SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş. ANKARA İLİ SİNCAN İLÇESİ (POLATLI) YENİDOĞAN MAHALLESİ'NDEYER ALAN 1 ADET ARSA GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
ANKARA İLİ SİNCAN İLÇESİ (POLATLI) YENİDOĞAN MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1 ADET ARSA |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU |
RAPOR BİLGİLERİ | |
SÖZLEŞME TARİHİ | 26.07.2017 |
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ | 28.07.2017 |
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ | 29.09.2017 |
RAPOR TARİHİ | 02.10.2017 |
RAPOR NO | SNP- 1707005 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
DEĞERLEME KONUSU | ANKARA İLİ SİNCAN İLÇESİ (POLATLI) YENİDOĞAN MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1 ADET ARSA |
DEĞERLEME ADRESİ | XXXXXXXXX XXXXXXXXX, XXXXXXXXX XXXX, 000 XXX 00 XXXXXX XXXXXX-XXXXXX |
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR | A. Xxxxx XXXXXX Xxxxxleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Degerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
İÇİNDEKİLER | |||||
İçindekiler | |||||
Ekler | |||||
1 | - | Değerleme Hizmeti Bilgileri | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |||
1. | 4 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler | ||
1. | 5 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler | ||
2 | - | Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri | |||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | |||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |||
3 | - | Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler | |||
3.1 | - | Tanımı | |||
3.2 | - | Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri | |||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri | |||
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |||
4 | - | Değerleme İle İlgili Analizler | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |||
5 | - | Değerleme Yöntemleri | |||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | |||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6 | - | Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler | |||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | |||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
6.3 | - | Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) | |||
6. | 4 | - | Nakit Akımları Analizi Yöntemi | ||
6. | 5 | - | En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi | ||
6. | 6 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||
7 | - | Sonuç | |||
EKLER | |||||
Ek | 1 | - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar | ||
Ek | 2 | - | Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) | ||
Ek | 3 | - | İmar durum yazısı(kopya) | ||
Ek | 4 | - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) | ||
Ek | 5 | - | Tapu Sureti | ||
UYGUNLUK BEYANI | |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır. | |
* | Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. |
* | Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. |
* | Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. |
* | Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. |
* | Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. |
* | Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir. |
* | Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. |
* | Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir. |
* | Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet arsanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. | |||
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. | |||
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |
1.2.1 | - | Hizmeti Alan Kurum Bilgisi | |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
Xxxxxxxxx Xxx., Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xx: 00, Xxxxxxxx XXXXXXXX | |||
1.2.2 | - | Hizmeti Veren Kurum Bilgisi | |
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL | |||
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655 | |||
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. | |||
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır. | |||
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz için SNP-1707005 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Xxxxx Xxxxx XXXXXX ve Xxxx XXXX değerleme işleminde görev almıştır.
Xxxx XXXXXXX değerleme işleminde yardımcı olmuştur.
