Common use of Skada Clause in Contracts

Skada. Det är inte klarlagt i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i saken.

Skada. Enligt den värdering som Mäklarfirman i Småstad gjorde den 26 maj 2021 kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. Det är inte klarlagt i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara också det högsta bud som de fått för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtaletden. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken Hade sjöboden haft bygglov för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betalaboende, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebaruppgav, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade den varit värderad till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 cirka 4 500 000 kr. Det är framgår också visat att Mäk- larens uppgifter av värderingen. Hade sjöboden haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtaletbygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försäljning. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan De köpte sjöboden för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 3 700 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en skada överstigande 50 glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande det vill säga 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det upptäckts att det inte föreligger någon ersättningsgill skada är tillåtet att bo i den. Säljarna köpte fastigheten huvudsakligen för ändamål som faller inom närings- verksamhet och drev butiksverksamhet på grund bottenvåningen. Vid tidpunkten för visningen av fastigheten var bottenvåningen inredd för lokaländamål. Även NN- YY köpte fastigheten huvudsakligen för ändamål som faller inom näringsverk- samhet. Om NN-YY skulle ha varit intresserade av att skadeståndet köpa en fastighet huvudsak- ligen för bostadsändamål hade de inte köpt denna fastighet, som hade en mycket begränsad lägenhetsyta i förhållande till föreningen inte köpeskillingens storlek. Det framgår av NN-YY:s annons på Mäklarfirmans webbplats att de hyr ut bottenvåningen och att en ny ägare har fastställts av domstolmöjlighet att ta över hyresavtalet. I annonsen står följande. ”Nu kan vi erbjuda denna del ska fina, välskötta och friköpta sjöbod alldeles intill den omåttligt populära [Bryggan]. En bod i två plan varav bottenplan i dagsläget är ut- hyrd för verksamhet. Det finns el och VA indraget och det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i sakenövre planet är indelat med tre rum samt loft.

Skada. Det För det första bestrids det sätt som makarna NN beräknat sin skada på. Om ma- karna NN har lidit en skada ska bedömas från tidpunkten då de undertecknade överlåtelseavtalet och vilken information som de baserade sitt köpbeslut på. Vad de vid ett senare tillfälle sålt sin bostadsrätt för är därmed inte klarlagt relevant. Skadan ska istället beräknas utifrån hur hans oaktsamma agerande eventuellt orsakat en skillnad i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara marknadsvärde vid tidpunkten för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisköverlåtelsen. Det föreligger där- kan dock nämnas att en likadan lägenhet på Xxxxxxxxxxxx 0 såldes den 27 november 2020, en med boarea 28,5 kvm. Den såldes för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 2 420 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om dvs. mer än vad makarna NN nu sålde för och den förmedlingen ligger närmare i tid räknat till makarna NN:s köp. Att försäljningen av makarna NN:s lägenhet skedde till ett lägre belopp. Hon ansåg pris får därmed snarare anses vara ett resultat av att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande intresset för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet denna typ av för- handsavtalet innebarbostadsrätt är lägre, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits troligen eftersom turismen på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar rådande pandemi (vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes tidpunkten för detta sambo LK och hennes pappa PTmakarna NN:s uppgifterförsäljning) var mycket lägre än vanligt. Det kan i vart fall inte anses sannolikt att det har ett samband med det pågående målet mot Skattever- ket eller bostadsrättsföreningens upplägg med hotellverksamhet. Det stämmer att det saknades information om tvisten kring moms i den årsredo- visning som han tillhandahöll. I den slutliga årsredovisningen framgår att