NTBR 2016/32
M. Vols1 Artikel
Slecht huurderschap, gedragsaanwijzingen en het huurrecht
NTBR 2016/32
Bij het tegengaan van overlast veroorzaakt door huurders maken woningcorporaties gebruik van de mogelijkheden die het huurrecht biedt. De na- komingsvordering maakt in de praktijk doorgaans geen deel uit van de aanpak van overlast. Daar lijkt verandering in te komen. In 2014 startte een project waarin werd geëxperimenteerd met de inzet van de zogenaamde gedragsaanwijzing. Het begrip ge- dragsaanwijzing slaat op ‘een verplichting voor de overlastgevende huurder tot het doen of nalaten van iets’. Dit artikel bestudeert de rol van de gedragsaan- wijzing bij de aanpak van overlast veroorzaakt door huurders. Welke mogelijkheden bieden de vrijwil- lige en onvrijwillige gedragsaanwijzing en welke knelpunten bij het gebruik van deze instrumenten kunnen worden ervaren?
1. Inleiding
Overlast in de huursector is een niet te onderschatten pro- bleem. Uit het Woononderzoek 2015 blijkt dat achtenhalf procent van de huurders van ééngezinswoningen en iets meer dan elf procent van de huurders van meergezinswo- ningen zegt vaak overlast te ondervinden van directe bu- ren.2 Ander recent onderzoek bevestigt dit beeld: achttien procent van de respondenten geeft aan last te hebben van de buren.3 Ook woningcorporaties geven te kennen dat overlast een probleem is. Recentelijk meldde hun koepel- organisatie Aedes een toename van overlast van verwarde huurders. Vorig jaar kregen de woningcorporaties 18.000 meldingen over structurele overlast veroorzaakt door ver- warde personen.4
1 Citeerwijze: M. Vols, ‘Slecht huurderschap, gedragsaanwijzingen en het huurrecht’, NTBR 2016/32, afl. 7. Xxxxxx Xxxx is adjunct hoogleraar Openba- re-orderecht aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij was betrokken bij de ‘Project Gedragsaanwijzingen’ dat tussen 2014 en 2015 werd uitgevoerd. De volgende advocatenkantoren worden bedankt voor de hulp bij het on- derzoek: Xxxxxx Advocaten te Utrecht, Yspeert VWL Advocaten te Gro- ningen, VBTM Advocaten te Best/Woerden, Xxxxxxxx & co te Amsterdam, Xxxxxxxx xxx xxx Xxxx Advocaten te Den Haag, Certa Legal Advocaten te Amsterdam, Muller & partners Advocaten te Haarlem en Kox Advocaten te Utrecht. Ook wordt X. Xxxxxxxxx van het Centrum voor Criminaliteit- spreventie en Veiligheid bedankt voor het aanleveren van waardevolle informatie. Ten slotte worden prof. mr. dr. X.X. Xxxxxxx, mr. C. Post, mr.
L.M. Bruijn en X. Xxxxx MA bedankt voor de nuttige suggesties bij eerdere versies van dit artikel. Het onderzoek is medegefinancierd met een Veni- subsidie verstrekt door de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappe- lijk Onderzoek (NWO), projectnummer 000-00-000.
2 CBS, Woononderzoek 2015, xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/, laatst geraadpleegd op 12 juli 2016.
3 Zie J. Xxxxxxxxxxx, X. Xxxxxx & H. Flap, ‘A bad neighbour is as great a plague as a good one is a great blessing. On negative relationships between Neigh- bours’, Urban Studies 2013, nr. 14, p. 2913.
4 Aedes, Corporatiemonitor Verwarde Personen 2015, xxx.xxxxx.xx, laatst geraadpleegd op 12 juli 2016.
Bij het tegengaan van de overlast veroorzaakt door huurders maken woningcorporaties gebruik van de mogelijkheden die het huurrecht biedt. De gekozen aanpak bestaat door- gaans uit vier fasen. In de eerste fase gaat de woningcor- poratie in gesprek met de overlastgevende huurder en zijn buren. Ook zet men buurtbemiddeling in. In twintig tot der- tig procent van de bij buurtbemiddelaars aangemelde zaken volgt een bemiddelingsgesprek.5 Buurtbemiddeling biedt echter in een groot aantal zaken geen uitkomst, omdat de huurder niet wil meewerken, deze psychische problemen heeft of omdat hij bijvoorbeeld agressief of drugsverslaafd is.6
Deze ernstigere casus stromen door naar de tweede fase. In deze fase ligt de nadruk op ‘dossieropbouw’.7 Daarmee wordt bedoeld dat de woningcorporatie samen met de kla- gende buren, de gemeente en politie zoveel mogelijk bewijs van het slecht huurderschap verzamelt.8 Klachten over de overlast, de acties die daarop volgen en de resultaten daar- van worden nauwgezet geadministreerd. Als het dossier voldoende bewijs voor de overlast bevat, stroomt de casus door naar de derde fase. De woningcorporatie vordert in dat geval bij de rechter op grond van artikel 6:265 van het Bur- gerlijk Wetboek (BW) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.9 Naar schatting leggen woningcorporaties per jaar ongeveer 1.000 tot 1.500 van dit soort zaken voor aan de rechter.10 Het precieze aantal ont- ruimingen blijft onduidelijk, omdat woningcorporaties in sommige gevallen – bijvoorbeeld zaken over hennepteelt of illegale onderverhuur – een huurder ertoe bewegen om de huurovereenkomst zelf op te zeggen en zo een gerechtelijk procedure voorkomen.11
5 Zie E.G. Ufkes en X. Xxxxxxx, ‘Welke conflicten lenen zich voor buurtbemid- deling’, Tijdschrift Conflicthantering 2012, p. 7.
6 Zie F. Herder, Handboek Buurtbemiddeling. Conflicten doeltreffend oplossen. Utrecht: Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid, 2014, p. 9-10.
7 G. Xxxxxx en X. xx Xxxx, ‘Leren van huisontruimingen’, Journal of Social In- tervention: Theory and practice 2011/20, p. 29.
8 D.F. Briedé, ‘Praktische tips hoe om te gaan met overlastzaken’, Journaal Huur & Xxxxxxx (Huurrecht) 2007, 6(4), p. 82-83 en X. Xxxxxxxx (red.), Bu- renoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu 2012 (2e druk), p. 147.
9 Zie A.M. Xxxxxxxxxxx, X.X. Xxxxxx en X.X. xxx Xxxxxxxxxx, Hoofdlijnen in het huurrecht, Met vragen en antwoorden, Deventer: Kluwer 2014; Z.H. Duijnstee-van Xxxxxx, ‘Strafbare feiten en huur’, WR 2010/16, afl. 2, p. 49- 54; X.X. xx Xxxxx, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013;
M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR 2015/16.
10 Zie xxx.xxxxx.xx/xxxxxxx/xxxxxx-xx-xxxxxxx/xxxxxxxx/xxxxxxx-xxxxxxx- zettingen-zijn-er-per-jaar/hoeveel-huisuitzettingen-zijn-er-per-jaar.xml, laatst geraadpleegd op 12 juli 2016.
11 Zie Rb. Noord-Nederland 21 januari 2014, nr. 2560916\VV EXLP 13-106,
r.o. 2.13-2.14. Soms komen huurders terug op hun eerdere opzegging: zie bijvoorbeeld Rb. Den Haag 14 oktober 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:13689,
r.o. 1.3-1.6; Rb. Overijssel 14 november 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:2806; Rb. Rotterdam 13 januari 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:777, r.o. 2.5; Hof ’s- Hertogenbosch 12 januari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:53, r.o. 3.1.
