SOCIAAL PLAN
SOCIAAL PLAN
Groot onderhoud en verduurzaming Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx - Xxxxxxxxxx Juni 2021
Inhoud
2 Communicatie en plan van aanpak 4
4. Verantwoordelijkheden huurder 8
5. Waarborg voor en tijdens uitvoering 9
6. Toepasselijk recht, geschillencommissie en hardheidsclausule 10
Inleiding
In dit Sociaal Plan (*) staan alle afspraken en regelingen waar huurders (*) van Pater Damiaanstraat (complex C20319) mee te maken krijgen omdat Alwel groot onderhoud (*) en verduurzaming uit gaat voeren aan hun woning. Het Sociaal Plan is gebaseerd op de Omgangscode Herstructurering, renovatie en Groot Onderhoud (*) 1 februari 2021 tot en met 31 december 2024, overeengekomen tussen Alwel en de Huurders Adviesraad Roosendaal (*)
De ondergetekenden:
Stichting Alwel, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Roosendaal, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Xxx xxx Xxx, vestigingsmanager te Roosendaal, hierna te noemen Alwel
en
de Huurders Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx vertegenwoordigd door X. Xxxxxxxxxxxxx voorzitter, die de huurders van de 181 woningen vertegenwoordigt die vallen onder het groot onderhoud- en verduurzamingsplan Pater Damiaanstraat
zijn als volgt overeengekomen:
Alwel gaat in de volgende woningen groot onderhoud en verduurzaming uitvoeren:
Straat | Huisnummers |
Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx | 0 tot en met 55 (oneven) |
In de Roosendaalse wijk Westrand heeft Alwel 28 sociale huurwoningen met een energielabel F. Wij zijn van plan om in 2021 groot onderhoud uit te voeren aan deze eengezinswoningen. Naast het uitvoeren van de opgenomen planmatig onderhoudswerkzaamheden willen we de eenheden verduurzamen en indien technisch noodzakelijk de badkamers, keukens en toiletten aanpakken.
De werkzaamheden worden uitgevoerd door aannemer Xxxx Xxxxxxxxx.
Sinds september 2020 worden de huurders door nieuwsbrieven en individuele gesprekken geïnformeerd en betrokken bij de voorbereiding van het plan. Twee bestuursleden van de Huurders Adviesraad Roosendaal (HAR) zijn betrokken bij de totstandkoming van het plan.
Het sociaal plan wordt overeengekomen met HAR. Na ondertekening wordt het document gepubliceerd op de website van Alwel. In het informatieboekje voor de huurders is aangegeven waar ze het plan kunnen vinden en dat ze op hun verzoek een papieren versie ontvangen. De belangrijkste afspraken uit het sociaal plan zijn opgenomen in het informatieboekje
(*) zie bijlage begrippenlijst
1. Algemeen
1.1 Toepasbaarheid
Het Sociaal Plan is van toepassing op huurders:
• met een huurovereenkomst (*) voor onbepaalde tijd op één van de adressen in het bovenstaande schema;
• die in de basisadministratie van de gemeente Roosendaal op het gehuurde adres staan ingeschreven;
• en feitelijk woonachtig zijn in de woning.
Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst kunnen geen aanspraak maken op de bepalingen van dit Sociaal Plan.
1.2 Duur van het Sociaal Plan
Dit Sociaal Plan gaat in als Alwel definitief besloten heeft om het groot onderhoud en verduurzamingsplan Pater Damiaanstraat uit te voeren. Voorwaarde is dat er bij de draagvlakmeting minimaal 70% van de huurders heeft ingestemd met het onderhoud- en verduurzamingsplan. Het Sociaal Plan eindigt 6 maanden na oplevering van de laatste woning binnen het project.
1.3 Bijlage
De begrippenlijst is als bijlage opgenomen.
2 Communicatie en plan van aanpak
2.1 Afspraken over de communicatie
▪ Alle huurders van de 28 woningen zijn in de gelegenheid gesteld om via individuele gesprekken in januari 2021 hun mening over het plan te geven.
