RAPOR BİLGİLERİ
XXXX XXXXXXXXXXX YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ BAĞCILAR İLÇESİ'NDE YER ALAN
İŞ İSTANBUL 34 PLAZA (26 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
RAPOR BİLGİLERİ
SÖZLEŞME TARİHİ | 05.11.2014 |
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ | 01.12.2014 |
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ | 26.12.2014 |
RAPOR TARİHİ | 31.12.2014 |
RAPOR NO | OZAK-1410002 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | 26 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM (BİNA) |
DEĞERLEME XXXXXX | XX XXXXXXXX XXXXX, XXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXX XX:00 XXXXXXXX/XXXXXXXX |
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR | Serdar ETİK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402403) X.Xxx XXXXXX - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400544) |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
1.1 -
1.2 -
1.3 - 1. 4 -
1.5 -
Değerleme Hizmetinin Amacı
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
2.1 -
2.2 -
2.3 -
Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
3.1 -
3.2 -
3.3 -
3.4 -
Tanımı
Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri
Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
4.1 -
4.2 -
4.3 -
4.4 -
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı
Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
5.1 -
5.2 -
5.3 -
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
6.1 -
6.2 -
6.3 -
6.4 - 6. 5 -
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
Ek | 1 - | Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi |
Ek | 2 - | Bağımsız Bölüm Değer Listesi-Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre |
Ek | 3 - | Bağımsız Bölüm Değer Listesi-Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre |
Ek | 4 - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar |
Ek | 5 - | Tapu Belgesi |
Ek | 6 - | Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) |
Ek | 7 - | İmar durum yazısı(kopya) |
Ek | 8 - | Yapı Kullanım İzin Belgeleri(kopya) |
Ek | 9 - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) |
UYGUNLUK BEYANI
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
* Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur
* Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
* Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
* değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
* Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
* Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
* Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
* Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 26 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi
XXXX Xxxxxxxxxxx Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Xxxxxxxx XXX Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxx 00Xxxxxxx Xxxxx Xx:0 X:00 Xxxxxxxxxx / Xxxxxxxx
1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 26 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
İş bu rapor 31.12.2014 tarih OZGY-1410002 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Xxxxxx ETİK ve X.Xxx XXXXXX değerleme işleminde görev almıştır.
Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardırmcı olmuştur.
1. 5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde herhangi bir değerleme raporu hazırlanmamıştır.
2.1 - Tapu Kayıtları
İli İlçesi Bucağı
Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı
Vasfı Sınırı Tapu Cinsi
Blok No
Bağ. Böl. No Niteliği
Kat No Arsa Payı Sahibi
Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi
: İstanbul
: Bağcılar
:
:
: Kirazlı
:
:
: F21C22D2B
: 3138
: 12
: 6.586,09
: 3 Bodrum, Zemin ve 9 Normal Katlı Betonarme Bina ve Arsası
:
: Xxx Xxxxxxxxx
: -
: Ektedir
: Ektedir
: Ektedir
: Ektedir
: Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
: 823
: Ektedir
: Ektedir
: 13.01.2011
2.2 - Takyidat Bilgileri
Tapu Müdürlüğü'nde 15.10.2014 tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleri ekte sunulmuştur.
Tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak:
İrtifak Hanesi:
* M: Krokili beyannamesinde gösterildiği üzere 1.114,-m² kısımda Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş.(TEDAŞ) Lehine İrtifak Hakkı (Başlama Tarih:11/10/2005, Bitiş Tarih:11/10/2005-Süre:-) (11/10/2005 Tarih ve 17162 Yevmiye No)
(Bu irtifak hakkı TEDAŞ kurumunun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır) Beyanlar Hanesi:
*Yönetim Planı: 10/01/2011
*Xxx Xxxxxxxxxxx çevrilmiştir. (14.12.2011/23707 Yev.)
Xxxxxxx Xxxxxx:
* 99,-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığı 1,-TL bedelle 99 yıl müddetle kire şerhi) (17.03.2010 / 5080 yevmiye no.)