före- ningen planerade att överklaga domen gällande momsskyldighet. Det framgår också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat ”baserat på det avtal och den ekonomiska risken med henne plan som föreningen antagit är bedömningen att detta inte ska påverka föreningen i samband med undertecknandet något väsentligt avse- ende, eventuella kostnader som uppkommer kopplat till projektet ska avräknas mot utvecklaren av förhandsavtaletHotellet”. Oavsett om makarna XX hade fått den slutliga års- redovisningen eller fått kännedom om att någon årsredovisning för år 2018 inte fanns tillgänglig, men numera tillstår Mäklaren endast hade de, förutsatt att de hade kontaktat föreningen, fått känne- dom om att föreningen inte bedömde att kostnaderna skulle påverka föreningen negativt i något väsentligt avseende. Han bestrider därmed att information om momstvisten skulle haft en påverkan på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt den information som han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer fick av makarna NN vid tidpunkten för för- medlingen ägde de tidigare har sett ut och avslutatsen bostadsrätt som de hyrde ut. Vidare har han gjort gällande Anledningen till att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är de var intresserade av det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren aktuella objektet var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet deras befintliga bostadsrätt inte längre fick hyras ut. Det aktuella konceptet med bostadsrättsför- ening i kombination med hotell var därmed perfekt för makarna NN. Hans upp- fattning var att makarna NN inte planerade att bo i bostadsrätten permanent. Att makarna NN nu menar att det är utgör en ekonomisk skada att de inte kan bo där permanent, och att de inte skulle insett att man inte kan bo där permanent när det så tydligt framgår av beskrivningen, kan inte lastas honom. Angående formuleringarna i objektsbeskrivningen menar de fortsatt att informat- ionen är missvisande. Mäklarens påstående att han inte skulle ha sagt att föreningen kan göras om till en bostadsrättsförening utan hotelldrift är oriktigt. Mäklaren var tydlig med upp- lägget med hotelldrift är riskfritt (inte köpet över lag) då föreningen inte har fastställts av domstolalltid kan välja att ändra stadgar och bli en vanlig bostadsrätt med bostadsrätter för per- manentboende. I denna del ska Angående årsredovisningen ser de det framhållas som märkligt att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne Mäklaren nu påstår att de muntligt fått informationen om att träda in det inte var en fullständig årsredovisning. Detta är inte sant utan de fick en årsredovisning som inte var fullständig utan fel- aktig. Årsredovisningen fick de vid köptillfället, när den riktiga årsredovisningen fanns. Uppgiften om momsskulden var väsentlig i förhandlingarna gentemot HSB alla avseenden och skulle ha lämnats till en köpare. Skulden är av sådan art att den väsentligt påverkar föreningens ekonomi. Föreningen har och hade vid sidan försäljningen ekonomiska problem på grund av henne skulden. Skulden kommer påverka avgifter, lån m.m. De ser det också som anmärkningsvärt att uppgifterna om årsredovisningen ändras. Med riktiga uppgifter om föreningens ekonomi som fanns i den riktiga årsredo- visningen hade de inte köpt lägenheten. Angående resonemanget om att de har hävdat att de lider ekonomisk skada för att bevaka sina intressende inte kan bo i lägenheten permanent så förstår de den inte. För övrigt framstår De har hela ti- den varit medvetna om bostadsrättföreningens hotellavtal. De köpte lägenheten då det passade dem då deras dotter planerade studier på annan ort. De valde att sälja lägenheten efter att de fått tillgång till den riktiga årsredovis- ningen och information om momsskulden och rättsprocessen. Momsskulden på- verkar föreningens ekonomi kraftigt. Efter att på egen hand kontrollerat uppgif- terna i objektsbeskrivningen och förstått bostadsrättföreningen inte kan om- vandla fastigheten till vanliga bostadsrätter, förstod de att de hade gjort en inve- stering med stora risker, vilket inte var deras avsikt. Att det gjorts en försäljning efter deras till ett högre pris hjälper inte dem. De sålde till högsta pris efter att haft lägenheten till försäljning under en längre tid. Mäklarens oaktsamhet har orsakat en förlust som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr uppgår till 125 225 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i saken.

