Inhoudsopgave
Sociaal Plan
Rechten en plichten bij sloop, woning-
verbetering en gepland onderhoud
Inhoudsopgave
Inleiding 4
Leeswijzer Sociaal Plan 5
Lijst van definities | Uitleg van belangrijkste begrippen 7
1. Basisafspraken | Hoe gaan we met elkaar om 9
1.1 10-Stappenplan 11
1.1 Bescherming voor huurders 13
2. Basisplan Sloop 14
2.1 Algemene regels en maatwerkoplossingen 14
2.2 Gelegenheid voor inspraak 14
2.3 Eerste huisbezoek 14
2.4 Sloopvoorstel 14
2.5 Sloopbesluit 15
2.6 Tweede huisbezoek 15
2.7 Gefaseerd slopen en verhuizen 16
2.8 Terugkeer na sloop en nieuwbouw 16
2.9 Een nieuwe woning vinden 16
2.10 Passend toewijzen 18
2.11 Opleveren van de te slopen woning 18
2.12 Aandacht voor leefbaarheid 18
2.13 Regels en vergoedingen bij verhuizing 19
2.14 Overige (financiële) regelingen 19
3. Basisplan Woningverbetering in onbewoonde staat 21
3.1 Algemene regels en maatwerkoplossingen 21
3.2 Gelegenheid voor inspraak 21
3.3 Eerste huisbezoek en woningopname 21
3.4 oorstel voor woningverbetering 22
3.5 Besluit tot woningverbetering 22
3.6 Tweede huisbezoek 22
3.7 Gefaseerd verbeteren en verhuizen 22
3.8 Aandacht voor leefbaarheid 22
3.9 Tijdelijke verhuisregeling 23
3.10 Vergoedingen 24
3.11 Schadeherstel 24
3.12 Overige (financiële) regelingen 25
4. Basisplan Woningverbetering in bewoonde staat 26
4.1 Algemene regels en maatwerkoplossingen 26
4.2 Gelegenheid voor inspraak 26
4.3 Eerste huisbezoek en woningopname 26
4.4 Voorstel voor woningverbetering en tweede huisbezoek 27
4.5 Besluit tot woningverbetering 27
4.6 Vergoedingen en schadeherstel 27
4.7 Schadeherstel 27
4.7 Aandachtspunten tijdens de uitvoering 28
5. Basisplan gepland onderhoud 29
5.1 Onderhoudswerkzaamheden 29
5.2 Tijdelijke voorzieningen 30
5.3 Vergoedingen 30
5.4 Schadeherstel 30
5.5 Verantwoordelijkheden bewoners 30
Bijlage I Vergoedingentabel 32
Vergoedingen bij sloop 32
Vergoedingen bij woningverbetering onbewoonde staat 33
Vergoedingen bij woningverbetering bewoonde staat 34
Vergoedingen bij onderhoud 34
Inleiding
Aan elke woning moet zo nu en dan wat gebeuren. En elke ingreep in een woning heeft impact op de huurders. Dat geldt zowel bij sloop, als bij woningverbetering en onderhoud. Woningstichting Wierden en Borgen en de huurdersorganisaties hebben daarom gezamenlijk een Sociaal Plan opgesteld dat huurders duidelijkheid geeft over de procedures,
de beslissingen en de consequenties van grote en kleine ingrepen.
De betrokken huurdersorganisaties zijn Huurdersvereniging De Marne- De Terpen, Stichting huurdersorganisatie HEG en Huurdersvereniging Hoogkerk-Noorddijk.
Wat staat er in het Sociaal Plan?
Dit Sociaal Plan gaat in op de rechten en plichten van huurders en Wierden en Borgen bij sloop, woningverbetering en gepland onderhoud van woningen. Het doel is duidelijkheid scheppen over hoe we in die verschillende situaties met elkaar omgaan.
Het Sociaal Plan begint met de basisafspraken.
Deze gelden in alle situaties. Daarna volgen de basisplannen:
• Sloop
• Woningverbetering in onbewoonde staat
• Woningverbetering in bewoonde staat
• Gepland onderhoud
Voor wie zijn de basisplannen?
De basisplannen zijn alleen van toepassing op huurders in de betreffende situatie. Het basisplan Sloop is dus relevant voor huurders
die te maken krijgen met sloop en nieuwbouw van de woning. Soms is er sprake van woning- verbetering én gepland onderhoud. In zo’n gemengd project worden door Wierden en Borgen en de huurdersvertegenwoordiging nadere afspraken gemaakt.
Het schema op pagina 6 geeft aan welk basisplan in welke situatie van toepassing is. Per basisplan worden op hoofdlijnen de rechten, keuzes en vergoedingen aangegeven.
Individuele omstandigheden van huurders Huurders kunnen tijdens het project niet alleen rekenen op vergoedingen, maar ook op begeleiding en dienstverlening op maat.
Waar de ene huurder zich in een project prima redt, kan de ander wel wat hulp gebruiken.
Wierden en Borgen vindt het belangrijk om tijdens het project goed contact te houden met de huurder en hierin een actieve rol
te spelen.
Demografische factoren
Bij de uitvoering van werkzaamheden
willen we rekening houden met de bewoners, de woonomgeving en de woonsituatie.
Gedurende de werkzaamheden moet de buurt leefbaar blijven. Daarom hebben we aandacht voor ouderen, spelende kinderen, natuur en verkeer. Door samenwerking met gemeente, instanties en de aannemer zorgen we voor een leefbare omgeving.
Maatwerk in het aardbevingsgebied In regionaal verband hebben woning- corporaties en huurdersvertegenwoordigers
met elkaar gesproken over sloop en nieuwbouw in het aardbevingsgebied. Dit heeft geleid
tot aanvullende afspraken voor huurders in het aardbevingsgebied.
Leeswijzer Sociaal plan
De inleiding vertelt welk basisplan binnen het Sociaal Plan voor welke huurder geldt. Hiervoor staat een handig schema op pagina 6. Ook bevat de inleiding een aantal vaak gebruikte definities.
In hoofdstuk 1 worden de basisafspraken behandeld, zoals het 10-stappenplan.
Vervolgens komen de basisplannen aan bod:
• Hoofdstuk 2: Basisplan Sloop
• Hoofdstuk 3: Basisplan Woningverbetering onbewoonde staat
• Hoofdstuk 4: Basisplan Woningverbetering bewoonde staat
• Hoofdstuk 5: Basisplan Gepland onderhoud
Lees je
dit als huurder?
Richt je dan op het basisplan dat voor jou geldt. Er staat namelijk veel vergelijkbare informatie in de basisplannen.
Je kunt gemakkelijk het overzicht kwijtraken. Veel leesplezier!
In de bijlage staan alle vergoedingen in 1 overzicht.
Leeswijzer Sociaal Plan
Welk basisplan geldt voor jou en wat zijn de belangrijkste punten
Wordt jouw huis gesloopt?
JA
NEE
1
Basisplan Sloop
• Tijdelijke wisselwoning
• Voorrang op nieuwe woning
• Verhuis- en herinrichtingsvergoeding
• Mogelijk aanvullende vergoedingen (tabel)
Wordt jouw woning verbeterd en kun je tijdens deze
werkzaamheden niet
in jouw woning verblijven?
JA
NEE
2
Basisplan Woningverbetering in onbewoonde staat
• Tijdelijke logeerwoning
• Verhuizing wordt geregeld
• Vergoeding (tabel)
Xxxxx jouw woning verbeterd en kun je tijdens deze werkzaamheden wel
in jouw woning verblijven?
JA
NEE
Basisplan Woningverbetering in bewoonde staat
3 • In individuele gevallen (bijv. bij ziekte) kan er een tijdelijke logeerwoning verzorgd worden.
• Vergoeding per werkzaamheid (tabel)
Basisplan Gepland onderhoud
Bij gepland onderhoud gaat het om zaken
4 zoals vervanging sanitair, keuken en kozijnen. Werkzaamheden waarvoor toegang tot de
woning nodig is. Er is een vaste vergoeding voor een aantal werkzaamheden.
Wordt in jouw woning (groot) onderhoud uitgevoerd?
JA
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Lijst van definities
Uitleg van belangrijkste begrippen
Basisafspraken
De basisafspraken vormen het algemeen reglement met de rechten en plichten van huurders en verhuurders bij sloop, woningverbetering en onderhoud.
Beëindiging huurcontract
Het sloopbesluit leidt tot beëindiging van het huurcontract voor de te slopen woning. De huurder ontvangt minimaal 6 maanden voor de sloopdatum een bevestiging van de beëindiging van het huurcontract.
Bewonerscommissie
Een commissie van bewoners die gevraagd en ongevraagd advies geeft over zaken die van belang zijn voor de huurders die zij vertegenwoordigt (Wet op het Overleg Huurders Verhuurders, artikel 1 sub g).
Een bewonerscommissie kan ook de rol van projectcommissie vervullen.
Bewonersdocument
In het tweede huisbezoek maken Wierden en Borgen en de huurder individuele afspraken over de uitvoering van het Projectplan.
Deze afspraken worden vastgelegd in het individuele bewonersdocument die elke huurder ontvangt.
