Common use of Skada Clause in Contracts

Skada. Mäklaren påstår sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman att be- döma den eventuella värdepåverkan av att boende på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan om 100 000 kr känns inte seriöst. Skulle det faktum att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju att det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 000 kr. Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, dvs. 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det uppdagats att det inte är tillåtet att bo i den. Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försälj- ning. En annan byrå har gjort en liknande värdering. NN-YY:s påstående om att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för att de inför och vid tidpunkten för köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form av uthyrning av affärslokal. NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisas. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som hon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå. Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld för 3 000 000 kr.

Skada. Mäklaren påstår I slutändan lyckades lägenheten säljas till ett pris om 700 000 kr som trots allt innebar prisrekord och som makarna XX också valde att acceptera. Att de små luftbubblorna i badrummet skulle vara anledningen till att lägenheten inte såldes tidigare eller till ett högre pris finns det inget som tyder på. Vad avser makarna NN:s uttalande att man inte kan sätta upp hyllan igen menade undertecknad inte att man nödvändigtvis skulle fästa sugpropparna just på luft- bubblorna. Att sätta hyllan något högre (eller lägre) och låta schampoflaskor och dylikt dölja bubblorna skulle dock vara ett effektivt sätt att skymma den rent estetiska skadan. Det saknas grund för att utge ersättning för sveda och värk. Sådan ersättning kan endast komma i fråga vid personskada. I detta fall är det inte fråga om någon personskada. Det är korrekt att lägenheten nu är såld med tillträdesdag den 31 mars 2022. Att säga att lägenhetens pris inte har påverkats menar de är fel. De hade i mitten av oktober ett bud på 710 000 kr med överenskommen inflyttning direkt när bo- stadsföreningen godkänt medlemskap. Det vill säga ett högre pris än det som nu lägenheten är sålt för och med snabb inflyttning. Datum för kontraktsskrivning var bestämt, men köparen drog sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman ur affären. Det har dock inte sagts att be- döma den eventuella värdepåverkan det var på grund av att boende köpesumman var för hög. Detta visar att de haft möjlighet att få ett högre pris och en snabbare inflyttning. De hade med detta försäljningspris, och efter avdrag på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan mäklararvodet med det så kallade goodwill-erbjudandet om 100 000 kr känns inte seriöst. Skulle det faktum att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju att det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 000 kr. Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 10 000 kr, dvsfortfarande gjort en förlust, men då de psykiskt mått dåligt under hela processen var de villiga att gå med på det för att få ett avslut. När de sedan i slutet av november fick ett bud på 700 000 kr mindre, beror uteslutande på kände de sig tvungna att det uppdagats att det inte är tillåtet att bo i denacceptera det. Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försälj- ning. En annan byrå har gjort en liknande värdering. NN-YY:s påstående om att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd Dels för att de inför och vid tidpunkten står med kostnader som ska betalas samt att de då inte längre orkade psykiskt. De har fortfarande kostnader för köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form av uthyrning av affärslokal. NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisas. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som hon nämnde i lä- genheten då Mäklaren inte lyckades förhandla fram ett tidigare yttrande tillträdesdatum. Hade Mäklaren direkt när skadan inträffade visat intresse av att kompensera och hjälpa dem så hade en försäljning kunnat genomföras tidigare. Mäklaren la fram tjänsten ”styling av lägenheten” som att det ingick i avtalet med mäklaren, inte att det var AY, en kostnadsfri tjänst som är verk- sam på ingick under en annan byråkampanjpe- riod. Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld De menar fortfarande att de inte ska betala för 3 000 000 kren tjänst som orsakat dem så stor skada.