De casuïstiek in de gepubliceerde jurisprudentie over ont- ruiming loopt zeer uiteen. Een deel van de zaken gaat over zware overlast, waarbij de inzet van ontruiming alleszins redelijk is. Zo is de ontruiming van een familie die meer dan dertien jaar betrokken is bij zeer ernstige intimidatie goed te verdedigen.12 Aan de andere kant treft men meer tragi- sche zaken aan waarin het de vraag is of ontruiming nu echt de meest geschikte oplossing voor de problemen is. Zo moet een paranoïde schizofrene huurder die enkele maanden ‘therapie trouw’ is toch zijn huurwoning ontruimen, omdat van omwonenden niet langer gevergd kan worden dat zij het risico op herhaling aanvaarden.13
In de vierde fase gaat het om eventuele herhuisvesting van de overlastgever. Woningcorporaties hanteren veelal een ‘tweede kans beleid’ of ‘laatste kans beleid’.14 De woning- corporatie geeft sommige ex-huurders na de ontbinding en ontruiming nog een laatste kans: in een laatste kans over- eenkomst worden specifieke afspraken neergelegd, waarin doorgaans onderliggende oorzaken van de overlast worden geadresseerd. Bestudering van jurisprudentie over laatste kans overeenkomsten toont aan dat de voorwaarden in die overeenkomsten diep ingrijpen in de persoonlijke levens- sfeer van huurders. Zo wordt vastgelegd dat de huurder ‘zal voorkomen dat de woning wordt gebruikt als aanloophaven voor derden, die zich (onder andere) met drugs in de meest ruime zin bezig houden’.15 Ook worden huurders verplicht om een ‘zinvolle dagbesteding’ zoals (vrijwilligers)werk te hebben en wordt afgesproken ‘dat hij/zij een vorm van begeleiding, training, therapie, budgettering volgt als voor- waarde om in deze woning te kunnen verblijven’.16
Evaluaties tonen aan dat laatste kans overeenkomsten in de praktijk effectief zijn.17 Een nadeel van dit instrument is echter dat het bij de aanpak van woonoverlast doorgaans relatief laat wordt ingezet: nadat de woningcorporatie een ontbindings- en/of ontruimingsvonnis heeft verkregen. Daarnaast kan het instrument niet worden gebruikt als de huurder niet wil meewerken en bijvoorbeeld weigert om de laatste kans overeenkomst te ondertekenen.
In het onderzoek naar de aanpak van overlast in de huursec- tor is voornamelijk aandacht besteed aan de eerste, derde en vierde fase (bemiddeling, ontruiming en laatste kans be-
ling van de tweede fase (dossieropbouw). In deze fase zou ook de nakomingsvordering als bedoeld in artikel 3:296 BW een rol kunnen spelen. Tijdens de vaststelling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek stelt de regering dat een ver- huurder een overlastveroorzaker kan ‘dwingen zijn gedrag te verbeteren op basis van artikel 3:296 BW’.18 Zij wijst op de mogelijkheid van het vorderen van een ‘verbod van voort- zetting van de overlast op verbeurte van een dwangsom’.19 Ook in de literatuur wordt kort naar de mogelijkheden van artikel 3:296 BW gewezen.20
De nakomingsvordering maakt in de praktijk doorgaans geen deel uit van de aanpak van overlast.21 Daar lijkt ver- andering in te komen. In 2014 startte een project waarin werd geëxperimenteerd met de inzet van zogenaamde ge- dragsaanwijzing.22 Het begrip gedragsaanwijzing slaat op ‘een verplichting voor de overlastgevende huurder tot het doen of nalaten van iets’.23 In dit project wordt onderscheid gemaakt tussen vrijwillige en onvrijwillige gedragsaanwij- zingen. Een vrijwillige gedragsaanwijzing is het gevolg van afspraken die verhuurder en huurder maken in aanvulling op de huurovereenkomst. Voor de totstandkoming van een vrijwillige gedragsaanwijzing is altijd de volledige mede- werking van de huurder vereist. Het verschil tussen een vrijwillige gedragsaanwijzing en de laatste kans overeen- komst is dat eerstgenoemde al wordt aangegaan voordat de huurovereenkomst is ontbonden door een rechter. Een onvrijwillige gedragsaanwijzing komt aan de orde als de huurder niet bereid is om volledig mee te werken aan de gedragsaanwijzing. In dat geval kan de verhuurder de civie- le rechter vragen om de huurder te veroordelen om een of meer gedragsaanwijzingen na te leven. Een door de rechter opgelegde gedragsaanwijzing wordt een onvrijwillige ge- dragsaanwijzing genoemd en is doorgaans het gevolg van een vordering op basis van artikel 3:296 BW.24
Dit artikel bestudeert de rol van de gedragsaanwijzing bij de aanpak van overlast veroorzaakt door huurders. Welke mogelijkheden bieden de vrijwillige en onvrijwillige ge- dragsaanwijzing en welke knelpunten bij het gebruik van deze instrumenten kunnen worden ervaren? Om deze vraag te beantwoorden wordt eerst de evaluatie van het voor- noemde project bestudeerd (paragraaf 2). Om meer inzicht te krijgen in het gebruik van de gedragsaanwijzing, wordt
leid). Onderliggend artikel focust op een alternatieve invul-
18 Zie Kamerstukken II 2000/01, 26089, 19, p. 19.
19 Zie Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162, p. 16.
12 Zie Xxx Xxxxxxxxx 00 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2606.
13 Zie Rb. Limburg 20 maart 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BK0745.
14 Zie X. Xxxxxxxxx, X. Xxxxxxx & X. Xxxxxxx, Voorkomen is beter dan uit huis zetten, Amsterdam: DSP-Groep 2013, p. 15-16 & 31-36. Zie ook X. Xxxxxx, X. Xxxxxxxx & X. xxx Xxx, Evaluatie Stoeprand: laatste-kansbeleid in Rotterdam, Delft: Delft University Press 1998.
15 Zie Rb. Amsterdam 24 december 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BG8354, WR
2009/44, m.nt. X.X. Xxxxxxxxxxx, x.x. 0.0.
00 Xxx Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx 7 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2522,
r.o. 3.1.6. Zie bijvoorbeeld ook Rb. Arnhem 4 augustus 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN7710, r.o. 2.3-2.5; Rb. Midden-Nederland 14 au- gustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3333, r.o. 2.4-2.5.
17 Zie Bruinink & X. xxx xxx Xxxxxx, Succes door dwang en drang. Evaluatie van het Laatste Kans Beleid in Utrecht (1998-2005), Amsterdam: DSP-Groep 2005, p. 43; xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/, laatst geraadpleegd op 12 juli 2016.
20 Zie ook Asser/Abas 5-IIA. Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIA. Xxxx, Xxxxxx: Deventer 2007, p. 88-89; X. Xxxxxxxx (red.), Burenoverlast. Reme- dies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu 2012 (2e druk),
p. 52-53. Zie ook Zie Hoge Raad16 oktober 1992, NJ 1993/167 (Xxx Xxxx Xxxxxxxx), r.o. 3.2.3.
21 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 95.
22 Zie xxx.xxxxxx-xxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, laatst geraad- pleegd op 12 juli 2016.
23 C. Veen & M. Vols, Visiedocument gedragsaanwijzingen, Utrecht: Centrum voor Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) 2015, p. 3.
24 C. Veen & M. Vols, Visiedocument gedragsaanwijzingen, Utrecht: Centrum voor Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) 2015, p. 30.
vervolgens een analyse gemaakt van een grote hoeveelheid jurisprudentie waarin een gedragsaanwijzing/nakomings- vordering een rol speelt. Via een systematische zoekactie op xxx.xxxxxxxxxxx.xx en in jurisprudentietijdschriften zijn 45 relevante uitspraken gevonden. Daarnaast zijn nog eens 28 ongepubliceerde uitspraken verzameld en onderzocht (paragraaf 3). Door deze jurisprudentieanalyse ontstaat een overzicht van de rol van de gedragsaanwijzing buiten en binnen de rechtszaal en kunnen eventuele discussiepun- ten worden geëxpliciteerd. In het laatste deel van dit arti- kel worden deze punten besproken en conclusies getrokken (paragraaf 4).
