurder de huur niet betaalt een ingebrekestelling sturen met daarin een redelijke termijn waarbinnen als- nog moet worden betaald. Als de huurder hier geen gehoor aan geeft kan de verhuurder de jachthuur- overeenkomst als ontbonden beschouwen.
Tijdens de duur van de overeenkomst is de huurder gerechtigd tot uitoefening van de jacht. De huurder mag vervolgens het jachtgenot ook weer onderver- huren aan een andere (onder)huurder. De huurder moet dan wel toestemming hebben van de eigenaar van de grond. Voor deze wederverhuur gelden niet de regels omtrent de maximum en minimumter- mijn waarvoor mag worden verhuurd. Hierbij geldt dat de maximum huurtermijn bij wederverhuur nooit langer kan duren dan de looptijd van de on- derliggende jachthuurovereenkomst.
Er geldt een uitzondering op de minimale huurter- mijn van zes jaar. Op grond van art. 3.23 lid 3 Wnb kan bij algemene maatregel van bestuur worden geregeld in welke gevallen de periode korter kan zijn dan zes jaar. Een situatie kan zijn dat de grond waarop de huurovereenkomst betrekking heeft betrokken is bij een herverkavelingprocedure.32 Er kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat op het moment dat de ruilakte voor de herver- kaveling is ingeschreven in de openbare registers, de huurovereenkomst eindigt.33 De gedachte hier- achter is dat voor de doeltreffendheid van een her- verkavelingsprocedure het noodzakelijk is dat de betreffende grond ook in eigendom kan worden overgedragen zonder dat er op de grond een jacht- huurovereenkomst rust die de procedure kan ver- tragen.34
2.3. Koop breekt geen huur
In art. 3:23 lid 2 Wnb is uitdrukkelijk de regel `koop breekt geen huur’ opgenomen. Hierbij is in de Me- morie van Toelichting benadrukt dat hier ook contractueel niet van kan worden afgeweken. Aan- gegeven wordt dat het doel hiervan is dat de jacht- houder, ook als is deze de huurder van het jachtge- not, een langdurig beheer op zijn jachtvelden moet kunnen voeren. Dit gericht op een redelijke wild- stand. Bij een constructie van korter beheer is er een risico op overbejaging.35 Door een verplicht lan- ge huurovereenkomst af te spreken zal de jager met het oog op de toekomst op een meer verantwoorde manier gaan jagen. Weliswaar is ook een maxi- mum van twaalf jaar opgenomen zodat de koper op het moment dat hij een stuk land koopt waarbij het jachtgenot is verhuurd, niet tot in lengte van jaren is gebonden aan een reeds lopende huurovereen- komst. Ook weet hij precies hoelang de huur nog zal doorlopen. In de jachthuurovereenkomst mag namelijk geen beding van optie of verlening zijn opgenomen.3G De koper weet op het moment van de koop waar hij aan begint.37
2.4. Praktische aspecten
In de praktijk wordt vaak een `jacht op afroep’-con- structie in de jachthuurovereenkomst opgenomen. Dit houdt in dat er alleen gejaagd mag worden als er vooraf schriftelijk toestemming is gekregen van de eigenaar van de grond. Door deze constructie kan de verhuurder van het jachtgenot de controle hou- den en bepalen wanneer er wel of niet gejaagd mag worden. Deze regeling mag worden opgenomen en behoort tot de contractsvrijheid van partijen.38 Het spreekt voor zich dat niet alle verzoeken afgewe- zen kunnen worden, omdat ander het jachtrecht illusoir wordt. Evenzo kan worden bepaald dat het jachtrecht tenminste xx maal per jaar uitgeoefend kan worden.
Als jachthouders hun jachtvelden willen samen- voegen39 kunnen ze dit bewerkstelligen door een vereniging op te richten die de door de leden ver- kregen rechten kan uitoefenen. Een reden voor deze constructie kan zijn dat de afzonderlijk inge- brachte jachtvelden qua omvang niet voldoen aan de bij de wet gestelde eisen om te mogen jagen. Als de afzonderlijke jachthouders willen bewerkstelli- gen op een groter jachtgebied te jagen, dan kunnen zij hun individuele jachtrechten (weder)verhuren aan een daarvoor opgerichte vereniging. Hiermee doen zij juridisch gezien afstand van hun recht om zelfstandig op de gronden te jagen. De vereniging is
31. B.F. Preller, ‘Jachtrecht en overdracht registergoed’,
JBN 1993, nr. G9.
