A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
HALK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BEYOĞLU / İSTANBUL
(İKİ BODRUM ZEMİN BİR ASMA KATLI VE ALTI NORMAL KATLI KARGİR İŞ HANI ANA GAYRİMENKUL NİTELİKLİ BİNAYI OLUŞTURAN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ve 9 B.B. NUMARALI TAŞINMAZLAR)
DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2017-HALKGYO-23R
YÖNETİCİ ÖZETİ
TALEP EDEN KURUM | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 01.11.2017 tarihli sözleşme |
BAŞVURU TARİHİ VE TALEP NO | 01.11.2017-2017-HALKGYO-0023 |
RAPORUN KONUSU | Mülkiyeti HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’ne ait olan;İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, İstiklal, Balo Mevkiinde yerleşik ve tapuda 338 ada, 8 parselde; • 1.B.Kat 1 B.B. numaralı “Pavyon”, • Xxxxx-Xxxx xxx ‘0 X.X. xxxxxxxx ‘Xxxx Xxxxx Xxxxxx’’, • 0.X.xxx 3 B.B. numaralı ‘‘3,4,5,6,7 xx.xx odalar’’, • 1.N.Kat 4 B.B. numaralı ‘‘8,9 xx.xx odalar (Büro)’’, • 2.N.Kat 5 B.B. numaralı ‘‘10,11,12,13,14, xx.xx odalar (Büro)’’, • 3.N.Kat 6 B.B. numaralı ‘‘15,16,17,18,19 xx.xx odalar (Büro)’’, • 4.N.Kat 7 B.B. numaralı ‘‘20,21,22,23,24 xx.xx odalar (Büro)’’, • 5.N.Kat 8 B.B. numaralı ‘‘25,26,27,28,29 xx.xx odalar (Büro)’’, • 6.N.Kat 9 B.B. numaralı ‘‘30,31,32,33,34 xx.xx odalar (Büro)’’ vasfıyla kayıtlı taşınmazların güncel pazar değerinin tespiti. |
DEĞERLEME TARİHİ | 14.12.2017 |
RAPOR TARİH VE NO | 00.000.0000 / 0000-XXXXXXX-0000 |
REVİZE RAPOR TARİHİ VE NO | 09.04.2018 – 21.12.2017/2017-HALKGYO-23R |
REVİZE AÇIKLAMASI | T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi Başkanlığı’nın 05.04.2018 tarih, E.3850 sayılı yazısı gereğince raporumuzda yer alan “Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır” ifadesinin rapordan çıkartılarak değerleme raporunun revizesi istenmiştir. Başkaca herhangi bir değişiklik yapılmaksızın belirtilen ifade çıkartılarak rapor yenilenmiştir. |
SAHİBİ | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
HİSSESİ | Tam |
TAPU İNCELEMESİ | 16.12.2017 tarihinde, çeşitli saat dilimleri itibariyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü- Web Portalından alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde; *BEYAN: Yönetim Planı: 07.05.1966 (-0) **İRTİFAK: M: KROKİLİ BEYANNAMEDE GRİ BOYA İLE BOYALI KISIMDA İSTİKLAL CADDESİ CEPHESİNDE 5 METRE DERİNLİK VE 5,5 METRE İRTİFADA İSTANBUL BELEDİYESİ LEHİNE UMUMUN GEÇMESİNE MAHSUS İRTİFAK HAKKI (01.11.1965 tarih 6773 yevmiye) |
İMAR DURUMU | Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan incelemede ve alınan 22.11.2017 tarih, 770513 sayılı imar durum yazısına göre; 07.07.1983 tarih, 4720 sayılı Kurul kararı ile “Kentsel Sit Alanı” ilan edilen bölgede ve 16.06.2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanunu’nun 2. maddesine göre “Yenileme Alanı” olarak ilan edilen alanda kalmakta olup, bölgeye ait 21.12.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Xxxxx Xxxxma Amaçlı Uygulama İmar Planı İstanbul 10. İdare Mahkemesi Kararı ile iptal edilmiştir. 28.07.2017 tarih ve 2739 sayılı İstanbul 1 Xx.xx Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurul Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarına istinaden imar durumu Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak karar doğrultusunda belirlenecektir. |
KISITLILIK HALİ | Değerleme konusu bağımsız bölüm için herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. |
DEĞERİ | KDV HARİÇ; TOPLAM SATIŞ DEĞERİ: 26.240.000,-TL/AY (YİRMİALTIMİLYONİKİYÜZKIRKBİNTÜRKLİRASI) TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ: 135.000,-TL/AY (YÜZOTUZBEŞBİNTÜRKLİRASI/AY) TOPLAM YILLIK KİRA DEĞERİ: 0.000.000,-XX/XXX (XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX/XXX) |
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI | XXX YUMUŞAK (SPK Lisans No: 402973) |
RAPORU KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI | H. Xxxx XXXXXXXXX (SPK Lisans No: 400364) |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Xxxxxxxxxxx XXXXXXXX (SPK Lisans No:400814) |
İÇİNDEKİLER
1 - RAPOR BİLGİLERİ | 5 |
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası | 5 |
1-2 Rapor Türü | 5 |
1-3 Raporu Hazırlayanlar | 5 |
1-4 Değerleme Tarihi | 5 |
1-5 Dayanak Sözleşmesi | 5 |
1-6 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama | 5 |
1-7 Şirket Bilgileri | 5 |
1-8 Müşteri Bilgileri | 5 |
1-9 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | 6 |
2 – DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR | 6 |
2-1 Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı | 6 |
2-2 Değerin Tanımı ve Piyasa Değeri Açıklaması | 7 |
2-3 Değerlendirilen Mülk Hakları | 7 |
2-4 İşin Kapsamı | 6-7 |
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI | 7 |
3-1 Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri | 7-…-16 |
3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri | 16 |
3-3 Taşınmazın Tapu Tetkiki | 16-17 |
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler | 17 |
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikleri (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb) | 17 |
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu | 17 |
3-7 Mevcut Ekonomik Koşullar Ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi | 17-…-26 |
3-8 Gayrimenkulün Yapılanma/Xxxx Xxxxxx ve Kullanımına Dair Yasal İzin ve Belgeler | 26-27 |
3-9 Taşınmazın Tanıtılması | 28 |
3-9-1 Ulaşım Özellikleri | 28 |
3-9-2 Taşınmazın Teknik, Fiziksel ve Yapısal Özellikleri | 28-30 |
4 – PİYASA ARAŞTIRMASI | 30 |
4-1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri | 31-…-34 |
5- VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR | 34 |
5-1 Değerleme İşlemini Olumlu ve Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler | 34 |
5-2 En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi | 35 |
5-3 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler | 35 |
5-3-1 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler | 35 |
5-3-1-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi | 35 |
5-3-1-2 Gelir İndirgeme Yöntemi | 35-36 |
5-3-1-3 Maliyet Yöntemi | 36 |
5-3-1-4 Geliştirme Yöntemi | 36 |
5-3-2 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemlerin Analizi | 36 |
5-3-2-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer Analizi | 36-37 |
5-3-2-2 Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değer Analizi | 37-38 |
5-3-2-2-1 Xxxx Xxxxxx Analizi | 38 |
5-3-2-3 Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi | 38 |
5-3-2-4 Geliştirme Yöntemine Göre Değer Analizi | 38 |
5-3-2-5 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi | 38 |
5-3-2-6 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar | 39 |
5-3-2-7 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | 39 |
5-3-2-8 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları | 39 |
6 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 39 |
6-1 Farklı Değerleme Metodları ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması | 39 |
6-2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri | 40 |
6-3 Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş | 40 |
6-4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş | 40 |
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Daha Önce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi | 40 |
7 – SONUÇ | 41-42 |
8 – EKLER | 42 |
8-1 Uydu Fotoğrafı | 42 |
8-2 Fotoğraflar | 43-…-47 |
8-3 Belgeler | 48-…-72 |
8-4 Raporu Hazırlayan Uzmanın Lisansı | 73 |
8-4 Raporu Kontrol Eden Uzmanın Lisansı | 73 |
8-6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisansı | 74 |
8-7 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. SPK Yetki Belgesi | 75 |
8-8 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BDDK Yetki Belgesi | 76 |
8-9 A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Xxxx Xxxxxxxxx | 77 |
UYGUNLUK BEYANI
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
3. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya
bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
6. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
8. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
BÖLÜM 1 - RAPOR BİLGİLERİ
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ nin talebine istinaden şirketimiz
tarafından 21.12.2017 tarihinde 2017-HALKGYO-023 rapor no ile tanzim edilmiştir.
1-2 Rapor Türü
Bu rapor SPK Mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazların günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/veya karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.
1-3 Raporu Hazırlayanlar
14.12.2017 tarihinde, şirketimiz Değerleme Uzmanı Xxx XXXXXXX (SPK Lisans No:
402973) tarafından taşınmazların mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi-kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış, Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx (SPK Lisans No:400364)ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Xxxxxxxxxxx XXXXXXXX (SPK Lisans No:400814) tarafından kontrol edilmiştir.
1-4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Xxx XXXXXXX tarafından
gayrimenkullerin mahallinde 14.12.2017 tarihinde yapılan çalışmalara istinaden 21.12.2017 tarihinde hazırlanmıştır.
1-5 Dayanak Sözleşmesi
Şirketimiz ile Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ nin arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 01.11.2017 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1-6 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1-7 Şirket Bilgileri
Şirket Unvanı : A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Şirket Adresi : Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xx Xxxxxxx X Xxxx 0.Xxx No: 801 Selçuklu/KONYA
1-8 Müşteri Bilgileri
Şirket Unvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Şerifali Çiftliği Tatlısu Mah. Ertuğrulgazi Sokak No:1 Yukarı Dudullu Ümraniye/İSTANBUL
1-9 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu değerleme raporu; İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Hüseyinağa mahallesi, İstiklal, Balo
mevkii 338 ada, 8 parselde;
⮚ 1 B.B. numaralı 1.B.Kat “Pavyon”,
⮚ 2 B.B. numaralı Zemin-Asma kat ‘‘Asma Katlı Dükkan’’,
⮚ 3 B.B. numaralı 1.N.kat ‘‘3,4,5,6,7 xx.xx odalar’’,
⮚ 4 B.B. numaralı 1.N.Kat ‘‘8,9 xx.xx odalar (Büro)’’,
⮚ 5 B.B. numaralı 2.N.Kat ‘‘10,11,12,13,14, xx.xx odalar (Büro)’’,
⮚ 6 B.B. numaralı 3.N.Kat ‘‘15,16,17,18,19 xx.xx odalar (Büro)’’,
⮚ 7 B.B. numaralı 4.N.Kat ‘‘20,21,22,23,24 xx.xx odalar (Büro)’’,
⮚ 8 B.B. numaralı 5.N.Kat ‘‘25,26,27,28,29 xx.xx odalar (Büro)’’,
⮚ 9 B.B. numaralı 6.N.Kat ‘‘30,31,32,33,34 xx.xx odalar (Büro)’’
vasfıyla kayıtlı, mülkiyeti Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait olan taşınmazların günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır. İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.
