Sociaal Plan 2017-2020
Sociaal Plan 2017-2020
Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud
INHOUDSOPGAVE
1. | Algemeen | 3 |
1.1 | Kader en uitgangspunten | 3 |
1.2 | Geldigheid en toepassingsbereik | 4 |
1.3 | Communicatie | 4 |
1.4 | Begrippen | 4 |
2. | Werking Reglement in geval van sloop | 7 |
2.1 | Sloop | 7 |
2.2 | Afspraken over herhuisvesting (recht op een andere woning) | 7 |
2.3 | Huurdersbegeleiding | 7 |
2.4 | Voorrang bij nieuwbouw huurwoning | 8 |
2.5 | Verplaatsen WMO voorzieningen | 8 |
2.6 | Wisselwoning | 8 |
2.7 | Vergoeding in de verhuiskosten | 9 |
2.8 | Vergoeding voor Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) | 9 |
2.9 | Beperking dubbele woonlasten | 9 |
2.10 | Huurbevriezing | 10 |
2.11 | Huurgewenning | 10 |
2.12 | Vergoeding bij gebruik wisselwoning | 10 |
3. | Werking Reglement in geval van ingrijpende woningaanpassing | 11 |
3.1 | Vormen van ingrijpende woningaanpassingen | 11 |
3.2 | Overleg en informatie | 11 |
3.3 | Wisselwoning | 12 |
3.4 | Ongemakkenvergoeding op woningniveau | 12 |
3.5 | Kostenvergoeding roerende zaken op woningniveau | 13 |
3.6 | Vergoeding bij gebruik wisselwoningen | 13 |
3.7 | Vergoedingen bij collectief onderhoud in een woongebouw | 13 |
3.8 | Handelwijze bij Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) | 14 |
3.9 | Faciliteiten | 14 |
4. | Leefbaarheid | 15 |
4.1 | Leefbaarheid van de wijk | 15 |
4.2 | Tijdelijk beheer | 15 |
4.3 | Bewonerscommissie, projectcommissie of HBV | 15 |
5. | Communicatie | 16 |
5.1 | Algemeen | 16 |
5.2 | Communicatiekanalen en –middelen | 16 |
6. | Overige bepalingen | 18 |
6.1 | Geschillenregeling | 18 |
6.2 | Hardheidsclausule | 18 |
6.3 | Evaluatie en bijstelling | 18 |
Bijlage 1 | ZAV vergoedingen | 19 |
Verantwoording 21
1. ALGEMEEN
1.1 Kader en uitgangspunten
De corporaties en huurdersbelangenorganisaties in Helmond hebben een lange geschiedenis van con- structief overleg, waarin zij gezamenlijk werken aan de kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad voor de doelgroepen waarvoor zij staan. Die constructieve samenwer- king komt voor een deel voort uit de periodieke informele contacten over uiteenlopende huurdersaange- legenheden, maar is voor een ander deel geformaliseerd in de vorm van participatieovereenkomsten. Daarin is meer specifiek vastgelegd op welke wijze corporaties en huurdersbelangenorganisaties met elkaar omgaan waar het gaat om belangrijke kwesties, die de belangen van huurders raken.
Ook waar het gaat om concrete uitvoeringszaken, waarbij de belangen van huurders aan de orde zijn, zoals in geval van herstructurering- en renovatieprojecten, hebben de Helmondse corporaties en de huurdersbelangenorganisaties elkaar altijd “opgezocht” en met elkaar afspraken gemaakt over hoe de belangen van de betrokken huurders zo goed mogelijk gewaarborgd kunnen worden. De eerste afspra- ken daarover zijn vastgelegd in 1992 in de vorm van een convenant. Dat gebeurde destijds op initiatief van het Platform Helmondse Bewonersorganisaties (PHB) dat er tegen aan liep dat de Helmondse corpo- raties allemaal verschillende regelingen en afspraken kenden bij sloop en ingrijpende woningverbetering. Later werd dat convenant omgedoopt in een "regeling voor verhuis- en herinrichtingskosten" en daarna werd dit het Sociaal Plan.
Het huidige Sociaal Plan is in 2013 opgesteld. Dit laatste plan is als gevolg van het van kracht worden van de woningwet aan een herziening toe.
Op grond van artikel 55b lid f van de woningwet zijn woningcorporaties verplicht om een Reglement op te stellen met betrekking tot het slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan hun woningen. In dit Reglement moet ook de betrokkenheid van de bewoners van die woningen zijn geregeld. Een ver- plicht onderdeel van het Reglement vormt de hoogte van de verhuiskostenvergoedingen, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid van het Burgerlijk Wetboek (renovatie, die niet mogelijk is in bewoonde staat) en arti- kel 7:275 lid i van het Burgerlijk Wetboek (opzegging op grond van dringend eigen gebruik of verwezen- lijking van een bestemmingsplan).
Uitvoering gevend aan de verplichting van de woningwet hebben de vier Helmondse corporaties en hun huurderbelangenorganisaties het uit 2013 daterende Sociaal Plan Helmond geëvalueerd. De resultaten van deze evaluatie zijn – naast de verplichte wettelijke aanpassingen – mede gebruikt om te komen tot een actuele versie. Het onderhavige Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud is daarvan de uitkomst. In het vervolg van deze notitie is het begrip Sociaal Plan vervangen door “Reglement”.
In het licht van de verdergaande regionale benadering van uiteenlopende volkshuisvestelijke thema’s, is tijdens de evaluatie ook de optie ingebracht om te komen tot één regionaal Reglement voor het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Door de huurdersbelangenorganisaties is uitgesproken dat op termijn te willen overwegen, maar in eerste instantie te kiezen voor een nieuw Reglement voor de Helmondse corporaties en hun werkgebied.
Het Reglement is van toepassing op de herstructureringsplannen (sloop) en de plannen voor ingrijpende woningaanpassingen (groot onderhoud en renovatie) in het werkgebied van de Helmondse corporaties. Het heeft tot doel de rechten en plichten van verhuurders en huurders vast te leggen en regels af te spreken met betrekking tot eventuele (tijdelijke) herhuisvesting en de verstrekking van vergoedingen. Een ander belangrijk doel is om op hoofdlijnen eenduidige en heldere communicatie met alle betrokken partijen te bewerkstelligen.
Het onderhavige Reglement is (op het moment van bekrachtiging) gebaseerd op de actuele wet- en re- gelgeving op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Veranderende wet- en regelgeving na het bekrachtigen van dit Reglement gaan boven de afspraken, die in dit Reglement zijn gemaakt.
1.2 Geldigheid en toepassingsbereik
Het Reglement geldt voor alle huurders van Compaen, Volksbelang, woCom en Woonpartners, die op basis van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wonen in een woning, die onderwerp is van een besluit tot sloop, renovatie of groot onderhoud. Huurders kunnen aanspraak maken op rechten, die in dit Reglement voor hen zijn vastgelegd, voor zover dit uit het specifieke planbesluit volgt.
