BESLUT DEN 1 SEPTEMBER 2022 DNR 52/22 SIDA 1 AV 8
BESLUT DEN 1 SEPTEMBER 2022 DNR 52/22 SIDA 1 AV 8
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Biträdande förbundsjuristen FN
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 500 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig kravet och inte godtagit något belopp som rimligt i och för sig. För egen del har han begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till noll.
BAKGRUND
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Den 27 december 2019 ingick NN och YY ett upplåtelseavtal avseende en bostads- rättslägenhet i Småstaden. Det var fråga om ett hyreshus som ombildades till bo- stadsrätt och NN och YY hade tidigare varit hyresgäster i huset.
Till grund för insats och upplåtelseavgift, sammanlagt 2 999 562 kr, låg en värde- ring utförd av Mäklaren. Denne hade anlitats av den konsult som bostadsrättsför- eningen hade anlitat för att genomföra ombildningen.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN och YY inte har rätt till ersättning.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
NN och YY
NN och YY har i huvudsak anfört följande:
De begär ersättning på grund av en felaktig och för hög värdering. Eftersom värde- ringen låg till grund för den summa de fick köpa lägenheten för vid ombildningen (70 procent av marknadsvärdet), kostade det dem en stor summa pengar.
De har varit i kontakt med sju andra mäklare. Samtliga anser att Mäklarens värde- ring var på tok för hög.
Värderingen fick till följd att de köpte lägenheten för minst 600 000 – 700 000 kr
över det ”egentliga” marknadsvärdet.
De anser att värderingen på 4 250 000 kr, som gjordes i april 2019, är så pass långt ifrån övriga mäklares värderingar att den inte kan anses rimlig.
De blev upplysta om att den s.k. ortsprismetoden användes vid värderingen. De blev också upplysta om att värderingen var satt med en osäkerhetsmarginal på tio procent. Med andra ord var värderingen högst 4 675 000 kr och lägst 3 825 000 kr.
De tycker det är märkligt att inget besök gjordes i lägenheten. Det finns tydligen ingen skyldighet att besöka värderingsobjektet, men här pratar vi om endast nio lägenheter som skulle värderas.
De tycker också att det var märkligt att värderingen gjordes av samma mäklarbyrå som en av styrelseledamöterna jobbade för.
Ganska tidigt fick de signaler att värderingen på 4 250 000 kr var helt uppåt väg- garna. Samtliga mäklare de var i kontakt med under 2020, 2021 och 2022 menade att den var helt orimlig. Under 2020 och 2021 hade de lägenheten ute till försälj- ning för 3 500 000 kr och 3 350 000 kr, utan att få ett enda bud.
De sju mäklarnas värderingar är svåra att jämföra då de är utspridda över en dryg tvåårsperiod, januari 2020 – januari 2022. Bostadsmarknaden har gått stadigt uppåt ända sen april 2019, så en värdering på 4 250 000 kr då skulle med en pri- sökning på lägenheter med tolv procent (lågt räknat) hamna på 4 760 000 kr i feb- ruari 2022. Tar man med osäkerhetsmarginalen på tio procent så hamnar man då som lägst på cirka 4 280 000 kr. (2019 så är minimi-summan med osäkerhetsmar- ginalen 3 825 000 kr.) Hur man än vrider och vänder på siffrorna och konstaterar att det inte skett någon kollaps på bostadsmarknaden så går inte siffrorna ihop. Lägenheten var övervärderad.
De tog kontakt med fyra mäklare i början på 2020.
Den första mäklaren rekommenderade att de skulle dela upp lägenheten. Värdet skulle då vara 4 000 0000 – 4 200 000 kr, minus kostnaden för uppdelning om minst
700 000 kr.
Den andra mäklaren värderade lägenheten till högst 3 200 000 kr.
Den tredje mäklaren tog de kontakt med via telefon. Hans värdering var 2 900 000 kr eller högst 3 000 000 kr. Han skrattade åt summan i den ursprungliga värde- ringen.
Den fjärde mäklaren värderade lägenheten till 3 300 000 – 3 400 000 kr. De valde denna mäklare och planerade att sälja lägenheten under 2020. De fick den inte såld, trots att de i slutet sänkte priset från 3 500 000 kr till 3 350 000 kr.
