SOCIAAL PLAN
SOCIAAL PLAN
Renovatieplan December 2019
Inhoud
2 Communicatie en plan van aanpak 5
4. Verantwoordelijkheden huurder 10
5. Waarborg voor en tijdens uitvoering 11
6. Toepasselijk recht, geschillencommissie en hardheidsclausule 13
Bijlage 2: Algemene inkoopvoorwaarden Alwel 18
Inleiding
In dit sociaal plan (*) staan alle afspraken en regelingen waar huurders (*) van Xxxxx mee te maken krijgen omdat Alwel renovatie (*) uit gaat voeren aan hun huis. Het sociaal plan is gebaseerd op de Omgangscode Herstructurering en Renovatie (*) Breda, versie 1 juli 2015.
De ondergetekenden:
Stichting Alwel, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Breda, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J.F.M. Xxxxxxxxx, manager wonen, hierna te noemen Alwel
en
de werkgroep Sociaal Plan (WSP)(*) en de Bewoners Belangen Commissie Liniekwartier (BBC)(*) vertegenwoordigen de huurders van de 134 woningen die vallen onder het project Linie-Zuid.
zijn als volgt overeengekomen:
Alwel gaat in de volgende woningen renovatie uitvoeren:
STRAAT | HUISNUMMERS | STRAAT | HUISNUMMERS | |||
Buys Ballotstraat | 12 t/m 24 | even | Xxxxxxxxxxxx | 0 t/m 10 | even | |
Buys Ballotstraat | 36 t/m 48 | even | Xxxxxxxxxxxx | 0 t/m 7 | oneven | |
Xxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 4 | even | Xxxxxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 4 | even | |
Xxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 9 | oneven | Xxxxxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 12 | even | |
Xxx xxx xxx Xxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 14 | even | Xxxxxxxxxxxxxxxx | 00 t/m 22B | even | |
Xxx xxx xxx Xxxxxxxxxxxxx | 00 t/m 24B | even | Xxxxxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 17 | oneven | |
Xxx xxx xxx Xxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 17 | oneven | Xxxxxxxxxxx | 00 t/m 39 | oneven | |
Xxxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 38 | even | Xxxxxxxxxxx | 00 t/m 105 | oneven | |
Xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx | 0 t/m 10 | even | ||||
Het doel van het renovatie is de woningen 30 jaar door te exploiteren. De huurder heeft meer invloed op de woonlasten dankzij de aanbreng van een individuele verwarmingsinstallatie en isolerende maatregelen.
De WSP is overlegpartner en aanspreekpunt voor Alwel en huurders.
(*) zie bijlage begrippenlijst
1. Algemeen
1.1 Toepasbaarheid
Het sociaal plan is van toepassing op huurders:
• met een huurovereenkomst (*) voor onbepaalde tijd op één van de adressen in het bovenstaande schema;
• die in de basisadministratie van de gemeente Breda op het gehuurde adres staan ingeschreven;
• en feitelijk woonachtig zijn in de woning.
Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst kunnen geen aanspraak maken op de bepalingen van dit sociaal plan.
1.2 Duur van het sociaal plan
Dit sociaal plan gaat in als het Managementteam van Xxxxx definitief besluit om het renovatie aan het complex Linie-Zuid uit te voeren. Voorwaarde is dat er bij de draagvlakmeting (*) minimaal 70% van de huurders akkoord gaat met het grootonderhoudsplan. Het sociaal plan eindigt 6 maanden na oplevering van de laatste woning binnen het project.
1.3 Bijlagen
De volgende bijlagen zijn opgenomen:
1. Begrippenlijst
2. Algemene inkoopvoorwaarden Alwel
2 Communicatie en plan van aanpak
2.1 Afspraken over de communicatie
- Minimaal 5 keer per jaar overleggen Alwel en de BBC Liniekwartier en/of de werkgroep of een afvaardiging hiervan in subgroepen.
- Per fase in het project ontvangen de huurders een nieuwsbrief over de ontwikkelingen van het project. Xxxxx is verantwoordelijk voor de inhoud van deze brieven. De WSP heeft de taak om deze brieven zo nodig mondeling toe te lichten aan de huurders.
- Alwel onderhoudt de website xxx.xxxxxxxxx.xx. Hier vinden huurders en overige geïnteresseerden de laatste informatie over het project, die al eerder met hen gedeeld is.
- Wekelijks houdt Xxxxx spreekuur voor huurders tussen 14.00 en 15.00 uur in De Buurtsalon, op Xxxxxxxxxxx 0.
- Xxxxx maakt twee modelwoningen. Eén portiekwoning en één eengezinswoning.
- Alwel zorgt ervoor dat er binnen Linie-Zuid een vergaderruimte beschikbaar is.
