BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 8/22 SIDA 1 AV 18
BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 8/22 SIDA 1 AV 18
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen IW
Vad saken gäller
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 300 000 kr till NN.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren i första hand ska betala 315 000 kr, i andra hand 65 000 kr och i tredje hand 15 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala och inte godtagit beloppen som rimliga i och för sig.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 29 augusti 2019 köpte NN bostadsrätten till en lägenhet i Metropolen för 3 150 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. Bostadsrätten skulle preliminärt tillträdas den 30 september 2019.
NN kunde inte fullfölja köpet eftersom hon inte beviljades lån. Säljaren hävde då köpet och sålde om bostadsrätten den 26 mars 2020. NN har i första hand begärt skadestånd av Mäklaren för det belopp som hon sammanlagt betalade till sälja- ren med anledning av avtalsbrottet, 315 000 kr i handpenning.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
NN har i huvudsak anfört följande:
Bakgrund
Bostaden låg ute på annons sensommaren 2019. Hon bodde i en bostadsrätt i en angränsande ort och fick intresse för bostaden, som annonserades ut för 3 100 000 kr.
Redan initialt påtalade hon för mäklaren att hon nog bara drömde och att hon aldrig skulle ha råd med denna bostad; hon hade lån kvar på sin nuvarande bo- stad och var inte kreditvärdig. Mäklaren, som tog emot henne, hennes dotter, hennes bror och hennes mor, sa att sådant gick att ordna med hjälp av hennes, Mäklarens, bankman. Hur eller på vilket sätt gick de inte in på.
Efter att hon haft uppföljningssamtal med Mäklaren under juli och augusti, och bostaden inte sålts, ville hon visa den för ytterligare familjemedlemmar. Hon kände hopp om att bostaden verkligen kunde bli hennes.
En av hennes systrar fick se bostaden och erbjöd sig låna pengar till handpenning. Mäklaren sa att hon kunde hjälpa henne med ett bolån via sin bankman. Detta gjorde Mäklaren inför henne och hennes syster med flera.
Hon tecknade överlåtelseavtal och meddelade att hon hade löst den finansiella delen till handpenningen genom ett lån av hennes syster och svåger.
Det var vid denna tidpunkt det gick upp för henne att hon inte lyckats få lån. Hon hade fått svar av olika banker: bl.a. Storbanken där ES, Mäklarens bankman, ar- betade. Där gick det inte heller och det svaret dröjde pga. att bankmannen hade semester.
Hon försökte sälja sin bostad, men då den var belånad täckte inte ett försälj- ningspris det lån som fanns på bostaden, det omöjliggjorde att en försäljning av den skulle kunna bistå till köpet av den aktuella bostadsrätten. Oavsett vad hen- nes bostadsrätt skulle säljas för sa bl.a. Mellanbanken att hon inte kunde få ett lånelöfte, dels för den nya bostadens höga värde och att den bostad hon bodde i var belånad samt att hon själv inte var kreditvärdig nog pga. för låg inkomst. Detta var omständigheter som Mäklaren fullt informerad och medveten om.
I ren desperation frågade hon Mäklaren om hon kunde träda ur affären. När Mäk- laren sa nej frågade hon om Mäklarens bankman, som utlovat, skulle kunna hjälpa till. Bankmannen var inte anträffbar, säljaren pressade henne att tillträda och hon fick avier med hyra för bostaden. Hon började må dåligt pga. den rå- dande situationen.
Mäklaren sa att hon skulle bli stämd och få betala skadestånd och rättegångs- kostnader utöver handpenningen på 315 000 kr, därför föreslog Mäklaren att hon skulle betala 50 000 kr till säljaren. Allt var en dimma för henne under denna tid, hon förstod det som en förskottsbetalning för hon hade verkligen inte pengar i egenskap av ensamstående mor och undersköterska. Hon skrev på en handling. Sedan fick hon reda på att det hon signerat och lånat ytterligare medel för enbart var en kompensation för att hon inte tillträtt bostaden under hösten 2019.
Hon försökte få tag i Mäklarens bankman, men de ringde om varandra vid något tillfälle och sen försvann bankmannen på semester i december 2019. Mäklaren föreslog under denna period att de ändå skulle lägga ut hennes bostadsrätt till försäljning. Hon gick med på det för hon var helt i Mäklarens händer och ville finna en väg ur denna mardröm. Hennes tanke var att hon kanske kunde få hjälp av anhöriga att klara ut detta.
Men med så mycket märkligheter kring detta ville hon inte tillträda bostaden. Hon hade inte fått några nycklar och säljaren hyrde ut bostaden i andra hand un- der denna process (under hela den tid som hon inte tillträdde bostaden). Därför kändes det här med kompensation om 50 000 kr som ett lurendrejeri.
Bostaden såldes om den 26 mars 2020, utan att hon fått information om det, hon upptäckte det själv på Hemnet. Inte heller har hon fått någon redovisning av hur medlen fördelats och vad de gått till.
