BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 92/21 SIDA 1 AV 16
BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 92/21 SIDA 1 AV 16
Anmälare
NN och YY
Ombud:
Advokaten JN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen CW
Vad saken gäller
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att till NN och YY betala 600 000 kr plus ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 15 juli 2021 tills betalning sker.
YRKANDEN M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 1 063 990 kr plus ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 15 juli 2021.
Mäklaren har medgett att betala 59 163 kr och begärd ränta på det beloppet. I övrigt har hon motsatt sig att betala. Hon har accepterat sättet att beräkna ränta.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
För egen del har hon begärt att den del av det begärda skadeståndet som avser ridbanan ska jämkas till hälften.
BAKGRUND
Den 13 juni 2019 köpte NN och YY (”makarna NN”) en hästgård bestående av fas- tigheterna Småstaden Landsbygden 1:1 och 1:2. Köpeskillingen uppgick till 6 500 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
På hästgården fanns bland annat en ridbana. Efter köpet upptäckte makarna NN att en del av ridbanan var belägen på en angränsande fastighet, som ägdes av Småstadens kommun. De upptäckte också att en ledningsrätt belastade en av fastigheterna.
Makarna XX har gjort gällande att Xxxxxxxx inte informerade dem om ridbanan och ledningsrätten och att de därför har rätt till skadestånd.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är skadeståndsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN
Ridbanan
I objektsbeskrivningen angavs bland annat att det fanns en rejäl ridbana på 20 x 60 m samt att ”all mark och hagar är inhägnat med ordentligt trästaket”. Efter tillträdet fick de dock kännedom om att delar av marken där ridbanan är förlagd samt ytterligare inhägnad mark inte tillhör någon av fastigheterna utan i stället tillhör Småstadens kommuns fastighet samt att upplåtelse av marken skett ge- nom arrende.
Efter tillträdet fick de också veta att Småstadens kommun har en ledningsrätt avseende anläggning av överföringsledningar för dricksvatten och avlopp som belastar en av fastigheterna. Ledningsrätten innebär en inskränkning i nyttjandet av fastigheten.
De gör gällande att Xxxxxxxx uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Mäklaren visste att ridbanan delvis var förlagd på Småstadens kommuns fastighet, men upplyste inte om det.
Att ridbanan delvis var förlagd på Småstadens kommuns fastighet fick Mäklaren veta den 11 april 2019, då hon mottog ett mejl från JA, förvaltningschef på Tek- niska förvaltningen i Småstadens kommun. Av mejlet framgår att JA upplyste Mäklaren om att delar av paddocken/ridbanan och hagar var belägna på kommu- nens mark, att dåvarande ägare arrenderade marken av kommunen, att de nya ägarna inte per automatik skulle kunna påräkna denna möjlighet samt att det kunde bli aktuellt med ett krav på att återställa marken. I samma mejl bifogade JA även en karta över fastighetsgränserna.
Skada; ridbanan
Av värderingsintyg upprättat av GM-K, agronom och registrerad fastighetsmäk- lare, framgår att fastigheternas marknadsvärde, med beaktande av att ridbanan delvis är förlagd på Småstadens kommuns fastighet, uppgår till 6 200 000 kr. Vär- det är beräknat med hänsyn tagen till arrendeavtalet, den begränsade areal inom egna fastigheten som står till förfogande för rasthagar och ridbana, men utan hänsyn tagen till anläggningskostnad för en ny ridbana.
De har därmed drabbats av en skada som uppgår till 300 000 kr.
Därutöver tillkommer kostnad för att anlägga en ny ridbana. Enligt offert från Entreprenadbolaget uppgår kostnaden totalt till 755 665 kr, varav 705 683 kr av- ser anläggande av ridbanan och 49 982 kr avser kostnad för nytt staket.
De kommer att anlägga en ny ridbana på den del av fastigheten där det är minst höjdskillnad. Trots detta uppgår höjdskillnaden till över en meter. Den del av of- ferten som avser materialkostnad för ”032kross”, dvs. 234 090 kr inkl. moms, av- ser material som är nödvändigt för att jämna ut marken.