1. 5 -
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
Rapor Numarası | SNP-1211015 | SNP-1312013-REV | SNP-1410011 |
Rapor Tarihi | 25.12.2012 | 11.07.2014 | 26.12.2014 |
Rapor Konusu | 1 adet arsa | 1 adet arsa | 1 adet arsa |
Raporu Hazırlayanlar | Eren XXXX X.Xxx XXXXXX | Eren XXXX X.Xxx XXXXXX | Özgün Xxxxxx Xxxx Xxxx |
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) | 10.530.000 | 10.670.000 | 10.950.000 |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ | |||||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | |||
142 ADA 33 PARSEL | |||||
İl | : | ANKARA | |||
İlçesi | : | POLATLI | |||
Bucağı | : | ||||
Mahallesi | : | ||||
Köyü | : | YENİDOĞAN | |||
Sokağı | : | ||||
Mevkii | : | DEVRETEPE | |||
Pafta No | : | ||||
Ada No | : | 142 | |||
Parsel No | : | 33 | |||
Alanı | : | 280.812 m² | |||
Vasfı | : | ARSA | |||
Sınırı | : | PLANINDADIR | |||
Tapu Cinsi | : | XXX XXXXXXXXXXX | |||
Sahibi | : | SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||
Hisse Oranı | : | TAM | |||
Yevmiye No | : | 7467 | |||
Cilt No | : | 8 | |||
Sayfa No | : | 855 | |||
Tapu Tarihi | : | 15.06.2011 | |||
i
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.07.2017 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır. | |||
142 Ada 33 Parsel Taşınmaz üzerinde her hangi bir takyidat bulunmamaktadır. | |||
2.2.1 | - | Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri | |
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; tapu bilgilerinde şu değişiklik olmuştur. *Son üç yıl içerisinde taşınmazın mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |
2.3.1 | - | İmar Durumuna İlişkin Veriler | |
Sincan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan 07.08.2017 tarihli İmar Durumu yazısına istinaden taşınmaz; 14.02.1996 tarih ve 8 sayılı Temelli (Sincan) Belediye Meclisince onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında yer almaktadır. Alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz 'Sanayi + Konut Alanı' lejantlı olup; E= 0.50 ve Hmax=24.50 m. yapılaşma hakkına sahiptir. Parsel net imar parseli niteliğindedir. Sincan Belediyesi Planlama Birimi ile yapılan görüşmede, Hema Dişli Sanayii Tevsii Revize İmar Planı plan notlarında parselin sanayi+konut alanı imarlı olarak belirtildiği; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na göre parselin sanayi alanında kaldığı beyan edilmiştir. Konut yapılaşması talep edilmesi durumunda Ankara Büyükşehir Belediyesi’nden uygunluk görüşü alınması gerekmekte olup, 1/5000 ölçekte sanayi alanında kaldığından sanayi ve sanayiye ek olarak sanayi kullanımına yönelik konut (lojman) kullanımı inşa edilebileceği beyan edilmiştir. Parselin 1/5000 ölçekli Xxxxx Xxxx Xxxxx’xx göre sanayi alanında olması nedeniyle, konut ibaresi değerlemede dikkate alınmamıştır. | |||
Taşınmazın Konumu | |||
Son 3 yıl içerisinde meydana gelen değişiklilere bakıldığında taşınmazın imar koşullarında herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölge “3402 sayılı Kadastro Kanunu‟nun 22. Maddesinin 2. Fıkrasının a bendi uygulamasına göre ilgili kanun uyarınca arsa ve arazi sınırlarının yeniden tespiti yapıldığı belirtilmiştir. Kadastro Müdürlüğü'nde yapılan görüşme neticesinde bölge genelinde kadastro parselleri ile imar ada ve parsellerinde yeniden numaralandırma yapıldığı belirtilmiştir. Bu kapsamda değerlemesi yapılan taşınmazın xxx xxxxxx xxxxxxxx 0 xxx 0 xxxxxx iken yapılan bu uygulama sonucunda 142 ada 33 parsel olarak değişmiştir. | |||
Taşınmaz arsa niteliğinde olup üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. | |||
2.3.2 | - | Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş | |
Herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. | |||
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER | ||
3.1 | - | Tanımı |