Skada. Mäklaren påstår sig Skadan utgörs av skillnaden mellan det pris som makarna NY betalade och det pris som de skulle ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman fått köpa fastigheten för om de hade fått information om att be- döma den eventuella värdepåverkan av att boende på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan bu- det om 100 4 400 000 kr känns inte seriösthade återkallats. Skulle Frågan gäller hur det faktum beloppet ska beräknas. Det är avhängigt dels vilket pris säljaren som lägst kunde acceptera, dels hur högt den konkurrerande budgivaren skulle ha gått. Mäklaren har uppgett att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 det var ”uteslutet att säljaren skulle acceptera ett så lågt bud som 4 200 000 kr.” Hon har alltså inte ens påstått att säljarna skulle ha tackat nej till varje bud under 4 450 000 kr. Vidare noterar nämnden att utgångspriset var 3 400 000 kr. Under förutsättning att det inte var fråga om ett s.k. lockpris eller att Mäklarens kunskap om marknadsläget i området var bristfällig, vilket ingen av par- terna har påstått, är det tydligt att det var fråga om en för säljarna lyckosam bud- givning. Det får därmed anses sannolikt att säljarna hade accepterat ett lägre bud än 4 450 000 kr. Vad skulle då Budgivare 7 ha varit beredd att betala för fastigheten? Till Det är uppen- bart att Xxxxxxxxx 7 inte var beredd att bjuda över 4 450 000 kr – han bjöd ju inte över det budet – men hade han varit beredd att bjuda över 4 150 000 kr och i så fall hur mycket? Nämnden noterar att budgivningen hade ett snabbt förlopp; mindre än tre timmar efter det att Budgivare 7 hade lagt sitt bud om 4 150 000 kr låg det högsta budet redan på 4 400 000 kr. Det kan alltså mycket väl tänkas att Budgivare 7 hade varit beredd att lägga ett högre bud än 4 150 000 kr. Ett sannolikt scenario är enligt nämndens mening följande. Om Mäklaren hade in- formerat makarna NY om att budet om 4 400 000 kr hade återkallats, är det antag- ligt att makarna NY hade återkallat sitt bud om 4 450 000 kr och lagt ett lägre bud. Det högsta konkurrerande budet hade då varit 4 150 000 kr, vilket kan tala för att makarna NY skulle ha lagt sig strax över det budet. Å andra sidan ville makarna NY knappast att säljaren skulle bjuda in Budgivare 7 till en ny budgivningsomgång; de visste ju inte om denne var beredd att höja sitt bud och i så fall med de som privatpersoner förstår hur mycket. Makarna NY hade ju då också vetat att det hade lagts återkallade bud om 4 400 000 kr och 4 550 000 kr, vilket innebar att det fanns viss risk för att säljaren skulle bjuda ut fastigheten på nytt om denne inte blev nöjd med priset. Detta ville makarna NY rimligen undvika. Xxx händelseförloppet hade utspelat sig är omöjligt att veta. Nämnden gör emel- lertid bedömningen att det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört rimligt att tänka sig att parterna hade enats om en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få köpeskilling om cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 4 300 000 kr. Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, dvs. 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det uppdagats att det inte är tillåtet att bo i den. Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försälj- ning. En annan byrå har gjort en liknande värdering. NN-YY:s påstående om att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för att de inför och vid tidpunkten för köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form av uthyrning av affärslokal. NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisas. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som hon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå. Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld för 3 000 Vid denna bedömning ska makarna NY erhålla skadestånd med 150 000 kr.

Skada. Mäklaren påstår sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman att be- döma den eventuella värdepåverkan av att boende på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan Förstahandsyrkandet om 100 315 000 kr känns inte seriöstavser det belopp som hon betalat säljaren och därmed förlorat på grund av Mäklarens agerande. Skulle det faktum att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju att det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 Andrahandsyrkandet om 65 000 kr avser följande: Priset för sjöboden. bostaden enligt par- ternas avtal var 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 150 000 kr. Sjöboden köptes Bostaden såldes om för 3 700 2 900 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i Det innebär en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 mellanskillnad om 250 000 kr, dvs. 700 påstådd förlust för säljaren. Hon har beta- lat en handpenning om 315 000 kr. Det innebär att säljaren innehållit 65 000 kr mindreför mycket. Genom Mäklarens agerande har hon alltså orsakats en skada om 65 000 kr. Tredjehandsyrkandet om 15 000 kr har sin utgångspunkt i andrahandsyrkandet. Om man räknar bort påstådda kostnader för säljaren, beror uteslutande dvs. mäklararvode om 45 000 samt 5 000 kr, innebär det att säljaren innehållit 15 000 kr för mycket. Någon grund för säljaren att ta betalt för månadsavgifter finns inte då kompen- sation redan utgått i enlighet med det andra tilläggsavtalet, där kompensationen till och med översteg månadsavgifterna med 17 632 kr, medel vilka man inte hel- ler redogjort för. Vad gäller datumet för den ingivna ljudfilen så ägde samtalet rum under hösten 2019. Frågan om att NN inte fick lånelöfte uppstod efter köpekontraktets underteck- nande, när NN inte kunde tillträda. Hon försökte då hjälpa XX genom att för- medla en kontakt på Storbanken. Hon minns inte datum när samtalet på den av NN ingivna ljudfilen ägde rum, men det skedde i vart fall efter att det uppdagats NN inte kunde tillträda sista gången (dvs. efter den 31 januari 2020, nämndens anmärkning). Hon bestrider att hon skulle uppgett att det inte var möjligt att frånträda köpe- kontraktet. Att det däremot är tillåtet ett kontraktsbrott att bo i dengöra så är korrekt och fram- går av köpekontraktets § 8. Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet Som framgår av tidigare yttrande bestrider hon att den kompensation om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 50 000 kr mer vid en försälj- ningsom NN betalade till säljaren skulle räknas av från köpesumman. En annan byrå Det framgår inte av avtalet och hon bestrider att någon sådan överenskommelse träffats eller diskuterats. Hon bestrider att hon i något avseende skulle ha pressat NN. Som framgår av säl- jarens mejl hade denne har gjort en liknande värderingför avsikt att gå vidare med försäljningen eftersom det inte gick att få kontakt med NN inför tillträdet och hon sedan inte dök upp på tillträdet. NN-YY:s påstående om Det framgår att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för att de inför och vid tidpunkten för köpet säljaren hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form gå vidare med ett skade- ståndskrav med anledning av uthyrning av affärslokal. NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisaskontraktsbrott. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen framgår av hennes jour- nal gick säljaren med på att ge NN ”en ny chans med nytt tillträdesdatum enligt köparens önskemål”, se nedan: [Utdrag ur mäklarjournalen, utelämnas i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäderanonymiserade beslutet.] Hon bestrider att NN vid detta tillfälle försökte häva köpet, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan tvärtom gick säljaren med på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm att flytta fram tillträdesdagen enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som hon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå. Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld för 3 000 000 krNN:s önskemål.

