Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı cadde üzerinde ve yakın konumda yer alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan, ofis ve mesken emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri KDV Hariç toplam satış değeri 14.477.000,-TL olarak hesaplanmıştır. BB No Taşınmaz Tipi Bağımsız Bölüm Bulunduğu Kat Alanı (m2) Birim Değeri(TL/m2) Piyasa Değeri(TL) 1 Dükkan Zemin 81 16.500,00 1.336.500,00 2 Dükkan Zemin 81 16.500,00 1.336.500,00 3 Mesken 1. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 4 Mesken 1. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 5 Mesken 2. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 6 Mesken 2. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 7 Mesken 3. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 8 Mesken 3. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 9 Mesken 4. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 10 Mesken 4. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 Toplam 14.477.000,00 Değerleme konusu taşınmazların niteliği ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde yer a...
Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmaz ile aynı cadde üzerinde ve yakın konumda yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş arsa emsalleri elde edilmiştir. Bölgede yer alan ve değerleme konusu taşınmaz ile aynı imar lejantına ve benzer yapılaşma koşullarına haiz arsaların 4.000-5.000,-TL/m² arasında değişen bedellerle satılabileceği görülmüş ve konu taşınmazın birim satış değeri üzerindeki yapıların yıkım masrafları da dikkate alınarak 4.250,- TL/m² olarak belirlenmiştir. Değerlemeye konu mülk nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. Konu parselde yer alan cins tashihine konu yapıların metruk halde ve ekonomik ömürlerini tamamlamış olmaları dikkate alındığından maliyet oluşumları analizini kullanılmamıştır. Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda satılık dükkan ve ofis emsali elde edilmiş olması sebebiyle konu parsel için geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde parsel üzerinde güncel imar planına uygun, teknik ve ekonomik açıdan mümkün ve bölgenin sosyo- kültürel ve sosyo-ekonomik yapısına hitap eden zemin katı dükkan, normal katları ofis kullanımlı yapı inşa edilmesi öngörülmüştür. Ticari ünitelerin satış bedellerinden elde edilecek toplam cirodan; proje maliyeti, finansman maliyeti ve proje riski bedelleri indirgenmiş, kat karşıl...