32. Besluit van 11 oktober 201G, houdende regels ter uit- voering van de Wet natuurbescherming (Besluit na- tuurbescherming), Stb. 201G, 383, p. 147 (nota van toe- lichting op art. 3.8 j° 3.23 lid 3).
33. Een ruilakte zoals bedoel in art. 81 lid 1 van de Wet inrichting landelijk gebied.
34. Deze voorziening is een voortzetting van art. 3 van het oude Jachtbesluit.
35. Kamerstukken II 2014/15, 33348, nr. 9, p. 123.
3G. Kamerstukken II 2014/15, 33348, nr. 10, p. 7. Een afwij- kend beding zal nietig geacht worden.
37. X.X. xxx Xxxxxxxx, ‘EVRM, grondeigendom en jacht- recht’, Milieu & Recht 2000, p. 18.
38. Kamerstukken II 2011/12 33348, nr. 3, p. 2G9.
39. Wat niet betekent dat de eigendom wordt samenge- voegd.
dan de rechthebbende van de jachtrechten. De ver- eniging kan het jachtrecht vervolgens weer door verhuren aan zijn leden waardoor deze gezamen- lijk op het hele jachtveld het jachtgenot kunnen uit- oefenen.40 Een dergelijke constructie kan ook via een stichting worden bereikt.
2.5. Rechtspraak
Over het jachtrecht en de jachthuurovereenkomst wordt met zekere regelmaat geprocedeerd. Hierbij gaat het vooral over de interpretatie van de tussen partijen gesloten jachthuurovereenkomst. Onder- staande rechtszaken zijn allemaal gewezen toen de Flora- en faunawet nog in werking was (derhalve voor 1 januari 2017). Toch is ook met de inmiddels in werking getreden Wet natuurbescherming deze rechtspraak relevant. Dit omdat de regels omtrent de jachthuurovereenkomst grotendeels een conti- nuering van de Flora- en faunawet zijn.41
2.5.1. Rb. Zwolle-Lelystad 30 maart 2010, ECLI: NL:RBZLY:2010:BM3500.
Eiser huurt van gedaagde het genot om te jagen. Ge- daagde is een stichting die van circa 89.000 hectare het genot om te jagen huurt en dit vervolgens weer verhuurt aan verschillende jachtcombinaties. Ei- ser huurt al vanaf 3 september 1982 het jachtgenot van een bepaald perceel. Per brief van 12 februari 2010 meldt de stichting aan eiser dat de huurover- eenkomst per 1 april 2010 vervalt en dat deze niet wordt verlengd.
Xxxxx vordert dat de stichting hem een aanbod tot verhuur van het genot van de jacht doet. Hij baseert dit op de stelling dat hij al vanaf 1982 het jachtgenot van het betreffende perceel huurt en er daardoor op mocht vertrouwen dat hij zoals voorheen een aanbod van de stichting zou krijgen voor een nieu- we huurovereenkomst.
De stichting voert aan dat de lopende jachthuur- overeenkomst op 31 maart 2010 af loopt. De over- eenkomst bevat geen beding van optie of verlengen. Het staat de stichting dan ook vrij om het gehuurde te verhuren aan wie zij wil. Ook stelt de stichting dat de vordering van eiser niet is gebaseerd op een deugdelijke juridische motivering.
De voorzieningenrechter neemt als uitgangspunt dat partijen in beginsel vrij zijn om met een ieder een overeenkomst te sluiten zoals zij die wensen. Wel kunnen beperkingen van de contractsvrijheid zijn gelegen in dwingende wetsbepalingen, openba- re orde of de goede zeden. Vervolgens gaat de rech- ter in op de wettelijke regels omtrent de jachthuur- overeenkomst. De wetgever heeft als bovengrens van de huurtermijn twaalf jaar gesteld. Dit om te voorkomen dat de grondeigenaar tot in lengte van
40. Zie voor een dergelijke constructie Rb. Utrecht 7 sep- tember 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BXG577.
