İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ

AYAZAĞA 1.ETAP ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ KAPSAMINDAKİ

XXXXXXX XXXXXX 1453 PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN KURUM	REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
TALEP TARİHİ - NO	21.03.2013
SÖZLEŞME TARİHİ	21.03.2013
DEĞERLEME TARİHİ	23.08.2013
RAPOR TARİHİ	26.08.2013
RAPOR NO	EML-1308002
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ AYAZAĞA 1.ETAP AĞAOĞLU MASLAK 1453 PROJESİ
DEĞERLEME ADRESİ	XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXXXX 0000 XXXXXXX XXXXX / XXXXXXXX
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Serdar ETİK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402403) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)

İÇİNDEKİLER

İçindekiler Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

1.1 -

1.2 -

1.3 -

1.4 -

1.5 -

Değerleme Hizmetinin Amacı

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Rapor Özeti

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

2.1 -

2.2 -

2.3 -

Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

3.1 -

3.2 -

3.3 -

3.4 -

Tanımı

Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

4.1 -

4.2 -

4.3 -

4.4 -

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı

Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

5.1 -

5.2 -

5.3 -

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

6.1 -

6.2 -

6.3 -

6.4 - 6. 5 -

Piyasa Değeri Yaklaşımı

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç

EKLER

Ek	1 -	5322 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslimi Değer Listesi
Ek	2 -	İNA tabloları
Ek	3 -	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek	4 -	Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
Ek	5 -	İmar durum yazısı(kopya)
Ek	6 -	Yapı Ruhsatları (kopya)
Ek	7 -	Mahal Listesi(kopya)
Ek	8 -	Çarşaf Liste (kopya)
Ek	9 -	Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

* Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur

* Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

* Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,

* değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.

* Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

* Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.

* Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.

* Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.

* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan projenin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin , tamamlanması durumundaki değerinin ve Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait hasılat payı oranına göre bu değerlerin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır

Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Xxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xx: 00/X X: 0-0-0-0-0-0-0-0 Xxxxxxxx / XXXXXXXX

1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan projenin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin , tamamlanması durumundaki değerinin, Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait hasılat payı oranına göre bu değerlerin belirlenmesi ve proje bünyesindeki 5322 adet bağımsız bölümün değerleme tarihi itibariyle tamamlanması durumundaki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için 26.08.2013 tarih ve EML-1308002 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Xxxx XXXX ve Xxxxxx ETİK değerleme işleminde görev almıştır. X.Xxxx XXXXX raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.

Aynı proje için 24.12.2012 tarih, EML-1211030 nolu ve 08.04.2013 tarih, EML-1303025 numaralı raporlar şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

1.5 - Değerleme Rapor Özeti

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ	İSTANBUL ŞİŞLİ AYAZAĞA 1. ETAP ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM	REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPOR TARİHİ	26.08.2013

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ	BKZ. 2.1. (Tapu Kayıtları) ve EK-4
MEVCUT KULLANIM	PARSEL ÜZERİNDE HALİ HAZIRDA YAPI BULUNMAMAKTA OLUP PROJENİN İNŞAATI DEVAM ETMEKTEDİR.
İMAR DURUMU	10622 ADA 1 PARSEL E: 2,20 H:SERBEST “ KONUT ALANI", YAPILANMA ŞARTLARINA TABİDİR. 10623 ADA 1 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE İLKÖĞRETİM ALANINDA KALMAKTADIR. 10623 ADA 2 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE ÖZEL SAĞLIK ALANINDA KALMAKTADIR. 1 ADA 155 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE ÖZEL KREŞ ALANINDA KALMAKTADIR. 1 ADA 156 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE DİNİ TESİS ALANINDA KALMAKTADIR. 1 ADA 158 VE 161 PARSEL PARK ALANINDA KALMAKTADIR.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN ARSA DEĞERİ	952.822.462,00 TL
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ	1.352.478.424,16 TL
PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ	952.822.462,00 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAK BUGÜNKÜ DEĞERİ	4.027.099.094,03 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER	1.429.620.178,38 TL
5322 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ ANAHTAR TESLİMİ DEĞERLERİNİN TOPLAMI	3.826.539.680,33 TL

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

10622 ada 1 parsel

İli İlçesi Bucağı

Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

: İSTANBUL

: ŞİŞLİ

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10622

: 1

: 201.623,32 m²

: ARSA

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2875

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10623

: 1

: 7.996,27

: ARSA

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2876

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10623

: 2

: 4.729,30

: ARSA

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2877

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 155

: 2.515,04

: ARSA

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2873

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 156

: 5.685,49

: ARSA

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2874

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 158

: 329,93

: PARK

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 4613

: 30

: 2960

: 11.03.2013

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı

Sınırı Tapu Cinsi Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 161

: 356,66

: PARK

: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX

: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: 4617

: 30

: 2962

: 11.03.2013

*Dini Tesisi, İlköğretim Tesisi Alanı ve Park Alanı imarlı parseller kamuya terk edilecek nitelikte alanlar olduğundan mülkiyetleri Emlak konut GYO A.Ş. Adına kayıtlı olmasına karşın değerlemede dikkate alınmamıştır.

2.2 - Takyidat Bilgileri

Şişli Tapu Müdürlüğü'nden 25.03.2013 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

Tüm taşınmazların beyanlar hanesinde ;

Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.05.2011 tarih , 2011/342E sayılı mahkeme müzekkesi numaralı dosyasında davalıdır.( 13.05.2011 tarih , 8280 yevmiye ile )

ibaresi bulunmaktadır.