(Bu irtifak hakkı TEDAŞ kurumunun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
2.2.1 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; değişiklik olmadığı görülmüştür.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler
05.11.2014 tarihinde; Bağcılar Belediyesin'de İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde ve ilgili kurumdan alınan ekte sunulan imar durum yazısına göre aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır.
Xxxxxx Xxxxxxxxx 0000 xxx 00 xxxxxx sayı taşınmaz; 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planında bahçe mesafeleri içinde KAKS: 2.00 yapılaşma şartlarında Merkezi İş Alanında (MİA-1) kalmaktadır. Söz konusu parssel Enerji Nakil Hattından etkilenmekte olup, ilgili kurumdan (BEDAŞ) görüş alınmadan irtifa belirlenemez.
Değerleme konusu parseli ilgilendiren yapılaşma koşulları şu şekildedir:
1) Bu alanlarda uluslararası şirketler ve medya yönetim binaları, iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezleri, çok katlı mağazalar, çarşı, konaklama tesisleri, rezidans-konut yapıları, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, kirletmeyen, dumansız, atıksız, hizmet ağırlıklı bilgisayar üretimi, montajı, matbaa, tekstil, konfeksiyon vb. iş kolları yer alabilir.
2) 1.000 m² den küçük parsellerde bünyesinde yer aldığı veya en yakın imar adasındaki yapılaşma simgesi (A-4,I-4,B-4 gibi) uygulanır.
3) 1.000 m² ve daha büyük parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde maks KAKS: 2.00 uygulanır. Merkezi İş Alanları-1 (MİA-1) alanlarında avan proje onayı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.
Belediyesinden edinilen bilgiye göre; parsel üzerinden yüksek gerilim hattı geçmektedir. Parsel üzerinde inşaası tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş yapı bulunduğundan, bu durum yapıyı etkilememektedir.
*Plan notları ekde sunulmuştur.
Son üç yıl içerisinde imar koşullarında herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
19.08.2010 tarih E328 nolu tadilat ruhsatı alınmıştır. İlk ruhsatı 15.09.2004 tarih 20045088 noludur.
13.05.2011 tarih A002 nolu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
07.06.2009 tarih 2009J532 nolu onaylı mimari projesi Bağcılar Tapu Müdürlüğü'nde incelenmiştir. (20095057 sayılı tadilat projesinin tadilatıdır.)
2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Değerlemesi yapılan Özak Gayrienkul Yatırım Ortaklığı mülkiyetinde bulunan taşınmazlar kat mülkiyetli olup, '3 bodrum, zemin 9 normal katlı betonarme ve arsası' olarak cins tashihi yapılıp yasal süreci tamamlanmıştır.
2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmazlardan Bağcılar ilçesinde bulunan İş İstanbul 34 projesinin yapı denetim ile ilgili işleri Park Yapı Denetim Ltd. Şti. isimli firma tarafından gerçekleştirilmiştir.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, Bağlar Mahallesi’nde yer alan ve tapuda; 244DS2D pafta, 3138 ada, 12 parsel numarasında kayıtlı, 6.586,09 m² yüzölçümlü arsa ve üzerinde konumlanmış olan “İş İstanbul 34 Plaza”dır.