Under 2021 ville de på nytt försöka sälja lägenheten och pratade med ytterligare tre mäklare. Samtliga värderade lägenheten betydligt lägre än Mäklaren hade gjort.
Till slut fick de sålt lägenheten. Det är först nu våren 2022, i ljuset av att lägenheten till slut blivit såld, summan de fick samt hur bostadsmarknaden har utvecklats från april 2019, som de kan utvärdera och ta strid för sin sak. De gick med vinst när de sålde, men de gick samtidigt miste om flera hundratusen kronor på grund av en felaktig värdering.
Mäklaren
Bakgrund
Han fick ett uppdrag att värdera lägenheterna i fastigheten. Värderingstidpunkten var den 8 april 2019 och av värdeutlåtandet framgår vilket underlag han beaktade vid sin värdering och vilken metod som användes.
NN och YY köpte en lägenhet i huset i december 2019 för 2 970 000 kr, vilket mot- svarar 70 procent av det belopp som han värderade lägenheten till.
Oaktsamhet
NN och YY anser att han var oaktsam genom att använda sig av ortsprismetoden, genom att inte besöka bostäderna i samband med värderingen, genom att värdera bostäderna trots att en person som var anställd vid samma företag som han själv bodde där samt genom att inte beakta parametrar som avgift, planlösning samt avsaknad av hiss och balkong vid värderingen.
Vid värdering av privatbostäder är det endast ortsprismetoden och produktions- kostnadsmetoden som kan användas eftersom objektet inte har någon avkastning som kan ligga till grund för en värdering utifrån avkastningsmetoden.
Av anmälan framgår att NN och XX har låtit andra mäklare värdera bostaden och att några av dessa använt ortsprismetoden, men att andra inte använt samma me- tod. Det framgår inte vilken metod dessa andra mäklare skulle använt, men det bestrids att han varit oaktsam genom att använda sig av ortsprismetoden.
Han bestrider att han inte skulle ha beaktat planlösning, avgift samt avsaknad av balkong och hiss vid sin värdering. Han anser att hans värdering var korrekt utifrån hur han värderade objektets unika egenskaper.
Det finns ingen generell skyldighet för en mäklare att besöka ett objekt som denne värderar. Av värderingsunderlaget framgår att han inte hade besökt bostaden och det redogörs för vad som legat till grund för bedömningen av marknadsvärdet. I värdeutlåtandet anges att marknadsvärdet har satts med en osäkerhetsmarginal på tio procent. Objektet är ovanligt och svårvärderat utifrån byggår, geografiskt läge och detaljrikedom. Han hade vid värderingen tillgång till planritningar, den ekonomiska planen och besiktningsprotokoll. Av det underlaget framgår att han har haft vetskap om månadsavgift, planlösning och avsaknad av hiss och balkong.
Han anlitades för värderingsuppdraget av en ombildningskonsult som i sin tur hade anlitats av bostadsrättsföreningen.
Det stämmer att en kollega till honom bott i föreningen. Det bestrids att detta skulle haft någon inverkan på hans bedömning av värdet eller att det skulle vara oaktsamt att åta sig ett värderingsuppdrag från en förening där en kollega bor.
Skada och orsakssamband
Skadan har angetts till 500 000 kr. Det baseras dels på vad NN och YY anser att de borde ha köpt bostaden för, dels på en inre reparationsfond som gått förlorad på grund av dröjsmål med betalning samt extra kostnad beräknat per år på grund av dyrare bolån.
Han bedömde marknadsvärdet till 4 250 000 kr med en osäkerhetsmarginal på tio procent. NN och YY fick köpa bostaden för 70 procent av det värde som han be- dömt utgjorde marknadsvärdet, 2 970 000 kr. NN och YY har nu sålt bostaden för 3 500 000 kr, vilket innebär att de gjort en vinst på drygt 500 000 kr på de drygt två år som de ägt bostaden.