Skada. Mäklaren påstår sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman har anfört omständigheter avseende påstådd vidareförsäljning och se- nareläggande av tillträde från deras sida. De hade bud som var över förväntan, men avbröt försäljningen för att be- döma den eventuella värdepåverkan inte riskera att stå utan hem med anledning av pågående tvist. De vill understryka att boende på övervåningen inte försälj- ningen av deras gamla bostad helt saknar relevans för frågan om Mäklaren varit vårdslös vid förmedlingen. Det ska även betonas att de var beredda att tillträda ända tills de fick del av fastighetsregisterutdraget, vilket med styrka talar för hur avgörande boarean var för dem. Hur friggebodens yta ska ”klassificeras” är lov- ligtav mindre intresse eftersom det angavs i objektsbeskrivningen att ”15 kvm utgår”. NN-YY var väl medvetna om att de 15 kvm avsåg friggeboden. Ingen annan uppgift om friggebodens area lämnades i ob- jektsbeskrivningen och friggebodens area framgår även av fastighetsutdraget. Att sedan vitsorda ett inrett rum i en värdepåverkan friggebod används som gästrum kan inte anses onormalt. Han hade ingen skyldighet att informera NN-YY om utbetalningen av handpen- ningen. Han och NN-YY fick först under kontraktsskrivningen information om att trädäcket delvis låg på grannens mark. NN-YY bekräftade skriftligen att de delgetts informat- ionen. Han har aldrig uppgett att friggeboden skulle ha vattenburen golvvärme. Han har däremot visat friggeboden och termostaten för den elektriska golvvärmen. De har nu – i maj 2023 – fått ett kravbrev från säljarna. Av brevet framgår att fas- tigheten sålts på nytt för 6 100 000 kr, det vill säga en miljon kronor under det begärda utgångspriset. Det ska poängteras att detta pris ungefär motsvarar det pris som de, efter begärt prisavdrag, genom brev till säljarna den 28 september 2022 var villiga att fullfölja köpet av fastigheten för, förutsatt att objektsbeskriv- ningen och avtalshandlingarna korrigerades till korrekta uppgifter. Säljarna hävde köpet och Mäklaren förmedlade fastigheten på nytt. Så som de uppfattat säljarnas talan har Mäklaren dessutom erhållit arvode om 142 000 kr vid förmedlingen av deras köp och 120 000 kr vid omförsäljningen. Vid omförsäljningen korrigerades de påtalade felaktigheterna i köpeavtalet, vilket medförde ett lägre försäljningspris, 6 100 000 kr känns inte seriöst. Skulle det faktum att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas i stället för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 7 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju . Uppgif- terna om boarea, elförbrukning, uppvärmningsmetod samt energideklarationen korrigerades. Det lägre fastighetspriset vid omförsäljningen visar att marknadsfö- ringen vid deras köp var felaktig det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud sätt som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 000 kr. Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, dvs. 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det uppdagats att det inte är tillåtet att bo i den. Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försälj- ning. En annan byrå har gjort en liknande värdering. NN-YY:s påstående om att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för att de inför och vid tidpunkten för köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form av uthyrning av affärslokal. NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisas. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som hon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå. Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld för 3 000 000 krpåstått.