Konkreta omständigheter:
Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Enligt 8 § 2 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intressen. Mäklaren har bland annat inte begärt något lånelöfte från henne. Hon har inte heller i överlåtelseavtalet tagit in en grundläggande förut- sättning för avtalets ingående, nämligen att hon skulle få ett bolån (bl.a. från Mäklarens bankman). Detta visste Mäklaren relativt tidigt i processen. Hon ger in ett mobilsamtal där Mäklaren, efter att talat med en bankman om hennes, NN:s, möjligheter till lån säger ”det här ser inte bra ut, det ser värre ut än jag trodde”.
Under alla förhållanden har säljarens skada inte motsvarat handpenningen. Enligt överlåtelseavtalet den 29 augusti 2019 bestämdes köpeskillingen till 3 150 000 kr och handpenningen till 315 000 kr. Därefter har bostaden sålts till en annan kö- pare för 2 900 000 kr. Bostaden har alltså slutligen sålts för 250 000 kr mindre än det pris som de hade kommit överens om i överlåtelseavtalet. Mäklaren har dock innehållit hela den erlagda handpenningen om 315 000 kr. Någon rätt att inne- hålla handpenningen, och i synnerhet mellanskillnaden mellan 315 000 kr och 250 000 kr, dvs. 65 000 kr, föreligger under alla förhållanden inte.
Xxxxxxx bör även följande tilläggas:
Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Efter en visning påtalades det för Mäklaren att något lånelöfte inte erhållits och att hon inte var kreditvärdig, men att ett intresse för bostaden fanns. Mäklaren gav då ett förslag: om hon inte lyckades få ett lånelöfte kunde hennes, Mäklarens, bank- man ordna detta (ES på Storbanken).
Avtalet undertecknades av henne och hon lånade pengar till handpenningen av sin syster och svåger. Under denna tid fick Mäklaren bekräftat från ES att hon inte skulle kunna få ett lån pga. att hon inte var kreditvärdig.
Hon fortsatte försöka få lån, men något lånelöfte kunde hon inte få, trots att hon även försökte med sin ena syster som medsökande och med att belåna sin bo- stad.
Mäklaren var forcerande och ville att hon skulle tillträda. Hon vägrade då hon inte hade medel för denna affär.
Mäklaren föreslog att hon skulle sälja den bostadsrätt hon bodde i, men den var fortfarande belånad, vilket Mäklaren fick reda på. Även banken gjorde en kalkyl och nekade henne därefter ytterligare lån.
I överlåtelseavtalet har Mäklaren inte intagit en grundläggande förutsättning för avtalets ingående, nämligen att hon skulle få ett bolån från banken eller Mäkla- rens bankman.
Slutligen: Mäklaren har inte haft med en hävningsförklaring i avtalet och det har i och med denna omständighet omöjliggjorts för henne att kunna veta att hon hade en sådan möjlighet, dvs. en möjlighet att kunna träda ur. Att annullera kö- pet i god tid; om en sådan möjlighet funnits nedtecknad i hade det möjliggjort för henne att avsluta denna mardröm. Mäklaren använde i stället hotet om skade- stånd för att lura henne.
Översikt datum:
2019-07-??: Visning av bostaden. Mäklaren informeras om att hon tyckte att bo- staden var fin, men att hon inte kommer kunna köpa den då hon inte var kredit- värdig. Mäklaren bedyrade då att det kunde gå att ordna då hon hade en bank- man som kunde hjälpa till. En gnista tänds inom henne. Ett andra besök i bosta- den görs med anhöriga.
2019-08-29: Överlåtelseavtalet tecknas med kravet att Mäklaren ska ta kontakt med sin bankman då något annat sätt att bekosta detta inte finns, det är hon och anhöriga tydliga med gentemot Mäklaren. Återigen meddelar Mäklaren att detta går att ordna genom hennes bankman på Storbanken.
2019-09-30: Förväntat tillträde, men då inga lånelöften givits och Mäklarens bankman ES inte kunnat hjälpa till tar det emot att fullfölja. Mäklaren hotar direkt med skadestånd och tillkommande rättegångskostnader. Med rädsla för dessa konsekvenser tas ett lån för handpenningsbeloppet. Hon har vid denna tidpunkt redan varit i kontakt med tre stora banker och suttit i massor av telefonköer för att få detta att gå igenom.
2019-10-21: Handpenning betalades med lånade pengar (ingivet sms till mäklaren syftar på detta) och hoppet hos henne fanns ändock att Mäklaren med sin bank- man skulle ordna detta, som hon bedyrat.
2019-12-10: Tilläggsavtal tecknas pga. hot om skadestånd. Mäklaren har gång på gång sedan augusti upplysts om att hon inte är kreditvärdig, inget lån kommer kunna tas. Mäklaren insisterar fastän hon sett att det inte går även om hennes
bostadsrätt säljs som insats (det fanns kvar lån på den bostaden). Mäklaren blir gång på gång upplyst om att det inte fungerar. En jakt på Mäklarens bankman påbörjas, bankmannen försvinner på semester under december men de lämnar meddelanden till varandra.