▪ De HAR is vanaf opstart van het project betrokken en er vanaf september 2020 maandelijks overleg / afstemming over het plan.
▪ Regelmatig ontvangen bewoners een nieuwsbrief over de ontwikkelingen in het project.
▪ Op de website xxx.xxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxxx, staat de actuele informatie betreffende het project.
▪ Bij communicatie via e-mail wordt er gebruik gemaakt van het mailadres Xxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xx
▪ In verband met de Corona maatregelen benadert Alwel alle huurders zo veel mogelijk individueel. Dit doen we op diverse manieren: telefonisch, video bellen, huisbezoek of op afspraak op kantoor.
▪ Voorwaarde voor het tot uitvoering brengen van het onderhoudsplan is dat minimaal 70% van de huurders in het voorjaar van 2021 instemt met het plan en de bijbehorende huurverhoging. Na het behalen van de instemming, bestaat de mogelijkheid, voor huurders die het niet met het plan eens zijn, om binnen acht weken initiatief te nemen om bezwaar te maken middels een gerechtelijke procedure.
• Voorafgaand aan het inleveren / ophalen van de akkoordverklaring stelt Alwel in juni 2021 samen met Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer een informatieboekje (juni 2021) op, waarin staat omschreven wat bewoners kunnen verwachten gedurende uitvoering van het plan, vergoedingen en omgang met schade. Ook staan de contactpersonen er duidelijk met foto in vermeld.
▪ Alwel realiseert een modelwoning.
▪ Gedurende de gehele looptijd van het project kunnen huurders hun vragen stellen per mail, telefonisch of tijdens een huisbezoek.
▪ We houden rekening met de geldende beperkingen vanwege Corona en passen de communicatie hier op aan.
▪ Na het project vindt een evaluatie plaats met alle bewoners.
2.2 Planning voortraject
September 2020 tot en met mei 2021
Ophalen wensen bewoners over woning en woonbeleving. Doel is het ontwikkelen van een plan voor de woning en woonomgeving dat aansluit bij de behoefte van de bewoners.
Juni 2021
Informeren van de bewoners over het plan door middel van het informatieboek en individuele gesprekken.
Wij hebben de toestemming nodig van minimaal 70% van de huurders om de werkzaamheden te mogen doen bij alle woningen. Huurders kunnen aangeven op de akkoordverklaring of ze het eens zijn met het plan.
Begin juli 2021 tot en met augustus 2021
Tijdens individuele huisbezoeken wordt de woning technisch opgenomen en het volgende besproken:
▪ De werkzaamheden per kamer;
▪ Het gebruik van de rustwoning;
▪ Of de badkamer, keuken en/of toilet (of delen daarvan) aan vervanging toe zijn. En of u wilt dat we die vervangen;
▪ Hoe u zich voorbereidt op de verbouwing / wat wij van u verwachten;
▪ De globale planning;
▪ Hoe wij ondersteunen;
▪ Wat u van ons kunt verwachten;
▪ Of er persoonlijke zaken zijn waar we rekening mee moeten houden;
▪ De zorg voor uw huisdieren tijdens de werkzaamheden;
▪ We leggen het gesprek vast.
Tijdens de opname van de woning kan de huurder zich laten bijstaan door een vertrouwenspersoon. Dat kan iemand uit de eigen omgeving zijn, als ook een buur uit de klankbordgroep.
Vanaf september
Uiterlijk twee weken voor de start van de werkzaamheden komt Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer nog een keer langs voor een startgesprek. We lichten de dagplanning toe. Hierop staat wat we per dag in welke kamer gaan doen. We bespreken de laatste details en kijken of u en uw woning er klaar voor zijn.
September 2021 – april 2022
Start de uitvoering van de werkzaamheden. Op de tijdens het startgesprek afgesproken dag en tijdstip starten we met de werkzaamheden.
2.3 Keuze mogelijkheden
Een huurder waarbij badkamer, keuken en/of toilet vervangen wordt/worden krijgt een aantal extra opties via een keuzelijst.