2. Evaluatie van project gedragsaanwijzingen
In 2014 starten woningcorporaties, gemeenten, ministe- ries, advocatenkantoren, het Centrum voor Criminaliteit- spreventie en Veiligheid, Aedes, de Verenging Nederlandse Gemeenten en onderzoekers van de Rijksuniversiteit Gro- ningen een project waarin wordt geëxperimenteerd met de gedragsaanwijzing bij de aanpak van overlast. Met de inzet van de gedragsaanwijzing beogen de betrokken organisaties een aantal doelen te bereiken. Zo moet de gedragsaanwij- zing overlast snel verminderen en de doorlooptijd van pro- cedures verkorten. Een gedragsaanwijzing zou eenvoudiger kunnen worden opgelegd dan dat de woningcorporatie een ontbindings- en/of ontruimingsvonnis kan verkrijgen. De eis die artikel 3:296 BW stelt is minder streng dan de eisen die gelden bij het verkrijgen van een ontbindings- en/of ont- ruimingsvonnis op basis van artikel 6:265 BW. Bovendien moet de gedragsaanwijzing de verhouding tussen huurder, verhuurder en omwonenden verbeteren. De gedragsaanwij- zing geeft het signaal af dat klachten serieus genomen wor- den en getracht wordt om het conflict snel aan te pakken. Daarnaast beoogt de gedragsaanwijzing te voorkomen dat de huurder en zijn gezin uit de huurwoning worden gezet. Ten slotte heeft een gedragsaanwijzing tot doel dat er wordt gewerkt aan het adresseren van eventuele onderliggende oorzaken van de overlast, zoals psychische problemen of verslaving.25
In opdracht van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Docu- mentatiecentrum van het Ministerie van Veiligheid en Jus- titie werd een beleids- en procesevaluatie van het project verricht. In totaal werden meer dan 35 casus onderzocht. In deze zaken is veelal sprake van multiproblematiek (o.a. werkeloosheid, psychische problemen) en een combinatie van verschillende soorten overlast. De problematiek speelt veelal al langere tijd: in meer dan zeventig procent van de zaken is er al meer dan een jaar sprake van overlast. De woningcorporaties hebben in nagenoeg alle gevallen tever- geefs een huisbezoek afgelegd en in drie kwart van de zaken
25 C. Veen & M. Vols, Visiedocument gedragsaanwijzingen, Utrecht: Centrum voor Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) 2015, p. 31-
32. De ontwikkelde aanpak met gedragsaanwijzingen is onder meer geba- seerd op onderzoek naar ‘therapeutic jurisprudence’ en ‘problem-solving justice’: zie M. Vols, ‘Neighbors from hell: problem-solving and housing laws in the Netherlands’, The Arizona Summit Law Review, 2014, p. 507-526.
is minimaal één schriftelijke sommatie naar de overlastver- oorzaker gestuurd.26
In twaalf zaken komen huurder en woningcorporatie voor een zitting een vrijwillige gedragsaanwijzing overeen en in twee zaken ter zitting. In vier zaken legt de rechter een ge- dragsaanwijzing op en in twee zaken is anderszins een ge- dragsaanwijzing overeengekomen. Voor zes casus zou in de nabije toekomst een gedragsaanwijzing van kracht gaan.27 Negentig procent van aangetroffen gedragsaanwijzingen bevat één of meer verboden op specifieke gedragingen, zoals een verbod op het toelaten van bepaalde personen in de woning. Een derde van de gedragsaanwijzingen be- vat geboden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de verplichting tot het toestaan van schoonmaakacties, het accepteren van hulpverlening of het meewerken aan het invullen van dag- besteding door middel van (vrijwilligers)werk. In enkele ge- dragsaanwijzingen wordt gegevensuitwisseling tussen wo- ningcorporatie en hulpverleningsinstanties geregeld. In het merendeel van de gedragsaanwijzingen is opgenomen dat niet-naleving leidt tot een ontruimingstraject, een dwang- som of een contractuele boete.28
Hoewel geen effectiviteitsstudie is verricht, blijkt de over- last na de vaststelling van de gedragsaanwijzing in de grote meerderheid van de casus gestopt. In sommige zaken was de inzet van een gedragsaanwijzing niet eens nodig, omdat de aankondiging van een gedragsaanwijzing de overlast al deed stoppen. In weer andere zaken koos de woningcor- poratie voor een ontruimingstraject, omdat de overlast zo ernstig was dat ontruiming op zijn plaats was of de gedrags- aanwijzing hoogst waarschijnlijk niet effectief zou zijn.29
De geïnterviewde woningcorporaties zijn enthousiast over de gedragsaanwijzing. Het grootste deel zegt het instru- ment in de toekomst beslist vaker in te zetten en noemt de gedragsaanwijzing een laagdrempelig alternatief voor de ontruimingsprocedure. Bovendien zou met een gedrags- aanwijzing kosten worden bespaard, omdat ontruimingen worden voorkomen en de kosten voor sociaal beheer en voortdurende dossieropbouw teruglopen. Wel wijzen cor- poraties erop dat de overlastgever voldoende gemotiveerd moet zijn bij het aangaan van een vrijwillige gedragsaan- wijzing. Ook benadrukken de corporaties het belang van heldere communicatie tussen partijen, de inzet van het hele
26 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 45-49.
27 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 39 & 54.
28 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 58-62.
29 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 39 & 54, 72-81 & 107.
netwerk en hulpverlening en duidelijkheid over toezicht en handhaving.30
3. Gedragsaanwijzingen in de jurisprudentie
Uit de evaluatie blijkt dat in het project gedragsaanwijzin- gen relatief weinig ervaring is opgedaan met het verkrijgen van een onvrijwillige gedragsaanwijzing. Met andere woor- den, huurders gingen na het aankondigen van een gerech- telijke procedure of het uitvaardigen van de dagvaarding al akkoord met een vrijwillige gedragsaanwijzing. Hoewel deze buitengerechtelijke voorkeur vanuit een financieel en wellicht ook een menselijk oogpunt toe te juichen valt, wordt door de evaluatie niet veel meer inzicht verkregen in de rol die de onvrijwillige gedragsaanwijzing kan spelen binnen de bestrijding van overlast. Om meer inzicht in deze rol te verkrijgen, wordt in deze paragraaf een analyse ge- maakt van jurisprudentie waarin de gedragsaanwijzing een rol speelt.
Om de relevante jurisprudentie te verkrijgen zijn twee me- thoden gebruikt. De grootste hoeveelheid uitspraken (45 in totaal) is verkregen via een systematische zoekactie op xxx.xxxxxxxxxxx.xx en in jurisprudentietijdschriften (WR en KG). In deze bronnen is gezocht naar jurisprudentie uit de periode januari 2000 tot april 2016 waarin een verhuur- der een huurder aanspreekt op zijn overlastgevende gedrag. Er is gebruik gemaakt van combinaties van een aantal vaste zoektermen.31 De zoekresultaten zijn vervolgens handma- tig gescand op relevantie. In verreweg de meeste gevonden uitspraken gaat het om een verhuurder die naar aanleiding van de overlast alleen een ontbindings- en/of ontruimings- vordering instelt. Deze uitspraken zijn in de analyse buiten beschouwing gelaten. In de relevante uitspraken heeft de verhuurder een nakomingsvordering ingesteld of wordt anderszins verwezen naar (on)vrijwillige gedragsaanwij- zingen.
Daarnaast zijn niet-gepubliceerde vonnissen verwerkt in de jurisprudentieanalyse. Deze vonnissen zijn verkregen via advocatenkantoren die doorgaans de woningcorporaties vertegenwoordigen in procedures over overlast. Deze advo- catenkantoren waren betrokken bij het project gedragsaan- wijzingen of anderszins bekend als kantoor dat veel zaken betreffende overlast behandelt. Op deze wijze konden nog eens 27 vonnissen en 1 arrest in de analyse worden mee- genomen.
Het is van belang om op te merken dat in slechts een klein deel van de geanalyseerde uitspraken expliciet wordt ge-
30 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 79-83, 91 & 98.
31 De volgende zoektermen zijn gebruikt: overlast, drugs, hennep, hennep- teelt, stank, drugshandel, stank, mishandeling, woning, ontruiming en ontbinding. Zie ook M. Vols, P.G. Xxxxxxxxx & J.P.A.M. Xxxxxx, ‘Anti-social behaviour and European protection against eviction. An analysis of Dutch case law based on statistics’, International Journal of Law in the Built Envi- ronment, 2015, nr. 2, p. 148-161.
sproken over een gedragsaanwijzing.32 Wel wordt geregeld verwezen naar afspraken die verhuurder en huurder voor of tijdens een zitting met elkaar maken (de vrijwillige ge- dragsaanwijzing) of een primaire/subsidiaire nakomings- vordering (de onvrijwillige gedragsaanwijzing). Om de leesbaarheid te bevorderen zal bij de bespreking van de ju- risprudentie wel worden gesproken van vrijwillige dan wel onvrijwillige gedragsaanwijzingen. Eerst komt de rol van onvrijwillige gedragsaanwijzingen in de jurisprudentie aan bod (paragraaf 3.1). Vervolgens zal een overzicht worden gegeven van de in de jurisprudentie aangetroffen onvrijwil- lige gedragsaanwijzingen (paragraaf 3.2). Daarna volgt een bespreking van het aanhouden van procedures en de mo- gelijkheid van voorwaardelijke ontruiming (paragraaf 3.3). Ten slotte zullen de gevolgen van niet-naleving van een ge- dragsaanwijzing aan bod komen (paragraaf 3.4).