- Op belangrijke momenten in de voorbereiding van het renovatie organiseert Xxxxx een informatiebijeenkomst voor alle huurders van Linie-Zuid.
2.2 Planning voortraject
a. U ontvangt het projectboekje van uw type woning
b. Eerste gesprek over het renovatiecontract
c. Draagvlakmeting door het tekenen van de akkoordverklaring
d. Tweede gesprek over het renovatiecontract
e. Derde gesprek net voor start renovatie
Nadat het projectboekje per woningtype is gedeeld (a), volgt het eerste gesprek bij de huurder thuis (b). Elk huishouden krijgt een renovatiecontract (b). Daarna meet Xxxxx het draagvlak met een akkoordverklaring waarop de huurder een handtekening plaatst (c). Twee weken voor de start van de renovatie is er nog een gesprek over de afspraken die zijn vastgelegd in het renovatiecontract (d). Ook bespreken we de (aanvullende) praktische invulling, zoals:
- de werkzaamheden in de woning;
- wat afgeschermd moet worden tijdens de werkzaamheden;
- afspraken over wat er verplaatst moet worden door huurder om het werk in de woning mogelijk te maken;
- gekozen verbeteringen tegen huurverhoging;
- gekozen verbeteringen uit de optielijst tegen betaling binnen of buiten het individuele budget van € 1.750,00 (zie 2.3);
- afspraken over eventueel zelf aangebrachte voorzieningen (door de huurder);
- tijdsplanning;
- het renovatiecontract;
- en wat verder ter tafel komt.
Ongeveer twee dagen voor de start van de renovatie is er een derde gesprek (e). Dit om zeker te zijn dat Xxxxx en de huurder klaar zijn voor de start van de renovatie.
Om er zeker van te zijn dat de huurder bevoegd is om besluiten te nemen over de werkzaamheden, dient de huurder zich te legitimeren.
Tijdens de gesprekken mag de huurder zich laten bijstaan door een vertrouwenspersoon. Dat kan iemand uit de eigen omgeving van de huurder zijn, maar ook iemand uit de WSP. De bijstand door de WSP is gratis. Vraagt een vertrouwenspersoon kosten voor de bijstand? Xxx dient de huurder die zelf te betalen.
2.3 Extra budget
Naast het complete onderhoudspakket kan een huurder kiezen uit individuele opties. Alwel stelt per woning een bedrag van maximaal € 1.750,- inclusief BTW beschikbaar. In de optielijst staan de werkzaamheden waaruit de huurder kan kiezen. De optielijsten dient met de draagvlakmeting getekend te zijn ingeleverd.
Het bedrag of het restant ervan wordt niet aan de huurder uitgekeerd, maar is uitsluitend bestemd om maatregelen uit de optielijst voor de woning te bestellen. Een eventueel restbedrag vervalt.
Huurders zijn vrij om individuele opties te kiezen, ook al overschrijden deze het bedrag van €1.750,- . Alle bedragen hoger dan €1.750,- rekent de huurder af bij de aannemer door eigen middelen.
2.4 Geriefverbeteringen
Het is ook mogelijk om te kiezen voor verbeteringen in de woning (oftewel geriefverbeteringen) tegen een huurverhoging. Bijvoorbeeld bij het verplaatsen van de badkamer naar de slaapkamer of bij het vergroten van de badkamer met toilet. In de geriefverbeteringenlijst staan de werkzaamheden waaruit de huurder kan kiezen. De (gerief)verbeteringenlijsten moeten ook minimaal drie maanden voor de start van het project getekend zijn ingeleverd.
2.5 Tekenen renovatiecontract
De afspraken die tijdens de eerste gesprekken worden gemaakt, worden vastgelegd in een renovatiecontract. Daarin staan duidelijk alle afspraken en de financiële gevolgen. De huurder ontvangt het ondertekende renovatiecontract binnen één week in tweevoud. De huurder dient zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen tien werkdagen, één exemplaar ondertekend retour te sturen naar Zwaluwe Bouw of aan te geven dat er onjuistheden/onvolledigheden op het contract staan. Na ondertekening worden er geen werkzaamheden meer toegevoegd.
2.6 Huurverhoging
In het contract wordt de huurprijs vóór de start van het renovatie, de gespecificeerde huurverhogingen dóór renovatie en de huurprijs ná renovatie vermeld. De nieuwe huurprijs is verschuldigd vanaf de eerste dag van de kalendermaand NA de maand waarin de werkzaamheden aan de woning zijn opgeleverd.
De huurder draagt zelf zorg voor het doorgeven van de nieuwe huurprijs aan de belastingdienst, voor de eventuele nieuwe huurtoeslag.
