BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 131/20 SIDA 1 AV 22
BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 131/20 SIDA 1 AV 22
Anmälare
NN
Ombud:
Advokaten NG och jur kand NA
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Chefsjuristen NR
Vad saken gäller
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDEN M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 500 000 kr plus ränta enligt 4 och 6 §§ rän- telagen från den 23 juli 2020 till dess betalning sker.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har inte godtagit det begärda beloppet som rimligt i och för sig. Han har accepterat sättet att beräkna ränta.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
BAKGRUND
Den 31 augusti 2019 köpte NN fastigheten Storstaden 1:1 för 4 500 000 kr. Affä- ren förmedlades av Mäklaren. Säljare var bolaget Bolaget AB, företrätt av en AA.
På kontraktsdagen ingick XX, XX och dennes hustru XX även ett annat avtal. En- ligt detta avtal (”Avtalet”) skulle NN betala 500 000 kr till ”fastighetsmäklarens” klientmedelskonto. I Avtalet angavs vidare att NN med hjälp av BB skulle söka bygglov på fastigheten. Om bygglov inte meddelades senast den 31 december 2020 för ”en byggnad om minimum 120 kvm”, och om detta inte berodde på NN, skulle de 500 000 kr återbetalas till NN. I annat fall skulle pengarna tillfalla AA ”som ersättning för bygglovshandläggning”.
Parterna är överens om att den fastighetsmäklare som nämndes i Avtalet syftade på Mäklaren. De är också överens om att Mäklaren inträdde som part i Avtalet i den meningen att han åtog sig uppdraget som depositarie enligt de förutsätt- ningar som angavs i Avtalet.
Efter köpet sökte NN ett bygglov som omfattade 60 kvm byggnadsarea och 120 kvm bruttoarea, bestående av källare, bottenvåning och ett loft. Ansökan höll sig inom detaljplanen och bygglov beviljades den 4 maj 2020 i enlighet med ansökan. I detaljplanen angavs att högst 60 kvm i en våning var tillåten plus en komple- mentbyggnad om 20 kvm.
NN och AA blev därefter oense om det beviljade bygglovet avsåg ”en byggnad om minimum 120 kvm” eller inte, och båda gjorde anspråk på de 500 000 kr.
Sedan bygglovsbeslutet vunnit laga kraft, valde Mäklaren att utbetala pengarna till AA.
I detta ärende har XX gjort gällande att Xxxxxxxx inte skulle ha utbetalat peng- arna till AA. Han har vidare gjort gällande att utbetalningen var xxxxxxx och or- sakade honom en ekonomisk skada om 500 000 kr.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN inte har rätt till ersättning.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
Bakgrund
I augusti 2019 kom han i kontakt med Mäklaren angående fastigheten. Enligt de- taljplanen kunde enbart ett bygglov på 60 kvm beviljas. Mäklaren uppgav emel- lertid att enligt säljarens företrädare AA kunde ett bygglov för ett 1,5-planshus på 120 kvm inte nekas. Mäklaren uppgav även att det kunde finnas möjlighet att bygga upp mot 190 kvm.
Eftersom detaljplanen enbart beviljade ett betydligt mer begränsat bygglov kom parterna överens om att ingå ett bygglovsavtal (”Avtalet”). Avtalet skulle tillför- säkra att han, om han inte fick ett bygglov som var förmånligare än det som bevil- jades enligt detaljplanen, skulle få köpa fastigheten för ett billigare pris.
Han köpte därefter fastigheten för 4 500 000 kr. Av Avtalet framgick att om han fick bygglov på fastigheten för en byggnad om minimum 120 kvm, skulle ytterli- gare 500 000 kr tillfalla säljaren. Om han inte erhöll nämnda bygglov skulle sälja- ren inte få de 500 000 kr, utan då skulle beloppet återbetalas till honom. Belop- pet deponerades hos Mäklaren på dennes klientmedelskonto.
Hans rätt att få tillbaka det deponerade beloppet
Av beslut från byggnadsnämnden framgår att han har beviljats bygglov för en åt- gärd som överensstämmer med gällande detaljplan. Detaljplanen tillåter byggrätt i en våning på 60 kvm för huvudbyggnad.
Han menar att Xxxxxxx ska tolkas som att han ska erhålla bygglov om 120 kvm boarea för att de 500 000 kr ska tillfalla säljaren. Med boarea avses den yta som är användbar för boende, såsom exempelvis sammanlagd golvyta på våning 1 och golvyta på våning 2. Källare under mark ingår inte i boarea. För en lekman, och även för en mäklare, är det boarean som är relevant. Exempelvis anger en fastig- hetsannons uteslutande boarea, möjligen med tillägg av biarea.
Gällande detaljplan tillåter byggrätt i en våning med högsta byggarea om 60 kvadratmeter. Med byggarea avses den markyta byggnaden upptar. Källare ingår inte i byggarea.
Det får anses klarlagt att Avtalet syftade till att han skulle beviljas ett bygglov som var mer förmånligt än vad som följde av detaljplanen. I annat fall fanns inget skäl att ytterligare 500 000 kr skulle erläggas.
Hur ansökan om bygglov är upprättad saknar här relevans. Frågan är om villkoret i Avtalet kan uppfyllas, det vill säga om bygglov om 120 kvm boarea kan erhållas. Det torde vara ostridigt att ett sådant bygglov inte kan erhållas. Detta är även skälet till ansökan om bygglov formulerades på det sätt som skedde.
Det kan således konstateras att han inte erhållit en boarea om 120 kvm. Därmed är villkoret i Avtalet inte uppfyllt, med följd att han har rätt att få tillbaka de de- ponerade medlen.
Efter att bygglovsbeslutet meddelats uppkom tvist mellan parterna. AA ville få de deponerade medlen utbetalade till sig medan han, XX, ansåg att han skulle få pengarna tillbaka eftersom villkoren enligt Xxxxxxx inte uppfyllts.