3.1 Vrijwillige gedragsaanwijzingen
In de geanalyseerde jurisprudentie wordt geregeld verwe- zen naar vrijwillige gedragsaanwijzingen die de verhuurder en huurder hebben gemaakt om de overlast te stoppen en ook om een juridische procedure te voorkomen.33 Er komen logischerwijs alleen zaken aan bod waarin de huurder de vrijwillige gedragsaanwijzing niet naleeft en overlast blijft veroorzaken. Als reactie op het niet-naleven van een vrij- willige gedragsaanwijzing starten verhuurders veelal een gerechtelijke procedure. De inzet van deze procedure ver- schilt per casus. Soms vordert de verhuurder direct dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en/of de huurwoning wordt ontruimd.34 In andere gevallen vordert de verhuurder primair ontbinding en/of ontruiming en subsidiair dat de rechter een gedragsaanwijzing aan de huurder oplegt.35 In nog weer andere zaken is er alleen sprake van een vordering tot oplegging van een gedragsaanwijzing aan de huurder.36
De jurisprudentieanalyse leert dat ook tijdens een zitting volop vrijwillige gedragsaanwijzingen tussen verhuurder en huurder worden aangegaan. Rechters zetten huurders en verhuurders actief aan tot het maken van afspraken om de overlast tegen te gaan.37 Een voorbeeld is te vinden in een zaak over een alcoholverslaafde en overlastgevende huurder. De huurder zegt dat hij in behandeling is voor zijn alcoholverslaving en dat de overlast is gestopt. Hoewel het gerechtshof benadrukt dat elke tekortkoming in de nako- ming van de overeenkomst een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert, gelast hij een comparatie. Het gerechtshof wil de comparatie benutten ‘om te bezien
32 Zie bijvoorbeeld Rb. Limburg 3 maart 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:1803.
33 Zie bijvoorbeeld Rb. Noord-Nederland 23 maart 2016, nr. 4624127\VV EXPL 15-127, r.o. 2.14.
34 Zie bijvoorbeeld Rb. Almelo 15 juni 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BQ8609.
35 Zie bijvoorbeeld Hof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5098.
36 Zie bijvoorbeeld Rb. Noord-Holland 8 oktober 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:13261.
37 Zie bijvoorbeeld Rb. Alkmaar 3 maart 2003, WR 2003/46, r.o. 4; Rb. Alk- maar 10 december 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BD0127. Ook niet in niet huurrechtelijke geschillen over overlast worden soms ter zitting afspra- ken gemaakt tussen partijen. Zie bijvoorbeeld Rb. Overijssel 2 april 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:1704, r.o. 2.3 waarin een woningcorporatie en een perceeleigenaar onder andere overeenkomen om bomen en berenklauwen te verwijderen.
of er wellicht een andere oplossing mogelijk is en/of een re- geling kan worden getroffen’.38 Het is niet te achterhalen of het in deze specifieke casus gelukt is om tot een vrijwillige gedragsaanwijzing te komen.
Uit de analyse en het evaluatieonderzoek blijkt dat het partijen in andere zaken lukt om ter zitting tot vrijwillige gedragsaanwijzingen te komen.39 Ik bespreek vier voorbeel- den. In de eerste zaak gaat het om het onderhoud van de tuin. Ter zitting sluiten huurder en verhuurder een vaststel- lingsovereenkomst waarin de huurder zich verplicht om de struiken in de tuin te snoeien, het gras te maaien en een schutting te plaatsen.40
In de tweede zaak gaat de bewoner ook niet als goed huur- der om met het gehuurde. De huurder spreekt ter zitting met de verhuurder af dat hij in het gehuurde geen bedrijfs- matige activiteiten zal uitoefenen, de galerij zal vrijhouden en geen verzamelingen voor anderen in zijn berging zal aan- houden. Ook spreken zij af dat bij niet-naleving alsnog ont- ruiming zal volgen. De rechtbank legt deze afspraken neer in een proces-verbaal.41
In de derde zaak veroorzaakt een huurder volgens de ver- huurder zodanig ernstige overlast dat de verhuurder besluit om een ontruimingsprocedure te starten. De rechtbank wijst deze vordering echter af, omdat niet kon worden vastgesteld of het wangedrag de ingrijpende sanctie van ontruiming rechtvaardigde.42 De huurder blijft volgens de verhuurder zo veel overlast veroorzaken, dat opnieuw een procedure wordt gestart. Ter zitting komen de partijen tot een vrijwillige gedragsaanwijzing die specifieke en voor de huurder ingrijpende verboden en geboden bevat. Zo moet de huurder zijn honden in en rondom het woongebouw aan- lijnen en ook derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken moeten hun honden aanlijnen. Daarnaast mag de huurder na 24.00 uur geen bezoek meer ontvangen. Daar- naast moet hij zich onthouden van het slaan met of tegen ramen en deuren, hard praten of schreeuwen in de woning, balkon of het gebouw waarvan de woning deel uit maakt. De huurder mag ook niet opzettelijk schade toebrengen aan de woning of het woongebouw. Ten slotte moet huurder ervoor zorgen dat derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden zich aan de in gedrags- aanwijzing neergelegde verboden en geboden houden. De huurder en verhuurder spreken af dat een overtreding van de afspraken leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De afspraken worden vastgelegd in een proces-verbaal en de rechter houdt vervolgens de zaak voor negen maanden aan.43
38 Zie Hof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR5128, r.o. 10.
39 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 54. Zie ook Xxx Xxx Xxxx 00 mei 2016, nr. 200.188.284/01.
40 Zie Rb. Noord-Nederland 12 mei 2014, nr. 2698784\CV EXPL 14-498.
41 Zie Rb. Rotterdam 4 maart 2014, nr. 2496060\CV EXPL 13-54215.
42 Zie Rb. Noord-Holland 4 november 2013, nr. 2338721/VV EXPL 13-211.
43 Zie Rb. Noord-Holland 24 maart 2015, nr. 3589665\CV EXPL 14-12278.
In de vierde zaak veroorzaakt huursters zoon overlast. De verwarde zoon schreeuwt, tiert en scheldt mensen uit. De overlast is zodanig ernstig dat de verhuurder een gerechte- lijke procedure start en de rechter verzoekt om de huurster te verplichten om de huurwoning te ontruimen. Ter zitting komen de partijen tot een vrijwillige gedragsaanwijzing. De partijen spreken af dat de huurster de deur niet meer zal opendoen voor haar zoon. De zoon moet de woning verla- ten en mag daar ook niet meer douchen of eten. De huur- ster zal in het geval van overlast of vernielingen de politie inschakelen. De zaak wordt vervolgens voor drie maanden aangehouden.44
Niet in alle casus zullen huurders bereid zijn om mee te werken aan een vrijwillige gedragsaanwijzing. In dergelijke zaken kan de onvrijwillige gedragsaanwijzing een rol spe- len. In de volgende paragraaf komt de jurisprudentie over dit soort gedragsaanwijzingen aan de orde.
3.2 Onvrijwillige gedragsaanwijzingen
In deze paragraaf wordt de jurisprudentie per type overlast besproken. Eerst komen de zaken over achterstallig on- derhoud, verloedering en vervuiling van het gehuurde aan bod (paragraaf 3.2.1). Daarna volgen zaken waarin dieren een belangrijk aandeel hebben in het veroorzaken van de overlast (paragraaf 3.2.2). Dan volgt een paragraaf over ju- risprudentie over huurders die geluidsoverlast veroorzaken, gewelddadig zijn of zich schuldig maken aan druggerela- teerde overlast (paragraaf 3.2.3). Voorts worden enkele za- ken besproken over overlast veroorzaakt door huurders met psychische problemen (paragraaf 3.2.4). Ten slotte volgt een bespreking van zaken over overlast veroorzaakt door der- den (paragraaf 3.2.5).