Değerlemeye konu olan taşınmaz; Xxxxxx Xxx, Xxxxxx (Xxxxxxx) İlçesi, Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx, 000 xxx 33 parselde kain 280.812 m² alanlı arsa nitelikli taşınmazdır. | ||
3.2 | - | Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri |
Değerlemesi yapılan taşınmaz; Ankara merkeze yaklaşık 50 km mesafede yer alan Polatlı İlçesi, Yenidoğan beldesi sınırları içerisindedir. Belde merkezine Eskişehir Yolu üzerinden yaklaşık 5 km uzaklıkta yer alan sanayi bölgesi içerisinde, Polatlı istikametinde yolun sağ tarafında yer almaktadır. Yakın konumda sanayi birimleri, boş arsalar yer almaktadır. Batısında yeni inşa edilmiş ve boş durumda olan giydirme cepheli bir yapı, Turanlar Makina fabrikası yer almaktadır. Bu yapıdan sonra Poyraz Köyü kavşağı ve Ankara istikametine dönen üst geçit bulunmaktadır. Parselin kuzey cephesi Ankara-Polatlı-Eskişehir-İstanbul tren yoluna cepheli olup Güney cephesi ise yaklaşık 400 m boyunca Ankara-Eskişehir Yoluna cephelidir. Karşı cephesinde ise Soyut Holding, Anadolu Metalurji ve ADDS Dişli (Eski Hema Dişli) Makinaları fabrikaları yer almaktadır. | ||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri |
Değerleme konusu taşınmaz, Ankara -Eskişehir güzergahı üzerinde yer almaktadır. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Taşınmaz Belde merkezi olan Temelli' ye 5 km Polatlı 'ya ise yaklaşık 20 km mesafede konumludur. | ||
ANKARA İSTİKAMETİ
POLATLI İSTİKAMETİ
TEMELLİ MERKEZ
Poyraz
Ankara -Eskişehir-İstanbul Tren Hattı
ADDS Dişli
Makina
Soyut Holding
Anadolu
Toros Tarım
Taşınmazın Konumu
Poyraz Sapağı ve Ankara Dönüş Üst Geçit
Turanlar Makina
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |
3.4.1 | - | Genel Özellikleri | |
142 Ada 33 Parsel; 280.812 m ² alana sahip olup tam mülkiyetlidir . Taşınmaz Sinpaş XXX X.X. adına kayıtlıdır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma görünmemektedir. Parsel düz bir topoğrafyaya sahiptir. Parselin kuzeyinde Ankara-Polatlı-Eskişehir-İstanbul tren yolu, Güneyinde Ankara-Eskişehir Yolu, diğer cephelerinde boş parseller yer almaktadır. Yol boyunca çelik refüj bariyer ile yoldan ayrılmıştır. Kuzey cephesi yaklaşı 600 m , güney cephesi yaklaşık 400 m olup, parselin derinliği yaklaşık olarak 550 m civarındadır. Geometrik form olarak amorf bir formu andırmakta olup balta parsel şeklindedir. Yerinde yapılan kısmi gözlemler neticesinde üzerinde herhangi bir tarımsal faaliyet gözlemlenememiştir. Parsel alanının çok büyük olması ve sınırlarının yerinde belirlenmemiş olması nedeni ile detaylı bir inceleme yapılamamıştır. | |||
Taşınmazın
Konumu
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |
4.1.1 | - | Ankara İli | |
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara’nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.’dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir. Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır. | |||
Ankara’nın Altındağ, Ayaş, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılcahamam, Nallıhan, Polatlı, Şereflikoçhisar, Yenimahalle, Gölbaşı, Keçiören, Mamak, Sincan, Kazan, Akyurt, Etimesgut, Evren ve Pursaklar olmak üzere 25 ilçesi bulunmaktadır. Ankara’nın 2014 yılı nüfus sayımına göre toplam nüfusu 5.150.072 dır. Bu nüfusun 913.715 kişisi Çankaya ilçesinde bulunmaktadır. Ankaranın TUIK verilerine göre yıllık nüfus artış oranı ise %20,6'dır. | |||
Harita 1 - Ankara'nın Konumu
Ankara, ülke genelinde illerin ekonomik faaliyet konularındaki ağırlığı itibariyle sanayi ağırlıklı iller arasında yer almaktadır.
Ankara ili sınırları içinde makarna, un, bitkisel yağ, süt ürünleri, şeker, şarap, bira gibi besin sanayine ait kuruluşlarla çimento, traktör, tarım aleti ve makineleri, motor, boya, tuğla-kiremit ve orman ürünleri, mobilya, madeni eşya, dokuma üreten sanayi kuruluşları vardır.