(Emlak Konut GYO A.Ş.' den alınan bilgiiye göre; Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2011/342 E sayılı dosyası ile görülen dava, Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin kapatılması neticesinde, İstanbul 13.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/342 E sayılı dosyası ile görülmeye devam etmiş, Mahkemenin 24 Xxxx 2012 tarihli kararı ile işbu dosyanın, İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/130 E. Sayılı Dosyası ile birleştirilerek, yargılamanın İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/130 E. Sayılı Dosyası üzerinden devam etmesine karar verilmiştir. İstanbul 6. İdare Mahkemesi ile İstanbul 5. İdare Mahkemesinde görülen davalar da, Mahkemelerce reddedilmiş olup, temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 2011/1989 E sayılı ve 2012/660 K sayılı kararında, davacının Emlak Konut GYO A.Ş.’ ne ait parsel ile her hangi bir ilişkisinin bulunmadığı belirtilmiş olup, bu gerekçe dikkate alındığında, söz konusu üç davanın projeye her hangi bir olumsuz etkisinin olmayacağı düşünülmektedir.)

Ayrıca, yukarıda belirtilen davalar dışında yine Emlak Konut GYO A.Ş.' den alınan bilgiye göre aşağıda belirtilen dava bulunmaktadır. İSTANBUL 2. İDARE MAHKEMESİ 2013/456 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxx XXXXXX tarafından Maliye Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada davacı; İstanbul İli Şişli Ayazağa, 1-2 pafta, 1 ada, 145 parsel’de kayıtlı taşınmazın Toplu Konut İdaresine devrine ilişkin Maliye Bakanlığı’nın 01.06.2010 tarihli işleminin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Söz konusu dava, İstanbul 2. İdare Mahkemesi’nin 2011/1559 E. sayılı dosyasıyla açılmış, mahkemenin dilekçenin reddine dair 16.01.2013 tarihli, 2011/1559 E., 2013/40 K. sayılı kararı üzerine davacı reddedilen kısımlara yönelik açıklama da yapmak suretiyle yeniden dava dilekçesi sunmuş ve yargılama mahkemenin 2013/456 E. sayılı dosyasıyla yeniden başlamıştır. Mahkeme 09.04.2013 tarihili kararı ile davalı idareden; dava konusu taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir bilgi ve belgeler ile anılan taşınmazın işaretli olduğu 1/1000 ölçekli ve 1/5000 ölçekli imar planı paftalarının, dava konusu işlemin sebebinin sorularak dayanağı her türlü bilgi ve belgenin gönderilmesinin istenilmesine karar vermiştir.

10622 ada 1 parselin Şerhler Hanesinde ;

99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.( 05.06.2012 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığı 1 TL bedelle TEDAŞ lehine ) ( Başlama Tarihi : 05.06.2012 Süre : 99 yıl ) - 20.06.2012 tarih , 10594 yevmiye ile

(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

2.2.1 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetindeki değişikliklerin aşağıdaki gibi olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Taşınmaz 31.05.2010 tarih , 4417 yevmiye ile Xxxxxx Xxxxxxxx tarafından ifraz nedeni ile edinilmiş olup , 01.06.2010 tarih , 4465 yevmiye ile TOKİ ' ye devir olmuştur. Taşınmaz 06.10.2012 tarih , 11842 yevmiye ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından satın alınmıştır. Tüm bu işlemler gerçekleştirilirken taşınmazın ada no'su 1 , parsel no'su 145 şeklindedir. Daha sonra 26.01.2012 tarih , 1453 yevmiye ile taşınmaz ifraz ile yukarıda tapu bilgileri belirtilen taşınmazlar tanımlanmış ve tapu kaydı malik Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kalmak kaydı ile yenilenmiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar

2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 12.04.2013 tarihli alınan ve rapor ekinde sunulan imar durum yazısına, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'den alınan bilgilere göre parseller 16.09.2012 x.x.xx 1/500-1/100 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planında, 18.04.2013 tarih, 1/1000 ölçekli plan notu tadilinde;

10622 Ada 1 parsel TAKS max: 0,55, E=2,20 ve H=Serbest, ayrık nizam, Avan Projeye göre uygulama yapılacak Konut alanında kalmaktadır.

10623 ada 1 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere İlköğretim alanında kalmaktadır. 10623 ada 2 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Özel Sağlık alanında kalmaktadır. 1 ada 155 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Özel Kreş alanında kalmaktadır.

1 ada 156 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Dini Tesis alanında kalmaktadır. 1 ada 158 ve 161 parsel Park alanında kalmaktadır.

Konut alanlarında belirlenen yapılaşma emsal değerlerinden kullanılmak kaydı ile zemin ve üst katlarda toplam inşaat alanının %20 sinin bağımsız ticari birimler olarak kullanılmasına izin verilebilir. Bu ticari birimler içerisinde iş merkezi , ofis , büro , alışveriş merkezleri , çok katlı mağaza , çarşı , otel , motel , konaklama tesisleri , sinema , tiyatro , konser salonları , sergi salonları , moda merkezi , restoran , kafe ,bar , lokanta , gazino gibi yeme içme üniteleri , yönetim binaları , banka , finansal kurumlar , apart konut rezidans kullanımları yer alabilir. Bu alanlarda ilgili kurumların görüşleri alınarak özel eğitim , özel kreş , özel sağlık kurumları yer alabilir. Eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlarda yukarıda sayılan ticari fonksiyonları herhangi bir sınırlamaya bağlı kalmadan yapılabilir.