İş İstanbul 34 projesi; mimari projesi’ne göre 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere, toplam 13 kattan oluşmakta olup Yapı Kullanma İzin Belgesi’ne göre toplam brüt kapalı alanı 26.700 m²’dir. Betonarme sistemde inşa edilmiş olan binanın dış cephesi ısı ve güneş kontrol kaplamalı slikon cam giydirmedir.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Taşınmazların bulunduğu bölge merkezi iş alanı ve prestij bölgesi olarak ilan edilmiş olup, bölgede bulunan eski fabrika tarzında yapıların yerine lüks ofis, plaza, otel gibi nitelikli yapıların yapıldığı ve gelişmesi hızlı olan bir bölgedir. Tem otoyolu ile E-5 karayolu arasında bağlantı yolu olan Basın Ekspres Caddesine yakın konumdadır. Yanında Divan G Plus Residence, karşısında Xxxxxxx İstanbul Petek Otel bulunmaktadır. Yakınında Keleşoğlu Ve Güneşli Projesi, Sur Yapı Koridor Projesi, İstwest gibi nitelikli projeler bulunmaktadır. Metro Grosmarket yakınında bulunan donatı birimidir.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Havaalanı istikametinden Basın Ekspres yolundan Güneşli kavşağından çıkılarak Xxxxx Xxxxx Caddesine ulaşılır. Yaklaşık 600 m. ilerde sol cephede Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx ile Osmanpaşa Caddesi kesişiminde köşe konumda konumlu olan yapı Xxxxx Xxxxx Caddesine yaklaşık 200
m. cephesi bulunmaktadır.
E-6 (TEM)
BASIN EKSPRES
CADDESİ
E-5 KARAYOLU
ATATÜRK
HAVAALANI
GÜNEŞLİ PARK PROJESİ
METRO GROSSMARKET
XXXXXXX İSTANBUL PETEK HOTEL
DİVAN G PLUS RESİDENCE
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Taşınmaz incelenen projesine göre 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere, 13 kattan oluşmakta olup toplam brüt kullanım alanı 26.700 m²’dir. Betonarme sistemde inşa edilmiş olan binanın dış cephesi ısı ve güneş kontrol kaplamalı slikon cam giydirmedir.
Osmanpaşa Caddesinden zemin kattan girişi sağlanan mevcutta A Blok (ofis girişlerinin sağlandığı) olarak isimlendirilen, Xxxxx Xxxxx Caddesine cepheli ve mevcutta B Blok olarak isimlendirilen ve Çeşmealtı Sokağı’na cepheli mevcutta D olarak isimlendirilen blok olmak üzere 3 ana kapıdan sağlanmakta olup, bina mevcutta A, B, C, D ve E olmak üzere 5 blok olarak tasarlanmıştır. 3. Bodrum kat kısmi olup, binanın sadece E blok kısmını kapsamaktadır. Bu katta sığınak alanı ve 28 araçlık otopark bulunmakta olup kullanım alanı 1.825,16 m² dir. 2. bodrum katta mekanik, tesisat, 121 araçlık otopark ve yemekhane bölümleri bulunmakta olup kullanım alanı 5.315,90 m² dir. 1. Bodrum katta 97 araçlık otopark, ortak alan ve giriş bölümü bulunmakta olup kullanım alanı 4.132,36 m² dir. Zemin katta projesine göre giriş bölümü, restaurant ve 4 adet konfeksiyon atölyesi bölümleri bulunmakta olup kullanım alanı 3.013,04 m² dir. Mevcutta zemin katında ve 1. bodrum katının bir kısmında banka şubesi olarak kullanılmaktadır. 1. normal katında 4 adet konfeksiyon atölyesi bulunmakta olup, kullanım alanı 2.972 m² dir. 2. normal katında 3 adet konfeksiyon atölyesi ve spor alanı (1.155 m²) bulunmakta olup, kullanım alanı 2.972 m² dir. 3. normal katında 2 adet konfeksiyon atölyesi ve tesisat odası bölümleri bulunmakta olup, kullanım alanı 1313 m² dir. 4.....9. normal katlarda 2'şer adet konfeksiyon atölyesi bölümleri bulunmakta olup, her katın kullanım alanı 830 m² dir. Ana taşınmaz toplamda 1 adet restaurant, 25 adet konfeksiyon bölümleri bulunmakta olup, 26 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Ana taşınmazın toplam kullanım alanı 26.700 m² dir.