2.7 Oplevering
De woning wordt opgeleverd door de aannemer aan de huurder, als de werkzaamheden aan de woning klaar zijn. De huurder kan op het renovatiecontract aangeven of het gewenst is dat de projectopzichter van Alwel dan meeloopt. Een woning mag bij oplevering maximaal vijf opleverpunten hebben. Zijn er meer opleverpunten? Dan mag de aannemer niet overgaan tot opleveren van de woning. Tijdens de oplevering stelt de aannemer in overleg met de bewoner en de projectopzichter de opleverpunten vast. Als de huurder het daar niet mee eens is, geeft hij/zij dat door aan Xxxxx.
Vervolgens bepaalt de projectopzichter van Alwel of het wel of geen opleverpunt is.
In het geval dat de aannemer niet kan opleveren, omdat er meer dan vijf opleverpunten zijn, ontvangt de huurder een extra vergoeding per dag volgens artikel 3.2.
In het geval dat er een opleverpunt is die de huurder ernstig aantast in het woongenot, kan de huurder dit melden bij de oplevering. Denk bijvoorbeeld aan: er is geen warm water aanwezig en hierdoor kan de keuken niet gebruikt worden. De projectopzichter van Alwel brengt dan een advies aan de projectleider van Alwel. De projectleider beoordeelt of er sprake is van een ernstige aantasting van het
woongenot. Als dat het geval is, kan de aannemer de woning niet opleveren, ook al voldoet men aan het criterium van maximaal vijf opleverpunten.
Na oplevering is er een onderhoudstermijn van zes maanden. Als er binnen deze termijn gebreken zijn, moet de huurder dat melden bij de aannemer.
2.8 Model-en rustwoning
Alwel richt minimaal één woning in als model- en rustwoning. In deze woning is een douchegelegenheid, keuken, woonkamer, toilet en (op verzoek) slaapruimte voor kinderen aanwezig. De woning mag alleen overdag gebruikt worden. Bij een te grote vraag naar gebruik van de rustwoning worden er verdere afspraken gemaakt. De projectopzichter beoordeelt, in samenspraak met de aannemer of de aanvraag rustwoning kan worden gehonoreerd.
2.9 Opslagcontainer
Indien nodig en gewenst kunnen huurders kosteloos gebruik maken van een opslagcontainer voor de inboedel. Het gaat om een onverwarmde container die vergelijkbaar is met een zeecontainer.
Voor het gebruik van de container wordt een overeenkomst opgesteld met de voorwaarden. Als de huurder langer dan toegestaan gebruik maakt van de container dient de huurder een vergoeding te betalen. Daarnaast is de huurder zelf verantwoordelijk voor de verzekering van de inboedel. De huurder kan daarvoor advies opvragen bij de eigen verzekeraar.
Alwel en de medewerker van de aannemer stellen tijdens het eerste gesprek samen met de huurder vast of er behoefte aan opslag is. Om de opslagcontainer te mogen gebruiken moeten er tijdens het onderhoud in minimaal twee vertrekken gelijktijdig werkzaamheden worden verricht.
2.10 Tijdelijke huisvesting in bijzondere situaties
Als (een) huurder(s) vanwege gezondheids- en/of zwaarwegende redenen, ter beoordeling van Alwel, tijdens de uitvoering niet in de woning verblijven, zal Alwel voor tijdelijke verblijf elders zorgen. Als het om gezondheidsredenen gaat, dient de huurder hiervoor een gezondheidsverklaring op te vragen bij een (huis)arts. Conform de hardheidsclausule (*) neemt Xxxxx een besluit.
Alle afspraken over tijdelijke huisvesting zullen in een aparte 'gebruiksovereenkomst tijdelijke huisvesting’ worden overeengekomen
3. Vergoedingen
3.1 Algemeen
Vanaf de startdatum van de werkzaamheden aan het eigen huis stelt Xxxxx aan de huurders een ongemakkenvergoeding en herinrichtingskosten voor. De hoogte van deze ongemakkenvergoeding is afhankelijk van de omvang en de tijdsduur van de werkzaamheden. De huurder komt in aanmerking voor een ongemakkenvergoeding als hij/zij de uitvoerende partijen de werkzaamheden aan de buiten- en binnenzijde van het huis laat doen.
3.2 Hoogte ongemakkenvergoedingen
Alwel keert een ongemakkenvergoeding uit voor het ongemak dat de huurder heeft tijdens de uitvoering van werkzaamheden aan het huis. De hoogte van het bedrag wordt bepaald door het aantal dagen dat de huurder ongemak ondervindt. Dit wordt berekend op basis van de gemiddelde huurprijs per 1 juli 2019 (exclusief servicekosten) van de betreffende complexen samen. We ronden af naar boven.