I mejlkorrespondens mellan honom och AA, där Mäklaren var cc:ad, framförde AA hot mot både honom och Mäklaren. AA skrev bland annat att han har asyl i USA och inte kan bli utlämnad till Sverige. AA skrev även att om pengarna inte betalades skulle han krossa honom, NN, och Mäklarens mäklarfirma.
AA håller sig alltså undan i USA och han, NN, har ingen möjlighet att kräva pengar eller starta en domstolsprocess.
Mäklarens vetskap om Avtalet
Mäklaren har gjort gällande att han inte hade annat att utgå från än Xxxxxxxx or- dalydelse. Detta är inte korrekt. Mäklaren har själv varit med och tagit fram avta- let och även levererat det till honom.
Även om Mäklaren inte hade varit med och tagit fram Xxxxxxx, hade han ändå inte kunnat påstå att han inte kände till detaljerna kring det. Mäklaren har dels genom samtal med honom, dels genom mejl från AA varit medveten om att av- talsparterna inför Avtalets ingående diskuterade bygglov för ett 1,5-planshus med en boarea om 120 kvm.
Vidare har Mäklaren varit medveten om att han ville ha större boarea än vad som följer av detaljplanen. Detta framgår av ett mejl som Mäklaren skickade till ho- nom den 4 augusti 2019. På fråga svarade Mäklaren att det fanns möjlighet att bygga ut eller bygga nytt upp till 190 kvm.
Även vid mejlkonversationen mellan honom och BB, som enligt Xxxxxxx skulle vara behjälplig med bygglovsansökan, framgår att han hela tiden har varit intres- serad av ett 1,5-planshus. Mäklaren har varit cc:ad dessa mejl.
Avslutningsvis i denna del var Mäklaren medveten om att han ville ha fler våning- ar och större boarea än vad detaljplanen medgav. Mäklaren borde därmed insett att Xxxxxxx helt saknade mening om syftet varit att han skulle erhålla bygglov i enlighet med detaljplan. Han har ju förvärvat fastigheten med den rätt som de- taljplanen ger.
Mäklaren har således varit fullt medveten om att villkoret i Avtalet inte uppfyllts på sådant sätt att AA skulle erhålla det deponerade beloppet.
Mäklaren har agerat försumligt
Genom att Mäklaren har förstått eller i vart fall borde ha förstått att AA inte skulle erhålla de deponerade medlen, har han agerat försumligt. Han har även agerat försumligt genom att vidta själva utbetalningen.
Mäklaren har i egenskap av fastighetsmäklare ett ansvar att förvalta deponerade medel som sätts in på hans klientmedelskonto.
Det är korrekt att det av Avtalet inte framgår hur utbetalning ska verkställas eller hur en tvist mellan avtalsparterna skulle hanteras. Denna brist i Avtalet talar emellertid inte till Mäklarens fördel. Om någon form av oklarhet förelåg i den för Mäklaren mest centrala frågan, borde särskild försiktighet iakttas.
Till detta kommer att han innan utbetalning upplyste Mäklaren om att parterna inte var överens och uttryckligen förbjöd Mäklaren att betala ut de deponerade medlen.
Avslutning
Mäklaren har, i sin roll som mäklare, åtagit sig att deponera de 500 000 kr i enlig- het med Avtalet. Av detta följer att utbetalning sker antingen efter godkännande av båda parter eller efter lagakraftvunnen dom. Mäklaren har, via mejl från ho- nom, varit medveten om att parterna inte var överens. Mäklaren har trots detta utbetalat pengarna till AA. Därmed har Mäklaren ådragit sig skadeståndsskyldig- het.
Det är visat att pengarna enligt Xxxxxxx rätteligen inte borde ha betalats ut till AA, utan istället borde ha återbetalats till honom. Mäklarens felaktiga utbetalning av pengarna har därmed lett till skada för honom.
Mot vad som anförts ovan är det klarlagt att Mäklaren uppsåtligen eller i vart fall av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och att han till följd därav har lidit en ekonomisk skada om 500 000 kr. AA, som är mot- tagare av de utbetalda 500 000 kr, är inte intresserad av att betala tillbaka peng- arna till honom. AA håller sig undan i USA och det finns ingen möjlighet att kräva pengar från honom eller starta en domstolsprocess mot honom. Mäklaren, som utbetalare av de 500 000 kr, har därmed ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot honom uppgående till 500 000 kr.
Mäklaren
Omständigheterna i ärendet
I köpekontraktet fanns ingen överenskommelse om bygglov intaget. Däremot ingick parterna utan hans vetskap och medverkan en särskild sidoöverenskom- melse (”Avtalet”) med innebörd att ett belopp om 500 000 kr skulle deponeras hos honom till dess att lagakraftvunnet beslut om bygglov för uppförande av byggnad ”om minimum 120 kvm” meddelats.
Beslut om bygglov meddelades den 4 maj 2020 och avsåg en byggnadsarea om 60 kvm och en bruttoarea om drygt 120 kvm. Efter att beslutet vunnit laga kraft be- talade han ut de deponerade medlen till säljaren. NN motsatte sig detta och mot bakgrund därav hävdar nu NN att han åsamkats ekonomisk skada uppgående till 500 000 kr.
Avtalets utformning
I Avtalet angavs att deposition skulle ske till dess att beslut om bygglov om minst 120 kvm hade beviljats eller avslagits. Det fanns inte någon definition av arean i Avtalet, det framgick alltså inte om det var byggnadsarea eller bruttoarea som avsågs.
Vidare angavs i Avtalet att om bygglov om minimum 120 kvm inte erhölls senast den 31 december 2020, och det inte berodde på NN, skulle de deponerade med- len återbetalas och tillfalla NN. Om bygglov erhölls senast samma tidpunkt, skulle de deponerade medlen istället tillfalla säljaren som ersättning för bygglovshand- läggning. I Avtalet fanns ingen reglering av hur utbetalning av de deponerade
medlen skulle ske eller hur en tvist mellan parterna avseende Xxxxxxx skulle han- teras.