3.2.1 Onderhoud, verloedering en vervuiling Gedragsaanwijzingen blijken een rol te spelen indien huur- ders hun tuin slecht onderhouden. Zo verplicht de rechter een huurder om de tuin in ordentelijke staat houden en machtigt de rechter de woningcorporatie om in geval van overtreding, met behulp van de sterke arm van politie en justitie de tuin weer in ordentelijke staat terug te brengen.45 In een andere casus verbiedt de rechtbank de huurder om gemotoriseerde voertuigen te parkeren dan wel te stallen in de voortuin van het woonhuis. Eveneens moet de huurder onder andere een tegelpad aanleggen.46 Ook in andere za- ken worden huurders verplicht om onderhoudswerkzaam- heden aan de tuin te verrichten en rommel (zoals fietsen, garagedeuren, losliggend hout) op te ruimen.47
Soms onderhouden huurders de huurwoning zodanig slecht dat een gevaarlijke situatie ontstaat. Ook dan blijkt de ge-
00 Xxx Xxx Xxx Xxxx 8 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3286, r.o. 2.
45 Zie Rb. Rotterdam 3 augustus 2012, nr. 1345901\CV EXPL 12-24443, x.x. 0-0.
00 Xxx Xx. Xxxxx-Xxxxxxx 8 oktober 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:13261.
47 Zie Rb. Rotterdam 31 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:10355; Rb. Noord-Nederland 15 april 2014, nr. 2927139\CV XXXX 00-0000; Xx. Xxxx- Xxxxxxx 30 april 2015, nr. 4080355\CV EXPL 15-3570; Rb. Noord-Holland 13 mei 2015, nr. 4051343/VV EXPL 15-92.
dragsaanwijzing een rol van betekenis te kunnen spelen. Zo verplicht de rechter een huurder om medewerking te verle- nen aan werkzaamheden aan de CV ketel. Als hij niet mee- werkt, dient de huurder de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen om zo de werkzaamheden mogelijk te maken.48 In andere zaken worden huurders eveneens veroordeeld tot medewerking aan onderhoudswerkzaamheden.49
Schotelantennes zorgen voor de nodige procedures. Som- mige verhuurders nemen een verbod op schotelantennes in de huurovereenkomst op, omdat de schotels bijdragen aan de verloedering van de buurt.50 De jurisprudentieanalyse toont aan dat verhuurders geregeld naar de rechter stappen om de verwijdering van een schotelantenne te vorderen. In 2012 moest zelfs de Hoge Raad zich over deze kwestie uit- spreken.51 De cassatierechter bekrachtigt een arrest waarin een huurder werd veroordeeld tot het verwijderen van de schotelantenne aan de buitenkant van de woning.52 Ook in andere zaken veroordelen rechters de huurder tot het ver- wijderen van schotelantennes.53 Soms leidt het bevestigen van een schotelantenne op de huurwoning zelfs tot ont- ruiming.54 In een enkel geval wordt de vordering van de verhuurder afgewezen, omdat bijvoorbeeld de antenne al langdurig voor het uitoefen van een hobby wordt gebruikt.55
De nodige zaken gaan over het bewaren van spullen in de woning. In een enkele casus valt de problematiek nog mee: huurders worden op vordering van de woningcorporatie verplicht om onder andere bloemen, stoelen en konijnen- hokken weg te halen.56 In een drietal zaken gaat het om ernstige vervuiling. In de eerste zaak verplicht de rechter een huurder om de woning ‘in hygiënische staat te brengen door al het huis- en ander vuil, afval, dierenuitwerpselen en andere vervuiling te verwijderen alsmede ervoor te zorgen dat de maden en insecten zijn verdelgd’.57 In de tweede zaak moet de huurder medewerking verlening aan kakkerlak- kenbestrijding, mag hij zijn hond niet binnen een straal van vijftien meter zijn behoefte laten doen en is het hem verbo- den om onder meer etensresten door het toilet te spoelen.58
48 Zie Rb. Rotterdam 15 maart 2013, nr. 1417303\CV XXXX 00-0000; Xx. Xxx- xxxxxx 8 november 2013, nr. 2171318\CV EXLP 13-31256.
49 Zie Rb. Noord-Nederland 10 december 2013, nr. 367453\CV EXPL 13-980; Rb. Overijssel 13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1776; Rb. Noord- Holland 26 november 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:11278, XX 0000/00; Xx. Xxx Xxxx 16 oktober 2014, nr. 3026284\CV EXPL 14-2429.
00 Xxx X.X. xx Xxxxx, Xxxxxxxxx, Xxx Xxxx: Boom Juridische uitgevers 2013,
p. 205; X. Xxxxxxx, ‘Regulering schotelantennes bij woningen’, Vastgoed- recht 2014, nr. 2, p. 45.
51 Zie Hoge Raad 21 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2583.
52 Zie Hof ’s-Gravenhage 6 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BS8895.
53 Zie Hof ’s-Gravenhage 1 augustus 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BB2283; Hof ’s-Gravenhage 22 augustus 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BB2640; Rb. Alkmaar 1 november 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BC2047; Xxx Xxxxxxxxx 0 december 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BH8886, WR 2009/39; Rb. Dord- recht 6 januari 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BP1056; Rb. Midden-Nederland 27 augustus 2014, nr. 2657364 MC EXPL 13-14488, r.o. 3.1 & 5.1.
54 Zie Xxx Xxxxxx 00 mei 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BD2432, r.o. 2.
55 Zie Rb. Rotterdam 22 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:3296, r.o. 2.2.6. Zie ook Rb. Alkmaar 4 april 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BA9345.
56 Zie Rb. ’s-Gravenhage 28 februari 2012, nr. 1060296/11-11794.
57 Zie Rb. Rotterdam 28 september 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN9785, r.o. 7.
58 Zie Rb. Midden-Nederland 16 januari 2015, nr. 3616388 UV EXPL 14-514 MT/1291.
In de derde zaak heeft de huurder zo veel boeken in zijn wo- ning verzameld, dat de looproutes te nauw zijn. De huurder moet een zodanige hoeveelheid boeken verwijderen dat een looproute ontstaat van minimaal 60 centimeter breed.59
Niet in alle zaken over vervuiling wint de verhuurder. Zo vordert een verhuurder zonder succes dat de rechtbank de huurder beveelt dat hij de woning volledig schoon maakt of laat maken, voortaan de woning goed onderhoudt, zich als goed huurder gedraagt en geen rotzooi van straat de wo- ning binnensleept. Volgens de rechtbank is niet voldoende vast komen te staan dat er sprake is van een tekortkoming. Wel raadt de rechtbank de huurder aan om de woning door een schoonmaker schoon te laten maken.60
3.2.2 Overlast vanwege het houden van dieren
Dieren zijn eveneens een bron van overlast. In een aantal zaken over overlast veroorzaakt door dieren vorderen ver- huurders met succes een gedragsaanwijzing. Zo wordt een huurder die onvoldoende optreedt tegen stankoverlast verplicht om zijn vier honden uit de woning en de tuin te verwijderen en verwijderd te houden.61 In een andere casus omtrent na voortdurende geluidsoverlast vordert de ver- huurder met succes dat de huurder wordt verplicht om het aantal honden te reduceren tot twee.62 Ook in andere zaken over overlastgevende of gewelddadige dieren worden huur- ders veroordeeld om het aantal dieren terug te brengen.63
Een zaak over duiven bewijst dat de verhuurder niet altijd succesvol is. De verhuurder vordert dat de huurder wordt veroordeeld tot verwijdering van illegaal geplaatste duiven- kooien en herstel van de tuin in oude staat. De rechter wijst deze vordering af, omdat de door de duiven veroorzaakte overlast onvoldoende is onderbouwd.64
3.2.3 Geluidshinder, geweld en drugsgerelateerde overlast Hoewel geluidsoverlast leidt tot veel klachten, speelt deze soort overlast in de geanalyseerde jurisprudentie een kleine rol. Dat neemt niet weg dat de gedragsaanwijzing een rol kan spelen bij de aanpak van geluidsoverlast. Zo vordert een verhuurder met succes een verbod om in de ochtend en in de avond een blaasinstrument te spelen. Volgens de rechter wordt aan de geluidshinder ‘het karakter van maatschap- pelijk onaanvaardbare overlast ontnomen wanneer deze hinder in de tijd wordt begrensd’.65
Niet in alle zaken over geluidsoverlast blijkt de gedragsaan- wijzing een succes. Zo wijst de rechter de vordering dat de
59 Zie Rb. Groningen 23 september 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BN8516; Rb. Groningen 23 september 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BN8517.