Skada. Det I ärendet har getts in två värdeutlåtanden. Sådana utlåtanden besvarar ofta frågan hur en fastighets marknadsvärde påverkas av avsaknaden av en viss area. An- norlunda uttryckt tänker man sig två olika byggnader där den enas area är inte klarlagt större än den andras, men som i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara för att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtaletövrigt är identiska. Därmed är det inte klarlagt om NN var skadeståndsskyldig mot föreningen. Att vilja freda sig mot risken för en process är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning att ingå en förlikning med sin motpart. En förlikning Frågeställningen är emellertid bara delvis relevant för boareatvister. Det som ska ligga till grund för bedömningen är hur den felaktiga uppgiften påverkade marknadsvärdet. Man får med andra ord tänka sig samma byggnad, och vars faktiska storlek köparen har sett och bildat sig en uppfattning om före köpet, men som i det ena fallet marknadsförts med en kor- rekt areauppgift och i det andra fallet med en felaktig uppgift, jfr Xxx Xxxxxxx, Fel. Särskilt vid köp av lös och fast egendom, s. 190 f. Hade marknaden värderat fastig- heten högre i det sistnämnda fallet och i så fall hur mycket? I den frågan ger mate- matiska och statistiska beräkningar endast begränsad vägledning. I detta fall har ZZ angett att han ”bedömt, med utgångspunkt från värderingsob- jektet, skillnaden i värde mellan ett hus på 82 kvm i förhållande till ett på 93 kvm boarea, allt annat lika.” Det som ZZ bedömt är alltså inte boareauppgiftens påver- kan på priset. MM har redovisat ett bedömt marknadsvärde på fastigheten. Bortsett från den osäkerhet som alltid före- nad med risken vidlåder en värdering – prisspridningen har angetts till plus minus 100 000 kr – besvarar inte heller denna värdering frågan hur den felaktiga uppgiften påverkade priset på fastigheten. Den angivna värdetidpunkten är dess- utom den 26 oktober 2018, mer än ett år efter köpet. Inte heller den prisstatistik som Mäklaren har gett in ger någon egentlig vägled- ning. Vid enskilda fastighetsaffärer kan priset på i princip identiska fastigheter fluk- tuera kraftigt beroende på tillfälligheternas spel. Dessutom förefaller det som att de redovisade priserna avser såväl byggnader som tillhörande mark, vilket gör att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betalakan dra någon slutsats om priset för enbart byggnaden. Särskilt i ett fall Enligt nämndens mening bör skadan beräknas med ledning av 38 § köplagen och som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetisk. Det föreligger där- för ingen ersättningsgill skada. Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott på 50 000 kr, men att det utifrån hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre belopp. Hon ansåg att detta risktagande var acceptabelt och undertecknade därför förhandsavtalet. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PT:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklaren, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i sakenprisskillnaden mellan följande två fall.

Skada. Även om nämnden skulle anse att reklamation skett i rätt tid och att han agerat oaktsamt, bestrids skadeståndskravet på den grunden att det inte är styrkt att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestrids. Det är inte klarlagt visat att sälja- ren i praxis hur stor en avgiftshöjning måste vara samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att anses vä- sentlig i den meningen att den ger förhandstecknaren rätt att frånträda förhands- avtalet. Därmed även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte klarlagt visat att en eventuell klausul om NN vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var skadeståndsskyldig mot föreningenav uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Att vilja freda sig mot risken Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för en process vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är naturligtvis en beaktansvärd anled- ning tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att ingå en förlikning fastigheter med sin motpart. En förlikning är emellertid alltid före- nad med risken att man åtar sig att betala, trots att sådan skyldighet kanske inte föreligger, enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller att man betalar mer än man senare skulle visa sig skyldig att betala. Särskilt i ett fall som det aktuella, där rättsläget är oklart, blir frågan om ersätt- ningsgill skada inom ramen för en förlikning än mer hypotetiskdirekt från brunn. Det