10622 ada 1 parsel numaralı taşınmaz 1 ada 145 no'lu ana gayrimenkulün ifrazı sonucunda oluşmuştur. Söz konusu 1 ada 145 no'lu parsel 21.03.2003 tasdik tarihli , 1/5000 ölçekli Ayazağa Revizyon Nazım İmar Planına göre Jandarma Komutanlığı Askeri Xxxx / İç İşleri Bakanlığı Askeri Alan olarak geçmektedir. Şişli Belediyesi tarafından hazırlanan 27.10.2009 tarih , 09/J-579 no'lu teklif yazısı ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne onay için gönderilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Paftası'nda Jandarma Komutanlığı Askeri Xxxx / İç İşleri Bakanlığı Askeri Alan olarak gösterilmiştir. Parsel için bu plan onaylanmadan İstanbul 1.İdare Mahkemesi 10.03.2010 tarih , 2010/367 esas ve 2010/338 karar no ile 1/5000 ölçekli plan için yürütmeyi durdurma kararı almıştır. 145 no'lu parsel 11.08.2010 tarih , 4077 sayılı Başbakanlık Oluru ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında '' Gecekondu Önleme Bölgesi '' olarak ilan edilmiştir. Parsele ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı 11.08.2010 tarih , 4077 sayılı Başbakanlık

Oluru ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun 19.Maddesi ve Uygulama Yönetmeliği'nin 59.Maddesi uyarınca TOKİ tarafından onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre 145 no'lu parsel ; kısmen konut alanı , kısmen park alanı , kısmen askeri alan , kısmen dini tesis alanı , kısmen idari tesis alanı , kısmen ilköğretim tesis alanı , kısmen özel kreş alanı , kısmen özel sağlık tesis alanı , kısmen sosyal kültürel tesis alanı , kısmen yol alanında kalmaktadır. 1 ada 145 parsel numaralı taşınmazın ifrazı sonucunda raporda bilgileri belirtilen parseller ve 163,160 parseller oluşmuştur. Sözkonusu parsel 16.09.2011 tarih ve 18.04.2012 tarih ile tasdik edilmiş olan 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre E=2,20 , TAKS=0,55 H=Serbest olmak üzere konut alanında kalmaktadır.

İmar planlarının güncel durumu ile ilgili süreç hakkında Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza verilen bilgiler aşağıdaki gibidir ;

1-İSTANBUL 6. İDARE MAHKEMESİ 2010/2480 E. Sayılı Dosya

Davacı TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 18.8.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalı TOKİ yanında müdahil olarak katılmıştır.

Dosyaya ibraz edilen 10.01.2012 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu sonucuna varılmış, buna karşılık Mahkemece 22.02.2012 tarihinde Yürütmenin Durdurulması isteminin reddine karar verilmiş, YD’nin reddi kararına yapılan itiraz da Bölge İdare Mahkemesi’nce reddedilmiştir. Dava reddedilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Ayrıca, davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

2-İSTANBUL 8. İDARE MAHKEMESİ 2010/2300 E. Sayılı Dosya

Davacı TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkkent Xxxxxx tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 11.08.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalı TOKİ yanında müdahil olarak katılmıştır. 31.01.2013 tarihinde dava konusu imar planlarının iptaline karar verilmiştir. Karar temyiz edilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

Dosyaya ibraz edilen 10.01.2012 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu sonucuna varılmış, buna karşılık Mahkemece 22.02.2012 tarihinde Yürütmenin Durdurulması isteminin reddine karar verilmiş, YD’nin reddi kararına yapılan itiraz da Bölge İdare Mahkemesi’nce reddedilmiştir. Dava reddedilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Ayrıca, davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

2-İSTANBUL 8. İDARE MAHKEMESİ 2010/2300 E. Sayılı Dosya

Davacı TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkkent Xxxxxx tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 11.08.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalı TOKİ yanında müdahil olarak katılmıştır. 31.01.2013 tarihinde dava konusu imar planlarının iptaline karar verilmiştir. Karar temyiz edilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

3-İSTANBUL 1. İDARE MAHKEMESİ 2010/2191 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxxx Xxxxxxxxx ve 8 arkadaşı (Belediye meclis üyesi) tarafından TOKİ ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 18.8.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Xxxxx Xxxx Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalılar yanında müdahil olarak katılmıştır. 24.01.2013 tarihinde dava konusu imar planlarının iptaline karar verilmiştir. Söz konusu davanın temyiz incelemesi devam etmektedir. Davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

16.09.2011 ONANLI İMAR PLANLARI

4-İSTANBUL 1. İDARE MAHKEMESİ 2012/1913 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxx Xxxxx tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 16.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması ile inşaatın inşasının durdurulması istenilmektedir.Emlak Konut davaya davalılar yanında müdahil olarak katılmıştır. Emlak Konut GYO dan alınan bilgiye göre söz konusu dava devam etmekte olup, yargılama neticesinde Mahkemece imar planının iptaline karar verilmesi halinde, ilgili idarece Mahkemenin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni imar planı yapılacaktır.