Binnen 14 dagen na het huisbezoek moet de ondertekende keuzelijst ingeleverd zijn.
2.4 Afspraken worden vastgelegd
De afspraken over de werkzaamheden, eventuele extra opties en de huuraanpassing worden tijdens het huisbezoek vastgelegd.
Na ondertekening worden er geen werkzaamheden meer toegevoegd of gewijzigd.
De huurverhoging is verschuldigd vanaf de eerste dag van de kalendermaand na de maand waarin de groot onderhoud en verduurzamingswerkzaamheden aan de woning zijn opgeleverd.
De werkzaamheden aan badkamer, keuken en/of toilet worden pas na de oplevering van de groot onderhoud en verduurzamingswerkzaamheden uitgevoerd.
De huurder draagt zelf zorg voor het doorgeven van de nieuwe huurprijs aan de Belastingdienst, voor de eventuele aanpassing van de huurtoeslag.
2.5 Ondersteuning gedurende de werkzaamheden
Het is van belang dat Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer in de gelegenheid wordt gesteld de werkzaamheden uit te kunnen voeren. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het afdekken, verplaatsen, verwijderen en ook weer terugplaatsen van de inboedel daar waar werkzaamheden verricht moeten worden.
Met de HAR is afgesproken welke faciliteiten ter beschikking worden gesteld om het ongemak gedurende de werkzaamheden te beperken. Het betreft:
Rustwoning:
Gedurende de uitvoering bieden we de mogelijkheid van een rustwoning. In deze woning is internet, televisie en u kunt er koffie en thee zetten. U kunt hier ook douchen, koken, studeren en gebruik maken van het toilet. En er staat een wasmachine en een droger. Er komt een rustwoning in de Pater Damiaanstraat
De rustwoning is in de eerste plaats bestemd voor bewoners die vanwege gezondheids- en/of zwaarwegende redenen niet overdag in de woning kunnen verblijven tijdens de onderhoudswerkzaamheden. Bewoners die gebruik willen maken van de rustwoning moeten dit doorgeven aan de bewonerscoach.
Bij een te grote vraag naar een rustwoning worden er verdere afspraken gemaakt. Bij gebruik van de rustwoning zal rekening worden gehouden met de op dat moment mogelijk geldende maatregelen bij Covid-19.
Chemisch toilet:
Tijdens de werkzaamheden aan het toilet krijgt u de beschikking over een chemisch toilet
Douchen:
Tijdens de werkzaamheden aan de badkamer kunt u douchen in een rustwoning.
Afdekmaterialen:
Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer stelt indien gewenst afdekmateriaal ter beschikking
Verplaatsen spullen:
Als u hulp nodig heeft bij het verplaatsen van inboedel wordt in eerste instantie geadviseerd familie en vrienden in te zetten. Indien een bewoner dit niet heeft zal hierin worden meegedacht in de vorm van maatwerk. Hierbij te denken aan vrijwilligers, buren, social klus en de helpende hand.
Kamer afsluiten:
Indien gewenst kan Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer vooraf aan de start van de werkzaamheden in de woning tijdelijk een ruimte afsluitbaar maken voor het plaatsen van waardevolle spullen.
2.6 Proefwoning
De woning Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx 00 wordt gebruikt als modelwoning.
2.7 Oplevering woning
De woning wordt opgeleverd door Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer aan de huurder, als alle geplande werkzaamheden aan de woning klaar zijn. Een woning mag bij oplevering maximaal vijf verschillende opleverpunten hebben. Zijn er meer opleverpunten? Dan mag de aannemer niet overgaan tot opleveren van de woning. Tijdens de oplevering stelt Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer in overleg met de bewoner de opleverpunten vast. De huurder tekent het opleverformulier voor akkoord.
Na de oplevering meldt de huurder gebreken bij Alwel.
