BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FASTIGHET II AB (PUBL)

Organisationsnummer 559173-7548

VD HAR ORDET

Under 2020 har bolaget köpt sex fastigheter till ett sammanlagt fastighetsvärde om 325 miljoner kronor. Fastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, med undantag för Filtret 5 som ligger i Borås. Samtliga fastigheter har befintliga kassaflöden, ligger i fina lägen och har stark utvecklingspotential.

Detaljplaneutvecklingen är fortfarande i startskedet för många av projekten. Sicklaön 73:116 sticker ut som den fastighet där vi redan erhållit positivt planbesked. Nacka kommun har under många år försökt utveckla området runt Ektorps Centrum och är liksom vi angelägna om att vi ska komma framåt i processen. Kommunen har en ambitiös tidplan och utvecklingen av området har hög prioritet hos kommunen.

Vi har byggt upp en gedigen pipeline med fastigheter som passar våra investeringskriterier som vi bearbetar kontinuerligt. Målsättningen är att bolaget ska vara fullinvesterat under kommande år. Vi kommer under det kommande året fortsätta arbetet med detaljplaneutveckling för de fastigheter som förvärvats. I regel initierar vi planarbete direkt i samband med genomförda förvärv och hoppas få chansen att starta ett flertal nya spännande processer under det kommande året. Gällande fastighetsförvaltningen kommer vi fortsätta arbeta med befintligt bestånd genom marknadsanpassning av hyreskontrakt, nyuthyrning av vakanser och driftoptimering.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet II AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor, vilket motsvarar den tredje högsta någonsin. Samtliga affärer i Coeli Fastighet II AB har vi funnit off- market genom proaktivt arbete, och därav blir vi inte avsevärt drabbade av en potentiell lägre transaktionsvolym på marknaden.

Inom fastighetsbeståndet har vi inte fått in några ansökningar om hyresrabatter från hyresgäster, och således har inga rabatter eller uppskov givits ut. I det fall hyresgäster blir hårt drabbade kommer vi göra en utförlig bedömning av dess likviditetsbehov och hålla en tät dialog med den eventuella hyresgästen. Vi övervakar ständigt pandemins utveckling och konsekvenser och tillträder kommande år med försiktighet.

Stockholm den 26 februari 2021

Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx direktör

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 7 172 % till 9 235 (127) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 25 % till -1 426 (-1 892) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med -2 457

(0) TSEK till följd av investeringar.

• Resultat efter skatt minskade med 89 % till -2 539 (-1 344) TSEK.

• Resultat per preferensaktie P2 uppgick till -2,04 (-2,36) kr.

• Nettoandelsvärde, NAV, per preferensaktie P2 minskade till 246,57 (247,40) SEK.

• Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 339,5 (14,2) MSEK.

• Nettokassan uppgick till 55 480 (153 341) TSEK.

• Under året avslutades den tredje, och sista, emissionen som inbringade 231 MSEK.

ANDRA HALVÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 6 213 % till 8 018 (127) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 120 % till 269 (-1 371) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med -2 071

(0) TSEK.

Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster för helåret avser perioden okt 2018-dec 2019. Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster avseende andra halvåret avser perioden juli-dec 2019. För samtliga balansräkningsrelaterade poster avses den 31 dec 2019. Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar.

Alla uppgifter i denna rapport, om inte annat anges, avser koncernen.

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet II AB (publ) med organisationsnummer 559173-7548.

Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings- och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det finns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.

Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under 2019 och 2020 bedrivit kapitalanskaffning genom nyemissioner riktade till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning för bolagets aktieägare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (xxx.xx. 516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig portföljförvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som beräknas på emitterad volym. När samtliga emissioner är slutförda och Bolaget påbörjat sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften istället baserat på marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj. Därtill har Coeli Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om 0,2% på emitterad volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad, administration och rapportering.

Den 31 dec 2020 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, sju fastigheter med en total area om cirka 18 431 kvm, Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

FINANSIELL INFORMATION

INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT

Hyresintäkterna ökade med 717 % till 9 235 (127). Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Rörelseresultatet uppgick till -1 426 (-1 892) TSEK. I rörelseresultatet är -2 457

(0) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens fastighetsbestånd.

RESULTAT EFTER SKATT

Resultat efter skatt uppgick till -2 539 (-1 344) TSEK. Resultat per aktie uppgick till -2,04 (-2,36) SEK. Nettoandelsvärde, NAV, per preferensaktier P2 uppgick till 246,57 (247,40) SEK.