De har undersökt möjligheten att i stället för att bygga ett nytt staket flytta det befintliga staketet. På så sätt skulle någon kostnad för material inte uppkomma. Arbetskostnaden skulle dock bli betydligt högre än om de sätter upp ett nytt sta- ket eftersom arbete tillkommer för att riva upp det gamla staketet, montera ner det och flytta det. Därmed kommer arbetskostnaden för att flytta det befintliga staketet hamna på samma nivå som den totala kostnaden för ett nytt staket. Ef- tersom stolparna på det befintliga staketet är snedsågade och behöver jämnas ut för att vara möjliga att slå ner i marken på nytt (för att sedan snedsågas igen) är
det dessutom oklart om det är möjligt att återanvända stolparna utan att staketet blir för lågt.
Totalt uppgår skadan i denna del till 1 055 665 kr (300 000 kr + 755 665 kr).
Ledningsrätten
Mäklaren angav inte i objektsbeskrivningen att fastigheten Småstaden Landsbyg- den 1:1 belastas av en ledningsrätt. Det framgår inte heller av köpekontraktet, som upprättades av Mäklaren. I köpekontraktet angavs att ”säljaren garanterar att fastigheten inte belastas av servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmät- nings- eller kvarstadsanteckningar”.
Mäklaren var skyldig att upplysa dem om ledningsrätten i objektsbeskrivningen, men underlät att göra det.
Skada; ledningsrätten
Säljarna har fått 8 325 kr i intrångsersättning från Småstadens kommun avseende ledningsrätten. Säljarna har dock inte fått något intrång i nyttjanderätten till fas- tigheten, utan detta intrång har i stället drabbat dem. De har drabbats av en skada motsvarande intrångsersättningen och har rätt till skadestånd med 8 325 kr.
Mäklaren
I första hand bestrids yrkandet enligt följande. Det saknas orsakssamband mellan å ena sidan de åsidosättanden av mäklarens skyldigheter enligt fastighetsmäklar- lagen som makarna NN gör gällande och å andra sidan påstådd skada. I vart fall är ett eventuellt orsakssamband inte adekvat. Makarna NN har inte lidit den skada som de gör gällande. Hon kan vitsorda att skadan avseende hennes underlåtelse att informera om markarrendet uppgår till 101 675 kr, men på grund av att jämk- ning ska ske – se nedan – medger hon endast att betala hälften av det beloppet.
I andra hand bestrids yrkandet på den grunden att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till hälften eller till det belopp som nämnden finner skäligt med hänsyn till att anmälarna inte har undersökt fastighetsgränserna samt omständigheterna i övrigt.
Bakgrund m.m.
I december 2018 fick hon i uppdrag att förmedla de aktuella fastigheterna. Inför försäljningen upprättade hon en objektsbeskrivning. Hon fick inte någon inform- ation från säljarna om markarrendet och ledningsrätten.
Köpekontraktet ingicks den 13 juni 2019. Makarna NN tillträdde fastigheterna den 1 november 2019. Den 11 juni 2020 skickade makarna NN en reklamation till henne. Hon begär att makarna NN ska ange när de fick kännedom om att delar av marken där ridbanan är förlagd inte tillhörde fastigheterna.
JA på Småstadens kommun skickade den 11 april 2019 ett mejl till henne med information om markarrendet. Hon missade att läsa mejlet och tog del av inne- hållet i meddelandet först under skaderegleringen hos hennes försäkringsbolag. En möjlig förklaring till att hon inte läste mejlet är att hon kom åt radera-knappen på mobiltelefonen. Hon vitsordar att hon agerade oaktsamt genom att inte ta del av innehållet i meddelandet och vidarebefordra informationen till makarna NN.
För att inte betunga ärendet mer än nödvändigt har hon valt att medge yrkandet i den del det avser ledningsrätten.