3. Vergoedingen
3.1 Algemeen
Vanaf de startdatum van de werkzaamheden in de woning van de huurder, stelt Alwel een ongemakkenvergoeding en/of een vergoeding van herinrichtingskosten voor. De hoogte van deze ongemakkenvergoeding is afhankelijk van de omvang en de tijdsduur van de werkzaamheden. Er gelden twee voorwaarden om in te aanmerking komen voor deze vergoeding.
1. De huurder heeft een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en bewoont de woning tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
2. De huurder stelt Alwel in de gelegenheid om de werkzaamheden in de woning uit te voeren. Bij obstructie komt het recht op de vergoeding te vervallen. Dit ongeacht of de huurder na aanmaningen van de verhuurder of na gerechtelijke procedure de werkzaamheden alsnog toestaat/ dient te gedogen.
3.2 Hoogte ongemakkenvergoedingen
De ongemakkenvergoeding bestaat uit “een bedrag per dag”, dat ingaat op het moment dat er direct ongemak wordt ondervonden van de start van de uitvoering van de werkzaamheden in of aan de woning. De vergoeding geldt tot het moment van oplevering (inclusief weekenden) en betreft de werkzaamheden die het gebruik van de primaire functie van de aangepakte ruimten belemmeren.
De vergoeding wordt berekend op basis van de gemiddelde huurprijs per 1 juli 2021 (exclusief servicekosten) van de eengezinswoningen in de Pater Damiaanstraat. De ongemakkenvergoeding bedraagt €438. Als we ook aan badkamer, keuken en/of toilet werken dan krijgt u een extra ongemakkenvergoeding van €18,90 per werkdag aan uw badkamer, keuken en/of toilet.
3.3 Uitbetaling ongemakken vergoeding.
Bij de oplevering van de woning zal een document ‘vergoedingen’ met de huurder ondertekend worden. Alwel betaalt de ongemakkenvergoeding binnen een maand na oplevering en vaststelling van het energie prestatie advies uit op het bij Alwel bekende rekeningnummer van de huurder.
Indien er keuzeopties van de ongemakkenvergoeding zijn betaald wordt dit bedrag in mindering gebracht op de ongemakkenvergoeding
Bij huurders met een onbetwiste huurachterstand worden de vergoedingen verrekend met de achterstand, tenzij er een betalingsafspraak bestaat en de huurder die afspraak nakomt.
In geval van bewindvoering, wordt de vergoeding overgemaakt naar de bewindvoerder.
4. Verantwoordelijkheden huurder
Medewerking huurder
4.1 Verplaatsen inboedel
Bij het onderhoud is het van belang dat de uitvoerende partij niet belemmerd wordt bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het verplaatsen, verwijderen en ook weer terugplaatsen van de inboedel daar waar werkzaamheden verricht moeten worden. Is een huurder hiertoe niet in staat, dan kan de huurder dat aangeven tijdens de gesprekken. Er wordt dan gezamenlijk bekeken of er ondersteuning kan worden ingezet. In dit geval ligt het risico van schade aan de inboedel bij de huurder.
4.2 Sleutelafgifte en sleutelverklaring
De huurder, of iemand namens de huurder, is tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden aanwezig. Mocht een huurder tijdens de werkzaamheden niet thuis kunnen zijn, dan kan hij/zij in overleg met Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer de sleutel van de woning afgeven aan de uitvoerder. De huurder ondertekent vooraf een “sleutelafspraak”. Als de huurder hiervoor kiest dan zorgt de huurder ervoor dat waardevolle spullen zijn veilig gesteld en/of uit de woning zijn verwijderd.
4.3 Zelf aangebrachte voorzieningen
Bij woningen waar zelf aangebrachte voorzieningen zijn aangebracht en de uitvoering van de werkzaamheden hinderen (bijvoorbeeld zonwering, rolluiken en overkappingen), moeten deze door de huurder zelf gedemonteerd worden om de werkzaamheden aan de woning uit te kunnen voeren. Na uitvoering van de werkzaamheden kan de bewoner deze voorzieningen zelf terug plaatsen.