4.1.2 | - | Sincan İlçesi |
Sincan, coğrafi konum olarak Ankara‟nın kuzeybatısında yer almaktadır. Kuzeydoğusunda Kazan; doğusunda Yenimahalle ile Etimesgut; güneyinde Yenimahalle, güneybatısında Polatlı, güneydoğusunda Gölbaşı; batı, kuzeybatı ve kuzeyinde de Ayaş ilçeleri ile sınırlanmış durumdadır. Sincan’ın ilk yerleşik tarihi ve uğradığı değişimler hakkında belgeye dayanan kesin bilgiler bulunmamaktadır. Sincan ile ilgili ilk belge 31.12.1892 yılında İstanbul-Bağdat tren yolunun Sincan köyden geçmesi ile başlar. Sincan çevresinde yapılan bazı kazılarda Selçuklulara ait eserlerin bulunması XI. Yüzyılda Sincan ve çevresinde yerleşim olduğuna dair önemli ipuçları vermektedir. 1926 Xxxxxx Xxxxx Yolları arşivlerinde Hattın devamında 8-10 hanelik bir köy, hatta yakın olan bir de cami var şeklinde yazılmaktadır. Cumhuriyetin ilk yıllarında 28 hane ve 1 mescitten ibaret olan Sincan 1935 Yılında yapılan nüfus sayımında Sincan’ın nüfusu 305 kişi olarak tespit edilmiştir. Sincan’ın bilinen tarihi ise 1936 yılında Ankara Valiliği tarafından örnek köy olarak planlanıp, 1938 yılında ise Romanya’dan gelen 100 göçmen ailesinin yerleştirilmesi ile başlamaktadır. 1950 yılında nüfusu 0000’x xxxxxxxxxx. Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxx Tren yolu ile Ankara-Beypazarı-Ayaş Devlet Karayolu üzerinde olması nedeniyle kısa zamanda hızlı bir şekilde gelişmiş olup buna paralel olarak 1956 yılında Yenimahalle İlçesine bağlı Bucak Merkezi haline dönüştürülmüş ve aynı yıl içinde de Belediye teşkilatı kurulmuştur. 30.11.1983 tarih ve 2963 Sayılı Yasa ile Sincan İlçe haline dönüştürülmüştür Bakanlar Kurulu’nun 08.03.1988 gün ve 88/12721 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır. 2015 yılı TUİK verilerine göre Sincan ilçe nüfusu 258.229 erkek, 248.721 kadın olmak üzere toplam 506.950 kişiden oluşmaktadır. İlçe nüfusunun %50,93’ü erkek, %49,07’si ise kadınlardan oluşmaktadır. Ankara ilinde nüfus dağılımı; %49.73 erkek, %50.27 kadın şeklindedir. İlçe cinsiyet dağılımının il geneli ile benzer seviyede olduğu görülmektedir. | ||
SİNCAN İLÇESİ
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki 5747 Sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince İlçeye bağlı Yenikent İlk Kademe Belediyesi ile, Polatlı İlçesine bağlı Temelli İlk kademe Belediyesi tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Sincan İlçesine Katılmıştır.(Aynı yasanın geçici 2.maddesi gereğince tüzel kişiliği ilk Mahalli İdareler Genel seçimi yapılan.29.03.2009 tarihi itibarı ile sona ermiştir.) Böylelikle Sincan ilçesi 57 mahalleye ulaşmıştır (13 mahalle Yenikent İlk Kademe Belediyesinden, 15 mahalle ise Temelli İlk Kademe Belediyesinden) .