60 Zie Rb. Amsterdam 26 juni 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:4188, r.o. 9.
61 Zie Rb. Oost-Brabant 9 april 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:1737, r.o. 4.6.
62 Zie Rb. Amsterdam 17 november 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:8274, r.o. 4.6.
63 Zie Rb. Rotterdam 23 oktober 2001, Prg. 2002/5865, m.nt. X. Xxxx; Rb. Alk- maar 10 december 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BD0127; Rb. Den Haag 23 augustus 2013, nr. 2197368\RL XXXX 00-00000; Xx. Xxx Xxxx 10 februari 2014, nr. 2599874 RL EXPL 13-38301, r.o. 5.6.
64 Zie Rb. Oost-Brabant 16 oktober 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6312.
65 Zie Rb. Utrecht 26 oktober 2000, KG 2001/76, r.o. 4.5.
huurder wordt veroordeeld om ‘een einde te maken aan de overlast vanuit de woning, alsmede in en in de nabijheid van de woning’ af, omdat deze te algemeen geformuleerd is.66 In een andere casus blijkt het instrument niet meer geschikt. De gevorderde gedragsaanwijzing toont aan dat de huur- der zich flink lijkt te misdragen: de verhuurder vordert een verbod op het veroorzaken van overlast ‘door het draaien van harde muziek, door ruzies en slaan met deuren, door hondenoverlast, door – voor omwonenden waarneembare
– seksgeluiden, door gevaarlijk rijgedrag met zijn scooter/ bromfiets, door bedreigingen/intimidaties van omwonen- den en medewerkers’. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van de gedragsaanwijzing, maar bepaalt dat de overlast al zodanig ernstig is dat de gedragsaanwijzing een reeds gepasseerd station is. Hij wijst de primair gevorderde ontruiming toe.67
Verhuurders hanteren meestal een streng beleid tegen huurders die zich schuldig maken aan geweld. Veelal leidt dat gedrag tot een procedure waarin de ontruiming van de huurwoning wordt gevorderd. In de onderzochte juris- prudentie zitten toch enkele zaken omtrent huurders die omwonenden en medewerkers van verhuurders agressief bejegenen en intimideren. Zo bedreigt een huurder de me- dewerkers van een woningcorporatie. De verhuurder vor- dert met succes een gedragsaanwijzing. De rechter verbiedt het de huurder om medewerkers van de woningcorporatie te bedreigen.68 In een andere casus maakt de huurder op zijn website een woningcorporatie uit voor criminele organisa- tie en haar medewerkers voor misdadigers. De woningcor- poratie vordert met succes dat de huurder verplicht wordt om de lasterlijke uitlatingen te verwijderen en verwijderd te houden.69
Tegen drugsgerelateerde overlast treden verhuurders sa- men met politie en gemeente veelal ook zeer streng op. Doorgaans is sprake van een ‘zero tolerance’-beleid en wordt vlug gegrepen naar het instrument van ontruiming.70 Het is daarom niet verwonderlijk dat drugsgerelateerde overlast geen grote rol speelt in de jurisprudentie. Toch is een zaak gevonden die verband houdt met de handel in qat. Primair vordert de verhuurder ontbinding en ontruiming en subsidiair een gedragsaanwijzing. De gedragsaanwijzing betreft ‘een gebod om een einde te maken aan het handelen in verboden middelen vanuit de woonruimte alsmede in de nabijheid van de woning en overlast te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom’.71 De uitkomst van de
66 Zie Hof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5098,
r.o. 3.3.
67 Zie Rb. Oost-Brabant 28 januari 2016, nr. 4152168/221, r.o. 2.1 & 3.6. Zie ook Rb. Noord-Nederland 4 november 2015, nr. 4455538\CV EXPL 15-9913, r.o. 3.1.
68 Zie Rb. Limburg 3 maart 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:1803.
69 Zie Rb. Amsterdam 4 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1680.
70 Zie bijvoorbeeld xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxx-xxxxxx/xxxxxx/xxxxxxx/xxx- nep-verboden/. Zie ook M. Vols & M. Xxxxxx, ‘De strijd van de burgemeester tegen drugscriminaliteit’, Netherlands Administrative Law Library (NALL) oktober 2015.
71 Zie Hof ’s-Hertogenbosch 23 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5422,
r.o. 3.1.2.
zaak blijft echter onduidelijk, omdat het uiteindelijke von- nis niet is gepubliceerd.
3.2.4 Overlast veroorzaakt door verwarde huurders
In aardig wat geanalyseerde zaken is de overlast terug te voeren op psychische problemen waarmee de huurder te maken heeft. Zo zal waarschijnlijk een deel van de huurders die hun woning ernstig laten vervuilen te maken hebben met een psychische stoornis.72 In sommige bestudeerde ca- sus wordt expliciet verwezen naar psychische problemen. Zo wil een huurder met psychische problemen – anders dan de door hem ondertekende laatste kans overeenkomst voor- schrijft – geen begeleidingsplan ondertekenen en ook niet meewerken het stellen van een diagnose door de hulpverle- ning. Vervolgens vordert de verhuurder primair ontruiming en subsidiair een gedragsaanwijzing. De gedragsaanwijzing behelst een veroordeling van de bewoner om alle vereiste medewerking te verlening aan diagnostiek en eventuele behandeling door een door de verhurende hulpverlenings- instantie aan te wijzen specialist. De rechtbank wijst de primaire vordering toe, omdat de huurder geen begeleiding wenst te accepteren en niet van de verhurende hulpverle- ningsinstantie kan worden gevergd dat de woning door de bewoner wordt gebruikt.73
Een andere zaak gaat over een huurder die dusdanig veel overlast veroorzaakt dat hij op grond van de Wet bijzondere opnemingen in psychiatrische ziekenhuizen in bewaring wordt gesteld. De verhuurder vordert dat het de huurder wordt verboden om het gehuurde te betreden. Daarnaast vordert hij dat de huurder wordt verplicht om de woning te verlaten en door derden te laten ontruimen. De rechter stelt dat deze vorderingen diep ingrijpende maatregelen zijn en stelt dat toewijzing slechts volgt bij ernstige en structurele overlast en/of ernstige gevaarzetting. De rechter wijst al- leen het gevorderde gebruiksverbod voor drie maanden toe. Volgens de rechter ontstaat ‘dan een rustperiode en na af- loop van die periode zal meer duidelijkheid zijn over welke richting het met de behandeling van X. [huurder, MV] op- gaat en wat de situatie van X. dan is’.74
3.2.5 Overlast veroorzaakt door derden
In sommige zaken wordt de overlast niet door de huurder veroorzaakt, maar door derden zoals familieleden of be- zoekers. In dat geval kan de overlast eveneens leiden tot een tekortkoming aan de zijde van de huurder en daarom uiteindelijk ook tot ontruiming.75 De jurisprudentieanalyse toont aan dat de gedragsaanwijzing in dit soort zaken ook een rol speelt. Zo vordert een woningcorporatie met succes dat de rechtbank huurster een bezoekersverbod oplegt: de
72 Zie hieromtrent X. Xxxxxxxx (red.), The Oxford Handbook on Hoarding and Acquiring, New York: Oxford University Press 2014.
73 Zie Rb. Gelderland 26 juni 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:4219, r.o. 4.7.
74 Zie Rb. Zeeland-West-Brabant 14 mei 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:6008,
WR 2014/139, m.nt. X.X.X.X xx Xxxx, r.o. 17.