Ansökan och beslut om bygglov
Av bygglovsansökan framgår att den yta för vilken man ansökte omfattade 60 kvm byggnadsarea och 120 kvm bruttoarea. Till ansökan bifogades även ritningar på den byggnad man önskade uppföra. Av ritningarna framgår att byggnaden var tänkt att bestå av tre plan, markplan, källarplan och övre plan (loft).
Enligt beslut om bygglov som meddelades den 4 maj 2020 beviljades bygglov i enlighet med ansökan, det vill säga för en byggnadsarea om 60 kvm med en brut- toarea om drygt 120 kvm, bestående av markplan, källare och ett loft.
Hans vetskap om bakgrunden till Avtalet
En av de centrala frågeställningarna i ärendet är vad han kände till eller borde ha känt till om Avtalet. Hans uppfattning är att det upprättades som ett sidoavtal till köpekontraktet avseende fastigheten, utan hans medverkan. Han tillbakavisar således NN:s påstående om att han skulle ha medverkat vid upprättandet av Av- talet.
Som bevisning för att han visste, eller borde ha vetat, att den i Avtalet angivna arean avsåg byggnadsarea och inte bruttoarea hänvisas det till ett antal mejl, varav merparten utgörs av korrespondens mellan NN och BB som hade fullmakt att företräda NN i bygglovsprocessen. Det enda som dessa mejl bevisar är att det gradvis uppstod en oenighet om hur Xxxxxxx skulle tolkas och hur man i bygglovs- processen skulle komma fram till en godtagbar lösning, en diskussion han, Mäkla- ren, inte var involverad i och initialt inte heller medveten om. Det faktum att mej- len mellan NN och BB härrör sig till tiden efter köp och tillträde, innebär att de inte ger svar på vad han uppfattade om parternas avsikt när Xxxxxxx ingicks, vilket är den väsentliga frågan att besvara.
Det enda av de bifogade mejlen som härrör från tiden före Avtalets upprättande är det mellan säljaren och honom den 26 augusti 2019. Det är inte mycket som går att utläsa ur det mejlet, men en sak som faktiskt kan konstateras är att ut- gångspunkten i diskussionen mellan honom och säljaren var ett bygglov om 120 kvm med en byggnadsarea om drygt 60 kvm. Det fanns alltså inga tankar hos säl- jaren på att ett eventuellt bygglov skulle avse en byggnadsarea om 120 kvm, vil- ket ger stöd för hans uppfattning om bakgrunden till Avtalet. Utöver denna dis- kussion hade han ingen information om utgångspunkten för Avtalet och dess
tolkning, varför det får anses naturligt att han uppfattade det som att den i Avta- let angivna arean avsåg bruttoarea och inte byggnadsarea. Någon diskussion om Xxxxxxx förekom inte mellan honom och NN, varför han inte heller den vägen fick någon information som kunde läggas till grund för hans uppfattning om hur Avta- let skulle tolkas.
Av mejlkorrespondens mellan honom och NN den 7 och 8 maj 2020 framgår det med tydlighet att hans uppfattning hela tiden har varit densamma, att Avtalet avsåg en bruttoarea om 120 kvm.
Har han agerat försumligt?
Då han inte var delaktig i vare sig upprättandet av Avtalet eller den föregående diskussionen kring Avtalets innehåll och innebörd, hade han inget annat att utgå ifrån än Avtalets ordalydelse ifråga om villkor och tidpunkt för utbetalning av de deponerade medlen. Då Avtalet inte heller preciserade huruvida det var bygg- nadsarea eller bruttoarea som avsågs, måste en tolkning göras mot bakgrund av andra relevanta och tillgängliga faktorer och omständigheter. Då det var känt för parterna att detaljplanen endast medgav en byggnadsarea om 60 kvm, och då NN:s ansökan om bygglov också utformades därefter, framstår det inte som san- nolikt att Avtalet avsåg något annat än en bruttoarea om 120 kvm. Denna upp- fattning stöds såsom angivits ovan av det mejl mellan honom och säljaren som gav uttryck för att det åtminstone var säljarens uppfattning att det bygglov som diskuterades avsåg en byggnadsarea om drygt 60 kvm och att det bygglov som söktes och beviljades också var det som man hade avtalat om.
I Avtalet nämndes inte heller någonting om hur en utbetalning skulle verkställas, annat än vem som hade rätt till medlen beroende på om villkoret om bygglov var uppfyllt eller inte. Avtalet reglerade inte heller situationen om tvist skulle uppstå mellan parterna. I motsats till vad XX påstår menar han att Xxxxxxx inte gav ho- nom någon rätt att innehålla de deponerade medlen till dess att saken avgjorts i domstol, varför han hade att betala ut pengarna till den part han ansåg hade rätt till dem.
NN hävdar vidare att han borde ha iakttagit särskild försiktighet med anledning av att parterna inte var överens, något han menar att han faktiskt gjorde. Innan utbetalningen genomfördes konsulterade han juridisk kompetens för tolkning av Avtalet, detta som en försiktighetsåtgärd i den rådande situationen. Bedömning- en var att villkoret i Avtalet var uppfyllt och att utbetalning av de deponerade medlen skulle ske. Därutöver uppmanade han NN i mejl den 8 maj 2020 en sista gång att presentera någon form av underlag till styrkande av att villkoret i Avtalet
inte var uppfyllt och att det var han, och inte säljaren, som var berättigad till de deponerade medlen.
Han följde slutligen det råd han hade fått och agerande i enlighet med Xxxxxxx ge- nom att betala ut de deponerade medlen till säljaren. Att NN uppmanade honom att inte betala ut medlen till säljaren saknar betydelse då Avtalets innehåll inte kunde ändras ensidigt av någon av parterna.