2020-01-02: Mäklaren har under december 2019 och januari 2020 hetsat henne till att ändå försöka sälja den bostadsrättslägenhet hon då bodde i. Hon får in- trycket av att Mäklaren enbart vill ha sin provision, hon förstår inte varför det inte går in i Mäklarens huvud att banken nekat henne lån, trots hennes (belå- nade) bostadsrätt som insats. Hon är desperat och vill inte drabbas av att betala skadestånd och rättegångskostnader som Mäklaren konstant upprepade. Hon hade redan, av anhöriga, belånat sig med totalt 365 000 kr (315 000 kr för hand- penningen plus 50 000 kr som kompensation till säljaren) för att undgå rättsliga konsekvenser.
2020-01-29: Kontakt tas med Mäklaren. Ljudinspelning finns på samtal med mäk- laren där Mäklaren bekräftar att bankmannen meddelat att det såg illa ut.
Mäklaren
Påstådd oaktsamhet
NN kontaktade henne för en privatvisning av bostadsrätten. Vid det inledande samtalet frågade hon om NN hade finansieringen ordnad eftersom hon annars inte bokar in privatvisningar. XX uppgav då att finansieringen var ordnad och att hennes familj skulle hjälpa till med finansieringen. Detta omnämndes också i ett sms som NN skickat till henne. Hon bestrider bestämt att hon skulle sagt att hon skulle hjälpa XX att ordna ett lånelöfte.
Efter den första privatvisningen den 22 augusti 2019 meddelade XX att hon var intresserad, men hon ville att hennes syster skulle titta på bostadsrätten också eftersom systern skulle stå för en del av finansieringen. Systern befann sig då i Grekland och det bokades en ny privatvisning en vecka senare.
Efter den andra privatvisningen bekräftade NN återigen att hon var intresserad. Köpare och säljare förhandlade om priset och kontrakt skrevs under den 29 au- gusti 2019.
Handpenningen skulle enligt överlåtelseavtalet betalas den 12 september 2019 och tillträdet skulle den 30 september 2019.
NN uppgav från början att hon skulle behålla sin dåvarande bostadsrätt. Att det inte var tal om att den behövde säljas återspeglas i att tillträdet sattes en månad efter undertecknat överlåtelseavtal och att någon låneklausul inte heller fanns i avtalet.
Hon bestrider alla påståenden att NN, innan överlåtelseavtalet skrevs under, skulle sagt eller informerat om att hon, NN, inte kunde få något lånelöfte. Hon bestrider vidare att hon hade någon skyldighet att utföra ytterligare kontroller om köparens ekonomi när köparen uppgett att denne kan finansiera ett eventu- ellt köp.
NN betalade inte handpenningen på utsatt tid. Säljaren och hon försökte uppre- pade gånger få tag på NN, men utan framgång vilket framgår av journalen:
[Utdrag ur mäklarjournalen, utelämnas i det anonymiserade beslutet.]
NN och säljaren kom den 2 oktober 2019 överens om att flytta tillträdet till den 18 december 2019, vilket framgår av tilläggsavtal tecknat den 2 oktober 2019.
Handpenningen betalades sedan den 21 oktober 2019. När XX återigen inte kunde tillträda tecknades ett nytt tilläggsavtal om att flytta tillträdet till den 31 januari 2020.
Hon bestrider att hon på något sätt skulle hotat NN att hon skulle behöva betala skadestånd om hon inte betalade handpenningen eller tillträdde bostadsrätten. Säljaren ville sälja om bostadsrätten, men på NN:s initiativ betalade hon, NN, en kompensation om 50 000 kr för att få ytterligare en möjlighet att tillträda bo- stadsrätten och för att säljaren inte skulle häva avtalet. Hon bestrider att kom- pensationen var hennes förslag eller att hon på något sätt skulle pressat NN att kompensera säljaren. Tvärtom uppfattade hon förslaget om kompensationen som en utfästelse från NN att hon verkligen hade för avsikt att tillträda bostads- rätten och att säljaren skulle ge henne ytterligare tid. Hon bestrider att NN ville frånträda köpet. Säljaren ville annars sälja om bostadsrätten eftersom det med- förde kostnader för honom att tillträdet inte blev av. Av tilläggsavtalet framgår också att kompensationen lämnades på grund av tillträdet hade flyttats fram två gånger:
Det framgår också av avtalet att de 50 000 kr var en kompensation, inte en för- skottsbetalning på köpesumman som NN påstår i sin anmälan. I samband med att NN kontaktade henne angående att hon inte kunde tillträda lägenheten det pla- nerade datumet den 18 december 2019, frågade NN om hon kunde förmedla hennes, NN:s, befintliga bostadsrätt. NN hade innan dess inte uppgett att hon var tvungen att sälja sin befintliga bostadsrätt. Ett förmedlingsavtal tecknades och hon fick en dryg månad på sig att försöka sälja NN:s bostadsrätt.