Taşınmazın ana girişi Xxxxx Xxxx Caddesi’nden sağlanmakta olup, kot farkından dolayı 1. Bodrum kattan giriş ise Xxxxx Xxxxx Caddesi’nden sağlanmaktadır. Bu sebeple, 0. Xxxxxx xxx, Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx’xx göre zemin kat konumunda olup, uygulamada mimari projesine aykırı olarak mağaza/perakende katı olarak düzenlenmiş ve hali hazırda boş durumda olup kiraya verilmeye calışmakta olduğu gözlemlenmiştir. Zemin katında bulunan restaurant olarak bölümün mevcutta banka şubesi, konfeksiyon atölyesi olarak kullanılan bölümün ofisler olarak kullanılmakta olduğu ve kiraya verilmeye çalışılmaktadır. Çatı katında teras kısmına kapalı alan yapıldığı ve bu alanın ofis olarak kullanıma uygun hale getirildiği gözlemlenmiştir.
Site ve Binaların Genel Özellikleri
Yapı Tarzı :
Yapı Nizamı :
Yapı Sınıfı : Xxxxxxxx Xxxxx : Elektrik :
Su :
Isıtma Sistemi :
Kanalizasyon :
Su Deposu :
Hidrofor :
Asansör :
Jeneratör : Intercom Tesis : Yangın Tesisatı : Çatı Tipi :
Dış Cephe :
Park Yeri :
Güvenlik :
Manzarası :
Cephesi :
Deprem
Betonarme Ayrık 4.A
Ticari Şebeke Şebeke Merkezi Şebeke Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Teras
Cam Giydirme Kapalı Mevcut Şehir
X
Güney-Doğu-Kuzey-Batı
Bölgesi
1.Derece
2.Derece
3.Derece
4.Derece
5.Derece
3.4.2 - İç Mekan Özellikleri
Bina girişi, merdiven basamak, ortak ve sahanlık alanları seramik kaplamadır. 2. ve 3. bodrum katlar otopark alanı olarak kullanılmakta olup, zeminleri betondur. Normal katlların her birinde ofis+bay bayan WC ve ortak alanlar yer almakta olup, WC hacimlerinin iç dekorasyonu ve kaplamaları tamamlanmış, ofis alanlarının zemin ve duvar kaplamaları ile dekorasyonu yapılmamış kiracı tercihine bırakılmıştır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İstanbul İli
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 13 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur.
İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
4.1.2 - Bağcılar İlçesi
Bağcılar, İstanbul Avrupa Yakası'nda bir ilçedir. İstanbul'un ilçeleri arasında en yüksek nüfus yoğunluğuna sahip olanıdır. Son yıllarda doğu illerinden ciddi oranda göç almıştır. Bağcılar İstanbul'un Avrupa yakasında, İstanbul Büyükşehir Belediyesi hizmet sınırları içinde yer alır. Yüzölçümü 22 km²'dir. Göç alan bir ilçedir. E-5 ile TEM Otoyolu arasında kalmaktadır. Güneyinde Bahçelievler, batısında Küçükçekmece ve Başakşehir , doğusunda Güngören, kuzeyinde Esenler ve askerî arazi bulunmaktadır. Denize kıyısı yoktur. Aşınma ile meydana gelmiş yer yer düz ve dalgalı bir plâtoya yayılan Bağcılar ilçesinin denizden yüksekliği 50 - 130 metre arasında değişkenlik gösterir. İlçede tekstil lokomotif sektördür. İlçenin hemen sınırlarında İstoç, Oto Center, Tekstilkent, Massit gibi önemli ticari birimler bulunmaktadır. Önemli basın merkezleri ve bankacılık birimleri bu ilçededir. Tekstil dışında gıda, metal işleri,taşımacılık sektörleri gelişmiştir. İlçenin ana ticari dokusunu küçük işletmeler oluşturur. Tarım tamamen terk edilmiştir. Arsa fiyatlarının uygun olması nedeniyle çok hızlı ancak çarpık kentleşmektedir. Yeşil alanlar giderek azalmaktadır.
