definitieve versie
Sociaal Plan
sloop/nieuwbouw Jacob Geelbuurt Oost
voor bewoners van fase 1 en fase 2
update maart 2020
definitieve versie
inhoud
Afspraken voor uw herhuisvesting 3
1. Stadsvernieuwingsurgentie 7
2. Semi-stadsvernieuwingsurgentie 7
3. Verhuismogelijkheden voor fase 1 8
4. Mogelijkheden voor fase 1 om terug te keren in nieuwbouw in de buurt 9
a. Via verhuizing naar een sociale huurwoning
b. Via een wisselwoning in fase 2
5. Verhuismogelijkheden voor fase 2 11
6. Huurprijzen gerenoveerde woningen Hemsterhuisflat voor fase 1 12
7. Huurprijzen nieuwbouwwoningen fase 1 Jacob Geelbuurt Oost 14
8. Verhuizen naar een vrijesectorhuurwoning 16
9. Verhuizen naar een koopwoning 16
10. Verhuiskostenbijdrage 17
11. Huurgewenning 17
12. Bevriezen huur 18
13. Zelf Aangebrachte Voorzieningen 18
14. Interimbeheer 18
15. Kwetsbare groepen 18
16. Slotbepalingen 19
17. Planning 19
18. Geschillen 20
Bijlagen
1. Inkomensgrenzen en huurtoeslaggrenzen 21
2. Omschrijving van begrippen 21
Informatie & contact 22
Let op!
Artikel 3, 4 en 5 zijn alleen van toepassing voor bewoners van fase 1 Artikel 5 is van toepassing op bewoners van fase 2
Alle afspraken voor uw herhuisvesting
In de Jacob Geelbuurt Oost wil de Alliantie alle woningen slopen en vervangen door nieuwbouw. Voor u als bewoner betekent dit dat u moet verhuizen. In dit sociaal plan staan alle afspraken die de Alliantie met de bewonersvertegenwoor-digers heeft gemaakt over de herhuisvesting van bewoners.
Voor wie geldt dit sociaal plan?
Dit geldt voor bewoners die op deze adressen wonen:
• Xxxxxxxxxxxxxxxxx 0 t/m 25 (oneven)
• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0 t/m 79 (oneven)
• Xxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 1 t/m 46 (even en oneven)
• Xxxxxxxx van de Tuukhof 1 t/m 48 (even en oneven)
Dit sociaal plan geldt voor ‘reguliere’ huurders. U bent een reguliere huurder als u een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft. Dit sociaal plan geldt niet voor huurders met een tijdelijk huurcontract.
In 2 fasen verhuizen
De Alliantie wil de woningen in twee fasen slopen en vervangen door nieuwe woningen. De bewoners verhuizen dus in 2 fasen.
U verhuist in fase 1 als u op een van deze adressen woont:
• Xxxxxxxxxxxxxxxxx 0 t/m 25;
• Xxxxx Xxxxxxxxxx 0 t/m 27;
• Xxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx t t/m 46.
De herhuisvesting voor fase 1 start waarschijnlijk in november 2019 en eindigt in het voorjaar van 2021. U heeft ongeveer 18 maanden om te verhuizen.
U verhuist in fase 2 als u op een van deze adressen woont:
• Xxxxx Xxxxxxxxxx 00 t/m 79
• Hermanus van der Tuukhof 1 t/m 48
Voor fase 2 start de herhuisvesting waarschijnlijk in het voorjaar van 2022; deze eindigt als de laatste nieuwbouwwoningen van fase 1 gereed zijn. Dit is waarschijnlijk in het najaar van 2023. U heeft ongeveer 18 maanden om te verhuizen.
Voor fase 1 en fase 2
Dit sociaal plan geldt voor bewoners van zowel fase 1 als fase 2. Wel zijn er voor bewoners verschillende verhuismogelijkheden. De mogelijkheden voor beide fasen staan in dit plan.
− Artikel 3, 4 en 6 gaat alleen over verhuismogelijkheden voor fase 1.
− Artikel 5 gaat over de verhuismogelijkheden voor fase 2.
De afspraken in dit sociaal plan zijn voor u van kracht als de gemeente Amsterdam een peildatum geeft en de herhuisvesting kan starten. De Alliantie zegt dan het huurcontract met u op vanwege ‘dringend eigen gebruik’.
Te hoog inkomen
U komt niet in aanmerking voor een andere sociale huurwoning als het inkomen te hoog is. Voor een sociale huurwoning mag het belastbaar (gezins)inkomen niet hoger zijn dan € 55.113,00. Als uw inkomen te hoog is, kan de Alliantie u helpen om een duurdere woning te vinden (zie artikel 8 en 9).
Elke jaar aangepaste bedragen
In dit sociaal plan staan veel bedragen genoemd, zoals de verhuiskostenbijdrage en inkomensgrenzen. De overheid past deze bedragen elk jaar aan. En de Alliantie past elk jaar de huurprijzen aan voor de gerenoveerde woningen in de Hemsterhuisflat en de nieuwbouwwoningen in de Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx. In deze versie van het sociaal plan staan bedragen die gelden vanaf 1 januari 2020, tenzij anders is vermeld.