Hon åtog sig förmedlingsuppdraget vilket resulterade i en budgivning med ett högsta bud på 2 000 000 kr. När hon försökte kontakta XX var hon återigen okon- taktbar och något köpekontrakt skrevs aldrig.
I samband med att hon inte fick tag på NN skickade hon följande mejl:
”Jag har haft visningar samt budgivning på din lägenhet på [Bostadsgatan] och pri- set har nu kommit upp till 2 000 000 kr. Ingen annan lägenhet av din mo- dell/storlek/skick i området har gått för ett högre pris det senaste året. Mitt råd och rekommendation till dig är att nu gå vidare och skriva ett överlåtelseavtal med vår vinnande budgivare. Konsekvensen med att inte sälja din lägenhet är att du då inte kommer att hinna tillträda den lägenheten på [Fastighetsvägen] som du har köpt och ska tillträda den 31/1 -2020.
Eftersom vi redan skjutit på tillträdet två gånger så kommer säljaren till [Fastighets- vägen] inte att skjuta på tillträdet igen. Därmed kommer det bli ett kontraktsbrott från din sida och ett skadestånd kan inträffa. Det är därför min starka rekommen- dation för att ett kontraktsbrott inte ska inträffa att du fullföljer försäljningen av din lägenhet på [Bostadsgatan] med den köpare som jag har till dig.
Jag har försökt ringa dig flera gånger utan svar och skriver nu detta skriftligen till dig via mail samt sms som ett underlag på att du har blivit informerad om mina råd.”
När hon inte fick något svar och XX inte heller tillträdde bostadsrätten på utsatt datum, skickade hon ett sista mejl till NN. I mejlet meddelade hon att säljaren avsåg häva överlåtelseavtalet, vilka konsekvenser det kunde ha och att NN re- kommenderades att anlita en jurist för att lösa situationen.
Hennes inställning är att hon gjort allt hon kunnat för att hjälpa XX att sälja sin befintliga lägenhet så hon kunde få ett lån och därmed tillträda bostadsrätten. Hon bestrider även i övriga delar att hon skulle agerat i strid med sina skyldighet-
er enligt fastighetsmäklarlagen eller att hon agerat vårdslöst vid utförandet av sitt förmedlingsuppdrag.
Påstådd skada
Handpenningen har betalats ut till säljaren. Som hon förstår NN:s anmälan före- ligger en tvist mellan säljaren och NN om huruvida säljaren har rätt att behålla handpenningen efter att affären inte fullgjordes. Det är en tvist mellan köpare och säljare och en bedömning av om en säljare har rätt till skadestånd ligger inte inom mäklarens uppdrag. Det kan dock konstateras att överlåtelseavtalets 8 § innehåller följande bestämmelse:
Säljaren sålde om lägenheten för 2 900 000 kr, en mellanskillnad om 250 000 kr. Därtill framgår av avtalet att säljarens skada även omfattar säljarens kostnad för mäklarprovisionen i samband med överlåtelsen av bostaden. Provisionen för förmedlingen uppgick till 45 000 kr. Detta ger en total skada om 295 000 kr. Hon känner också till att säljaren haft kostnader för annonsering på Hemnet samt av- gifter för de månader som XX inte tillträdde enligt avtal. Om säljaren har lidit nå- gon ytterligare skada känner hon inte till. Köparens handpenning var 315 000 kr. Borträknat säljarens hyra och Hemnet-annonsering uppgår säljarens skada i vart fall till 295 000 kr. Med extra hyror och annonsering är det beloppet som NN kan få tillbaka troligen inte större än 10 000 kr. Den kompensation som NN på frivillig basis gav säljaren kan ha skett med syftet att hon inte tillträtt och för att säljaren skulle gå med på att ge NN ytterligare tid. Denna summa har NN inte rätt att få tillbaka om inte säljaren frivilligt vill återbetala den.
Den av NN påstådda skadan och beloppet kan därför inte vitsordas. Det bestrids att skadan skulle ha orsakats av det påstådda felaktiga agerandet från henne.
NN tillade i huvudsak följande:
Grunder m.m.
Grunden för yrkandet är att Mäklaren genom vilseledande förmådde henne att ingå ett avtal om bostadsrättsköp. Innan avtalets ingående hade Mäklaren lovat att ordna ett bostadslån genom sin bankman.
Vidare har Mäklaren inte heller tillvaratagit hennes intressen vid överlåtelsepro- cessen. Genom Mäklarens agerande har hon orsakats en skada motsvarande yr- kade belopp.
Närmare omständigheter m.m.
En grundläggande förutsättning för att hon skulle underteckna överlåtelseavtalet var att hon skulle få ett bostadslån. Mäklaren kände till detta och försäkrade henne, i närvaro av hennes två familjemedlemmar och innan överlåtelseavtalets undertecknande, om att hon kunde ordna ett banklån genom sin bankman, om hon inte kunde få ett annat lån.