5-DANIŞTAY 6. DAİRE 2012/4412 E. (İSTANBUL 5. İDARE MAHKEMESİ 2012/401 E. Sayılı

Dosya)

Davacı TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından TOKİ aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 16.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. İstanbul 5. İdare Mahkemesi görevsizlik kararı vererek dosyayı Danıştay 6. Daire’ye göndermiştir. Danıştay 25.09.2012 tarihli kararı ile “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın davalı idare yanında hasım mevkiine alınmasına, yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarelerin birinci savunması alındıktan veya yasal savunma verme süresi geçtikten sonra incelenmesine karar vermiştir. Şirketimiz davaya davalı yanında müdahil olarak katılmıştır. Söz konusu dava devam etmekte olup, yargılama neticesinde Mahkemece imar planının iptaline karar verilmesi halinde, ilgili idarece Mahkemenin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni imar planı yapılacaktır.

2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait dosyaların ilk ruhsat bilgileri aşağıdaki gibidir;

Ada / Parsel	Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Adedi	İnşaat Alanı
10622/1	A BLOK A1 TİPİ	02.03.2012	1/49	293	67.136,06
10622/1	A BLOK B1 TİPİ	02.03.2012	1/48	409	104.757,58
10622/1	A BLOK B2 TİPİ	02.03.2012	1/40	318	60.652,96
10622/1	A BLOK C1 TİPİ	02.03.2012	1/41	176	34.246,76
10622/1	A BLOK C2 TİPİ	02.03.2012	1/42	152	30.376,85
10622/1	A BLOK OA TİPİ	02.03.2012	1/45	67	206.444,63
10622/1	A BLOK E TİPİ	02.03.2012	1/43	0	13.383,64
10622/1	A BLOK L TİPİ	02.03.2012	1/44	137	54.827,28
10622/1	B BLOK A2 TİPİ	02.03.2012	1/58	293	69.612,19
10622/1	B BLOK A3 TİPİ	02.03.2012	1/57	228	65.379,77
10622/1	B BLOK C3 TİPİ	02.03.2012	1/56	153	29.572,77
10622/1	B BLOK C4 TİPİ	02.03.2012	1/55	121	25.094,61
10622/1	X XXXX X0 XXXX	00.00.0000	0/00	000	00.000,00

Xxx / Xxxxxx	Xxxx No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Adedi	İnşaat Alanı
10622/1	B BLOK C6 TİPİ	02.03.2012	1/53	80	22.291,47
10622/1	B BLOK C7 TİPİ	02.03.2012	1/52	88	24.895,15
10622/1	B BLOK C8 TİPİ	02.03.2012	1/51	183	34.587,89
10622/1	B BLOK T O1 TİPİ	02.03.2012	1/50	228	38.431,92
10622/1	B BLOK T O2 TİPİ	02.03.2012	1/46	152	16.663,06
10622/1	B BLOK OB TİPİ	02.03.2012	1/47	106	257.505,07
10622/1	C BLOK A4 TİPİ	02.03.2012	1/59	292	66.435,39
10622/1	C BLOK A5 TİPİ	02.03.2012	1/60	232	61.903,08
10622/1	C BLOK C9 TİPİ	02.03.2012	1/61	124	25.181,88
10622/1	C BLOK C10 TİPİ	02.03.2012	1/62	123	26.327,90
10622/1	C BLOK C11 TİPİ	02.03.2012	1/63	153	29.505,72
10622/1	C BLOK C12 TİPİ	02.03.2012	1/64	140	33.872,63
10622/1	C BLOK C13 TİPİ	02.03.2012	1/65	89	25.133,00
10622/1	C BLOK C14 TİPİ	02.03.2012	1/66	83	23.124,83
10622/1	C BLOK T O3 TİPİ	02.03.2012	1/67	153	32.323,36
10622/1	C BLOK OC TİPİ	02.03.2012	1/68	148	258.257,45
10622/1	D BLOK B3 TİPİ	02.03.2012	1/39	331	99.761,53
10622/1	D BLOK B4 TİPİ	02.03.2012	1/38	407	70.699,32
10622/1	D BLOK C15 TİPİ	02.03.2012	1/37	202	34.540,04
10622/1	D BLOK C16 TİPİ	02.03.2012	1/36	189	31.497,70
10622/1	D BLOK TO4 A	02.03.2012	1/28	279	32.128,34
10622/1	D BLOK TO4 B	02.03.2012	1/27	288	45.359,05
10622/1	D BLOK OD TİPİ	02.03.2012	1/26	5	251.093,86
10622/1	D BLOK D TİPİ	02.03.2012	1/29	1	9.015,08
10622/1	D BLOK F TİPİ	02.03.2012	1/35	61	16.209,30
10622/1	D BLOK G TİPİ	02.03.2012	1/34	21	7.448,27
10622/1	D BLOK H TİPİ	02.03.2012	1/33	116	24.278,86
10622/1	D BLOK I TİPİ	02.03.2012	1/32	58	13.121,09
10622/1	D BLOK J TİPİ	02.03.2012	1/31	41	14.338,66
10622/1	D BLOK K TİPİ	02.03.2012	1/30	1	4.240,71
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI					2.416.853,95

10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait 1.tadilat ruhsat bilgileri aşağıdaki gibi olup blok isimleri , toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm adetleri değişmiştir. Parselde bulunan bloklar 18.07.2012 tarih , 1/27...1/68 no'lu tadilat ruhsatlarına sahiptirler.

Ada / Parsel	Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Adedi	İnşaat Alanı
10622/1	A1	18.07.2012	12/1-49	265	56.485,90
10622/1	A2	18.07.2012	12/1-58	265	59.261,90
10622/1	A3	18.07.2012	12/1-57	228	52.292,00
10622/1	A4	18.07.2012	12/1-59	264	57.648,70
10622/1	A5	18.07.2012	12/1-60	232	51.419,60
10622/1	B1	18.07.2012	12/1-48	334	76.682,16
10622/1	B2	18.07.2012	12/1-40	232	43.257,90
10622/1	B3	18.07.2012	12/1-39	325	73.228,36
10622/1	B4	18.07.2012	12/1-38	238	47.640,20
10622/1	C1	18.07.2012	12/1-41	150	25.524,10
10622/1	C2	18.07.2012	12/1-42	151	25.159,50
10622/1	C3	18.07.2012	12/1-56	153	25.917,90
10622/1	C4	18.07.2012	12/1-55	122	21.651,60
10622/1	C5	18.07.2012	12/1-54	122	21.439,90
10622/1	C6	18.07.2012	12/1-53	80	13.899,66
10622/1	C7	18.07.2012	12/1-52	88	16.006,70
10622/1	C8	18.07.2012	12/1-51	151	25.997,80
10622/1	C9	18.07.2012	12/1-61	124	22.688,10
10622/1	C10	18.07.2012	12/1-62	123	21.020,50
10622/1	C11	18.07.2012	12/1-63	153	26.148,40
10622/1	C12	18.07.2012	12/1-64	115	24.287,20
10622/1	C13	18.07.2012	12/1-65	89	16.654,72
10622/1	C14	18.07.2012	12/1-66	83	14.885,30
10622/1	C15	18.07.2012	12/1-37	161	24.405,10
10622/1	D	18.07.2012	12/1-29	1	8.240,19
10622/1	E	18.07.2012	12/1-43	1	6.554,16
10622/1	F	18.07.2012	12/1-35	179	53.077,93
10622/1	OA	18.07.2012	12/1-45	11	117.415,62
10622/1	OB	18.07.2012	12/1-47	53	175.112,08
10622/1	OC	18.07.2012	12/1-68	69	183.172,99
10622/1	OD	18.07.2012	12/1-26	118	191.269,53
10622/1	T1	18.07.2012	12/1-50	148	25.372,25
10622/1	T2	18.07.2012	12/1-46	116	13.564,69
10622/1	T3	18.07.2012	12/1-67	124	21.928,99
10622/1	T4	18.07.2012	12/1-28	254	45.665,45
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI					1.684.977,08

10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait dosyaların 2.tadilat ruhsat bilgileri aşağıdaki gibi olup blok isimleri , toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm adetleri değişmiştir. Parselde bulunan OC ve OD isimli Bloklar 24.09.2012 tarihinde sırası ile 12/1-68 ve 12/1-26 no'lu 2.tadilat ruhsatlarını almışlardır. 1.tadilat ruhsatlarında OC Blokta 69 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 5 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 1.tadilat ruhsatlarında OD Blokta 118 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 26 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. İlk ruhsatlara göre parsel üzerinde toplam 2.416.853,95 m² inşaat alanı ve 6.843 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 1.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve

5.322 adet bağımsız bölüm , 2.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve 5.166 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Ada / Parsel	Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Adedi	İnşaat Alanı
10622/1	A1	18.07.2012	12/1-49	265	56.485,90
10622/1	A2	18.07.2012	12/1-58	265	59.261,90
10622/1	A3	18.07.2012	12/1-57	228	52.292,00
10622/1	A4	18.07.2012	12/1-59	264	57.648,70
10622/1	A5	18.07.2012	12/1-60	232	51.419,60
10622/1	B1	18.07.2012	12/1-48	334	76.682,16
10622/1	B2	18.07.2012	12/1-40	232	43.257,90
10622/1	B3	18.07.2012	12/1-39	325	73.228,36
10622/1	B4	18.07.2012	12/1-38	238	47.640,20
10622/1	C1	18.07.2012	12/1-41	150	25.524,10
10622/1	C2	18.07.2012	12/1-42	151	25.159,50
10622/1	C3	18.07.2012	12/1-56	153	25.917,90
10622/1	C4	18.07.2012	12/1-55	122	21.651,60
10622/1	C5	18.07.2012	12/1-54	122	21.439,90
10622/1	C6	18.07.2012	12/1-53	80	13.899,66
10622/1	C7	18.07.2012	12/1-52	88	16.006,70
10622/1	C8	18.07.2012	12/1-51	151	25.997,80
10622/1	C9	18.07.2012	12/1-61	124	22.688,10
10622/1	C10	18.07.2012	12/1-62	123	21.020,50
10622/1	C11	18.07.2012	12/1-63	153	26.148,40
10622/1	C12	18.07.2012	12/1-64	115	24.287,20
10622/1	C13	18.07.2012	12/1-65	89	16.654,72
10622/1	C14	18.07.2012	12/1-66	83	14.885,30
10622/1	C15	18.07.2012	12/1-37	161	24.405,10
10622/1	D	18.07.2012	12/1-29	1	8.240,19
10622/1	E	18.07.2012	12/1-43	1	6.554,16
10622/1	F	18.07.2012	12/1-35	179	53.077,93
10622/1	OA	18.07.2012	12/1-45	11	117.415,62
10622/1	OB	18.07.2012	12/1-47	53	175.112,08
10622/1	OC	24.09.2012	12/1-68	5	183.172,99
10622/1	OD	24.09.2012	12/1-26	26	191.269,53
10622/1	T1	18.07.2012	12/1-50	148	25.372,25
10622/1	T2	18.07.2012	12/1-46	116	13.564,69
10622/1	T3	18.07.2012	12/1-67	124	21.928,99
10622/1	T4	18.07.2012	12/1-28	254	45.665,45
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI					1.684.977,08

10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait dosyaların 3.tadilat ruhsat bilgileri aşağıdaki gibi olup blok isimleri , toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm adetleri değişmiştir. Parselde bulunan OC ve OD isimli Bloklar 31.05.2013 tarihinde sırası ile 12/1-68 ve 12/1-26 no'lu 3.tadilat ruhsatlarını almışlardır. 1.tadilat ruhsatlarında OC Blokta 69 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 5 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 1.tadilat ruhsatlarında OD Blokta 118 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 26 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. İlk ruhsatlara göre parsel üzerinde toplam 2.416.853,95 m² inşaat alanı ve 6.843 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 1.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve

5.322 adet bağımsız bölüm , 2.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve 5.166 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 3. tadilat ruhsatlarında toplam inşaat alanı 1.684.977,08m² ve 5322 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Ada / Parsel	Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Adedi	İnşaat Alanı
10622/1	A1	18.07.2012	12/1-49	265	56.485,90
10622/1	A2	18.07.2012	12/1-58	265	59.261,90
10622/1	A3	18.07.2012	12/1-57	228	52.292,00
10622/1	A4	18.07.2012	12/1-59	264	57.648,70
10622/1	A5	18.07.2012	12/1-60	232	51.419,60
10622/1	B1	18.07.2012	12/1-48	334	76.682,16
10622/1	B2	18.07.2012	12/1-40	232	43.257,90
10622/1	B3	18.07.2012	12/1-39	325	73.228,36
10622/1	B4	18.07.2012	12/1-38	238	47.640,20
10622/1	C1	18.07.2012	12/1-41	150	25.524,10
10622/1	C2	18.07.2012	12/1-42	151	25.159,50
10622/1	C3	18.07.2012	12/1-56	153	25.917,90
10622/1	C4	18.07.2012	12/1-55	122	21.651,60
10622/1	C5	18.07.2012	12/1-54	122	21.439,90
10622/1	C6	18.07.2012	12/1-53	80	13.899,66
10622/1	C7	18.07.2012	12/1-52	88	16.006,70
10622/1	C8	18.07.2012	12/1-51	151	25.997,80
10622/1	C9	18.07.2012	12/1-61	124	22.688,10
10622/1	C10	18.07.2012	12/1-62	123	21.020,50
10622/1	C11	18.07.2012	12/1-63	153	26.148,40
10622/1	C12	18.07.2012	12/1-64	115	24.287,20
10622/1	C13	18.07.2012	12/1-65	89	16.654,72
10622/1	C14	18.07.2012	12/1-66	83	14.885,30
10622/1	C15	18.07.2012	12/1-37	161	24.405,10
10622/1	D	18.07.2012	12/1-29	1	8.240,19
10622/1	E	18.07.2012	12/1-43	1	6.554,16
10622/1	F	18.07.2012	12/1-35	179	53.077,93
10622/1	OA	18.07.2012	12/1-45	11	117.415,62
10622/1	OB	18.07.2012	12/1-47	53	175.112,08
10622/1	OC	31.05.2013	12/1-68	69	183.172,99
10622/1	OD	31.05.2013	12/1-26	118	191.269,53
10622/1	T1	18.07.2012	12/1-50	148	25.372,25
10622/1	T2	18.07.2012	12/1-46	116	13.564,69
10622/1	T3	18.07.2012	12/1-67	124	21.928,99
10622/1	T4	18.07.2012	12/1-28	254	45.665,45
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI					1.684.977,08

2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Hafriyat çalışmalarının başlamış olduğu görülmüş olup çelik konstrüksiyon satış ofisi inşaa edilmiştir. Emlak Konut GYO' dan elde edilen bilgiye göre bitmişlik oranı yaklaşık %13' dir.

2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen;

"Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ayazağa Mahallesi 201.623,32 m² alana sahip 10622 ada 1 parsel, üzerine inşa edilecek olan 4789 adet konut , 171 adet 2 katlı dükkan , 1 adet cafe , 1 adet çok amaçlı salon , 87 adet çok katlı dükkan , 2 adet çok katlı ofis , 1 adet doğalgaz çevrim santrali , 80 adet dükkan , 10 adet kioks , 1 adet moda merkezi , 175 adet ofis , 1 adet sinema , 1 adet spor merkezi , 2 adet tiyatro, 1 adet sinema, 10 adet kioks olmak üzere toplamda 5322 adet bağımsız bölümden oluşan Xxxxxxx Xxxxxx 1453 isimli projedir.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölge üzerindeki yapılanma genelde işyeri amaçlı kullanıma yönelik olup bunun dışında Ayazağa Il Jandarma Komutanlığı, Yıldız Teknik Üniversitesi Yüksekokul Kampüsü, Fatih Ormanı (Park Orman) gibi önemli birimler ve alanlar konumlanmış vaziyettedir. Bölge kendi içersinde eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Bu fark bazı yerlerde 80-90 m. kotuna ulaşmaktadır. Değerlemeye konu proje; Zincirlikuyu'dan Hacıosman'a kadar devam eden, İstanbul Avrupa Yakası'nın en önemli ulaşım arterlerinden olan Büyükdere Caddesi'ne yakın bir konumdadır. Bölge; uzun yıllardır İstanbul Avrupa Yakası'nın önemli merkezi is alanı bölgelerinden olan Zincirlikuyu- Levent hattının devamında, son yıllarda yeni projelerin ve plazaların yapılmasıyla günden güne gelişmekte ve büyümekte olan bir merkezi iş alanıdır.