Afspraken over rechten
Dit sociaal plan is gebaseerd op de Amsterdamse Kaderafspraken bij Vernieuwing en Verbetering. Dat zijn afspraken die de huurdersorganisatie, de gemeente en de woningcorporaties samen hebben gemaakt over de rechten en regelgeving bij de vernieuwing van woningen. U kunt de kaderafspraken vinden op de website van de gemeente Amsterdam (met zoekwoorden ‘kaderafspraken Amsterdam’ via Google).
Dit sociaal plan houdt verder rekening met zaken die van belang zijn voor bewoners van Jacob Geelbuurt Oost en de werkwijze van de Alliantie bij vernieuwing. Als de wetgeving of regelgeving verandert, kan dit leiden tot aanpassingen van dit sociaal plan.
Intensief overleg
Deze versie van het sociaal plan is tot stand gekomen na intensief overleg met een vertegenwoordiging van de bewoners. De Alliantie is veel dank verschuldigd aan deze bewoners die zich in hun vrije tijd hebben ingezet voor het belang van de bewoners en de buurt.
Definitief
Dit is de definitieve versie van het sociaal plan. Dit is tot stand gekomen na de bewonersraadpleging in juni 2019 en het gekwalificeerd advies van de bewonerscommissie. Aan de bewonersraadpleging nam 64% van de bewoners deel en gaf 84% van hen aan akkoord te gaan met het sociaal plan.
Het plan voor de nieuwe Jacob Geelbuurt Oost
Welke nieuwbouw?
In totaal wil de Alliantie minimaal 500 nieuwe woningen bouwen in de Jacob Geelbuurt Oost. Niet alleen sociale huurwoningen, maar ook woningen voor bewoners met een hoger inkomen. We gaan nu uit van de volgende verdeling:
− 224 sociale huurwoningen met een huur tot €737,14;
− 140-150 woningen met een huur van €737,14 tot €1.027,37;
− 40-50 koopwoningen voor maximaal €328.600,-, de grens van de Nationale Hypotheek Garantie;
− 90-100 koopwoningen vanaf €328.600,-
Plan voor de nieuwe buurt
Samen met de gemeente heeft de Alliantie een plan gemaakt voor de nieuwe Jacob Geelbuurt Oost. Daarin zijn alle afspraken voor de nieuwe buurt vastgelegd, zoals de plek van de woningen, de straten en het groen, de hoogte van de nieuwe woongebouwen, etc. Dit plan is in december 2018 en maart 2019 voorgelegd aan de bewoners van de Jacob Geelbuurt Oost en omwonenden. De gemeente heeft het plan ter inzage gelegd van 3 juni t/m 12 juli 2019.
Ontwerp van de woningen
De Alliantie start in het najaar van 2019 met het ontwerp van de woningen en woningplattegronden en betrekt daarbij de bewonerscommissie en bewoners die in aanmerking kunnen komen voor een nieuwbouwwoning in de Jacob Geelbuurt Oost.
Planning van de nieuwbouw
Net zoals de herhuisvesting, gaat ook de sloop en bouw van de nieuwe woningen in twee fasen.
• In fase 1 start de sloop van de woningen als alle bewoners van fase 1 zijn verhuisd, waarschijnlijk in het voorjaar van 2021. De nieuwbouwwoningen zijn waarschijnlijk in het najaar van 2023 gereed.
• Als alle bewoners van fase 2 zijn verhuisd, start de sloop van de woningen in fase 2. Dit is waarschijnlijk in het najaar van 2023. De nieuwe woningen zijn waarschijnlijk uiterlijk in het voorjaar van 2026 gereed.
In het plan voor de nieuwe buurt komen vier straatjes tussen de Xxxxx Xxxxxxxxxx en het park. Dit zijn grotendeels autovrije speelstraatjes
ntva1n.geSn tdeabdewsovneersrwnaiaersuchwijnliijkningsseputermgbeer onf tokiteober 2019.
Als de herhuisvesting begint, komt u in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie. Met deze SV- urgentie heeft u voorrang bij het zoeken naar een andere ‘passende’ woning via WoningNet. Dit kan een woning van de Alliantie zijn, maar ook van een andere woningcorporatie. U kunt binnen Nieuw-West verhuizen of naar een ander deel van Amsterdam. In uitzonderlijke situaties is het ook mogelijk om te
verhuizen naar een van de andere gemeenten in de Stadsregio Amsterdam. (Dit laatste is momenteel niet mogelijk).
Een ‘passende’ woning is een woning die volgens de gemeentelijke regels past bij uw huishouden. Daarbij telt de samenstelling van uw huishouden (hoofdbewoner(s) plus inwonende minderjarige kinderen) en het gezinsinkomen. Met een belastbaar gezinsinkomen dat hoger is dan € 55.113,00 komt u niet in aanmerking voor een SV-urgentie.
Als u of uw medehuurder al een account bij WoningNet heeft, dan voert de Alliantie op dit account de SV- urgentie op. De SV-urgentie wordt verzilverd als u een woning accepteert. U behoudt uw inschrijfduur. Als u niet bij WoningNet bent ingeschreven, dan maakt de Alliantie een nieuwe inschrijving. De Alliantie betaalt het inschrijfgeld en de en de verlengingskosten tot u verhuisd bent.