75 Zie Hoge Raad 22 juni 2007, NJ 2008/352, m.nt. P.A. Xxxxx, WR 2007/82, m.nt. Z.H. Duijnstee-van Imhoff. Zie ook M. Vols, ‘Aanpak overlast door pri- vate verhuurder’, in X.X. Xxxxxxx & A.E. Schilder (red.), Van een andere orde. Over private ordehandhaving, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2014.
huurster mag een voormalige onderhuurder geen toegang meer verschaffen tot de woning. De rechtbank stelt dat met dit bezoekersverbod huurster een laatste kans wordt gebo- den om te ‘tonen dat zij bereid en in staat is nauwgezet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen’.76 In een andere zaak mag de huurder haar psy- chisch gestoorde dochter niet meer ontvangen in de wo- ning.77 Rechters wijzen echter niet alle vorderingen toe. Zo vordert een woningcorporatie dat het de hurende moeder wordt verboden om haar zoon ‘met ingang van het in deze te wijzen vonnis toegang te verschaffen tot het verhuurde’. De voorzieningenrechter weigert de gevraagde voorzienin- gen, omdat het de huurder toegestaan is om ‘zelf te bepalen wie zij in haar woning toelaat’.78
Het is ook mogelijk dat de woningcorporatie op grond van artikel 6:162 BW de overlastgevende derde aanspreekt. In strikte zin is er sprake van andersoortige zaken, maar ge- zien de gelijkenis met de bovenstaande jurisprudentie is vermelding wel op zijn plaats. Het lukt de woningcorpora- tie in meerdere zaken om de rechter te overtuigen om een contact- en gebiedsverbod op te leggen aan een overlastge- vende zoon van een huurder.79
3.3 Aanhouding procedure en de voorwaardelijke ontruiming
In een aantal zaken wordt door middel van de aanhouding van een zaak een gedragsaanwijzing opgelegd.80 Rech- ters lijken zaken aan te houden om de huurder de prikkel te geven om zich alsnog als goed huurder te gedragen. Een voorbeeld betreft een casus waarin een verwarde huurder ernstige overlast veroorzaakt. De rechter is er ‘niet volledig van overtuigd dat toekomstige (geluids)overlast achterwege zal blijven’. Om te voorkomen dat de woningcorporatie ‘op- nieuw van voren af aan moet beginnen’, houdt hij de pro- cedure voor enkele maanden aan. Het betreft een ‘laatste kans’: bij nieuwe overlast kan de woningcorporatie verzoe- ken om de procedure bij vervroeging te behandelen.81
Het aanhouden van een zaak kan ook het gevolg zijn van goede wil van de huurder, zo blijkt uit een andere casus. In deze zaak maakt de huurder zich onder meer schuldig aan
76 Zie Rb. Noord-Nederland 23 maart 2016, nr. 4624127\VV XXXX 00-000, x.x. 4.9.
77 Zie Rb. Dordrecht 5 februari 2009, ECLI:NL:RBDOR:2009:BH2174, JHV 2009, 58, m.nt. C. Goudriaan & A.M. Langeloo.
geluidsoverlast en intimidatie. De rechtbank acht de gevor- derde ontruiming toewijsbaar. De huurder heeft echter tus- sentijds hulpverlening geaccepteerd en zijn woning schoon- gemaakt. De rechter beschouwt dat ‘als een stap in de goede richting’ en acht het daarom redelijk om de zaak voor drie maanden aan te houden.82
Een voorwaardelijke ontruiming is een andere manier om de huurder een prikkel te geven om zich voortaan als goed huurder te gedragen. In dat geval wijst de rechter de ontrui- mingsvordering toe, ‘maar dit geschiedt onder de opschor- tende voorwaarde dat die veroordeling buiten effect blijft (…) indien en zolang de overlast veroorzakende huurder zich aan een bepaalde voorwaarde houdt (zoals het mee- werken aan een behandelplan of het achterwege laten van bepaalde gedragingen)’.83 Een voorbeeld is aangetroffen in een casus over vervuiling. De rechter acht ontruiming ‘een effectief dwangmiddel’, maar spreekt slechts een voorwaar- delijke ontruiming uit. Ter zitting zijn door woningcorpo- ratie en huurder afspraken gemaakt over het opruimen van de woning en het organiseren van ‘structurele contactmo- menten’. Als de huurder deze afspraken nakomt, dan zal de woningcorporatie de woning niet ontruimen.84
3.4 Gevolgen van niet-naleving gedragsaanwijzingen De jurisprudentieanalyse toont aan dat het niet naleven van een gedragsaanwijzing doorgaans verstrekkende gevolgen voor de huurder heeft. De niet-naleving van een vrijwil- lige gedragsaanwijzing heeft doorgaans geen positief effect op de winkansen van de huurder in een ontruimingspro- cedure.85 Zo houdt een huurder zich niet aan de afspraak dat hij slechts één keer per week telefonisch contact mag opnemen met de woningcorporatie en dat hij zich op een algemeen aanvaardbare wijze moet uiten. Volgens het ge- rechtshof is ontruiming op zijn plaats, omdat huurder ‘een gewaarschuwd man’ was.86 In een andere casus laat een huurster ondanks een overeengekomen bezoekverbod laat haar overlastgevende zoon toch toe in haar woning. Hoewel wordt opmerkt dat het ‘alleszins invoelbaar is dat [geïnti- meerde] haar zoon niet makkelijk de deur kan wijzen’, wijst het gerechtshof de gevorderde ontruiming toe.87 In een an- der geval is de zaak aangehouden, zodat hulpverlening kon worden opgestart.88 Als later blijkt dat de huurder nauwe- lijks bereid is om de hulpverlening te accepteren, wijst de rechtbank alsnog de ontruiming toe.89
78 | Zie Rb. Noord-Holland 4 september 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:7837, r.o. | ||
4.6.-4.7. | |||
79 | Zie Rb. Utrecht 14 maart 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BC6701, XX 0000/00; | 00 | Xxx Xx. Xxxxxxxxx 18 december 2015, nr. 4204692\CV EXPL 15-24845, r.o. |
Rb. Utrecht 9 juli 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BD6624; Rb. Rotterdam | 4.4-4.6. | ||
5 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9665; Xxx Xxx Xxxx 0 decem- | 83 | Zie C.L.J.M de Waal bij Rb. Zeeland-West-Brabant 14 mei 2014, | |
ber 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3286, r.o. 2. Zie over een gebiedsverbod | ECLI:NL:RBZWB:2014:6008, WR 2014/139. | ||
(en lijfsdwang) bij een ex-huurder: Rb. Amsterdam 24 december 2008, | 84 | Zie Rb. Midden-Nederland 24 december 2014, nr. 3616618 UV EXPL 14- | |
ECLI:NL:RBAMS:2008:BG8354, WR 2009/44, m.nt. A.M. Xxxxxxxxxxx; Rb. | 516 AK/1101, r.o. 4.4. Zie ook Rb. Midden-Nederland 18 november 2015, nr. | ||
Amsterdam 25 juni 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0053, r.o. 2. | 4503227 UV XXXX 00-000 XxxX/0000, x.x. 2.2. | ||
80 | Zie ook Rb. Alkmaar 10 december 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BD0127; Rb. | 85 | Zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 27 januari 2015, nr. 3691551\KK EXPL 14- |
Assen 3 januari 2012, nr. 320270\CV XXXX 00-0000; Xxx Xxx Xxxx 8 decem- | 1975, r.o. 10. | ||
ber 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3286, r.o. 2; Rb. Noord-Holland 24 maart | 86 | Zie Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx 00 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1390, | |
0000, xx. 0000000\XX EXPL 14-12278. | r.o. 4.4-4.5. | ||
81 | Zie Rb. Almelo 15 juni 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BQ8609, r.o. 3. Zie ook de | 00 | Xxx Xxx Xxx Xxxx 8 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3286, r.o. 10. |
annotatie van X.X.X.X xx Xxxx bij Rb. Zeeland-West-Brabant 14 mei 2014, | 88 | Zie Rb. Assen 3 januari 2012, nr. 320270\CV EXPL 11-4480, r.o. 8. | |
ECLI:NL:RBZWB:2014:6008, WR 2014/139. | 89 | Zie Rb. Assen 15 mei 2012, nr. 320270\CV EXPL 11-4480, r.o. 4. | |
Dat niet-naleving van een vrijwillige gedragsaanwijzing na- delig uitpakt voor de huurder, valt ook uit de evaluatie van het project gedragsaanwijzingen af te leiden. Geïnterviewde rechters geven aan dat een eerdere vrijwillige gedragsaan- wijzing gewicht heeft bij een beslissing over ontbinding en ontruiming.90 Concrete omstandigheden van een casus blij- ven volgens de rechters echter beslissend bij de beoordeling, en dat blijkt ook uit de jurisprudentieanalyse. Niet-naleving resulteert niet automatisch in een ontruiming, zo bewijst bijvoorbeeld een casus waarin partijen onder meer afspra- ken maakten over de begeleiding van huurder door hulpver- leners. Hoewel de rechter de vrijwillige gedragsaanwijzing niet als een ‘te vergaande inbreuk op de privacy’ ziet, wijst hij de ontruimingsvordering af. Volgens de rechter kan het meewerken aan begeleiding namelijk niet gerekend worden tot ‘de verplichtingen van een huurder uit hoofde van een huurovereenkomst of uit hoofde goed huurderschap (hoe wenselijk de begeleiding ook zou zijn/is)’. De woningcorpo- ratie heeft bovendien niet gewaarschuwd dat beëindiging van de huurovereenkomst zou volgen als de begeleiding zou worden geweigerd.91
De niet-naleving van onvrijwillige gedragsaanwijzingen pakt eveneens niet goed uit voor de huurder, zo blijkt uit meerdere onderzochte casus. Nadat een huurder zich niet aan een in een vonnis opgelegd verbod op het aanwezig hebben van honden in de tuin houdt, beveelt de rechtbank hem zijn woning te ontruimen.92 In een andere zaak ge- biedt de rechter een huurder om lasterlijke uitlatingen te verwijderen en verwijderd te houden.93 Nadat blijkt dat de huurder het vonnis negeert, wijst de rechtbank de door de verhuurder ingestelde ontruimingsvordering toe. De recht- bank wijst erop dat met het eerdere vonnis op een andere wijze dan ontruiming is getracht om de belangen van de woningcorporatie en haar medewerkers te beschermen. Nu de huurder heeft geweigerd om aan het rechterlijk vonnis te voldoen, acht de rechtbank dat ontruiming proportioneel is.94
4. Discussie en conclusie
Op basis van de analyse van het evaluatierapport en de 73 gerechtelijke uitspraken kunnen in deze laatste paragraaf enkele algemene conclusies getrokken worden. De gedrags- aanwijzing blijkt ‘een nuttige, bruikbare en veelal effectieve interventie’ en wordt door verhuurders als een waardevolle toevoeging gezien binnen de aanpak van overlast veroor- zaakt door huurders.95 Met het instrument kan een ver- huurder sneller optreden tegen overlast dan met ontbinding en ontruiming. Het instrument biedt meer mogelijkheden
90 X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woon- overlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. 112.