BÖLÜM 2 - DEľER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2-1 Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Hüseyinağa mahallesi, İstiklal,
Balo mevkiinde konumlu gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2-2 Değerin Tanımı ve Piyasa Değeri Açıklaması
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir
başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
- Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
- Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2-3 Değerlendirilen Mülk Hakları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakları tam mülkiyet haklarıdır.
2-4 İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım
araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir.
Diğer veriler ise;
Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.
Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
BÖLÜM 3 - DEľERLEME KONUSU TAŞINMAZIN TANIMI VE VERİLERİN
SUNULMASI
3-1 Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler1
İstanbul ili, Türkiye’nin kuzeybatısında konumlu olan kıtalararası bir şehirdir. İstanbul’un Avrupa’daki bölümüne “Avrupa Yakası” veya “Rumeli Yakası”; Asya’daki bölümüne ise “Anadolu Yakası” veya “Asya Yakası” denilmektedir. İstanbul’un toplamda 39 ilçesi olup, bunlardan 25 tanesi Avrupa Yakası’nda, 14 tanesi ise Anadolu Yakası’nda yer almaktadır. Şehir tarihsel süreçte incelendiğinde, doğal sınırlar (Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç) ile surlar arasında kurulmuş olup, batı yönünde 4 defa genişletilmiştir.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 ile 1261-1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olmuştur. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran boğaza ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları bulunmaktadır. Bu özelliklerden dolayı bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır.
Günümüzde İstanbul tarih, sosyo-kültür ve ekonomik açıdan Türkiye’nin en önemli şehirlerindendir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından –belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre- Avrupa’da 1., dünyada ise 6. Sırada yer almaktadır.
1 İstanbul ili hakkındaki genel bilgiler çeşitli internet sitelerinden alınarak derlenmiştir.
Coğrafik ve Topoğrafik Yapı
İstanbul 41° K, 29° D koordinatları arasında yer almaktadır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarında yer almaktadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir.
İstanbul toprakları az engebeli olup, en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İstanbul’daki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir.
İklimi ve Doğal Bitki Örtüsü
İstanbul ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülmektedir. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir. İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır.
Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenmektedir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur.
Kentleşme
İstanbul'un şehir yapısı ve şekli sürekli değişmektedir. Yunan, Roma ve Bizans dönemleri boyunca Konstantinopolis'in tarihi yarımadasında, Galata'da (Pera, sonraki adıyla Beyoğlu), Chalcedon (Kadıköy) ve Chrysopolis'te (Üsküdar) önemli derecede yenilenme ve büyümeler yaşanmıştır.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapıldığı öne sürülmektedir. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi bulunmaktadır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede konumludur.
20. yüzyılın ikinci yarısından itibaren, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmeler bölgenin değişiminde etkili olmuştur. Yakada, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyümesinin en büyük faktörü Anadolu'dan gelen göç olmuştur. Günümüzde, İstanbul nüfusunun %66'sı Avrupa Yakası'na yerleşmiştir.
Demografik Yapı
İstanbul nüfusu 2016 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre 14.804.116 kişi olarak saptanmıştır. İstanbul’un yüzölçümü
5.461 km² olup, km²'ye 2.711 kişi düşmektedir. İstanbul’da yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 42.644 kişi ile Güngören ileçesidir. İlde yıllık nüfus artış oranı % 1,00 olmuştur.
2016 yılında TÜİK verilerine göre 39 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 960 mahalle bulunmaktadır.
İstanbul'da ikamet edenlerin yalnızca yüzde 14,81'inin nüfusu İstanbul'a kayıtlıdır. İkamet edenlerin nüfusa kayıtlı oldukları illere göre yapılan sıralamada Sivas 758.208 (%5,21), Kastamonu 557.166 (%3,83),
Ordu 510.976 (%3,51), Giresun 487.587
(%3,35), Tokat 473.252 (%3,25) ve
Samsun 426.629 (%2,93) kişi ile en üst sıralardadır.
Ekonomik Yapı
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye’nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir.
İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Xxxxxxxxx Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. Sırada olmuştur. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir.
İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunmaktaydı. Bankalar Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur.
Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. İstanbul, Gayrisafi Millî Hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturmakta olup, toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2’i olmuştur.
İstanbul ekonomisinde turizminde önemli bir yeri bulunmaktadır. İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle önemli turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara ait olup, Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izlemektedir. İstanbul'da çeşitli ekonomik sınıflara hitap eden 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.
Ticaret ve Sanayi
İstanbul’da Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların, demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması sebebiyle bölgenin ekonomik hayatında ticaret en büyük paya sahiptir. İstanbul’un ticaret sektörü ülke toplamının
%27'sini oluşturmakta olup, dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sırada yer almaktadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'da bulunmaktadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İstanbul’da madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişmiştir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve olumsuz etkenlerden ötürü tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmıştır. Ancak İstanbul’un en büyük sanayi
bölgelerinden olan Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi, yerleşim yerlerinin bu yönde gelişim göstermesi nedeniyle günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmıştır.
Tarım ve Hayvancılık
İstanbul, tarih boyunca üretim merkezi olmaktan çok tüketim merkezi olmuştur. Dolayısıyla, tarım İstanbul ekonomisinde küçük bir yere sahip olup, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır.
Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmıştır. Sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık üretimi ilk sırada yer almaktadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüp, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır.
İstanbul'da hayvancılık genel olarak çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılıktır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı oldukça yüksektir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul hayvancılık alanında kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını diğer illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.
Ormancılık ve Madencilik
Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesi Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek düzeydedir. İstanbul’da metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganez olup, manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunmaktadır. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar birçok yerde görülebilmektedir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte, sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmış ancak son yıllarda doğalgazın yaygınlaşması sebebiyle bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.
Turizm
Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarının yaşadığı İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. Tarihi değerlerin yanında İstanbul aynı
zamanda kültür-sanat, eğlence, eğitim gibi alanlarda da ulusal ve uluslararası platformlarda ön plana çıkmaktadır. Tüm bu yönleriyle İstanbul, turizm alanında ülke ekonomisine önemli katkı sağlamaktadır.
2017 yılının ilk dokuz ayında İstanbul’a gelen yabancı turistlerin toplamdaki yüzdeleri incelendiğinde; Almanlar:%9.2, İranlılar:%8.0, Suudi Arabistanlılar:%5.9, Iraklılar:%5.2, Ruslar:%4.4, İngilizler:%3.5, Fransızlar:%3.4, Amerikalılar:%2.9, Ukraynalılar:%2.8, Kuveytliler:%2.5, Hollandalılar:%2.3, Azerbeycanlılar:%2.0 olduğu görülmektedir.2
Xxxxxxx ve Xxxxxx Xxxxxx Havalimanları ile Haydarpaşa, Pendik, Tuzla, Zeytinburnu, Ambarlı ve Karaköy limanlarından alınan verilere göre; 2017 xxxx xxxx-eylül aylarında İstanbul’a gelen yabancı sayısını geçen yıla oranla %13 oranında artmıştır. 2016 yılı başından itibaren düşüş gözlenen İstanbul’a gelen yabancı sayılarında son üç ay gelen yabancı sayılarıyla kümülatifte tekrar artışa geçmiştir. 2017 eylül ayında, geçen yılın aynı ayına göre gelen yabancı sayısı yaklaşık %31 artmıştır.3
Yukarıdaki grafikte görüldüğü üzere 2017 İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi değerleri 2016 yılındaki değerleri aşmış olup, 2015 yılı değerlerine yaklaşmıştır.
İstanbul turizm açısından gerekli altyapıya büyük oranda sahiptir. Kültür ve Turizm Bakanlığımızdan “İşletme Belgeli” 540 konaklama tesisin tamamının yatak kapasitesi toplamı
108.446 olup, 36.108 yatak kapasiteli konaklama tesisi inşası devam etmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığından “İşletme Belgeli” Yeme – İçme ve Eğlence Tesisleri toplam kapasitesi 115.513 kişi olup, bu kapasitenin 31.577 kişilik kısmı Yüzer Lokantalar, Günübirlik Gezi Tekneleri ve Ticari Yatlar olarak belgelendirilen deniz taşıtlarına aittir. Ayrıca İstanbul’da inşası devam eden toplam 7.246 kişi kapasiteli Yeme – İçme ve Eğlence Tesisi bulunmaktadır. Bunlarla birlikte ülkemizdeki toplam 9.626 Seyahat Acentası’nın %35’i (3.330’u) İstanbul’da bulunmaktadır. İstanbul’daki bu 3.330 Turizm Seyahat Acentası’nın %97.6’sı A grubu, %1’i B grubu ve %1.4’ü C grubundan oluşmaktadır.
2 İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü resmi web sayfasından derlenmiştir.
3 İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü resmi web sayfasından derlenmiştir.
Ulaşım
İstanbul’da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul’da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul’da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Xxxxxx Xxxxxx Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; inşaatı devam eden havalimanı ise Avrupa Yakası’nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır.
Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi bulunmamaktadır.
İstanbul'da şehiriçi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehirhatları vapurlarını ve deniztaksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehiriçi raylı sistem uzunluğu 75.5 km olup, 51.5 kilometrelik raylı sistem inşaatı sürmektedir. İETT,
5.000 otobüslük filoyla, İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir.
İstanbul’dan O-1, O-2, O-3 ve O-4 otoyolları geçmekte olup, otoyollar Boğaziçi ve Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Köprüsü ile birbirlerine bağlanmaktadır. Köprüler şehiriçi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde köprülerde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.
Beyoğlu İlçesi Hakkında Genel Bilgiler4
Beyoğlu ilçesi İstanbul’un Avrupa yakasında konumlu olup, kuzeyinde Şişli, doğusunda Beşiktaş ilçeleri; doğusunda İstanbul Boğazı ve güneyi ile batısında Haliç yer almaktadır. Beyoğlu ilçesi, 45 mahalle, 8.76 km² alana ve 238.762 nüfusa sahiptir.