NN tillade följande:
Byggnadsarea eller boarea
Angående nämndens påpekande om att han har utgått från att de 120 kvm avsåg boarea medan Mäklaren har utgått från att det avser byggnadsarea har han föl- jande inställning. Han menar att det rör sig om boarea. Mäklaren har emellertid oavsett om det avser boarea eller byggnadsarea gjort fel när han utbetalade pengarna till AA. Detta eftersom han, NN, ostridigt enligt varken har fått en bygg- nadsarea eller boarea om 120 kvm.
Varför bygglovsansökan utformades som den gjordes och Mäklarens vetskap om Avtalet
Avtalet syftade till att han skulle beviljas ett bygglov som var mer förmånligt än vad som följer av detaljplanen. I annat fall fanns inget skäl att ytterligare 500 000 kr utöver köpeskillingen skulle betalas. När det till slut stod klart att inget bygglov mer förmånligt än detaljplanen skulle kunna beviljas, fanns bara möjligheten att ansöka enligt detaljplanen kvar. Han sökte då i enlighet med detaljplanen och kände sig säker på att han, när ett mer begränsat bygglov än det som framgår av Xxxxxxx blivit beviljat, skulle få tillbaka sina 500 000 kr.
Mäklaren anför att han i bygglovet blivit beviljad en villa med tre plan bestående av markplan, källarplan och ett loft. Detta stämmer inte eftersom vare sig källare eller loft räknas som "plan". Enligt bygglovet har NN enbart rätt att bygga en vå- ning om 60 kvm.
Mäklaren var fullt medveten om att han ville ha ett förmånligare bygglov än vad som framgår av detaljplanen. Mejlkonversationen mellan honom och Mäklaren är från tiden innan köpet av fastigheten, nämligen den 4 augusti 2019. I detta mejl meddelade Mäklaren att det fanns möjligheter för honom att bygga nytt eller att bygga ut upp till 190 kvm.
Mäklaren hävdar att mejlen mellan honom, NN, och XX inte ger något svar på hur Mäklaren skulle ha uppfattat parternas avsikt när Xxxxxxx ingicks. Mäklaren häv- dar också att man inte kan utläsa mycket av AA:s och Mäklarens mejl. Detta stämmer inte, de areor som diskuterades mellan honom, NN, och BB var samma areor som AA meddelade Mäklaren i sitt mejl. AA skrev tydligt att det rörde sig om ett minsta bygglov om 120 kvm i ett 1,5-planshus med ett bottenplan om 75 kvm och ett övre plan om 45 kvm. Detta är även de areor som han, NN, skrev om i sina mejl till BB. Ingenstans i mejlet från AA till Mäklaren angavs att det skulle röra sig om enbart en "byggyta" om drygt 60 kvm. Mäklaren kan omöjligt ha tol- kat det på något annat sätt och han måste ha varit medveten om att detta var utöver det detaljplanen medgav. Det ska vidare noteras att begreppet "brutto- area" inte nämndes i någon korrespondens mellan parterna eller diskuterades dem emellan förrän efter att bygglovet beviljades.
Mäklaren agerade försumligt
Mäklaren gör gällande att han inte haft annat att utgå från än Xxxxxxxx ordaly- delse. Detta är inte korrekt. Xxxxxxxx var själv med och tog fram Xxxxxxx och le- vererade det även till honom. Mäklaren har alltså varit fullt medveten om att han inte borde ha betalat ut pengarna och att pengarna enbart skulle utbetalts om han, NN, fick ett bygglov mer förmånligt än vad detaljplanen angav.
Att hans och BB:s konversation ägde rum efter att köpet och tillträde hade skett, förändrar inte faktumet att Mäklaren var medveten om att parterna inte var överens. Oavsett vad Mäklaren utgick från eller kände till om vad som var avtalat mellan parterna, var Mäklaren åtminstone medveten om att det pågick en tvist mellan köpare och säljare. Detta framgår av mejlkonversationer mellan honom och BB, där Mäklaren var lagd som kopia, av mejl från AA till Mäklaren och ho- nom samt mejl från honom till Mäklaren. Därmed skulle Mäklaren inte betalat ut det deponerade beloppet till AA. Genom att Mäklaren utbetalade pengarna har han lidit en skada som Mäklaren är skyldig att ersätta.
Slutligen ligger det inte i Mäklarens uppgift som mäklare att agera "domare" i tvisten och avgöra vem som skulle få de deponerade medlen. Mäklaren borde istället för att betala ut pengarna behållit dem på sitt klientmedelskonto till dess tvisten prövats av domstol eller parterna kommit överens.
Nämnden riktade följande föreläggande till NN:
”Nämnden är inte helt klar över om anmälaren menar att mäklaren borde ha beta- lat ut pengarna till honom, eller att mäklaren borde ha hållit medlen deponerade
fram till dess att saken hade prövats av domstol eller parterna kommit överens, el- ler att mäklaren borde ha valt något av dessa alternativ. Vänligen klargör anmäla- rens inställning i denna del. Om anmälaren anser att mäklaren borde ha hållit peng- arna deponerade (som ett eller enda alternativ), klargör i så fall om ränteyrkandet även avser den situationen eller om ränteyrkandet ska justeras.
Klargör samtidigt även anmälarens inställning till mäklarens påstående att det bevil- jade bygglovet avsåg en bruttoarea om 120 kvm.”
NN svarade följande:
Klargörande avseende de deponerade medlen
Hans inställning är följande. Eftersom han inte fick ett bygglov om 120 kvm boarea, hade han enligt Xxxxxxx rätt att få tillbaka de deponerade medlen. Ef- tersom Mäklaren åtog sig att deponera de 500 000 kr, skulle Mäklaren inte ha utbetalat pengarna om det inte hade godkänts av båda parter eller efter att en lagakraftvunnen dom meddelats. Hans inställning är alltså att Mäklaren borde ha hållit medlen deponerade på sitt klientmedelskonto.