41. Asser/Bartels & Xxx Xxxxxx 5, 2017, nr. G0. Zie ook Ka- merstukken II 2011/12, 333458, nr. 3, p. 308.
jaren gebonden is aan de jachthuurovereenkomst. Het feit dat eiser al sinds 1982 het genot van de jacht van het perceel huurt en er op vertrouwde dat hem een nieuw aanbod zou worden gedaan, schept geen verplichting voor de stichting om hem een aanbod te doen voor een nieuwe jachthuurovereenkomst. De voorzieningenrechter wijst de vordering dan ook af.
2.5.2. Rb. Zeeland-West-Brabant 16 januari 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:267
De ouders van eiser hebben hun landgoed verkocht aan Y (gedaagde 1). In de koopakte van 24 augus- tus 1999 is opgenomen: ‘De feitelijk levering van het verkochte zal na roven oogst 1999 geschieden, vrij van huur of pacht; de jachtrechten behorende tot de perce- len bouwland en dijk worden voorbehouden aan (eiser), zulks onder de gebruikelijk bedingen te weten voor een huursom van 10 gulden per jaar voor onbepaalde tijd’. Hierbij is dus afgesproken dat eiser ook na verkoop gebruik mag blijven maken van het jachtrecht op de gronden. Op 11 juni 200G wordt er een jacht- huurovereenkomst tussen eiser en Y gesloten voor de duur van zes jaar. In 2008 draagt Y zijn land- goed over aan zijn zoon (Z, gedaagde 2). Kort voor de af loop van de jachthuurovereenkomst in 2012 verzoekt eiser om deze met zes jaar te verlengen. Zowel Y als Z reageren afwijzend op dit verzoek. Xxxxx begint een rechtszaak en vordert dat Y en Z de overeenkomst uit 1999 zullen nakomen. De kan- tonrechter wijst de vordering af. De rechter stelt dat Y niet was gehouden om het beding uit 1999 over te dragen aan Z. Z was geen partij bij de overeenkomst uit 1999. Y is alle verplichtingen uit de koopakte na- gekomen. Uit de akte kan niet worden opgemaakt dat Y de verplichtingen uit de koopakte moet op- leggen aan zijn rechtsopvolger. Voor het genot van de jacht geldt dat als deze is verhuurd ten tijde van een eigendomsoverdracht deze in stand blijf. Na de eigendomsoverdracht in 2008 moest Z de jacht- huurovereenkomst dan ook nakomen tot 1 april 2012. Hier is aan voldaan. Met deze uitspraak was de zoon na het aflopen van zijn huurovereenkomst op 1 april 2012 niet langer gerechtigd tot het genot van de jacht.
2.5.3. Rb. Midden-Nederland 17 december 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:7046.
Tussen eiser en gedaagde is in 2007 een jachthuur- overeenkomst afgesloten voor een periode van twaalf jaar. Hierin is afgesproken dat de eiser op de gronden van gedaagde mag jagen. Bij de overeen- komst heeft de gedaagde niet zijn handtekening gezet in de kolom `verhuur jachtgenot’. De gedaagde heeft enkel de kolom `toestemming grondgebrui- ker’ ondertekend. Op het moment van onderteke- nen was gedaagde zowel eigenaar als gebruiker van de betreffende grond. Bij brief van 19 januari 2013 ontzegt gedaagde eiser de toegang tot zijn gronden. Gedaagde stelt dat er tussen hem en eiser geen geldi-
ge jachthuurovereenkomst is gesloten omdat in de overeenkomst zijn handtekening onder `verhuur jachtgenot’ ontbreekt. Gedaagde meent alleen een grondgebruikersverklaring te hebben verstrekt, omdat hij zijn handtekening enkel heeft geplaatst in de kolom `toestemming grondgebruiker’. Xxxxx vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huur- overeenkomst geldig is en daarmee voortduurt. De vordering van eiser wordt door de kantonrechter toegewezen. De rechtbank stelt dat bij het sluiten van de jachtovereenkomst een handtekening in beide kolommen alleen is vereist als de eigenaar en de gebruiker van de gronden niet dezelfde persoon zijn. Alleen dan vereist de wet dat ook de gebruiker toestemming geeft voor de verhuur van het jacht- genot. Zonder deze toestemming mag de eigenaar niet verhuren. Deze regeling heeft als doel de be- langen van de grondgebruiker te beschermen.42 In casu was gedaagde zowel eigenaar als grondge- bruiker. In dit geval is het dan ook niet nodig dat de grondgebruiker aan de eigenaar van de gronden toestemming geeft voor de verhuur van het jachtge- not. Omdat gedaagde zowel eigenaar als gebruiker was is voldoende in rechte komen vast te staan dat gedaagde als eigenaar van de gronden aan eiser het jachtgenot heeft verhuurd. Hierbij speelde ook mee dat partijen als bijna zes jaar daarnaar hebben ge- handeld.