Beyoğlu, 16. yüzyılın ilk yarısında, genel olarak bağlık/bahçelik olup, içerisinde az sayıda yapı yer almaktaydı. Xxxxxxx, Galata'dan gelen Hıristiyanlarla yabancıların, elçilikler dolaylarına ve o zamanlar "Grand Rue de Pera" denilen İstiklal Caddesi boyunca yerleşmesiyle Avrupa kenti görünümünde bir yerleşme olarak ortaya çıkmıştır. Böylece, İstanbul içinde farklı bir topluluk
17. yüzyılda gelişmeye başlamıştır. İlk önceleri, Fransız ve Venedik elçilikleri ile onların çevresinde yerleşmiş Fransisken misyonerleri yerleşmenin çekirdeğini oluşturmuştur.
4 Beyoğlu ilçesi hakkındaki genel bilgiler çeşitli internet sitelerinden alınarak derlenmiştir.
1700'lerde Beyoğlu, bugünkü Tünel-Galatasaray caddesinin iki tarafı ile bu caddenin yan sokaklarına yayılmıştır. Dörtyol, merkez olmak üzere Beyoğlu gelişmiştir. Batısında mezarlıklar ve doğusunda ise elçilikler yer almıştır. 18. yüzyılda yavaş yavaş Avrupa etkisi artmış olup, 18. yüzyıl sonunda, İstiklal caddesinde, yapıların tamamı taş veya tuğla ya da alt katları taş ve üstleri ahşap olarak inşa edilmiştir.
Beyoğlu, genel olarak 19. yüzyılda gelişim göstermiştir. Bu gelişmenin nedeni, bu dönemde Osmanlı dış ticaretinin daha önceki dönemlere göre büyümesi ve ulaşımın gelişmiş olmasıdır.
19. yüzyılda, Osmanlı İmparatorluğu'nun uluslararası ticaret merkezi Beyoğlu olmuştur. 19. yüzyılın başında, Xxxxxxx, bahçeli evleriyle hala bir banliyö görünümünde olup, 19. yüzyılın ilk yarısında, Beyoğlu ve çevresi henüz tam olarak kentleşmemişken, ikinci yarısında Galatasaray ile Taksim arası gelişim göstermiştir. Beyoğlu, kapitülasyonların koruması altındaki yabancıların, tüccarların, bankerlerin, armatörlerin ve kozmopolit bir çevreye yerleşmek isteyen zenginlerin Paris modasını taklit ederek yaşadıkları bir yer olmuştur. Yüzyılın sonunda, Paris'in en ünlü sahne oyunlarını aynı zamanda gösteren üç tiyatro bulunmaktaydı. Bu tarihte, modern toplumun gereksinim duyduğu tramvay, gaz, su gibi altyapı hizmetleri sağlanmıştır. Bu kuruluşların işletme ayrıcalıkları çok uzun süreli sözleşmelerle yabancılara ya da azınlık mensuplarına verilmiştir. Bu dönemdeki hızlı yapılaşma, Batı'daki örneklerden etkilenmekle birlikte Osmanlı etkisinde de kalmıştır.
20. yüzyılda Beyoğlu'nda Galatasaray ile Taksim arası önem kazanmıştır. Bu alanda hala bahçeli konakların bulunması ve bunların apartmana dönüşmesi olanağı, buranın gelişmesini sağlamıştır. Ayrıca 1913'de ilk elektrikli tramvayın Beyoğlu'nu Şişli'ye bağlaması Galatasaray- Taksim arasını, Tünel-Galatasaray arasına göre daha merkezi bir duruma getirmiş, Xxxxxxx'xxx en kolay ulaşılabilir ve gözde yeri yapmıştır. Bu dönemde Xxxxxxx'xxx çevresindeki semtlerde çağdaş binalar yapılmış ve yeni semtler gelişmiştir. 20. Yüzyılın başlarında Beyoğlu'nda da yapılan apartmanların cephelerinde Art Nouveau üslubu uygulanmıştır.
Cumhuriyet Dönemi'nde 1950'lere kadar yabancılardan ve onlar için çalışan azınlıklardan boşalan yerlere, yeni yetişen Türk iş adamları ve Beyoğlu yakasını kentin en çağdaş semti bilen xxxxx Xxxxxxx ilgi göstermiştir. 1950'lerden sonra, kırsal göç ve hızlı kentleşme sonucu İstanbul'un aşırı büyümesi, yeni semtlerin gelişmesi, eğlence kuruluşlarının, ticaretin ve zengin ailelerin bu yeni gelişen çağdaş alt merkezlere dağılımı ve toplumun kültürel değişimi Beyoğlu'na olan ilgiyi azaltmıştır.
Beyoğlu, önceleri bir diplomasi merkezi olarak gelişmiş, fakat daha sonraları yabancı ticaretinin, ekonomik kontrolünün artması ve burada yoğunlaşması sonucu İstanbul'un ticaret merkezi durumuna dönüşmüştür. Ticaretin yanı sıra eğlence, kültür kuruluşlarının da burada yer alması ve konumu, bütün İstanbul'un odak noktası olmasını sağlamıştır.
3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri
Xxx Xxxxxxxxxxx 338 Ada / 8 Parsel | |||||
İLİ | : | İSTANBUL | |||
İLÇESİ | : | XXXXXXX | |||
MAHALLESİ | : | HÜSEYİNAĞA | |||
KÖYÜ | : | - | |||
SOKAľI | : | - | |||
MEVKİİ | : | İSTİKLAL, BALO | |||
CİLT | : | 1 | |||
SAYFA | : | 199 | |||
SINIRI | : | PLANINDADIR. | |||
PAFTA NO | : | 5 | |||
ADA NO | : | 338 | |||
PARSEL NO | : | 8 | |||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 195 m² | |||
NİTELİľİ | : | İKİ BODRUM ZEMİN BİR ASMA KATLI VE ALTI NORMAL KATLI KARGİR İŞ XXXX | |||
XXXXXX /HİSSE | : | HALK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIľI ANONİM ŞİRKETİ / TAM | |||
XXX XXXXXXXXX | x | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||
XXXX | XXXXX | XXXXX XXXX | |||
AŞAĞIDA DETAYLANDIRILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM TAŞINMAZLARIN; TAPU TARİHİ : 28.10.2010 YEVMİYE NO : 8853
Kat No | B.B No | B.B Niteliği | Arsa Payı | Cilt No | Sayfa No |
1.BODRUM | 1 | PAVYON | 195/1410 | 5 | 492 |
ZEMİN-ASMA | 2 | ASMA KATLI DÜKKAN | 565/1410 | 5 | 493 |
1 | 3 | 3, 4, 5, 6, 7 NOLU ODALAR | 115/1410 | 5 | 494 |
1 | 4 | 8,9 NOLU ODALAR (BÜRO) | 41/1410 | 5 | 495 |
2 | 5 | 10, 11, 12, 13, 14, NOLU ODALAR (BÜRO) | 107/1410 | 6 | 496 |
3 | 6 | 15, 16, 17, 18, 19 NOLU ODALAR (BÜRO) | 107/1410 | 6 | 497 |
4 | 7 | 20, 21, 22, 23, 24 NOLU ODALAR (BÜRO) | 95/1410 | 6 | 498 |
5 | 8 | 25, 26, 27, 28, 29 NOLU ODALAR (BÜRO) | 95/1410 | 6 | 499 |
6 | 9 | 30, 31, 32, 33, 34 NOLU ODALAR (BÜRO) | 90/1410 | 6 | 500 |
3-3 Taşınmazların Tapu Tetkiki
16.12.2017 tarihinde, çeşitli saat dilimlerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü-Web
Portalından alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde aşağıdaki beyan ve irtifak hakkı mevcuttur;
*BEYAN: Yönetim Planı: 07.05.1966 (-0)
**İRTİFAK: M: KROKİLİ BEYANNAMEDE GRİ BOYA İLE BOYALI KISIMDA İSTİKLAL CADDESİ CEPHESİNDE 5 METRE DERİNLİK VE 5,5 METRE İRTİFADA İSTANBUL BELEDİYESİ LEHİNE
UMUMUN GEÇMESİNE MAHSUS İRTİFAK XXXXX Xxxxx/Lehdar : İstanbul Büyükşehir Belediyesi (01.11.1965 tarih, 6773 sayı ile)
* İlgili beyan yönetim planının onay tarihini göstermekte olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
** Tapu kaydında yer alan irtifak parselin İstiklal caddesi cephesinde yayaların geçişi için ayrılmış alan olup, mahallinde bu alan kapatılarak zemin katta ve asma dükkan alanına dahil edilmiştir. İstiklal caddesine cepheli tüm binalar için söz konusu portik alanı uygulaması mevcut olup, yerinde yapılan incelemelerde caddenin araç trafiğine kapatılmış olması ile yaya geçişi için sıkıntı bulunmadığından cadde üzerinde genel olarak bu alanlar kapatılarak bina alanlarına dahil edilmiş durumdadır. Söz konusu irtifak hakkı devam etmektedir.
(Parsel üzerindeki yapı iskanlı olup, cins tashihi yapılmış ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Bu nedenle ilgili İrtifak Hakkının Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.)
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
-Tapu Senetleri
-İmar Paftası Örnekleri
-Mimari Proje
-Yapı Ruhsatları
-Yapı Kullanma İzin Belgesi
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (Xxxx Xxxxxx, Kamulaştırma İşlemleri, Vb.)
Taşınmazlar son üç yıl içinde satışa ve herhangi bir konu olmamıştır.
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İle Mevcut Durumunun Uygunluğu
Tapu kayıtlarına göre “İki Bodrum Zemin Bir Asma Katlı ve Altı Normal Katlı Kargir İş
Hanı” nitelikli ana taşınmazın içinde yer alan 1 B.B. numaralı “Pavyon”, 2 B.B. numaralı ‘‘Asma Katlı Dükkan’’, 3 B.B. numaralı 1.N.kat ‘‘3,4,5,6,7 nolu odalar’’,4 B.B. numaralı ‘‘8,9 nolu odalar (Büro)’’, 5 B.B. numaralı ‘‘10,11,12,13,14, nolu odalar (Büro)’’, 6 B.B. numaralı
‘‘15,16,17,18,19 nolu odalar (Büro)’’, 7 B.B. numaralı ‘‘20,21,22,23,24 nolu odalar (Büro)’’, 8
B.B. numaralı ‘‘25,26,27,28,29 nolu odalar (Büro)’’, 9 B.B. numaralı ‘‘30,31,32,33,34 nolu odalar (Büro)’’ nitelikli taşınmazlara ilişkin resmi kurum incelemeleri yapılmıştır. Kat mülkiyetli taşınmazlardan 1 bağımsız bölüm xx.xx pavyon Banka Şubesi arşivi ve kasası olarak kullanılmakta olup, diğer taşınmazların tapu kayıt bilgileri ile mevcut durumlarının uygunluğu tespit edilmiştir.