2. Semi-stadsvernieuwingsurgentie
Inwonende kinderen kunnen een semi-stadsvernieuwingsurgentie (semi-SV-urgentie) krijgen. Hiermee hebben zij voorrang op een beperkt deel van het woningaanbod op WoningNet. Semi-urgenten hebben geen andere rechten: ze kunnen geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding en ook niet op verhuizing naar een andere woning in de Jacob Geelbuurt Oost. Daarnaast hebben zij geen recht op begeleiding van de Alliantie bij het zoeken naar een woning.
Eisen semi-SV-urgentie
Om in aanmerking te komen voor een semi-SV-urgentie moet een inwonend kind aan al deze eisen voldoen:
- Op de peildatum (officiële start van de herhuisvesting) is hij/zij ouder dan 23 jaar.
- Op de peildatum woont hij/zij minstens 5 jaar onafgebroken op het adres van de ouders/verzorgers in de Jacob Geelbuurt Oost; dit moet blijken uit de inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie.
- Hij/zij heeft voldoende inkomsten om de huur te kunnen betalen en zijn/haar belastbaar (gezins)inkomen is niet hoger dan € 55.113,00.
- Hij/zij vraagt de semi-stadsvernieuwingsurgentie binnen zes maanden na de peildatum aan.
Bij de herhuisvesting van de hoofdbewoner(s) telt een semi-urgent niet mee in de gezinsgrootte. De hoofdbewoner heeft recht op een woning die past bij de nieuwe gezinssamenstelling.
Bij het huisbezoek kunnen bewoners de wens voor een semi-SV-urgentie bespreken met de bewonersbegeleider van de Alliantie.
3. Verhuismogelijkheden voor fase 1
Woont u in fase 1? Voor u begint de herhuisvesting waarschijnlijk in november 2019. Met een stadsvernieuwingsurgentie heeft u de volgende mogelijkheden om te verhuizen:
a. U kunt via WoningNet reageren op sociale huurwoningen van de Alliantie en andere woningcorporaties in Amsterdam. Aan een deel van de woningen kunnen de Alliantie en andere woningcorporaties extra voorwaarden stellen, bijvoorbeeld aan de gezinsgrootte. In uitzonderlijke gevallen kunt u de SV-urgentie aanvragen voor de gemeenten Amstelveen, Zaanstad, Uithoorn, Haarlemmermeer en Purmerend. (Dit laatste is momenteel niet mogelijk).
b. U kunt verhuizen naar een nieuwbouwwoning van de Alliantie in een ander deel van Amsterdam. De Alliantie bouwt elk jaar ongeveer 500 nieuwe huurwoningen in Amsterdam, met name sociale huurwoningen. De Alliantie biedt deze woningen direct aan de eigen huurders aan, die met een stadsvernieuwingsurgentie een andere woning zoeken. De woning moet passend zijn bij de grootte van uw huishouden. De Alliantie kan een uitzondering maken en bijvoorbeeld nieuwbouw seniorenwoningen of studentenwoningen niet aanbieden aan huurders met een SV-urgentie.
c. U kunt verhuizen naar een bestaande woning van de Alliantie in de Jacob Geelbuurt: een eengezinswoning in een van de hofjes of een appartement bij de Comeniusstraat (bouwjaar 2018). In de herhuisvestingsperiode komen naar verwachting zo’n 20 bestaande woningen beschikbaar voor nieuwe verhuur. Bij de toewijzing van deze woningen hanteert de Alliantie deze regels:
• Voor woningen met twee slaapkamers is de maximale gezinsgrootte 3 personen.
• Voor woningen met drie slaapkamers is de minimale gezinsgrootte 2 personen, waarbij huishoudens met ten minste drie personen voorrang hebben op huishoudens met twee personen. De regels van WoningNet bepalen de verdere volgorde van toewijzing.
d. U kunt verhuizen naar een appartement in de Hemsterhuisflat. Deze woningen worden vernieuwd en komen per trappenhuis beschikbaar in de periode van augustus 2019 tot februari 2020. Bij de start van de herhuisvesting biedt de Alliantie de beschikbare woningen met voorrang aan de bewoners uit fase 1 aan. Bij de toewijzing van deze appartementen past de Alliantie de volgende vijf regels toe.
• De drie gelijkvloerse benedenwoningen zijn met voorrang bestemd voor woningzoekenden vanaf 65 jaar of met een medische urgentie.
• Voor woningen met één slaapkamer is de maximale gezinsgrootte twee personen.
• Voor de woningen met twee slaapkamers is de maximale gezinsgrootte drie personen.
• Voor woningen met drie slaapkamers komen eerst gezinnen in aanmerking, van minimaal drie personen waaronder minimaal één inwonend kind. Daarna gezinnen van twee personen, waaronder één inwonend kind. Als laatste komen huishoudens met twee volwassen personen voor zo’n woning in aanmerking.
• Voor woningen met vier slaapkamers komen eerst gezinnen met minstens drie inwonende kinderen in aanmerking. Vervolgens gezinnen van vier personen waaronder twee inwonende kinderen. Als laatste komen gezinnen in aanmerking met drie personen, waaronder twee inwonende kinderen.
De regels van WoningNet bepalen de verdere volgorde van toewijzing.
4. Mogelijkheden voor fase 1
om terug te keren in nieuwbouw
Let op!
Dit artikel is voor u van toepassing als u in fase 1 woont, niet als u in fase 2 woont.