Complex
Een aantal woningen die samen een bouw- kundige eenheid vormen (bijvoorbeeld een woningblok, flat of gelijke woningen).
Draagvlakmeting
Een besluit voor sloop of woningverbetering kan pas worden genomen als minimaal
70 procent van de huurders met het voorstel instemt. Dit wordt gemeten in een draagvlakmeting. Het voorstel voor
sloop of woningverbetering is gebaseerd op het participatietraject dat gezamenlijk is afgelegd. Als de huurder akkoord gaat met
het voorstel, ondertekent hij de bijgevoegde kkoordverklaring en stuurt deze op naar Wierden Borgen. Deze reactie telt mee in
de draagvlakmeting. Bij projecten waarbij minder dan 10 huurders betrokken zijn, of wanneer er geen sprake is van een complex, dient elke huurder individueel in te stemmen met de woningverbetering.
Gemengd project
Een gemengd project bestaat deels uit woningverbetering en deels uit (gepland) onderhoud. Daarbij worden verschillende werkzaamheden in de woningen uitgevoerd.
De precieze werkzaamheden worden in het bewonersdocument beschreven.
Huurder
Een huurder is een bewoner met een reguliere huurovereenkomst voor een woning.
Huurdersorganisatie
Een huurdersorganisatie behartigt de belangen van een groep huurders, project overstijgend.
Indexeren vergoedingen
Het jaarlijks aanpassen van de vergoedingen op basis van het jaarlijkse inflatiecijfer zoals vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Gepland onderhoud
Gepland onderhoud omvat het uitvoeren van dringende onderhouds- of vervangings- werkzaamheden (BW 7:220 lid 1) op complexniveau. Dit buitengewoon of plan- matig onderhoud overstijgt het dagelijks, gewoon of niet-planmatig onderhoud.
7
Passend toewijzen
Dit betekent dat Wierden en Borgen bij woningtoewijzing rekening houdt met de doelgroep(en), de grootte van de woning en de prijs van de woning in relatie tot het inkomen.
Peildatum
De datum waarop het Sociaal Plan in werking treedt. Vanaf de peildatum kan de huurder rechten aan het Sociaal Plan ontlenen.
Projectcommissie
Bij sloop/nieuwbouw en woningverbetering in onbewoonde staat wordt altijd een projectcommissie ingesteld, bestaande uit de bewonerscommissie en/of eventueel andere
betrokken huurders. De projectcommissie kan gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen over zaken die de huurders raken.
Projectplan
Een plan waarin per project alle afspraken staan die voor huurder en verhuurder gelden. Dit betreft zowel de afspraken uit het Sociaal Plan als specifieke regelingen en individuele afspraken. Aanvullingen op het Projectplan worden met de projectcommissie besproken. Het Projectplan is een groeidocument dat steeds verder wordt uitgewerkt, van de overwegingen voor een bepaald besluit tot en met de wijze van uitvoering.
Scenario
Een ontwerp of plan voor sloop en/of woning- verbetering.
Sloopaanzegging
De schriftelijke aanzegging van het sloop- besluit (met moment huuropzegging) aan de huurder.
Sloopbesluit
Het besluit van Wierden en Borgen met daarin de beoogde sloopdatum en de woningen die dat betreft. Het sloopbesluit geeft aan wanneer het Sociaal Plan voor een project van kracht wordt. Het sloopbesluit vormt de aanleiding tot de beëindiging van het huidige huurcontract.
Sloopvoorstel
In het sloopvoorstel worden de sloopplannen en de consequenties daarvan voor bewoners beschreven.
Sociaal Plan
Het Sociaal Plan bestaat uit de basisafspraken en de vier basisplannen voor Sloop, Woningverbetering onbewoonde staat, Woningverbetering bewoonde staat en Gepland onderhoud.
Woningverbetering
Het uitvoeren van woningverbeterings- werkzaamheden in de vorm van gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (BW 7:220 lid 2), met als doel de kwaliteit van de woning te verbeteren.
Woningverbeteringsvoorstel
In het woningverbeteringsvoorstel worden de plannen voor de woningverbetering en de consequenties daarvan voor bewoners beschreven.
Woonruimteverdeelsysteem Geheel aan regels rondom inschrijving van woningzoekenden en de aanbieding en toewijzing van huurwoningen.
ZAV: Zelf aangebrachte voorzieningen Een door de huurder zelf aangebrachte verandering aan de woning. Deze
verandering heeft de huurder aangevraagd bij Wierden en Borgen en is goedgekeurd door Wierden en Borgen.
Zoekprofiel
Voor huurders met een sloopwoning wordt een zoekprofiel gemaakt. Hierin worden de woonwensen van de huurder en de mogelijkheden die Wierden en Borgen te bieden heeft, samengebracht.
8
1. Basisafspraken
Hoe gaan we met elkaar om
Het Sociaal Plan geldt voor huurders met een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die hinder ondervinden door werkzaamheden aan hun woning. Wierden en Borgen heeft het Sociaal Plan met instemming van de huurdersorganisaties en na raadpleging van de colleges van B&W van de betrokken gemeenten op 7 november 2019 vastgesteld.
Eerder gemaakte lokale afspraken hebben voorrang boven de afspraken uit dit reglement, tenzij de afspraken uit dit reglement gunstiger zijn voor de huurders.
Het is niet toegestaan om bedrijfsmatige activiteiten in een gehuurde woning of in gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. Daarom is er geen regeling voor gederfde bedrijfsinkomsten vanwege ingrepen in een woning.
Het Sociaal Plan wordt iedere 2 jaar geëvalueerd door Wierden en Borgen en de huurders- organisaties. Wijzigingen worden doorgevoerd als de betrokken partijen het daar gezamenlijk over eens zijn. De wijzingen treden in werking op de datum die is afgesproken.
De 1e evaluatie is op 1 juli 2022 afgerond. De vastgestelde wijzigingen zijn ingegaan op 1 juli 2022.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
9
Samen bouwen aan vertrouwen
1
Signaleren
We delen informatie over belangrijke plannen, ontwikkelingen of knelpunten.
2
Scenario’s opstellen
We werken de varianten of oplossingsmogelijkheden uit.
4
Scenario’s voorleggen
We leggen de scenario’s voor aan de bewoners. Die geven hun voorkeur aan.
6
Definitief plan
Het concept-plan bespreken we met de huurdersorganisaties. We verwerken de opmerkingen tot een definitief plan.
8
Definitief ontwerp
We laten het plan uitwerken
tot definitief ontwerp en verstrekken de opdracht.
10
Nazorg
We zorgen ervoor dat vragen of klachten na de oplevering goed worden opgelost.
Scenario’s delen
3
We bespreken de scenario’s en verwerken de opmerkingen van de huurdersorganisaties.
5
Plan maken
We verwerken de opmerkingen en werken devoorkeursvariant uit tot een concept-plan.
7
70% Norm
We leggen het plan voor aan de bewoners. Bij minimaal 70% akkoord wordt een definitief besluit genomen.
9
Oplevering
De aannemer levert het project op volgens het goedgekeurde ontwerp.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
10
1.1 10-stappenplan
Wierden en Borgen en de huurders- organisaties willen huurders actief betrekken bij plannen voor sloop en woningverbetering. Daarom wordt bij elk sloop- en woningver- beteringsproject onderstaand 10-stappenplan doorlopen. Het 10-stappenplan kan ook worden ingezet bij gepland onderhoud.
Stap 1 Signaleren
Wierden en Borgen en huurdersorganisaties staan open voor klachten en wensen van huurders over (een complex van) woningen. Zij delen en bespreken de signalen, de achter- liggende redenen en de mogelijke aanpak.
Daarbij komen alle knelpunten en andere relevante informatie op tafel. Wierden en Borgen beslist of een project wordt opgezet.
Stap 2 Scenario’s opstellen
Wierden en Borgen gaat met het project aan de slag en stelt een aantal scenario’s op.
Deze scenario’s vormen de denkrichtingen voor het gesprek met de betrokken huurdersorganisatie. Het doel is om tot een heldere oplossingsrichting te komen.
Stap 3 Scenario’s delen
De scenario’s worden met de huurders- organisatie besproken. Inhoudelijke opmerkingen worden verwerkt. Daarna stuurt Xxxxxxx en Borgen mede namens de huurdersorganisatie een uitnodiging naar de betrokken huurders voor een informatie- avond. Zo nodig wordt een oproep gedaan aan huurders om lid te worden van de in te stellen projectcommissie.
Stap 4 Scenario’s voorleggen Voorafgaand aan een besluit tot sloop of woningverbetering krijgen huurders in één of meer bijeenkomsten de gelegenheid om mee te denken over de toekomst van hun buurt. Dit gebeurt in overleg met de betrokken huurdersorganisatie en de speciaal ingestelde projectcommissie. De huurders reageren
op de scenario’s en geven hun voorkeur voor een scenario aan. De bestuurder van
Wierden en Borgen neemt daarna een besluit. Bij een besluit tot sloop en nieuwbouw krijgen huurders opnieuw de gelegenheid om mee
te denken. Samen met de projectcommissie wordt overlegd in welke vorm dit gebeurt.