Orsakssamband och skadans storlek
Ett eventuellt skadestånd ska bestämmas utifrån en bedömning av hur fastighet- ens värde vid tidpunkten för köpet har påverkats, jfr 4 kap. 19 c § jordabalken. Vid bedömningen av värdepåverkan ska beaktas att en köpare med största san- nolikhet skulle kunna fortsätta att arrendera kommunens mark. Kommunen hade vid tidpunkten för köpekontraktets ingående inte några konkreta planer på att exploatera marken i fråga och därmed inga incitament att låta arrendet upphöra. Hon begär att få ta del av makarna NN:s arrendeavtal med kommunen.
Hon har gett värderingsmannen MG, som är en av Samhällsbyggarna auktorise- rad fastighetsvärderare, i uppdrag att bedöma vilken värdepåvekan som frånva- ron av information om markarrendet hade vid köpet i fråga. MG har den 30 mars 2021 undersökt fastigheterna på plats. Enligt MG:s bedömning, med hänsyn ta- gen till att befintlig ridbana sannolikt kan nyttjas långsiktigt med en närmast ba- gatellartad arrendekostnad, uppgår värdepåverkan sammantaget till 110 000 kr.
Enligt makarna NN skulle fastigheternas marknadsvärde ha uppgått till 6 200 000 kr med beaktande av att ridbanan delvis är förlagd på kommunens fastighet. Vid sådant förhållande kan den skada som makarna NN har rätt att få ersättning för i vart fall inte överstiga 300 000 kr.
Anmälarna har beräknat skadan som summan av värdepåverkan och avhjälpan- dekostnad. Någon rätt till ersättning för både värdpåverkan och avhjälpande- kostnad föreligger inte. Om ersättning lämnas för både värdepåverkan och av- hjälpandekostnad skulle anmälarna bli överkompenserade och därmed hamna i en ekonomiskt bättre situation än om den skadeståndsgrundande handlingen inte hade ägt rum.
Det finns en fungerande ridbana som makarna NN har möjlighet att nyttja. Rid- banan motsvarar i fråga om kvalitet och storlek den ridbana som makarna NN vid köpet hade förväntat sig kunna nyttja från och med tillträdesdagen. Det saknas skäl att anlägga en ny ridbana. I vart fall saknas grund för att hon ska ersätta ma- karna NN för kostnaden att anlägga en ny ridbana.
Den befintliga ridbanan är av hobbykaraktär. MG har genom entreprenören PE, som har mångårig erfarenhet av anläggning av ridbanor, låtit undersöka vad det normalt kostar att anlägga ridbanor motsvarande den befintliga. Kostnaden att uppföra en sådan ridbana varierar mellan 100 000 kr och 250 000 kr. Den ridbana som makarna NN har tagit fram ett prisförslag för, vilken enligt makarna NN be- räknas kosta över 700 000 kr, är rimligtvis anpassad efter kommersiella anlägg- ningars väsentligt större utnyttjande och högre ställda krav och kan därmed inte läggas till grund för att beräkna kostnaden för att anlägga en ridbana motsva- rande den befintliga. Hon begär att få uppgift om var på fastigheterna som den föreslagna ridbanan enligt prisförslaget är tänkt att uppföras.
Jämkning
Makarna NN har inte undersökt fastigheternas gränser. Makarna NN skulle enkelt ha kunnat upptäcka att delar av ridbanan ligger utanför fastigheterna genom att gå in på webbplatsen xxxxx.xx och sökt på tomtgränser för den aktuella adressen, alternativt kontaktat Lantmäteriet. Sökfunktionen på xxxxx.xx är öppen för all- mänheten utan kostnad. Med hänsyn till att makarna XX inte ens har försökt un- dersöka fastigheternas gränser, och att en sådan undersökning enkelt hade kun- nat genomföras, föreligger skäl för jämkning till hälften i den del skadeståndet avser mäklarens underlåtelse att informera anmälarna om markarrendet.
Övrigt
Medgivet belopp om 59 163 kr är beräknat som den skada som makarna NN gör gällande i fråga om hennes underlåtelse att informera om markarrendet jämkat till hälften och därefter adderat med den skada som makarna XX xxx gällande i fråga om ledningsrätten.