Rekenvoorbeeld
Een huurder heeft 4 dagen overlast van de werkzaamheden. De gemiddelde huurprijs op 1 juli 2019 voor Linie-Zuid is € 439. Dit betekent een dagvergoeding van € 439 / 30 = € 14,63, afgerond € 15 . De totale ongemakkenvergoeding is daarmee € 15 x 4 = € 60
3.3 Herinrichtingskosten
Als de huurder vanwege de werkzaamheden kosten moet maken voor vloer- of wandafwerking, dan krijgt hij/zij hiervoor een vergoeding. Dit noemen we de herinrichtingskosten-vergoeding. Dit is niet van toepassing bij (gerief)verbeteringen tegen huurverhoging of gekozen opties uit de optielijst uit het budget/tegen betaling. Herinrichtingskostenvergoedingen bij Linie-Zuid zijn conform de Omgangscode Herstructurering en Renovatie Breda (2015) vastgesteld
• Voor wandafwerking geldt een vergoeding van € 12,50 per m2. Denk hierbij aan schilderwerk of behang.
• Voor vloerafwerking geldt een vergoeding van € 30,00 per m2.
• Voor gordijnen, over- en glasgordijnen geldt een vergoeding € 20,00 per strekkende meter.
Rekenvoorbeeld
Tijdens het eerste individuele gesprek wordt duidelijk dat een wand in huis nieuw stucwerk nodig heeft als gevolg van de werkzaamheden. De wand is 4 meter lang en 2,5 meter hoog, dus in totaal 10 vierkante meter. Een huurder krijgt dan een vergoeding van 10 x €12,50 = €125,00 voor schilderwerk of behang.
Voor zelf aangebrachte voorzieningen( ZAV) zijn geen vergoedingen opgenomen in dit plan. De aannemer zorgt dat er nette aansluitingen komen op de ZAV. Dit zal in overleg gaan met de huurder.
3.4 Uitbetaling vergoedingen
Alwel betaalt alle vergoedingen uit door een storting op een door de huurder opgegeven bankrekening. Betaling vindt plaats na oplevering. Bij huurders met een onbetwiste huurachterstand worden de vergoedingen verrekend met deze achterstand, tenzij er een betalingsafspraak bestaat en de huurder die afspraak nakomt.
3.5 Klusuren
Alwel biedt elk huishouden twee gratis klusuren aan. Deze zijn inzetbaar via het klusteam van Ons Label Breda. Deze klusuren zijn alleen in te zetten voor werkzaamheden die voortkomen uit dit project. De huurder stemt vooraf met Ons Label Breda af welke werkzaamheden worden uitgevoerd en de tijd die ervoor nodig is. Denk hierbij aan het verplaatsen of terugplaatsen van meubilair of kleine klussen in huis.
De klusuren zijn niet inwisselbaar voor geld en zijn niet overdraagbaar. Als een huurder er geen gebruik van maakt, komt het te vervallen. De uren zijn enkel inwisselbaar vanaf 3 weken voor de start van het project tot 3 maanden na oplevering van het gehele project aan Alwel.
4. Verantwoordelijkheden huurder
Medewerking huurder
4.1 Verplaatsen inboedel
Bij het renovatie is het van belang dat de uitvoerende partij niet belemmerd wordt bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het verplaatsen, verwijderen en ook weer terugplaatsen van de inboedel daar waar werkzaamheden verricht moeten worden. Is een huurder hiertoe niet in staat? Dan kan de huurder dit bespreken tijdens de gesprekken. De huurder kan de klus- uren gebruiken voor deze werkzaamheden.
Daarnaast is de huurder, of iemand namens de huurder (huisgenoot of gemachtigde), tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden aanwezig.
4.2 Sleutelafgifte en sleutelverklaring
Mocht een huurder tijdens de werkzaamheden niet thuis zijn, dan kan hij/zij de sleutel van de woning afgeven aan de aannemer en/of projectopzichter. De huurder(s) ondertekent/ ondertekenen vooraf een sleutelafgifteverklaring. Als de huurder hiervoor kiest dan zal, indien gewenst, een ruimte in de woning afsluitbaar worden gemaakt. Zo kunnen waardevolle spullen veilig worden opgeslagen.
4.3 Zelf aangebrachte voorzieningen
Uitgangspunt bij het renovatie is dat zelf aangebrachte voorzieningen (zoals een badkuip), voor zover mogelijk gehandhaafd blijven. De huurder heeft de verplichting om tijdens het eerste gesprek aan te geven waar eventuele ZAV zijn. De verantwoordelijkheid voor het verwijderen en terugplaatsen van de ZAV ligt bij de huurder.
5. Waarborg voor en tijdens uitvoering
5.1 Algemeen
Huurder en Alwel verplichten zich alle medewerking te verlenen bij de uitvoering van de werkzaamheden en de realisatie van het project. Als een bewoner niet meewerkt, wordt de planning verstoord waardoor ook de planning van andere woningen wordt verstoord. Het is dus belangrijk dat de aannemer en bewoners zich houden aan de afspraken. Het niet meewerken aan de planning wordt gezien als obstructie. Als de bewoner niet meewerkt, behoudt Alwel het recht om de (gevolg)schade te verhalen.