Efter avtalets undertecknande ansökte hon om ett banklån, men utan framgång. Hon kontaktade därefter Mäklaren och bad henne att ordna det banklån som hon tidigare lovat. Xxxxxxxx informerade henne, efter kontakt med sin bankman, om att det inte gick att få något banklån enligt hennes tidigare information. Vid tele- fonsamtal under hösten 2019 konfronterade hon Mäklaren om att hon tidigare lovat att ordna ett banklån, något som hon vid samtalet inte förnekade.
Vid uppkommen situation bad hon om att frånträda avtalet. Mäklaren försökte då plötsligt frånsäga sig allt ansvar i processen. Mäklaren påtalade att det inte var möjligt att frånträda avtalet och att det utgjorde ett kontraktsbrott som medför- de skadeståndsansvar.
Under Mäklarens påtryckningar betalade hon handpenningen om 315 000 kr och de kom överens i ett tilläggsavtal om att skjuta upp tillträdet till den 18 december 2019. När hon inte kunde få ett annat banklån, kom de på nytt överens om att skjuta upp tillträdet, denna gång till den 31 januari 2020 och samtidigt kom de överens om att säljaren skulle kompenseras med 50 000 kr för de månadshyror som förelegat under den tid de flyttat fram tillträdet på bostaden. Dessa tilläggs- avtal undertecknades på Mäklarens initiativ och avtalsunderlag. Tilläggas kan att det avtal som avsåg kompensationen förklarades utgöra en förskottsbetalning, som senare skulle komma att dras av från betalningen vid ett eventuellt genom- fört köp.
Efter att tillträdesdatumet hade passerat såg hon på Hemnet att bostadsrätten såldes den 26 mars 2020 för 2 900 000 kr, dvs. 250 000 kr lägre än det pris som de kommit överens om. Någon information om att försäljning skett hade hon in- nan dess inte fått, varken från Mäklaren eller säljaren.
Mäklaren är skadeståndsskyldig
För det första har Mäklaren genom vilseledande förmått henne att ingå avtalet. Mäklaren har i samband med avtalets ingående lovat henne att hon skulle få ett bostadslån genom sin bankman. När Mäklaren efter avtalets undertecknande inte kunde infria sitt löfte, har hon orsakats en skada.
För det andra så har Mäklaren inte heller tillvaratagit hennes intressen i överlå- telseprocessen och därigenom orsakat henne skada uppgående till yrkat belopp. Mäklaren har bland annat inte begärt något lånelöfte från henne innan överlåtel- seavtalets ingående. Mäklaren har inte heller i avtalet intagit en grundläggande förutsättning för avtalet, nämligen att hon skulle kunna få ett bostadslån. Därut- över har Mäklaren – trots upprepade uppmaningar – inte heller redovisat er- hållna medel. Mäklaren har först nu i denna process inför FRN lämnat en redovis- ning av medlen.
Avslutningsvis så bestrids Mäklarens redogörelse för händelseförloppet. När det gäller Mäklarens påståenden om att säljaren lidit en skada kan följande nämnas. Det bestrids att det finns en adekvat kausalitet mellan påstådd skada och age- rande. Den eventuella skada som säljaren lidit har orsakats av Mäklaren, bl.a. ge- nom den medvetna fördröjning hon gjorde sig skyldig till. I Mäklarens yttrande till FRN uppger säljaren GM, genom ett mejl till bl.a. Mäklaren den 3 oktober 2019 (tre dagar efter tilltänkt tillträde), att ”vi [med åsyftning på sig själv och Mäklaren] har för avsikt att tro att du har ångrat ditt köp då du inte dykt upp eller hört av dig. Jag kommer därför att gå vidare med att sälja om lägenheten till någon an- nan […]”.
Det ovanstående anser hon ska tolkas som en hävningsförklaring där säljaren för- stod att hon inte hade möjlighet att fullfölja bostadsköpet eller erlägga köpeskil- lingen vid avtalad tillträdesdag, detta hade föregåtts av information från hennes sida till Mäklaren. Mejlet skickades tre dagar efter tilltänkt tillträde och en månad efter signerad överlåtelse, men 18 dagar innan handpenningen överfördes, vilket ignorerades av Mäklaren. Även om ordet hävning inte används framgår det väl- digt tydligt att säljaren ämnade gå vidare med annan köpare, önskade häva kö- pet, vilket även Mäklaren informerades om. Trots detta skred Mäklaren vidare och producerade två tilläggsavtal och drev igenom att handpenningen betalades den 16 oktober 2019. Mäklaren hade alltså mer än 1,5 månader på sig att avsluta köpet och tillse att säljaren fick proportionerlig ersättning för sin skada. I stället fördröjdes det hela genom Mäklarens vårdslösa agerande, vilket innebar onödig tidsspillan för henne och säljaren och för henne även en stor ekonomisk skada.