Makarna NN tillade i huvudsak följande:
Orsakssamband
Det bestrids att det saknas orsakssamband mellan Mäklarens åsidosättanden av sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (FML) och den uppkomna skadan. Om Mäklaren hade iakttagit sina skyldigheter enligt FML hade de innan köpet fått vetskap om att ridbanan delvis var förlagd på Småstaden kommuns fastighet och att dåvarande ägare arrenderade delar av marken. Om de hade fått vetskap om detta innan köpet, hade de kunnat förhandla om priset för fastigheterna alterna- tivt valt att inte genomföra köpet och då inte orsakats någon skada. En förutsätt- ning för dem att ingå köpet var att det fanns en ridbana på fastigheten. De har rätt till skadestånd avseende den del av marken som inte tillhör fastigheterna.
Arrendeavtalet
De har inte ingått något arrendeavtal med kommunen. De har dock undersökt möjligheten att få köpa marken av kommunen, men detta har inte kommunen godtagit eftersom en försäljning måste föregås av en detaljplaneändring för att marken ska kunna styckas av vid en förrättning. Kommunen har inte ansett det motiverat att ändra detaljplanen.
De bestrider Mäklarens påstående att befintlig ridbana ”kan nyttjas långsiktigt med en närmast bagatellartad arrendekostnad”. Enligt nu gällande detaljplan är den del av marken som omfattas av arrendeavtalet detaljplanelagd som kvar- tersmark, för villatomter, och som allmän plats. Detta innebär en stor osäkerhets- faktor eftersom marken när som helst kan tas i anspråk av kommunen. De skulle då förlora nyttjanderätten till den del av marken där ridbanan är förlagd. Hänsyn har inte heller tagits till den återställandekostnad som de kommer att drabbas av den dagen kommunen tar marken i anspråk.
Skadeståndets storlek
De bestrider att de skulle hamna i en bättre ekonomisk situation än om den ska- deståndsgrundande handlingen inte hade ägt rum om Mäklaren skulle betala den begärda ersättningen. Av det värderingsintyg som upprättats av GM-K framgår att den uppskattade värdeuppskattningen på fastigheterna om 6 200 000 kr, dvs. 300 000 kr lägre än köpeskillingen, är gjord utan hänsyn tagen till anläggnings- kostnaden för en ny ridbana. I uppskattningen har hänsyn tagits till arrendeavta- let samt den begränsade arealen inom egna fastigheten som står till förfogande för rasthagar och ridbana. Vid bedömningen av omfattningen av den skada som
drabbat dem ska således hänsyn tas dels till de 300 000 kr som avser värdeupp- skattningen utan hänsyn tagen till anläggningskostnader för en ny ridbana, dels kostnaden för att anlägga en ny ridbana.
De kommer att anlägga en ny ridbana på den plats som är markerad på ingiven bild.
Det bestrids att den offert från Entreprenadbolaget som de inhämtat skulle avse en kommersiell anläggning. Enligt uppgift från Entreprenadbolaget avser offerten anläggande av en bra hobbybana motsvarande den som finns på fastigheten idag. I enlighet med vad som anförts i anmälan utgör 234 090 kr av den offererade kostnaden en kostnad som är nödvändig för att jämna ut höjdskillnaden på mar- ken.
Mäklaren har hänvisat till MG:s utlåtande och uppgiften att det skulle kosta mel- lan 100 000 kr och 250 000 kr att anlägga en ridbana motsvararande den befint- liga ridbanan. Det bestrids att en motsvarande ridbana kan anläggas för den ringa kostnaden.
Enligt uppgift från PE, den person som MG har inhämtat sina uppgifter från, avser kostnadsuppskattningen om 120 000 kr – 180 000 kr anläggningskostnad för en billigare ”budgetridbana” för hobbyinriktade hästgårdar. Kostnaden inkluderar utjämning av mark, fiberduk och 25 cm stenmjöl. PE har inte någon kännedom om vilken typ av ridbana som är belägen på fastigheten idag och han har inte hel- ler någon kännedom om den höjdskillnad som finns på fastigheten. Enligt PE blir kostnaden högre om det är höjdskillnad på marken som behöver jämnas ut innan ridbanan kan anläggas. De prisuppgifter som PE har lämnat innefattar inte heller kostnad för dränering under hela ridbanan eller något staket.