Als ingangsdatum geldt de datum, waarop dit Reglement door de corporaties en hun huurdersbelangen- organisaties formeel is bekrachtigd en na overleg met het college van B en W van de betreffende ge- meenten. Dit Reglement is geldig met ingang van deze vaststellingsdatum tot de datum, waarop dit on- derhavige Reglement door een nieuw Reglement wordt vervangen. Onderhavig Reglement is niet gel- dend voor reeds bestaande plannen en wordt niet met terugwerkende kracht toegepast.
1.3 Communicatie
Sloop, renovatie en (groot) onderhoud hebben een grote impact op de positie van huurders, die er direct mee te maken krijgen, en raken hun persoonlijke woon- en leefsituatie voor korte of langere tijd. Het is daarom belangrijk, dat zij in een vroegtijdig stadium op de hoogte zijn van de plannen van de verhuur- der. Ook dienen zij tijdens de voorbereiding en uitvoering van die plannen regelmatig te worden gein- formeerd over de voorgestane aanpak en de effecten daarvan. En niet in de laatste plaats dienen huur- ders vanaf het allereerste moment op de hoogte te zijn van de rechten en plichten, die zij in het kader van de uitvoering van sloop, renovatie of (groot) onderhoud hebben en in welke vorm daaraan invulling wordt gegeven.
Dit alles stelt hoge eisen aan het communicatieproces tijdens de voorbereiding en uitvoering van de res- pectievelijke plannen. Het draagt ook bij aan het verkrijgen van draagvlak van de plannen bij de betref- fende huurders. In hoofdstuk 5 wordt daarom – naast een beknopte informatieparagraaf in de hoofd- stukken 2 en 3 – uitgebreider ingegaan op de verschillende communicatiekanalen en -middelen.
1.4 Begrippen
In dit Reglement wordt (in alfabetische volgorde) verstaan onder:
Bewonerscommissie: bewonersvertegenwoordiging die door de betreffende verhuurder als
zodanig wordt erkend.
Corporatie: Compaen, Volksbelang, woCom, Woonpartners.
Geschillencommissie: is de commissie waaraan geschillen, die voortvloeien uit de toepassing,
uitvoering en/of interpretatie van dit Reglement kunnen worden voorge- legd. Als geschillencommissie fungeert de regionale geschillencommissie, waarvan het secretariaat is gevestigd op het adres Xxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxx.
Groot onderhoud: het uitvoeren van dringende onderhouds- en/of vervangingswerkzaam-
heden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW op complexniveau (ook wel buitengewoon of planmatig onderhoud genoemd ter onderscheid van dagelijks- gewoon- of niet-planmatig onderhoud)
Huishouden: een alleenstaande of twee of meer personen, die een (aantoonbare)
duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Huurder: Persoon waarmee een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten voor een woning gelegen in het projectgebied, tezamen met hun eventuele (wettelijke) medehuurders, gezinsleden. Alle aanspraken die dit Reglement voor huurders in het leven roept, gelden eenmalig en ondeelbaar voor deze verzameling personen tezamen.
Huurdersorganisaties: De huurdersbelangenorganisaties van Compaen, Volksbelang, Woon-
partners en woCom.
Indexering: alle genoemde bedragen, met uitzondering van de door de minister jaar-
lijks vast te stellen vergoedingsbedragen, worden jaarlijks per 1 maart ge- indexeerd met het inflatiecijfer op basis van het CBS-percentage consu- mentenprijsindex van het volledige voorgaande jaar.
Passende woning: een passende woning is een woning die past bij het huishouden en die
volgens de toewijzingsregels passend is. Passend toewijzen betekent dat een huishouden met een inkomen waarbij er recht is op huurtoeslag, ge- huisvest moet worden in een woning met een huur onder de aftoppings- grenzen van de huurtoeslag.
Planbesluit: het definitieve besluit van verhuurder tot het uitvoeren van een specifiek
project, dat (mede) sloop, renovatie en/of groot onderhoud inhoudt. In het planbesluit wordt niet in het nadeel van de huurder van dit Regle- ment afgeweken, maar wordt vastgelegd:
- De omvang van het projectgebied, waarmee de woningen worden vastgesteld waarvan de huurders aanspraak kunnen maken op dit Reglement;
- De peildatum vanaf welk moment huurders aanspraak kunnen ma- ken op deze rechten;
- Project specifieke maatregelen, waaronder de voor dat project gel- dende vergoedingsregelingen.
Voorafgaand aan de totstandkoming van het planbesluit heeft verhuur- der overleg en afstemming gehad met alle betrokken instanties, die een positie hebben in of een rol spelen bij het project.
Projectcommissie: een commissie, die – wanneer er geen bewonerscommissie aanwezig is
in een complex, waar een project wordt uitgevoerd – tijdelijk wordt ge- vormd uit huurders binnen dat complex. Voor de duur van het project treedt deze commissie op als aanspreekpunt.
Reguliere huurovereenkomst: een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW,
niet zijnde een huurovereenkomst voor gebruik naar aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), een gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 2 BW), een huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaren, aangaan met een huurder behorend tot een daartoe door de minister aangewezen groep.
Renovatie: het verbeteren van de woning als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 van het
Burgerlijk Wetboek met toename van het woongenot als gevolg van een gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.
Sloop: het slopen of zodanig verbouwen van het gehuurde dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de lopende huurovereenkomst, als bedoeld in ar- tikel 7:274 lid 3 sub a BW.
Bericht planbesluit: het schriftelijke bericht van de verhuurder aan de huurder, waarin – met
een duidelijke vermelding in de kop – zij meedeelt dat de woning ge- sloopt gaat worden dan wel dat aan de woning een renovatie of (groot) onderhoud wordt uitgevoerd.
Verhuizing: het overbrengen van de volledige inboedel van de ene woning naar een
andere woning.
Woonduur: de onafgebroken periode die een huurder de huidige woonruimte zelf-
standig bewoont en op dat adres ingeschreven staat in het bevolkingsre- gister.
Woongebouw: een meergezinswoning (appartementengebouw of flat).
Zelf aangebrachte
voorziening (ZAV): voorzieningen die de huurder zelf en voor eigen kosten, conform het bij
de corporatie geldende ZAV-beleid, heeft aangebracht nadat hij/zij de woning heeft betrokken. Deze voorzieningen behoren derhalve niet tot de standaarduitrusting van de woning.
Zelfstandige woning: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan wor-
den bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van we- zenlijke voorzieningen buiten de woonruimte.
2. WERKING REGLEMENT IN GEVAL VAN SLOOP
2.1 Sloop
De plannen om een (deel van een) complex te slopen, worden bekrachtigd in een planbesluit van de betreffende corporatie. In het planbesluit is, door de corporatie een datum vastgesteld, waarop het Re- glement ingaat. Op uiterlijk die datum ontvangen de betrokken huurders individueel bericht over het planbesluit. Vanaf die datum gelden de rechten van dit Reglement. De bewoners, die een bericht over het planbesluit hebben ontvangen, ontvangen het volledige Reglement .