MODERBOLAGET

Resultat efter skatt uppgick till -3 465 (-1 315) TSEK, varav 0 (-51) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

• Den 21 mars 2020 stängdes bolagets tredje nyemission. Totalt emitterades 905 680 preferensaktier P2 till en emissionskurs om 255 SEK per aktie. I och med emissionen tillfördes fonden

230 948 400 SEK i emissionslikvid.

• Den 5 juni 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 14 december 2020 tillträdde Xxxxx Xxxxxxxxx som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Xxxxx efterträder Xxxxxx Xxxxxxxxxx som var Bolagets tidigare VD. Xxxxx är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet II AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

Under året har bolaget förvärvat sex fastigheter:

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:145 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar lokalyta om 1 181 kvm och uthyrningsbar mark om 2 800 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd och årliga hyresintäkter uppgår till cirka 1,4 MSEK.

• Den 5 maj 2020 ingick bolaget avtal om förvärv och tillträdde fastigheten Viby 19:16 i Brunna industriområde, Upplands-Bro. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 2 800 kvm och är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar komponenter till tunga industrifordon. De årliga hyresintäkterna uppgår till cirka 2,2 MSEK.

• Fastigheten Kärrliljan 1 förvärvades och tillträddes den 13 juli 2020. Fastigheten är belägen i Hässelby intill Åkermyntans Centrum och är fullt uthyrd till Plantagen. Den uthyrbara ytan uppgår till 2 340 kvm och de årliga hyresintäkterna till cirka 2,9 MSEK.

• Fastigheten Filtret 5 förvärvades och tillträddes den 13 juli 2020. Fastigheten är belägen i ett industriområde längs Göteborgsvägen i Borås och är fullt uthyrd till Plantagen. Den uthyrbara ytan uppgår till 2 540 kvm och de årliga hyresintäkterna till cirka 2,7 MSEK.

• Den 7 september 2020 förvärvade och tillträdde bolaget fastigheten Sicklaön 73:116. Fastigheten är belägen intill Ektorps Centrum i Nacka och har en uthyrbar area om 3 845 kvm samt årliga hyresintäkter om knappt 6 MSEK.

• Den 30 september 2020 förvärvade och tillträdde bolaget fastigheten Tennet 4, belägen i Bollmora industriområde i Tyresö. Fastigheten har en uthyrbar area om 2 966 kvm och årliga

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

hyresintäkter om cirka 2,5 MSEK. COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet II AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa. Samtliga affärer i Coeli Fastighet II AB har vi funnit off-market genom proaktivt arbete, och därav blir vi inte avsevärt drabbade av en potentiell lägre transaktionsvolym på marknaden.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagets årsredovisning för 2019. Under 2020 har viss risk tillkommit avseende finansiering då Bolagets investeringar delvis finansieras med lånat kapital. Bolaget exponeras då för risker som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att Xxxxxxx inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss investering.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och

långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet II AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 7 (1) fastigheter till ett marknadsvärde om 339,5 (14,2) MSEK. Ökningen förklaras främst av fastighetsinvesteringar.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter exempelvis inom handel, kontor och verkstad. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur. Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastigheternas detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Bolaget kommer därför under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Xxxxx Xxxxx Fastighetsbestånd 31 december 2019 14,2 1

Förvärv och investeringar 327,8 6

Orealiserad värdeförändring -2,5

Fastighetsbestånd 31 december 2020 339,5 7

Fastigheter som förvärvats föregående år värderas vid helårsbokslut av externt värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering halvårsvis. Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

marknadsvärdet av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej inkluderar byggrättsvärdet till fullo. För fastigheter som förvärvats under året har överenskommet fastighetsvärde används som marknadsvärde då ingen väsentlig förändring har skett gällande marknadsförutsättningar, vakanta ytor eller hyresavtal som skulle föranleda en värdejustering.

Per 2020-12-31 har externt värderingsutlåtande enbart inhämtats för fastigheten Söderby 1:816 då denna förvärvades den 15 november 2019. Övriga fastigheter som förvärvades under 2020 har p.g.a. den korta innehavstiden värderats till förvärvpriset.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.

Förvärv och investeringar under året

Följande fastighetsinvesteringar har gjorts under året. Samtliga är förvärvade genom bolagstransaktioner, förutom Tennet 4 som förvärvades genom en fastighetsöverlåtelse.