Det är den offert som inhämtats från Entreprenadbolaget som ska läggas till grund för beräkningen av skadeståndets storlek. Offerten avser en ridbana som motsvarar den ridbana som finns på fastigheten idag med beaktande av den höjdskillnad som behöver jämnas ut innan ridbanan kan anläggas.
Jämkning
Det bestrids att någon jämkning av den begärda ersättningen ska göras på grund av att de inte har undersökt fastighetsgränserna. Mäklaren har bl.a. uppgett i ob- jektsbeskrivningen att ”här finns 4 fina hagar till förfogande jämte 4 rasthagar”, ”de senaste åren har bland annat en 60 meter ridbana byggts” samt ”ridbanan byggdes 2014 och är 20x60m”. Mäklaren har således angett i objektbeskrivningen
att ridbanan ligger på fastigheten, vilket visade sig vara felaktigt. De har ingen undersökningsplikt gällande fastighetsgränserna eftersom det följer av det avtal som Mäklaren upprättat att ridbanan är förlagd på fastigheten. Det föreligger därför inte något skäl för jämkning av skadeståndet.
Mäklaren tillade följande:
GM-K har på uppdrag av Advokatbyrån KB uppskattat marknadsvärdet för fastig- heterna per den 1 november 2019 med hänsyn till att ridbanan delvis är belägen på arrenderad mark. GM-K har i sin uppskattning – helt riktigt – valt att inte ad- dera kostnader för anläggande av ny ridbana. Skadan i nu aktuellt fall utgörs av den begränsade risk att kommunen i framtiden väljer att exploatera det obe- byggda området öster om fastigheten, vilket beroende på omfattningen av ex- ploateringen riskerar att medföra att kommunen inte längre kan erbjuda ägarna av den aktuella fastigheten att arrendera den mark där delar av ridbanan är belä- gen. Att, på så sätt makarna NN har gjort, addera kostnaden för att anlägga en helt ny ridbana utgör en direkt olämplig metod för att bestämma värdepåverkans storlek i detta fall och saknar stöd i rättspraxis. Vad avser risken för att kommu- nen skulle välja att exploatera marken i fråga bör framhållas att Byn inte befinner sig i en expansionsfas. Antalet invånare i Byn varit tämligen oförändrat sedan 1960.
Det bör noteras att uppgifterna i objektsbeskrivningen om tomtarea överens- stämmer med uppgifterna i fastighetsregistret och har inte ifrågasatts av makar- na NN.
Det saknas skäl för makarna NN att anlägga en ny ridbana. Istället bör de nyttja möjligheten att ingå ett arrendeavtal med kommunen om nyttjande av marken i fråga på motsvarande villkor som säljarna. Hon ställer sig frågande till varför ma- karna NN inte har nyttjat den möjligheten.
Makarna NN har i en bilaga till ett yttrande ritat in placeringen av den ridbana som de gör gällande att de kommer att uppföra. Enligt makarna NN ska ridbanan placeras på den del av fastigheten där det är minst höjdskillnad. Makarna NN har i anmälan angivit att ”den del av offerten som avser materialkostnad för ’032kross’, dvs 234 090 kr inkl. moms, avser material som är nödvändigt för att jämna ut marken.” Vidare anges i anmälan att höjdskillnaden på platsen i fråga överstiger en meter. Någon utredning därom har dock inte presenterats. Med anledning av det fotografi som nu ges in och som utvisar platsen i fråga, tillbaka- visar hon påståendet om att det skulle föreligga en höjdskillnad på över en meter.
Fotografiet ger visserligen stöd för att en viss höjdskillnad föreligger, men såvitt hon kan utläsa torde höjdskillnaden på platsen understiga en halv meter.
Hon önskar besked huruvida makarna NN har undersökt möjligheten att anlägga den nya ridbanan på fastigheten Småstaden Landsbygden 1:1.