Overleg en informatie
De verhuurder informeert de betreffende huurdersbelangenorganisatie, de betrokken bewonerscom- missie en de huurders tijdig – tenminste twaalf maanden voorafgaand aan de uitwerking – over het planbesluit en het herhuisvestingsproces.
In hoofdstuk 5 is een nadere uitwerking gegeven van de wijze, waarop de communicatie naar de huur- ders plaatsvindt.
Eindigen werking Reglement
Een corporatie kan na het inwerkingtreden van het Reglement alsnog besluiten om in overleg met de betreffende huurdersbelangenorganisatie de toepassing van het Reglement te beëindigen, omdat er bijvoorbeeld andere strategische keuzen zijn gemaakt en een complex niet wordt gesloopt. Het Regle- ment is dan niet meer van toepassing na berichtgeving aan de huurders.
2.2 Afspraken over herhuisvesting (recht op een andere woning)
De vier corporaties verlenen voorrang aan degene, die op het moment van het definitieve sloopbericht als huurder woonachtig is in de te slopen woning. Vertrekkende huurders hebben recht op een nieuwe passende woning. De voorrangsregeling is van toepassing op woonruimten gelegen in het werkgebied van de betreffende corporaties Helmond. De regeling voor het verkrijgen van een andere woning kent de volgende afspraken.
a. Compaen, woCom, Woonpartners en Volksbelang, die via xxx.xxxxxxxxx.xx de woonruimte bemiddelen, verstrekken de kandidaten vanaf de ingangsdatum van het Reglement een urgen- tiebeschikking. Daarmee kunnen zij gedurende maximaal één jaar met voorrang zoeken naar een passende woning.
b. aanvullend op de hiervoor genoemde regeling houden de corporaties de mogelijkheid in over- weging om per aanvraag te bezien of er mogelijkheden zijn om woningen via directe bemidde- ling te verhuren aan een herstructurering kandidaat.
c. huurders, die in aanmerking komen voor de voorrangsregeling hoeven geen bijkomende kosten (bijvoorbeeld administratiekosten voor het afsluiten van de huurovereenkomst) te betalen.
2.3 Huurdersbegeleiding
Huurders kunnen bij het zoeken naar een nieuwe woning rekenen op steun van de verhuurder, uit- gangspunt blijft echter dat huurders zelf actief zoeken.
Zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen twee maanden na de ingangsdatum van het Reglement heeft de corporatie overleg met de huurder. Dit gesprek heeft tot doel informatie te verstrekken over de verhui- zing, de mogelijkheden van huurtoeslag, het inventariseren van de woonwensen van de zittende huur- ders, het aanmelden als woningzoekende bij Wooniezie en de werkwijze van Xxxxxxxxx.
Wanneer de huurder na ontvangst van urgentie na drie passende aanbiedingen er niet in geslaagd is te verhuizen naar een andere passende woning, krijgt hij/zij nog maximaal één aanbieding in het kader van een juridisch vervolg.
2.4 Voorrang bij nieuwbouw huurwoning
Huurders die in een te slopen woning wonen en willen verhuizen naar een passende nieuwbouw huur- woning in dezelfde buurt, kunnen hiervoor in aanmerking komen. Voorwaarde is wel dat zij zich als goed huurder hebben (onder andere geen overlast en/of openstaande vorderingen) gedragen en voldoen aan de criteria voor het “passend toewijzen”. Per project bepaalt de corporatie vooraf het maximum percen- tage te helpen herstructureringskandidaten. De volgorde voor terugkeer wordt bepaald door:
1. de fasering van de herstructurering (1e fase gaat voor op 2e fase),
2. binnen iedere fase wordt de volgorde bepaald door de woonduur van de huurder, die de woning gaat verlaten (huurder die twee jaar huurt, gaat voor op huurder die één jaar huurt). Per project wordt bekeken wat de minimale woonduur is om in aanmerking te komen voor een nieuw- bouwwoning.
2.5 Verplaatsen WMO voorzieningen
Wanneer in de te slopen woning voorzieningen op basis van de WMO aanwezig zijn, dan worden deze
– na een herbeoordeling van de noodzaak van die voorziening – in de nieuwe woning teruggeplaatst. Dit vindt plaats op basis van een nieuwe WMO aanvraag. De verhuurder bereidt deze aanvraag in samen- spraak met de huurder tijdig voor, zodat de benodigde voorzieningen op tijd geplaatst kunnen worden.
2.6 Wisselwoning
Huurders die hun woning moeten verlaten in verband met sloop en willen terugkeren naar een nieuw- bouw huurwoning, kunnen in overleg met de verhuurder tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning. Hier- bij gelden de volgende afspraken:
• voor het gebruik van de wisselwoning wordt tussen huurder en verhuurder een gebruiksover- eenkomst of een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor een periode van maximaal twee jaar. Voor zover van toepassing overlegt de verhuurder een half jaar voorafgaand aan het aflopen van die termijn van twee jaar met de betreffende huurder(s) hoe de huisvestingssituatie verder wordt ingevuld (definitieve verhuizing naar een andere woning of het omzetten van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd).
• als huurprijs geldt de voor de wisselwoning vastgestelde huurprijs. Wanneer die huurprijs hoger is dan de huur van de te verlaten woning, dan wordt voor de duur van het tijdelijk gebruik van de wisselwoning een huurkorting op de huurprijs van de wisselwoning gegeven. Door die huurkor- ting wordt de huurprijs van de wisselwoning op dezelfde hoogte gebracht als de huur van de te verlaten woning.
• jaarlijks wordt de huur van de wisselwoning verhoogd met door het ministerie vastgestelde per- centage. Dat percentage geldt als een maximum, waarvan naar beneden kan worden afgeweken.
• de wisselwoning is schoon, eenvoudig gestoffeerd, gesaust of behangen.
• wanneer de huidige woning is voorzien van een WMO-aanpassing, wordt er zoveel mogelijk in overleg met de gemeente maatwerk geleverd.
• het verblijf in de wisselwoning is beperkt tot de periode dat een definitieve woning wordt toe- gewezen of de nieuwbouw gereed is.
• de huurder is verplicht om op aangeven van de verhuurder de wisselwoning te verlaten bij de eerst mogelijke gelegenheid die zich voordoet om te verhuizen naar een definitieve woning.
• de huurder krijgt de gelegenheid binnen een redelijke termijn uit de wisselwoning te verhuizen.
• de verhuurder kan voor aangebrachte stoffering een vergoeding vragen.
• wanneer de huurder voor onbepaalde tijd in de wisselwoning wenst te blijven wonen en de ver- huurder hiermee instemt, dan wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval is de reguliere streefhuur van de woning van toepassing.