5. Waarborg voor en tijdens uitvoering
5.1 Algemeen
Huurder en Alwel verplichten zich alle medewerking te verlenen bij de uitvoering van de werkzaamheden en de realisatie van het project. Als een bewoner niet meewerkt, wordt de planning verstoord waardoor ook de planning van andere woningen wordt verstoord. Het is dus belangrijk dat de aannemer en bewoners zich houden aan de afspraken. Het niet meewerken aan de planning wordt gezien als obstructie. Als de bewoner niet meewerkt, behoudt Alwel het recht om de (gevolg)schade te verhalen.
5.2 Uitstel onderhoud, zwaarwegende omstandigheden
Bij de uitvoering van de werkzaamheden houdt Alwel rekening met zwaarwegende omstandigheden waarmee de huurder wordt geconfronteerd. Denk aan ziekte, overlijden, bevalling of een andere acute situatie. In dergelijke situaties gaat Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer in overleg met de huurder en bespreekt dan de mogelijkheden. Indien mogelijk en passend binnen alle planningen kan de ingreep in overleg met de huurder tijdelijk worden uitgesteld.
5.3 Schades
Wanneer het groot onderhoud in de woning wordt uitgevoerd, kan een huurder geconfronteerd worden met kleine herstelwerkzaamheden of schades. Hier maken we onderscheid in twee groepen:
Voorziene herstelwerkzaamheden:
Bij kleine herstelwerkzaamheden aan het interieur van de woning zorgt de aannemer ervoor dat deze zo goed mogelijk worden afgewerkt. Hierbij valt te denken aan herstel van vloer- of wandafwerking als gevolg van boorwerk. Er wordt uitgegaan van een afwerking van het niveau van de bestaande situatie. Er worden hiervoor geen vergoedingen verstrekt.
Onvoorziene schades:
Als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden per ongeluk schade ontstaat aan het interieur, dan wordt deze schade door de aannemer hersteld of vergoed. Dit is het geval als de schade is toe te rekenen aan de uitvoerende partij. Voorwaarde is dat de schade niet aan de huurder kan worden toegekend en de schade direct gemeld wordt bij de corporatie door huurder.
In geval van vermoeden diefstal meldt de huurder dit binnen 24 uur aan de uitvoerder van Xxxx Xxxxxxxxx / aannemer
5.4 Schadeprocedure
Om verzekerd te zijn van een correcte afwikkeling van een schademelding moet het door Xxxx Xxxxxxxxx / aannemer te verstrekken schadeformulier worden gebruikt. Het is verplicht om schade binnen één dag te melden. Bij het melden moeten deze aanwijzingen in acht worden genomen.
• maak zo mogelijk een foto van de schade;
• vul het schadeformulier in, en – indien van toepassing – voeg (een afdruk van) de foto bij;
• maak en bewaar een kopie van het schadeformulier;
• lever het formulier in bij de aannemer.
De melding wordt in het logboek van Xxxx Xxxxxxxxx / aannemer gezet, waarin ook de afhandeling wordt bijgehouden. Zowel Alwel als Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer kan zo precies volgen welke schades er zijn en hoe deze worden afgehandeld.
Uiterlijk 2 werkdagen na de melding komt een medewerker van Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer bij de huurder langs om de schade vast te stellen. Er worden afspraken gemaakt over de verdere afhandeling en de termijnen waarbinnen de schade wordt opgelost. Deze afspraken worden in tweevoud schriftelijk vastgelegd. De huurder krijgt een exemplaar van de vastgelegde afspraken en Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer houdt ook een exemplaar.
5.5 Reparatieverzoeken
Huurders kunnen tot de start van het groot onderhoud reguliere reparatieverzoeken indienen bij de onderhoudsdienst van Alwel. Als het project gestart is, kan de huurder datgene wat onder het project valt melden bij Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer. Alles daarbuiten kan de huurder indienen via een regulier reparatieverzoek bij Alwel. Als het mogelijk is, wordt de reparatie uitgesteld en uitgevoerd tijdens het onderhoud van de woning. Dit is ter beoordeling van Alwel en Xxxx Xxxxxxxxx/aannemer.