Han gjorde en bedömning av marknadsvärdet inom ramen för ett värderingsupp- drag från bostadsrättsföreningen. Det har sedan stått föreningen och eventuella köpare fritt att förhandla om vilket pris som bostadsrätterna skulle säljas för. NN och YY och föreningen enades om ett pris om 2 970 000 kr. Det belopp som NN och YY köpt bostaden för är således lägre än alla de värderingar som de tagit in efter sitt köp och det är således inte visat att de köpt till ett överpris. Även om han hade bedömt marknadsvärdet bestrids att det skulle vara visat att föreningen hade velat sälja bostaden till ett lägre pris än det pris som utgjort köpeskillingen. Att NN och XX inte hade ordnat finansiering inom den tid som avtalats och därigenom förlorat rätten till den inre reparationsfonden kan inte anses bero på något agerande från hans sida. Att han gjorde en bedömning av marknadsvärdet innebär inte att vare sig förening eller köpare varit bundna av att ingå kontrakt på de nivån. Xxxxxx bör stått klart för båda parter då affären gjordes upp på en nivå om 70 procent av det värde som han bedömde att bostadsrätten hade.
Reklamation
Av NN och YY:s reklamation framgår att de sedan januari 2020 dels kände till att andra mäklare bedömt värdet som lägre, dels ansåg att han hade gjort en felaktig värdering. En reklamation framställdes först den 25 februari 2022. Detta får anses vara för sent.
Medvållande
Om FRN skulle anse att han är skadeståndsskyldig har XX och XX valt att ingå upp- låtelseavtal för en köpeskilling om 2 970 000 kr. De får därmed anses vara medvål- lande till sin skada genom att ingå avtal på den nivån om de ansett att det varit en för hög köpeskilling. Xxxxx har skett på en nivå under hans värdering och det måste därmed stå klart för dem att det stått de, fritt att förhandla om att köpa till en lägre summa än hans värdering, alternativt att avstå från att köpa bostadsrätten om pri- set varit för högt.
Att NN och YY ingått affären utan att ha ordnat finansiering och således förlorat rätten till den inre reparationsfonden får även det anses bero på deras eget age- rande. Lånet är baserat på det belopp NN och YY lånat från banken och även i den delen beror eventuell skada på deras eget agerande.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat upplåtelseavtalet.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om reklamation
Den som vill kräva skadestånd av en mäklare ska reklamera inom skälig från det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Detta framgår av 26 § 1 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666). Med ut- trycket ”de omständigheter som ligger till grund för kravet” menas dels mäklarens åsidosättande av sina skyldigheter, dels att åsidosättandet har orsakat en ekono- misk skada, se prop. 2010/11:15 s. 63. Rättsföljden av att reklamation inte görs i rätt tid är normalt att rätten att framställa krav faller bort.
Det krävs inte full insikt om skadan för att reklamationsfristen ska börja löpa. Det räcker att risken för skada objektivt sett framstår som uppenbar.
Reklamationsfristens längd får avgöras från fall till fall, där bland annat sakens komplexitet har betydelse. En reklamation inom två månader bör alltid ses som framställd i rätt tid, jfr 17 § 1 st. konsumenttjänstlagen. Även en senare reklamat- ion kan inte sällan vara godtagbar. Det gäller inte minst i konsumentförhållanden, där reklamationsfristen är avsedd att vara förhållandevis generös, se prop. 2010/11:15 s. 63. En konsument kan dock inte dröja hur länge som helst med att
reklamera. I Svea hovrätts mål T 2049-14, som avsåg en mäklartjänst, hade köpa- ren reklamerat efter åtta månader vilket ansågs vara för sent. Utgången blev den- samma i Hovrättens över Skåne och Blekinge mål T 907-18, där reklamation hade gjorts efter sju månader. I rättsfallet RH 2006:77, som avsåg en besiktningstjänst, hade reklamerades efter sex månader vilket även det ansågs vara för sent.
Det är den som kräver skadestånd som måste kunna bevisa när reklamation gjorts.
Bedömningen i detta fall
Den oaktsamhet som NN och XX gjort gällande är att Xxxxxxxx värderade bostads- rätten felaktigt. Av deras egna uppgifter framgår att de i början av år 2020 inhäm- tade bedömningar från fyra fastighetsmäklare, som samtliga ansåg att värdet på bostadsrätten var betydligt lägre än vad som framgick av Mäklarens värdering. Vid den tidpunkten, början av år 2020, borde alltså NN och YY ha insett de omständig- heter som ligger till grund för deras krav.
Mäklaren har oemotsagd uppgett – och nämnden lägger därför den uppgiften till grund för bedömningen – att reklamation skedde först den 25 februari 2022. Re- klamation har alltså skett ungefär två år efter det att reklamationsfristen började löpa. Det är inte inom skälig tid och NN och YY:s krav ska avslås redan av det skälet.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighets- mäklare och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.