Nadat alle bewoners van fase 1 zijn verhuisd, volgt de sloop van alle bestaande woningen en de bouw van nieuwe woningen. Een deel van de bewoners van fase 1 kan terugkeren in een van de nieuwbouwwoningen. De Alliantie biedt hiervoor twee mogelijkheden:
a. Via verhuizing naar een andere sociale huurwoning;
b. Via een wisselwoning in fase 2.
a. Via verhuizing naar een sociale huurwoning
Bewoners van fase 1 die met een stadsvernieuwingsurgentie verhuizen naar een andere sociale huurwoning, kunnen terugkeren in een nieuwbouwwoning die in fase 1 wordt gebouwd. Daarvoor gelden de volgende afspraken:
- Maximaal 10 bewoners kunnen via een andere sociale huurwoning terugkeren in een nieuwbouwwoning
die de Alliantie in fase 1 bouwt. De verwachting is dat deze woningen in het najaar van 2023 beschikbaar zijn.
- Bij het opzeggen van de huur van de huidige woning geeft de bewoner aan dat hij wil terugkeren in een
nieuwbouwwoning.
- Als alle bewoners van fase 1 zijn verhuisd, kan de Alliantie bepalen welke bewoners als eerste in aanmerking komen voor terugkeer in een nieuwbouwwoning van fase 1. De woonduur in de oude woning bepaalt de volgorde. De bewoner met de langste woonduur komt op plaats 1 op de lijst, de bewoner met op één na langste woonduur op plaats 2, etc. De Alliantie informeert de bewoners die op plaats 1 t/m 10 staan. Ze informeert de andere bewoners over hun plek op de reservelijst.
- Als de nieuwbouwwoningen gereed zijn, benadert de Alliantie de bewoners die op plaats 1 t/m 10 op de lijst staan. Maken één of meerdere van deze bewoners geen gebruik van de mogelijkheid om terug te keren in een nieuwbouwwoning? Dan komen bewoners op de reservelijst daarvoor in aanmerking.
- Terugkeer is alleen mogelijk voor bewoners met een bruto gezinsinkomen van maximaal €55.113,00.
- De Alliantie volgt bij de toewijzing van de woningen de regels in artikel 5c van dit sociaal plan (zie pagina 11).
- Voor de huurprijs van de nieuwbouwwoning geldt artikel 7 van dit sociaal plan (zie pagina 13).
- Bij terugkeer komen bewoners niet opnieuw in aanmerking voor een verhuiskostenbijdrage (zie artikel 10). Ook de eventuele huurgewenning (zie artikel 11) geldt alleen bij de eerste keer verhuizen, van de huidige woning in Jacob Geelbuurt Oost naar de volgende sociale huurwoning.
- Bij het tekenen van het huurcontract voor de nieuwbouwwoning in fase 1, moet de bewoner kunnen aantonen dat hij de huur heeft opgezegd van de sociale huurwoning waarin hij dan woont.
b. Via een wisselwoning naar nieuwbouw van fase 1
Bij deze optie verhuizen bewoners van fase 1 naar een leeggekomen woning in fase 2. Zij komen in aanmerking voor een nieuwbouwwoning in fase 1 als deze woningen gereed zijn. De Alliantie verwacht dat er in de periode van herhuisvesting circa tien woningen in fase 2 vrijkomen, maar minder kan ook.
Voor deze optie gelden de volgende afspraken.
- De bewoner heeft een gezinsinkomen van maximaal € 55.113,00. Hij komt niet in aanmerking voor terugkeer in een sociale huurwoning in fase 1 als het gezinsinkomen ten tijde van de terugkeer hoger is dan de inkomensgrens.
- De bewoner komt in aanmerking voor een wisselwoning die ongeveer net zo groot is als zijn huidige woning,
- De huur van de wisselwoning is gelijk aan die van de huidige woning. De Alliantie brengt de jaarlijkse huurverhoging niet in rekening voor de wisselwoning.
- Als er een woning vrijkomt in fase 2, dan biedt de Alliantie die eerst aan de belangstellende bewoner met de langste woonduur aan.
- Als een bewoner bedankt voor de aangeboden wisselwoning, heeft hij geen recht op een nieuw aanbod
voor een wisselwoning.
- De wisselwoning wordt aangeboden zonder stoffering, tenzij de Alliantie met de vertrokken huurder heeft afgesproken dat (een deel van) de stoffering kan achterblijven.
- De bewoner levert de wisselwoning bij vertrek geheel leeg op.
- De Alliantie verrekent de verhuiskostenbijdrage op een andere manier (zie artikel 10) bij bewoners die gebruik maken van deze optie.
- Bij verhuizing naar de wisselwoning in fase 2 moet een bewoner de huur van zijn huidige woning in fase 1 opzeggen bij de Alliantie. De huuropzegging is maximaal één maand nadat het huurcontract voor de wisselwoning is ingegaan. In deze periode betaalt de huurder geen dubbele huur.
- Bij verhuizing naar de nieuwbouwwoning in fase 1,
moet de bewoner de huur van de wisselwoning in fase 2 opzeggen bij de Alliantie. Deze huuropzegging is maximaal één maand nadat het huurcontract voor de nieuwbouwwoning is ingegaan. In deze periode betaalt de bewoner huur voor zowel de oude als de nieuwe woning.