föreligger där- saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för ingen ersättningsgill skadaatt återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Hon hade fått ett lånelöfte från banken innan hon undertecknade förhandsavtalet, men hon var också fullt införstådd Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med sina begränsade ekonomiska möjligheter att hantera eventuella ökade kostnader avseende bostadsrätten. Således var det avgörande för henne att få fullständigt klarlagt vilken ekonomisk risk det innebar för henne att ingå förhandsavtalet. Innan hon undertecknade avtalet ställde hon därför upprepade frågor till Mäklaren om den ekonomiska risk som ett underteck- nande skulle innebära. Som svar uppgav Mäklaren att hon endast riskerade att förlora avtalat förskott stämningen av säljaren på 50 000 48 010 kr, men på den grunden att det utifrån saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans erfarenhet många gånger kunde handla om ett lägre beloppsida och skadan. Hon ansåg NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att detta risktagande var acceptabelt de ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och undertecknade därför förhandsavtaletdå undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Mäklarens försäkringar om ett begränsat ekonomiskt risk- tagande var helt avgörande för hennes beslut om att ingå förhandsavtalet. Om hon hade förstått det egentliga ekonomiska risktagandet som undertecknandet av för- handsavtalet innebar, hade hon inte undertecknat det. I samband Rättegångs- kostnaderna har med att hon nåddes av uppgifterna om stora avgiftshöjningar kopplade till bostadsrätten, insåg hon att hon inte skulle ha ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet. Detta bekräftades också av banken, som den 5 januari 2023 meddelade henne att tidigare beviljat lånelöfte nu avslagits andra ord uppstått på grund av ändrade förutsättningar. Till följd av att banken inte längre stod kvar vid sitt lånelöfte, saknade hon helt ekonomiska möjligheter att förvärva bostadsrätten. Hon blev därför tvungen att häva förhandsavtalet, vilket skedde den 16 januari 2023. Mäklaren har i efterhand bekräftat till henne att han i samband med underteck- nandet av förhandsavtalet lämnade de uppgifter som hon återgett i ärendet. Detta framgår av hennes egna uppgifter, men också av hennes för detta sambo LK och hennes pappa PTNN-YY:s uppgifter. Det kan också konstateras att Mäklaren själv, genom sitt ombud, erkände att han hade diskuterat den ekonomiska risken med henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet, men numera tillstår Mäklaren endast att han utifrån sin erfarenhet beskrivit hur liknande situationer tidigare har sett ut egna dispositioner och avslutats. Vidare har han gjort gällande att han fria val och inte har uttryckt sig på ett sätt som vore att uppfatta som ett besked, att ge svar på frågan om vad som skulle ske efter ett frånträdande. Sammantaget är det visat att Mäklaren lämnat uttryckliga uppgifter till henne i samband med undertecknandet av förhandsavtalet av innebörd att hennes ekono- miska risk begräsandes till erlagt förskott på 50 000 kr. Det är också visat att Mäk- larens uppgifter haft ett bestämmande inflytande på hennes beslut att under- teckna förhandsavtalet. Från Mäklarens sida har det gjorts gällande att hon reklamerat skadan för sent. Mäklaren var emellertid involverad i hävningen av förhandsavtalet och han måste ha insett att hon skulle rikta skadeståndsanspråk mot honom om HSB:s krav över- steg förskottsbetalningen på 50 000 kr. Till saken hör också att hon reklamerat sin skada gentemot Mäklaren så snart hon kunde överblicka att hon skulle drabbas av en skada överstigande 50 000 kr. Förlikningsavtalet med HSB träffades i september 2023, men hon reklamerade skadan redan i augusti 2023. Mäklaren har också gjort gällande att det inte föreligger någon ersättningsgill skada på grund av att skadeståndet till föreningen inte har fastställts av domstol. I denna del ska det framhållas att Mäklarenen eventuell oaktsamhet från hans, genom sitt ombud, avvisat ett erbju- dande från henne om att träda in jfr Svea hov- rätts dom i förhandlingarna gentemot HSB vid sidan av henne för att bevaka sina intressen. För övrigt framstår det som ett orimligt eko- nomiskt risktagande för henne att processa mot HSB efter det att hon lyckats för- handla ned ett ursprungligt skadeståndskrav på knappt 430 000 kr till 125 000 kr. Hon har på ett omsorgsfullt sätt tillvaratagit sina egna och i förlängningen även Mäklarens och hans försäkringsbolags intressen i sakenmål T 1658-95.