Makarna NN tillade följande:
Skadeståndsskyldighet
Mäklaren har uppgett att uppgifterna i objektsbeskrivningen om tomtarea över- ensstämmer med uppgifterna i fastighetsregistret och att detta inte har ifråga- satts av dem. Detta har dock ingen betydelse för huruvida Mäklaren är skade- ståndsskyldig eller inte eftersom skadan som har uppstått är orsakad av att Mäk- laren angett i köpeavtalet att den aktuella ridbanan är förlagd på fastigheterna, oavsett fastigheternas tomtarea.
Skadeståndets storlek
Mäklaren har anfört att det är en olämplig metod att addera kostnaden för att anlägga en ny ridbana till det av GM-K:s uppskattade beloppet avseende värde- minskningen för att bestämma värdepåverkans storlek. Deras krav mot Mäklaren avser skadestånd. De ska därmed försättas i samma ekonomiska situation som om skadan inte hade inträffat. Köpeskillingen om 6 500 000 kr för fastigheterna bestämdes med beaktande av att hela ridbanan var förlagd på fastigheterna. Detta innebär att när ridbanan är förlagd inom fastighetsgränserna, kommer fas- tigheternas marknadsvärde uppgå till 6 500 000 kr. Kostnaden för anläggande av en ny ridbana uppgår till 755 665 kr enligt tidigare ingiven offert från Entrepre- nadbolaget.
De har därutöver rätt till skadestånd för den skada som de drabbas av till följd av det befintliga arrendeavtalet. Av arrendeavtalet framgår att kommunen bland annat har ett krav på att de måste återställa marken som ligger på kommunens fastighet. GM-K har vid värdeuppskattningen enbart tagit hänsyn till arrendeavta- let (ett år utan förlängningsrätt jämte återställandekrav av mark) samt den be- gränsade areal inom fastigheterna som står till förfogande för rasthagar och rid- bana. Skadan som är hänförlig till arrendeavtalet uppgår därmed till 300 000 kr, vilket de har rätt till ersättning för.
De har därmed rätt till skadestånd med totalt 1 055 665 kr.
Placering av den nya ridbanan
De vidhåller alltjämt att den plats som de har valt att anlägga den nya ridbanan på är den mest lämpade platsen på fastigheterna. Som anförts tidigare innebär placeringen att ridbanan anläggs där det är minst höjdskillnad. Därutöver finns det ingen möjlighet att anlägga ridbanan på fastigheten Småstaden Landsbygden 1:1 eftersom den är belagd med beteshagar och vindskydd. De uppfattar det som att frågan om den mest lämpade platsen för att anlägga den nya ridbanan nu- mera är ostridig.
Mäklaren tillade följande:
Hon kan vitsorda att valet av plats för en ny ridbana är ett lämpligt val av plats för anläggande av en ny ridbana. Som hon tidigare har framhållit saknas dock skäl att anlägga en ny ridbana. Istället bör makarna NN nyttja möjligheten att ingå ett arrendeavtal med kommunen om nyttjande av marken i fråga.
Hon vidhåller att påverkan på marknadsvärdet uppgår till det belopp som MG har kommit fram till i sin värdering.
Hon har låtit inhämta en offert från ett annat entreprenadbolag om anläggande av en ny ridbana. MN vid det andra entreprenadbolaget har vid ett platsbesök på fastigheten undersökt den del av fastigheten där makarna NN har föreslagit ett anläggande av en ny ridbana. Den ridbana som Ett annat entreprenadbolag har föreslagit kan uppföras för en kostnad om 481 250 kr inklusive moms. Offerten avser en ridbana som skulle vara bättre än vad den befintliga ridbanan var i nyskick, bland annat i fråga om mellanlager och topplager. Om nämnden finner att den befintliga ridbanan är bättre än den typ av ridbana som MG har lagt till grund för bedömningen i sin värdering uppgår kostnaden för anläggande av en motsvarande ridbana på fastigheten i vart fall inte till mer än 481 250 kr. Vad av- ser den befintliga ridbanan bör framhållas att den var cirka fem år gammal vid makarna NN:s köp av fastigheten och att ridbanans förväntade livslängd är cirka 15 år.