Bostadsrätten såldes alltså slutligen för 2 900 000 kr, dvs. för 250 000 kr lägre än
det pris som de hade kommit överens om (3 150 000 kr - 2 900 000 kr = 250 000 kr). Säljaren har dock innehållit hela den av henne erlagda handpenning om 315 000 kr, dvs. 65 000 kr mer än påstådd skada. Även med beaktande av påstått mäklararvode om 45 000 kr samt annonskostnad om 5 000 kr har säljaren inne- hållit för mycket av erhållna medel i förhållande till hans, GM:s, påstådda skada (dvs. 15 000 kr mer än påstådd skada). Någon grund för att därutöver ta betalt för månadsavgifter finns inte då kompensation redan utgått i enlighet med det andra tilläggsavtalet. Månadsavgiften för bostaden är 8 092 kr (tilltänkt tillträde 2019- 09-30 och nytt tillträde enligt tilläggsavtalet 2020-01-30). Utestående avgifter för säljaren omfattar cirka fyra månader med en total avgift på 32 368 kr, dvs. mindre än vad kompensationen uppgick till.
När det gäller det sms från den 24 augusti 2019 som Mäklaren åberopat så är det ett meddelande som skickades innan överlåtelseavtal ingicks. Det sms:et visar alltså inte vad parterna hade kommit överens om den 29 augusti 2019. För att bemöta det åberopade sms:et kan tillföras att det avsåg stöd för den handpen- ning som skulle betalas och inget annat. Vad gäller det mejl som åberopats av Mäklaren och som säljaren skickade den 3 oktober 2019 framgår det att Mäkla- ren och säljaren varit väl medvetna om de förhållanden som nämnts i detta och tidigare yttrande och som avser hennes bristande förmåga att köpa bostaden, hennes vilja att avsluta köpet och säljarens beslut att häva köpet. Även om mejlet skickades till fel mejladress, ändrar det inte Mäklarens vetskap om hennes oför- måga att fullfölja köpet och än mindre säljarens vilja att avsluta köpet.
Vad avser den mejlkorrespondens som Mäklaren åberopat mellan Mäklarens ombud och säljaren den 9-16 februari 2022, där säljaren dock påpekar att ersätt- ningen enbart avsåg månadsavgifterna, får sägas ha inget eller mycket lågt bevis- värde, med beaktande av att ombudet ställde ledande frågor och den tid som förflutit efter avtalets ingående.
Skada
Förstahandsyrkandet om 315 000 kr avser det belopp som hon betalat säljaren och därmed förlorat på grund av Mäklarens agerande.
Andrahandsyrkandet om 65 000 kr avser följande: Priset för bostaden enligt par- ternas avtal var 3 150 000 kr. Bostaden såldes om för 2 900 000 kr. Det innebär en mellanskillnad om 250 000 kr, dvs. påstådd förlust för säljaren. Hon har beta- lat en handpenning om 315 000 kr. Det innebär att säljaren innehållit 65 000 kr
för mycket. Genom Mäklarens agerande har hon alltså orsakats en skada om 65 000 kr.
Tredjehandsyrkandet om 15 000 kr har sin utgångspunkt i andrahandsyrkandet. Om man räknar bort påstådda kostnader för säljaren, dvs. mäklararvode om 45 000 samt 5 000 kr, innebär det att säljaren innehållit 15 000 kr för mycket.
Någon grund för säljaren att ta betalt för månadsavgifter finns inte då kompen- sation redan utgått i enlighet med det andra tilläggsavtalet, där kompensationen till och med översteg månadsavgifterna med 17 632 kr, medel vilka man inte hel- ler redogjort för.
Vad gäller datumet för den ingivna ljudfilen så ägde samtalet rum under hösten 2019.
Mäklaren tillade följande:
Frågan om att NN inte fick lånelöfte uppstod efter köpekontraktets underteck- nande, när NN inte kunde tillträda. Hon försökte då hjälpa XX genom att för- medla en kontakt på Storbanken.
Hon minns inte datum när samtalet på den av NN ingivna ljudfilen ägde rum, men det skedde i vart fall efter att NN inte kunde tillträda sista gången (dvs. efter den 31 januari 2020, nämndens anmärkning).
Hon bestrider att hon skulle uppgett att det inte var möjligt att frånträda köpe- kontraktet. Att det däremot är ett kontraktsbrott att göra så är korrekt och fram- går av köpekontraktets § 8.
Som framgår av tidigare yttrande bestrider hon att den kompensation om 50 000 kr som NN betalade till säljaren skulle räknas av från köpesumman. Det framgår inte av avtalet och hon bestrider att någon sådan överenskommelse träffats eller diskuterats.