- Voor de huurprijs van de nieuwbouwwoning gelden de
afspraken uit artikel 7 van dit sociaal plan.
- Voor de toewijzing van de nieuwbouwwoning gelden de afspraken in artikel 5c van dit sociaal plan
(zie pagina 11).
5. Verhuismogelijkheden voor fase 2
Let op! Dit artikel is voor u van toepassing als u in fase 2 woont.
Woont u in fase 2? Voor u begint de herhuisvesting waarschijnlijk in het voorjaar van 2022. Met een stadsvernieuwingsurgentie heeft u de volgende mogelijkheden om te verhuizen:
a. U kunt via WoningNet reageren op de aangeboden sociale huurwoningen van de Alliantie en andere woningcorporaties in Amsterdam. Aan een deel van de woningen kunnen de Alliantie en andere woningcorporaties extra voorwaarden stellen, bijvoorbeeld aan de gezinsgrootte. In uitzonderlijke gevallen kunt u de SV-urgentie aanvragen voor de gemeenten Amstelveen, Zaanstad, Uithoorn, Haarlemmermeer en Purmerend.
b. U kunt verhuizen naar een bestaande woning van de Alliantie in de Jacob Geelbuurt: een eengezinswoning in de hofjes, een appartement bij de Comeniusstraat (bouwjaar 2018) of een appartement in de Hemsterhuisflat (renovatiejaar 2019). In de herhuisvestingsperiode komen naar
verwachting zo’n 20 bestaande woningen beschikbaar voor nieuwe verhuur. Bij de toewijzing van deze
woningen hanteert de Alliantie deze regels:
• Voor woningen met één slaapkamer is de maximale gezinsgrootte twee personen.
• Voor woningen met twee slaapkamers is de maximale gezinsgrootte drie personen.
• Woningen met drie slaapkamers zijn als eerste bestemd voor gezinnen met ten minste drie personen, waaronder ten minste één inwonend kind. Vervolgens komen gezinnen met twee personen, waaronder één inwonend kind in aanmerking. Als laatste komen huishoudens met twee personen zonder inwonend kind voor zo’n woning in aanmerking.
• Voor woningen met méér dan drie slaapkamers wordt de volgorde van toewijzing eerst bepaald aan de hand van de gezinsgrootte. Zo gaat een gezin met vijf personen voor op een gezin met vier personen. De verdere volgorde wordt bepaald met de regels van WoningNet.
• Eventuele woningen met vier slaapkamers zijn bestemd voor gezinnen met ten minste drie inwonende kinderen.
• Eventuele éénkamerwoningen (met een woon/slaapkamer) zijn bestemd voor alleenstaanden.
c. Verhuizen naar een nieuwbouwwoning van de Alliantie in fase 1. Deze zijn volgens de huidige planning gereed in het najaar van 2023. Bij de toewijzing van de woningen gelden de volgende afspraken
• Voor woningen met één slaapkamer is de maximale gezinsgrootte twee personen.
• Voor woningen met twee slaapkamers is de maximale gezinsgrootte drie personen, waarbij huishoudens met twee of drie personen voorrang hebben op alleenstaanden.
Zie verder op pagina 12
Vervolg artikel 5 c
• Woningen met drie slaapkamers zijn als eerste bestemd voor gezinnen met ten minste drie personen, waaronder minimaal één inwonend kind. Vervolgens komen gezinnen in aanmerking met twee personen, waaronder één inwonend kind. Als laatste komen huishoudens met twee volwassen personen zonder inwonend kind voor zo’n woning in aanmerking
• Eventuele éénkamerwoningen (met een woon/slaapkamer) zijn bestemd voor alleenstaanden.
• Eventuele woningen met vier slaapkamers zijn bestemd voor gezinnen met ten minste drie inwonende kinderen.
De verdere volgorde wordt bepaald op basis van de regels die WoningNet hanteert.
d. U kunt verhuizen naar een nieuwbouwwoning van de Alliantie in een ander deel van Amsterdam. De Alliantie bouwt elk jaar ongeveer 500 nieuwe huurwoningen in Amsterdam, met name sociale huurwoningen. De Alliantie biedt deze woningen direct aan de eigen huurders aan, die met een stadsvernieuwingsurgentie een andere woning zoeken. De woning moet passend zijn bij de grootte van uw huishouden. De Alliantie kan een uitzondering maken en bijvoorbeeld nieuwbouw seniorenwoningen of studentenwoningen niet aanbieden aan huurders met een SV-urgentie
6. Huurprijzen van gerenoveerde woningen in de Hemsterhuisflat voor fase 1
Voor bewoners uit fase 1 die verhuizen naar een gerenoveerde woning in de flat aan de Hemsterhuisstraat 27 t/m 65 gelden de volgende huurprijzen:
1. De huur (kale huur of netto huur) is afhankelijk van de grootte van de woning. Deze huur bestaat uit een vast deel van € 173,23 en een variabel deel van € 6,62 per m2 gebruiksoppervlak (het oppervlak van de woning inclusief gang, toilet, inpandige bergruimte, etc.)
2. Als de bewoner in aanmerking komt voor huurtoeslag, bedraagt de huur maximaal € 619,01 voor één- en tweepersoonshuishoudens of € 663,40 voor huishoudens met drie of meer personen.