Stap 5 Plan maken, eerste huisbezoek
De ideeën die tijdens de bijeenkomsten zijn verzameld, worden uitgewerkt in een Projectplan. Het Projectplan wordt tijdens het project steeds verder uitgewerkt.
De projectcommissie volgt de uitwerking van het Projectplan en levert zo nodig input. Het woningverbeterings- of sloopvoorstel, in de vorm van het Projectplan, wordt met elke huurder persoonlijk besproken tijdens het
eerste huisbezoek. In dit gesprek wordt ieders persoonlijke situatie, woonwensen en het Sociaal Plan doorgenomen.
Stap 6 Definitief plan
Het concept Projectplan wordt besproken met de huurdersorganisatie en de projectcommissie. Wierden en Borgen verwerkt alle opmerkingen en stelt een definitief Projectplan op.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
11
Stap 7 Draagvlakmeting: de 70%-norm Als het Projectplan met alle input van de huurdersorganisatie, de projectcommissie en de huurders klaar is volgt de draagvlakmeting. Een project kan pas van start als er voldoende draagvlak voor is. In het geval van sloop
en woningverbetering wordt elke huurder gevraagd schriftelijk in te stemmen met het voorgestelde Projectplan. Het streven is dat alle huurders instemmen; 70 procent is het minimum. Als dat minimum niet wordt gehaald, wordt het voorstel door
Wierden en Borgen, de huurdersorganisatie en de projectcommissie aangepast en opnieuw aan de huurders voorgelegd.
Na de draagvlakmeting neemt de bestuurder van Wierden en Borgen een definitief besluit. In dit besluit staat wanneer het Sociaal Plan voor het betreffende project van kracht wordt. Huurders kunnen vanaf deze datum een beroep doen op de vergoedingen en afspraken uit het Sociaal Plan. Bij sloop wordt vervolgens met elke huurder een afspraak voor een tweede huisbezoek gemaakt.
Tijdens dit tweede huisbezoek wordt het bewonersdocument tussen Wierden en Borgen en de individuele huurder opgesteld. Ook wordt een zoekprofiel gemaakt, waarin de woonwensen van de huurder en de mogelijkheden die Wierden en Borgen te bieden heeft, worden samengebracht.
Bij woningverbetering in bewoonde staat vindt het tweede huisbezoek plaats vóór de draagvlakmeting. Tijdens dit bezoek wordt het individuele woningverbeterings- voorstel doorgesproken.
Bij projecten waarbij minder dan 10 huurders betrokken zijn, of wanneer er geen sprake is van een complex, dient elke huurder individueel in te stemmen met de woningverbetering.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
12
Stap 8 Opstellen definitief ontwerp Samen met de projectcommissie wordt het definitieve ontwerp uitgewerkt. De projectcommissie denkt en praat ook mee
over de herinrichting van de openbare ruimte. Voor de huurders worden bijeenkomsten georganiseerd, waarbij de nadruk ligt op de uitvoering van het project.
Stap 9 Oplevering
Tijdens de uitvoering blijft Xxxxxxx en Borgen actief betrokken. Via nieuwsbrieven en bijeenkomsten krijgen huurders de nodige informatie. Wierden en Borgen en de project- commissie hebben overleg over de voortgang van het project, de leefbaarheid en de bouwoverlast. De huurder krijgt de sleutel van de woning (oplevering) als de werkzaamheden klaar zijn en de woning gereed is.
Stap 10 Nazorg
Wierden en Borgen zorgt ervoor dat alle klachten en vragen van huurders zo snel mogelijk worden opgelost. In samenwerking met de projectcommissie en de huurders- organisatie wordt na afloop van het project een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Ook volgt er een gezamenlijke evaluatie.
De uitkomsten worden gebruikt voor volgende projecten.
1.2 Bescherming voor huurders
Hardheidsclausule
Als de gevolgen van het Sociaal Plan voor een huurder aanzienlijk ongunstiger uitvallen dan voor andere huurders, kan de huurder een beroep doen op de hardheidsclausule.
Dit betekent dat de huurder een verzoek kan doen om in zijn geval van het Sociaal Plan af te wijken. Wierden en Borgen neemt hierover binnen 30 dagen een beslissing. De huurder krijgt een brief met daarin de beslissing en de onderbouwing daarvan. Alle beroepen op de hardheidsclausule en de genomen besluiten
worden door Xxxxxxx en Borgen in een dossier verzameld. Dit dossier is onderdeel van de tweejaarlijkse evaluatie van het Sociaal Plan. Zo nodig wordt het Sociaal Plan aangepast.
Geschillenregeling
Huurders die ontevreden zijn over de afspraken in het Sociaal Plan of over de uitvoering daarvan, kunnen dit bij Wierden en Borgen en de betrokken huurdersorganisatie aan
de orde stellen. Als dat gesprek niet tot een oplossing leidt, is er sprake van een geschil. Huurders kunnen dit geschil indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie.
Het reglement van deze commissie kan bij Wierden en Borgen worden opgevraagd en staat ook op de website.
Indexering vergoedingen
De vergoedingen die in het Sociaal Plan staan, zijn gebaseerd op het prijspeil van 2022.
De verhuis- en herinrichtingsvergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het jaarlijkse inflatiecijfer zoals vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze bedragen worden gewijzigd per 1 april van het lopende jaar.
De overige bedragen worden 1 keer per 2 jaar herzien door Xxxxxxx en Borgen samen met de huurdersorganisaties.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
13
2. Basisplan Sloop
Het Basisplan Sloop beschrijft de rechten en plichten van huurders en Wierden en Borgen bij het besluit tot sloop van woningen.
Voor huurders is de sloop van een woning zeer ingrijpend. Vaak hebben zij lange tijd in de woning gewoond, er veel meegemaakt en er tijd en geld in geïnvesteerd. Soms maken huurders zich zorgen over waar ze terecht komen en of ze de huur straks nog wel kunnen betalen. Op die vragen geeft dit Basisplan Sloop zo duidelijk mogelijk antwoord.
2.1 Algemene regels
en maatwerkoplossingen
Het Sociaal Plan gaat over algemene rechten en plichten, maar laat ook ruimte voor maatwerkoplossingen. Een gezin vraagt soms andere oplossingen dan een ouder echtpaar. Bij elk project wordt een projectcommissie ingesteld die de betrokken huurders vertegen- woordigt. Wierden en Borgen bekijkt samen met deze projectcommissie welke aanvullende afspraken nodig en mogelijk zijn. Deze aan- vullende afspraken worden vastgelegd in het Projectplan. Naarmate het project vordert, wordt het Projectplan verder uitgewerkt.
2.2 Gelegenheid voor inspraak
Voorafgaand aan een besluit tot sloop, krijgen huurders in één of meer bijeenkomsten de gelegenheid mee te denken over de toekomst van hun buurt. Dit gebeurt altijd in overleg met de betrokken huurdersorganisatie en projectcommissie. Huurders kunnen tijdens de bijeenkomst(en) op de scenario’s reageren en hun voorkeur voor een scenario aangeven. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt
uiteindelijk het besluit. Bij een besluit tot sloop en nieuwbouw krijgen huurders de gelegen- heid mee te denken over de nieuwbouw.
Samen met de projectcommissie worden hiervoor bijeenkomsten georganiseerd.
2.3 Eerste huisbezoek
De ideeën die tijdens de bijeenkomsten zijn verzameld, worden uitgewerkt in een Projectplan. De projectcommissie volgt de uitwerking hiervan op de voet en levert zo nodig input. Het sloopvoorstel, in de vorm
van het Projectplan, wordt met elke huurder persoonlijk besproken. Woonconsulenten van Xxxxxxx en Borgen gaan hiervoor bij elke huurder thuis op bezoek. In dit eerste huis-
bezoek wordt ook ieders persoonlijke situatie, woonwensen en het Sociaal Plan besproken.
2.4 Sloopvoorstel
Het sloopvoorstel bevat de sloopdatum en de afgesproken vergoedingen en geeft de huurder inzicht in de financiële gevolgen van een verhuizing. In het geval van sloop en
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
nieuwbouw krijgt de huurder inzicht in de woonlasten in de nieuwe situatie, uitgedrukt in de nieuwe netto huur en verwachte energielasten. Ook de huurtoeslag kan van invloed zijn op de nieuwe netto woonlasten. Desgewenst kan de huurder een nieuwe berekening inclusief de huurtoeslag laten maken door Xxxxxxx en Borgen.
De huurder heeft minimaal twee weken tijd om over het sloopvoorstel na te denken.
Als de huurder akkoord gaat, ondertekent hij de bijgevoegde akkoordverklaring en stuurt deze toe aan Wierden en Borgen. De reactie telt mee in de draagvlakmeting (zie 2.5).