Uthyrningsbar

Fastighet Kommun yta

Runö 7:145 Österåker 3 064

Viby 19:16 Upplands-Bro 2 770

Filtret 5 Borås 2 540

Kärrliljan 1 Stockholm 2 340

Sicklaön 73:116 Nacka 3 845

Tennet 4 Tyresö 2 966

KORTFRISTIGA PLACERINGAR

Bolaget innehar kortfristiga placeringar om 55,3 (148,4) MSEK främst bestående av medel som satts in i Bolaget i samband med emissionerna. Medlen är placerade i en fond som heter “Coeli Likviditetsstrategi”. Medlen i de kortfristiga placeringarna säljs av i takt med att fastighetsinvesteringar sker.

FINANSIERING

Två av Bolagets fastighetsförvärv under året har finansierats genom belåning från Swedbank respektive Handelsbanken. Övriga fastighetsförvärv har finansierats helt genom eget kapital.

Belåningsgraden uppgår till cirka 8 procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta på 2,5 procent.

Kapitalbindning

Förfalloår Tkr Andel

2021 27 471 100

Vid periodens utgång uppgick koncernens nettokassa till 55 480 (153 341) TSEK.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 2 079 900 kr (1 174 220), fördelat enligt följande:

Preferensaktier 1 (P1) 500 000 kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 2 (P2) 1 579 900 kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 1 (P1): Varje Preferensaktie P1 är berättigad till 10 röster.

Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem

(5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar samtliga 500 000 Preferensaktier P1 per den 31 december 2020, vilket motsvarar 75,99 procent av rösterna och 24,04 procent av det totala antalet utestående aktier.

Coeli Private Equity Management II AB har rätt till 30 procent av överavkastningen som Bolaget genererar, efter det att innehavare av Preferensaktier P2 fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med 5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar.

AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB har tillstånd att marknadsföra Bolaget till icke-professionella investerare i Sverige. En förutsättning för detta är att Bolagets aktier är upptagna till handel på reglerad marknad. Bolagets Preferensaktier P2 handlas därför sedan den 17 april 2019 på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.

Vid utgången av perioden var aktiekursen för Coeli Fastighet II AB 256 SEK per aktie.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 246,57

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-01-01 1 174 220

Händelse räkenskapsåret 2020	Registrering bolagsverket	Antal P1 aktier	Antal P2 aktier	Akitekapital SEK	Emission enligt prospekt
Nyemission P2 aktier	2020-03-23	-	905 680	905 680	Emission 3
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31 2 079 900
Rösträtter och aktiekapitalandelar			Totalt
Aktieslag	Xxxxx aktier	Röstetal	antal röster	Xxxxx av röster	Kapitalandel
P1 aktier	500 000	10	5 000 000	76%	24%
P2 aktier	1 579 900	1	1 579 900	24%	76%
	2 079 900		6 579 900	100%	100%

ORGANISATION

Verkställande direktör är Xxxxx Xxxxxxxxxx. Styrelsen består av styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxx Xxxxxxx och Xxx Xxxxxxxxx.

FASTIGHETSINNEHAV

Fastighet	Kommun	Bolag	Tillträde	Yta
Söderby 1:816	Haninge	Coeli Söderby AB	2019-11-15	906
Runö 7:145	Österåker	Runö Hamn AB	2020-04-06	3 064
Viby 19:16	Upplands- Bro	Viby Byggförvaltning AB	2020-05-05	2 770
Filtret 5	Borås	Fastighetsaktiebolaget Filtret 5	2020-07-13	2 540
Kärrliljan 1	Stockholm	Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1	2020-07-13	2 340
Sicklaön 73:116	Nacka	Ektorpsrondellen Fastighets AB	2020-09-07	3 845
Tennet 4	Tyresö	Coeli Tyresö AB	2020-09-30	2 966

NYCKELTAL (TSEK)

	2020-12-31	2019-12-31
FASTIGHETSRELATERADE	KONCERNEN	KONCERNEN
Driftnetto	8 301	121
Uthyrningsbar area kvm	18 431	906
Snitthyra, kr/kvm	967	1 104
Antal fastigheter	7	1
Direktavkastning	2,4 %	0,9 %
Direktavkastning (annualiserad)	5,1 %	4,9 %
Marknadsvärde fastighetsbestånd	339 500	14 188
Belåningsgrad	8 %	-
Genomsnittlig ränta	2,5 %	-
Finansiella Omsättning	9 595	132
Balansomslutning	423 604	229 581
Soliditet	92%	99%
Nettokassa	55 480	153 341
Aktierelaterade Preferensaktier P1	500 000	500 000
Preferensaktier P2, genomsnittligt antal	1 243 922	569 373
Preferensaktier P2 vid periodens utgång	1 579 900	914 242
Aktiekurs vid periodens utgång, kr, Preferensaktie P2	256	250
NAV, Preferensaktie P2	246,57	247,40
Resultat per preferensaktier P2	-2,04	-2,36

DEFINITIONER

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto, justerat för innehavsperiod, dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder inklusive avdrag för aktiverade lånekostnader i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Preferensaktier P1

Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

Preferensaktier P2

Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående Preferensaktier P21.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P22.