5.2 Uitstel renovatie, zwaarwegende omstandigheden
Bij de uitvoering van de werkzaamheden houdt Xxxxx rekening met zwaarwegende omstandigheden waarmee de huurder wordt geconfronteerd. Denk aan ziekte, overlijden, bevalling, acute situatie en/of huwelijk. In dergelijke situaties gaat Xxxxx in overleg met de huurder en bespreekt dan de mogelijkheden. Indien mogelijk en passend binnen alle planningen kan de ingreep in overleg met de huurder tijdelijk worden uitgesteld.
5.3 Inzage in aard van werkzaamheden en termijn
In samenspraak met Xxxxx informeert de aannemer de huurder over de aard van de werkzaamheden en de termijn van het ongemak. De aannemer probeert daarnaast het ongemak zoveel mogelijk te beperken. De aannemer waarschuwt de huurder direct als de genoemde termijn overschreden dreigt te worden. Als dit gebeurt, geven Xxxxx en de aannemer direct informatie over de oorzaak daarvan en zorgen ze voor een nieuwe planning.
5.4 Schades
Wanneer het renovatie in de woning wordt uitgevoerd, kan een huurder geconfronteerd worden met kleine herstelwerkzaamheden of schades. Hier maken we onderscheid in twee groepen:
- Voorziene herstelwerkzaamheden:
Bij kleine herstelwerkzaamheden aan het interieur van de woning zorgt de aannemer ervoor dat deze zo goed mogelijk wordt afgewerkt. Hierbij valt te denken aan herstel van vloer- of wandafwerking als gevolg van boorwerk. Er wordt uitgegaan van een afwerking van het niveau van de bestaande situatie ofwel een standaardafwerking. Er worden hiervoor geen vergoedingen door Xxxxx verstrekt.
- Onvoorziene schades:
Als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden per ongeluk schade ontstaat aan het interieur, dan wordt deze schade door de aannemer hersteld of vergoed. Dit is het geval als de schade is toe te rekenen aan de uitvoerende partij.
5.5 Schadeprocedure
Om verzekerd te zijn van een correcte afwikkeling van een schademelding moet het schadeformulier worden gebruikt. Het is verplicht om schade binnen één werkdag te melden. Bij het melden moeten deze aanwijzingen in acht worden genomen.
- maak zo mogelijk een foto van de schade;
- vul het schadeformulier in, en – indien van toepassing – voeg (een afdruk van) de foto bij;
- maak en bewaar een kopie van het schadeformulier;
- lever het formulier in bij de aannemer of mail het naar xxxxxxxxx@xxxxxxxxxxx.xx.
De melding wordt in het logboek van de aannemer gezet, waarin ook de afhandeling wordt bijgehouden. Zowel Xxxxx als de aannemer kan zo precies volgen welke schades er zijn en hoe deze worden afgehandeld.
Uiterlijk 2 werkdagen na de melding komt een medewerker van de aannemer bij de huurder langs om de schade vast te stellen. Er worden afspraken gemaakt over de verdere afhandeling en de termijnen waarbinnen de schade wordt opgelost. Deze afspraken worden in tweevoud schriftelijk vastgelegd. De huurder krijgt een exemplaar van de vastgelegde afspraken en de aannemer houdt ook een exemplaar.
5.6 Reparatieverzoeken
Huurders kunnen tot de start van het renovatie reparatieverzoeken indienen bij de reguliere onderhoudsdienst van Alwel. Als het project gestart is, kan de huurder datgene wat onder het project valt melden bij de aannemer. Alles daarbuiten kan de huurder indienen via een regulier reparatieverzoek bij Alwel. Als het mogelijk is, wordt de reparatie uitgesteld en uitgevoerd tijdens het renovatie van de woning. Dit is ter beoordeling van Alwel en aannemer. Tijdens de gesprekken wordt dit met de huurder besproken.
6. Toepasselijk recht, geschillencommissie en hardheidsclausule
6.1 Toepasselijk recht
Op dit sociaal plan en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing.
6.2 Overleg huurder en Alwel
In geval van een meningsverschil hebben partijen de inspanningsverplichting om tot consensus te komen. Om consensus te bereiken, verplichten partijen zich over en weer zo nodig meerdere alternatieven te beproeven.
6.3 Geschillencommissie
Alle geschillen tussen partijen die direct dan wel indirect voortvloeien uit dit sociaal plan en/of andere (individuele) overeenkomsten kunnen worden voorgelegd aan de Stedelijke Geschillencommissie Breda (*). De samenstelling en werkwijze van de geschillencommissie kunt u vinden via de website van Alwel of xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/.