3. Visserijwet
3.1. Introductie
Ook in de Visserijwet 19G343 zijn specifieke bepa- lingen opgenomen. De Visserijwet is in het leven geroepen teneinde professionele visserij in de Ne- derlandse wateren te reguleren. Het reguleren van Nederlandse wateren is onder meer nodig om vis- stroperij tegen te gaan en een goed visstandbeheer te waarborgen. Onder ‘vissen’ (het werkwoord) wordt krachtens art. 1 lid 3 Visserijwet bedoeld ‘het te water brengen, te water hebben, lichten of opha- len van vistuigen alsmede het op enigerlei andere wijze pogen om vis uit het water te bemachtigen; het uitzetten en uitzaaien van vis als bedoeld in het tweede lid’. Een belangrijke vraag is of deze bepa- lingen moeten worden gehandhaafd en in welke verhouding de bepalingen uit de Visserijwet staan jegens die uit titel 7.4 BW.
van zeevisserij.45 Enkele wateren zijn echter onder deze paragraaf uitgesloten, waaronder het IJssel- meer.4G
De Visserijwet kent in de artikelen 24 tot en met 3G bepalingen die zien op huur van visrecht in binnen- wateren.47 Van belang is het onderscheid te maken tussen de huur van de wateren en de huur van het visrecht in enig water. Hierna komt enkel de huur van visrecht aan de orde. Enkele van de in § 5 van de Visserijwet (Huur en verhuur van visrecht) opge- nomen artikelen bevatten bepalingen die afwijken van het alom bekende huurregime uit het BW. Hier- onder zullen deze verschillen worden uitgelicht.
3.2.1. Vormvereisten
In art. 25 Visserijwet is vereist dat iedere overeen- komst van huur en verhuur van visrecht van enig water – alsmede een wijziging of aanvulling hier- op – schriftelijk dient te worden aangegaan. Indien de overeenkomst niet schriftelijk is aangegaan kan de partij met het grootste belang bij de kanton- rechter vorderen om de overeenkomst schriftelijk vast te leggen. Het schriftelijk vastleggen is niet alleen in het kader van art. 25 Visserijwet van be- lang, ook art. 27 Visserijwet stelt het hebben van een schriftelijke overeenkomst als voorwaarde voor een partij om zijn of haar visrecht uit te mo- gen oefenen. Hierbij moet het tevens gaan om een schriftelijke overeenkomst die goedgekeurd is door de Kamer voor de Binnenvisserij zoals bedoeld in art. 45 e.v. (waarover meer in § 4.2.3). Dit schrifte- lijkheidsvereiste bij een huurovereenkomst is een vereiste dat in het Burgerlijk Wetboek niet terug te vinden is voor wat betreft huurovereenkomsten; ook een mondelinge huurovereenkomst is geldig. Ook de in art. 27 Visserijwet opgenomen regel dat een schriftelijke overeenkomst vereist is voor het kunnen uitoefenen van het recht is daarmee niet in titel 7.4 BW terug te vinden. Helemaal onbekend is het schriftelijkheidsvereiste voor een huurover- eenkomst niet, ook onder de Leegstandwet is een schriftelijke huurovereenkomst vereist.48
3.2.2. Beroepsmogelijkheid
Eerder kwam naar voren dat art. 25 lid 2 Visserij- wet de partij met het meeste belang de mogelijk-
3.2. De huurbepalingen in de Visserijwet
De huurbepalingen uit de Visserijwet zijn terug te vinden in paragraaf 5 van de Visserijwet. Deze bepalingen zien op het huren van het visrecht44 in bepaalde wateren binnen Nederland met inbegrip
42. Kamerstukken II 1995/9G, 23 147, nr. 7, p. 53. (MvA).
43. Wet van 30 mei 19G3, Stb. 312, houdende nieuwe rege- len omtrent de visserij.
44. Een visvergunning wordt verstrekt aan particuliere, hobbyvissers.
45. Het vissen in zee, met inbegrip van het vissen in de visserijzone en in daar aangrenzende, bij algemene maatregel van bestuur als zeegebied aangewezen wa- teren.