Vergoedingen en verrekeningen
Bij de sloop van een woning komt de huurder, die voor die woning een huurcontract voor onbepaalde tijd had, in aanmerking voor de volgende vergoedingsregelingen.
2.7 Vergoeding in de verhuiskosten
• de hoogte van deze vergoeding wordt jaarlijks door de minister vastgesteld op basis van artikel 7:275 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Voor 2017 is de vergoeding vastgesteld op € 5.910,00 (prijspeil 28 februari 2017). Op dit bedrag is geen btw van toepassing. Voor de werking van dit Reglement is altijd de laatste door de minister vastgestelde vergoedingshoogte van toepassing.
• alleen huurders, die na de ingangsdatum van het Reglement verhuizen, ontvangen de volledige vergoeding.
• huurders ontvangen 75% van de vergoeding direct na de opzegging van de huurovereenkomst van de te slopen woning. Huurders ontvangen deze vergoeding niet (of niet volledig) als zij een betalingsachterstand of andere vordering bij de verhuurder hebben. De betreffende verhuurder is in dat geval gerechtigd dit gedeelte van de vergoeding te verrekenen met de betalingsachter- stand en eventuele bijkomende incassokosten.
• huurders ontvangen de resterende 25% van de vergoeding na inlevering van de sleutels en de oplevering van de te verlaten sloopwoning. Daarbij geldt als voorwaarde dat alle afspraken over de oplevering zijn nagekomen. Huurders ontvangen de resterende 25% van de vergoeding niet:
- wanneer zij de woning niet op de afgesproken datum hebben verlaten; of
- wanneer zij de woning niet achterlaten, zoals vooraf was overeengekomen; of
- wanneer zij een betalingsachterstand hebben of nog andere kosten hebben openstaan.
De verhuurder is in deze gevallen gerechtigd dit laatste gedeelte van de vergoeding te verreke- nen met eventueel door haar noodzakelijk te maken kosten en/of een eventuele bestaande be- talingsachterstand. Na het ontvangen van het bericht over het planbesluit zal de corporatie zo- veel mogelijk maatwerk verrichten om te voorkomen dat onnodige incassokosten worden ge- maakt.
• In het geval dat vóór de schriftelijke huuropzegging van de te slopen woning de laatste huurder is komen te overlijden, hebben erfgenamen geen recht op de vergoeding in de verhuiskosten.
2.8 Vergoeding voor Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Wanneer huurders zelf voorzieningen hebben aangebracht in hun woning, die door sloop wordt vernie- tigd, kunnen zij daarvoor een vergoeding ontvangen (zie bijlage 1). Voorwaarde daarvoor is wel, dat huurders van hun verhuurder schriftelijke toestemming hebben gekregen om die ZAV ’s aan te brengen. De vergoeding kan worden aangevraagd met behulp van een aanvraagformulier voor vergoeding van ZAV ‘s. De verhuurder behandelt de aanvragen op basis van een inspectie ter plaatste, waarvan de be- vindingen schriftelijk worden vastgelegd en door huurder en verhuurder worden ondertekend.
Voor de uitbetaling en de verrekening van deze vergoeding gelden dezelfde regels en voorwaarden, zoals in artikel 2.7 beschreven.
In het geval dat de woning na het verlaten door de huurder nog gebruikt gaat worden voor tijdelijke huur, kan de corporatie overwegen een nader te bepalen vergoeding te verstrekken voor het achterblij- ven van stoffering/inrichting (vloerbedekking, gordijnen e.d.).
2.9 Beperking dubbele woonlasten
De corporaties willen dubbele huurlasten voor huurders bij een verhuizing naar een nieuwe woning of wisselwoning zoveel mogelijk voorkomen. De laatste maandhuur van de te verlaten woning wordt daar- om terugbetaald, nadat de sleutels van deze woning door de huurder zijn ingeleverd. Ook voor het te-
rugbetalen van deze laatste maandhuur gelden de regels en voorwaarden, zoals in artikel 2.7 beschre- ven.
2.10 Huurbevriezing
Vanaf de ingangsdatum van het Reglement wordt de netto huur van een te slopen woning niet meer verhoogd.
2.11 Huurgewenning
Het Reglement voorziet niet in een regeling voor huurgewenning.
2.12 Vergoeding bij gebruik wisselwoning
Huurders die hun woning moeten verlaten in verband met sloop en willen terugkeren naar een nieuw- bouw huurwoning, kunnen in overleg met de verhuurder tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning (zie ook 2.6).
• De vergoeding bij de verhuizing van de te slopen woning naar een wisselwoning is gelijk aan de vergoeding, zoals opgenomen in 2.7 (€ 5.910,00 prijspeil 28 februari 2017). Ook gelden dezelfde regels en voorwaarden als in 2.7.
• Uitbetaling onkostenvergoeding verhuizing (per project).
Voor de verhuizing naar een wisselwoning wordt een onkostenvergoeding verstrekt van
€ 600,00. Hiervoor moet de huurder de woning zelf volledig leegmaken en de volledige verhui- zing en opslag van de inboedel verzorgen.
• Bij verhuizing van de wisselwoning naar de permanente woning worden geen verhuiskosten ver- goed of andere vergoedingen verstrekt.
3. WERKING REGLEMENT IN GEVAL VAN RENOVATIE OF (GROOT) ONDERHOUD
3.1 Vormen van renovatie of (groot) onderhoud
Renovatie en (groot) onderhoud worden ook wel omschreven als ingrijpende woningaanpassingen. De volgende vormen van ingrijpende woningaanpassing zijn te onderscheiden:
Op woningniveau
• het vervangen van complete puien en/of gevel(s) en/of kozijnen (dus niet alleen voordeur, dub- belglas of raam) en/of de complete dakconstructie (zowel de dakconstructie en/of de dakplaten en de dakpannen); of er is sprake van een wijziging van de indeling van de gevels of kozijnen; of
• het wijzigen van de indeling van de woning; of
• het uitvoeren van asbestsanering ‘in containment’. Dit betekent dat de woning of een deel van de woning afgesloten moet worden om het asbest te verwijderen, waardoor de woning tijdelijk niet bereikbaar is; of
• het uitvoeren van overige werkzaamheden met een vergelijkbaar ongemakkenniveau. Dit ter be- oordeling van de corporatie.
Op complex-/woongebouwniveau
• het uitvoeren van collectief onderhoud in een woongebouw (bijvoorbeeld het aanbrengen van een extra standleiding). Hiervan kunnen huurders in hun woning hinder ondervinden. In het ge- val van ingrepen waarbij sprake is van aantoonbare kosten (bijvoorbeeld aanpassing nodig van vloerbedekking) of aantoonbaar verlies aan woongenot (bijvoorbeeld de standleiding verkleint de bergingskast), dan zal daarvoor een vergoeding worden verstrekt.
