Common use of Geliştirme Yöntemi Clause in Contracts

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, yakın konumda yer xxxx xxxxxr nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak KDV hariç toplam satış değeri de; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, cadde üzerinde ve yakın konumda yer xxxx xxxxxr alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan dükkan, ofis ve ofis mesken emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak KDV Hariç toplam satış değeri 14.477.000,-TL olarak hesaplanmıştır. BB No Taşınmaz Tipi Bağımsız Bölüm Bulunduğu Kat Alanı (m2) Birim Değeri(TL/m2) Piyasa Değeri(TL) 1 Dükkan Zemin 81 16.500,00 1.336.500,00 2 Dükkan Zemin 81 16.500,00 1.336.500,00 3 Mesken 1. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 4 Mesken 1. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 5 Mesken 2. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 6 Mesken 2. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 7 Mesken 3. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 8 Mesken 3. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 9 Mesken 4. Normal Kat 113 13.000,00 1.469.000,00 10 Mesken 4. Normal Kat 114 13.000,00 1.482.000,00 Toplam 14.477.000,00 Değerleme konusu taşınmazların niteliği ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde yer alan binalarda konumlu dükkan, büro ve meskenlerin kira bedelleri incelenmiş; değerleme konusu taşınmazların zemin katının aylık kira bedelinin 101,- TL/m²/ay, normal katlarının aylık kira bedelinin 70,00-TL/m²/ay olabileceği kanaatine varılmıştır. Bölgede ticari amaçlı gayrimenkuller için brüt kira çarpanı 11 yıl olarak, konut ve normal kat konumlu ofisler için de 14 yıl olarak öngörülmüş ve değer hesaplanmıştır. KDV hariç toplam satış değeri de; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.00012.837.964,-TL olarak hesaplanmıştır.

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa satışa, kiraya arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar gayrimenkullere ilişkin bilgiler temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, cadde üzerinde ve yakın konumda yer xxxx xxxxxr alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller dükkan ve büro emsalleri için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların olarak tahmin ve takdir edilmiştir . 1 B.B. no’lu dükkan KDV Hariç Satış Değeri: 490 m² x 5.000,-TL/m²= 2.450.000,-TL 3 B.B. no’lu dükkan KDV Hariç Satış Değeri: 495 m² x 17.000,-TL/m²= 8.415.000,-TL 23 B.B. no’lu büro KDV Hariç Satış Değeri: 415 m² x 4.000,-TL/m²= 1.660.000,-TL Değerleme konusu taşınmazların niteliği ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi cadde üzerinde ve bölgede yer alan binaların kira bedelleri incelenmiş; Bölgede bulunan dükkanların ve büroların kiralarının yaya ve araç trafiğine, tabela görünürlüğü ve vitrin cephesine göre değişiklik gösterdiği gözlenmiştir. 1 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 30,-TL/m²/ay, 3 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 110,-TL/m²/ay. 23 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 15,-TL/m²/ay, olarak tahmin ve takdir edilmiştir. Yapılan piyasa araştırması sonucu elde edilen emsal veriler ve ofis verileri dikkate alınarak brüt kira çarpanı zemin kat dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığındaiçin 13, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal bodrum kat dükkan ve 1. kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TLiçin 16 yıl olarak belirlenmiş ve satış değerlerine ulaşılmıştır. 1 B.B. no’lu dükkan: 490 m² x 30,-TL/m²/ay x 12 ay x 16 yıl =2.822.400,-TL 3 B.B. no’lu dükkan: 495 m² ile 12.000,-TLx 110,- TL/m²/ay x 12 ay x 13 yıl =8.494.200,-TL 23 B.B. no’lu büro: 415 m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştürx 15,- TL/m²/ay x 12 ay x 16 yıl = 1.195.200.-TL TOPLAM KDV Hariç Satış Değeri: 12.511.800, -TL olarak hesaplanmıştır. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak KDV hariç toplam satış değeri deKonu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde ve bölgede yer alan dükkanları ve ofislerin kira bedelleri incelenmiş; Bölgede bulunan dükkanların ve ofislerin kiralarının yaya ve araç trafiğine, tabela görünürlüğü ve vitrin cephesine göre değişiklik gösterdiği gözlenmiştir. Buna göre; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 30,- TL/m²/ay 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 110,- TL/m²/ay, 23 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 15,- TL/m²/ay, olacağı kanaatine varılmıştır. 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) B.B. no’lu dükkan: 490 m² x 30,- TL/m²/ay =14.700,-TL/ay 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000B.B. no’lu dükkan: 495 m² x 110,- TL/m²/ay =54.450,-TL/ay 23 X.X. xx’xx xxxx: 000 x0 x 00,-XX/x0/xx =0.000,-XX/xx TOPLAM KDV Hariç Kira Değeri: 75.375,-TL/ay olarak hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılaşma ve doluluk oranının yüksek olması sebebiyle satılık ve kısa süre önce satışı yapılmış boş arsa emsali elde edilememiş ve Maliyet Yöntemi kullanılmamıştır. Değerleme konusu taşınmazların hâlihazırdaki kullanım durumunun verimli bir kullanım özelliği taşıması sebebiyle Geliştirme Yöntemi kullanılmamıştır. İlgili Resmi Kurumlarda yapılan incelemelere ve tarafımıza ibraz edilen bilgi ve belgelere göre, herhangi bir hukuki kısıtlaması bulunmamaktadır. Ancak taşınmazların tapu kaydı üzerinde “Riskli Yapıdır” beyanı yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazların herhangi bir nedenle tasarrufu halinde taşınmazların tapu kaydı üzerinde “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” beyanı olması ve taşınmazların tapu müdürlüğünde yer alan projesi ile mahallindeki konumlarının farklı olması ve teknik olarak tespitinin yapılamaması dolayısı ile satışlarının güç olduğu düşünülmektedir. Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanmamıştır. Konu taşınmazlar tek bir malike ait olup, müşterek kullanılmaktadır. Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar taşınmaz ile aynı bölgede, cadde üzerinde ve yakın konumda yer xxxx xxxxxr alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis arsa emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz Bölgede yer alan ve değerleme konusu taşınmaz ile aynı imar lejantına ve yapılaşma koşullarına haiz arsaların 4.000-4.750,-TL/m² arasında değişen bedellerle satılabileceği görülmüş ve konu taşınmazın birim satış değeri 4.000,-TL /m² olarak belirlenmiştir. KDV Hariç Arsa Değeri: 6.600,52 m² x 4.000,-TL/m²= 26.402.080,-TL Değerlemeye konu mülk nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. Konu parselde yer alan cins tashihine konu yapıların değerlemede dikkate alınmaması sebebiyle maliyet oluşumları analizini kullanılmamıştır. Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda satılık dükkan ve ofis emsali elde edilmiş olması sebebiyle konu parsel için geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde parsel üzerinde güncel imar planına uygun, teknik ve ekonomik açıdan mümkün ve bölgenin sosyo- kültürel ve sosyo-ekonomik yapısına hitap eden zemin katı dükkan, normal katları ofis kullanımlı yapı inşa edilmesi öngörülmüştür. Ticari ünitelerin satış bedellerinden elde edilecek toplam cirodan; proje maliyeti, finansman maliyeti ve proje riski bedelleri indirgenmiş, kat karşılığı oranı tahmin edilerek arsa değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır. Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa olmasından dolayı proje geliştirme yöntemi uygulanmıştır. Bölgede benzer özelliklerdeki zemin kat konumlu dükkanların 4.500- 6.000,-TL/m²; ofislerin de 3.000-4.500,-TL/m² aralığında değişen bedellerle satılabileceği belirlenmiştir. Kat Karşılığı 50% Yapı Birim Maliyeti Ticari ve Konut Üniteleri Toplam Değeri Arsa Alanı 6600,52 Ortak Alanlar(5664m2) 750,00 TL Alanı Adedi m2 birim Fiyatı TAKS 0,4 Satılabilir Ünite Alanı(20336m2) 920,00 TL BODRUM KAKS 3,5 Proje Maliyeti ZEMİN 616 4 5.750,00 TL Yapı İnşaat Alanı 23101,82 22.957.120,00 TL 7 NORMAL 154 112 3.000,00 TL TOPLAM 65.912.000,00 TL Toplam