Nettokassa

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämningsbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto	2020-12-31	2019-12-31
Hyresintäkter	9 595	132
Drift- och underhållskostnader	-981	-11
Fastighetsskatt	-313	-
Driftnetto, TSEK	8 301	121
Direktavkastning annualiserad
Driftnetto på årsbasis	17 213	692
Marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen	339 500	14 188
Direktavkastning annualiserad, %	5,1	4,9

1) Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Se avsnitt Aktieinformation ovan.

2) Se ovan.

2020-07-01 2020-12-31 8 018 343
8 361 -1 540 -4 112 -369 -2 071
-8 092
269 4 015 828 -317 -40
4 486
4 755 -1 269 766
-503
4 252
-
4 252
3,42 4 252 - - - 4 252 3,42

2020-01-01 2020-12-31 9 235 360
9 595 -2 678 -5 517 -369 -2 457
-11 021
-1 426 574 -562 -369 -253
-610
-2 036 -1 269 766
-503
-2 539
-
-2 539
-2,04 -2 539 - - - -2 539 -2,04

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-07-01

2019-12-31

2018-10-02

2019-12-31

Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Värdeförändring fastighet

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Finansnetto

Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar Resultat försäljning kortfristiga placeringar Räntekostnader

Övriga finansiella kostnader

Summa finansnetto

RESULTAT FÖRE SKATT

Skatt

Skatt på periodens resultat Uppskjuten skatt

Summa skatt PERIODENS RESULTAT ÖVRIGT TOTALRESULTAT

SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE RESULTAT PER PREFERENSAKTIER P2 FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Periodens resultat Övrigt totalresultat

Poster som inte ska återföras till resultaträkningen Poster som senare kan återföras till resultaträkningen Periodens totalresultat

Resultat per Preferensaktier P2 före och efter utspädning

127

132

-37

-1 358

-108

-1 503

-1 371

312

-158

160

-1 211

306

312

-899

-1,15

-899

-

-899

-1,15

127

132

-250

-1 666

-108

-2 024

-1 892

393

-5

-158

236

-1 656

306

312

-1 344

-2,36

-1 344

-

-1 344

-2,36

339 500

661

340 161

165

308

55 341

27 610

83 443

423 604

2 080

- 391 859

-1 344

-2 539

390 056

27 074

397

133

- 1 493

339

4 112

6 474

33 548

423 604

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

	2020-12-31	2019-12-31
Tecknat men ej inbetalt kapital		61 206
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter		14 188
Summa materiella anläggningstillgångar		14 188
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjutna skattefordringar		334
Summa finansiella anläggningstillgångar		334
Summa anläggningstillgångar		14 522
Omsättningstillgångar Kundfordringar		80
Övriga fordringar		392
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		40
Övriga kortfristiga placeringar		148 395
Kassa och bank		4 946
Summa omsättningstillgångar		153 853
SUMMA TILLGÅNGAR		229 581
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital		1 174
Ej registrerat aktiekapital		240
Övrigt tillskjutet kapital		226 612
Balanserat resultat		-
Periodens resultat		-1 344
Summa eget kapital		226 682
Skulder Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder		121
Summa avsättningar		121
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		-
Summa långfristiga skulder		-
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		-
Leverantörskulder		1 781
Skulder till koncernföretag		35
Skatteskulder		-
Övriga skulder		-
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter		962
Summa kortfristiga skulder		2 778
Summa skulder		2 899
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		229 581

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

Aktiekapital Preferensaktier

Aktiekapital

Preferensaktier

Ej registrerat

Övrigt tillskjutet

Balanserat Periodens

Summa eget

P1 P2 aktiekapital P2

kapital

resultat

kapital

Ingående eget kapital 2018-10-02	-	-	-	-	- -	-
Totalresultat 2 okt 2018 - 31 dec 2019					-1 344	-1 344
Summa totalresultat					-1 344	-1 344
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital preferensaktier P1	50					50
Nyemission	450	674	240	229 343		230 707
Emissionskostnader				-2 731		-2 731
Utgående eget kapital 2019-12-31	500	674	240	226 612	- -1 000	000 000