3. Als de bewoner niet in aanmerking komt voor huurtoeslag bedraagt de rekenhuur (huur plus subsidiabele servicekosten) maximaal € 737,14.
Wat betekent dit ?
Een woning van 66,9 m2 (gebruiksoppervlak van een woning op de 2e, 3e of 4e verdieping)
De huur bedraagt: € 442,88 (66,9 x € 6,62) + € 173,23 = € 616,11
Een woning van 93,2 m2 (gebruiksoppervlak maisonnettewoning op begane grond +1e verdieping)
De huur bedraagt € 616,98 (93,2 x € 6,62) + € 173,23 = € 790,21
Voor bewoners met een huishouden van drie of meer personen die in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt de huur verlaagd tot € 663,40. Ook voor bewoners zonder recht op huurtoeslag wordt de huur verlaagd; de rekenhuur bedraagt dan € 737,14.
• De servicekosten voor deze woningen bedragen gemiddeld ca. € 117,00. Let wel, in dit bedrag zit een voorschot voor verwarming en het gebruik van warm water. Daarvoor betaalt u nu via uw
energierekening. Het voorschot is € 100,00 voor maisonnettewoningen en € 80,00 voor andere
woningen. Bij de jaarlijkse afrekening telt uw daadwerkelijke verbruik.
In de servicekosten zit ook € 20,00 voor de stroom die u krijgt via vier zonnepanelen.
• De woningen zijn gasloos en aangesloten op stadsverwarming; bewoners moeten elektrisch koken.
• Het is niet toegestaan om een (schotel)antenne te plaatsen.
• Bewoners van deze woningen komen in aanmerking voor een parkeervergunning op straat via de gemeente.
7. Huurprijzen van nieuwbouwwoningen fase 1 Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx
Dit artikel is voor u van toepassing als u in fase 2 woont of als u vanuit fase 1 terugkeert in een nieuwbouwwoning (zie artikel 4).
Voor de nieuwbouwwoningen die de Alliantie in fase 1 bouwt, gelden de volgende huurprijzen:
1. De huur (kale huur of netto huur) is afhankelijk van de grootte van de woning. Deze huur bestaat uit een vast deel van € 193,61 en een variabel deel van € 8,15 per m2 gebruiksoppervlak (het oppervlak van de woning inclusief gang, toilet, inpandige bergruimte, etc.)
2. Als de bewoner in aanmerking komt voor huurtoeslag, bedraagt de huur maximaal € 619,01 voor één- en tweepersoonshuishoudens of € 663,40 voor huishoudens met drie of meer personen.
3. Voor een bewoner die niet in aanmerking komt voor huurtoeslag, bedraagt de rekenhuur (huur plus subsidiabele servicekosten) maximaal € 737,14.
Wat betekent dit ?
Bij een woning van 49 m2 (naar verwachting het gebruiksoppervlak van een tweekamerwoning)
De huur bedraagt: € 399,35 (49 x € 8,15) + € 193,61 = € 592,96
Bij een woning van 65 m2 (naar verwachting het gebruiksoppervlak van een driekamerwoning)
De huur bedraagt € 529,75 (65 x € 8,15) + € 193,61 = € 723,36
Voor bewoners die in aanmerking komen voor huurtoeslag wordt de huur verlaagd tot
€ 619,01 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 663,40 (huishoudens met drie of meer personen).
Bij een woning van 83 m2 (naar verwachting het gebruiksoppervlak van een vierkamerwoning)
De huur bedraagt € 676,45 (83 x € 8,15) + € 193,61 = € 870,06
Voor bewoners die in aanmerking komen voor huurtoeslag wordt de huur verlaagd tot
€ 619,01 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 663,40 (huishoudens met drie of meer personen).
Ook voor bewoners zonder recht op huurtoeslag wordt de huur verlaagd; de rekenhuur bedraagt dan € 737,14
• We verwachten dat de servicekosten voor deze woningen € 46,00 per maand bedragen, waarvan € 19,00
niet subsidiabel is.
• Als de woning elektriciteit ontvangt via bijvoorbeeld zonnepanelen, dan brengt de Alliantie hiervoor een bedrag in rekening. Dit bedrag is minstens 20% lager dan de kosten die de energieleverancier rekent voor dezelfde hoeveelheid stroom.
• De woningen zijn gasloos en worden waarschijnlijk aangesloten op stadsverwarming. Bewoners moeten
elektrisch koken.
• Een bewoners komt niet altijd in aanmerking voor een parkeervergunning op straat via de gemeente. Voor meer informatie verwijst de Alliantie naar de gemeente. Bewoners kunnen bij de Alliantie een autoparkeerplaats huren voor € 35,00 per maand, inclusief servicekosten (huurprijs bij oplevering in
2023). Tot 2030 is de verhoging van de netto huur voor deze parkeerplaats maximaal € 3,00 per jaar. De Alliantie brengt geen administratiekosten in rekening voor het afsluiten van de huurovereenkomst voor deze parkeerplaats.
• Het is niet toegestaan om een (schotel)antenne te plaatsen.
8. Verhuizen naar een vrije sector huurwoning
Als huishoudens een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen hebben van meer dan € 55.113,- kunnen zij geen aanspraak maken op een stadsvernieuwingsurgentie en een sociale huurwoning. Ook voor deze huurders ziet de Xxxxxxxxx een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan het herhuisvestingproces. Met inspanningsverplichting bedoelen wij dat deze huishoudens worden geholpen bij het vinden van nieuwe, passende woonruimte. Deze bewoners komen alleen in aanmerking voor een koopwoning of een huurwoning met een rekenhuur vanaf € 737,14 per maand.