JA på Småstaden kommun har i sitt meddelande till henne den 11 april 2019 an- gett att ”det kan även bli ett krav att återställa kommunens mark”. Hon noterar att JA inte anger vem som skulle vara skyldig att återställa marken. Makarna NN har valt att inte ingå ett arrendeavtal med kommunen avseende marken i fråga. Någon skyldighet för anmälarna att återställa marken kan därmed inte föreligga. Ett eventuellt krav från kommunen mot makarna NN att återställa marken saknar såvitt hon kan bedöma laga grund. Det kan tilläggas att den risk som skulle uppstå
för en köpare, som ingår ett arrendeavtal med kommunen avseende marken i fråga, att behöva återställa marken, är så begränsad att den inte ger upphov till någon påverkan på marknadsvärdet.
Makarna NN tillade följande:
De bestrider att offerten från ett annat entreprenadbolag skulle avse en bättre ridbana än den befintliga. Mäklaren har uppgett att den offererade ridbanan bland annat har bättre material avseende mellanlager och topplager. Av offerten framgår dock att uppbygganden av ridbanan ska ske ”från nedre lager och upp enl gamla ridbanan”, vilket innebär att den offererade ridbanan har motsvarande material som finns idag. Därtill kan tilläggas att MN inte har beaktat den höjd- skillnad som finns på marken där ridbanan ska anläggas, eftersom någon kostnad för material för utjämning av marken inte finns upptagen i offerten. Som tidigare anförts uppgår denna materialkostnad till 234 090 kr (se anmälan). Om man ad- derar 234 090 kr till den offererade kostnaden från Ett annat entreprenadbolag uppgår totalsumman till 715 340 kr (481 250 kr + 234 090 kr), vilket ligger i paritet med offerten från Entreprenadbolaget på 705 683 kr. Det begärda skadeståndet avseende kostnaden för att anlägga en ny ridbana är skäligt.
Mäklaren har anfört att hon vidhåller att påverkan på marknadsvärdet endast uppgår till det belopp som MG har angett vid sin värdering, dvs. 110 000 kr. Det ska dock framhållas att MG:s värdering baseras på uppgiften från PE att han vid anläggande av en ridbana ”oftast hamnat i nivån 100-150 kr/kvm inklusive moms (120 000 – 180 000 kr för 1 200 kvm)”. Som framgår av MG:s värderingsintyg samt av uppgifter erhållna direkt från PE är PE:s prisuppgifter endast generella och kan inte tillämpas på nu aktuellt ärende. Detta eftersom utformningen av den ridbana som är förlagd på fastigheten idag och markförhållandena där den nya ridbana ska anläggas inte överensstämmer med de förhållanden som PE:s kost- nadsuppskattningar baseras på. Till exempel har PE inte tagit hänsyn till merkost- naden för att jämna ut marken på grund av den befintliga höjdskillnaden och det ingår inte heller någon kostnad för dränering eller staket i hans kostnadsupp- skattning. Att det inte är möjligt att anlägga en motsvarande ridbana för 120 000 kr – 180 000 kr framgår bland annat av den offert från ett annat entreprenadbo- lag som Mäklaren har gett in. Det offererade beloppet uppgår till 481 250 kr. Av skäl som framgår ovan är dock denna kostnad inte heller tillräcklig för att anlägga en ridbana på fastigheten som motsvarar den ridbana som finns idag.
Det bestrids att ridbanans förväntade livslängd är ”cirka 15 år”.
Mäklaren har anfört att de bör nyttja möjligheten att ingå ett arrendeavtal med kommunen om nyttjande av marken i fråga. Det kan inte ställas som krav på dem att de ska ingå ett arrendeavtal med tredje man för att erhålla den ridbana som enligt köpeavtalet ingick i fastighetsköpet, särskilt inte med beaktande av de osä- kerhetsfaktorer som är förenade med ett sådant avtal.
Mäklaren har anfört att det inte kan föreligga någon skyldighet för dem att åter- ställa marken. Kommunen kan dock rikta ett krav mot dem att återställa marken eftersom de nyttjar den mark som omfattas av arrendeavtalet.
Det bestrids att risken att behöva återställa marken inte påverkar fastighetens marknadsvärde.