Er zijn ook vormen van groot onderhoud, waarbij onderhoud wordt uitgevoerd aan de buitenzijde van de woning en/of het woongebouw (bijvoorbeeld het vervangen van galerijhekken of van de dakbedekking). Dit valt doorgaans onder het reguliere planmatige onderhoud van een woning of een woongebouw. Hiervan kan wel enige overlast worden ondervonden, maar heeft geen verlies aan woongenot tot gevolg. Bovendien staat daar een geriefverbetering van het gehuurde tegenover zonder dat daarvoor een huur- verhoging in rekening wordt gebracht. Om die reden staat tegenover dit soort planmatig onderhoud geen financiële tegemoetkoming.
3.2 Overleg en informatie
De verhuurder informeert de betreffende huurders, de huurdersbelangenorganisatie en de betrokken bewonerscommissie tijdig – tenminste zes maanden van tevoren – over het besluit tot de ingreep, die in het complex en of de woningen zal worden uitgevoerd. Uiterlijk twee maanden na de ingangsdatum van het Reglement is met alle huurders, die met een ingreep in hun woning te maken krijgen, overleg ge- weest.
Voorafgaand aan de start van een project van ingrijpende woningaanpassing worden met de betreffende bewonerscommissie of, wanneer deze niet aanwezig is, met de betreffende huurdersbelangenorganisa- tie de volgende items besproken:
• planning van de werkzaamheden;
• werkwijze van de aannemer;
• gedragscode aannemerij;
• veiligheid tijdens de uitvoering van het werk;
• extra sociale begeleiding voor huurders waarvoor specifiek maatwerk nodig is als gevolg van aan- toonbare omstandigheden.
Deze projectinformatie wordt na de bespreking met de bewonerscommissie dan wel de betreffende huurdersbelangenorganisatie door de corporatie aan de betrokken huurders schriftelijk ter beschikking gesteld.
3.3 Wisselwoning
De huidige praktijk is, dat ingrijpende woningaanpassingen veelal in bewoonde staat worden uitgevoerd. Huurders, die desalniettemin (op grond van bijvoorbeeld een medisch advies) hun woning moeten verla- ten in verband met een ingrijpende woningaanpassing, kunnen in overleg met de verhuurder tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning. Dit is maatwerk. Hierbij gelden de volgende afspraken:
• voor het gebruik van de wisselwoning wordt tussen huurder en verhuurder een gebruiksover- eenkomst gesloten. De huur van de tijdelijk te verlaten woning loopt door.
• De wisselwoning is schoon, eenvoudig gestoffeerd, gesaust of behangen.
• het verblijf in de wisselwoning is beperkt tot de periode, waarin de werkzaamheden in de feite- lijke woning van de huurder worden uitgevoerd.
• wanneer de huidige woning is voorzien van een WMO-aanpassing, wordt er zoveel mogelijk in overleg met de gemeente maatwerk geleverd door de corporatie.
• de huurder is verplicht om op aangeven van de verhuurder de wisselwoning te verlaten bij de eerst mogelijke gelegenheid die zich voordoet om terug te keren naar de feitelijke huurwoning.
• de huurder krijgt de gelegenheid binnen een redelijke termijn uit de wisselwoning te verhuizen.
• voor de wisselwoning is geen huur verschuldigd.
Vergoedingen en verrekeningen
3.4 Ongemakkenvergoeding op woningniveau
Een ongemakkenvergoeding is een vaste vergoeding, afhankelijk van de duur van de renovatie of het (groot) onderhoud, zoals hiervoor omschreven. De huurder ontvangt deze ongemakkenvergoeding voor het ongemak dat hij ondervindt tijdens ingrijpende werkzaamheden of als er duidelijk sprake is van ver- minderd gebruikersgenot van de woning. Van verminderd gebruikersgenot is sprake, wanneer de huur- der tijdens de ingreep meerdere dagen geen gebruik kan maken van minimaal twee van de primaire woonvoorzieningen als keuken, badkamer en toilet. De huurder ontvangt de ongemakkenvergoeding, wanneer hij/zij de woning tijdens de werkzaamheden blijft bewonen en de werkzaamheden op initiatief van de corporatie worden uitgevoerd.
De hoogte van de vergoedingen is gekoppeld aan twee zaken:
1. De kale huurprijs van de woning; omdat de huurder gedurende een bepaalde periode niet het volledige gebruikersgenot van de woning heeft, is het redelijk dat hij gedurende die periode geen huur hoeft te betalen.
2. De duur van de werkzaamheden; de hoogte van de vergoeding wordt bepaald op basis van het aantal dagen dat er werkzaamheden in de woning plaatsvinden. Wanneer tussen twee afgeron- de werkzaamheden de huurder de volledige beschikking heeft over de woning, worden deze da- gen niet meegenomen in de hoogte van de vergoeding.
Xxxx werkzaamheden maximaal | 7 kalenderdagen | 25% van de kale maandhuur |
Xxxx werkzaamheden maximaal | 8 – 14 kalenderdagen | 50% van de kale maandhuur |
Xxxx werkzaamheden maximaal | 15 – 21 kalenderdagen | 75% van de kale maandhuur |
Xxxx werkzaamheden maximaal | 22 – 28 kalenderdagen | Volledige kale maandhuur |
Wanneer de werkzaamheden langer dan 28 kalenderdagen (4 weken) in beslag nemen, loopt de vergoeding hierin mee.
Betaling van de vergoeding vindt plaats na oplevering van de werkzaamheden. De ongemakkenvergoe- ding wordt verrekend met eventuele huurachterstanden of andere openstaande vorderingen.
3.5 Onkostenvergoeding roerende zaken op woningniveau
Er is slechts sprake van een onkostenvergoeding wanneer op initiatief van de corporatie ten gevolge van een wijziging van de indeling van de woning of een wijziging van de dagmaat van het kozijn er kosten gemaakt moeten worden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het verplaatsen van een muur, waardoor nieuwe vloerbedekking moet worden gelegd of bijvoorbeeld wanneer ten gevolge van gevelaanpassing nieuwe gordijnen aangebracht moeten worden.
• In geval van onkosten betreffende de wandafwerking wordt een vergoeding van € 20,00 per m² toegekend voor de afwerking van een wand, met een maximum van 10 m² per wand.
• In geval van onkosten met betrekking tot de vloerafwerking wordt een vergoeding van € 38,00 per m² toegekend tot een maximum van 8 m² vloeroppervlakte. Voor kosten van gordijnen e.d. wordt een vergoeding toegekend van € 111,00 per gewijzigde gevel.
• de betaling van de onkostenvergoeding roerende zaken vindt plaats na uitvoering van de werk- zaamheden en na overlegging van de betreffende facturen door huurder.
3.6 Vergoeding bij gebruik wisselwoning
Wanneer een huurder op eigen verzoek (op grond van bijvoorbeeld een medisch advies) of op advies van de verhuurder gebruik maakt van een wisselwoning, dan kan hij kiezen uit de volgende twee opties:
1. Uitbetaling onkostenvergoeding van € 800,00 (per project).
Hiervoor moet de huurder de woning zelf volledig leegmaken en de volledige verhuizing en op- slag van de inboedel verzorgen.