91 Zie Rb. Arnhem 24 augustus 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB2730, r.o. 4.4.
92 Zie Rb. Dordrecht 11 februari 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BC4435, r.o. 9.
93 Zie Rb. Amsterdam 4 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1680.
94 Zie Rb. Amsterdam 30 november 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9690, r.o. 24.
95 Zie X. Xxxxxxx, X. Oude Ophuis, & X. Xxxx, Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast, Amsterdam: Regioplan beleidsonderzoek/WODC 2015, p. VI.
tot maatwerk en is niet primair gericht op ontruiming van overlastveroorzakers.
De analyses tonen aan dat de gedragsaanwijzing op meer- dere wijzen juridisch vorm kan worden gegeven. De evalu- atie van het project gedragsaanwijzingen laat zien dat in het overgrote deel van de onderzochte casus kon worden volstaan met een vrijwillige gedragsaanwijzing, die werd gegoten in een vaststellingsovereenkomst of een proces- verbaal. Waar overlastgevers aanvankelijk niet ontvankelijk waren voor interventies om de overlast te stoppen, zorgt de dreiging van een proces blijkbaar voor de bereidheid om toch in overleg te treden. Dit sluit aan bij wat de rechtssocio- loog Galanter constateert: ‘invoking a court is not an aban- donment of negotiation, but a shift in bargaining formats’.96 Door het opstarten van een juridische procedure wordt de onderhandeling tussen de huurder en verhuurder in een an- der kader gezet, of met andere woorden ‘gereframed’. Een vroegtijdiger gang naar de rechter kan ervoor zorgen dat huurders opeens wel de noodzaak voelen om in onderhan- deling te treden, procedures te voorkomen en bijvoorbeeld een vrijwillige gedragsaanwijzing met de verhuurder over- eenkomen.
Dat neemt niet weg dat de onderzochte rechtspraak aan- toont dat gedragsaanwijzingen geregeld ook voortvloeien uit een door de rechter toegewezen nakomingsvordering, het door de rechter aanhouden van de procedure of de ver- oordeling tot een voorwaardelijke ontruiming. Het valt op dat veel onvrijwillige gedragsaanwijzing gericht zijn op het tegengaan van achterstallig onderhoud, vervuiling of over- last veroorzaakt door dieren. Hoewel ‘sociale overlast’ zoals geluidsoverlast en intimiderend gedrag wel met onvrijwil- lige gedragsaanwijzingen wordt aangepakt, zijn daar wel minder voorbeelden van te vinden. Een mogelijke verklaring is dat sociale overlast gemakkelijker te stoppen is met een vrijwillige gedragsaanwijzing en daarom doorgaans niet tot een juridische procedure leiden. Een andere verklaring kan zijn dat sociale overlast wellicht sneller tot een vordering tot ontbinding en ontruiming leidt, omdat een gedragsaan- wijzing gezien de ernst van de overlast door de verhuurder wordt gezien als een gepasseerd station. Nader onderzoek moet uitwijzen wat de reden is voor de relatieve onderver- tegenwoordiging van sociale overlast in de rechtspraak over onvrijwillige gedragsaanwijzingen.
Uit de jurisprudentieanalyse komen slechts enkele knelpun- ten bij het verkrijgen van een onvrijwillige gedragsaanwij- zing naar voren. Uit rechtspraak blijkt dat de gedragsaan- wijzing precies geformuleerd moet zijn om voor toewijzing in aanmerking te komen. Bovendien moet een gedragsaan- wijzing niet te laat worden gevorderd, want dan bestaat de kans dat de rechter het instrument als gepasseerd station ziet en de huurder alsnog zijn huurwoning moet ontruimen.
96 Zie X. Xxxxxxxx, ‘Vision and Revision: a comment on Xxxxxxxxx’, Wisconsin Law Review 1985, p. 653. Zie ook X. Xxxxxxx, ‘Resolving problems among neighbors in Post-Soviet Russia: Uncovering the norms of the Pod”ez’, Law & Social Inquiry 2011, nr. 2, p. 407.
Ten slotte blijkt uit de jurisprudentie dat samenwerking met andere instanties (bijvoorbeeld hulpverlening) en het net- werk van de huurder cruciaal is voor het doen slagen van de gedragsaanwijzing.
Bovendien zijn de onderzochte gedragsaanwijzingen – net als veel laatste kans overeenkomsten – veelal te kenmer- ken als forse ingreep in de persoonlijke levenssfeer van de huurder.97 Opmerkelijk is dat er nagenoeg geen rechtspraak is gevonden waarin de rechter expliciet constateert dat een gedragsaanwijzing te ingrijpend of paternalistisch is of bij- voorbeeld in strijd met de openbare orde of goede zeden.98 Bij de vrijwillige gedragsaanwijzingen heeft dat waarschijn- lijk te maken met de grote waarde die in het Nederlandse recht wordt gehecht aan de contractvrijheid.99 Huurders gaan bij de vrijwillige gedragsaanwijzing zelf akkoord met de geboden en verboden die zijn vastgelegd in een gedrags- aanwijzing. De vraag is echter hoe vrijwillig een vrijwillige gedragsaanwijzing is: voor veel huurders is het noodzaak om akkoord te gaan met de gedragsaanwijzing, omdat zij anders hun woning dreigen te verliezen en vervolgens wor- den uitgesloten van de sociale huursector. Toekomstige jurisprudentie zal moeten uitmaken wanneer een gedrags- aanwijzing te diep ingrijpt in het privéleven van de huurder en daarmee nietig of niet-handhaafbaar blijkt te zijn.
97 Vgl. Xxxxxxx Xxxxxxx & Xxxx Xxxxxxx, ‘Supportive housing: justifiable pa- ternalism?’, Housing, Theory and Society, 2016, p. 1-22.
98 Een uitzondering is Rb. Noord-Holland 4 september 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:7837.
99 Zie over de grenzen van de contractsvrijheid X. Xxxxxxx, Public policy and good morals. A comparative study in English and Dutch Law, (diss. University of Groningen) 2016.