4.1.3 | - | Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi |
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. | ||
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur. | ||
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür. | ||
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir. | ||
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. 2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyretteği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığ görülmüştür. 2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür. 2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır. |
2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde ortadoğuda yaşanan terör eylemlerinin artması ve ülkenin güney sınırında yaşanan sorunlar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür. Özellikle 2015 ve 2016 yılının mart ayında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim ve haziran ayında yapılan genel seçimlerin sonucunda doların gelişmekte olan ülke para birimleri karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. Konut fiyatlarındaki değişimler için özellikle maliyetlerdeki artışın, konut fiyatlarına yansıdığını göstermiştir. 2017 yılının geneline bakıldığında gerçekleşecek siyasi gelişmelerin olumlu yönde olması ile piyasaların yeniden hareketlenebileceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir. |
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |
Herhangi bir kısıtlayıcı veya sınırlayıcı faktörle karşılaşılmamıştır. | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sincan Belediyesi, Sincan ve Polatlı Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur. | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |
4.4.1 | - | Olumlu Faktörler | |
* | Gelişen bir bölgede yer almaktadır. | ||
* | Ankara Eskişehir yoluna yaklaşık 400 m cephelidir. | ||
* | Sanayi+Konut imarına sahiptir. | ||
* | Erişilebilirliği yüksektir. | ||
* | Kesintileri yapılmış net imar parseli niteliğindedir. | ||
4.4.2 | - | Olumsuz Faktörler | |
* | Sanayi parseli olarak oldukça büyük bir yüzölçüme sahiptir. | ||
* | Belirli bir alıcı kitlesine sahip olabileceği düşünülmektedir. | ||
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı |
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır. | ||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı |
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur. | ||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı |
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. | ||
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER | |||||||||
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin mevcut durum değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi ve Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmıştır. | |||||||||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | |||||||
SATILIK FABRİKA EMSALLERİ | |||||||||
1- | Xxxx Grup | ||||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||||
Değerleme konusu taşınmaza 500 m mesafede Eskişehir yoluna cephe konumda, yeni inşa edilmiş fabrika binası satılık durumdadır. 8.606 m2 arsa alanına sahip olup 18.500 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. | |||||||||
SATILIK | 8606 | .-M² | 13.500.000 | .-TL | 1.569 | .-TL/M² | |||
2- | Re/Max Always | ||||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||||
Başkent OSB içerisinde, 5.400 m² arsa üzerinde 3.750 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. | |||||||||
SATILIK | 3750 | .-M² | 3.500.000 | .-TL | 933 | .-TL/M² | |||
3- | Gala Gayrimenkul | ||||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||||
Başkent OSB içerisinde, 3.600 m² arsa üzerine inşa edilmiş 2.200 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. | |||||||||
SATILIK | 2200 | .-M² | 3.000.000 | .-TL | 1.364 | .-TL/M² | |||
4- | Toprak Gayrimenkul | ||||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||||
Başkent OSB içerisinde, 5.400 m² arsa üzerine inşa edilmiş 3.250 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. | |||||||||
SATILIK | 3250 | .-M² | 4.000.000 | .-TL | 1.231 | .-TL/M² | |||
SATILIK BİNA EMSAL KROKİSİ
X-0
X-0
X-0
X-0
TAŞINMAZIN KONUMU
SATILIK ARSA EMSALLERİ
5-
Tel
Re/Xxx Xxx
0 000 000 00 00
Taşınmazın yaklaşık 1,5 km doğusunda Xxxxxxxxx xxxxxx 0. xxxxxx konumunda biri 10.641 m², diğeri 20.755 m² alana sahip emsal: 0,50, sanayi imarlı arsaların satış ilanıdır.