Ciro 65.912.000,00 TL Arsa Sahibine Düşen Değeri 32.956.000,00 TL Proje Süresi 24 Ay Proje Riski 10% 3.295.600,00 TL Finansman Maliyeti 10% 3.275.826,40 TL Arsa Değeri 26.384.573,60 TL Arsa M2 birim Fiyatı 3.997,35 TL Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı Müteahhite maliyet 22.957.120,00 TL Müteahhit Geliri 32.956.000,00 TL Kar /Zarar 9.998.880,00 TL Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı Arsayı satın alarak proje bedeli 49.341.693,60 TL Müteahit karı 16.570.306,40 TL Karlılık Oranı 0,3358 Değerleme konusu parsel üzerinde bodrum, zemin ve 7 normal katlı konut+ işyeri binası şeklinde betonarme kütle inşa edilmesi, açık alanların yeşil alan ve sosyal donatı alanları olarak değerlendirilmesi durumu öngörülmüştür. Binanın bodrum katı yakıt ve su depoları, sığınak, kapalı garaj ve ortak alanlar, zemin katı ticari üniteler ve normal katları konut & ofis üniteleri olarak tasarlanmıştır. Kat alanları 2.464 m² olarak hesaplanmış, binada konutların 1+1, 2+1 ve 3+1 şeklinde üniteler olacağı varsayımı yapılmıştır. Emsale dahil alanının toplam %12’sini geçmemek koşuluyla yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları ve açık çıkmalar katlar alanına dahil edilmemiştir. Yapı birim maliyeti satılabilir üniteler için 920,-TL/m², ortak alanlar için 750,-TL olarak kabul edilmiştir. Projenin 24 ay içerisinde tamamlanacağı kabul edilmiş ve finansman maliyeti rapor tarihi itibariyle %9,94 seviyesinde işlem gören en son ihale edilen emsaller için DİBS faiz oranları dikkate alınmıştır. Taşınmazın yakın çevresinde yapılaşma oranı düşük olup, elde edilen konut ve dükkan emsallerinin konum, ulaşım, cephe, reklam kabiliyeti gibi özellikleri değerlendirildiğinde kısmen avantajlı/dezavantajlı oldukları ve konu parsel üzerinde gerçekleştirilebilecek projeye göre satış fiyatlarının farklılık taşıyacağı kanaatine varılmıştır. Emsal karşılaştırma yapılmış tablosunda taşınmazın yakın çevresinde inşa edilmiş prestijli konut projelerinde yer alan satılık 1+1, 2+1 ve 3+1 konutlara ve dükkanlara yer verilmiş olup, proje geliştirme yöntemine esas teşkil edebilecek veriler elde edilmiştir. Parsel üzerinde inşa edilebilecek nitelikli konut ve işyeri projesine ilişkin öngörüler ve bu veriler kullanılarak hazırlanan proje geliştirme yöntemi tablosu yukarıda sunulmuştur. Son yıllarda bölgede artan yapılaşma ve yenileme sonrası, gayrimenkul piyasasında ciddi büyüme gerçekleştiği, nitelikli proje sayısında artış yaşandığı ve bu projelerin arz-talep düzeyi dengeli olacak şekilde üst gelir grubu tarafından tercih edildiği bilinmektedir. Bölgede yapılan piyasa araştırması, parselin değerine etki eden olumlu/olumsuz özellikleri tüm özellikler göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştırhazırlanan tablolar rapor ekinde sunulmuştur. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığındaSatılabilir ünitelerin satışlarından elde edilecek toplam cirodan, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığındayapı maliyetleri, normal proje riski ve finansman maliyeti değerleri indirgenmiş, kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştürkarşılığı oranı tahmin edilerek KDV Hariç arsa değeri 26.384.873,60 TL olarak hesaplanmıştır. Taşınmazların yasal Konu taşınmaz tek bir malike ait olup, müşterek veya bölünmüş bir kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak KDV hariç toplam satış değeri de; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000bulunmamaktadır. Hâsılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar taşınmaz ile aynı bölgede, cadde üzerinde ve yakın konumda yer xxxx xxxxxr alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis arsa emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz Bölgede yer alan ve değerleme konusu taşınmaz ile aynı imar lejantına ve benzer yapılaşma koşullarına haiz arsaların 4.000-5.000,-TL/m² arasında değişen bedellerle satılabileceği görülmüş ve konu taşınmazın birim satış değeri üzerindeki yapıların yıkım masrafları da dikkate alınarak 4.250,- TL/m² olarak belirlenmiştir. Değerlemeye konu mülk nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır. Konu parselde yer alan cins tashihine konu yapıların metruk halde ve ekonomik ömürlerini tamamlamış olmaları dikkate alındığından maliyet oluşumları analizini kullanılmamıştır. Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda satılık dükkan ve ofis emsali elde edilmiş olması sebebiyle konu parsel için geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde parsel üzerinde güncel imar planına uygun, teknik ve ekonomik açıdan mümkün ve bölgenin sosyo- kültürel ve sosyo-ekonomik yapısına hitap eden zemin katı dükkan, normal katları ofis kullanımlı yapı inşa edilmesi öngörülmüştür. Ticari ünitelerin satış bedellerinden elde edilecek toplam cirodan; proje maliyeti, finansman maliyeti ve proje riski bedelleri indirgenmiş, kat karşılığı oranı tahmin edilerek arsa değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmaz; “üzerindeki yapıların ekonomik ömürlerini tamamlamaları ve metruk hale gelmeleri de dikkate alınarak” Arsa olarak değerleme çalışmasına konu edilmiştir. Bu nedenle arsa için alternatif değerleme yöntemi olarak “Proje Geliştirme Yöntemi” uygulanmıştır. Bölgede benzer özelliklerdeki zemin kat konumlu dükkanların 5.000 - 10.500,- TL/m²; ofislerin de 5.500 - 9.250,-TL/m², konutların ise 6.000 – 7.500,- TL/m² aralığında (merkezi iş alanı lejantlı binada konut öngörülmemiştir) kalitesine göre değişen bedellerle satılabileceği belirlenmiştir. Değerleme konusu parsel üzerinde bodrum, zemin ve 7 normal katlı konut + işyeri binası şeklinde betonarme kütle inşa edilmesi, açık alanların yeşil alan ve sosyal donatı alanları olarak değerlendirilmesi durumu öngörülmüştür. Binanın bodrum katı yakıt ve su depoları, sığınak, kapalı garaj ve ortak alanlar, zemin katı ticari üniteler ve normal katları konut & ofis üniteleri olarak tasarlanmıştır. Kat alanları 2.544 m² olarak hesaplanmış, binanın kül halde kiralanacağı/satılacağı öngörülerek kat alanlarında bölümlendirme yapılmamıştır. Emsale dahil alanının toplam %12’sini geçmemek koşuluyla yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları ve açık çıkmalar katlar alanına dahil edilmemiştir. Yapı sınıfı/grubu birim maliyeti “satılabilir üniteler için IV/B ve 1.021,-TL/m², ortak alanlar için III/B ve 882,-TL/m²” olarak kabul edilmiştir. Projenin 24 ay içerisinde tamamlanacağı kabul edilmiş ve finansman maliyeti rapor tarihi itibariyle %14,21 seviyesinde işlem gören en son ihale edilen emsaller için 2 yıllık DİBS (tahvil) faiz oranına %4,5 risk primi eklenerek ~ 19 olarak dikkate alınmıştır. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xxx/xxxx-xxxx Taşınmazın yakın çevresinde yapılaşma oranı düşük olup, elde edilen dükkan ve ofis emsallerinin konum, ulaşım, cephe, reklam kabiliyeti gibi özellikleri değerlendirildiğinde kısmen avantajlı/dezavantajlı oldukları ve konu parsel üzerinde gerçekleştirilebilecek projeye göre satış fiyatlarının farklılık taşıyacağı kanaatine varılmıştır. Emsal karşılaştırma yapılmış tablosunda taşınmazın yakın çevresinde inşa edilmiş prestijli projeler yer alan satılık dükkan ve ofislere yer verilmiş olup, proje geliştirme yöntemine esas teşkil edebilecek veriler elde edilmiştir. Parsel üzerinde inşa edilebilecek nitelikli “İş Merkezi” projesine ilişkin öngörüler ve bu veriler kullanılarak hazırlanan proje geliştirme yöntemi tablosu aşağıda sunulmuştur. Son yıllarda bölgede artan yapılaşma ve yenileme sonrası, gayrimenkul piyasasında ciddi büyüme gerçekleştiği, nitelikli proje sayısında artış yaşandığı ve bu projelerin arz-talep düzeyi dengeli olacak şekilde üst gelir grubu tarafından tercih edildiği bilinmektedir. Bölgede yapılan piyasa araştırması, parselin değerine etki eden olumlu/olumsuz özellikleri tüm özellikler göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştırhazırlanan tablolar rapor ekinde sunulmuştur. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi Satılabilir ünitelerin satışlarından elde edilecek toplam cirodan, yapı maliyetleri, proje riski ve finansman maliyeti değerleri indirgenmiş, kat karşılığı oranı tahmin edilerek KDV Hariç arsa değeri 28.082.096,64 TL olarak hesaplanmıştır. Kat Karşılığı 50% Yapı Birim Maliyeti Ticari ve Konut Üniteleri Toplam Değeri Arsa Alanı (m²) 6.600,52 Ortak Alanlar (5.664m²) III/B 882,00 TL Alanı Adedi m² birim Fiyatı TAKS 0,4 Satılabilir Ünite Alanı (20.336m²) IV/B 1.021,00 TL BODRUM KAKS 3,5 Proje Maliyeti ZEMİN 636 4 5.800,00 TL Emsal İnşaat Alanı (m²) 23.101,82 25.758.704,00 TL 7 NORMAL 159 112 5.800,00 TL Yapı İnşaat Alanı (m²) 26.001,10 TOPLAM 118.041.600,00 TL Toplam Ciro 118.041.600,00 TL Arsa Sahibine Düşen Değeri 59.020.800,00 TL Proje Süresi 24 Ay Proje Riski 15% 8.853.120,00 TL Finansman Maliyeti 19% 22.085.583,36 TL Arsa Değeri 28.082.096,64 TL Arsa M2 birim Fiyatı 4.254,53 TL Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı Müteahhite maliyet 25.758.704,00 TL Müteahhit Geliri 59.020.800,00 TL Kar /Zarar 33.262.096,00 TL Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı Arsayı satın alarak proje bedeli 53.840.800,64 TL Müteahit karı 64.200.799,36 TL Karlılık Oranı 1,1924 Değerleme konusu parsel üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TLbodrum, zemin ve 7 normal katl ıişyeri binası inşa edilmesi durumu öngörülmüştür. Merkezi İş Alanı lejantlı parsel üzerinde yer alacak binanın yapı sınıfı 4-B kabul edilmiştir. Binanın bodrum katı yakıt ve su depoları, sığınak, otopark ve ortak alanlar olarak tasarlanmıştır. Binanın zemin katında 4 adet 616 m²'lik dükkan/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığındaişyeri, normal katlarında ise 16'şar adetten toplamda 112 adet ve 17.248m² alanlı ofis olarak projelendirilmiştir. Emsale dahil alanının toplam %12’sini geçmemek koşuluyla yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat ofis birim fiyatlarının holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları ve açık çıkmalar katlar alanına dahil edilmemiştir. Konu taşınmaz tek bir malike ait olup, müşterek veya bölünmüş bir kullanım bulunmamaktadır. Hâsılat paylaşımı yöntemi kullanılmamış, Proje Geliştirme Yönteminde ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak KDV hariç toplam satış değeri de; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000kat karşılığı paylaşım oranı piyasadan elde edilen veriler çerçevesinde % 50 arsa sahibi, % 50 müteahhit firma olarak kabul edilmiştir.

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, yakın konumda yer xxxx xxxxxr nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL150.000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanarak hesaplanmasında zemin kar değeri 75.000,- TL/m² olarak tahmin edilerek diğer katlar kullanım koşullarına göre indirgenerek KDV hariç toplam satış değeri de; 26.473.003,- TL. olarak hesaplanmıştır. BB No Nitelik Kat Alanı (m²) Birim Satış Değeri (TL) Satış Değeri (TL) 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 10.250 1.912.548 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 75.000 11.144.250 Asma 148,59 40.000 5.943.600 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 9.500 1.772.605 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(BüroOdalar (Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 152 7.500 1.140.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(BüroOdalar (Büro) 3 152,00 6500 988.000 989.000 152 7.500 1.140.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(BüroOdalar (Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000152 7.500 1.140.000