Het is voor de Alliantie mogelijk om in de Jacob Geelbuurt Oost een deel van de nieuwbouwwoningen te verhuren voor een huurprijs tussen de € 737,14 en € 1.027,37. Bij de start van de verhuur biedt de Alliantie deze nieuwbouw huurwoningen eerst aan bewoners uit Jacob Geelbuurt Oost aan, die hiervoor belangstelling hebben. Deze bewoners kunnen ook in aanmerking komen de eengezinswoningen in de hofjes in de Jacob Geelbuurt, die de Alliantie verhuurt voor een huurprijs tussen de € 737,14 en € 1.027,37. Ook buiten de Jacob Geelbuurt heeft de Alliantie woningen in deze huurprijscategorie.
9. Verhuizen naar een nieuwbouw koopwoning
Bij de start van de verkoop biedt de Alliantie de nieuwe koopwoningen eerst aan bewoners uit Jacob Geelbuurt Oost aan, die hiervoor belangstelling hebben. Daarna start de verkoop aan andere woningzoekenden.
3
10. Verhuiskostenbijdrage
U kunt als huurder aanspraak maken op een bijdrage in de verhuiskosten van € 6.253,00 (prijspeil maart 2020). Deze bijdrage wordt beschikbaar gesteld vanaf de peildatum, de officiële start van de herhuisvesting. Naast een bijdrage in de kosten voor uw verhuizing, is de bijdrage ook bedoeld voor de periode dat u dubbele huur moet betalen.
De verhuiskostenbijdrage wordt op de volgende wijze uitbetaald of met u verrekend:
• U ontvangt 2/3 deel van het bedrag zodra u een nieuwe woning heeft gevonden en de Alliantie de huuropzegging van uw huidige woning heeft ontvangen. Houdt er rekening mee dat het circa 14 dagen kan duren voordat het bedrag op uw bankrekening staat.
• U ontvangt 1/3 deel nadat u uw huidige woning heeft opgeleverd. Het duurt circa 14 dagen voordat het
bedrag op uw bankrekening staat.
Bent u een bewoner van fase 1 en verhuist u via een wisselwoning in fase 2 naar een nieuwbouwwoning van fase 1? Dan verrekent de Alliantie de verhuiskostenbijdrage als volgt:
• U ontvangt 25% na de oplevering van uw huidige woning in fase 1;
• U ontvangt 50% als de huurovereenkomst van de nieuwe woning is getekend;
• U ontvangt 25% nadat u de wisselwoning heeft opgeleverd.
11. Huurgewenning
In de Amsterdamse Kaderafspraken bij Vernieuwing en Verbetering is vastgelegd dat bewoners recht hebben op huurgewenning. U komt hiervoor in aanmerking als u voldoet aan deze twee voorwaarden.
• Uw gezinskomen is te hoog voor huurtoeslag, maar lager dan € 45.719,00. (Het inkomen van inwonende kinderen telt in dit geval mee voor het gezinsinkomen.)
• De huursprong, het verschil tussen uw huidige en de nieuwe huur, is groter dan € 50,00 per maand.
Volgens de Kaderafspraken ontvangt de bewoner over de eerste € 50,- huurstijging geen huurgewenning en de bovengrens voor huurgewenning is € 180,00.
Voorbeeld
Bij een huursprong van € 200,00 is het basisbedrag voor huurgewenning €180 (maximale gedrag) minus € 50 = €130,00.
In het eerste jaar na het tekenen van het nieuwe huurcontract ontvangt een bewoner 75% van het basisbedrag, in het tweede jaar 50% en in het derde jaar 25%.
De huurgewenning wordt per jaar uitgekeerd en bedraagt in totaal maximaal € 2.340,00.
Een bewoner moet de aanvraag voor huurgewenning binnen zes maanden na de einddatum van het oude huurcontract indienen bij de Alliantie.
12. Bevriezen van de huur
De Alliantie bevriest de netto huur van uw oude woning als de gemeente Amsterdam een peildatum geeft en de herhuisvesting officieel start. Voor fase 1 start de herhuisvesting ongeveer 2,5 jaar eerder dan voor fase 2. Op 1 juli is steeds de jaarlijkse huurverhoging. Als de herhuisvesting voor u dan gestart is, berekent de Alliantie geen huurverhoging voor het bestaande huurcontract.
13. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Het beleid van de Alliantie voor zelf aangebrachte voorzieningen is te vinden op de website van de Alliantie: xxx.xx-xxxxxxxxx.xx. Als de bewoner zelf een wijziging aan de woning heeft aangebracht, moet deze soms ongedaan worden gemaakt. Als de voorziening kan achterblijven, komt de bewoner niet in aanmerking voor een vergoeding.
14. Interim beheer
In de periode van 2020 tot 2026 wordt er in de Jacob Geelbuurt Oost veel verhuisd en gebouwd. In die periode zorgt de Alliantie voor voldoende aanwezigheid en toezicht in de buurt, gericht op het handhaven van de leefbaarheid. De Alliantie houdt daarom een wekelijks spreekuur in haar wijkkantoor en overlegt minstens eens per drie maanden met de bewonerscommissie of andere bewonersvertegenwoordiging over de leefbaarheid.