2. Kiezen voor maatwerk.
Verhuurder zorgt voor bijvoorbeeld een container voor de opslag van inboedel, het inschakelen van een klusjesman of verhuishulp. De aangeboden diensten worden verrekend met de onder 1 genoemde vergoeding per project .
Uitbetaling van de vergoeding bij gebruik van de wisselwoning vindt minimaal één week voor de uitvoe- ring van de werkzaamheden plaats. De vergoeding wordt verrekend met eventuele huurachterstanden of andere openstaande vorderingen.
3.7 Vergoedingen bij collectief onderhoud in een woongebouw
Van het uitvoeren van collectief onderhoud in een woongebouw (bijvoorbeeld het aanbrengen van een extra standleiding) kunnen huurders in hun woning hinder ondervinden. In het geval van ingrepen waar- bij sprake is van aantoonbare kosten (bijvoorbeeld aanpassing nodig van vloerbedekking) of aantoonbaar verlies aan woongenot (bijvoorbeeld de standleiding verkleint de bergingskast), dan zal daarvoor een vergoeding worden verstrekt. De vergoeding bestaat uit:
• een eenmalige vergoeding van € 112,00, indien er gebruiksoppervlak permanent verloren gaat (bijvoorbeeld door plaatsing van een nieuwe koker);
• een bedrag van € 112,00 per week dat er in de woning wordt gewerkt;
• voor de vergoedingen geldt een maximum bedrag van € 450,00 per woning.
Uitbetaling van de vergoeding vindt plaats na uitvoering en oplevering van de werkzaamheden. De ver- goeding wordt verrekend met eventuele huurachterstanden of andere openstaande vorderingen.
3.8 Handelwijze bij Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Wanneer huurders zelf voorzieningen hebben aangebracht in hun woning, die door een ingrijpende wo- ningaanpassing (tijdelijk) moeten worden verwijderd, dienen zij daarvoor in principe zelf zorg te dragen (bijvoorbeeld het verwijderen van rolluiken). Voor zelf aangebrachte voorzieningen, die als gevolg van de ingrijpende woningaanpassing niet meer kunnen worden teruggeplaatst, kunnen huurders daarvoor een vergoeding aanvragen (zie bijlage 1). Voorwaarde daarvoor is wel, dat huurders van hun verhuurder schriftelijke toestemming hebben gekregen om die ZAV ’s aan te brengen.
De vergoeding kan worden aangevraagd met behulp van een aanvraagformulier voor vergoeding van ZAV ‘s. De verhuurder behandelt de aanvragen op basis van een inspectie ter plaatste, waarvan de be- vindingen schriftelijk worden vastgelegd en door huurder en verhuurder worden ondertekend.
Voor de uitbetaling en de verrekening van deze vergoeding gelden dezelfde regels en voorwaarden, zoals in artikel 2.7 beschreven.
3.9 Faciliteiten
Wanneer ingrijpende woningaanpassingen worden uitgevoerd in bewoonde staat, is het belangrijk dat de uitvoerende partij niet wordt belemmerd bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het verplaatsen, verwijderen en ook weer terugplaatsen van de inboedel daar waar werkzaamheden verricht moeten worden. Waar een en ander tot moeilijke situaties leidt, wordt in overleg tussen de huurder en de corporatie een passende oplossing gezocht.
Afhankelijk van de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden wordt met de bewoners afge- sproken welke faciliteiten tijdelijk ter beschikking worden gesteld. Te denken valt daarbij aan faciliteiten zoals bijvoorbeeld een toilet- en douchevoorziening, het beschikbaar stellen van een (afval)container e.d.
4. LEEFBAARHEID
4.1 Leefbaarheid van de wijk
In een wijk waar sloop, nieuwbouw, renovatie of (groot) onderhoud plaatsvindt, is het van belang extra aandacht te besteden aan de leefbaarheid in de wijk. Daarom zullen alle betrokken partijen in de wijk zich inzetten voor de leefbaarheid. Hierbij is het nadrukkelijk de bedoeling de huurders en samenwer- kingspartners actief te betrekken.
De corporatie, die verantwoordelijk is voor het traject, neemt tijdig het initiatief om met partijen hier- over afspraken te maken (uiterlijk op het moment dat het Reglement van kracht is).
4.2 Tijdelijk beheer
Als onderdeel van de uitwerking van een sloop- en nieuwbouwplan (het project) wordt door de verant- woordelijke corporatie – in samenwerking met alle betrokken partijen – een beheerplan opgesteld. Za- ken die daarin worden vastgelegd, zijn onder meer maatregelen ten aanzien van:
• het leefbaar houden van het complex tot de uiterlijke termijn voor de sloop, bijvoorbeeld door middel van het ophangen van gordijnen (waar nodig dichttimmeren), post verwijderen, schoon- houden openbare ruimten, voortuinen, verlichting, glazenwassen e.d.;
• tijdelijke verhuur;
• toezicht in de wijk/op het complex, onder meer door extra surveillance van de politie;
• het tegengaan van vervuiling;
• bereikbaarheid van de straten;
• beperken van overlast door bouwwerkzaamheden.
De verantwoordelijke corporatie organiseert regelmatig overleg tussen partijen, die zich gedurende het project bezighouden met het beheer van woningen en woonomgeving (politie, gemeente, huurdersver- tegenwoordigers en corporaties).
4.3 Bewonerscommissie, projectcommissie of HBV.
Voor zover aanwezig is de bewonerscommissies voor de verhuurder aanspreekpunt voor het project. Voor zover er geen bewonerscommissie aanwezig is, kunnen huurder binnen het betreffende complex zich voor de duur van het project tijdelijk organiseren in een projectcommissie. Eventuele daarmee sa- menhangende kosten kunnen door de betreffende projectcommissie op basis van een (schriftelijk) on- derbouwd kostenoverzicht en bijbehorende facturen bij de betreffende verhuurder worden gedecla- reerd. Om de projectcommissie zijn rol en functie te kunnen laten waarmaken:
• wordt de commissie actief betrokken bij de plannen, bij de uitwerking van het beheer, de uit- voering van het Reglement enz.
• ontvangt de commissie een exemplaar van de gedragscode voor aannemers, opgesteld door de Nederlandse Woonbond en Ballast Nedam Bouw BV.
• vormt de huurdersbelangenorganisatie het aanspreekpunt voor de commissie.
Naast de inbreng van de bewoners- of projectcommissies kan de verhuurder ook gebruik maken van bijvoorbeeld klantenpanels.
Wanneer er geen bewonerscommissie is of er geen projectcommissie kan worden gevormd, treedt de betreffende huurdersbelangenorganisatie altijd als aanspreekpunt op.