4G. Zie ook art. 24 jo. art. 21 lid 2 sub d Visserijwet: onder de uitgesloten wateren vallen ook binnen een afgeslo- ten erf gelegen viswater, dat geen voor het doorlaten van vis geschikte verbinding met andere wateren be- zit dan wel in een viskwekerij, die voldoet aan de door Onze Minister te stellen regelen.
47. Hoofdstuk iii gaat over zeevisserij en hoofdstuk IV over kustvisserij.
48. Zie art. 1G lid 12 Leegstandwet.
heid biedt om bij de kantonrechter te vorderen dat de overeenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Een opvallende bepaling volgt in art. 25 lid 3 Vis- serijwet. Hierin heeft de wetgever bepaald dat te- gen het vonnis van de kantonrechter geen hogere voorziening open staat. De wetsgeschiedenis zwijgt over de redenatie achter het besluit om geen hogere voorziening open te stellen tegen het vonnis van de kantonrechter.
Deze koers wijkt sterk af van de regeling onder het BW, waarin uitgangspunt49 is dat een hogere voor- ziening niet wordt uitgesloten. Mede met het oog op de belangen die bij een huurovereenkomst kunnen spelen is het vaak juist van belang dat een hogere voorziening opengesteld wordt. Bij een geschil om- trent een visrecht kan dit direct invloed hebben op de onderneming. De regeling uit art. 25 lid 3 Visse- rijwet komt daarmee (net als art. 7:230a lid 8 BW) ook niet overeen met de gedachte dat de huurder beschermd dient te worden.
3.2.3. Goedkeuringsvereiste
Naast het feit dat de Visserijwet een schriftelijke overeenkomst vereist voor de huur van een vis- recht van enig binnenwater, is in art. 2G Visserijwet bepaald dat iedere schriftelijke huurovereenkomst goedkeuring vereist van de Kamer voor de Binnen- visserij (hierna: de Kamer). Dit geldt tevens voor de overeenkomsten die krachtens art. 25 lid 2 Visserij- wet door de kantonrechter zijn vastgelegd.
De Kamer is een zelfstandig bestuursorgaan dat bestaat uit ten minste zes en ten hoogste negen le- den gekozen door beroepsvissers, sportvissers en organisaties die geacht worden de eigenaren van en beperkt gerechtigden op de grond onder het viswater vertegenwoordigen.50 Een huurovereen- komst wordt ex art. 29 Visserijwet door de Kamer goedgekeurd tenzij:
– doelmatig vissen door de overeenkomst wordt beperkt,
– de overeenkomst in strijd is met een ministeri- ele regeling,
– de prestaties waaraan partijen zich verbonden hebben onevenredig zijn,
– de overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd dan wel voor een periode langer of korter dan zes jaar, zonder dat omstandigheden zulks rechtvaardigen.51
Voor wat betreft de eerste grond zal de Kamer een overeenkomst niet goedkeuren wanneer deze geen basis kan vormen voor een uit visserijkundig oog- punt verantwoord gebruik van het betrokken vis- water of van het complex van wateren, waartoe dat water behoort.52 Daarnaast zal de Kamer ook een redelijke verdeling van het water in acht houden.53
Partijen hebben de mogelijkheid om een ontwerp- overeenkomst aan de Kamer voor te leggen. De Ka- mer zal deze ontwerpovereenkomst aan de hand van bovenstaande vereisten beoordelen. De Kamer kan aangeven de ontwerpovereenkomst goed te keuren op voorwaarde dat er enkele wijzigingen worden aangebracht. Ook kan de Kamer de ont- werpovereenkomst goedkeuren. Dit houdt direct ook in dat indien partijen binnen twee maanden na goedkeuring van de ontwerpovereenkomst, een overeenkomst aan de Kamer voorleggen welke ge- lijk is aan de ontwerpovereenkomst, de Kamer deze dient goed te keuren.54
Het huurregime uit titel 7.4 BW kent geen instantie zoals de Kamer welke huurovereenkomsten dient goed te keuren voordat deze rechtskracht krijgen.55 Ook is - gezien de hoeveelheid huurovereenkom- sten die in Nederland gesloten worden - het instel- len van een dergelijke instantie praktisch niet haal- baar voor huur van woonruimte en bedrijfsruimte, daarbij komt dat het een remmende werking kan hebben op de contractsvrijheid die tussen partijen bestaat.