Geliştirme Yöntemi. Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa satışa, kiraya arz edilmiş olan gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar gayrimenkullere ilişkin bilgiler temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, cadde üzerinde ve yakın konumda yer xxxx xxxxxr alan benzer nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller dükkan ve büro emsalleri için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu İstiklal Caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 120.0000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın birim satış değeri hesaplanarak KDV hariç toplam 4.500,-TL/m²; aylık birim kira değeri de 25,00,-TL/m²/ay, 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın birim satış değeri de15.000,-TL/m²; aylık birim kira değeri de 100,00,-TL/m²/ay, 23 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın birim satış değeri 3.000,-TL/m²; aylık birim kira değeri de 10,00,-TL/m²/ay, olarak tahmin ve takdir edilmiştir . 1 B.B. no’lu dükkan KDV Hariç Satış Değeri: 490 m² x 4.500,-TL/m²=2.205.000,-TL 3 B.B. no’lu dükkan KDV Hariç Satış Değeri: 495 m² x 15.000,-TL/m²=7.425.000,-TL 23 B.B. no’lu büro KDV Hariç Satış Değeri: 415 m² x 3.000,-TL/m²=1.245.000,-TL Değerleme konusu taşınmazların niteliği ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde ve bölgede yer alan binaların kira bedelleri incelenmiş; Bölgede bulunan dükkanların ve büroların kiralarının yaya ve araç trafiğine, tabela görünürlüğü ve vitrin cephesine göre değişiklik gösterdiği gözlenmiştir. 1 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 25,00-TL/m²/ay, 3 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 100,00-TL/m²/ay. 23 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 10,00-TL/m²/ay, olarak tahmin ve takdir edilmiştir. Yapılan piyasa araştırması sonucu elde edilen emsal veriler ve ofis verileri dikkate alınarak brüt kira çarpanı zemin kat dükkan için 13, bodrum kat dükkan ve 1. Kat ofis için 16 yıl olarak belirlenmiş ve satış değerlerine ulaşılmıştır. KDV Hariç Satış Değeri : 1 B.B. no’lu dükkan: 490 m² x 25,-TL/m²/ay x 12 ay x 16 yıl =2.352.000,-TL 3 B.B. no’lu dükkan: 495 m² x 100,- TL/m²/ay x 12 ay x 13 yıl =7.722.000,-TL 23 B.B. no’lu büro: 415 m² x 10,- TL/m²/ay x 12 ay x 16 yıl = 796.800.-TL Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde ve bölgede yer alan dükkanları ve ofislerin kira bedelleri incelenmiş; Bölgede bulunan dükkanların ve ofislerin kiralarının yaya ve araç trafiğine, tabela görünürlüğü ve vitrin cephesine göre değişiklik gösterdiği gözlenmiştir. Buna göre; 1 PAVYON Bodrum 186,59 10000 1.865.900 1.865.000 2 Asma Katlı Dükkan Zemin 148,59 70000 10.401.300 16.345.000 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 25,00- TL/m²/ay 3 3,4,5,6,7 Nolu Odalar BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 100,00- TL/m²/ay, 23 BB numaralı taşınmazın aylık birim kira değeri de 10,00- TL/m²/ay, olacağı kanaatine varılmıştır. 1 186,59 7500 1.399.425 1.400.000 4 8,9 Nolu Odalar(Büro) 5 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) 2 152,00 6500 988.000 989.000 6 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) B.B. no’lu dükkan: 490 m² x 25,- TL/m²/ay =12.250,-TL/ay 3 152,00 6500 988.000 989.000 7 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) 4 152,00 6500 988.000 989.000B.B. no’lu dükkan: 495 m² x 100,- TL/m²/ay =49.500,-TL/ay 23 X.X. xx’xx xxxx: 000 x0 x 00,-XX/x0/xx =0.000,-XX/xx Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılaşma ve doluluk oranının yüksek olması sebebiyle satılık ve kısa süre önce satışı yapılmış boş arsa emsali elde edilememiş ve Maliyet Yöntemi kullanılmamıştır. Değerleme konusu taşınmazların hâlihazırdaki kullanım durumunun verimli bir kullanım özelliği taşıması sebebiyle Geliştirme Yöntemi kullanılmamıştır. İlgili Resmi Kurumlarda yapılan incelemelere ve tarafımıza ibraz edilen bilgi ve belgelere göre, herhangi bir hukuki kısıtlaması bulunmamaktadır. Ancak taşınmazların tapu kaydı üzerinde “Riskli Yapıdır” beyanı yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazların herhangi bir nedenle tasarrufu halinde taşınmazların tapu kaydı üzerinde “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” beyanı olması ve taşınmazların tapu müdürlüğünde yer alan projesi ile mahallindeki konumlarının farklı olması ve teknik olarak tespitinin yapılamaması dolayısı ile satışlarının güç olduğu düşünülmektedir. Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanmamıştır. Konu taşınmazlar tek bir malike ait olup, müşterek kullanılmaktadır. Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.