5. COMMUNICATIE
5.1 Algemeen
Herstructurering en ingrijpende woningaanpassingen grijpen sterk in in de persoonlijke woon- en leefsi- tuatie van huurders. Om draagvlak voor de plannen te krijgen, hen zo goed mogelijk te begeleiden en ondersteunen tijdens dat proces en hen te informeren wat zij gedurende de uitvoering van de plannen kunnen en mogen verwachten is communicatie van cruciaal belang.
Hieronder is een overzicht gegeven van de communicatiekanalen en –middelen, die daarvoor kunnen worden ingezet. Dit overzicht vormt een basis, maar neemt niet weg, dat communicatie per plan maat- werk moet zijn en moet kunnen inspelen op specifieke situaties en omstandigheden. Dit overzicht sluit dan ook niet uit, dat aanvullende communicatiemiddelen worden ingezet, wanneer situatie en omstan- digheden daarom vragen. Dat zal per plan beoordeeld moeten worden.
5.2 Communicatiekanalen en -middelen
5.2.1 Schriftelijke informatie over het planbesluit
De verhuurder informeert de huurders – en de eventueel in de wijk actieve bewonerscommissie – schrif- telijk over het definitieve besluit dat zij genomen heeft over de voorgenomen sloop, renovatie of (groot) onderhoud van of in de woningen/het complex, waar zij woonachtig zijn. Deze schriftelijke informatie wordt in geval van sloop minimaal 12 maanden voorafgaand aan de start van de uitvoering verstrekt, in het geval van renovatie of (groot) onderhoud minimaal 6 maanden voorafgaand aan de start van de uitvoering.
In deze schriftelijke informatie wordt ook het verdere procesverloop en de diverse te doorlopen stappen toegelicht en krijgen de huurders uitleg over hun rechten en plichten, zoals die zijn opgenomen in dit Reglement.
De verhuurder benoemt een contactpersoon uit de organisatie, die tijdens het proces aanspreekpunt zal zijn voor de huurders. In de schriftelijke informatie wordt de contactpersoon vermeld.
Afhankelijk van de aard en complexiteit van het plan kan worden overwogen om een bewonersavond te organiseren voor de huurders en belanghebbenden, die rechtstreeks met het plan te maken krijgen.
5.2.2 Huisbezoeken
Nadat de huurders de schriftelijke informatie hebben ontvangen over het besluit tot de voorgenomen sloop, renovatie of (groot) onderhoud, maakt de contactpersoon van de corporatie met alle afzonderlijke huurders een afspraak voor een huisbezoek. Doel van huisbezoek is:
• het informeren van de huurder over (de reden van) het besluit tot sloop, renovatie of (groot) on- derhoud;
• het informeren van de huurder over zijn rechten en plichten, zoals vastgelegd in het Reglement;
• in geval van sloop: het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het bespreken van de mogelijkheden om daarin te kunnen voorzien. Voor zover huurder niet staat ingeschreven bij Wooniezie het aanbieden daarbij ondersteuning te bieden. In het verlengde daarvan de werking van Wooniezie toelichten, toelichten hoe een zoekprofiel voor een andere woning kan worden opgesteld en de procedures duidelijk maken, die van toepassing zijn bij de woningtoewijzing.
• het inventariseren van de door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in hun woning;
• het inventariseren van de aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet op de Maat- schappelijke Ondersteuning (WMO);
• in geval van renovatie of (groot) onderhoud op complexniveau: (70% van de huurders dient ak- koord te gaan met de ingrijpende woningaanpassing) huurders informeren over de voorgeno-
men werkzaamheden, over de werkzaamheden die door de huurder zelf moeten worden ver- richt, over de eventuele gerief verbeteringen
• met huurverhoging, over eventuele aanpassingen van het servicepakket en de daarbij behoren- de servicekosten;
• het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder;
• informeren over eventuele keuzepakketten.
Alle afspraken, die tijdens het huisbezoeken worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd.
5.2.3 Akkoordverklaring
Aan de hand van de tijdens het huisbezoek gemaakte afspraken wordt een overeenkomst tussen huur- der en verhuurder opgesteld, die door beide partijen moet worden ondertekend. De huurder ontvangt een afschrift van het getekende exemplaar.
5.2.4 Website
Verhuurder kan in haar website een pagina opnemen, waarop de huurders en bewonerscommissies de belangrijkste informatie over het plan kunnen lezen en – na start van de uitvoering – het procesverloop kunnen volgen. Bij zeer omvangrijke plannen kan worden overwogen hiervoor een aparte website te maken.
5.2.5 Nieuwsbrieven
De verhuurder verzorgt periodiek een nieuwsbrief, waarin de huurders op de hoogte worden gehouden van de voortgang van het plan.
5.2.6 Schriftelijke aankondiging start werkzaamheden
Verhuurder brengt de huurder minimaal een maand van te voren schriftelijk op de hoogte van de datum van de definitieve start van de werkzaamheden. In deze schriftelijke aankondiging worden ook de werk- zaamheden genoemd, die voorafgaand aan de start door de huurder moeten worden uitgevoerd.
5.2.7 Schriftelijke aankondiging oplevering werkzaamheden (bij renovatie of (groot) onderhoud) Verhuurder brengt de huurder minimaal een week voorafgaand aan de oplevering (schriftelijk) op de hoogte van de datum van oplevering door de verhuurder en de aannemer. Daarbij wordt vermeld dat alle uitgevoerde werkzaamheden in een opnamestaat worden vastgelegd en voor akkoord door de huur- der en de verhuurder moeten worden ondertekend.
Wanneer er sprake is geweest van geriefverbeteringen en/of een uitbreiding van het servicepakket, waarop de huurder een akkoord heeft gegeven en waartegenover een huurverhoging respectievelijk verhoging van de servicekosten staat, wordt in de schriftelijke aankondiging ook melding gemaakt vanaf welk moment de huurverhoging respectievelijk de verhoging van de servicekosten zal ingaan.
5.2.8 Opnamestaat
De resultaten van de oplevering worden vastgelegd in een opnamestaat, die door de huurder en ver- huurder worden ondertekend. De huurder ontvangt een afschrift van de opnamestaat.
6. OVERIGE BEPALINGEN
6.1 Geschillenregeling
Wanneer er een geschil tussen partijen ontstaat over de toepassing, uitvoering en interpretatie van dit Reglement, dient dit geschil in eerste instantie te worden voorgelegd aan het bestuur/de directie van de betrokken corporatie.
Wanneer dit geschil ook na voorlegging aan het bestuur/de directie blijft bestaan, kan het schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de regionale geschillencommissie, waarbij de vier corporaties zijn aangesloten. Het secretariaat van de regionale geschillencommissie is bereikbaar via Xxxxxxx 00 0000 XX Xxxxxx. Het Reglement van de regionale geschillencommissie is te vinden op de website van de commissie zelf of op de websites van de corporaties.