Mäklaren tillade följande:
Makarna NN:s påstående om att den av Ett annat entreprenadbolag offererade ridbanan har motsvarande material som den befintliga ridbanan och att Xxxxxx Xxxx inte skulle ha beaktat höjdskillnaden tillbakavisas. Xxxxxx Xxxx har med tex- ten ”från nedre lager och upp enl gamla ridbanan” avsett metoden för ridbanans uppbyggande. Den omständigheten att metoden är densamma innebär inte att materialet är av samma kvalitet. Åtgärdande av höjdskillnaden på platsen ingår i offerten, vilket framgår av texten ”Borttagning/avjämning av matjord”. Det är inte nödvändigt att fylla ut marken med bergkross, utan höjdskillnaden kan åt- gärdas genom borttagning och avjämning av matjorden.
Med anledning av makarna NN:s kommentarer kring MG:s tidigare ingivna utlå- tande ger han in ett kompletterande utlåtande av MG.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ob- jektsbeskrivningen, två värderingsutlåtanden från GM-K och MG, ett komplette- rande yttrande från MG samt två offerter på anläggande av ridbana.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i
fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Ledningsrätten
Kravet i denna del, 8 325 kr, är medgivet och ska därför bifallas.
Ridbanan; oaktsamhet m.m.
Mäklaren har medgett att hon av oaktsamhet orsakade en skada genom att inte upplysa makarna NN om att delar av ridbanan var belägen på en angränsande fastighet.
Mäklaren har vitsordat en skada om 101 675 kr i denna del och medgett att be- tala hälften av det beloppet, 50 838 kr, i skadestånd. Att hon endast medgett hälften av det vitsordade beloppet beror på att hon anser att skadeståndet ska jämkas till hälften.
Det nämnden ska ta ställning till är alltså skadans storlek och om skadeståndet ska jämkas, och i så fall hur mycket.
Ridbanan; skada
Nämnden har i flera fall tidigare uttalat att skadeståndet ofta kan beräknas på samma sätt som prisavdrag enligt jordabalken eller köplagen. Det gäller inte minst i ett fall som detta.
Fastighetsmäklaren GM-K på en annan mäklarbyrå har ansett att vetskap om att hela ridbanan inte låg på fastigheterna påverkade deras marknadsvärde med om- kring 300 000 kr, utan beaktande av kostnaden för att anlägga en ny ridbana.
Auktoriserade fastighetsvärderaren MG på Värderingsbyrån har ansett att en ny ridbana av aktuell storlek kostar 120 000 – 180 000 kr att anlägga. Med ledning av den kostnaden har han ansett att avsaknad av ridbana normalt skulle ha påverkat marknadsvärdet med 150 000 – 250 000 kr. I det konkreta fallet ansåg MG dock
att marknadsvärdet endast påverkades med 75 000 – 125 000 kr, detta eftersom den befintliga ridbanan antagligen skulle kunna nyttjas under lång tid framöver.
I ljuset av de ingivna offerterna framstår MG:s uppskattning av kostnaden för att anlägga en ny ridbana, 120 000 – 180 000 kr, som alltför låg. Mäklaren har själv har gett in en offert som anger ett pris som är väsentligt högre, 481 250 kr, låt vara att hon ansett att offerten avser en något bättre ridbana än den befintliga. Makarna NN har gett in en offert som anger ett ännu högre belopp, 755 665 kr.
Som antytts får man försöka bedöma hur marknaden hade regerat om den före köpet hade fått veta att en del av ridbanan låg på en angränsande fastighet. I den bedömningen hade marknaden vägt in osäkerheten i det nuvarande arrendeavta- let, kostnaden för att anlägga en ny ridbana, möjligheten att hitta en lämplig plats för en ny ridbana samt den standardförbättring en ny bana skulle medföra.
Vid en samlad bedömning anser nämnden att skadan försiktigtvis kan beräknas till 600 000 kr.
Ridbanan; jämkning
Några skäl för jämkning har inte framkommit.
Ränta
Ränteyrkandet är vitsordat och ska därför bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.