2013 yılında Metro inşaatının tamamlanması ile şehir merkezine ulaşım sorunu da azalmıştır. Önceleri Bakırköy ilçesine bağlı iken 1992 yılında ilçe olmuştur. Osmanlı döneminde çoğunlukla Rumların yaşadığı Mahmutbey Nahiyesi köylerinden biri olmuştur. İstanbul Belediyesi İstatistik Müdürlüğü tarafından hazırlanan İstanbul Şehri İstatistik Yıllığı 1930-31 adlı eserde Mahmutbey'e bağlı olan 6 köyden biri olan Bağcılar'ın o dönemdeki adı Çıfıtburgaz'dır. 1924 yılında yapılan mübadele anlaşması gereğince Mahmutbey ve Bağcılar'daki birçok yere Yunanistan'ın Selânik kentinden gelen Türkler yerleştirilmiştir. Ardından 1929 yılında Bulgaristan'ın Varna kentinden gelen Türkler Çıfıtburgaz Çiftliği denen mevkiden yaklaşık 17,000 dönümlük arazi almışlar ve buraya yerleşmişlerdir. 1925'te adı "Yeşilbağ" olarak değişmiş ve bu ad yaklaşık 1970'lerin sonunda şehirleşme sonucu bağcılık yok oluncaya kadar kullanılmıştır.
1975 yılına kadar geçimini bağ ve bostan işleriyle sağlayan halk, Anadolu'dan İstanbul'a başlayan göç dalgası nedeni ile aşırı ve plânsız büyümüş, 90'lı yıllara dek hiçbir alt yapısı olmayan büyük bir çarpık kente dönüşmüştür. 1992 yılından itibaren ilçe statüsüne yükselmesi ile Bağcılar'da modern şehirciliğe geçiş çalışmaları yapılmış ve bugün büyük ölçüde altyapı problemleri çözülmüştür.
BAĞCILAR İLÇESİ
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.
Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.
2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.
2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür.
2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır.
2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu' da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür.
2015 yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaşa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketlenebileceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir.
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangibir sınırlayıcı - kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Bağcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü, Bağcılar Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
* Gelişen nitelikli yapıların bulunduğu bölgede yer almaktadır.
*
Basın ekspres yoluna yakın konumda olup Güneşli kavşağından rahat ulaşım sağlanabilmektedir.
* Kat mülkiyeti kurulmuştur.
* Köşe parselde konumlu olup, prestijli iş merkezi durumundadır.
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
* Yapının üzerinden yüksek gerilim hattı geçmektedir.
* Binada doluluk oranı düşüktür.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Rapor konusu taşınmazların değerlemesinde Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemleri kullanılmıştır.
6.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Arsa Emsalleri
1- M-luck İstanbul
Tel 0000 000 00 00
SATILIK | 4383 .-M² | 24.200.000 .-TL | 5.521 .-TL/M² |
* Aynı bölgede cadde üzerinde yer alan 4.383 m² emsal:2.00, h:serbest, MİA-1 alanında kalan arsa 11.000.00.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
2-
Tel
Kuzeyport Gayrimenkul
0212 603 36 03
* Aynı bölgede yer alan 1.525 m² emsal:2.00, h:serbest, MİA alanında kalan arsa 3.100.000.- USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 1525 .-M² | 6.820.000 .-TL | 4.472 .-TL/M² |
3- TURYAP EMLAK
Tel 0000 000 00 00
SATILIK | 15500 .-M² | 72.600.000 .-TL | 4.684 .-TL/M² |
Aynı cadde üzerinde Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx ve Xxxxxx Xxxxx Caddesine cepheli konumda yer alan 15.500 m² emsal:2.00, prestij+hizmet alanında kalan arsa 33.000.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
4-
Tel
XXXXXX XXXXX
0212 679 79 88
Aynı bölgede 8.500 m² emsal:2.00, h:serbest, MİA-1 alanında kalan arsa 18.500.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 8500 .-M² | 40.700.000 .-TL | 4.788 .-TL/M² |
5-
Tel
ERS İSTANBUL GAYRİMENKUL
0212 281 43 40
Basın ekspres caddesine cepheli konumda 24.000 m² emsal:2.00, prestij+hizmet alanında kalan arsa 60.000.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 24000 .-M² | 132.000.000 .-TL | 5.500 .-TL/M² |
Satılık İşyeri Emsalleri
1- Xxxxx Xxxxxxxxxxx
Tel 0000 000 00 00
* Mahmutbey mahallesinde 212 AVM ye yakın konumda MİA alanında kalan 17.000 m² kapalı alanlı yaklaşık 10 yıllık bina 25.000.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 17000 .-M² | 55.000.000 .-TL | 3.235 .-TL/M² |
2-
Tel
Realty World Gayrimenkul
0212 574 06 06
* Basınekspres caddesine cepheli Kuyumcukent yanında yeni 19 katlı 24.500 m² kullanım alanlı plaza 38.000.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 24500 .-M² | 83.600.000 .-TL | 3.412 .-TL/M² |
3- Coldwell Banker Bravo Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* Basınekspres caddesine cepheli Küçükçekmece ilçe sınırında Evkur binasının yanında bulunan deprem sonrası inşaa edilen 6 katlı 11.000 m² kullanım alanlı plaza 18.000.000.-USD pazarlanmaktadır.