6.2 Hardheidsclausule
Er kunnen zich situaties voordoen, waarin een huurder als gevolg van de sloop, renovatie of (groot) on- derhoud wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het Reglement niet voorziet. Of situaties, waarbij de toepassing van dit Reglement gevolgen heeft, die voor een huurder aanzienlijk on- gunstiger zijn dan voor de andere huurders. In dergelijke situaties kan de huurder de verhuurder schrifte- lijk verzoeken in zijn of haar geval van het Reglement af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen. De verhuurder neemt een dergelijk verzoek in behandeling en stelt de huurder zo snel mogelijk, maar in ieder geval binnen vier weken nadat het verzoek is ontvangen, schriftelijk en gemotiveerd van zijn besluit op de hoogte. Het besluit van de verhuurder staat verder niet open voor bezwaar of voor het voorleggen ervan aan de regionale geschillencommissie.
De verhuurder kan, in bijzondere omstandigheden, afwijken van het Reglement en een beroep doen op de hardheidsclausule. Het is niet toegestaan in het nadeel van de huurder af te wijken.
6.3 Evaluatie en bijstelling
De corporaties en de huurdersbelangenorganisaties spreken af het Reglement elke drie jaar te evalueren en zo nodig bij te stellen tenzij er aanleiding is (bijvoorbeeld veranderende wet- en regelgeving) om dat eerder te doen. De gezamenlijke corporaties nemen hiertoe het initiatief.
BIJLAGE 1 ZAV-vergoedingen
De eventuele vergoeding betaalt de corporatie na vertrek uit de woning. Huurders ontvangen deze ver- goeding niet (of niet volledig) als zij een betalingsachterstand of andere vordering hebben. De betreffen- de verhuurder is in dat geval gerechtigd dit gedeelte van de vergoeding te verrekenen met de betalings- achterstand en eventuele bijkomende incassokosten.
Vergoedingen worden bepaald aan de hand van standaard prijzen verminderd met de afschrijvingster- mijn. Elk jaar in maart worden de prijzen verhoogd met de consumentenprijsindex en afgerond op hele euro’s.
Aanpassing | Vergoeding bij aanvang van afschrijftermijn van 10 jaar | Vergoeding bij aanvang van afschrijftermijn van 15 jaar | Vergoeding bij aanvang van afschrijftermijn van 20 jaar |
Xxxxxxx, één of meer extra groepen | € 202,00 (totaal) | ||
Cv ketel (HR-Combi) | € 1.310,00 | ||
Leidingwerk cv-installatie (woning) | € 1.999,00 | ||
Leidingwerk cv-installatie (appartement) | € 1.361,00 | ||
Extra radiatoren (p/st) | € 56,00 | ||
Isolatieglas (minimaal HR+ / HR++) | € 60,000 /m² | ||
Dauerluftung | € 86,00 | ||
Dakisolatie (volledig) mits dampdicht Rc-waarde = 2,5 | € 4,00 / m² | ||
Vloerisolatie (volledig) | € 4,00 / m² | ||
Spouwisolatie (volledig) | € 4,00 / m² | ||
Serre met dubbelglas (Rc-waarde 2,5 geen extra verg. voor HR+/++) | € 111,00 /m³ | ||
Carport | € 1.676,00 | ||
Berging, garage (steen en incl. afbouw) | € 116,00 /m³ | ||
Bijkeuken, uitbreiding woonkamer, erker mits Rc-waarde 2,5 | € 162,00 /m³ | ||
Vaste trap naar zolderverdieping mits de zolder voldoende loophoogte heeft | € 944,00 | ||
Dakkapellen mits Rc-waarde 2,5 | € 446,00 / m¹ | ||
Dakraam (tuimelraam vanaf 9 pans, max 16 pans, dubbelglas) | € 335,00 | ||
Extra toiletcombinatie (op verdieping) | € 116,00 | ||
Standaardbadkameraanpassing: vernieuwing tegelwerk Badkameraanpassing luxe: vernieuwing tegel- werk in combinatie met vernieuwing wasta- fel(s), kranen en/of aanbrengen bad of dou- checabine en/of vergroting badkamer | € 1047,00 € 3.143,00 | ||
Keuken, maximaal totaal € 1500,00 - Uitbreiding van de bestaande standaard keuken (extra kastjes, verlengen aanrechtblad), en tegelwerk - Inbouwapparatuur (minimaal twee) | € 787,00 | € 787,00 | |
Keuken, maximaal totaal € 3000,00 - Vervanging van de standaard keuken door een luxe uitvoering en tegelwerk - Inbouwapparatuur (minimaal drie) | € 1.047,00 | € 2.094,00 |
Afschrijving
Vergoeding in % bij afschrijvingstermijn van 10 jaar
Jaar | <1jaar | >1jaar | >2jaar | >3jaar | >4jaar | >5jaar | >6jaar | >7jaar | >8jaar | >9jaar |
% | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 | 30 | 20 | 10 | 0 |
Vergoeding in % bij afschrijvingstermijn van 15 jaar
Jaar | <1 | >1 | >2 | >3 | >4 | >5 | >6 | >7 | >8 | >9 | >10 | >11 | >12 | >13 | >14 |
% | 93,3 | 86,6 | 79,9 | 73,2 | 66,5 | 59,8 | 53,1 | 46,4 | 39,7 | 33 | 26,3 | 19,6 | 12,9 | 6,2 | 0 |
Vergoeding in % bij afschrijvingstermijn van 20 jaar
Jaar | <1 | >1 | >2 | >3 | >4 | >5 | >6 | >7 | >8 | >9 | >10 | >11 | >12 | >13 | >14 | >15 |
% | 95 | 90 | 85 | 80 | 75 | 70 | 65 | 60 | 55 | 50 | 45 | 40 | 35 | 30 | 25 | 20 |
Jaar | >16 | >17 | >18 | >19 |
% | 15 | 10 | 5 | 0 |
Voor veranderingen aan woningen in woningcomplexen, waarvan op het moment van de aanvraag be- kend is dat er sloop-, renovatie- of verkoopplannen bestaan, wordt geen vergoeding verstrekt.
Kwaliteitseis
Voorzieningen behoren te zijn aangebracht met deugdelijke materialen en op een juiste wijze. De veilig- heid en gezondheid moeten gewaarborgd zijn/blijven. Voorzieningen mogen geen gevaar voor huurder of anderen opleveren. Alvorens een vergoeding wordt toegekend, dient de voorziening te voldoen aan alle eisen die de corporatie hieraan stelt.
Foto’s ondertekening Sociaal Plan 3 april 2017 ( reglement sloop, renovatie en (groot onderhoud)
XXX xx Xxxxx XXX Xxxxxx
de xxxx X. Xxxxx de xxxx X. xxx Xxxxxxxx
HBV Woonpartners HBV Compaen
Mw. X. Xxxxxx Mw. X. Xxxxxxxxxxx
HBV Volksbelang
de heer A.H.M.J. Jegerings Groepsfoto ( mw. P. v.d. Ven, BR de Pan ontbreekt)