15. Kwetsbare groepen
De Alliantie besteedt extra aandacht aan kwetsbare groepen. Ouderen, gehandicapten en chronisch zieken hebben wellicht intensievere begeleiding nodig. De extra begeleiding hangt af van de persoonlijke omstandigheden en mogelijkheden van de huurder
16. Slotbepalingen
1. Dit sociaal plan is tot stand gekomen in de periode van september 2018 tot mei 2019 na overleg met bewoners, de bewonerscommissie, haar ondersteuners en de Alliantie. Als naderhand blijkt dat onvoorziene omstandigheden vragen om aanpassingen van dit sociaal plan, dan vindt daarover overleg plaats tussen de bewonerscommissie, haar ondersteuners en de Alliantie.
2. Bij een geschil tussen een individuele bewoner en de Alliantie over de interpretatie van dit sociaal plan, kunnen de bewoner en/of de Alliantie vragen om bemiddeling door een medewerker van !Woon.
3. Bij het ontwerp van de nieuwe woningen in de Jacob Geelbuurt Oost betrekt de Alliantie de
bewonerscommissie en andere bewoners die mogelijk in aanmerking komen voor zo’n nieuwbouw woning. In najaar 2019 start het overleg over het ontwerp.
17. Planning
In principe gaan we uit van deze planning, onder voorbehoud van wijzigingen.
Wat | Wanneer |
Sociaal plan gereed | Mei 2019 |
Bewonersraadpleging | Juni 2019 |
Advies bewonerscommissie | Juli 2019 |
Definitief besluit van de Alliantie | Augustus 2019 |
Herhuisvesting fase 1 | najaar 2019 tot voorjaar 2021 |
Sloop/nieuwbouw fase 1 | voorjaar 2021 t/m najaar 2023 |
Herhuisvesting fase 2 | voorjaar 2022 t/m najaar 2023 |
Sloop/nieuwbouw fase 2 | najaar 2023 t/m voorjaar 2026 |
18. Geschillen
Als er geschillen ontstaan over de interpretatie of de uitvoering van dit sociaal plan of over de oplossing die de Alliantie biedt, dan kan de huurder het geschil voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie. Het reglement van deze klachtencommissie te vinden op de website xxx.xx-xxxxxxxxx.xx. bij ‘Wat gebeurt er met mijn klacht?’ U kunt het reglement ook telefonisch opvragen bij de Alliantie Amsterdam.
BIJLAGEN
Bijlage 1: Inkomensgrenzen
Inkomensgrenzen huurtoeslag 2019:
• Alleenstaand tot AOW leeftijd
• Meerpersoons tot AOW leeftijd
• Alleenstaand vanaf AOW leeftijd
• Meerpersoons vanaf AOW leeftijd
€ 23.225,=
€ 31.550,=
€ 23.175,=
€ 31.475,=
Huurtoeslag grenzen (aftoppingsgrenzen) 2019:
• personen jonger dan 23 jaar
• 1- en 2 persoonshuishoudens
• 3- en meerpersoonshuishoudens
• Huurtoeslaggrens
€ 432,51
€ 619,01
€ 663,40
€ 737,19
Om huurtoeslag te krijgen mag het vermogen per persoon in uw huishouden niet hoger zijn dan
€ 30.846,= of € 61.692,= als er sprake is van een toeslagpartner.
Bijlage 2: Definitie van begrippen
Woonoppervlak: netto oppervlak zoals gebruikt in de puntentelling van de woning. Dit is het oppervlak van de woonkamer, slaapkamer(s), keuken en badkamer. Berging, zolder en verkeersruimten (hal en gang) tellen niet mee.
Gebruiksoppervlak: oppervlak van de woning inclusief verkeersruimte, inpandige berging, toilet, etc.
Huurprijs (kale huur): de huur voor een woning, exclusief servicekosten. Deze huur is voor sociale huurwoningen nooit hoger dan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS puntentelling).
Maximale huur: Maximale huur berekend volgens de WWS puntenberekening
Rekenhuur: de kale huur plus de subsidiabele servicekosten, zoals een gemaximeerd deel van kosten voor de lift, schoonmaak, elektriciteit van de gemeenschappelijke ruimten en de huismeester.
Peildatum: de officiële startdatum van de herhuisvestingperiode.
Woonduur: de tijd dat u als hoofdbewoner uw huidige woning bewoont. Reguliere huurder: een bewoner met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Peildatum: de officiële startdatum van de herhuisvestingperiode.
Woonduur: de tijd dat u als hoofdbewoner uw huidige woning bewoont.
Reguliere huurder: een bewoner met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Informatie
U vindt alle informatie over de vernieuwing van uw buurt op de projectpagina Jacob Geelbuurt Oost op onze website.
U vindt deze projectpagina als volgt:
• selecteer op xxx.xx-xxxxxxxxx.xx Woningen & Projecten
• kies Projecten Amsterdam
• kies type project nieuwbouw
scroll naar Jacob Geelbuurt Oost
Contact
U kunt vragen over uw herhuisvesting stellen via xxxxxxxxxxxxx@xx-xxxxxxxxx.xx
en via ons algemene nummer 088 00 232 00.