2.5 Sloopbesluit
Het besluit om te slopen kan pas worden genomen als minimaal 70 procent van de huurders met sloop instemt. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt vervolgens het definitieve besluit. De huurders worden
hierover per brief geïnformeerd. In de brief staan twee data: de peildatum waarop het Sociaal Plan voor het betreffende project ingaat én de geplande sloopdatum. Als
het Sociaal Plan ingaat, hebben huurders minimaal 12 maanden om hun woning te verlaten. De uiterste vertrekdatum is de sloopdatum die in de brief wordt genoemd. Minimaal 6 maanden voor de geplande sloop- datum ontvangt de huurder een bevestiging van de beëindiging van de huurovereenkomst. Elke huurder krijgt een contactpersoon bij Wierden en Borgen bij wie hij met vragen terecht kan totdat er een andere woning
is gevonden.
2.6 Tweede huisbezoek
Goed contact met huurders is voor Wierden en Borgen heel belangrijk.
De woonconsulenten van Wierden en Borgen gaan daarom na het definitieve sloopbesluit bij elke huurder langs voor een tweede huisbezoek.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Tijdens dit bezoek worden in ieder geval de volgende punten besproken:
• Besluit tot sloop.
• Rechten en plichten van huurders.
• Xxxxxxxxxxx op basis van de woonwensen van de huurder en de mogelijkheden van Wierden en Borgen.
• Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV).
• Andere voorzieningen, zoals aanpassingen vanwege Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
• Spelregels bij het zoeken naar een andere woning.
• Vergoedingen en regelingen bij verhuizing.
• Mogelijke (andere) knelpunten en vragen.
Alle afspraken die tijdens het huisbezoek worden gemaakt, worden vastgelegd in een persoonlijk bewonersdocument. Dit wordt in overleg met de huurder per post of digitaal toegezonden.
2.7 Gefaseerd slopen en verhuizen
Alle huurders van te slopen woningen verhuizen voor de sloopdatum naar een tijdelijke of definitieve woning. De beschikbaarheid
van woningen is echter beperkt. Om de kans op (tijdelijke) huisvesting te vergroten, kan Wierden en Borgen in overleg met de
huurdersorganisatie en de projectcommissie besluiten de sloop gefaseerd uit te voeren.
De ingangsdatum van het Sociaal Plan kan daardoor per woningblok verschillen.
2.8 Terugkeer na sloop en nieuwbouw
Een huurder die na sloop terugkeert
naar nieuwbouw in de buurt of straat waar hij woonde, heeft voorrang (urgentie) op andere woningzoekenden.
Voorrang toewijzing nieuwbouwwoning:
• De huurder dient te voldoen aan de criteria van passend toewijzen (paragraaf 2.10).
• De huidige huurder heeft voorrang op terugkeer naar de ‘eigen plek’: de plek waar hij voorheen woonde.
Wanneer er binnen een project meerdere huurders voorkeur hebben voor dezelfde plek, mag de huurder met de langste woonduur het eerst zijn voorkeur aangeven (indien de zittende huurder niet terugkeert naar deze plek). In de verdeling van de woningen wordt zoveel mogelijk met deze voorkeuren rekening gehouden.
2.9 Een nieuwe woning vinden
Zodra het Sociaal Plan ingaat, schrijft Xxxxxxx en Borgen de huurder in voor het woonruimteverdeelsysteem Woningnet Groningen of Woningnet Boven Groningen.
De kosten voor deze inschrijving zijn voor rekening van Xxxxxxx en Borgen. Op basis van de sloopaanzegging wordt aan de inschrijving een urgentie toegekend. Met deze inschrijving kan de huurder zelf via internet reageren
op beschikbare woningen. Ook kan de woonconsulent op verzoek van de huurder een reactie plaatsen.
Na acceptatie van een nieuwe woning moet de huurder zelf de huur van de oude woning opzeggen. Als de huurder voorafgaand aan de sloopurgentie al stond ingeschreven als woningzoekende, wordt de oorspronkelijke inschrijving hersteld met daarbij opgebouwde rechten. De urgentie vervalt.
Er zijn verschillen in de gemeentelijke regelgeving tussen Woningnet Groningen en Woningnet Boven Groningen als het gaat om woonurgentie. Onderstaand schema laat de spelregels voor het vinden van een nieuwe woning zien. Bij het tweede huisbezoek worden de spelregels nader toegelicht.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
EEN NIEUW THUIS VINDEN
Wierden en Borgen zoekt voor jou op basis van jouw woonwensen (alleen mogelijk voor bezit van Wierden en Borgen)
Je mag zelf ook op zoek gaan naar een woning
Huidige woning staat in:
OF
Stad Groningen
Eemsdelta, Xxxxxxxx of Westerkwartier
Verhuizen naar een woning van een andere corporatie/regio
Urgentie voor woningen
in de Stad Groningen aangeboden via Woningnet
Urgentie voor woningen van Wierden en Borgen in de regio Groningen
Woning wordt toegekend op basis van datumurgentie en daarbinnen op basis van woonduur
Geen voorrangsregeling van toepassing.
Je moet je inschrijven bij de betreffende corporatie/regio.
Toewijzing op basis van het woonruimte- verdeelsysteem van
de betreffende corporatie/regio.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
17
2.10 Passend toewijzen
Bij de toewijzing van een woning hanteert Xxxxxxx en Borgen het principe ‘passend toewijzen’. Dat betekent dat Wierden en Borgen bij woningtoewijzing rekening houdt met:
• de doelgroep(en) in een wooncomplex: senioren krijgen bijvoorbeeld geen jongerenwoning toegewezen;
• de grootte van de woning: een gezin met kinderen krijgt bijvoorbeeld geen woning met maar één slaapkamer toegewezen;
• de prijs van de woning in relatie tot het inkomen: de toewijzing moet voldoen aan de wettelijke eisen rondom passend toewijzen.
2.11 Opleveren van de te slopen woning
De huurder laat de te slopen woning leeg en bezemschoon achter. De vloerbedekking en de raambekleding kunnen achterblijven. De tuin is onderhouden en opgeruimd. Het portiek of de toegangsweg wordt eveneens leeg en bezemschoon achtergelaten.
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) mogen worden meegenomen, maar ook worden achtergelaten. Voor het verwijderen en/of vergoeden van de zelf aangebrachte voorzieningen kunnen huurders kijken in het ZAV-beleid van Xxxxxxx en Borgen.
Zelf aangebrachte voorzieningen mogen worden meegenomen naar de nieuwe woning.
Asbesthoudende voorzieningen moeten achterblijven en worden door Wierden en Borgen verwijderd.
Alle individuele afspraken worden vastgelegd in het bewonersdocument. Bij twijfel of vragen kan de huurder bij zijn contactpersoon van Wierden en Borgen terecht.
2.12 Aandacht voor leefbaarheid
Tot aan de sloop van de woningen is het belangrijk dat de woningen en de wijk leefbaar blijven. Om dat te bereiken, gelden onderstaande afspraken.
Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken van huurders worden afgehandeld. Er worden alleen geen grote investeringen meer gedaan. Wierden en Borgen zorgt ervoor dat elke woning veilig is en dat de installaties naar behoren functioneren.
Opgeruimd achterlaten
Een leegstaande woning oogt minder
verlaten als vloerbedekking en raambekleding achterblijven en de tuin en/of het portiek zijn opgeruimd. Wierden en Borgen zorgt ervoor dat tuinen van leegstaande woningen netjes blijven. Portieken worden regelmatig gecontroleerd.
Extra veiligheidsmaatregelen Wierden en Borgen treft in overleg met de projectcommissie extra veiligheidsmaat-
regelen. Een woning kan desgewenst worden dichtgezet of er wordt een beveiligingsbedrijf ingeschakeld. In de donkere periode van het jaar kunnen woningen worden voorzien van verlichting met tijdschakelaars.
Maatregelen tegen hinder
Tijdens de periode van sloop en nieuwbouw overlegt Wierden en Borgen met de projectcommissie en de aannemer over mogelijke maatregelen om de overlast voor omwonenden te beperken.
Tijdelijke verhuur
Leegstaande woningen kunnen tijdelijk worden verhuurd. Een leeggekomen woning wordt bij voorkeur als wisselwoning gebruikt.
Daarnaast zijn er twee soorten tijdelijke verhuur mogelijk:
• Verhuur op basis van de Leegstandswet, tot maximaal 6 maanden voor de geplande sloopdatum.
• Verhuur via een organisatie die antikraakverhuur aanbiedt.
2.13 Regels en vergoedingen bij verhuizing
Huurders die te maken krijgen met sloop, verhuizen tijdelijk naar een wisselwoning of direct naar de definitieve woning. De
afspraken hierover worden vastgelegd in het persoonlijk Bewonersdocument dat de huurder en Wierden en Borgen tijdens het tweede huisbezoek samen opstellen. Daarbij gelden onderstaande uitgangspunten.
Verhuizing naar wisselwoning
Een huurder die na sloop terugkeert naar nieuwbouw, heeft in de tussentijd recht op een passende wisselwoning. Wierden en Borgen levert op basis van het vastgestelde zoekprofiel een geschikte wisselwoning.
Dit zoekprofiel wordt tijdens het tweede huisbezoek opgesteld, op basis van de woonbehoefte van de huurder.