Klargörande avseende ränteyrkandet
Han yrkar ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 23 juli 2020 till dess betal- ning sker. Enligt 4 § 3 st. räntelagen ska ränta, om fordringen avser skadestånd, betalas på förfallet belopp på den dag som infaller trettio dagar efter det att bor- genären har framställt krav på ersättning. Han framställde den 23 juni 2020 ska- deståndskrav mot Mäklaren på den grunden att Mäklaren orsakat honom en skada om 500 000 kr genom att utbetala beloppet till AA. Mäklaren är således skyldig att utge ränta trettio dagar därefter.
Klargörande avseende att bygglovet avsåg en bruttoarea om 120 kvm
Han har beviljats ett bygglov med en byggnadsarea om 60 kvm och bruttoarea om 120 kvm.
Mäklaren tillade följande:
Byggnadsarea eller boarea
Han vidhåller att det i samband med att han fick information om Xxxxxxx inte för- des något resonemang eller någon diskussion om att det var boarea som area- uppgiften i avtalet avsåg. Tvärtom får anledningen till den pågående tvisten anses vara att det vare sig i avtalet eller på annat sätt tydligt angavs vilken area som
avsågs. Att NN uttryckligen skulle ha uppgett att det Avtalet avsåg boarea, och att han borde ha känt till det, är något som han vänder sig emot.
Han medger att termen bruttoarea inte var föremål för diskussion förrän beslut om bygglov meddelades, ett beslut i vilket bygglov beviljades för en byggnads- area om 60 kvm och en bruttoarea om 120 kvm. Då beslutet meddelades gjorde han tolkningen att villkoret i Xxxxxxx var uppfyllt, delvis mot bakgrund av att be- greppet boarea inte tidigare hade diskuterats, men också till följd av att det be- slutade bygglovet motsvarades av vad som framgått av ansökan.
Han vänder sig även mot beskrivningen att han skulle ha varit fullt medveten om att NN ville ha ett bygglov som var förmånligare än vad som medgavs av detalj- planen. Han medger att han var medveten om att det diskuterades olika lösning- ar, men han vidhåller sin uppfattning att det bygglov som söktes och sedermera beviljades, var det bygglov som Avtalet avsåg och att villkoret i Avtalet därmed var uppfyllt.
Att det såsom NN påstått inte skulle vara möjligt att få bygglov som avsåg 120 kvm boarea är en uppgift som han inte har eller har haft någon kunskap och kän- nedom om, varför den uppgiften inte kan kommenteras ytterligare.
Hans påstådda försumlighet
Även ifråga om hans påstådda medverkan vid upprättandet av Avtalet vidhåller han sin tidigare redovisade inställning att Avtalet togs fram utan hans medverkan. I sitt yttrande hävdar NN att oavsett vad han, Mäklaren, utgick ifrån eller kände till, var han åtminstone medveten om att det pågick en tvist mellan köpare och säljare. Han har inte förnekat kännedom om tvisten, men såsom Avtalet var ut- format fanns det inget utrymme för honom att hålla innehålla de deponerade medlen. Han agerade i enlighet med Xxxxxxx och betalade ut de deponerade med- len till säljaren, då det enligt hans tolkning var säljaren som hade rätt till pengar- na.
NN:s påstådda skada
Han invänder mot att XX skulle ha lidit skada, detta då den aktuella fastighetens värde inte påverkades av att det inte gick att bygga mer än det detaljplanen med- gav. Att det rent faktiskt förhåller sig så kan styrkas av att han efter NN:s förvärv har fått bud från spekulanter som har varit villiga att betala upp till 5 000 000 kr för fastigheten, trots information om detaljplanen. Dessa spekulanter och bud har vidarebefordrats till NN, som dock har avböjt att sälja med hänvisning till den
pågående tvisten. Hans uppfattning är således att NN vid en försäljning av den obebyggda fastigheten skulle ha fått lika mycket eller mer betalt än vad han själv betalade, även med den begränsning av byggrätten som detaljplanen uppställde. NN kan därför inte anses ha lidit någon skada.
NN tillade i huvudsak följande:
Som han tidigare påpekat var Mäklaren medveten om att han ville ha ett bygglov som var mer förmånligt än vad detaljplanen tillät och att det var detta som Avta- let reglerade. Han vidhåller även att Mäklaren inte hade handlat i strid i med Av- talet om han hade behållit de deponerade medlen. Han menar att eftersom tvist uppkom, var Mäklaren skyldig att behålla medlen deponerade på sitt klientme- delskonto.
Han förnekar Mäklarens påstående om att han har fått bud från flera spekulanter som bjudit 5 000 000 kr för tomten. Han blev informerad av Mäklaren om att det fanns en spekulant som var intresserad av att köpa tomten för 5 000 000 kr. Han avböjde då med hänsyn till den pågående tvisten. Han köpte fastigheten med premissen att han skulle få tillbaka sina deponerade medel i enlighet med Avtalet om han inte beviljades ett bygglov som var mer förmånligt än enligt detaljplanen. Att han skulle behöva sälja fastigheten omgående av den enda anledningen att han inte skulle göra en betydande förlust är inte rimligt. Han har, även om han nu skulle kunna sälja fastigheten för 5 000 000 kr, alltjämt en skada om 500 000 kr. Skadan uppkom när Mäklaren, i strid mot Xxxxxxx och trots att avtalsparterna inte var överens, utbetalade pengarna till AA.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat beslutet om bygglov, mejlkorrespondens mellan NN, Mäklaren, BB och AA samt det omstridda Avtalet.
En mejlväxling som ägde rum mellan NN och Mäklaren den 4 augusti 2019, det vill säga före köpet, hade följande innehåll.
NN:
”Finns det möjligheter att bygga ut?”
Mäklaren:
”Det finns absolut möjligheter att bygg ut eller bygga nytt. Upp till ca 190 kvm.”
I ett mejl den 26 augusti 2019, även det före köpet, skrev AA bland annat följande till Mäklaren:
”[…]
Notera dock: Att ett absolut minimum som är omöjligt att neka är 120 kvm i plan. Dvs 60+15 kvm attefallstillbyggnad, så botten plan som blir 75 kvm + 45 kvm på övervåningen så totalt 120 kvm i 1,5 plan. Jag vill ha med att köparen tar detta bygglov om det skulle ges som ett worst case scenario, och att jag sedan köper till- baka tomten samma dag. Detta då jag är seriös och inte vill hamna i en sits där kö- paren säger nej till 120 kvm och jag får köpa tillbaka huset och börja om en ny bygg- lovsprocess på 6 månader för att köparen avstår bygglovet. För jag vill om jag köper tillbaka huset kunna sälja det direkt, och med bygglov på 120 kvm säljer jag direkt för minst 5 miljoner har vi sett på spekulanterna som kollat på huset.
Vad köparen får ta ställning till är om vi skall skriva 120 kvm som lägsta bygglov för att jag skall köpa tillbaka. Eller 140 kvm. Notera att köparen måste sälja om inte 140 kvm blir beviljat om han väljer det. Han kan inte välja att behålla om det blir 135 el- ler 120 kvm för att han kan sälja den för 6 miljoner vilket jag tror man får vid ett komplett bygglov på 120 kvm.
[…]”
Det omstridda Avtalet hade följande lydelse.
”1. Bakgrund
1.1 NN har denna dag träffat avtal med [Bolaget AB] med registrerings nr […] om att förvärva fastigheten […] för fyra miljoner fem hundratusen (4 500 000) kro- nor.
1.2 Avsikten är att [NN] ska erhålla bygglov på fastigheten för bvggnation av en byggnad om minimun 120 kvm. [BB] skall vara behjälplig med och ha full insyn i bygglovshandläggningen.
2. Villkor
NN skall deponera 500 000:- på fastighetsmäklarens klientmedelskonto senast 2019-09-07.
Erhålles inte bygglov om minimum 120 kvm som inte beror på [NN:s] egen förskyl- lan senast 2020-12-31 skall de deponerade medlen återbetalas och tillfalla [NN] en- sam.
Om bygglov om minimum 120 kvm erhålles senast 2020-12-31 skall de deponerade medlen tillfalla [AA] ensam så som ersättning för byggIovshandläggning.
Ansökan om bygglov ska vara inlämnad senast 2019-12-31.”
I beslutet om bygglov angavs att lov beviljades i enlighet med detaljplanen och att planen medgav en huvudbyggnad i en våning om högst 60 kvm och en kom- plementbyggnad om 20 kvm.
I en mejlkorrespondens mellan NN och BB i mars 2020, som inte återges orda- grant här, framgår att NN ville att det ska byggas ett 1,5-planshus med 75 kvm på bottenplan och 45 kvm på övre plan, medan BB förefaller ha varit inne på att hu- set skulle byggas i ett plan med källare eller i suterräng.
I ett mejl den 7 maj 2020 skrev NN följande till BB.
”Vi har sökt bygglov för 60 kvm och det står till grund för bygglovet.
Vi har ett avtal om bygglov på 120 kvm och bygglov är baserat på byggarea. Då vi endast fick söka 60 kvm så är detta ett bygglov på 60 kvm, alltså kommer inte brut- toarean på 120 som till hälfen är en källare i detta bygglov påverka bygglovet.”
I två mejl till NN och Mäklaren, båda den 7 maj 2020, skrev AA följande.
”Jag har ett team som når över 1 miljarder läsare world wide och dom kommer full- ständigt krossa er båda, både på Svenska, Engelska och Arabiska, och varför jag går på [Mäklaren] lika hårt som [NN] är för att [Mäklaren] har inte någon jävla rätt att hålla pengarna en minut till. Bygglovet är beviljat och pengarna skall ut enligt avta- let NU!! Det Arab horan försöker göra år att blåsa mig och framför allt [BB] som slitit för den här sedan augusti. Och när någon lurar eller går på min familj så är det de sista man gör. Då har jag inga spärrar, att ja sedan har asyl i USA och inte kan bli ut- lämnad till Sverige gör att ja rent teoretiskt kan sätt sätta en kula i huvudet på [NN], men teamet kommer gå på er på nätet i varenda jävla forum som finns. Och ni får gärna skriva vad fan ni vill om mig kunde inte bry mig mindre då jag redan finns i massa flashback trådar och på hundra andra sidor
Blåsa mig som ni försöker med nu är fan det sista ni gör kan ja garantera och [NN] kommer aldrig kunna sitta i en jävla cockpit i hela sit liv igen det kan ja garantera.”
[…]
”Pengarna skall ut idag innan klockan 17. jag sätter mitt team på klottra ner hela nå- tet, forum som flashback etc med era och framför allt era barns namn och allt kommer starta inom ett par timmar. Så jag garanterar att ni får byta namn inom ett vecka.
Den jävla Arab jäveln ska inte komma och bråka nu, KI 17 är deadline [Mäklaren] har SEB [BB] har SEB degen skall, sitta på hennes konto innan kl 17 sedan smäller det.”
En mejlväxling mellan Mäklaren och NN den 7–8 maj 2020 hade följande innehåll. NN:
”Detta är handläggarens [på byggnadsnämnden] yttrande angående bygglovet. Vän- ligen se nedan att handläggaren har bekräftat att bygglovet är baserat på 60 kvm. Som det ser ut verkar det som att [AA] inte kommer att godta detta."
Mäklaren:
”Det har inte med saken att göra att bygglovet är baserat på en byggarea på marken om 60 kvm.
Ni har avtalat om att erhålla ett bygglov på en byggnad som är min 120 kvm. Det har du fått nu.”
NN:
”Att anse att en källare (biarea) är vad vi kom överens om är felaktigt. Det råder inget tvivel om att [AA] försöker utnyttja kontraktet.
Jag har kontaktat en fackman för dessa frågor och jag återkommer till dig med han uttalande.”
Mäklaren:
”Jag har varit i kontakt med en advokat som också anser att utbetalning skall ske till
[AA] enligt avtalet.
Om du inte får fram något väldigt snart så betalar jag ut detta.”
I ett mejl den 23 mars 2021 skrev en spekulant följande till Mäklaren.
”Vi är fortfarande intresserade och vill gärna förvärva Fritidshus/Tomt på [adressen] till det överenskomna priset 5 MSEK.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Några byggnadstekniska begrepp
Nämnden inleder med att översiktligt redogöra för de areabegrepp som aktuali- seras i ärendet.
Med boarea (BOA) menas den yta i ett hus som är användbar för boende.
Med byggnadsarea (BYA) menas den area som en byggnad upptar på marken. Begreppet används ofta i plan- och bygglovssammanhang. Antalet våningar på- verkar inte byggnadsarean.
Med bruttoarea (BTA) menas summan av alla våningsplans areor.
Några inledande anmärkningar och ramen för prövningen
Som angetts ovan under rubriken ”Bakgrund” åtog sig Mäklaren ett uppdrag som depositarie. Med depositarie menas en person som åtar sig ett uppdrag att för- vara något, vanligen pengar, för någon annans räkning och med redovisningsskyl- dighet. När tidpunkten för redovisning infaller blir depositarien gäldenär (betal- ningsskyldig) och den som ska ha redovisning blir borgenär (fordringshavare).
I detta fall var Mäklaren gäldenär i förhållande till endera av två konkurrerande borgenärer. Beroende på utfallet av bygglovsansökan skulle de 500 000 kr betalas antingen till NN eller till AA.
En gäldenär har ett ansvar att betala till rätt borgenär. Den som betalar till fel borgenär kan, med de undantag som följer av 29 och 30 §§ skuldebrevslagen, bli skyldig att betala en gång till, nu till den rätte borgenären.
Om en gäldenär vägrar att betala till den som uppger sig vara rätt borgenär, och som framlagt bevisning som styrker hans rätt, är gäldenären i dröjsmål. Gäldenä- ren kan inte innehålla betalningen på den grunden att borgenärens rätt är svår att bedöma. Den omständigheten att någon annan också gör anspråk på betal-
ning utgör inte ett skäl för att innehålla betalningen tills de konkurrerande bor- genärerna har löst sin tvist.1
Om gäldenären inte vill ta risken att betala till fel borgenär – och det är en risk en gäldenär sällan bör vilja ta – kan gäldenären försöka få till stånd ett avtal som ger gäldenären en rätt, som inte följer av lag, att hålla inne beloppet. Alternativt kan gäldenären nedsätta pengarna hos länsstyrelsen enligt 1 § 2 st. lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Genom nedsättning hos länsstyrelsen skiljer sig gäldenären från saken och undviker dröjsmålspåföljder. Den rättsfölj- den förutsätter att gäldenären, som det står i lagtexten, ”icke skäligen kan anses pliktig att på eget äventyr bedöma, till vilken av dem betalningen skall erläggas.”2 Beviskravet för detta är dock mycket lågt ställt. En behörig nedsättning kan göras utom i de fall där det ena kravet är så uppenbart obefogat, att det utan vidare kan lämnas utan avseende.3 Det stränga ansvar som en gäldenär har för att be- tala till rätt borgenär balanseras alltså av möjligheten till nedsättning hos länssty- relsen.
Avtalet innehöll ingen rätt för Mäklaren att hålla inne beloppet. Det stämmer så- ledes inte, som NN har anfört, att Mäklaren var skyldig att hålla pengarna depo- nerade i avvaktan på en överenskommelse eller lagakraftägande dom mellan ho- nom och AA. Tvärtom hade han inte ens rätt att göra det. Den 31 december 2020, när tidsfristen i avtalet löpte ut, skulle Mäklaren på egen risk ha betalat ut peng- arna till den han ansåg vara rätt borgenär, alternativt ha träffat ett avtal med par- terna om fortsatt innehållanderätt, alternativt ha nedsatt pengarna hos länssty- relsen.
NN:s anmälan får emellertid förstås på det sättet, att han anser att han hade rätt till de 500 000 kr, men att han av något skäl ville att pengarna skulle stå kvar på Mäklarens klientmedelskonto. Nämnden utgår från detta i sin prövning.
Samtidigt har NN endast angett oaktsamhet (försumlighet) som grund för sitt an- språk, och han har uppgett att han lidit en skada. Det är alltså en skadestånds- fordran och inte en redovisningsfordran som XX har gjort gällande i ärendet. Nämnden ska därmed pröva om Mäklaren av oaktsamhet betalade till fel borge- när och om detta i så fall medförde en ekonomisk skada.
1 Se NJA 2001 s. 292.
2 Se NJA 2018 s. 220 (p. 13).
3 Se NJA 2018 s. 220 (p. 16), NJA II 1927 s. 298 och Walin-Herre, Lagen om skuldebrev m.m., Xxxx version 4, avsnitt IV, 1.2.2.
Nämnden övergår nu till att ta ställning till frågan om Mäklaren agerade oaktsamt enligt de grunder som NN har åberopat.
Handlade Mäklaren oaktsamt?
Nämnden har kommit fram till att Mäklaren inte agerade oaktsamt. Skälen till det är följande.
Parterna är överens om att Mäklaren betalade ut pengarna till AA, sedan beslut om bygglov hade meddelats. De är också överens om att NN motsatte sig utbe- talning och att Mäklaren kände till detta.
Att NN informerade Xxxxxxxx om att han motsatte sig utbetalningen har ingen annan betydelse än att Mäklaren därigenom fick veta att det fanns ett konkurre- rande anspråk. Att utbetala ett belopp som är tvistigt mellan två konkurrerande borgenärer kan inte i sig vara oaktsamt. I så fall skulle gäldenären kunna ådra sig skadeståndsskyldighet, även om han betalade till rätt borgenär, något som vore uppenbart orimligt.
För oaktsamhetsbedömningen har det heller ingen betydelse att Mäklaren, enligt vad han uppgett, fick rådet av en jurist att betala ut beloppet till AA. Om utbetal- ningen var oaktsam, var den oaktsam även om Mäklarens jurist rådde honom till den. Enligt allmänna regler ansvarar Mäklaren för eventuell oaktsamhet från en anlitad uppdragstagare.
För att avgöra om Mäklaren handlade oaktsamt eller inte, krävs att nämnden tar ställning till om villkoret i avtalet så tydligt innebar att pengarna skulle betalas ut till NN att det inte bara var felaktigt utan även oaktsamt att betala ut dem till AA.
Nämnden inleder med att undersöka avtalets ordalydelse.
Parterna är överens om att bygglov söktes och beviljades för en byggnad med 60 kvm byggarea och 120 kvm bruttoarea. De är också överens om att ansökan höll sig inom detaljplanen.
I avtalet angavs att pengarna skulle utbetalas till AA om NN fick ett bygglov för en byggnad om ”minimum 120 kvm”. Det angavs inte i avtalet vilken sorts area det var fråga om. Avtalet var alltså oklart. Det ger vare sig stöd för att Mäklaren skulle betala till AA eller till NN. Om avtalet ska tolkas som att det avsåg 120 kvm brut- toarea, som Mäklaren hävdar, skulle pengarna ha betalats till AA. Om avtalet däremot ska tolkas som att det avsåg 120 kvm boarea, som NN hävdar, skulle pengarna i stället ha betalats till NN.
Nämnden går nu vidare och undersöker om det finns några andra fakta som kan bidra till tolkningen av avtalet.
Avtalet reglerade AA:s ansvar att vara behjälplig att upprätta ansökan om bygglov och dylika handlingar. Avtalet bör därför läsas i ljuset av detta sammanhang, om inte några andra omständigheter föreligger.
När konsumenter och fastighetsmäklare diskuterar kvadratmeter brukar det normalt vara boarea som avses. Det är ju bostadsytan som är av intresse för kö- paren, såväl från brukssynpunkt som ur taxeringshänseende. I detta fall reglerade dock avtalet parternas förpliktelser med hänsyn till en bygglovsfråga. Vid hand- läggningen av bygglov används dock normalt termen byggnadsarea – den yta som byggnaden tar upp sedd ur ett fågelperspektiv. Den tolkningen av avtalet har dock inte åberopats av parterna.
I en tidigare mejlväxling har AA hänvisat till att det kan potentiellt bli fråga om ett bygglov om 120 kvm för en byggnad med 1,5 plan och källare. I detta framgår inget annat än att byggnadsarean skulle omfatta 60 kvm + 15 kvm. I denna del har AA med största sannolikhet hänvisat till bruttoarea, ett mejl som Mäklaren fick del av.
För en utomstående framgår det inte överhuvudtaget vad parterna avtalat om. Det ligger dock närmast till hands att tolka avtalsvillkoret som uppfyllt om bygg- naden omfattar 120 kvm, det vill säga om byggnadens bruttoarea är 120 kvm.
Som nämnden tidigare konstaterat har nämnden endast att pröva om Mäklaren handlade oaktsamt genom att betala ut medlen till AA. I detta fall innebär det att nämnden ska pröva om en fastighetsmäklare med Mäklarens erfarenhet och in- sikter hade handlat på ett annat sätt baserat på den information denne hade till- gänglig vid den potentiella skadans uppkomst.
I avtalet saknades innehållanderätt för Mäklaren i hans roll som depositarie. Detta innebar att Mäklaren riskerade att hamna i dröjsmål om inte pengarna be- talades ut enligt avtalets ordalydelse, senast den 31 december 2020.
När bygglovet för en byggnad om 120 kvm bruttoarea gått igenom bedömde Mäklaren att avtalsvillkoret var uppfyllt och därefter betalade han ut medlen till AA. Nämnden anser att han hade fog för denna bedömning. Avtalet reglerade ju bara att NN skulle få bygglov för en byggnad om 120 kvm, vilket han även fick. NN har inte gjort gällande att Xxxxxxxx skulle ansvara för eventuella otydligheter i avtalet.
Att NN uppmärksammade Mäklaren om att det rådde tvist om tolkningen av av- talet innebär inte i sig att NN skulle ha bättre rätt till medlen på det sätt som han gjort gällande. Mäklaren har behövt pröva om NN:s anspråk var styrkt baserat på den bevisning som NN presenterade till stöd för att han skulle ha bättre rätt till medlen.
Endast om bevisningen styrker NN:s bättre rätt till medlen har Xxxxxxxx haft re- dovisningsskyldighet till NN. Att AA:s rätt var svårbedömd är, som tidigare anfört, inte grund nog för innehållande i strid med avtalet (jfr. det ovan refererade NJA 2001 s. 292, särskilt s. 302).
Mäklaren uppmanade XX att presentera bevisning för att styrka hans bättre rätt till medlen. Vid denna tidpunkt hade bygglovet meddelats och Mäklaren riske- rade därmed att hamna i dröjsmål med utbetalningen, eftersom han bedömde att avtalsvillkoret var uppfyllt.
Nämnden anser att XX inte presenterade tillräcklig bevisning för Mäklaren för att styrka sitt anspråk om bättre rätt till de deponerade medlen gentemot AA. Det innebär i sin tur att Mäklaren inte kan anses ha handlat oaktsamt vid utbetal- ningen. Att Mäklarens utbetalning inte var oaktsam behöver dock inte innebära att AA skulle ha bättre rätt till medlen i en tvist mellan köpare och säljare.
Nämnden anser därmed att Mäklaren inte handlade oaktsamt genom att betala ut medlen till AA. NN:s yrkande kan därför inte bifallas.
Övrigt
Även om det inte har med tvisten att göra, vill nämnden ändå framhålla följande.
Det klart mest förnuftiga hade varit att nedsätta de 500 000 kr hos länsstyrelsen enligt 1 § 2 st. lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Hade Mäklaren gjort det, hade han med stor sannolikhet betalat med befriande verkan. Det borde ha varit det självklara rådet från den advokat som Mäklaren säger sig ha konsulterat före utbetalningen.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.