Hon bestrider att hon i något avseende skulle ha pressat NN. Som framgår av säl- jarens mejl hade denne har för avsikt att gå vidare med försäljningen eftersom det inte gick att få kontakt med NN inför tillträdet och hon sedan inte dök upp på tillträdet. Det framgår att säljaren hade för avsikt att gå vidare med ett skade- ståndskrav med anledning av NN:s kontraktsbrott. Som framgår av hennes jour- nal gick säljaren med på att ge NN ”en ny chans med nytt tillträdesdatum enligt köparens önskemål”, se nedan:
[Utdrag ur mäklarjournalen, utelämnas i det anonymiserade beslutet.]
Hon bestrider att NN vid detta tillfälle försökte häva köpet, tvärtom gick säljaren med på att flytta fram tillträdesdagen enligt NN:s önskemål.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, två tillläggsavtal, ett sms från NN till Mäklaren från tiden före köpet och en inspelning av ett telefonsamtal mellan Mäklaren och NN från tiden efter köpet.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om s.k. låneklausuler
En s.k. låneklausul kan vara utformad på olika sätt. Den numera vanligaste for- men innebär att köparen ges möjlighet att efter köpet undersöka sina möjligheter att få lån och därefter inom viss tid kan begära köpets återgång om han inte får lån. Det är med andra ord fråga om ett öppet köp.
Frågan om mäklarens skyldighet att verka för en låneklausul har behandlats av Högsta domstolen (HD) i rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II. Enligt rättsfallen ska en mäklare verka för att det införs en låneklausul i köpekontraktet, om köparen är beroende av lån för att kunna finansiera köpet. Att ”verka för” innebär, mer konkret, att mäklaren ska råda köparen att begära att det tas in en låneklausul i köpekontraktet.
Om det ändå inte införs någon låneklausul, typiskt sett för att säljaren inte går med på det, ska mäklaren uppmärksamma köparen på att köpet är definitivt bin- dande. Mäklaren ska även informera köparen om de konsekvenser – hävning och skadestånd – som kan inträda om han inte kan fullfölja köpet samt råda honom till hur han bör handla. En sådan information brukar kallas för varningsklausul och tas normalt in i köpekontraktet.
Undantag från de nu angivna reglerna görs om det, med HD:s ordval, framstår som ”praktiskt taget uteslutet” att köparen inte kommer att få lån. Vad som ska vara uppfyllt för att det ska vara praktiskt taget uteslutet att köparen inte kom- mer att få lån anges dock inte i rättsfallet. Enligt en vanlig uppfattning är det till- räckligt att köparen har fått ett s.k. skriftligt lånelöfte av banken. Finansieringen
anses då i praktiken vara klar och mäklaren behöver antagligen inte verka för nå- gon låneklausul, jfr rättsfallet RH 2012:69.
Att det är tillräckligt med ett skriftligt lånelöfte torde gälla trots att lånelöften i princip alltid är villkorade av en kreditprövning i samband med att lånet ska beta- las ut. Bankernas villkor för lånelöften innehåller i regel allmänna förbehåll om att banken inte behöver stå fast vid löftet exempelvis vid försämring av låntagarens ekonomi eller försämring av säkerheten. Sådana allmänna förbehåll medför, en- ligt nämndens mening, inte att mäklaren behöver agera. Saken ställer sig dock annorlunda om lånelöftet är villkorat av att köparen lyckas sälja sin nuvarande bostad eller någon annan liknande, mer konkret omständighet. Om köparen end- ast har ett sådant villkorat lånelöfte kan finansieringen knappast anses vara klar, jfr Xxxxxx Xxxxx i Juridisk Tidskrift 2013-14 s. 159 ff., not 17 och Xxx Xxxxxxx i Juridisk Tidskrift 2015-16 s. 531 ff. (s. 544). Detsamma torde gälla om lånelöftet endast är preliminärt och enligt bankens regelverk ska följas av ett mer definitivt löfte, se FRN 64/17 och jfr NJA 1997 s. 127 I (s. 137).
De nu beskrivna reglerna förutsätter att köparen ska finansiera sitt köp med lån. För skadeståndsskyldighet krävs att mäklaren kände till eller borde ha känt till detta. Eftersom en köpare normalt finansierar ett bostadsköp med hjälp av lån, får det ankomma på mäklaren att visa att köparen avsåg att finansiera köpet på något annat sätt, se FRN 51/19.
Oaktsamhet
Genom parternas uppgifter och utredningen i övrigt får följande anses klarlagt:
• NN behövde lån för att finansiera köpet. Hon fick emellertid inget lån och fullföljde därför inte köpet.
• Säljaren hävde köpet på grund av NN:s dröjsmål med betalningen och be- höll handpenningen om 315 000 kr för att täcka sin skada vid omförsälj- ningen.
• Köpekontraktet innehöll inte någon låneklausul och varken i köpekontrak- tet eller någon annan handling fanns någon s.k. varningsklausul, det vill säga en text som beskrev de möjliga konsekvenserna av om en köpare inte får lån.