Een wisselwoning is gestoffeerd met raam- bekleding en vloerbedekking. De woning
is xxxxxx en geschilderd, de wanden zijn gesausd of behangen. De tuin is ingericht met bijvoorbeeld een pad, terras en een grasveld. Een eventuele tuin aan de achterzijde van de woning is voorzien van een erfafscheiding.
Als de huurder de wisselwoning verlaat, moet de woning in dezelfde staat worden opgeleverd.
De huurder betaalt voor een wisselwoning dezelfde kale huurprijs als voor zijn huidige woning. Als de wisselwoning een lagere kale huur heeft, betaalt de huurder die lagere huurprijs. De huurder betaalt daarnaast de servicekosten en de kosten voor gas, water en elektra behorend bij de wisselwoning.
De wisselwoning ligt zo mogelijk in dezelfde woonplaats als de huidige woning. Als dit niet kan, wordt in overleg naar een oplossing gezocht. Afhankelijk van de reisafstand, krijgt de huurder een maandelijkse onkosten- vergoeding, berekend via de kortste route.
Bij verhuizing naar een wisselwoning ontvangt de huurder een onkostenvergoeding bovenop de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
De verhuizing naar een wisselwoning wordt desgewenst door Xxxxxxx en Borgen geregeld. Regelt de huurder de verhuizing zelf, dan ontvangt hij een extra onkostenvergoeding.
Deze vergoedingen zijn te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
Verhuizing naar definitieve woning
Bij de verhuizing naar de definitieve
woning (ook vanuit een wisselwoning) wordt een wettelijke verhuiskostenvergoeding uitgekeerd.
• 85% van de vergoeding wordt 2 weken na de huuropzegging betaald;
• 15% van de vergoeding wordt betaald na het correct opleveren van de woning en het inleveren van de sleutel van de (wissel)woning.
Op verzoek van de huurder kan de vergoeding worden verrekend met een betalings- achterstand van de huur. Hierover maakt Xxxxxxx en Borgen passende afspraken met de huurder en/of betrokken instanties.
2.14 Overige (financiële) regelingen
Geen dubbele huur
Bij de verhuizing maakt de huurder korte tijd gebruik van twee woningen. Om dubbele huurlasten te voorkomen, betaalt de huurder alleen de huur voor de woning met de laagste huurprijs.
Dit geldt voor maximaal 1 maand.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Geen huurverhoging
Zodra het Sociaal Plan in werking treedt, wordt de huur van de sloopwoning of wissel- woning niet meer verhoogd. Deze regel geldt echter niet voor de servicekosten. De jaarlijkse huurverhoging treedt in het kalenderjaar na oplevering van de woning weer in werking.
Vergoeding elektrisch kooktoestel Huurders die van een woning mét gas- aansluiting verhuizen naar een woning zónder gasaansluiting, krijgen een vergoeding
om een elektrisch kooktoestel aan te schaffen. Tenzij in de nieuwe woning een elektrisch kooktoestel aanwezig is. Deze vergoeding is te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
Spijtregeling
Huurders die niet kunnen aarden in hun ver- vangende woning en/of nieuwe leefomgeving, kunnen tot 1 jaar na hun verhuizing eenmalig een aanvraag doen voor een andere woning. Zij krijgen wel urgentie, maar niet weer een verhuiskostenvergoeding.
Vergoeding garage
Als bij de wisselwoning in tegenstelling tot de vorige woning geen garage behoort, wordt de huur van een eventuele garagebox vergoed. Deze regeling geldt zolang de huurder in de wisselwoning woont.
Regeling Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)
Huurders hebben vaak voorzieningen in en om hun woning aangebracht. Voor het verwijderen en/of vergoeden van de zelf
aangebrachte voorzieningen kunnen huurders kijken in het ZAV-beleid van Xxxxxxx en Borgen. Zelf aangebrachte voorzieningen mogen worden meegenomen naar de nieuwe woning.
WMO-voorzieningen
Alle WMO-voorzieningen worden overgebracht naar de wisselwoning en vervolgens naar de definitieve woning. Dit gebeurt in overleg
met de huurder en zo nodig ook in overleg met de gemeente.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
3. Basisplan Woningverbetering in onbewoonde staat
Het Basisplan Woningverbetering in onbewoonde staat beschrijft de rechten en plichten van Wierden en Borgen en huurders bij een woning- verbetering die zo ingrijpend en langdurig is dat huurders tijdelijk niet in hun woning kunnen verblijven. De werkzaamheden bij een intensieve woningverbetering veroorzaken veel overlast voor de bewoners.
Daarom wordt huurders gevraagd om tijdelijk elders te verblijven. Zij maken gebruik van de tijdelijke verhuisregeling.
3.1 Algemene regels en maatwerkoplossingen
Het Sociaal Plan beschrijft de algemene rechten en plichten, maar laat ruimte voor maatwerkoplossingen. Een gezin vraagt soms andere oplossingen dan een ouder echtpaar. Bij elk project wordt als dat noodzakelijk of gewenst is een projectcommissie ingesteld die de betrokken huurders vertegenwoordigt.
Wierden en Borgen bekijkt samen met de projectcommissie welke aanvullende afspraken nodig en mogelijk zijn. Deze
aanvullende afspraken worden vastgelegd in het Projectplan. Naarmate het project vordert, wordt dit Projectplan verder uitgewerkt.
3.2 Gelegenheid voor inspraak
Voorafgaand aan een besluit tot woning- verbetering, krijgen huurders in een of meer bijeenkomsten de gelegenheid mee te denken over de toekomst van hun buurt.
Dit gebeurt altijd in overleg met de betrokken
huurdersorganisatie en de projectcommissie. Huurders kunnen tijdens de bijeenkomst op het voorstel reageren. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt uiteindelijk het definitieve besluit.
3.3 Eerste huisbezoek en woningopname
De ideeën die tijdens de bijeenkomsten zijn verzameld, worden uitgewerkt in een Projectplan. De projectcommissie volgt de uitwerking hiervan op de voet en levert zo nodig input. Tijdens het
voortraject wordt bij een aantal woningen een opname gedaan om de staat van de woningen te bepalen.
Het voorlopig woningverbeteringsvoorstel wordt met elke huurder persoonlijk besproken. Woonconsulenten van Xxxxxxx en Borgen gaan hiervoor bij elke huurder thuis op bezoek. Tijdens dit eerste huisbezoek wordt ook het sociaal plan besproken.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
3.4 Voorstel voor woningverbetering
Het definitieve woningverbeteringsvoorstel bevat de geplande uitvoeringsdatum, de uit te voeren werkzaamheden en de afgesproken vergoedingen. Ook krijgt de huurder inzicht in de financiële gevolgen van de woning- verbetering: de woonlasten in de nieuwe situatie, uitgedrukt in de nieuwe netto huur en de verwachte gemiddelde energielasten ná de verbetering. Ook de huurtoeslag kan van invloed zijn op de nieuwe netto woonlasten. Desgewenst kan de huurder een nieuwe berekening inclusief de huurtoeslag laten maken door Xxxxxxx en Borgen.
De huurder heeft 2 weken tijd om over het voorstel na te denken. Als de huurder
akkoord gaat, ondertekent hij de bijgevoegde akkoordverklaring en stuurt deze naar Wierden en Borgen. Deze reactie telt mee in de draagvlakmeting (zie 3.5).
3.5 Besluit tot woningverbetering
Het besluit voor woningverbetering kan pas worden genomen als minimaal 70 procent van de huurders daarmee
instemt. Dit wordt in een draagvlakmeting vastgesteld. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt vervolgens het definitieve besluit. De huurders worden hierover per brief geïnformeerd. In de brief staan twee data: de peildatum waarop het Sociaal Plan Woningverbetering voor het betreffende project ingaat én de geplande uitvoerings- datum. Als het Sociaal Plan ingaat, hebben bewoners minimaal 3 maanden om hun woning te verlaten. Elke huurder krijgt een vast contactpersoon bij Wierden en Borgen bij wie hij terecht kan met alle vragen over de tijdelijke huisvesting en de uitvoering.
3.6 Tweede huisbezoek
De woonconsulent van Xxxxxxx en Borgen komt na het woningverbeteringsbesluit opnieuw bij elke huurder op bezoek, samen met de opzichter of inspecteur.
Tijdens dit tweede huisbezoek worden in ieder geval de volgende punten besproken:
• Besluit tot woningverbetering.
• Rechten en plichten van huurders.
• Tijdelijke huisvesting.
• Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV).
• Andere voorzieningen, zoals aanpassingen op grond van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
• Vergoedingen en regelingen bij verhuizing.
• Opname van de technische staat van de woning.
• Mogelijke (andere) knelpunten en vragen.
De afspraken die tijdens het huisbezoek worden gemaakt, worden vastgelegd in een persoonlijk bewonersdocument.
Dit wordt in overleg met de huurder per post of digitaal toegezonden.
3.7 Gefaseerd verbeteren en verhuizen
Alle bewoners verhuizen voor de uitvoerings- datum naar een tijdelijke wisselwoning. Om de kans op tijdelijke huisvesting te vergroten, kan Wierden en Borgen in overleg met de huurdersorganisatie en de projectcommissie besluiten de woningverbetering gefaseerd uit te voeren. De ingangsdatum van het Sociaal Plan kan daardoor per woningblok verschillen.