SATILIK
31396 .-M²
4.236.000 .-TL
135 .-TL/M²
6- | Eksen Emlak | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın yaklaşık 1,5 km doğusunda, Eskişehir yoluna yaklaşık 230 m cepheli, emsal: 0,50, sanayi imarlı arsanın satış ilanıdır. | |||||||
SATILIK | 14750 | .-M² | 3.700.000 | .-TL | 251 | .-TL/M² | |
7- | Sahibinden | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın kuzeyinde tren yolunun yaklaşık 200 m üzerinde yer almakta olan 3 kat, ayrık nizam, konutl lejantına sahip arsanın satış ilanıdır. Bölgenin imara açık olduğu bilgisi alınmış olup, ancak yapılaşma olmadığı gözlemlenmiştir. | |||||||
SATILIK | 703 | .-M² | 70.000 | .-TL | 100 | .-TL/M² | |
8- | Remax | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Değerleme konusu gayrimenkulün 2.6 km doğusunda, Eskişehir yoluna cepheli 10.000 m2 alanlı arsa 2016 yılı içerisinde 1.700.000.-TL'den satılmıştır. Arsa E:0.60 ticaret alanı imarlıdır. | |||||||
SATILMIŞ | 10000 | .-M² | 1.700.000 | .-TL | 170 | .-TL/M² | |
9- | Koçak Gayrimenkul | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın yaklaşık 1 km batısında, Eskişehir yoluna yaklaşık cepheli, emsal: 0,50, sanayi imarlı arsanın satış ilanıdır. | |||||||
SATILIK | 68000 | .-M² | 8.200.000 | .-TL | 121 | .-TL/M² | |
10- | Sahibinden | ||||||
Tel | 0 000 000 00 00 | ||||||
Taşınmazın yaklaşık 2,5 km doğusunda, Xxxxxxxxx xxxxxx 0. xxxxxx, emsal: 0,50, sanayi imarlı arsanın satış ilanıdır. | |||||||
SATILIK | 5000 | .-M² | 625.000 | .-TL | 125 | .-TL/M² | |
SATILIK ARSA EMSAL KROKİSİ | |||||||
X-0
X-0
X-0
X-00
X-0
X-0
TAŞINMAZIN KONUMU
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
ORAN ARALIĞI | ||
ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
BENZER | BENZER | 0% |
ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | X-0 | X-0 | X-0 |
SATIŞ FİYATI | 4.236.000 | 1.700.000 | 8.200.000 | |
SATIŞ TARİHİ | - | 2016 | ||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
0% | -20% | 0% | ||
ALAN | 280.812 | 31.396 | 10.000 | 68.000 |
BİRİM M² DEĞERİ | 135 | 170 | 121 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | |
-30% | -30% | -30% | ||
İMAR KOŞULLARI | E: 0,5 | |||
YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | İYİ | BENZER | |
0% | -20% | 0% | ||
FONKSİYON | ||||
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | İYİ | BENZER | |
0% | -20% | 0% | ||
MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | |
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | |
KONUM | BENZER | BENZER | ORTA İYİ | |
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | -10% | |
DİĞER BİLGİLER | ||||
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA İYİ | KÖTÜ | ORTA İYİ | |
0% | 0% | 0% | ||
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | |
TOPLAM DÜZELTME | -40% | -100% | -50% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 47,08 | 81 | 0 | 60 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki (1/1 tam hisseli) arsa birim m² değerlerinin 40-100-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Bölgede konumlu olan ana yola cepheli sanayi parsellerin de istenen rakamların 120 TL/m²-200 TL/m² civarında olduğu ancak bölgede yol üzerinde çok sayıda satılık arsa bulunduğu gözlemlenmiştir. Taşınmazın yakın konumunda bulunan sanayi yapılarında ve boş arsalarda da çok fazla hareketlilik olmadığı gözlemlenmiştir.
Bölgede yer alan tarım arazilerinde yine m² birim fiyatlarının 20-40 TL/m² aralığında olduğu özellikle konut projelerine ve kooperatiflere yakın konumda yer alan arazilerde, imara açılma ihtimali göz önünde bulundurularak elde edilebilecek rant gözetilerek rakamların yükseldiği düşünülmektedir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında ( parsel alanı bölgedeki benzer parsellere nazaran oldukça büyüktür. Bu nedenle güvenli tarafta kalınarak makul bir birim m² bedeline ulaşılmaya çalışılmıştır) parselin birim m² değeri 47,084-TL takdir edilmiştir.
TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU | |||||
Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri | Parselin Değeri (.-TL) | Parselin Değeri (.-USD) |
142 | 33 | 280.812,00 | 47,00 | 00.000.000,00 | 0.000.000,18 |
TOPLAM DEĞER (.-TL) | 13.221.294,04 | 3.694.750,18 | |||
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 13.221.000,00 | ||||
YUVARLATILMIŞ DEĞER (USD) | 3.695.000,00 | ||||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı |
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasına karşın Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile ulaşılan değeri desteklemek amacıyla bu yöntem kullanılmıştır. Değerleme konusu sanayi fonksiyonlu parsel üzerinde xxxx xxxx planı yapılanma koşulları dikkate alınmak sureti ile inşa edilebilecek fabrikanın, bina paçal kapalı kullanım alanı üzerinden projeksiyon satış değeri hesaplanmıştır. Bu projeksiyon değerinden toplam maliyet tutarları ve girişimci karı düşülmek sureti ile atık arsa değeri hesaplanmıştır. Bu kapsamda taşınmazın toplam satılabilir alanı E:0,50 yapılaşma koşulunu dikkate alınarak 140.406 m2 olarak hesaplanmıştır. Yapılan emsal araştırması neticesinde inşa edilecek fabrikanın ortalama 720 TL üzerinden paçal birim m2 değeri ile satılabileceği öngörülerek toplam satış cirosu 101.092.320 TL olarak hesaplanmıştır. Yapı birim maliyeti piyasa koşulları ve 2017 yılı yapı yaklaşık maliyetleri dikkate alınarak sanayi fonksiyonlu yapı için 2C yapı snıfı ve grubu maliyeti olan 502 TL/m² üzerinden takdir edilmiş olup 70.483.812 olarak hesaplanmıştır. YApım maliyeti üzerinden % 5 proje riski ve finansman maliyeti ile % 10 geliştirici karı düşülmek sureti ile atık arsa değeri 16.975.085 TL olarak hesaplanmıştır. İnşaatın 2 yıl içerisinde tamamlanıp satılşacağı öngörülmekte olup % 12 indirgeme oranı ile arsanın net bugunkü değeri 13.532.434 TL olarak hesaplanmıştır. | ||
ARSA İÇİN PROJE GELİŞTİRME HESAPLARI | İnşaat Süresi | 2,0 yıl | |
Arsa Alanı | 280.812,00m² | Emsal / KAKS | 0,50 |
Toplam Emsal İnşaat Alanı | 140.406,00m² | Sanayi Alanı | |
Ortak Alan ve diğer İlaveler oranı | 0,00 | 100% | 0% |
Satışa Esas İnşaat Alanı | 140.406,00m² | 140.406,00m² | 0,00m² |
Sanayi Bina Paçal Birim m² satış fiyatı | 720 TL/m² | 101.092.320 TL | |
İşyeri m² satış fiyatı | 0 TL/m² | 0 TL | |
TOPLAM BEKLENEN HASILAT | 101.092.320 TL | ||
BİNA İÇİN MALİYET HESAPLARI | |||
Toplam İnşaat Alanı | 140.406,00m² | ||
Ortalama Bina Birim M2 Maliyeti | 502,00TL/m² | ||
Toplam Yapı Maliyeti | 70.483.812 TL | ||
Proje Riski ve Finansman Maliyetleri | 5% | 3.524.191 TL | |
Müteahhit/ Geliştirici Kar Oranı | 10% | 10.109.232 TL | |
Toplam Geliştirme Maliyetleri | 84.117.235 TL | ||
Geliştirilmiş Atık Arsa Değeri | 16.975.085 TL | ||
Arsa Değeri | m² birim değeri | |
İndirgeme Oranı | 12,00% | |
Net Bugünkü Değer (NBD) | 13.532.434 | 48 TL |
6.3 | - | Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) |
Parsel üzerinden gelir getirici bir mülk olmaması nedeni ile değerleme çalışmasında Nakit Akımları Analizi Yöntemi kullanılmamıştır. Ancak yukarıda hesaplanan atık arsa yönteminde 2 yıl sonraki satış değeri bulunan taşınmazın net bugunkü değerini hesaplamada kullanılmak üzere indirgeme oranı hesabı yapılmıştır. İndirgeme oranı öngörülerei aşağıdaki gibidir. | ||
İskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi | ||
Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli (24.02.2027) sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %10,32 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Söz konusu projenin inşa faliyetleribib başlamamış olması, kat irtifakının kurulmamış olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %1,68 olarak kabul edilmiştir. | ||
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 10,32 Risksiz Oran + % 1,68 Risk Primi = %12 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %12 olarak kabul edilmiştir | ||
6.4 | - | Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) |