Den första frågan som nämnden ska ta ställning till är denna: borde Mäklaren ha insett att NN behövde lån för att finansiera köpet eller hade hon fog för uppfatt- ningen att NN skulle sköta finansieringen på annat sätt?
XX har uppgett att hon förde frågan om lån på tal och att Mäklaren då sa att hon skulle hjälpa till med att ordna ett lånelöfte. Detta har Mäklaren förnekat. Enligt Xxxxxxxx sa NN att ”finansieringen var ordnad och att hennes familj skulle hjälpa till med finansieringen”. Som stöd för det har Mäklaren hänvisat till ett sms som NN skickade till henne före köpet. I sms:et stod bland annat följande:
”Angående lägenheten så vill jag gärna ha den [emoji] min syster och hennes man kommer på Onsdag från Grekland och jag vill gärna att hon och hennes man ska kolla på den också om det är ok för dig. En del av pengarna [kursiverat här] till den nya lägenheten kommer att komma ifrån de [emoji]”
Även i en inlaga till FRN har Mäklaren uppgett, med nämndens kursivering, att
systern skulle ”stå för en del av finansieringen”.
Nämnden anser att Mäklaren inte har visat att hon hade fog för uppfattningen att NN inte behövde något lån. Mäklaren har ju själv uppgett att NN sa att systern endast skulle stå för ”en del” av finansieringen. Eftersom ett bostadsköp normalt finansieras genom banklån, måste Mäklaren i varje fall ha misstänkt att reste- rande del av skulle finansieras genom lån. Vid sådant förhållande borde hon ha frågat NN var resterande del av pengarna skulle komma från, något hon inte ens har påstått att hon gjorde.
Nämnden tillägger, även om det inte har någon avgörande betydelse, att NN i det inspelade telefonsamtalet ifrågasatte varför Mäklaren inte hade hjälpt henne med lånelöfte och att Mäklaren då inte invände att NN tidigare skulle ha sagt att hon inte behövde något lån. Även det tyder närmast på att Mäklaren redan före köpet förstod att NN behövde lån. Till saken hör också att Mäklaren har förnekat att NN behövde sälja sin befintliga bostad för att kunna finansiera köpet. Från Mäklarens horisont innebär det att NN och hennes släktingar skulle betala hela köpeskillingen på över tre miljoner kr kontant. Redan det borde ha fått varnings- klockorna att ringa hos Mäklaren.
Vad Mäklaren skulle ha gjort, om hon nu inte hade frågat och fått ett tydligt och trovärdigt besked om att NN inte behövde något lån, var att antingen verka för en låneklausul eller ta in en s.k. varningsklausul i köpekontraktet och gå igenom innebörden av klausulen med parterna. Sådana klausuler finns standardiserade i de datorsystem som de flesta mäklare använder och det hade således varit en mycket enkel åtgärd. Nämnden anser att Mäklaren agerade oaktsamt genom att inte agera på det nu beskrivna sättet, jfr rättsfallet RH 2012:69 och FRN 51/19.
Orsakssamband och skada
NN har inte utvecklat hur orsakssambandet mellan Mäklarens oaktsamhet och förlusten av handpenningen ser ut. Å andra sidan har Mäklaren i princip inte framfört några invändningar mot ett tänkt orsakssamband. (Den invändning som Mäklaren har klätt i termer av orsakssamband – att skadan orsakades av NN:s ”medvetna fördröjning” med att betala köpeskillingen – förefaller snarare vara ett påstående om ett medvållande.) Rättsutvecklingen har vidare gått mot att närmast förutsätta ett orsakssamband vid underlåtenhet att iaktta en skade- ståndssanktionerad handlingsnorm, se rättsfallet NJA 2013 s. 145 (p. 42). Nämn- den noterar också att Högsta domstolen i NJA 1997 s. 127 på ett mycket kortfat- tat sätt avfärdade alla invändningar om bristande orsakssamband. Nämnden an- ser sig kunna utgå från att det finns ett orsakssamband mellan Mäklarens oakt- samhet och NN:s skada.
Skadan får antas uppgå till handpenningens belopp, om inte Mäklaren kan visa att den är mindre, jfr rättsfallet NJA 2022 s. 354 (p. 25). I detta fall har XX själv uppgett att säljaren har innehållit 15 000 kr av handpenningen, utöver den del som behövdes för att täcka dennes skada. NN har inte påstått att säljaren inte skulle ha någon möjlighet att återbetala dessa pengar eller att hon av något an- nat skäl inte skulle ha rätt eller möjlighet att återfå dem. De 15 000 kr kan därför inte anses utgöra en skada som Mäklaren ska ersätta.
Det sagda innebär att skadan ska anses uppgå till 300 000 kr (315 000 – 15 000). Det beloppet bör Mäklaren betala i skadestånd.
Övrigt
Mäklaren har framfört en del omständigheter som antyder ett medvållande från NN:s sida. Något yrkande om att skadeståndet ska jämkas har dock inte fram- ställts och det är därför inget som nämnden kan pröva.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.