3.2.4. Duur, beëindiging en verlenging
Een huurovereenkomst onder de Visserijwet kan enkel gesloten worden voor de duur van zes jaar, zo bepaalt art. 28 Visserijwet. In bijzondere omstan- digheden kan een huurovereenkomst voor langere of korte tijd worden aangegaan, mits er een bepaal- de datum voor beëindiging is vastgesteld. In be- ginsel wordt een huurovereenkomst met zes jaren verlengd indien geen der partijen de overeenkomst opzegt. Voor de verhuurder geldt dat hij dit schrif- telijk dient te doen en wel acht maanden voor het einde van de lopende overeenkomst. De huurder kan dit op ieder moment gedurende de looptijd van de overeenkomst doen door dit schriftelijk aan de verhuurder te laten weten.5G
Ingeval geen overeenstemming bestaat tussen par- tijen over de verlenging van de huurovereenkomst dan wel dat de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd, dient de huurder ten minste een half jaar voor het einde van de overeenkomst een verzoek in bij de Kamer om de overeenkomst te verlengen. De Kamer zal naar billijkheid beslissen of de overeen- komst verlengd dient te worden. De Kamer zal het verzoek afwijzen indien de verhuurder als reden voor het weigeren van het verlengen van de huur- overeenkomst aandraagt dat de huurder voor het einde van de lopende overeenkomst de pensioen- gerechtigde leeftijd bereikt.57 Hoewel dit klinkt als een vorm van discriminatie, is dit een door de wet- gever en de rechter aanvaarde rechtvaardigings-
49. Zie echter art. 7:230a lid 8 BW.
50. Zie art. 45 jo. 47 Visserijwet.
51. Over de looptijd volgt in de paragraaf 4.2.4 meer.
52. Kamerstukken 19G1/G2, G5G0, nr. 3, p. 14.
53. Kamerstukken 19G1/G2, G5G0, nr. 3, p. 10-11.
54. Zie art. 31 Visserijwet.
55. Art. 30 houdt in dat als geen goedkeuring zou worden verleend, de Kamer de overeenkomst wijzigt of aan- vult.
5G. Zie art. 33 Visserijwet.
57. Zie art. 33 lid 5 Visserijwet.
grond. De gedachte hierachter is dat de huurder AOW-gerechtigd is en daardoor niet meer afhanke- lijk is van inkomsten uit de visserij.58
Indien de Kamer een verzoek tot verlenging wel toewijst, dan geldt deze opnieuw voor zes jaar.
Binnen het huurregime van titel 7.4 BW gelden met betrekking tot de duur, beëindiging en verlenging andere regels.
Een wezenlijk verschil tussen het BW en de Visse- rijwet zit echter ook in de rol van de Kamer omtrent de verlenging van huurovereenkomsten. In het ge- val er een geschil ontstaat over de verlenging dan wel beëindiging van een huurovereenkomst kun- nen partijen naar de rechter stappen, bij geschillen onder de Visserijwet wordt de Kamer ingeschakeld welke de rol als rechter zal moeten invullen. Gezien het feit dat er rechtspraak is over de huurbepalin- gen uit de Visserijwet - zoals de zojuist aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam van 13 oktober 2015 - is het voor partijen ook mogelijk om naar de rechter te stappen en de Kamer buitenspel te plaat- sen. De vraag die hierbij rijst is wat de toegevoegde waarde van de Kamer in dit geval is. De toegevoeg- de waarde zit waarschijnlijk in het feit dat er geen proceskosten gerekend worden bij inschakeling van de Kamer, daarnaast komt het de efficiëntie ten goede.
Tot slot kan hier worden vermeld dat volgens art. 70 Visserijwet de gevolgen, welke het overlijden van de huurder ten aanzien van de overeenkomst van huur en verhuur van visrecht heeft, geregeld worden door het recht, geldende ten tijde van het overlijden.