De partij die een zaak bij de geschillencommissie wil voorleggen, moet daar de andere partij schriftelijk van op de hoogte stellen. De Stedelijke Geschillencommissie Breda is niet bevoegd om te handelen als de andere partij binnen een maand na datum van het schriftelijk bericht de zaak voorlegt aan de rechter.
6.4 Uitspraak geschillencommissie
De geschillencommissie brengt een bindend advies of besluit uit aan de bestuurder van Alwel. Als de huurder het niet eens is met het besluit van de geschillencommissie, kan de huurder zich wenden tot de kantonrechter.
6.5 Hardheidsclausule
De huurder kan beroep doen op de hardheidsclausule. Als dit Sociaal Plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig nadelige consequenties heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan voor de overige huurders (waarop dit sociaal plan van toepassing is), dan kan desbetreffende huurder een beroep doen op de hardheidsclausule. De huurder verzoekt daarmee Xxxxx om af te wijken van het sociaal plan. In dat geval neemt Xxxxx het verzoek in behandeling en besluit hierover binnen 30 dagen na ontvangst van het verzoek. Het gemotiveerde besluit wordt schriftelijk medegedeeld aan de huurder.
7. Overgangsbepalingen
7.1 Individuele afspraken
Afspraken die Alwel schriftelijk met individuele huurders, dan wel met de WSP en/of BBC Liniekwartier van huurders heeft gemaakt vóór de ondertekening van dit sociaal plan blijven van kracht.
7.2 Afspraken over doorschuiven
Het renovatie van de woningen wordt in bewoonde staat uitgevoerd. Huurders die willen doorschuiven naar een andere, reeds gerenoveerde woning in het project hebben voorrang op geïnteresseerden van buiten het project. Er zijn enkele zaken waar de huurder rekening mee dient te houden:
- De huurprijs zal geharmoniseerd (*) worden. Dit betekent dat de oude huurprijs opnieuw berekend zal worden naar de nieuwe woning. De eventueel te maken verhuiskosten zijn in dit geval voor de huurder. Bij doorschuiven kan de huurder geen aanspraak maken op vergoedingen. De puntprijs blijft hetzelfde, maar het kan zijn dat de nieuwe woning meer punten waard is, waardoor de prijs hoger ligt dan die van de vorige woning.
- De huurder dient een inkomensverklaring te overleggen, die opvraagbaar is bij de Belastingdienst. Alwel toetst op het ‘passend toewijzen’ (*). Het kan zijn dat een aanvraag op doorschuiven afgewezen wordt, omdat het inkomen niet passend is.
- Als er meerdere huurders zijn die willen doorschuiven, heeft de huurder met het langste huurcontract voorrang.
7.3 Verhuizen buiten project
Alwel biedt geen mogelijkheid om met voorrang te verhuizen buiten dit project. De huurder kan via de reguliere weg, xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx verhuizen naar een andere woning.
Bijlage 1: Begrippenlijst
Huurovereenkomst | Schriftelijke overeenkomst voor een zelfstandige woonruimte, die voor onbepaalde tijd is afgesloten tussen huurder en Alwel. |
Omgangscode Herstructurering en Renovatie Breda (2015) | Een stedelijke overeenkomst, gesloten tussen Alwel en de centrale huurdersvereniging Alwel Breda. Hierin is een aantal voorzieningen vastgelegd in geval van herstructurering en eventueel collectieve, planmatige onderhoudsprojecten. Deze Stedelijke Omgangscode is van toepassing op huurders en uitdrukkelijk niet van toepassing op personen die inwonend zijn, in onderhuur of illegaal en/of onrechtmatig in de woning verblijven. |
Werkgroep Sociaal Plan (WSP) | De werkgroep Sociaal Plan bestaat uit een afvaardiging van de huurders van Linie-Zuid. Zij houdt zich bezig met de wensen en behoeftes van huurders op het gebied van afspraken omtrent de renovatie. Ze staat in directe verbinding met Alwel. De leden zijn het eerste aanspreekpunt voor hun buren en vormen een klankbordgroep voor Alwel. Ze kunnen ook helpen om medehuurders te activeren elkaar te helpen tijdens de werkzaamheden. Zij dragen bij aan het vergroten van het draagvlak voor het renovatieplan. |
BBC Liniekwartier | De BBC Liniekwartier is er voor alle huurders van Linie- Zuid. Ze zetten zich onder andere in op de volgende gebieden: - het opbouwen en in stand houden van de organisatie; - het beleggen van bijeenkomsten; - het verstrekken van informatie; - het deelnemen aan overleggen; - het opkomen voor de belangen van de huurders. |