SATILIK | 11000 .-M² | 39.600.000 .-TL | 3.600 .-TL/M² |
4- Realty World Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* Basınekspres caddesine cepheli Küçükçekmece ilçe sınırında bulunan Capitol Towersta 168 m² ofis 880.000.-TL pazarlanmaktadır.
SATILIK | 168 .-M² | 880.000 .-TL | 5.238 .-TL/M² |
5- Alf Alliance Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* Basınekspres caddesine cepheli Bağcılar ilçe sınırında bulunan Ağaoğlu My Office de 175 m² ofis 850.000.-TL pazarlanmaktadır.
SATILIK | 175 .-M² | 850.000 .-TL | 4.857 .-TL/M² |
6- Remax Oluşum
Tel 0000 000 00 00
* Taşınmazla aynı cadde üzerinde G plus projesinde 80 m² ofis 482.000.-TL pazarlanmaktadır.
SATILIK | 80 .-M² | 482.000 .-TL | 6.025 .-TL/M² |
7- Residence Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* İswest projesinde bulunan 62 m² ofis 385.000.-TL pazarlanmaktadır.
SATILIK | 62 .-M² | 385.000 .-TL | 6.210 .-TL/M² |
8- Dinamik Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* Tem cepheli Mall Of İstanbul projesinde bulunan 330 m² ofis 1.100.000.-USD pazarlanmaktadır. (USD=2,2.-TL)
SATILIK | 330 .-M² | 2.420.000 .-TL | 7.333 .-TL/M² |
Kiralık İşyeri Emsalleri
1-
Tel
Remax Oluşum
0212 651 28 18
* Taşınmazla aynı cadde üzerinde G plus projesinde 80 m² ofis 3.000.-TL kiralıktır.
KİRALIK | 80 .-M² | 3.000 .-TL | 38 .-TL/M² |
2-
Tel
Residence Gayrimenkul
0532 418 46 77
* İswest projesinde bulunan 72 m² ofis 1.700.-TL kiralıktır.
KİRALIK | 72 .-M² | 1.700 .-TL | 24 .-TL/M² |
3- M-luck İstanbul
Tel 0000 000 00 00
* Basınekspres caddesi cepheli 1000 m² içi yapılı ofis 10.000.-USD kiralıktır. (USD=2,2.-TL)
KİRALIK | 1000 .-M² | 22.000 .-TL | 22 .-TL/M² |
4- Realty World Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
* Tem cepheli Mall Of İstanbul projesinde bulunan 124 m² ofis 4.000.-TL kiralıktır.
KİRALIK | 124 .-M² | 4.000 .-TL | 32 .-TL/M² |
5- Century 21
Tel 0000 000 00 00
* Basınekspres caddesine cepheli Küçükçekmece ilçe sınırında bulunan Capitol Towersta 129 m² ofis 4.500.-TL kiralıktır.