3.8 Aandacht voor leefbaarheid
Tot aan de verbetering van de woningen is het belangrijk dat de woningen en de wijk leefbaar blijven. Om dat te bereiken, gelden onderstaande afspraken.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Reparatieverzoeken
Reparatieverzoeken van huurders worden gewoon afgehandeld. Er worden alleen geen grote investeringen meer gedaan. Wierden en Borgen zorgt ervoor dat elke woning veilig is en dat de installaties naar behoren functioneren.
Extra veiligheidsmaatregelen Wierden en Borgen treft in overleg met de projectcommissie extra veiligheids- maatregelen. Een woning kan desgewenst
worden dichtgezet of er wordt een beveiligings- bedrijf ingeschakeld. In de donkere periode van het jaar kunnen woningen worden voor- zien van verlichting met tijdschakelaars.
Maatregelen tegen hinder
Tijdens de periode van woningverbetering overlegt Wierden en Borgen met de projectcommissie en de aannemer over mogelijke maatregelen om de overlast voor omwonenden te beperken.
3.9 Tijdelijke verhuisregeling
Bij een ingrijpende, langdurige woning- verbetering is het doorgaans gewenst dat huurders tijdelijk elders verblijven.
De afspraken hierover worden vastgelegd in het persoonlijke bewonersdocument dat de huurder en Wierden en Borgen samen opstellen. In deze gevallen regelt Wierden en Borgen een tijdelijke, gestoffeerde en ingerichte woning.
De inboedel van de bewoners gaat in opslag.
Woning en huur
Wierden en Borgen regelt voor de huurder een wisselwoning. De huur van de oorspronkelijke woning loopt door, de huur van de wisselwoning is voor rekening van Xxxxxxx en Borgen.
Gas, water en elektra wordt verrekend op basis van verbruik. De aansluiting voor deze diensten, alsmede aansluiting voor televisie, internet en telefoon wordt geregeld door Xxxxxxx en Borgen.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Huisdieren
Huisdieren mogen mee naar de wisselwoning. Wanneer dit niet mogelijk is denkt Xxxxxxx en Xxxxxx mee over alternatieven. Dit komt aan de orde tijdens het tweede huisbezoek.
Zelf aangebrachte voorzieningen
Voor het (tijdelijk) verwijderen van Zelf aangebrachte voorzieningen om onderhoud of renovatie mogelijk te maken, geldt art.
7:242 lid 1 BW. Dit houdt in dat de huurder verplicht is, voor eigen rekening, de door hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen op eerste aanzegging van verhuurder te verwijderen, indien dit noodzakelijk is voor de uitvoering door verhuurder van gepland onderhoud of woningverbetering. Voor tijdelijke opslagruimte van deze spullen wordt gezorgd. Aanvullend gelden de afspraken die in het ZAV-beleid opgenomen zijn.
Asbesthoudende voorzieningen moeten achterblijven en worden door Wierden en Borgen verwijderd.
Inpakken en afdekken
Voor het inpakken van (een deel van) de meubels en spullen in de woning ontvangt de huurder verhuisdozen en afdekmateriaal.
Meubels en andere spullen worden afgedekt of tijdelijk verhuist naar een geconditioneerde opslag. Er kan tijdelijk een afvalcontainer geplaatst worden voor spullen die kunnen worden afgevoerd.
Een verhuisbedrijf verzorgt de verhuizing naar de wisselwoning en de verhuizing terug naar de verbeterde woning.
3.10 Vergoedingen
Na terugkomst in de woning ontvangt de huurder een vrij te besteden bedrag. Deze vergoeding is te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
3.11 Schadeherstel
Als tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht in of rondom de woning, wordt dit hersteld of vergoed. Voorwaarde is dat de schade binnen 48 uur na constatering wordt gemeld bij Wierden en Borgen en herleidbaar is naar de werkzaamheden.
Schade inboedel
Schade aan de inboedel valt onder de eigen inboedelverzekering van de huurder.
Deze moet de huurder daarom zelf melden.
De woonconsulent helpt zo nodig bij het invullen van de schadeformulieren.
De uitgebreide schaderegeling is telefonisch op te vragen en te vinden op de website.
Tuin
Bij werkzaamheden aan de gevel, moet een deel van de tuin ter plaatse van de gevel worden vrijgemaakt. Tijdens de
werkzaamheden kan niet worden voorkomen dat de tuin beschadigd raakt. De aannemer probeert zoveel mogelijk rekening te houden met de tuin. Planten, struiken en/of bomen
in de tuin die van grote waarde zijn voor de huurder dient de huurder te verplaatsen om werkzaamheden mogelijk te maken. Tussen de woningen waar een erfafscheiding staat zal deze door Wierden en Borgen tijdelijk worden verwijderd. Wanneer alle werkzaamheden
zijn afgerond, wordt de erfafscheiding terug- geplaatst. Na uitvoer van de werkzaamheden wordt de tuin in basis hersteld.
Herstel wanden
De werkzaamheden kunnen gevolgen hebben voor bestaande wandafwerking. Wandafwerking wordt hersteld per muur. Als dezelfde wandafwerking niet meer leverbaar is, dan herstel bij benadering.
Bij herstel van minimaal twee wanden per ruimte worden indien nodig alle wanden in betreffende ruimte opnieuw afgewerkt.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Herstel vloeren
De werkzaamheden kunnen gevolgen heb- ben voor bestaande vloerafwerking.
De vloerafwerking wordt hersteld per vertrek. Als dezelfde vloerafwerking niet meer leverbaar is, dan wordt gezocht naar de meest passende oplossing.
Bij het plaatsen van een vloerluik wordt de vloer ter plaatse van het luik netjes afgewerkt, het vloerluik wordt voorzien van dezelfde of goed passende vloerafwerking.
Raambekleding vervangen
Als kozijnen of ramen worden vervangen en de raambekleding niet kan worden
teruggeplaatst, kan de huurder voor rekening van Xxxxxxx en Borgen de raambekleding voor het betreffende vertrek laten vermaken. Als vermaken niet kan, mag de huurder vergelijkbare raambekleding laten bevestigen. De leverancier/ stoffeerder wordt door Xxxxxxx en Borgen uitgekozen.
Schoonmaak
Voor oplevering van de woning wordt de woning nat en droog schoongemaakt.
3.12 Overige (financiële) regelingen
De tijdelijke woning ligt zo mogelijk in dezelfde woonplaats als de huidige woning. Als dit niet kan, wordt in overleg een oplossing gezocht. Afhankelijk van de afstand die de huurder moet reizen, krijgt de huurder een maandelijkse onkostenvergoeding, berekend via de kortste route. Deze vergoeding is te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
Geen dubbele huur
De huurder betaalt geen dubbele huur aan Wierden en Borgen in de periode waarin hij in een tijdelijke woning woont. Het huurcontract van de eigen huurwoning loopt door.
Geen huurverhoging
Zodra het Sociaal Plan in werking treedt, wordt de huur van de woning niet meer verhoogd. Deze regel geldt echter niet voor de servicekosten. De jaarlijkse huurverhoging treedt in het kalenderjaar na oplevering van de woning weer in werking.
Vergoeding elektrisch kooktoestel Als een woning na de woningverbetering geen gasaansluiting meer heeft, krijgt de huurder een vergoeding om een elektrisch kooktoestel aan te schaffen. Tenzij in de nieuwe woning een elektrisch kooktoestel aanwezig is. Deze vergoeding is te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
Vergoeding garage
Als bij de tijdelijke woning in tegenstelling tot de eigen huurwoning geen garage behoort, wordt de huur van een eventuele garagebox vergoed. Deze regeling geldt zolang de huurder in de tijdelijke woning verblijft.
WMO-voorzieningen
Alle WMO-voorzieningen worden overgebracht naar de tijdelijke en vervolgens terug naar
de eigen, verbeterde woning. Dit gebeurt in overleg met de huurder en zo nodig ook in overleg met de gemeente.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
4. Basisplan Woningverbetering in bewoonde staat
Het Basisplan Woningverbetering in bewoonde staat beschrijft de rechten en plichten van Wierden en Borgen en huurders bij minder intensieve woningverbeteringsprojecten. Bewoners ervaren wel overlast van die werkzaamheden, maar een tijdelijk verblijf elders is niet nodig.
De werkzaamheden betreffen bijvoorbeeld het aanbrengen van (extra) voorzieningen of isolatie. Zo nodig worden er tijdelijke voorzieningen getroffen. Als tegemoetkoming voor de overlast ontvangen huurders een overlastvergoeding die samenhangt met de werkzaamheden in
de woning.
4.1 Algemene regels en maatwerkoplossingen
Het Sociaal Plan beschrijft de algemene rechten en plichten, maar laat ruimte voor maatwerkoplossingen. Een gezin vraagt soms andere oplossingen dan een ouder echtpaar. Bij elk project wordt als dat noodzakelijk of gewenst is een projectcommissie ingesteld die de betrokken huurders vertegenwoordigt. De projectcommissie heeft regelmatig overleg met Wierden en Borgen, bijvoorbeeld over aanvullende afspraken en diensten.