6. Toepasselijk recht, geschillencommissie en hardheidsclausule
6.1 Toepasselijk recht
Op dit Sociaal Plan en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing.
6.2 Overleg huurder en Alwel
In geval van een meningsverschil hebben partijen de inspanningsverplichting om tot consensus te komen. Om consensus te bereiken, verplichten partijen zich over en weer zo nodig meerdere alternatieven te beproeven.
6.3 Regionale geschillencommissie
Alle geschillen tussen partijen die direct dan wel indirect voortvloeien uit dit Sociaal Plan en/of andere (individuele) overeenkomsten kunnen worden voorgelegd aan de Regionale geschillencommissie. De partij die een zaak bij de commissie wil voorleggen, moet daar de andere partij schriftelijk van op de hoogte stellen.
Alle informatie over de commissie is te vinden op xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx.
6.4 Uitspraak regionale geschillencommissie
De regionale geschillencommissie brengt een bindend advies of besluit uit aan Alwel. Als de huurder het niet eens is met het besluit van de geschillencommissie, kan de huurder zich wenden tot de kantonrechter.
6.5 Hardheidsclausule
De huurder kan beroep doen op de hardheidsclausule. Als dit Sociaal Plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig nadelige consequenties heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan voor de overige huurders (waarop dit Sociaal Plan van toepassing is), dan kan desbetreffende huurder een
beroep doen op de hardheidsclausule. De huurder verzoekt daarmee Alwel om af te wijken van het Sociaal Plan. In dat geval neemt Alwel het verzoek in behandeling en besluit hierover binnen 30 dagen na ontvangst van het verzoek. Het gemotiveerde besluit wordt schriftelijk medegedeeld aan de huurder.
Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend d.d. 18 juni 2021 te Roosendaal
HAR Alwel
…………………………………………...… …………………………………………...…
X. Xxxxxxxxxxxxx De heer Xxx xxx Xxx
Voorzitter Vestigingsmanager Roosendaal
Huurovereenkomst | Schriftelijke overeenkomst voor een zelfstandige woonruimte, die voor onbepaalde tijd is afgesloten tussen huurder en Alwel. |
Omgangscode | Een generieke regeling van rechten, plichten en omgangsvormen van huurders bij herstructurering, renovatie en groot onderhoud. |
Groot onderhoud | Onderhoud waardoor de kwaliteit van de woning behouden blijft. |
Sociaal Plan | In een Sociaal Plan worden alle rechten en plichten voor zowel huurder als Alwel vastgelegd in een overeenkomst, welke door beide partijen wordt ondertekend. In het geval van obstructie kan zowel huurder als verhuurder dit document raadplegen. |
Huurder(s) | Huurder is een partij die een woning of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt heeft gekregen van Alwel en zich heeft verbonden tot een tegenprestatie, vastgelegd in een huurcontract met Alwel. |
Klankbordgroep | Een overleg tussen de projectgroep van Alwel en een afvaardiging van huurders van complex 604 en 608 Reginadonk. De klankbordgroep kijkt en denkt mee en geeft advies op het plan en het proces. De leden van de klankbordgroep zijn de ambassadeurs richting de overige huurders. |
Oplevering/ Opleverpunten | Als de werkzaamheden in de woning zijn uitgevoerd, wordt de woning door de aannemer aan de huurder opgeleverd. Er wordt bekeken of alle werkzaamheden zijn uitgevoerd en of deze ook goed zijn uitgevoerd. In de opleveringsstaat wordt vastgelegd welke werkzaamheden alsnog dienen te worden uitgevoerd. Dit worden opleverpunten genoemd. |
Regionale geschillencommissie | Een onafhankelijke commissie die schriftelijke en gemotiveerde voorgelegde geschillen tussen partijen behandelt. De geschillen komen voort uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit Sociaal Plan. |
HAR | Huurders Adviesraad Roosendaal |