3-7 Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
Türkiye ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. Yıllar
boyunca devam eden yüksek enflasyon, yüksek faiz ve kamu borçları gibi yapısal sorunlar ülkeyi büyük bir krize sürüklemiştir. Kriz sonrası yapılan yasal düzenlemeler (özellikle bankacılık konusunda) ve alınan tedbirlerle ülkemiz bir toparlanma sürecine girmiştir.
2001 krizi sırasında T.C. Hazinesi Devlet İç Borçlanma Senetleri (DİBS) aracılığı ile
%140'lar mertebesinde borçlanırken, alınan önlemler ve devreye giren yapısal önlemler sayesinde 2003 yılından sonra faizler hızlı düşüş trendine girmeye başlamıştır. Faizlerde 2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan % 4,99 görülmüştür. Bu tarihten itibaren dünyadaki küresel ekonomik gelişmeler neticesinde, özellikle FED'in yaptığı parasal genişlemenin sonlanacağı beklentisi ve diğer jeopolitik risklerle beraber faizler artış eğilimine girmiştir. 2015 yılı sonu ve 2016 yılının ilk çeyreğinde faiz oranları %11 seviyelerine kadar çıkmıştır. 2016 yılı 15 Temmuz gününde yaşanan darbe girişimi sonrası alınan önlemler ve iyileşen risk algısı ile faizler yeniden gerilemekle birlikte. 2016 yılının son çeyreğinde başlayan olumsuz risk algısı nedeni ile faizler tekrar yükseliş trendine girmiş, başta dolar ve euro olmak üzere döviz piyasasında hızlı artış sinyalleri gözlenmiş; 2017 yılının başından itibaren de bu sinyaller realiteye dönmüş ve keza mevcut hükümetin faiz düşürme baskısı altındaki TCMB mecburen örtülü faiz artışına gitmiştir. Gelinen bu noktada piyasa faiz oranları %12 seviyelerini aşmış, $/TL paritesi 3.75, €/TL paritesi ise 4.40 mertebelerine kadar yükselmiş olup, rapor tarihi itibariyle $/TL paritesi 3.80’i, €/TL paritesi ise 4.50’yi aşmış durumdadır. Döviz ve faizdeki hızlı artış Türkiye’nin Orta Vadeli Programını gerçekçi olmaktan uzaklaşan öngörüler nedeniyle ölü doğmuş hale getirmiştir. Daha yürürlüğe girmeden OVP’de revize yapma gereksinimi doğmuştur. Aşağıda yıllar bazında ikincili piyasadaki İç Borçlanma faiz Oranları yer almaktadır.
TÜRKİYE BÜYÜME VERİLERİ VE YILLARA GÖRE ENFLASYON ORANLARI
Ülke ekonomisi 2001 krizine kadar 4 yıl boyunca üst üste büyüme kaydedememiştir. 2002-2008 yılları arasında ise üst üste pozitif büyüme sağlanmıştır. 2008 yılında dünyadaki
genel ekonomik kriz sebebiyle ülkemizde de 2009 yılında pozitif büyüme gerçekleşememiş, daha sonraki yıllar küçük de olsa tekrar pozitif büyümeler sağlanmıştır. TÜİK tarafından açıklanan 2017 yılı ikinci çeyrek büyüme verileri ise piyasa beklentilerinin (ortalama %4,6) üzerinde gerçekleşmiş olup, çeşitli risklere karşı, Türk ekonomisinin canlılığını yansıtmıştır.
2017 yılında özellikle FED’in para politikasında gevşemeyi sonlandırarak kontrollü kısıtlamaya gidecek beklentisi piyasaları oldukça sarsmış, ancak süratli faiz artışı yerine piyasanın el verdiği ölçüde artış yapılacağı sinyali alınması yanısıra, paraya boğulmuş olan piyasadan geri alımlarında belli büyüklüklerde olacağının açıklanması/gerçekleşmesi ile kötümserlik yerini temkinli iyimserliğe bırakırken, bölgemizde yaşanan açık ve örtük savaşlar ekonomiyi tekrar darboğaza sokmuş, bunu aşmak için de bir anlamda kontrolsüz ölçüde dağıtılan teşviklerle (Kredi Garanti Fonu, Eximbank, KDV indirimleri, vergi ve SGK yapılandırmaları vb.) ekonomideki olumsuzluk ötelenmiş ve dahi büyüme rakamları oldukça tatminkar seviyelere gelmiştir. Büyümenin xxx xxxx yine ihracat olmuştur. Tabii yaşanan parasal gevşeme hemen kendini göstermiş ve aşağıda da detaylandırıldığı üzere enflasyonu da çift rakamlara geçecek şekilde yeniden gündemimize sokmuştur.
Tüketici Fiyat Endeksi (Ekim-2017)
TÜFE’de (2003=100) 2017 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,08, bir önceki yılın Aralık ayına göre %9,52, bir önceki yılın aynı ayına göre %11,90 ve on iki aylık ortalamalara göre %10,37 artış gerçekleşmiştir.
Aylık en fazla düşüş gösteren grup %1,75 ile eğlence ve kültür; aylık en yüksek artış
%11,51 ile giyim ve ayakkabı grubu; yıllık en fazla artış %16,79 ile ulaştırma grubunda gerçekleşmiştir.
İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması (İBBS) 2. Düzey’de bulunan 26 bölge içinde, bir önceki yılın Aralık ayına göre en yüksek artış %10,68 ile TR52 (Konya, Karaman) bölgesinde, bir önceki yılın aynı ayına göre en yüksek artış %13,32 ile TRC1 (Gaziantep, Adıyaman, Kilis) bölgesinde ve on iki aylık ortalamalara göre en yüksek artış %11,99 ile TR81 (Zonguldak, Karabük, Bartın) bölgesinde gerçekleşmiştir.
Anılan TÜFE artışı oldukça yüksek olup, önümüzdeki son üç ayda da 2 haneli rakamlarla yükselişini sürdürmesi beklenmektedir. Herkesin kabul ettiği üzere Türkiye yapısal reformlarını gerçekleştirmedikçe enflasyonla parasal/fiscal mücadele yeterli olmamaktadır. Halen üretici fiat endeksinde birikmiş enflasyonun da (%14,47) ilk fırsatta tüketicilere yansıtılacağı dikkate alındığında kamuoyunun takip ettiği TÜFE’nin tek haneli rakamlara düşmesi zor görünmektedir.
Tablo: Türkiye’de Ortalama Enflasyon (2016-2017)
TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ
Türkiye İnşaat Sektörü Verileri
İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan – Haziran, 2017
İnşaat Sektöründe Xxxx %6 Arttı
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2017 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6 oranında arttı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10 oranında arttı.
Bina İnşaatı Maliyet Endeksi
Bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Nisan–Mayıs–Haziran aylarını kapsayan 2017 yılı ikinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,9, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %17,1 ve dört çeyrek ortalamalarına göre %13,0 arttı.
BİME’de 2017 yılı ikinci çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre %3,1, malzeme endeksi ise %2,8 arttı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi %11,5 ve malzeme endeksi %19,0 arttı.
Tablo: Bina inşaatı maliyet endeksi değişim oranları, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2017 [2005=100]
Tablo: Bina inşaatı maliyet endeksi, 2015-2017 [2005=100]
İnşaat Sektöründe Istihdam
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2017 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,1 oranında azaldı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,2 oranında azaldı.
İnşaat Sektöründe Çalışma Süresi
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi 2017 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,4 oranında azaldı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,8 oranında azaldı.
İnşaat Sektöründe Brüt Ücret-Maaş
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi 2017 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,3 oranında arttı. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,3 oranında arttı.
YAPI İZİN İSTATİSTİKLERİ, 2017 XXXX XXXX-HAZİRAN DÖNEMİ
Yapı Ruhsatı Verilen Yapıların Yüzölçümü
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2017 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre, bina sayısı %7,6, yüzölçümü %16,3, değeri %35,3, daire sayısı %21,6 oranında arttı.
Yapı ruhsatı verilen binaların 2017 xxxx Xxxx-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 123,8 milyon m² iken; bunun 69,9 milyon m²’si konut, 26,9 milyon m²’si konut dışı ve 26,9 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Kullanma amacına göre 95,5 milyon m² ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 7,3 milyon m² ile kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları izledi.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 103,7 milyon m² ile en büyük paya sahip oldu. Bunu 18,2 milyon m² ile devlet sektörü ve 1,9 milyon m² ile yapı kooperatifleri izledi. Daire sayısına göre ise, toplam 620 bin 182 dairenin 572 bin 797’si özel sektör, 41 bin 378’i devlet sektörü ve 6 bin 7’si yapı kooperatifleri tarafından alındı.
Yapıların toplam yüzölçümüne göre 24,4 milyon m² ile İstanbul en yüksek paya sahip oldu. İxxxxxxx’x, 00,0 xilyon m² ile Ankara, 7,2 milyon m² ile İzmir illeri izledi. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Muş, Tunceli ve Hakkari oldu.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 129 bin 791 adet ile en yüksek paya sahip oldu. İxxxxxxx’x 00 xin 11 adet ile Ankara ve 40 bin 602 adet ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkari, Muş ve Tunceli oldu.
Yapı Kullanma İzin Belgesi Verilen Yapıların Yüzölçümü
Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinin 2017 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre, bina sayısı %1,9, yüzölçümü %8,7, değeri %27,2, daire sayısı %9,0 oranında arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2017 xxxx Xxxx-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 76,1 milyon m² iken; bunun 44,1 milyon m²’si konut, 16,8 milyon m²’si konut dışı ve 15,1 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Kullanma amacına göre 56,9 milyon m² ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4 milyon m² ile toptan ve perakende ticaret binaları izledi.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 64,8 milyon m² ile en büyük paya sahip oldu. Bunu 9,3 milyon m² ile devlet sektörü ve 2 milyon m² ile yapı kooperatifleri izledi. Daire sayısına göre ise toplam 384 bin 322 dairenin 352 bin 401’i özel sektör, 23 bin 125’i devlet sektörü ve 8 bin 796’sı yapı kooperatifleri tarafından alındı.
Yapıların toplam yüzölçümüne göre 14,6 milyon m² ile İstanbul en yüksek paya sahip oldu. İstanbul’u 8,5 milyon m² ile Ankara, 4,5 milyon m² ile İzmir izledi. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Bayburt, Tunceli ve Ardahan oldu.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 84 bin 440 adet ile en yüksek paya sahip oldu.
İxxxxxxx’x 00 xin 897 adet ile Ankara ve 23 bin 574 adet ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkari, Şırnak ve Ağrı oldu.
Türkiye'de gerileyen faiz oranlan önemli ölçüde inşaat sektöründeki talep büyümesine olumlu etki yaratmıştır. Son dönemde gerek global gerekse Türkiye'nin kendi jeopolitik ve ekonomik durumu itibariyle faizlerde bir yükselme söz konusudur. 2015 yılı ilk yarısı konut kredileri talebi yüksek görünürken ikinci yarı itibariyle sert bir düşüş yaşamıştır. 2016 yılı başında ise hafif bir toparlanma söz konusudur. BDDK verilerine göre 2014 yılında 125 milyar TL tutarında konut kredisi verilmiş olup, bu rakam Mart/2017’de 173 milyar TL düzeyine yükselmiştir. Bu tutar bireysel kredilerin yaklaşık %40’ını oluşturmaktadır.
Türkiye’de Konut Satışları (Eylül-2017)
Türkiye genelinde konut satışları 2017 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %28,8 oranında artarak 140.298 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 23.471 konut satışı ve %16,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İxxxxxxx’x, 00.000 xonut satışı ve %9,9 pay ile Ankara, 7.575 konut satışı ve %5,4 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 28 konut ile Şırnak, 29 konut ile Ardahan ve 35 konut ile Hakkari oldu.
Tablo: Konut Satiş Sayilari, 2016-2017
İpotekli Konut Satışları (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %3,7 oranında azalış göstererek 40.534 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %28,9 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 6.910 konut satışı ve %17 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %41,4 ile Ardahan oldu.
Diğer Satış Türleri Sonucu Konut El Değişimi
Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 oranında artarak 99.764 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 16.561 konut satışı ve %16,6 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %70,6 oldu. Ankara
9.091 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 5.033 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il 17 konut ile Ardahan oldu.
Tablo: Satış Şekline Göre Konut Satışı, Eylül 2017 Tablo: Satış Durumuna Göre Konut Satışı, Eylül 2017
Konut Satışlarında İlk Defa Satılan Konutlar (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %37,4 artarak
70.019 oldu. Xxxxxx konut satışları içinde ilk satışın payı %49,9 oldu. İlk satışlarda İstanbul 12.690 konut satışı ve %18,1 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 5.858 konut satışı ile Ankara ve 3.314 konut satışı ile İzmir izledi.
İkinci El Konut Satışlarında El Değişimi (Eylül-2017)
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %21,3 artış göstererek 70.279 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 10.781 konut satışı ve %15,3 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı
%45,9 oldu. Ankara 8.087 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 4.261 konut satışı ile İzmir izledi.
Yabancılara Satılan Konutlar (Eylül-2017)
Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %75,2 artarak 2.236 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Eylül 2017’de ilk sırayı 797 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 520 konut satışı ile Antalya, 119 konut satışı ile Aydın, Bursa ve Trabzon izledi.
Ülke Uyruklarına Göre Konut Satışları (Eylül-2017)
Eylül ayında Irak vatandaşları Türkiye’den 383 konut satın aldı. Irak'ı sırasıyla, 344 konut ile Suudi Arabistan, 160 konut ile Kuveyt, 129 konut ile Rusya Federasyonu ve 103 konut ile İngiltere izledi.
TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER
Tehditler:
• FED'in parasal genişleme politikasını yavaşlatarak faiz artırım sürecine girmesi, bunun sonucu olarak da Türkiye piyasası üzerinde baskı yaratması,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması,
• Bölgede devam eden açık ve gizli savaşlar,
• Uluslararası değerleme kuruluşlarının (S&P, FITCH, Moody’s) Türkiye’ye “yatırım
yapılabilir ülke” seviyesinin aşağısında not vermeleri nedeni ile sermaye girişlerinin hızlanarak azalması,
• Bu nedenle Türkiye’nin fonlamasını Arap ülkelerine ve doğuya çevirmesi,
• Ülkede çok fazla stok taşınmaz birikmiş olması ve yapılan kampanyalarla tüketilememesi,
Fırsatlar:
• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
• Konut alımında devlet desteği gibi teşvik amacıyla alınan önlemler,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• İstanbul'un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük
projelerle (İstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması,
• Güney bölgemizdeki uzun tatil sezonu nedeniyle özellikle Kuzey ülkelerinin bölgeyi
cazibe merkezi olarak görmeleri,
• Gayrimenkul sektöründe biriken stok fazlasını eritmek amacı ile hükümetin Şubat/2017 itibariyle gerek taşınmaz, gerekse inşaat sektörü yapı elemanlarında KDV indirimine gitmesi (Anılan uygulama 10/2017 itibariyle sona ermiştir).
3-8 Gayrimenkulün Yapılanma/Xxxx Xxxxxx ve Kullanımına Dair Yasal İzin Ve Belgeler
Xxxx Xxxxxx
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan incelemede ve alınan 22.11.2017 tarih, 770513 sayılı imar durum yazısına göre; 07.07.1983 tarih, 4720 sayılı Kurul kararı ile “Kentsel Sit Alanı” ilan edilen bölgede ve 16.06.2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanunu’nun
2. maddesine göre “Yenileme Alanı” olarak ilan edilen alanda kalmakta olup, bölgeye ait 21.12.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı İstanbul 10. İdare Mahkemesi Kararı ile iptal edilmiştir.
28.07.2017 tarih ve 2739 sayılı İstanbul 1 Xx.xx Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurul Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarına istinaden imar durumu Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak karar doğrultusunda belirlenecektir.
*Değerleme konusu taşınmazın yer ladığı 338 ada, 8 parsel üzerinde “İKİ BODRUM ZEMİN BİR ASMA KATLI VE ALTI NORMAL KATLI KARGİR İŞ HANI” olması nedeni ile imar durumu iptalinden olumsuz olarak etkilenmemektedir. Bu nedenle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Mimari Proje
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile Beyoğlu Tapu Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde taşınmazların kat mülkiyetine esas 22.05.1965 onay tarihli, 3958 sayılı tadilat mimari projesi incelenmiştir.
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Beyoğlu Tapu Müdürlüğü arşivindeki projeler aynıdır. Her iki projede de bağımsız bölüm numaratajı yapılmamıştır. 1,2,5,6,7,8,9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulundukları katta tek olmaları sebebiyle konum tespiti yapılmış olup, 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 1. Normal katta bağımsız bölüm numaraları ve sınırlandırmaları belirtilmediğinden tek bağımsız bölüm olarak ortak değerlendirilmiştir.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde taşınmazın dosyasında yapılan incelemede dosyasında Yapı Ruhsatı bulunmamaktadır.
31.10.1962 tarih, 8436 xx.xx, 06.07.1965 tarih, 4900 xx.xx, 23.09.1964 tarih, 6543 xx.xx Yapı Ruhsatı Belgeleri, İstanbul Belediyesi tarafından tanzim edilen 08.11.1965 tarih, 9356 sayılı ve asma katlı mağaza için düzenlenmiş Yapı Muayene Raporu, 31.03.1966 tarih, 2311 sayılı binanın tamamı için verilmiş Yapı Muayene Raporu, 21.03.1966 tarih, 8723 xx.xx Yapı Muayene Raporu ve Kullanma İzni Raporu Belgeleri üzerinde belirtilmiştir.
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede İstanbul Belediyesi tarafından tanzim edilmiş 08.11.1965 tarih, 9356 sayılı tamamlanmış mağaza, zemin + asma katının kullanılabilmesi için verilmiş ve 31.03.1966 tarih, 2311 sayılı 2. bodrum
+ 1. bodrum ve 6 normal katın kullanılabileceğine dair düzenlenmiş Yapı Muayene Raporu ve Yapı Kullanım İzin Belgesi incelenmiştir.
Yapı Denetim
Taşınmazlar 4708 sayılı Yapımı Denetimi Hakkındaki Kanun’un yürürlüğe girmesi öncesi ruhsatlandırılıp inşa edilmiştir.
Ceza/Tutanak
Değerleme konusu taşınmazın yerinde yapılan inceleme sonucunda projesine uygun olarak inşa edildiği, ancak iç mekanda kullanım amacına göre değişiklikler yapılmış olduğu görülmüştür. Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivindeki dosyasında değerleme konusu taşınmazın yer aldığı yapı ile ilgili olarak; 3194 S. İmar Kanunu Madde: 32 ve 42. ile ilgili herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı ve cezaya rastlanmamıştır.
3-9 Taşınmazın Tanıtılması
3-9-1 Ulaşım Özellikleri
Koordinatları: 41.034301 K – 28.97874 D
Değerlemeye konu taşınmazlar; Hüseyinağa mahallesi, İstiklal caddesi No:72, Balo Sokak No: 2 posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım için; bölgenin bilinen yerlerinden olan Taksim Meydanından güneybatı yönde İstiklal caddesi yönünde yaklaşık 510 metre gidildikten sonra sağda konumlu taşınmazların da içerisinde bulunduğu binaya ulaşılır. Taşınmazların bulunduğu bölgenin ulaşım ve alt yapı problemi bulunmamaktadır. Taşınmazların yer aldığı bölge, semt merkezine yakın konumda yaya sirkülasyonun yoğun olduğu ve genellikle ticari yapılaşmanın mevcut olduğu bir yerleşim bölgesidir. Bölge genel itibariyle cadde cepheli olan 6-7 katlı tarihi binalardan oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde; Taksim Meydanı, Gezi Parkı, Galatasaray Lisesi, Demirören AVM, Beyoğlu Emek Sinemaları, Beyoğlu Tapu Müdürlüğü, Beyoğlu Belediyesi, TRT Stüdyoları ve Konsolosluklar bulunmakta olup sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, okul, cami, sağlık ocağı, park vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir.
3-9-2 Taşınmazın Teknik, Fiziksel ve Yapısal Özellikleri
Xxx Xxxxxxxxxxx
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana gayrimenkul; İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Hüseyinağa mahallesi, 338 ada, 195,00 m² alanlı 8 parsel üzerinde kayıtlı “İki Bodrum Zemin Bir Asma Katlı ve Altı Normal Katlı Kargir İş Hanı” vasıflı taşınmazdır. Taşınmazların bulunduğu yapı; bitişik nizamda, betonarme yapı tarzında, 3-B yapı sınıfında, 2 Bodrum + zemin + asma + 6 normal kat ve teras olarak projelendirilip, inşa edilmiştir. Binanın kat dağılımı 2. Bodrum katta arşiv ve kazan dairesi, 1. Bodrum katta 1 bağımsız bölüm numaralı Pavyon hacmi, Zemin ve Asma katta 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkan, 1. Normal katta 3,4 bağımsız bölüm xx.xx bürolar, 2. Normal katta 5 bağımsız bölüm xx.xx büro, 3. Normal katta 6 bağımsız bölüm xx.xx büro, 4. Normal katta 7 bağımsız bölüm xx.xx büro, 5. Normal katta 8 bağımsız bölüm xx.xx büro, 6. Normal katta 9 bağımsız bölüm xx.xx büro ve çatı katında teras ve makine dairesi olmak üzere binada 1 pavyon, 1 dükkan ve 7 büro bulunmaktadır.
Binaya İstiklal caddesi ve Balo sokak üzerinden giriş sağlanmaktadır. Binada asansör, merkezi sistem ve klima ile ısınma sistemi bulunmaktadır. Binanın dış cephesinin dış cephesi
zemin ve asma kat hizasında alüminyum cephe giydirme normal kat hizasında ve arka cephelerde BTB kaplama olduğu görülmüştür. Bina giriş kapısı demir doğrama dükkan giriş kapısı alüminyum doğramadır. Binanın giriş holleri, kat holleri ve merdiven basamakları mermer kaplıdır. Taşınmazların yer aldığı binanın malzeme ve işçilik kalitesi orta derecededir.
Binada 1, 2, 3, ve 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar iç hacimden irtibatlandırılmış ve sirkülasyon için merdiven yapılmış olup tek hacim olarak kullanılmaktadır. 5,6,7,8,9 bağımsız bölümler ise Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı tarafından büro olarak kullanılmaktadır.
Yerinde yapılan incelemelere göre taşınmazlar projesi ile uyumlu değildir. Binada iç hacimlerde kullanım amacı doğrultusunda değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler basit tadilatlar ile projesine uygun haline getirilmesi mümkün olup, binanın tamamı için yapı kullanım izin belgesi bulunmaktadır.
Bodrum Kat 1 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘‘Pavyon’’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün bodrum katında yer almakta olan 195/1410 arsa paylı 1 bağımsız bölüm numaralı pavyon nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; bodrum katta, yaklaşık brüt 186,59 m² kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın sokağa açılan kapısı iptal edilmiş olup, ulaşım 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz içerisinden sağlanmaktadır. Bu hacimde zeminler seramik kaplı, duvarları saten boya şeklindedir. Taşınmazda katlar arası sirkülasyonun sağlandığı merdiven basamakları granit, merdiven korkulukları alüminyum şeklindedir.
Zemin Kat 2 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘‘Asma Katlı Dükkan’’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün zemin ve asma katında yer almakta olan 565/1410 arsa paylı 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkan nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; zemin ve asma katta, yaklaşık brüt 148,59 m² zemin kat 148,59m² asma kat kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın İstiklal Caddesi üzerinden girişi sağlanmaktadır. Taşınmaz banka şubesi tarafından kullanılmakta olup, kullanım amacına göre iç hacminde değişiklik yapılmıştır. Taşınmazda zeminler granit kaplama, ofis hacimlerinde laminant parke kaplama ve ıslak hacimlerde seramik kaplıdır. Duvarları kuru mahallerde saten alçı üzeri boya, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Taşınmazda katlar arası sirkülasyonun sağlandığı merdiven basamakları granit, merdiven korkulukları alüminyum şeklindedir. Zemin katta Beyoğlu Belediyesinin irtifak hakkının bulunduğu alan proje üzerinde çizilerek iptal edilmiştir. Kesitlerde bu alan boş gözükmekte olup, yerinde yapılan incelemelere göre bu alan kapatılarak banka şubesi alanına dâhil edilmiştir.
1. Kat 3 ve 4 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 1. normal katında yer almakta olan 115/410 arsa paylı 3,4,5,6,7 xx.xx odalar nitelikli 3 bağımsız bölüm ve 41/141 arsa paylı 8,9 xx.xx odalar (Büro) nitelikli 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; bağımsız bölüm numaraları yazılmamış olup, sınırları belli değildir. 7 adet oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 186,59 m² kullanım alanına sahiptir. Taşınmaz banka şubesi tarafından kullanılmakta olup, kullanım amacına göre iç hacimlerde değişiklik yapılmıştır. Taşınmazda zeminler granit kaplama, ofis hacimlerinde laminant parke kaplama ve ıslak hacimlerde seramik kaplıdır. Duvarları kuru mahallerde saten alçı üzeri boya, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Taşınmazda katlar arası sirkülasyonun sağlandığı merdiven basamakları granit, merdiven korkulukları alüminyum şeklindedir.
*Onaylı Mimari proje üzerinde ve ulaşılan diğer belgeler üzerinde 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların alanlarının nasıl bölündüğü belirtilmediğinden tek bağımsız bölüm olarak ortak değerlendirilmiştir.
2. Kat 5 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 2. normal katında yer almakta olan 107/1410 arsa paylı 5 bağımsız bölüm numaralı 10,11,12,13,14 xx.xx odalar (Büro) nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; 5 oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 152 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler kuru mahallerde laminant parke, kat holü ve kat merdiveninde granit kaplama, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri boyalı, ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplamadır.
3. Kat 6 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 3. normal katında yer almakta olan 107/1410 arsa paylı 6 bağımsız bölüm numaralı 15,16,17,18,19 xx.xx odalar (Büro) nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; 5 oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 152 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler kuru mahallerde laminant parke, kat holü ve kat merdiveninde granit kaplama, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri boyalı, ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplamadır.
4. Kat 7 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 4. normal katında yer almakta olan 95/1410 arsa paylı 7 bağımsız bölüm numaralı 20,21,22,23,24 xx.xx odalar (Büro) nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; 5 oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 152 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler kuru mahallerde laminant parke, kat holü ve kat merdiveninde granit kaplama, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri boyalı, ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplamadır.
5. Kat 8 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 5. normal katında yer almakta olan 95/1410 arsa paylı 8 bağımsız bölüm numaralı 25,26,27,28,29 xx.xx odalar (Büro) nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; 5 oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 152 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler kuru mahallerde laminant parke, kat holü ve kat merdiveninde granit kaplama, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri boyalı, ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplamadır.
6. Kat 9 Bağımsız Bölüm Numaralı ‘Büro’ Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmaz; ana gayrimenkulün 6. normal katında yer almakta olan 90/1410 arsa paylı 9 bağımsız bölüm numaralı 30,31,32,33,34 xx.xx odalar (Büro) nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre; 5 oda, mutfak, wc ve kat merdiveni hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 152 m² kullanım alanına sahiptir. Zeminler kuru mahallerde laminant parke, kat holü ve kat merdiveninde granit kaplama, ıslak hacimlerde fayans kaplamadır. Duvarlar kuru mahallerde saten alçı üzeri boyalı, ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplamadır.
BÖLÜM 4-PİYASA ARAŞTIRMASI
4-1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
SATILIK BÜRO EMSALLERİ :
EMSAL 1: SAHİBİ( XXXXX XXXXXXX): 0532 647 08 33
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, İstiklal caddesine yakın olan Balık Pazarında bulunan binada konumlu, 50 m² alanlı büronun 415.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın ara sokakta olması göz önünde bulundurularak pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 50 m² | 8.300-TL/m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 50 m² | 7.470,-TL/m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 50 m² | 8.964,-TL/m² |
EMSAL 2: XX XXXXXXX: 0532 462 65 84
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Galatasaray bölgesinde yer alan binanın 4. normal katında yerleşik, 100 m² alanlı büronun 750.000,-TL’ye satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın ara sokakta olması göz önünde bulundurularak pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 7.500-TL/m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 6.750,-TL/m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 8.100,-TL/m² |
EMSAL 3: IŞIL GAYRİMENKUL: 0 545 515 22 32
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda ancak, arka sokakta yer alan, 100 m² alanlı büronun 750.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın ara sokakta olması göz önünde bulundurularak pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 7.500-TL/m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 6.750,-TL/m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 100 m² | 8.100,-TL/m² |
EMSAL 4: PUSULA PERA GAYRİMENKUL: 0 536 656 61 22
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan, ara kat konumlu ve 55 m² kullanım alanlı büronun 725.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %15 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 55 m² | 13.181,-TL/m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 55 m² | 11.204,-TL/m² |
KİRALIK BÜRO EMSALLERİ :
EMSAL 5: BİRLEŞMİŞ EMLAKÇILAR: 0 532 586 21 71
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan 1.kat konumlu 135 m² kullanım alanlı ofisin 7.500,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazın %5 pazarlık ile kiralanabileceği düşünülmektedir.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 135m² | 55,55 TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 135m² | 52,78 TL/m²/ay |
EMSAL 6: MESKEN İSTANBUL GAYRİMENKUL: 0 507 522 14 58
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan, ara kat konumlu ve 45 m² kullanım alanlı ofisin 2.000,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazın %5 pazarlık ile kiralanabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın konum itibariyle dezavantajlı olması göz önünde bulundurulmuş ve pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 45m² | 44,44 TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 45m² | 42,22 TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 45m² | 50,67 TL/m²/ay |
EMSAL 7: IŞIL GAYRİMENKUL: 0 545 515 22 32
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda ancak, arka sokakta yer alan, 100 m² alanlı büronun 4.000,-TL/ay bedel ile kira getirisi olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın ara sokakta olması göz önünde bulundurularak pozitif yönde % 20 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 100m² | 40,- TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 100m² | 48,- TL/m²/ay |