Alle afspraken rond het project worden opgenomen in het Projectplan. Naarmate het project vordert, wordt dit Projectplan verder uitgewerkt.
4.2 Gelegenheid voor inspraak
Voorafgaand aan een besluit tot woning- verbetering, krijgen huurders in een of meer
bijeenkomsten de gelegenheid mee te denken over geplande werkzaamheden. Dit gebeurt altijd in overleg met de betrokken huurders- organisatie. Huurders kunnen er voor kiezen om zich te laten vertegenwoordigen door een aantal huurders in een projectcommissie.
Tijdens de eerste bijeenkomst kunnen huurders op de plannen reageren en hun voorkeur aangeven. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt uiteindelijk het definitieve besluit.
4.3 Eerste huisbezoek en woningopname
De ideeën die tijdens de bijeenkomsten zijn verzameld, worden uitgewerkt in een Project- plan. De projectcommissie volgt de uitwerking hiervan op de voet en levert zo nodig input.
Tijdens het voortraject wordt bij een aantal woningen een opname gedaan om de staat van de woningen te bepalen.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Het voorlopig woningverbeteringsvoorstel wordt met elke huurder persoonlijk besproken. Woonconsulenten van Xxxxxxx en Borgen gaan hiervoor bij elke huurder thuis op bezoek. Tijdens dit eerste huisbezoek wordt ook het sociaal plan besproken.
4.4 Voorstel voor woningverbetering en tweede huisbezoek
Het definitieve woningverbeteringsvoorstel bevat de uitvoeringsdatum, de uit te voeren werkzaamheden en de afgesproken vergoedingen. Ook krijgt de huurder inzicht in de financiële gevolgen van de woningver-
betering: de woonlasten in de nieuwe situatie, uitgedrukt in de nieuwe netto huur en de verwachte gemiddelde energielasten ná de verbetering. Ook de huurtoeslag kan van invloed zijn op de nieuwe netto woonlasten. Desgewenst kan de huurder een nieuwe berekening inclusief de huurtoeslag laten maken door Xxxxxxx en Borgen.
De huurder heeft minimaal 2 weken tijd om over het voorstel na te denken. Als de huurder akkoord gaat, ondertekent hij de bijgevoegde akkoordverklaring en stuurt deze naar Wierden en Borgen. Deze reactie telt mee in de draagvlakmeting (zie 4.5).
4.5 Besluit tot woningverbetering
Het besluit voor woningverbetering kan pas worden genomen als minimaal 70 procent van de huurders daarmee instemt. Dit wordt in een draagvlakmeting vastgesteld. De bestuurder van Wierden en Borgen neemt vervolgens
het definitieve besluit. De huurders worden hierover per brief geïnformeerd.
Elke huurder krijgt een vaste contactpersoon bij Wierden en Borgen bij wie hij terecht
kan met alle vragen over de uitvoering.
4.6 Vergoedingen
Als tegemoetkoming voor de overlast ontvangen huurders een overlastvergoeding die samenhangt met de werkzaamheden.
In individuele gevallen, bijvoorbeeld bij ernstige ziekte, kan een tijdelijk verblijf elders gewenst zijn. Wierden en Borgen regelt in dat geval alles voor een tijdelijk verblijf. De bewoners krijgen een eenmalige vergoeding ter compensatie voor de overlast. Deze vergoedingen zijn te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
De vergoeding wordt binnen 10 werkdagen na oplevering van de woning uitgekeerd aan de huurder. Op verzoek van de huurder kan de vergoeding worden verrekend met een betalingsachterstand van de huur. Hierover
maakt Xxxxxxx en Borgen passende afspraken met de huurder en/of betrokken instanties.
4.7 Schadeherstel
Als tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht in of rondom de woning, wordt dit hersteld of vergoed. Voorwaarde is dat de schade binnen 48 uur na constatering wordt gemeld bij Wierden en Borgen en herleidbaar is naar de werkzaamheden.
Schade inboedel
Schade aan de inboedel valt onder de eigen inboedelverzekering van de huurder. Deze schade moet de huurder zelf melden. De woonconsulent helpt zo nodig bij het invullen van de schadeformulieren.
De uitgebreide schaderegeling is telefonisch op te vragen en te vinden op de website.
Tuin
Bij werkzaamheden aan de gevel, moet een deel van de tuin ter plaatse van de gevel worden vrijgemaakt. Tijdens de
werkzaamheden kan niet worden voorkomen dat de tuin beschadigd raakt. De aannemer
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
probeert zoveel mogelijk rekening te houden met de tuin. Planten, struiken en/of bomen in de tuin die van grote waarde zijn voor de huurder dient de huurder te verplaatsen
om werkzaamheden mogelijk te maken. Tussen de woningen waar een erfafscheiding staat zal deze door Wierden en Borgen tijdelijk worden verwijderd. Wanneer alle werkzaam- heden zijn afgerond, wordt de erfafscheiding teruggeplaatst. Na uitvoer van de werkzaam- heden wordt de tuin in basis hersteld.
Herstel wanden
De werkzaamheden kunnen gevolgen heb- ben voor bestaande wandafwerking.
Wandafwerking wordt hersteld per muur. Als dezelfde wandafwerking niet meer leverbaar is, dan herstel bij benadering.
Bij herstel van minimaal 2 wanden per ruimte worden indien nodig alle wanden in betreffende ruimte opnieuw afgewerkt.
Herstel vloeren
De werkzaamheden kunnen gevolgen hebben voor bestaande vloerafwerking. De vloerafwerking wordt hersteld per vertrek. Als dezelfde vloerafwerking niet meer leverbaar is, dan wordt gezocht naar de meest passende oplossing. Bij het plaatsen van een vloerluik wordt de vloer ter plaatse van het luik netjes afgewerkt, het vloerluik wordt voorzien van dezelfde of goed passende vloerafwerking.
Raambekleding vervangen
Als kozijnen of ramen worden vervangen en de raambekleding niet kan worden
teruggeplaatst, kan de huurder voor rekening van Xxxxxxx en Borgen de raambekleding voor het betreffende vertrek laten vermaken. Als vermaken niet kan, mag de huurder vergelijkbare raambekleding laten bevestigen. De leverancier/ stoffeerder wordt door Xxxxxxx en Borgen uitgekozen.
4.8 Aandachtspunten tijdens de uitvoering
Maatregelen tegen overlast
Voorafgaand en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bespreekt Wierden en Borgen welke maatregelen mogelijk en nodig zijn om de overlast te beperken, zoals maatregelen tegen stof. De aannemer houdt per bewoner rekening met eventuele aandachtspunten.
De uitvoering van de werkzaamheden gebeurt veilig en zo schoon mogelijk. De aannemer laat de werkplek opgeruimd achter.
Parkeren en bouwmateriaal
Bij de plaatsing van bouwketen, opslag van materiaal en het parkeren van voertuigen wordt rekening gehouden met de huurders. Het uitzicht en de parkeermogelijkheden voor huurders en omwonenden worden niet onnodig belemmerd.
Ruimte vrijmaken
Als het nodig is om in of rond de woning ruimte vrij te maken om bepaalde werkzaamheden uit te kunnen voeren, wordt de huurder hierover tijdig geïnformeerd.
WMO-aanpassingen
Aanpassingen in of aan een woning die in het kader van de WMO zijn aangebracht, worden zo nodig weggehaald en na afronding van het werk teruggeplaatst door Xxxxxxx en Borgen. Dat gebeurt altijd in overleg met de huurder, zonder extra kosten voor de huurder.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
5. Basisplan gepland onderhoud
Het Basisplan gepland onderhoud beschrijft de rechten en plichten van huurders, specifiek bij gepland onderhoud van de woning. Om de
kwaliteit van de woningen te borgen, is er periodiek gepland onderhoud nodig. Dit wordt ook wel planmatig onderhoud genoemd. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om schilderwerk of het vervangen van keuken of sanitair. Wierden en Borgen streeft ernaar het ongemak voor huurders zoveel mogelijk te beperken. Omdat ieder huis nu eenmaal om onder- houd vraagt, is enige overlast niet geheel te voorkomen.
Huurders krijgen minimaal 6 weken van tevoren bericht over de onderhoudswerkzaamheden, zodat zij zich hierop kunnen voorbereiden.
De aannemer neemt in die periode tijdig contact op om af te spreken op welke dag de werkzaamheden worden uitgevoerd.
5.1 Onderhouds- werkzaamheden
Werkzaamheden binnen de woning zijn:
• Vervangen van sanitaire voorzieningen en tegelwerk in badkamer en/of toilet.
• Vervangen van het keukenblok.
• Vervangen van de houten vloer op de begane grond.
• Vervangen van kozijnen.
• Werkzaamheden in de berging of bijkeuken.
Onderhoudswerkzaamheden aan de buitenzijde van de woningen zijn:
• Werkzaamheden aan collectieve voorzieningen, zoals daken, liften en trappenhuizen.
• Schilderwerk aan de buitenkant van de woning en vervanging van de dakbedekking.