KİRALIK | 129 .-M² | 4.500 .-TL | 35 .-TL/M² |
6- Remax Oluşum
Tel 0000 000 00 00
*Güneşli meydana yakın konumda 6 katlı 4200 m² yeni plaza 60.000.-TL kiralıktır.
KİRALIK | 4200 .-M² | 60.000 .-TL | 14 .-TL/M² |
7- Kuzeyport Gayrimenkul
Tel 0000 000 00 00
KİRALIK | 18740 .-M² | 220.000 .-TL | 12 .-TL/M² |
*Mahmutbey Yolu Caddesinde üzerinde 9 katlı yeni 18.740 m² plaza 100.000.-USD kiralıktır.(USD=2,2.-TL)
8- Century 21
Tel 0000 000 00 00
*Basınekspres Yolu Caddesinde üzerinde 10 katlı yeni 10.500 m² plaza 84.000.-USD kiralıktır. (USD=2,2.-TL)
KİRALIK | 10500 .-M² | 184.800 .-TL | 18 .-TL/M² |
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi (İŞYERİ)
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (BİNA) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) |
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ | 55.000.000 - BENZER 0% | 83.600.000 BENZER 0% | 39.600.000 BENZER 0% | |
ALAN | 26.700,00 | 17.000 | 24.500 | 11.000 |
BİRİM M² DEĞERİ | 3.235 | 3.412 | 3.600 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
YAPIM YILI YAPIM YILINA İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA KÖTÜ 10% | ORTA İYİ -5% | ORTA KÖTÜ 10% | |
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | ORTA KÖTÜ 10% | BENZER 0% | |
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | |
TOPLAM DÜZELTME | 0% | -5% | 0% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 3.360 | 3.235 | 3.242 | 3.600 |
Bölgede yapılan incelemelerde benzer büyüklük ve nitelikteki emsal yapılar ile karşılaştırılmıştır. Parsel üzerinde bulunan 3 bodrum kat + zemin kat + 9 normal katından ibaret olan yapıtüm bağımsız bölümlerinin tek mülkiyete ait olması ve binanın ortak alanlar dahil bir bütün olarak kullanıma uygun olması nedeniyle nihai değer olarak binanın toplam değeri belirtilmiştir. Emsal karşılaştırma yöntemiyle bina birim m²değeri 3.360.-TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Yapı Toplam İnşaat ve Kullanım Alanı ( m² ) | Birim m² Değeri ( TL/m² ) | Toplam Değer ( TL ) |
26.700,00 | 3.360,00 | 00.000.000,00 |
Emsal karşılaştırma yöntemi ile 26 adet bağımsız bölümün her biri kat, konum ve özelliklerine göre değerlendirilmiş olup, EK.2'de Bağımsız Bölüm Değerleri (Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı) Tablosunda gösterilmiştir. Bağımsız bölümlerin münferit değerleri toplamı aşağıdaki gibidir.
Bağımsız Bölümler Toplam Brüt Kullanım Alanı ( m² ) | Ortalama Birim m² Değeri ( TL/m² ) | Bağımsı Bölümler Toplam Değer ( TL ) |
12.030,15 | 6.672,00 | 00.000.000,00 |
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün Emsal Karşılaştırmani analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bölgede yapılan incelemelerde kapitalizasyon oranının % 6,0 - % 7,0 civarında olduğu gözlemlenmiş olup, bu çalışmada kapitalizasyon oranı % 6,5 olarak kullanılmıştır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir.
6.3.1 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri
Yukarıda belirtilen hesaplamalar doğrultusunda oluşturulan net gelir- değer tablosundan da görüleceği üzere, 26 adet taşınmazın bu yönteme göre toplam değeri olarak 81.392.400.-TL takdir edilmiştir.
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile elde edilen münferit değerleri EK deki listede belirtilmiştir.
Parsel üzerinde bulunan 3 bodrum kat + zemin kat + 9 normal katından ibaret olan yapının tüm bağımsız bölümlerinin tek mülkiyete ait olması ve binanın ortak alanlar dahil bir bütün olarak kullanıma uygun olması nedeniyle nihai değer olarak binanın toplam değeri belirtilmiştir. Doğrudan Kapitalizasyon yöntemiyle ulaşılan değer aşağıdaki gibidir.