EMSAL 8: İSTİKLAL CADDESİ GAYRİMENKUL: 0 532 610 01 50
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan, 1.kat konumlu ve 200 m² kullanım alanlı ofisin 5.500,-TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %5 pazarlık ile kiralanabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın konum itibariyle dezavantajlı olması göz önünde bulundurulmuş ve pozitif yönde % 30 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 200m² | 27,50 TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 200m² | 26,12 TL/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 200m² | 33,96 TL/m²/ay |
SATILIK DÜKKAN VE BİNA EMSALLERİ :
EMSAL 1: SAHİBİ (BURAK DİRHİAN): 0 530 660 83 58
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal Ccddesi üzerinde pasaj içerisinde yerleşik, 40 m² alanlı dükkanın 1.500.000,-TL bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın pasaj içerisinde olması göz önünde bulundurularak pozitif yönde % 60 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 40 m² | 37.500,-TL/ m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 40 m² | 33.750,-TL/ m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 40 m² | 54.000,-TL/ m² |
EMSAL 2: TURYAP BEBEK TEMSİLCİLİĞİ: 0 533 515 75 99
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde yerleşik, 30m² bodrum kat + 65m² zemin kat + 95m² asma kattan oluşan, toplam 190m² alanlı dükkan 8.000.000,-$ bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %15 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın konum itibariyle avantajlı olması göz önünde bulundurulmuş ve negatif yönde % 40 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 120 m² | 66.667,- $/ m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 56.667,- $/ m² | |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 34.000,- $/ m² |
EMSAL 3: PARTNERS GAYRİMENKUL: 0 532 686 31 38
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde Tünel meydanda 47m² bodrum kat + 47m² zemin kat + 47m² 1.kat + 47m² 2.kattan oluşan, toplam 188m² alanlı dükkan 2.100.000,-$ bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmazın konum itibariyle dezavantajlı olması göz önünde bulundurulmuş ve pozitif yönde % 60 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 90 m² | 22.222,-$/ m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 188 m² | 20.000,-$/ m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 188 m² | 32.000,-$/m² |
EMSAL 4:ARA GAYRİMENKUL: 0 532 460 90 05
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde yerleşik, 8 katlı, 1.000 m² alanlı ve 47.500,-$ kira getirisi olan bina 14.000.000,-$ bedel ile pazarlıklı satılık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın satış bedeli üzerinden %20 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir. Emsal taşınmaz konu taşınmaza göre daha iyi konumda olması göz önünde bulundurularak negatif yönde % 40 oranında şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 1.000 m² | 14.000-$/m² |
PAZARLIK SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 1000 m² | 11.200,-$/m² |
DÜZELTME SONRASI BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 1000 m² | 6.720,-$/m² |
BİRİM KİRA DEĞERİ | 1000 m² | 47,50 $/m²/ay |
DÜZELTME SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 1000 m² | 28,50 $/m²/ay |
KİRALIK DÜKKAN VE BİNA EMSALLERİ :
EMSAL 5: ER-YAPI GAYRİMENKUL: 0 507 751 64 89
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde yerleşik,
320 m² alanlı B+Z+Asma kattan oluşan dükkan aylık 110.000,-TL bedel ile pazarlıklı kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın kira bedeli üzerinden %10 pazarlık ile kiralanabileceği düşünülmektedir.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 320 m² | 343,75 TL/ m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 320 m² | 309,37 TL/ m²/ay |
EMSAL 6: PROFİT TÜRKİYE: 0 555 647 48 22
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde yerleşik, B+Z kattan oluşan 200 m² alanlı dükkan aylık 62.500,-TL bedel ile pazarlıklı kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın kira bedeli üzerinden %10 pazarlık ile alınabileceği düşünülmektedir.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 200 m² | 312,5 TL/m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 200 m² | 281,25 TL/ m²/ay |
EMSAL 7: İSTİKLAL CADDESİ GAYRİMENKUL: 0 532 610 01 50
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan, İstiklal caddesi üzerinde yerleşik, B+Z kattan oluşan, 130 m² alanlı dükkan aylık 45.000,-TL bedel ile pazarlıklı kiralık olduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmazın kira bedeli üzerinden %10 pazarlık ile kiralanabileceği düşünülmektedir.
BİRİM KİRA DEĞERİ | 130 m² | 346,15 TL/ m²/ay |
PAZARLIK SONRASI BİRİM KİRA DEĞERİ | 130 m² | 311,54 TL/ m²/ay |
Yapılan piyasa araştırması sonucu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan benzer niteliğe sahip satışa ve kiraya sunulmuş dükkan, asma katlı dükkan ve büro emsalleri elde edilmiş, emsal mülklerin satışa arz bedelleri irdelenmiş, olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak yapılan karşılaştırmalar sonucunda şerefiye düzeltmeleri yapılmıştır.
BÖLÜM 5-VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5-1 Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen Ve Sınırlayan Faktörler
Olumlu Etkenler:
• Merkezi konumlu olmaları,
• Ana ulaşım aklarına ve bağlantı yollarına yakın konumda köşe parsel olması,
• İstiklal Caddesi üzerinde ticari potansiyelin yüksek olduğu bölgede yer almaları,
• Kat mülkiyetli olmaları,
• Taşınmazların yer aldığı yapının konumu itibariyle reklamasyon özelliğinin bulunması,
Olumsuz etken:
• Bölgede trafik ve otopark problemi bulunmasına karşın otoparkının olmaması,
• İstiklal Caddesi üzerinde araç trafiğinin yasak olması,
5-2 En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel
olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.
- Fiziksel olarak kullanımı mümkün,
- Yasal mevzuata uygun,
- Ekonomik açıdan faydalı,
- Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “İş Yeri ve Ofis” olduğu düşünülmektedir.
5-3 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5-3-1 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri kullanılmaktadır.
Kullanılan bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme Yaklaşımı”dır.
5-3-1-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini
dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
5-3-1-2 Gelir İndirgeme Yöntemi
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları
ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
5-3-1-3 Maliyet Yöntemi
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa
edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden
inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.
5-3-1-4 Geliştirme Yöntemi
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler
varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.
5-3-2 Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan
gayrimenkuller ve taşınmazın kira/satış bedellerine yönelik emsaller ve beyanlar temin edildiği için Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemi birlikte kullanılmıştır.
5-3-2-1 Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer Analizi
Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede, yakın konumda yer
xxxx xxxxxr nitelikli satışa ve kiraya arz edilmiş dükkan ve ofis emsalleri elde edilmiştir. Satışa arz edilen emsaller için karşılaştırma yapılmış ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu İstiklal caddesi üzerinde dükkan birim fiyatlarının 30.000,-TL/m² ile 150.000,-TL/m² bedel aralığında, dükkanlara dahil edilme olanağı olan büro birim fiyatlarının 7.000,-TL/m² ile 15.000,-TL/m² bedel aralığında, normal kat ofis birim fiyatlarının ise 6.000,-TL/m² ile 12.000,-TL/m² bedel aralığında değişmekte olduğu görülmüştür. Taşınmazların yasal kullanım alanı üzerinden birim satış değeri hesaplanmasında zemin kar değeri 75.000,- TL/m² olarak tahmin edilerek diğer katlar kullanım koşullarına göre indirgenerek KDV hariç toplam satış değeri 26.473.003,- TL. olarak hesaplanmıştır.
BB No | Nitelik | Kat | Alanı (m²) | Birim Satış Değeri (TL) | Satış Değeri (TL) |
1 | PAVYON | Bodrum | 186,59 | 10.250 | 1.912.548 |
2 | Asma Katlı Dükkan | Zemin | 148,59 | 75.000 | 11.144.250 |
Asma | 148,59 | 40.000 | 5.943.600 | ||
3 | 3,4,5,6,7 Nolu Odalar | 1 | 186,59 | 9.500 | 1.772.605 |
4 | 8,9 Nolu Odalar (Büro) | ||||
5 | 10,11,12,13,14 Nolu Odalar (Büro) | 2 | 152 | 7.500 | 1.140.000 |
6 | 15,16,17,18,19 Nolu Odalar (Büro) | 3 | 152 | 7.500 | 1.140.000 |
7 | 20,21,22,23,24 Nolu Odalar (Büro) | 4 | 152 | 7.500 | 1.140.000 |
8 | 25,26,27,28,29 Nolu Odalar (Büro) | 5 | 152 | 7.500 | 1.140.000 |
9 | 30,31,32,33,34 Nolu Odalar (Büro) | 6 | 152 | 7.500 | 1.140.000 |
Toplam | 1.430,36 | 26.473.003 |
5-3-2-2 Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmazların nitelikleri ve kullanım amaçları göz önünde
bulundurularak Direkt İndirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde yer alan binalarda konumlu dükkan, büro ve ofislerin kira bedelleri incelenmiş; ofis verileri de dikkate alınarak zemin kat aylık kira değeri 350,- TL/m²/ay olarak tahmin edilmiş. Diğer katlar kullanım özelliklerine göre indirgenerek kira değeri belirlenmiştir. Buna göre taşınmazın toplam kira değeri 135.431,- TL/Ay’dır.
BB No | Nitelik | Kat | Alanı (m²) | Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | Aylık Kira Değeri (TL) |
1 | PAVYON | Bodrum | 186,59 | 45 | 8.397 |
2 | Asma Katlı Dükkan | Zemin | 148,59 | 350 | 52.007 |
Asma | 148,59 | 225 | 33.433 | ||
3 | 3,4,5,6,7 Nolu Odalar | 1 | 186,59 | 60 | 11.195 |
4 | 8,9 Nolu Odalar(Büro) | ||||
5 | 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) | 2 | 152 | 40 | 6.080 |
6 | 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) | 3 | 152 | 40 | 6.080 |
7 | 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) | 4 | 152 | 40 | 6.080 |
8 | 25,26,27,28,29 Nolu Odalar(Büro) | 5 | 152 | 40 | 6.080 |
9 | 30,31,32,33,34 Nolu Odalar(Büro) | 6 | 152 | 40 | 6.080 |
Toplam | 1.430,36 | 135.431 |
Gerek bölgede yapılan çalışmalarda, gerekse daha önce edinilen tecrübeler ışığında bölgede brüt kira çarpanının 16 yıl olduğu tahmin edilmiş olup, buna göre satış değeri 26.002.790,- TL. olarak hesaplanmıştır.
BB No | Nitelik | Kat | Alanı (m²) | Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | Aylık Kira Değeri (TL) | Brüt Kira Çarpanı (Yıl) | Piyasa Değeri (TL) |
1 | PAVYON | Bodrum | 186,59 | 45 | 8.397 | 16 | 1.612.138 |
2 | Asma Katlı Dükkan | Zemin | 148,59 | 350 | 52.007 | 00 | 00.000.000 |
Asma | 148,59 | 225 | 33.433 | ||||
3 | 3,4,5,6,7 Nolu Odalar | 1 | 186,59 | 60 | 11.195 | 16 | 2.149.517 |
4 | 8,9 Nolu Odalar(Büro) | ||||||
5 | 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) | 2 | 152 | 40 | 6.080 | 16 | 1.167.360 |
6 | 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) | 3 | 152 | 40 | 6.080 | 16 | 1.167.360 |
7 | 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) | 4 | 152 | 40 | 6.080 | 16 | 1.167.360 |
8 | 25,26,27,28,29 Nolu Odalar(Büro) | 5 | 152 | 40 | 6.080 | 16 | 1.167.360 |
9 | 30,31,32,33,34 Nolu Odalar(Büro) | 6 | 152 | 40 | 6.080 | 16 | 1.167.360 |
Toplam | 1.430,36 | 135.431 | 26.002.790 |
5-3-2-2-1 Xxxx Xxxxxx Analizi
Konu taşınmazların bulunduğu cadde üzerinde yer alan binalarda konumlu dükkan, büro
ve ofislerin kira bedelleri incelenmiş; ofis verileri de dikkate alınarak zemin kat aylık kira değeri 350,- TL/m²/ay olarak tahmin edilerek diğer katlar indirgenmek sureti ile toplam kira değeri belirlenmiştir. Buna göre taşınmazın toplam kira değeri 135.431,- TL/Ay’dır.
BB No | Nitelik | Kat | Alanı (m²) | Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | Aylık Kira Değeri (TL) |
1 | PAVYON | Bodrum | 186,59 | 45 | 8.397 |
2 | Asma Katlı Dükkan | Zemin | 148,59 | 350 | 52.007 |
Asma | 148,59 | 225 | 33.433 | ||
3 | 3,4,5,6,7 Nolu Odalar | 1 | 186,59 | 60 | 11.195 |
4 | 8,9 Nolu Odalar(Büro) | ||||
5 | 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) | 2 | 152 | 40 | 6.080 |
6 | 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) | 3 | 152 | 40 | 6.080 |
7 | 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) | 4 | 152 | 40 | 6.080 |
8 | 25,26,27,28,29 Nolu Odalar(Büro) | 5 | 152 | 40 | 6.080 |
9 | 30,31,32,33,34 Nolu Odalar(Büro) | 6 | 152 | 40 | 6.080 |
Toplam | 1.430,36 | 135.431 |
5-3-2-3 Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyeti kurulmuş binadaki 9 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır. Bu nedenle Xxxxxxx Yöntemi kullanılmamıştır.
5-3-2-4 Geliştirme Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyeti kurulmuş binadaki 9 adet bağımsız bölümü
kapsamaktadır. Bu nedenle Geliştirme Yöntemi kullanılmamıştır.
5-3-2-5 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
5-3-2-6 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Konu çalışma; üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Değerleme işlemi kat
mülkiyeti kurulmuş binadaki 9 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanmamıştır.
5-3-2-7 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu binanın tamamının ‘‘Yapı Kullanım İzin
Belgesi’’ mevcut olup, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ve Belediyede mevcut onaylı mimari projesinde bağımsız bölümlerin katı, kattaki yeri ve proje üzerinde bağımsız bölüm numaralandırılması yapılmamış olup, taşınmazlar katta tek konumlu olmaları sebebiyle tespitleri yapılmıştır. 1. Katta yer alan 3 ve 4 xx.xx bağımsız bölümlerin konumları tespit edilemediğinden birlikte değerlendirilmiştir. Kat mülkiyetine esas projesi ile uyumludur.
5-3-2-8 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
BÖLÜM 6 - ANALİZ SONUÇLARININ DEľERLENDİRİLMESİ
6.1 Farklı Değerleme Metotları ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması
Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve satışa arz edilmiş
olan gayrimenkuller ve kira gelirleri tespit edildiği için Emsal Karşılaştırma yöntemi ile Gelir İndirgeme Yöntemi uygulanmıştır. Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıştır. Her iki yöntem sonucu ulaşılan değerlerin aritmetik ortalamasının yuvarlanması ile taşınmazların günümüz piyasa koşullarındaki TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı KDV hariç peşin satış değeri belirlenmiştir.
B.B. NO | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN DEĞER (TL-KDV HARİÇ) | GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN DEĞER (TL-KDV HARİÇ) | UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER (TL-KDV HARİÇ) | UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER (TL-KDV HARİÇ) |
1 | 1.912.548 | 1.612.138 | 1.762.343 | 2.079.564 |
2 | 17.087.850 | 16.404.336 | 16.746.093 | 19.760.390 |
3,4 | 1.772.605 | 2.149.517 | 1.961.061 | 2.314.052 |
5 | 1.140.000 | 1.167.360 | 1.153.680 | 1.361.342 |
6 | 1.140.000 | 1.167.360 | 1.153.680 | 1.361.342 |
7 | 1.140.000 | 1.167.360 | 1.153.680 | 1.361.342 |
8 | 1.140.000 | 1.167.360 | 1.153.680 | 1.361.342 |
9 | 1.140.000 | 1.167.360 | 1.153.680 | 1.361.342 |
TOPLAM | 26.473.003 | 26.002.790 | 26.237.896 | 30.960.718 |
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 26.473.003,-TL |
GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ SONUCU ULAŞILAN SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 26.002.790,-TL |
UYUMLAŞTIRILMIŞ SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 26.237.896,-TL ~26.240.000,-TL |
AYLIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | ≅ 135.000,-TL |
6.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Rapor içerisinde asgari bilgilerden yer verilmemiş bir unsur bulunmamaktadır.
6-3 Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan incelemede ve alınan
22.11.2017 tarih, 770513 sayılı imar durum yazısına göre; 07.07.1983 tarih, 4720 sayılı Kurul kararı ile “Kentsel Sit Alanı” ilan edilen bölgede ve 16.06.2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanunu’nun 2. maddesine göre “Yenileme Alanı” olarak ilan edilen alanda kalmakta olup, bölgeye ait 21.12.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Xxxxx Xxxxma Amaçlı Uygulama İmar Planı İstanbul 10. İdare Mahkemesi Kararı ile iptal edilmiştir.
28.07.2017 tarih ve 2739 sayılı İstanbul 1 Xx.xx Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurul Kararı ile belirlenmiş olan geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarına istinaden imar durumu Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak karar doğrultusunda belirlenecektir. Dolayısı ile imar durumunun belirsizliğini koruduğu öğrenilmiştir.
338 ada 8 parsel üzerinde bulunan ‘‘İki Bodrum Zemin Bir Asma Katlı ve Altı Normal Katlı Kargir İş Hanı’’ Ana Taşınmaz nitelikli binanın Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olması ve mevcut kullanımının Mimari Proje, Ruhsat, İskan ile uyumlu olması nedeniyle parsel üzerindeki binanın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Sonuç olarak yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin "Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olduğu" görülmüştür.
6.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu gayrimenkulün paftası ile uyumlu olması, tapu kayıtları ile fiili kullanım şeklinin de
uyumlu olması nedeniyle taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (r) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde "Bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Daha Önce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi
Konu taşınmazlar için firmamızca geçmiş tarihte hazırlanmış değerleme raporuna ilişkin bilgiler
aşağıdadır;
RAPOR ADI | RAPOR TARİHİ | KDV HARİÇ SATIŞ DEĞERİ |
2016-HGYO-018 | 14.12.2016 | 23.344.000,-TL |
BÖLÜM 7 - SONUÇ
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’ne ait olan İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi,
Hüseyinağa mahallesi, 338 ada, 8 parselde kayıtlı 9 adet bağımsız bölümün; nitelikleri, kullanım amaçları, konumları, yaşları, fiziki ve mimari özellikleri, alanları, günümüz ekonomik koşulları ve bölgedeki gayrimenkullerin satış bedelleri göz önünde bulundurularak;
Toplam KDV Hariç Piyasa Değerinin;
26.240.000,-TL (YİRMİALTIMİLYONİKİYÜZKIRKBİNTÜRKLİRASI)
Toplam KDV Dahil Piyasa Değerinin;
30.963.200,-TL (OTUZMİLYONDOKUZYÜZALTMIŞÜÇBİNİKİYÜZTÜRKLİRASI)
Toplam KDV Hariç Xxxx Xxxxxxxxx;
135.000,-TL/AY (YÜZOTUZBEŞBİNTÜRKLİRASI/AY)
Toplam KDV Dahil Xxxx Xxxxxxxxx;
159.300,-TL/AY (YÜZELLİDOKUZBİNÜÇYÜZDÖRTTÜRKLİRASI/AY)
olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Taşınmazların Sigortaya Esas Değeri; 1.198.642,- TL’dır.
BB No | Nitelik | Kat | Alanı (m²) | Birim Sigorta Değeri (TL) | Sigorta Esas Değeri (TL) |
1 | PAVYON | Bodrum | 186,59 | 838 | 156.362 |
2 | Asma Katlı Dükkan | Zemin | 148,59 | 838 | 249.037 |
Asma | 148,59 | 838 | |||
3 | 3,4,5,6,7 Nolu Odalar | 1 | 186,59 | 838 | 156.362 |
4 | 8,9 Nolu Odalar(Büro) | ||||
5 | 10,11,12,13,14 Nolu Odalar(Büro) | 2 | 152 | 838 | 127.376 |
6 | 15,16,17,18,19 Nolu Odalar(Büro) | 3 | 152 | 838 | 127.376 |
7 | 20,21,22,23,24 Nolu Odalar(Büro) | 4 | 152 | 838 | 127.376 |
8 | 25,26,27,28,29 Nolu Odalar(Büro) | 5 | 152 | 838 | 127.376 |
9 | 30,31,32,33,34 Nolu Odalar(Büro) | 6 | 152 | 838 | 127.376 |
Toplam | 1.430,36 | 1.198.642 |
Rapor tanzim tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası Döviz Kurları;
Alış; 1 USD: 3,8223 TL, 1 EURO: 4,5382 TL - Satış; 1 USD: 3,8292 TL, 1 EURO: 4,5463 TL
İşbu 2017-HALKGYO-023R xx.xx rapor, HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
A.Ş.’nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 21.12.2017
(Ekspertiz tarihi: 14.12.2017) Saygılarımızla,
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN | RAPORU KONTROL EDEN | ONAYLAYAN FİRMA YÖNETİCİSİ |
XXX YUMUŞAK | H. XXXX XXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX XXXXXXXX |
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 402973) | Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400364) | Yönetim Kurulu Başkanı Ve Genel Müdür Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400814) |
BÖLÜM 8 - EKLER
8-1 Uydu Fotoğrafı
8-2 Fotoğraflar
1 BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALI PAVYON
2, BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALI ASMA KATLI DÜKKÂN
3 VE 4 BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALI BÜROLAR
5,6,7,8,9 BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALI BÜROLAR
ÇATI KATI
8-3 BELGELER
PROJE
GÖRSELLERİ
İMAR DURUM YAZISI ve PAFTASI
TAKBİS BELGELERİ
TAPU SENETLERİ
8-4 Raporu Hazırlayan Uzmanın Lisansı
8-5 Raporu Kontrol Eden Uzmanın Lisansı
Yönetim Kurulu Başkanı Xxxx Xxxxxxxxx