• Werkzaamheden aan het bijgebouw zoals berging of bijkeuken.
• Werkzaamheden aan gevel, dak of balkon.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
Bij asbestsanering wordt de woning zo nodig geheel of gedeeltelijk afgesloten om asbest te kunnen verwijderen.
Zelf aangebrachte voorzieningen Huurder verwijdert de zelf aangebrachte voorzieningen.
Werkzaamheden dak of gevel
Bij werkzaamheden aan dak of gevel moet een deel van de tuin worden vrijgemaakt door de huurder.
5.2 Tijdelijke voorzieningen
In overleg met de huurdersvertegen- woordiging wordt bepaald of bewoners tijdelijke voorzieningen nodig hebben, zoals sanitaire voorzieningen, een wasvoorziening of opslagmogelijkheden voor inboedel.
5.3 Vergoedingen
Als er aan de binnenzijde van de woning onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd, is het noodzakelijk dat de huurder thuis is om toegang te verlenen tot de woning. Bij een aantal werkzaamheden stelt Xxxxxxx en Borgen daar een vergoeding tegenover. Deze vergoedingen zijn te vinden in de vergoedingentabel in bijlage I.
Voor onderhoudswerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning wordt geen vergoeding verstrekt. De bewoner hoeft hiervoor niet thuis te blijven.
5.4 Schadeherstel
Als tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht in of rondom de woning, wordt dit hersteld of vergoed. Voorwaarde is dat de
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
schade binnen 48 uur na constatering wordt gemeld bij Wierden en Borgen en herleidbaar is naar de werkzaamheden.
Schade inboedel
Schade aan de inboedel valt onder de eigen inboedelverzekering van de huurder.
Deze schade moet de huurder zelf melden. De woonconsulent helpt zo nodig bij het invullen van de schadeformulieren.
De uitgebreide schaderegeling is telefonisch op te vragen en te vinden op de website.
Herstel
Wierden en Borgen bepaalt de precieze omvang van de herstelwerkzaamheden. Het herstel wordt geregeld door Wierden en Borgen.
Hiervoor maken zij gebruik van de eigen technische dienst en vaste leveranciers voor bijvoorbeeld stoffering. Xxxxxxx vindt plaats in overleg met de huurder. Er zijn geen aanvullende financiële vergoedingen voor dit herstel.
Indien de huurder van mening is dat hij in aanmerking komt voor een vergoeding in verband met aantoonbare extra schade of langdurig ongemak bij herstel, kan de huurder contact opnemen met Wierden en Borgen.
Herstel wanden
De werkzaamheden kunnen gevolgen hebben voor bestaande wandafwerking. Wandafwerking wordt hersteld per muur. Als dezelfde wandafwerking niet meer leverbaar is, dan herstel bij benadering.
Bij herstel van minimaal 2 wanden per ruimte worden indien nodig alle wanden in betreffende ruimte opnieuw afgewerkt.
Herstel vloeren
De werkzaamheden kunnen gevolgen hebben voor bestaande vloerafwerking. De vloerafwerking wordt hersteld per vertrek. Als dezelfde vloerafwerking niet meer leverbaar is, dan wordt gezocht naar de meest passende oplossing.
Bij het plaatsen van een vloerluik wordt de vloer ter plaatse van het luik netjes afgewerkt, het vloerluik wordt voorzien van dezelfde of goed passende vloerafwerking.
Raambekleding vervangen
Als kozijnen of ramen worden vervangen en de raambekleding niet kan worden terug- geplaatst, kan de huurder voor rekening van Xxxxxxx en Borgen de raambekleding voor het betreffende vertrek laten vermaken.
Als vermaken niet kan, mag de huurder vergelijkbare raambekleding laten bevestigen. De leverancier/ stoffeerder wordt door Xxxxxxx en Borgen uitgekozen.
5.5 Verantwoordelijkheden bewoners
Het is van belang dat de aannemer goed en snel zijn werk kan doen, om de overlast
zoveel mogelijk te beperken. Daarom zorgen bewoners ervoor dat ze op de afgesproken dag(en) aanwezig zijn om de aannemer toegang te verlenen tot de woning. Ook zorgen zij ervoor dat de inboedel niet in de weg staat. De aannemer maakt hierover tijdig afspraken met de bewoner.
Wierden en Borgen | Sociaal Plan 2022
31
Bijlage I Vergoedingentabel
Vergoedingen bij sloop | Vergoeding per 01/07/2022 | ||
Verhuiskostenvergoeding tijdelijk verblijf • Voor inrichting van een wisselwoning en alle zaken daaromheen, ontvangt de huurder een onkosten- vergoeding ter hoogte van 16% van de wettelijke verhuiskostenvergoeding. | € | 1.040,80 | |
• Regelt de huurder de verhuizing naar een wissel- woning zelf, dan ontvangt de huurder daar bovenop een onkostenvergoeding ter hoogte van 8% van de wettelijke verhuiskostenvergoeding. | € | 518,15 | |
Verhuiskostenvergoeding definitieve woning | |||
• Bij verhuizing naar de definitieve woning ontvangt | |||
de huurder de wettelijke verhuiskostenvergoeding. | € | 6.505,00 | |
• 85% van deze vergoeding wordt twee weken na | |||
de huuropzegging betaald, | € | 5.530,00 | |
• 15% van de vergoeding wordt betaald na het | |||
opleveren en inleveren van de sleutel van de | € | 975,00 | |
(wissel)woning. | |||
Reiskostenvergoeding | Betaling per maand: | ||
• Staat de wisselwoning in een andere woonplaats, | tot 5 km: | € | 55,- |
dan ontvangt de huurder een maandelijkse | 5 tot 10 km: | € | 80,- |
onkostenvergoeding, berekend via de kortste xxxxx. | 00 xxx 00 xx: | € | 110,- |
15 km en verder: | € | 135,- | |
Vergoeding elektrisch kooktoestel • Bij verhuizing van een woning mét gasaansluiting naar een woning zónder gasaansluiting, krijgt de huurder een vergoeding om een elektrisch kooktoestel aan te schaffen. | € | 800,- | |
32
Vergoedingen bij woningverbetering in onbewoonde staat | Vergoeding per 01/07/2022 | |
Tijdelijke verhuisregeling • Huurders die vallen onder de tijdelijke verhuis- regeling, ontvangen van Wierden en Borgen – naast het leveren van de bij de regeling behorende diensten – een vrij te besteden bedrag. | € 270,00 | |
Reiskostenvergoeding • Staat de wisselwoning in een andere woonplaats, dan ontvangt de huurder een maandelijkse onkostenvergoeding, berekend via de kortste route. | Betaling per maand: tot 5 km: 5 tot 10 km: 10 tot 15 km: 15 km en verder: | € 55,- € 80,- € 110,- € 135,- |
Vergoeding elektrisch kooktoestel • Heeft de woning na de verbetering geen gasaansluiting meer, dan krijgt de huurder een vergoeding om een elektrisch kooktoestel aan te schaffen. | € 800,- | |
33
Woningverbetering bewoonde staat | Vergoeding per 01/07/2022 | |
Voor woningverbetering in bewoonde staat wordt een vergoeding | ||
verstrekt als tegemoetkoming van de overlast bij uitvoering van één | ||
of meer van de onderstaande werkzaamheden: | ||
• Zonnepanelen met omvormer | € | -,- |
• Isolatie muur | € | -,- |
• Isolatie berging | € | 20,00 |
• Isolatie vloer en eventueel vervangen vloerluik | € | 20,00 |
• Plaatsen van isolatieglas en/of isolatie voordeur/draaiende delen | € | 60,00 |
• Isolatie dak (van binnenuit) | € | 80,00 |
• Plaatsen geïsoleerde berging (vervanging), incl. tijdelijke | € | 80,00 |
voorziening berging door W&B | ||
• Plaatsen Mechanische ventilatie/Warmte terugwin installatie | € | 40,00 |
• In individuele gevallen (bijvoorbeeld vanwege ziekte) kan Wierden en Borgen besluiten een tijdelijk verblijf te regelen. De bewoners krijgen naast de tijdelijke herhuisvesting een eenmalige vergoeding ter compensatie van de overlast, in plaats van de bovenstaande vergoedingen | € | 270,00 |
Gepland onderhoud | Vergoeding per 01/07/2022 |
Voor gepland onderhoud wordt een vergoeding verstrekt als tegemoetkoming van de overlast bij uitvoering van één of meer van de onderstaande werkzaamheden: • Keuken vervanging • Douche vernieuwing • Toilet vernieuwing • Kozijnen vervangen gehele woning | € 80,- € 160,- € 80,- € 40,- |
• In individuele gevallen (bijvoorbeeld vanwege ziekte) kan Wierden en Borgen besluiten een tijdelijk verblijf te regelen. De bewoners krijgen naast de tijdelijke herhuisvesting een eenmalige vergoeding ter compensatie van de overlast, in plaats van de bovenstaande vergoedingen | € 270,00 |
34
Heb je vragen?
Onze website: xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx Ons telefoonnummer:
(000) 000 00 00
Ons e-mailadres: