BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 84/21 SIDA 1 AV 19
BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 84/21 SIDA 1 AV 19
Anmälare
NN och YY
Ombud:
Advokaten K-EN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen EÅ
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 162 586 kr plus ränta enligt 6 § rän- telagen från den 26 december 2020 tills betalning sker.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har inte godtagit något belopp som rim- ligt i och för sig. Han har accepterat sättet att beräkna ränta för 156 250 kr av kravet, men inte för resterande del. För egen del har han begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till noll.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 15 juli 2019 köpte NN och YY (”makarna NN”) en fastighet i Tätorten för 1 775 000 kr. Tillträde ägde rum den 2 augusti samma år. Affären förmedlades av Mäklaren.
I objektsbeskrivningen angavs att dusch- och köksvatten från fastigheten leddes till en trekammarbrunn. Det visade sig att den uppgiften var felaktig; vattnet leddes till en stenkista.
Enligt makarna NN agerade Mäklaren oaktsamt i sin hantering av brunnsfrågan. De har begärt att han ska ersätta dem för kostnaden för en trekammarbrunn och för avgifter till kommunen i samband med anläggandet av en sådan brunn.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att ma- karna NN inte har rätt till ersättning.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN
I objektsbeskrivningen (som var bilagd köpekontraktet) angavs ”3-kammarbunnn för dusch/köks vatten”. Det innebar att deras avtal med säljaren att till fastig- heten hörde en trekammarbrunn. En inkopplad trekammarbrunn till avloppet är ett krav från miljönämnden och för dem var det av väsentlig betydelse att det fanns en sådan på fastigheten. Det har dock visat sig inte finnas någon trekam- marbrunn. Avsaknaden av trekammarbrunn utgör ett konkret fel.
I direkt anslutning till att de hade undertecknat köpekontraktet den 15 juli 2019 besökte de fastigheten tillsammans med säljaren. På deras fråga visade säljaren var trekammarbrunnen skulle ligga, på baksidan av huset mot grannen. Säljaren sa: “Här ska den vara någonstans.”
Säljarens agerande var ägnat att bibringa dem intrycket att denne var säker på att det fanns en trekammarbrunn. Då brunnslocket inte stod att finna, blev den ge- mensamma slutsatsen att locket hade blivit igenväxt. Därefter tog de även upp frågan om trekammarbrunn med Mäklaren. Han lämnade dock ingen information som bringade klarhet i frågan.
Sedermera, genom uppgifter från miljönämnden, har det visat sig att säljaren re- dan långt innan försäljningen visste att det inte fanns någon trekammarbrunn på fastigheten.
Efter att de den 2 augusti 2019 hade undertecknat köpebrevet, uppgav Mäklaren att hans mäklarpraktikant hade en bekant som arbetade med brunnar och att denne kunde höra av sig till YY, så att de tillsammans kunde undersöka trekam- marbrunnen. Detta kunde ske i samband med att YY ändå avsåg att vistas på fas- tigheten den innevarande veckan och veckan därpå. XX lämnade sitt visitkort till mäklarpraktikanten för att hennes bekant skulle höra av sig. Denne hörde dock aldrig av sig.
Att det inte fanns någon trekammarbrunn fick de klarlagt först när de grävde upp tomten den 15 maj 2020, varpå de reklamerade felet till säljaren. Vid efterföl- jande kontakt med säljaren bestred han ansvar med hänvisning till kontakter han haft med Mäklaren innan överlåtelsen av fastigheten. Säljaren påstod att Xxxxx- ren vid dessa kontakter hade vetat om att trekammarbrunn saknades och att Mäklaren hade upplyst dem om detta. Deras intryck är att säljaren och Mäklaren i efterhand har pratat ihop sig.
Mäklaren informerade dem aldrig om att trekammarbrunn saknades och han gjorde överhuvudtaget ingen anteckning om trekammarbrunn i mäklarjournalen. Vidare underlät han att verka för att de träffade en överenskommelse med sälja- ren med anledning av fastighetens avvikelse från avtalad standard.
Om Mäklaren hade agerat i enlighet med sina skyldigheter som mäklare så hade de inte fullföljt köpet med mindre än att de kompenserades med motsvarande kostnaden för att anlägga en trekammarbrunn.
Skadeståndskravet motsvarar kostnaden för att anlägga en trekammarbrunn, 162 586 kr, varav 156 250 kr utgör anläggningskostnad inklusive moms enligt of- fert från Entreprenadbolaget och 6 336 kr utgör avgift för miljönämndens i Små- stadens kommuns handläggning av en obligatorisk anmälan om nytt avlopp.
Nämnden ställde följande frågor till makarna NN:
”När gör ni gällande att mäklaren förstod eller borde ha förstått att trekammar- brunn saknades? Före kontrakt, i tiden mellan kontrakt och tillträde eller efter till- träde? Anmälan och korrespondensen mellan ert ombud och försäkringsbolaget fö- refaller ge motstridiga besked i den frågan. Ange vilka fakta ni gör gällande till stöd för er ståndpunkt i denna del.
Om ni gör gällande att mäklaren först efter kontrakt förstod eller borde ha förstått att trekammarbrunn saknades, ska ni också besvara följande frågor.
• Vad består mäklarens oaktsamhet i? Hur anser ni att han skulle agerat?
• Om mäklaren hade agerat på det sätt han skulle, vad hade hänt då och på vilket sätt skulle ni ha undgått skadan?”
Makarna NN besvarade frågorna enligt följande:
Avsaknaden av trekammarbrunn utgör ett dolt fel. Enda sättet att okulärt, utan ”förstörande ingrepp”, klarlägga förekomst/avsaknad av trekammarbrunnen är, till att börja med, att lokalisera brunnslocket. Detta tillvägagångssätt användes av dem vid besöket på fastigheten direkt efter kontraktsskrivningen den 15 juli 2019, varvid säljaren medvetet bibringade dem intrycket att han var säker på att det fanns en trekammarbrunn och att locket hade blivit igenväxt.
De gör gällande att Xxxxxxxx förstod eller borde ha förstått att trekammarbrunn saknades, i enlighet med vad säljaren, först efter deras reklamation, påstod: att mäklaren senast före överlåtelsen den 2 augusti 2019 visste att trekammarbrunn saknades. Mäklaren har i och för sig inte personligen bekräftat denna uppgift, vare sig till dem eller till deras tidigare ombud. Dock har Mäklaren bekräftat upp- giften genom sin försäkringsgivare, enligt mejl den 12 mars 2021 från Försäk- ringsbolaget.
Mäklarens oaktsamhet består i:
- att han inte omgående informerade dem om sin kännedom om avsaknaden av trekammarbrunn,
- att han inte informerade dem om saken senast innan överlåtelsen den 2 augusti 2019.
- att han inte fyllde i uppgifter han fått om trekammarbrunnen i sin journal,
- att han inte upplyste dem om de rättsliga konsekvenserna av att fastigheten visat sig inte överstämma med köpekontraktet, och
- att han underlät att verka för att parterna träffade en överenskommelse med anledning av fastighetens avvikelse från avtalad standard.
Om Mäklaren hade agerat på det sätt han skulle så hade de antingen frånträtt köpet på grund av säljarens kontraktsbrott och krävt skadestånd eller ingått till-
äggsavtal med säljaren om ersättning motsvarande kostnaden för att anlägga en trekammarbrunn.
Mäklaren
Av objektsbeskrivningen framgick följande:
”Vatten/avlopp Enskilt vatten året om Enskilt avlopp. Djupborrad brunn 50 meter.
Sluten tank för WC, 3-kammar brunn för dusch/köks vatten”.
Efter köpekontraktets undertecknande framkom det att uppgiften om trekam- marbrunn för dusch- och köksvatten var felaktig; vattnet gick istället gick till en stenkista.
Som han förstår anmälan påstår makarna NN att han agerade skadeståndsgrun- dande genom att ha brustit i följande punkter:
1. att han inte omgående informerade makrna NN om sin kännedom om av- saknaden av trekammarbrunn,
2. att han inte informerade makarna XX om saken senast innan tillträdet den 2 augusti 2019,
3. att han inte fyllde i uppgifter han fått om trekammarbrunnen i sin journal,
4. att han inte upplyste makarna NN om rättsliga konsekvenser av att fastig- heten visat sig inte överstämma med köpekontraktet, och
5. att han underlät att verka för att parterna träffade en överenskommelse med anledning av fastighetens avvikelse från avtalad standard.
Makarna NN påstår vidare att om han hade agerat så som han borde ha gjort, hade de antingen frånträtt köpet och krävt skadestånd, alternativt ingått ett till- äggsavtal med säljaren om ersättning motsvarande kostnaden för att anlägga en trekammarbrunn.
Sammanfattning av grunderna för hans bestridande av kravet
Till grund för sitt bestridande av kravet gör han gällande följande.
1. Makarna NN har reklamerat för sent.
2. Han har inte agerat oaktsamt på så sätt som påstås av makarna NN.
3. Makarna NN har inte lidit någon skada.
4. Även om han skulle ha agerat oaktsamt på sådant sätt som makarna NN på- står, har ett sådant agerande inte orsakat den påstådda skadan.
5. Om makarna NN skulle anses ha lidit en ersättningsgill skada, har de varit medvållande till skadan, varför skadeståndet ska jämkas till noll kr.
Makarna NN har reklamerat för sent
Som kommer att framgå nedan råder det oenighet mellan honom och makarna NN om när makarna XX fick information om avsaknaden av trekammarbrunn för dusch- och köksvatten. Makarna NN påstår att de fick informationen först den 15 maj 2020, medan hans inställning är att de informerades om detta redan innan tillträdet den 2 augusti 2019. Även om FRN skulle godta makarna NN:s påstående om att de inte fått kännedom om förhållandet förrän den 15 maj 2020, är det hans uppfattning att reklamation skett för sent.
Av ett mejl från säljaren till makarna NN den 26 juni 2020 framgår att säljaren innan tillträdet hade diskuterat osäkerheten kring trekammarbrunnen med ho- nom. Det är därför hans uppfattning att makarna NN vid den tidpunkten i vart fall borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet och att rekla- mationsfristen således började löpa senast vid nämnda tidpunkt. Eftersom någon reklamation inte skedde förrän den 25 november 2020, det vill säga nästan sex månader senare, har makarna NN reklamerat för sent (jfr t.ex. Svea hovrätts mål T 2049-14 samt FRN 41/20 och FRN 52/20).
Han har inte agerat oaktsamt
Uppgiften om att dusch- och köksvattnet gick till en trekammarbrunn kom från säljaren och han hade ingen anledning att ifrågasätta uppgiften, jfr 16 § fastig- hetsmäklarlagen (2011:666), (”FML”). Det torde vidare vara ostridigt att han inte hade någon kännedom om att uppgiften i objektsbeskrivningen om trekammar- brunn var felaktig innan köpekontraktets undertecknande. Efter köpekontraktets undertecknande den 15 juli 2019 framkom att säljaren var osäker på om det stämde att det fanns en trekammarbrunn på fastigheten. En mäklarpraktikant besökte därför fastigheten tillsammans med en sakkunnig. Det kunde då konsta- teras att dusch- och köksvattnet gick till en stenkista och inte till en trekammar- brunn. Denna information vidarebefordrades per telefon av honom till makarna NN den 17 juli 2019, det vill säga innan tillträdesdagen, och de valde att ändå full- följa köpet på oförändrade villkor. Han bestrider därför makarna NN:s påståen- den att de inte skulle ha haft kännedom om detta vid tidpunkten för tillträdet.
Vad gäller makarna NN:s påstående om att han agerat oaktsamt genom att inte journalföra uppgifterna om trekammarbrunnen kan det konstateras att han inte gjorde några noteringar om undersökningen av brunnen i journalen. Han bestri- der dock att det skulle utgöra skadeståndsgrundande vårdslöshet.
Han bestrider även påståendet att det skulle utgöra skadeståndsgrundande vårdslöshet att han underlät att verka för att parterna träffat en överenskom- melse med anledning av den felaktiga uppgiften. Som angetts ovan hade makar- na NN efter köpekontraktets undertecknande, men innan tillträdet, informerats om att uppgiften om trekammarbrunn för dusch- och köksvatten var felaktig och att det istället gick till en stenkista. Han hade därutöver fått uppfattningen att makarna NN inte ville tvista om det utan fullfölja köpet på oförändrade villkor. Det ska därvid beaktas att det inte förelåg något fel i själva avloppet utan att av- loppet för dusch- och köksvatten var fullt fungerande, om än att det gick till en stenkista. Någon information om att kommunens miljönämnd hade invändningar mot det sätt på vilket avloppet var ordnat förelåg inte. Någon anledning, eller skyldighet, för honom att verka för att parterna skulle träffa en överenskommelse med anledning av den felaktiga uppgiften förelåg således inte.
Han bestrider även påståendet att han skulle ha haft en skyldighet att upplysa makarna NN om de rättsliga konsekvenserna av att fastigheten hade visat sig inte stämma överens med uppgifterna i objektsbeskrivningen. En mäklares uppdrag är att agera som en oberoende mellanman som ska ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen. Frågor om fel i fastighet och de rättsliga konsekvenserna därav är ofta juridiskt komplexa. Någon skyldighet för mäklare att engagera sig i en köprättslig tvist mellan parterna föreligger därför inte. Genom att han infor- merade makarna NN, och därigenom tillsåg att de fick relevant information om den faktiska omständigheten att uppgiften om trekammarbrunn för dusch- och köksvattnet var fel, uppfyllde han sina skyldigheter i detta avseende.
Skadan
Han bestrider att den påstådda skadan utgör en ersättningsgill skada.
För det första hade makarna NN redan innan tillträdet kännedom om att uppgif- ten om trekammarbrunn var felaktig, men valde trots det att gå vidare med affä- ren på oförändrade villkor.
För det andra har uppgiften om trekammarbrunn för dusch- och köksvattnet inte haft någon påverkan på fastighetens marknadsvärde. Det ska därvid noteras att det som framgår av objektsbeskrivningen är att det är dusch- och köksvatten som
går till trekammarbrunn. När det gäller avlopp för WC anges att det går till sluten tank. Han bestrider därför att den felaktiga uppgiften medfört ett högre slutpris och att fastighetens verkliga marknadsvärde skulle vara lägre än den över- enskomna köpesumman.
Vid bedömningen av den felaktiga uppgiftens påverkan på marknadsvärdet ska det även beaktas att den budgivning som föregick köpet var intensiv. Sex budgi- vare deltog och totalt 22 bud lades. De två närmast underliggande buden låg på 1 770 000 kr respektive 1 750 000 kr. En av budgivarna lade ett bud på 1 780 000 kr, det vill säga till och med högre än makarna NN:s bud på 1 775 000 kr som blev slutpriset. Han bestrider därför makarna NN:s påstående om att de skulle ha haft möjlighet att köpa fastigheten till ett lägre pris eller förhandla ner priset med så mycket som drygt 163 000 kr om de hade haft kännedom om att trekammar- brunn saknades för dusch- och köksvattnet innan tillträdet.
Han bestrider även makarna NN:s påstående om att det skulle vara ett krav från kommunens miljönämnd att den aktuella stenkistan måste bytas ut mot en tre- kammarbrunn. Något sådant krav eller förbud mot att använda den aktuella stenkistan framgår inte av de handlingar från kommunen som makarna NN bifo- gat sin anmälan. Han bestrider även av den anledningen att den felaktiga uppgif- ten orsakat någon ersättningsgill skada.
Det ska även noteras att det saknas underlag till styrkande av makarna NN:s på- stående om att de lidit skada i form av obligatorisk avgift för handläggningen av- seende anmälan om nytt avlopp med 6 336 kr.
Även om makarna NN skulle kunna visa att va-anläggningen avseende dusch- och köksvatten inte uppfyller gällande miljökrav och därför måste bytas ut, bestrider han att kostnaden för sådant byte utgör en skada. Objektsbeskrivningen innehöll information om att fastigheten har enskilt vatten och avlopp samt att byggnaden på fastigheten vid tidpunkten för köpet var 60 år (från 1959, om än ombyggd un- der 80-talet). Det innebär att makarna NN, i brist på annan information från sälja- ren, hade kunnat förvänta sig att avloppen på fastigheten kunde vara lika gamla som byggnaden. Även om det i objektsbeskrivningen också angavs att köks- och duschvattnet gick till en trekammarbrunn, ålåg det makarna NN att inom ramen för deras undersökningsplikt närmare undersöka om va-anläggningen, så som den enligt objektsbeskrivningen angavs vara utformad, uppfyllde gällande xxxxx- xxxx.
Han bestrider därför att kostnaden för att anlägga ett nytt avlopp för dusch- och köksvattnet utgör en ersättningsgill skada.
Orsakssamband
Han bestrider att det föreligger orsakssamband mellan hans påstådda oaktsam- het i punkterna 1–2 ovan och den påstådda skadan. Som angetts ovan torde det vara ostridigt att han fick kännedom om den felaktiga uppgiften gällande avlop- pet för dusch- och köksvatten efter köpekontraktets undertecknande, men innan tillträdet. Eftersom köpekontraktet redan var undertecknat vid tidpunkten då han fick kännedom om att trekammarbrunn saknades, har makarna NN:s utrymme att begära avdrag på priset varit betydligt mindre än om de hade fått sådan känne- dom innan undertecknandet. Om makarna NN hade fått information om att dusch- och köksvattnet gick till en stenkista och inte till en trekammarbrunn in- nan tillträdet, hade de kunnat innehålla en del av köpeskillingen till säkerhet för ett eventuellt krav på prisavdrag mot säljaren. För att en ersättningsgill skada ska uppkomma i ett sådant fall krävs dels att makarna NN på tillträdesdagen rent fak- tiskt hade innehållit en del av köpeskillingen, dels att kravet mot säljaren hade lett till framgång, samt också att säljaren inte hade haft medel för att kunna be- tala prisavdraget (jfr FRN 6/18).
Vad gäller förutsättningen att makarna NN:s krav mot säljaren hade lett till fram- gång, vill han påpeka betydelsen av makarna NN:s bristande undersökning av fas- tigheten. I övrigt finns inget underlag som stödjer makarna NN:s påståenden att de inte skulle ha orsakats den påstådda skadan om han innan tillträdet hade in- formerat dem om att dusch- och köksvattnet inte gick till en trekammarbrunn utan till en stenkista.
Han bestrider även särskilt orsakssambandet mellan makarna NN:s oaktsamhets- påståenden i punkterna 3–5 ovan och den påstådda skadan, och konstaterar att makarna NN inte presenterat något som helst underlag till stöd för sina påståen- den om att de hade, och därtill hade lyckats, förhandla ned priset för fastigheten om han hade agerat på så sätt som de påstår att han borde ha agerat i dessa av- seenden.
Medvållande
Som angetts ovan har det ålegat makarna NN att inom ramen för deras under- sökningsplikt närmare undersöka om va-anläggningen så som den enligt objekts- beskrivningen angavs vara utformad uppfyllde gällande miljökrav. Om FRN skulle anse att kostnaden för att anlägga ett nytt avlopp i och för sig utgör en ersätt- ningsgill skada, ska därför skadeståndet till följd av makarna NN:s medvållande
jämkas till noll kr i enlighet med 25 § första stycket, andra meningen FML (jfr FRN 144/11).1
Makarna NN tillade följande:
Betydelsen av avsaknad av trekammarbrunn
Ett villkor för köpet var att till fastigheten hörde en trekammarbrunn för dusch- och köksvatten. Genom avsaknaden av trekammaren var i princip säljarens kon- traktsbrott ett faktum redan vid undertecknandet av köpekontraktet. Med hän- visning till miljöinspektören GW inspektionsrapport och anteckningar var säljaren redan innan försäljningen väl medveten om att det inte fanns någon trekammar- brunn på fastigheten.
Ur GW:s anteckningar kan särskilt följande framhållas.
“2016-04-28
Telefonkontakt:
[Säljaren] ringer och undrar hur han ska finna info om avloppet. Jag ber honom att i första hand kontrollera rördragningarna under huset för at se om möjligen allt av- lopp går till den slutna tanken. Annars kan han höra med grannar som kanske vet något.
Han återkommer när han har undersökt. Han vill ha respit till mitten på augusti då han inte ska komma dit förrän i sommar.
2017-03-13
Telefonkontakt:
WC går till sluten tank och bdt troligen till en stenkista. Undersökningar av rördrag- ningar för bdt är gjorda och de går inte till någon brunn så toligen till en stenkista. Huset nyttjas ca 3 veckor per år. Inga krav på att förbättra bdt kommer att göras för närvarande då standarden är mycket enkel utan disk och tvättmaskin och vistelsen där är kort. Vid försäljning ska ägaren meddela oss eller om nyttjandegraden för- ändras. Ny tillsyn om ca 5 år.”
I direkt anslutning till att köpekontraktet hade undertecknats bekräftade säljaren villkoret med ett lugnande besked med innebörd att även om locket till trekam- marbrunnen inte gick att finna, så fanns det en trekammarbrunn och att locket till
1 Nämndens anmärkning: Hänvisningen avser den äldre tvistlösningsnämnd med samma namn som nuva- rande FRN och som var verksam fram till april 2017.
denna måste ha blivit igenväxt. Vid samma tillfälle uppgav säljaren också att Mil- jökontoret hade varit på plats och godkänt avloppssystemet.
Förutom förekomst av ett brunnslock fanns ingen möjlighet att okulärt fastställa huruvida det fanns någon trekammarbrunn. Med locket igenväxt förutsatte en sådan undersökning antingen mer eller mindre omfattande utgrävningar på tom- ten eller möjligen en kostsam filmning inuti rörledningarna med hjälp av en för ändamålet speciell kamerautrustning.
Även om de inför tillträdet inte själva hade kunnat konstatera att det fanns en trekammarbrunn, såg de ingen anledning att begära ändring av villkoret om att det till fastigheten hörde en trekammarbrunn. Uppgiften var konkret och precise- rad. De förlitade sig på säljarens uppgifter och på att Mäklaren tog tillvara även deras intressen vid förmedling av fastigheten.
För att undvika efterföljande komplikationer borde parterna innan tillträdet ha reglerat det skadestånd säljaren hade att utge vid en konstaterad avsaknad av trekammarbrunn. Detta insåg Mäklaren eller i vart fall borde han ha insett det. Likväl och i strid med lydelsen enligt 21 § numera upphävda fastighetsmäklarla- gen (2011:666), tog han inget initiativ till att parterna träffade en dylik överens- kommelse. Det görs gällande att Xxxxxxxxx underlåtenhet var grovt vårdslös.
Refererande till av motparten åberopad anbudsförteckning saknar det i samman- hanget betydelse att det funnits andra spekulanter. Dels hade de som sagt redan ingått köpeavtalet med säljaren när det uppstod tveksamhet om trekammar- brunnen, dels hade även övriga spekulanter visat intresse och lagt bud med hän- syn till att det till fastigheten hörde en trekammarbrunn.
Typiskt sett är det av stor betydelse för varje köpare av fritidshus att avloppet är ordnat på ett sätt som överensstämmer med tvingande miljökrav. Vilka miljökrav som kommunen uppställde och alltjämt uppställer för den aktuella fastighetens avlopp framgår tydligt av tidigare ingivna handlingar.
Även för dem var en trekammarbrunn av stor betydelse, vilket styrks av att YY den 7 juli 2019 skickade ett mejl till Mäklaren med fråga bland annat om huruvida trekammarbrunnen var godkänd av miljökontoret.
Att installera en trekammarbrunn innebär således en ofrånkomlig kostnad för att de ska kunna nyttja fritidshuset som tänkt. Värdet på fastigheten påverkas mot- svarande kostnaden för att få fastigheten i avtalsenligt skick, det vill säga med yrkat belopp.
Mäklarens kännedom om avsaknaden av trekammarbrunn
Det kan inte ha undgått Mäklaren att de inte var bevandrade i fastighetsaffärer. I detta hänseende hade säljaren, som jurist och före detta advokat, ett påtagligt övertag. Vidare vann Mäklaren deras förtroende. De förlitade sig på att han på bästa sätt skulle informera och vägleda dem genom hela affären. Mot denna bak- grund har det ankommit Mäklaren att ge särskild akt på sin rådgivningsskyldighet gentemot dem.
De avstår från att uttala sig om huruvida Mäklaren hade vetskap om att det sak- nades trekammarbrunn redan när han utbjöd fastigheten till försäljning.
När de var på visning av fastigheten den 6 juli 2019 fanns inte Mäklaren på plats. Visningen sköttes av en mäklarassistent som uttryckligen sa att hon inte kunde svara på några frågor om fastigheten.
Dagen efter visningen tillskrev de Mäklaren med ovan omnämnda förfrågan om huruvida trekammarbrunnen var godkänd av miljökontoret. Dagen därpå hörde Mäklaren av sig med beskedet ”återkommer med svar”. Han återkom dock aldrig med något svar.
Mäklaren har inte förklarat varför han inte återkom med det utlovade svaret.
Det kan hållas för uteslutet att Mäklaren avstod från att vare sig vidarebefordra deras fråga till säljaren eller själv kontaktade miljökontoret om saken.
Om de upplysningar han då fick vid någon av dessa kontakter hade varit positiva, hade Mäklaren med stor säkerhet inte dröjt med att vidarebefordra upplysning- arna till dem. Avsaknaden av svar talar starkt för att Mäklaren redan vid denna tidpunkt hade fått kännedom om att uppgiften om trekammarbrunn inte stämde.
Efter att de hade undertecknat köpebrevet den 2 augusti 2019 omtalade Mäkla- ren att hans mäklarpraktikant hade en bekant som arbetade med brunnar och att denne kunde höra av sig till dem, så att de tillsammans kunde undersöka om det fanns någon trekammarbrunn. Detta kunde ske i samband med att YY ändå avsåg vistas på fastigheten både hela den innevarande veckan och veckan därpå. XX lämnade sitt visitkort till mäklarpraktikanten för att hennes bekant skulle höra av sig. Vederbörande hörde dock aldrig av sig. De bestrider att Mäklaren eller någon annan informerade dem om att det inte fanns någon trekammarbrunn.
Med hänvisning till vad som anförts ovan hade det för övrigt varit ogörligt för mäklarpraktikantens bekant genom en okulär undersökning klarlägga om det
fanns en trekammarbrunn eller inte. Mäklaren har inte ens påstått att det utför- des grävning på tomten eller filmning i avloppsrören för att undersöka saken.
Att de valde att tillträda fastigheten trots att de inte hade fått fullständig klarhet i om det fanns någon trekammarbrunn innebar inte att de avstod sin rätt enligt villkoret om att det hörde en trekammarbrunn till fastigheten. Tvärtom föreställ- de de sig att om det vid grävning på tomten skulle visa sig inte finnas någon tre- kammarbrunn så var det något som enkelt skulle regleras i efterhand, vilket går att utläsa ur två mejl från dem till säljaren den 9 respektive den 25 juni 2020.
Mejlet den 9 juni 2020 inleds med att de upplyser att de ”har sökt [efter] 3- kammarbrunnen”. Mejlet åberopas därför dessutom till styrkande av att de fram till att de grävde upp tomten den 15 maj 2020 inte av vare sig av Mäklaren eller av annan hade upplysts om att det inte fanns någon trekammarbrunn.
Mäklaren har inte ens påstått att han informerade dem om gällande rätt och om olika juridiska lösningar för det fall trekammarbrunnen enligt objektsbeskrivning- en skulle visa sig inte finnas.
Som erfaren fastighetsmäklare var Mäklaren naturligtvis väl förtrogen med mäk- lares skyldighet att anteckna förmedlingsuppdraget, enligt 20 § första stycket fas- tighetsmäklarlagen (2011:666). Om Mäklaren hade fått vetskap om avsaknaden av trekammarbrunn, såsom senare säljaren påstod, och om han också förmed- lade denna information till dem, så borde han ha antecknat detta i journalen. Uppgiften rörde en för dem väsentlig avvikelse från avtalet. Att Mäklaren trots detta inte gjorde någon som helst anteckning om trekammarbrunnen var grovt vårdslöst.
De åberopar avsaknaden av nämnda uppgifter i journalen till styrkande av att Mäklaren undanhöll dem uppgiften om att det inte fanns någon trekammar- brunn.
Det görs gällande att Xxxxxxxx grovt har försummat sin informationsplikt gente- mot dem.
Vidare görs det gällande att Xxxxxxxx inte uppfyllt sin bevisbörda för påståendet att han före tillträdet av fastigheten informerade dem om avsaknaden av tre- kammarbrunn.
Även om Mäklaren hade informerat dem om avsaknaden av trekammarbrunn på det sätt och vid den tidpunkt han numera påstår, lämnade han den information- en för sent (se RÅ 2006 ref. 53).
Reklamation
Efter att de vid grävning av tomten den 15 maj 2020 kunnat konstatera att det inte fanns någon trekammarbrunn, reklamerade de felet till säljaren. Som svar uppgav säljaren i mejl den 26 juni 2020 att Mäklaren hade fått vetskap om avsak- naden av trekammarbrunn redan strax innan deras tillträde av fastigheten. Sälja- ren påstod också att Mäklaren hade vidarebefordrat denna sin vetskap till dem. Allt detta kom som en nyhet för dem. Bland annat eftersom det saknades note- ring om trekammarbrunnen i mäklarjournalen utgick de till en början från att säl- jarens påstående om Mäklaren i mejlet var en efterhandskonstruktion.
När de anlitat advokaten K-EN som ombud blev dennes första åtgärd att på nytt inhämta säljarens inställning. Så snart säljaren bekräftat sin tidigare angivna in- ställning sökte ombudet kontakt med Mäklaren.
Det ska understrykas att Mäklaren inte vid någon av ombudets muntliga och skriftliga kontakter med honom har bekräftat att de uppgifter är riktiga som sälja- ren lämnat om hans kännedom om avsaknaden av trekammarbrunn och att han i något skede skulle ha upplyst dem om denna sin kännedom. Likväl såg ombudet det säkrast att den 25 november 2020 tillställa Mäklaren en reklamation.
Första gången Mäklaren bekräftade säljarens uppgifter för dem var genom sin ansvarsförsäkringsgivare, långt efter deras reklamation. Reklamation har gjorts inom skälig tid i förhållande till när de fick befogad anledning att anta att Mäkla- ren misskött sitt uppdrag i skadeståndsgrundande mån.
Kostnad för kommunens avgift för anmälan om nytt avlopp
Mäklaren har först i FRN meddelat att han inte vitsordar ersättning för Småsta- dens kommuns avgift för anmälan om nytt avlopp. En fastighetsmäklare kan för- väntas ha kännedom om att dylika anmälningar alltid är förenade med en avgift. Mäklaren är i sin verksamhet inriktad på förmedling av objekt, bland annat fri- tidshusfastigheter, inom Småstadens kommun. Han kan därför förutsättas ha sär- skild kunskap om kommunens krav för fritidshusbebyggelse. Kommunens taxa för anmälan om nytt avlopp har Mäklaren, liksom envar, kunnat ta del av genom kommunens webbplats. Mäklaren har den 25 november 2020 mottagit deras krav på ersättning och den utredning som med hänsyn till omständigheterna skäligen kan begäras av dem, i enlighet med 4 § tredje stycket räntelagen.
Yrkat belopp om 6 336 kr grundar sig på uppgifter i ”Taxa för prövning och tillsyn inom miljöbalkens område” beslutad av kommunfullmäktige den 21 november 2019.2
Av taxebilaga 1 under rubriken ”MILJÖFARLIG VERKSAMHET ENL. 9 KAP. XXXXX- XXXXXX” och underrubriken ”Anmälan” framgår att handläggning av anmälan avseende inrättande av avloppsanordning utan vattentoalett schablonmässigt tar sex timmar (p. 1). Enligt § 6 är timtaxan 1 056 kr per hel timme handläggningstid.
Av den för 2021 gällande taxan framgår att timtaxan för år 2021 uppgår till 1 100 kr.3
Som de tidigare angett hade de antingen frånträtt köpet på grund av säljarens kontraktsbrott och krävt skadestånd eller ingått tilläggsavtal med säljaren om ersättning till dem med motsvarande kostnaden för att anlägga en trekammar- brunn. I båda fallen hade de blivit kompenserade med som lägst yrkat belopp, inklusive yrkandet om 6 336 kr.
Mäklaren har inte tillvaratagit deras intresse
Att säljaren medvetet och utstuderat fört dem bakom ljuset är illa. För dem är insikten om att Mäklaren aktivt och genom underlåtenhet gjort gemensam sak med säljaren ännu tyngre att bära, då han ju har åtnjutit deras fulla förtroende.
Sammantagen har Mäklaren såväl under säljprocessen som därefter uppträtt illo- jalt mot dem. Han har inte tillvaratagit deras intresse, till skada för dem och vin- ning för sin sedan tidigare bekant, säljaren.
Mäklaren tillade följande:
Betydelsen av avsaknad av trekammarbrunn
Inledningsvis måste klargöras att om det har lämnats en felaktig uppgift i ob- jektsbeskrivningen, kan både säljaren och mäklaren bli ansvariga gentemot köpa- ren. Ansvaret ser dock olika ut. Om säljaren känner till eller borde ha känt till vilka uppgifter som mäklaren lämnade i objektsbeskrivningen så har säljaren ett strikt ansvar för felaktigheter i dessa uppgifter (jfr 18 § 2 st. köplagen). För säljarens ansvar spelar det alltså ingen roll om säljaren hade anledning att tro att uppgif- terna var riktiga; säljaren blir ändå ansvarig. När det gäller mäklaren så har denne
2 xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxx/x-xxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxx-xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-0000.xxx
0xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxx/x-xxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxx-xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxx-xxx-xxxxxxxx-xxx-xxxxxxx-
inom-miljobalkens-omrade.pdf
däremot endast ett ansvar om felaktiga uppgifter lämnas med uppsåt eller av oaktsamhet, det vill säga mäklaren ansvarar endast i de fall då denna insåg eller borde ha insett att uppgifterna var felaktiga. Bortsett från de uppgifter som en mäklare enligt 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) själv måste kontrollera (vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den samt om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar), kan mäklaren normalt lita på de uppgifter som mäklaren får från säljaren.
Mäklaren kan alltså normalt utan egen kontroll vidarebefordra säljarens uppgifter till köparen (se prop. 1983/84:16 s. 37 f., 58 och 67). Med andra ord: om mäkla- ren i objektsbeskrivningen lämnar en uppgift som senare visar sig vara felaktig, undgår mäklaren i regel ansvar om det kan visas att det var säljaren som lämnade den felaktiga uppgiften. Motsvarande gäller för uppgifter som i och för sig inte kommer från säljaren, men som säljaren har godkänt att de förs in i objektsbe- skrivningen; även här undgår mäklaren ofta ansvar.