BİNA OLARAK TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||
Toplam Alan | Birim m² Değeri (TL/m²) | Aylık Kira (TL) | Yıllık Kira Geliri (TL) | Kap. Oranı | Taşınmazın Değeri |
26.700,00 | 18,5 | 493.950 | 5.927.400 | 7% | 91.190.769 |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planı dahilinde ofis-residence niteliğinde kullanım olacağı düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■ Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre;
BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA TOPLAM DEĞER (TL)
BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA TOPLAM DEĞER (USD)
80.274.600,00
34.601.120,69
BİNA BAZINDA TOPLAM DEĞER (TL) 89.712.000,00
BİNA BAZINDA TOPLAM DEĞER (USD) 38.668.965,52
■ Doğrudan Kapitalizasyon Yaklaşımına Göre;
BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA TOPLAM DEĞER (TL)
BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA TOPLAM DEĞER (USD)
79.975.246,15
34.472.088,86
BİNA BAZINDA TOPLAM DEĞER (TL) 91.190.769,23
BİNA BAZINDA TOPLAM DEĞER (USD) 39.306.366,05
İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir indirgeme yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır.
Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak Emsal Karşılaştırma yaklaşıma ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için Emsal Karşılaştırma yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Ticari nitelikli ünitelerde kdv oranı %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
6.5.2 -
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.4 -
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır.
6.5.5 - Xxxx Xxxxxx Analizi
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgededen elde edilen veriler dikkate alındığında ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgelerde giriş kattaki işyerlerinin kira değerlerinin cephe, alan, konum vb özelliklere göre 30-50.-TL/m²/ay civarında olduğu görülmüştür. Ofis katlarındaki ünitelerin kira değerlerinin de 23-35.-TL/ay civarlarında değiştiği görülmüştür. Bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK-2' deki Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi' ne göre takdir edilen değer listesinde belirtilmiştir.
Parsel üzerinde bulunan yapı projesinden farklı olarak atölye olarak değil , kısmen depolama alanları , lojistik merkezi olarak kısmen de nitelikli ofis katları olarak dizayn edilmiş olup bir bütün olarak kullanma uygun olduğu görülmüştür. Bu nedenle değerlemesi yapılan yapıdaki katlar bir bütün olarak ele alınmıştır. Bina emsalleri incelendiğinde taşınmazın bir bütün olarak birim m² kira değeri 18,5.-TL/ay olarak öngörülmüştür.
BİNA OLARAK TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ | |||
Toplam Alan | Birim m² Değeri (TL/m²) | Aylık Kira (TL) | Yıllık Kira Geliri (TL) |
26.700,00 | 18,5 | 493.950 | 5.927.400 |
6.5.6
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne
- Alınmasında Xxxxxxx Xxxxxxxx Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
7 - SONUÇ
Rapor konusu mülkiyeti Özak GYO A.Ş.' ye ait olan taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
31.12.2014
tarihli toplam değeri için ;
89.712.000 .-TL
(SeksendokuzmilyonyediyüzonikibinTürkLirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
105.860.160 .-TL
Doksandötmilyonyediyüyirmidörtbinyirmisekiz kıymet takdir edilmiştir.
TAŞINMAZLARIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ | |||
TL | USD | EURO | TL |
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) (%18) |
89.712.000 | 38.668.966 | 31.477.895 | 124.914.989 |
TAŞINMAZLARIN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ | |||
TL | USD | EURO | TL |
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) (%18) |
493.950 | 212.909 | 173.316 | 582.861 |
1 USD = | 2,3200 | .-TL |
1 EURO = | 2,8500 | .-TL |
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Serdar ETİK
Sorumlu Değerleme Uzmanı
X.Xxx XXXXXX
Lisans No:
402403
Lisans No:
400544
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel
* hükümleri dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.