Ingående eget kapital 2020-01-01		500	674	240	226 612	-	-1 000	000 000
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020							-2 539	-2 539
Summa totalresultat							-2 539	-2 539
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital preferensaktier	P2		240	-240				-
Nyemission			666		169 077			169 743
Emissionskostnader					-3 830			-3 830
Omföring av föregående års resultat						-1 344	1 344	-
Utgående eget kapital 2020-12-31	500		1 580	-	391 859	-1 344	-2 539	390 056

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Resultat före skatt	-2 036	-1 656
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter	2 457	108
Värdeförändringar kortfristiga placeringar	-574	-393
Betald skatt	224	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	71	-1 941
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar	900	-512
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder	1 806	2 778
Kassaflöde från den löpande verksamheten	2 777	325
Investeringsverksamheten Investering i fastighet	-327 769	-14 203
Investeringar i kortfristiga placeringar	-200 002	-163 018
Försäljning av kortfristiga placeringar	293 068	15 022
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-234 703	-162 199
Finansieringsverksamheten Nyemission	230 949	169 551
Emissionskostnader	-3 830	-2 731
Upptagna fastighetslån	27 471	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	254 590	166 820
Årets kassaflöde	22 664	4 946
Likvida medel vid årets början	4 946	-
Likvida medel vid årets slut	27 610	4 946

2020-01-01

2020-12-31

360

-2 678

-2 958

-369

-6 005

-5 645

574

-562

603

-31

584

558

-4 503

1 038

-3 465

2020-12-31

343

-1 540

-2 057

-369

-3 966

-3 623

4 015

828

355

-17

5 181

558

2 116

1 038

3 154

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

2020-07-01

2019-07-01

2019-12-31

2018-10-02

2019-12-31

Rörelsens intäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Resultat från finansiella poster

Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar Resultat försäljning kortfristiga placeringar Ränteintäkter

Räntekostnader Nedskrivning aktier

Övriga finansiella kostnader

Summa resultat från finansiella poster

Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner

Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT

PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

-

-37

-1 311

-1 348

312

-51

-160

144 -

-1 204

334

-870

-

-250

-1 619

-1 869

393

-5

-51

-160

220 -

-1 649

334

-1 315

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2019-12-31

Tecknat men ej inbetalt kapital

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordran koncernföretag Uppskjutna skattefordringar

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag Övriga kortfristiga placeringar Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital

Ej registrerat aktiekapital

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital

Skulder

Kortfristiga skulder Skulder i koncernföretag Leverantörsskulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

61 206

2020-12-31

1 650

328 321

1 372

331 343

- 55 341

105

4 133

59 579

390 922

2 080

391 859

-1 315

-3 465

387 079

389 159

1 763

390 922

100

14 570

334

14 670

148 395

- 40

4 621

153 090

229 300

1 174

240

1 414

226 612

-1 315

225 297

226 711

1 729

832

2 589

229 300

NOTER (TSEK)

REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet II AB (publ), org. nr 559173-7548, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317, 103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF2 PREF 2.

Coeli Fastighet II AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen.

Denna bokslutskommuniké består av sidorna 2-18

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala fastighetsvärdet respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Gällande placering av överskottslikviditet har bolaget avtal med Coeli Asset Management AB som innebär att bolaget får alla fast förvaltningsavgift återbetald vid placering i Coeli Asset Management AB:s fonder. Bolaget har även haft kostnader uppgående till 68 TSEK från bolag som ägs av styrelseledamter. Utöver detta har Coeli Private Equity Management II AB fakturerat Bolaget 1 000 000 kr avseende löpande driftstjänster. Under året har Xxxxx Xxxxxxxxxx förvärvat en andel i Coeli Private Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet II AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut.

Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm 2021-02-26

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

Ordförande Styrelseledamot

Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx

Styrelseledamot VD

Finansiell kalender 2021

Datum Aktivitet

Vecka 14 Årsredovisning 2020

2021-04-29 Årsstämma

2021-08-31 Halvårsrapport 2021

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

Box 3317, 000 00 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 00-00

Tel: 00-000 000 00, Fax: 00-000 000 00, Org: 559086-4392, xxx.xxxxx.xx

Document Metadata

Table of Contents

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

Document Metadata