Som han tidigare angett kom uppgiften om att dusch- och köksvattnet gick till en trekammarbrunn från säljaren. Han hade ingen anledning att ifrågasätta uppgif- ten och det var först efter köpekontraktets undertecknande som han fick känne- dom om att uppgiften var felaktig. Det ska tilläggas att säljaren även godkände uppgiften genom att underteckna objektsbeskrivningen. Det bestrids därför att han skulle ha agerat oaktsamt.
Med hänvisning till vad som tidigare anförts gällande påstådd vårdslöshet i frågan om han underlät att verka för att parterna träffade en överenskommelse med anledning av fastighetens avvikelse från avtalad standard, bestrids påståendet att han agerade grovt vårdslöst. Det framgår inte av makarna NN:s bevisning att mil- jönämnden hade några invändningar mot det sätt som avloppet var ordnat på, och även om så skulle vara fallet så hade han inte kännedom om handlingarna från miljönämnden och inte heller någon skyldighet att själv efterforska sådana.
Av mejlet från YY den 7 juli 2019 framgår att makarna NN ställde ett flertal frågor om olika saker, däribland om trekammarbrunnen. Om makarna NN inför köpet av fastigheten verkligen ansåg att trekammarbrunnen var av sådan stor betydelse för deras köp, framstår det som något märkligt att de gick vidare med köpet utan att få något svar på frågan från vare sig honom eller säljaren.
Hans påstådda kännedom om avsaknaden av trekammarbrunn
Makarna XX synes göra gällande att han inför köpekontraktets undertecknande skulle ha fått kännedom om att någon trekammarbrunn inte fanns, men med- vetet valt att inte vidarebefordra den informationen till dem. Påståendet be- strids. Som angetts tidigare var det först efter köpekontraktets undertecknande, men innan tillträdet, som han, genom att säljaren blev osäker på uppgiften, fick kännedom om att dusch- och köksvattnet inte gick till en trekammarbrunn utan till en stenkista. Han vidarebefordrade då denna information till makarna NN.
Det bestrids att han genom den uteblivna anteckningen i journalen om informat- ionen om avsaknad om trekammarbrunn och att denna information vidarebe- fordrats till makarna NN agerat grovt vårdslöst. Vidare bestrids att sådan underlå- tenhet skulle ha orsakat makarna NN den påstådda skadan.
Påståendet att han lämnade makarna NN informationen om avsaknaden av tre- kammarbrunn för sent bestrids. Till skillnad från vad som var fallet i RÅ 2006 ref. 53 hade han ingen kännedom om att köks- och duschvattnet gick till en stenkista förrän efter köpekontraktets undertecknande. I samband med att han fick sådan information vidarebefordrade han den också till makarna NN. I RÅ 2006 ref. 53 hade mäklaren flera månader innan kontraktsskrivningen fått informationen om byggplanerna för hamnområdet, men trots det inte fört den vidare till köparna förrän vid kontraktsskrivningen.
Kostnad för kommunens avgift för anmälan om nytt avlopp
Han kan vitsorda att kostnaden för handläggning av anmälan avseende inrät- tande av avloppsanordning utan vattentoalett år 2020 uppgick till 6 336 kr. Han vidhåller dock bestridandet av ränteyrkandet i den delen.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Oaktsamhet
Makarna NN har inte varit helt tydliga i frågan om Mäklaren redan före köpet skulle ha känt till att trekammarbrunn saknades. De har uppgett att Mäklaren kände till detta före ”överlåtelsen” den 2 augusti 2019, men det var datumet för tillträdet. Köpet, i meningen att köpekontraktet undertecknades, ingicks den 15 juli 2019.
Mot Mäklarens förnekande är det i alla händelser inte visat att han skulle före köpet ha känt till att trekammarbrunn saknades. Nämnden utgår således från att det var först i tiden mellan köpekontrakt och tillträde som Mäklaren fick veta att det inte fanns någon trekammarbrunn, så som han själv har uppgett.
Det är inte visat att Mäklaren före tillträdet informerade makarna NN om att tre- kammarbrunn saknades. Nämnden tar dock inte ställning till om han därigenom agerade oaktsamt. Nämnden går i stället in på frågan om orsakssamband.
Orsakssamband
I objektsbeskrivningen, som utgjorde en bilaga till köpekontraktet, angavs att det fanns en trekammarbrunn. Det var alltså avtalat mellan köpare och säljare att fastigheten skulle ha den standarden.
Under handläggningen frågade nämnden makarna NN hur de såg på orsakssam- bandet mellan Mäklarens påstådda oaktsamhet och skadan. Makarna NN svarade följande.
”Om Mäklaren hade agerat på det sätt han skulle så hade de antingen frånträtt kö- pet på grund av säljarens kontraktsbrott och krävt skadestånd eller ingått tilläggsav- tal med säljaren om ersättning motsvarande kostnaden för att anlägga en trekam- marbrunn.”
Av utredningen framgår inte vad som hindrade makarna NN att framställa krav mot säljarna efter tillträdet och på vilket sätt de led en skada av att inte redan före tillträdet ha fått kännedom om att trekammarbrunn saknades. Deras krav
ska därför avslås på den grunden att något orsakssamband mellan påstådd oakt- samhet och skada inte är visat.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsument- vägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.