Değerleme konusu gayrimenkul sanayi fonksiyonlu boş arsa niteliğindedir. Arsanın oldukça büyük olması nedeniyle piyasa koşullarında sanayi amaçlı kiralama kabiliyeti düşüktür. Piyasadan tutarlı kiralama değerlerine ulaşılamamıştır. Bu nedenle değerleme çalışmasında “Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemi” kullanılmamıştır. | ||
6.5 | - | En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi | ||||
Parsel üzerinde mevcut plan koşullarına uyumlu, sanayi fonksiyonlu yapılar inşaa edilmesinin en etkili kullanım şekli olacağı düşünülmektedir. | ||||||
6.6 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||||
■ | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemine göre; | |||||
Arsa Değeri (.-TL) | 13.221.000,00 | |||||
■ | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre; | |||||
Arsa Değeri (.-TL) | 13.532.434,15 | |||||
Her iki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı ile elde edilen değerin güncel alım satım değerlerine daha yakın olması, bölgede boş arsa sayısının yüksek olması durumları dikkate alınarak emsal karşılaştırma yaklaşımından elde edilen değer nihai değer olarak kabul edilmiştir. | ||||||
6.6.1 | - | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | ||||
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle parsel üzerindeki yatırımlar ve arsa değeri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir. | ||||||
6.6.2 | - | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları | ||||
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır. | ||||||
6.6.3 | - | Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi | ||||
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. | ||||||
6.6.4 | - | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Taşınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır. | ||
6.6.5 | - | Xxxx Xxxxxx Analizi |
Taşınmazların niteliği arsa olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi, bölgede yer alan tarım arazilerinin icar yöntemi ile takdir edilmeye çalışılmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgede tarım amaçlı kullanılan arazilerde ağırlıklı olarak arpa buğday ekimi yapıldığı gözlemlenmiş olup yer yer kavun, karpuz, mercimek, nohut, soğan, pancar, balkabağı ve kimyon yetişmektedir. Köylülerle, emlak işi ile ilgilenen kişilerle ve muhtarla yapılan görüşmeler neticesinde tarım arazilerinde icar yoluyla kiralama yapılan alanlarda konum, ulaşılabilirlik, sulama gibi niteliklere bakılarak arazinin 1 dönümünün (1.000 m² sinin) 20 TL/yıl ile 40 TL/yıl civarında bedellerle kiralanabileceği, kiralamaların genellikle 2 yıl üzerinden yapıldığı belirtilmiştir. Taşınmazın alanı 280.812 m² olup; bölge genelinde arazi kiralama piyasası tarımsal amamçlı parseller üzerinden yapılmakta olup, Tarımsal Nitelikli yıllık ortalama icar (kiralama) bedelinin 9.000.-TL civarında olabileceği öngörülmektedir. | ||
6.6.6 | - | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve İmar Bilgileri Analizi ş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. | ||
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "ARSA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. | ||
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. | ||
7 - SONUÇ
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
02.10.2017
tarihli toplam değeri için ;
13.221.000
.-TL
(On Üç Milyon İki Yüz Yirmi Bir Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
15.600.780 .-TL
kıymet takdir edilmiştir.
TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||
TL | USD | EURO | TL |
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) ( % 18 ) |
13.221.000 | 3.694.668 | 3.140.455 | 15.600.780 TL |
1 USD = | 3,5784 | .-TL | 29.09.2017 | Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru |
1 EURO = | 4,2099 | .-TL | 29.09.2017 | Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru |
Değerleme Uzmanı
A. Xxxxx XXXXXX
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Xxxx XXXX
Lisans No:
402487
Lisans No:
402003
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate
* alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun
* veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki
niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.