3.3. Afronding
Het is verstandig dat de huurbepalingen omtrent huur van visrecht een eigen plek in de wet hebben gekregen. Het is toegespitst op een specifieke huur- situatie en men zou kunnen zeggen dat de Kamer een soort arbitrage orgaan is, voorzien van speci- alisten op het gebied van visserij. Daarbij komt het de efficiëntie bij de afhandeling van geschillen ook ten goede. Smetteloos is het huurrecht van visrecht echter niet. Het ontbreken van een beroepsmo- gelijkheid in de zin van art. 25 lid 3 Visserijwet is gezien de belangen die bij partijen - en met name beroepsvissers – kunnen spelen op z’n minst op- merkelijk. Een enkele afwijzing van de kanton- rechter zou daarmee desastreuze gevolgen kunnen hebben voor kleine ondernemingen die afhanke- lijk zijn van het visrecht in bepaalde wateren. Ook omtrent de duur van de huurovereenkomst bepaald in art. 28 Visserijwet zou meer vrijheid bij partijen moeten liggen, zoals dat in het BW het geval is. Een wijziging van bovengenoemde bepalingen zou der- halve opportuun zijn.
58. Hof Amsterdam 13 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS: 2015:425G, r.o. 3.2.
4. Overige wetten
Naast de zojuist genoemde wetten, komt het huur- recht ook in andere wetten aan de orde. Gelet op de omvang van deze bijdrage wordt slechts beperkt aandacht besteed aan de hierna nader te noemen wetten en is niet naar volledigheid gestreefd. Daar- bij speelt ook een rol dat deze wetten bekender zijn en dat de kans op een valkuil geringer is. Ook is aan deze wetten soms al uitgebreid aandacht besteed. Als eerste verwijzen wij naar art. 42 leden 1 en 2 van de Onteigeningswet.59 Dit artikel houdt in dat bij onteigening – een bijzondere vorm van beëin- diging- van verhuurde art. 7:290-bedrijfsruimte door de onteigenende partij aan de huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderver- huurd een schadeloosstelling moet worden betaald. Daarbij moet bij de bepaling van de schadeloosstel- ling rekening worden gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de gel- digheidsduur der overeenkomst zou hebben voort- geduurd. Als sprake is van onteigening van een anderszins verhuurde onroerende zaak dan wordt door de onteigenende partij aan de (onder)huurder, wiens huurtijd nog één of meer jaren moet duren, een schadeloosstelling betaald gelijkstaande aan den huurprijs van twee jaren.
In de Gemeentewet is art. 174a noemenswaardig. Op grond van deze bepaling heeft de burgemeester de mogelijkheid om overlast met behulp van een wo- ningsluiting aan te pakken. De bepaling houdt in dat de burgemeester een woning kan sluiten indien door gedragingen in de woning de openbare orde rond de woning wordt verstoord. Sluiting kan niet zomaar en de lat ligt hoog: de overlast moet nade- lig zijn voor de veiligheid èn de gezondheid en ge- luidsoverlast kan geen reden zijn voor sluiting.G0 Aldus vallen drugsoverlast, ernstige overlast door wapenhandel en prostitutie uit een woning tegen te gaan. Ook bij ernstige vrees voor herhaling van ver- storing van de openbare orde mag de burgemeester een woning sluiten. Is een woning gesloten op rond van art. 174a Gemeentewet, dan ligt de weg naar een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW open.G1
59. Wet van 28 augustus 1851, Stb. 125, regelende de ontei- gening ten algemeenen nutte.
G0. Zie bijvoorbeeld Raad van State Afdeling Bestuurs- rechtspraak 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:923 het gooien van een explosief van buitenaf richting de wo- ning kwalificeerde niet als gedragingen in de woning.
G1. De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van art. 2G7 van Boek G ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van art. 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in art. 174 van die wet is ge- sloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met art. 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van art. 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van art. 17 van de Woningwet is gesloten.
33G
Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte
Nr. 5 september/oktober 2017
Talrijk zijn de bepalingen waarin wordt aangege- ven dat een organisatie toestemming nodig heeft van een hoger orgaan om een huurovereenkomst aan te gaan of dat een lid van een dergelijk orgaan niet betrokken kan zijn bij een huurovereenkomst met die organisatie.G2
Sinds 1 juli 2015 houdt de WoningwetG3 in dat woning- corporaties (verenigingen met volledige rechtsbe- voegdheid die zich ten doel stellen om hun leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woonge- legenheden en de direct daaraan grenzende omge- ving) zich moeten concentreren op hun kerntaak: het zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Zo spreekt art. 47 Woningwet uit dat als diensten van algemeen eco- nomisch belang (daeb) aan deze toegelaten instel- lingen onder meer zijn opgedragen het huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting, en het daartoe bouwen en verwerven van huurwoningen met een huurprijs van ten hoogste de liberalisatie- grens (2017: € 710,G8 per maand).
Bezien we de FaillissementswetG4 dan kan direct worden gedacht aan art. 39 lid 1 `Indien de gefail- leerde huurder is, kan zowel de curator als de ver- huurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk ge- bruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke ter- mijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder op- gezegd worden, dan tegen de dag, waarop de ter- mijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld.’G5 Waarschijnlijk is dit de meest toegepast bepaling omtrent huur buiten het formele huurrecht. De reikwijdte van de bepaling is diverse malen in de rechtspraak aan de orde ge- steld. Te noemen vallen HR 13 mei 2005, ECLI:NL: HR:2005:AT2G50, NJ 2005/40G (Curatoren BaByXL/
15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244, NJ 2014/G8
(Romania) en HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017: 278; NJ 2017, 142 (Hansteen). Ook is in dit tijdschrift regelmatig aandacht besteed aan dit kruispunt van huur en xxxxxxxxxxxxx.XX
Als laatste valt hier (enkel) te noemen de Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten motorbrand- stoffen.G7 Ook aan die wet is aandacht besteed in dit tijdschrift.
Amstel Lease Maatschappij); HR 14 januari 2011,
ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011/114 (Xx. Xxxxxx
q.q./Uni-Invest); HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013: BYG108, NJ 2013/291 (Xxxx Xxxxxx/Xxxxxxx q.q.); HR
G2. Bijvoorbeeld art. 15 lid 1 d Gemeentewet, art. 15 lid 1 sub d Provinciewet.
G3. Wet van 29 augustus 1991, Stb. 439, tot herziening van de Woningwet.
G4. Wet van 30 september 1893, Stb. 140, op het faillisse- ment en de surséance van betaling.
G5. Vgl. S.C.J.J. Xxxxxxxx en X.X.X. Xxxxx (red.), ‘Heruit- gave Geschiedenis van de Wet op het Faillissement en de Surséance van Betaling’, bewerkt door Mr. X.X. Xxxxx xxx xxx Xxxxx Haarlem 189G, Serie Onderneming en Recht deel 2-I, Deventer 201G, p. 418-427. Zie ook J.K. Six-Hummel, ‘Raakvlakken tussen faillissement en huur’, TvI 2015, 15, p. 93-100, voor surseance van beta- ling art. 238 Fw en voor de schuldsanering art. 305 Fw.
GG. X.X. Xxxxx, ‘De failliete huurder’, TvHB 2009, nr. p. 187- 191; X. Xxxxxxx & A. le Grand, ‘Huur en faillissement: opzegging vs. Indeplaatsstelling’, TvHB 201G, nr. 5, p. 2G7-275; X.X.X. xx Xxxxxx, ‘Opleveringsverplichtingen bij faillissement van de huurder’, TvHB 2004, nr. 1, p. 12-1G en 12G-128; J.J. Dijk, ‘De curator en enige huurpe- rikelen’, TvHB 2005, nr. G, p. 189-191; X.X.X. xxx Xxxxx, ‘Faillissement en ontruimingsbescherming’, TvHB 2010, nr. 3, p. 98-100; X.X. xxx Xxxx en X.X. xx Xxxxx, ‘Huurvorderingen in faillissement anno 2013’, TvHB 2013, nr. 4, p. 220-227; I.E. Hof huis en X.X. xxx Xxxx, ‘De positie van de onderhuurder in het faillissement van de onderverhuurder’, TvHB 2015, nr. G, p. 394-400;
A.W. Jongbloed en P.L. Visser, ‘Huur en faillissement’,
TvHB 2015, nr. 3, p. 1G7-17G.
G7. Wet van 1G juni 2005, Stb. 324, houdende regels met betrekking tot het in gebruik geven van grond ten behoeve van de verkoop van motorbrandstoffen aan wegen in beheer bij het Rijk (Wet tot veiling van be- paalde verkooppunten van motorbrandstoffen).