Sociaal Plan | In een sociaal plan worden alle rechten en plichten voor zowel huurder als Alwel vastgelegd in een overeenkomst, welke door beide partijen wordt ondertekend. In het geval van obstructie kan zowel huurder als verhuurder dit document raadplegen. |
Draagvlakmeting Akkoordverklaring | Alwel dient voor de start van de uitvoering van het renovatie huurders te vragen of zij wel/niet akkoord gaan met het opgestelde plan. Met de draagvlakmeting wordt duidelijk of huurders het plan van Xxxxx steunen. Wettelijk dient minimaal 70% van de huurders in te stemmen met het renovatie, voordat kan worden gestart met de werkzaamheden. Met de akkoordverklaring geeft u aan of u wel of niet instemt met de renovatie. |
Renovatiecontract | Het renovatiecontract is de overeenkomst die de aannemer sluit met de individuele huurder. Hierin worden alle afspraken die met de individuele huurder zijn gemaakt vastgelegd. Het gaat hier niet alleen om de werkzaamheden in de woning, maar ook om de voorwaarden waaronder deze worden verricht. Met ondertekening van het renovatiecontract stemt de huurder in met de uitvoering van werkzaamheden en de gevolgen die dat met zich meebrengt, waaronder de huurprijsverhoging. |
Hardheidsclausule | Regeling voor een huurder die duidelijk en aantoonbaar veel meer nadelige gevolgen ondervindt van de plannen en werkzaamheden dan andere huurders. |
Harmonisatie | Regeling waarbij de huurprijs van een woning bij wisseling van huurder meer mag stijgen dan de voor dat jaar geldende maximale huurverhoging. |
Oplevering/ Opleverpunten | Als de werkzaamheden in de woning zijn uitgevoerd, wordt de woning door de aannemer (op aanvraag in het bijzijn van de projectopzichter van Awel) aan de huurder opgeleverd. Er wordt bekeken of alle werkzaamheden zijn uitgevoerd en of deze ook goed zijn uitgevoerd. In de opleveringsstaat wordt vastgelegd welke werkzaamheden alsnog dienen te worden uitgevoerd. Dit worden opleverpunten genoemd. |
Stedelijke geschillencommissie | Een onafhankelijke commissie die schriftelijke en gemotiveerde voorgelegde geschillen tussen partijen behandelt. De geschillen komen voort uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal plan. |
Passend toewijzen | Xxxxx volgt vanaf 1 januari 2016 de wettelijke norm van het ‘passend toewijzen’ bij mutatie. Dit voorkomt dat huishoudens met een beperkt inkomen in een te dure woning terechtkomen. Eén- of tweepersoonshuishoudens met een verzamelinkomen onder de huurtoeslaggrens (prijspeil 1/1/2018) mogen een woning huren t/m € 597,30. Voor huishoudens met meer gezinsleden is de grens € 640,14. |
Huurder(s) | Huurder is een partij die een woning of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt heeft gekregen van Alwel en zich heeft verbonden tot een tegenprestatie, vastgelegd in een huurcontract met Alwel. |
Renovatie | Onderhoud waardoor de kwaliteit van de woning behouden blijft. |
Bijlage 2: Algemene inkoopvoorwaarden Alwel
Extra bepalingen relatie Opdrachtnemer – klant (als bedoeld in artikelen 19.2, 23.1 en artikel 26.9 van de Inkoopvoorwaarden voor Leveringen, Diensten en Werken 2018)
Onder Opdrachtnemer verstaan we de aannemer die het project uitvoert en onder Klant verstaan we de huurder.
A. M.b.t. voorbereiding van Diensten of de uitvoering van Werken:
De klant mag van de Opdrachtnemer bij de voorbereiding het volgende verwachten: Hij/zij wordt op tijd betrokken bij en geïnformeerd over:
• de aard van de werkzaamheden;
• de omvang van de werkzaamheden;
• de uitvoering van de werkzaamheden (het proces);
• de planning en de duur van de werkzaamheden;
• de mate van overlast die de klant van de werkzaamheden kan ondervinden;
• de voorbereidingen die de klant zelf moet treffen;
• of de klant thuis moet blijven tijdens de werkzaamheden.
• Als er keuzemogelijkheden zijn m.b.t. de uitvoering van de werkzaamheden (zoals kleur- of materiaalkeuze) legt Opdrachtnemer deze aan de klant voor.
• De werkzaamheden worden volgens de met de klant afgesproken planning uitgevoerd. Gemaakte afspraken worden nagekomen. Opdrachtnemer communiceert een afwijking van de planning direct met de klant. Opdrachtnemer maakt dan een nieuwe afspraak met de klant.
• Afspraken zijn op minimaal twee uur nauwkeurig1. Als het nodig is om een vervolgafspraak te maken, maakt Opdrachtnemer deze afspraak binnen 24 uur of in overleg met de klant op een ander tijdstip.
• Aan de klant wordt duidelijk gemaakt bij wie hij/zij terecht kan met vragen. De klant krijgt het telefoonnummer of e-mailadres (of ander kanaal) van de contactpersoon voor vragen en informatie over de werkzaamheden en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. De contactpersoon is tijdens de voorbereiding en uitvoering van de werkzaamheden permanent telefonisch (of via voicemail) bereikbaar. De contactpersoon reageert binnen twee uur op een voicemailbericht van de klant. De contactpersoon is in het contact met de klant vriendelijk, geduldig, behulpzaam, deskundig en respectvol. Hij gebruikt de opmerkingen en feedback van de klant in zijn handelen en dienstverlening.
• In alle correspondentie aan de klant (schriftelijk en digitaal) wordt correcte en begrijpelijke taal gebruikt met zo weinig mogelijk vakjargon. Deze correspondentie wordt op verzoek vóór verzending aan Opdrachtgever ter beschikking gesteld of opgesteld in overleg met de Opdrachtgever.
• Als de klant thuis moet blijven voor de werkzaamheden, wordt afgesproken wanneer hij/zij in de woning aanwezig is of wie namens de klant bij de werkzaamheden aanwezig is. Aan de
1 Dit geldt niet voor dit project. In dit project spreken we een periode af waarin de aannemer de werkzaamheden uitvoert.
klant wordt duidelijk gemaakt wie in de woning gaat werken (functie en bedrijf), op welke dagen en zoveel mogelijk met dezelfde medewerkers.
• De klant krijgt tijdig voor aanvang van de werkzaamheden in de woning de beschikking over voldoende afdekmateriaal, waar dit is bepaald door Opdrachtgever en/of indien dit noodzakelijk is in die situatie op initiatief van Opdrachtnemer. De vloerbedekking op de werkplek wordt door Opdrachtnemer stof- en vloeistofdicht afgedekt waar dit noodzakelijk is.
B. M.b.t. Levering van Xxxxxxxx, uitvoering van Diensten of de uitvoering van Werken:
De klant mag van de Opdrachtnemer het volgende verwachten:
• De medewerkers en indien van toepassing ook de medewerkers van onderaannemers zijn herkenbaar door kleding en kunnen zich legitimeren.
• Bij persoonlijke contacten stellen de medewerkers zich voor aan de klant.
• Medewerkers begeven zich alleen in ruimtes waarin gewerkt moet worden.
• Zij gebruiken water, elektriciteit of sanitaire voorzieningen alleen met toestemming van de klant.
• Medewerkers nuttigen zelf meegebrachte etenswaren buiten de woning waarin gewerkt wordt. Medewerkers roken niet in de woning waarin gewerkt wordt.
Gedurende de werkzaamheden wordt overlast of hinder (ook door volume van geluidsapparatuur) voor de klant zo veel mogelijk voorkomen. De toegankelijkheid en afsluitbaarheid van ramen en deuren wordt zoveel mogelijk gewaarborgd. Indien afgesproken tussen Opdrachtgever en klant, wordt gewaarborgd dat de klant gebruik kan (blijven) maken van verwarming, water, elektra en bij renovatie van het toilet – een chemisch toilet.
• Gedurende de werkzaamheden wordt aan de klant uitgelegd wat er wordt gedaan en hoe. In het contact met de klant zijn de medewerkers vriendelijk, geduldig, behulpzaam, deskundig en respectvol. Opdrachtnemer doet geen uitspraken over klanten of privésituaties dan wel over Opdrachtgever, in het bijzijn van klanten of derden. Opdrachtnemer doet geen toezeggingen die niet met Opdrachtgever zijn afgesproken.
• Opdrachtnemer draagt voortdurend zorg voor de veiligheid in de woningen waarin hij werkt, het werkterrein en voor de veiligheid van de klanten en medewerkers.
• Opdrachtnemer ruimt de werkplek aan het einde van elke Werkdag op (inclusief bouwmaterialen en gereedschap). Opdrachtnemer loopt de woningen waarin hij werkt aan het einde van iedere Werkdag na. Hij zorgt dat de woningen wind- en waterdicht zijn. Opdrachtnemer is verantwoordelijk voor de sleutels die hij heeft ontvangen. Opdrachtnemer zorgt voor het afsluiten van de woning aan het einde van iedere Werkdag.
• De Opdrachtnemer is verantwoordelijk voor een kwalitatief goed c.q. werkend eindresultaat dat voldoet aan de afspraken met Opdrachtgever. Na afronding van de werkzaamheden wordt het eindresultaat besproken met de klant. Samen met de klant controleert de Opdrachtgever of de werkzaamheden zijn verricht zoals is afgesproken.
• Opdrachtnemer houdt geen enquêtes of andere onderzoeken onder klanten van de Opdrachtgever. Alleen wanneer Opdrachtgever daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven is dit toegestaan.