Ofis binalarının neredeyse %100 doluluk oranına ulaştığı bölgede; Xxx Xxxxx, Oyakbank Genel Müdürlük Binası, Garanti Leasing, Xxxxxxx Xx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxx Xxxxx, Veko Giz Plaza, Spring Giz Plaza, Giz 2000 Plaza, İz Plaza, Oycan Plaza, Maslak Beybi Giz Plaza, Maslak Plaza, Shereton Plaza Otel, Nurol Plaza, Tekstilbank Genel Müdürlüğü gibi çok katlı plazalar, Ayazağa İlköğretim Okulu, Büyükdere Caddesi' nin karşı tarafında ise Harp Akademileri, ITÜ Maslak Kampüsü, Xxxx Xxxx Okulları, İstinye Park bulunmaktadır.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmaza ulaşım Büyükdere Caddesi'nden Ayazağa'ya uzanmakta olan Ayazağa Köyü Yolu devam edilmek suretiyle sağlanmaktadır.Proje Mashattan Projesi'ne yaklaşık 500 metre , Ayazağa Merkeze yaklaşık 1 km. , Maslak Oto Sanayi Sitesi'ne yaklaşık 0 xx. , Xxxxxxxxx Xxxxxxx'xx xxxxxxxx 0 xx. , Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx yaklaşık 7 km. mesafededir.

MASHATTAN

İTÜ AYAZAĞA KAMPÜSÜ

DOĞUŞ POWER

1. KOLORDU KARARGAHI

MASLAK 1453 PROJESİNİN BULUNDUĞU PARSEL

ATATÜRK OTO SANAYİ

IŞIK ÜNİVERSİTESİ

İTÜ AYAZAĞA KAMPÜSÜ

TÜRK TELEKOM ARENA

ASKERİ ALANLAR

İSTİNYE PARK

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ

ATATÜRK OTOSANAYİ

BEYKENT ÜNİVERSİTESİ

AYAZAĞA KÖYÜ

ORMAN ALANLARI

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

İSTANBUL ŞİŞLİ AYAZAĞA 1. ETAP ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ, 10622

ada 1 parsel numaralı konut alanı, 10623 ada 1 parsel numaralı İlköğretim Alanı, 10623 ada 2 parsel numaralı Özel Sağlık Tesisi Alanı, 1 ada 155 parsel numaralı Özel Kreş Alanı, 1 ada 156 parsel numaralı Dini Tesis Alanı, 1 ada 158 ve 1 ada 160 parsel numaralı Park Alanı parsellerini kapsamaktadır.

Söz konusu parsellerden 10623 ada 1 parsel numaralı İlköğretim Alanı, 1 ada 156 parsel numaralı Dini Tesis Alanı, 1 ada 158 ve 1 ada 160 parsel numaralı Park Alanı parselleri kamusal alan niteliğindeki parseller olup inşaatları tamamlandıktan sonra mülkiyetleri kamuya devredilecek alanlardır. Söz konusu bu parsellerde yüklenici ile akdedilen sözleşme kapsamında olup, üzerlerinde yapılacak binalar, sözleşme süresi içerisinde yüklenici tarafından yapılacaktır.

Kalan 3 adet parsel özel mülkiyete konu olup 10622 ada 1 parsel numaralı Konut Parselinde Maslak 1453 projesi inşa edilmektedir. Diğer iki parsel (Özel Sağlık Tesisi ve Özel Kreş alanı) üzerinde ruhsat alınmış herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

Ağaoğlu Maslak 1453 projesi 10622 ada 1 parsel numaralı 201.623,32 m² alan üzerine kurulması planlanan 35 blok ve 5322 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.Parsel üzerinde dükkan , moda merkezi , ofis , tiyatro ve konut olarak lüks nitelikte bir proje tasarlanmıştır.

Değerlemesi yapılan taşınmazlar; 10622 ada 1 parselde A1, A2, A3, A4, A5 , B1, B2, B3, B4, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D, E , F , OA , OB,

OC , OD , T1 , T2 , T3 , T4 blok olmak üzere toplamda 35 blokta 5322 adet bağımsız bölüm olmak üzere farklı tipte, farklı nitelikte ve farklı konumda bağımsız bölümlerdir. Emlak Konut GYO. 'dan alınan stok listesine göre ekli listede bağımsız bölümlerin yaklaşık brüt kullanım alanları belirtilmiştir.

Projesinde;

A1 Blokta : 259 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 265 adet bağımsız bölüm ,

A2 Blokta : 259 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 265 adet bağımsız bölüm ,

A3 Blokta : 225 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 228 adet bağımsız bölüm

,

A4 Blokta : 259 adet daire , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 264 adet bağımsız bölüm ,

A5 Blokta : 225 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 232 adet bağımsız bölüm ,

B1 Blokta : 331 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 334 adet bağımsız bölüm ,

B2 Blokta : 230 adet daire , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 232 adet bağımsız bölüm ,

B3 Blokta : 322 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 325 adet bağımsız bölüm

,

B4 Blokta : 236 adet daire , 2 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 238 adet bağımsız bölüm

,

C1 Blokta : 147 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 150 adet bağımsız bölüm ,

C2 Blokta : 148 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm ,

C3 Blokta : 148 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 4 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C4 Blokta : 117 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 4 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C5 Blokta : 117 adet daire , 5 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm

,

C6 Blokta : 77 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 80 adet bağımsız bölüm , C7 Blokta : 84 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 88 adet bağımsız bölüm ,

C8 Blokta : 148 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm

,

C9 Blokta : 117 adet daire , 7 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 124 adet bağımsız bölüm ,

C10 Blokta : 117 adet daire , 6 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 88 adet bağımsız bölüm ,

C11 Blokta : 148 adet daire , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C12 Blokta : 113 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 1 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 115 adet bağımsız bölüm ,

C13 Blokta : 84 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 89 adet bağımsız bölüm ,

C14 Blokta : 77 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 83 adet bağımsız bölüm ,

C15 Blokta : 159 adet daire , 2 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 161 adet bağımsız bölüm ,

D Blokta : 1 adet çok katlı dükkan olmak üzere 1 adet bağımsız bölüm ,

E Blokta : 1 adet doğalgaz çevrim santrali olmak üzere 1 adet bağımsız bölüm ,

F Blokta : 1 adet spor merkezi , 175 adet ofis , 2 adet çok katlı ofis , 1 adet cafe olmak üzere toplam 179 adet bağımsız bölüm ,

OA Blokta : 4 adet çok katlı dükkan , 7 adet 2 katlı dükkan olmak üzere 11 adet bağımsız bölüm

,

OB Blokta : 28 adet dükkan , 3 adet çok katlı dükkan , 18 adet 2 katlı dükkan , 1 adet çok amaçlı salon , 1 adet moda merkzi , 2 adet tiyatro olmak üzere 53 adet bağımsız bölüm ,

OC Blokta : 42 adet 2 katlı dükkan, 4 adet çok katlı dükkan, 13 adet dükkan ve 10 adet kiosk olmak üzere 69 adet bağımsız bölüm ,

OD Blokta :63 adet 2 katlı dükkan, 15 adet çok katlı dükkan, 39 adet dükkan, 1 adet sinema olma üzere 118 bağımsız bölüm ,

T1 Blokta : 148 adet daire olmak üzere 148 adet bağımsız bölüm , T2 Blokta : 116 adet daire olmak üzere 116 adet bağımsız bölüm , T3 Blokta : 124 adet daire olmak üzere 124 adet bağımsız bölüm ,

T4 Blokta : 254 adet daire olmak üzere 254 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Proje bünyesindeki konutlar stüdyo tipi , 1+1. 2+1. 3+1. 4+1 olarak farklı tiplerde tasarlanmıştır.Ofisler ; ofis ve çok katlı olarak , dükkanlar da yine dükkan , 2 katlı dükkan ve çok katlı dükkan olarak tasarlanmıştır.

Proje bünyesinde yer alan bloklardaki konut ve diğer ünitelerin adet ve alan dağılımları aşağıdaki gibidir. Bu alanlara ilişkin bilgiler çarşaf listelerden alınmış olan satışa esas brüt alanlar toplamıdır.

Blok Adı	Konut Adedi	Konut alanı ( m² )
A1	259	33.834,67
A2	259	33.816,15
A3	225	29.755,57
A4	259	33.817,56
A5	225	29.729,94
B1	331	46.555,79
B2	230	26.951,34
B3	322	44.921,26
B4	236	29.399,44
C1	147	15.250,09
C2	148	14.969,88
C3	148	14.969,86
C4	117	11.453,65
C5	117	11.463,24
C6	77	7.618,20
C7	84	8.873,31
C8	148	15.913,22
C9	117	11.467,94
C10	117	11.453,04
C11	148	14.972,21
C12	113	13.069,05
C13	84	8.862,38
C14	77	7.607,16
C15	159	16.321,29
T1	148	17.702,42
T2	116	9.219,06
T3	124	14.504,42
T4	254	30.857,87
TOPLAM	4.789	565.330,01

Blok Adı	Dükkan Adedi ( Dükkan - 2 Katlı Dükkan - Çok Katlı Dükkan )	Dükkan Alanı ( m² )
A1	6	2.338,09
A2	6	2.418,59
A3	3	1.426,86
A4	5	2.040,79
A5	7	2.104,34
B1	3	1.287,55
B2	2	742,87
B3	3	937,86
B4	2	604,17
C1	3	1.149,75
C2	3	1.943,04
C3	5	2.236,23
C4	5	2.009,91
C5	5	1.996,62
C6	3	731,13
C7	4	1.117,83
C8	3	586,54
C9	7	2.200,07
C10	6	2.126,56
C11	5	1.951,05
C12	2	1.434,66
C13	5	1.766,15
C14	6	1.716,52
C15	2	471,46
D	1	7.703,06
OA	11	4.023,55
OB	49	10.391,87
OC	69	40.043,51
OD	118	54.950,55
TOPLAM	349	154.451,18

Blok Adı	Ofis Adedi ( Ofis - Çok Katlı Ofis )	Ofis Alanı ( m² )
F	177	34.669,38
TOPLAM	177	34.669,38

Blok Adı	Moda Merkezi Adedi	Moda Merkezi Alanı ( m² )
OB	1	7.725,25
TOPLAM	1	7.725,25

Blok Adı	Tiyatro Adedi	Tiyatro Alanı ( m² )
OB	2	9.958,75
TOPLAM	2	9.958,75

Blok Adı	Spor Merkezi Adedi	Spor Merkezi Alanı ( m² )
F	1	9.077,22
TOPLAM	1	9.077,22
Blok Adı	Cafe Adedi	Cafe Alanı ( m² )
F	1	448,75
TOPLAM	1	448,75

Blok Adı	Kiosk	Kiosk Alanı ( m² )
OC	10	164,50
TOPLAM	10	164,50

Blok Adı	Sinema	Sinema Alanı ( m² )
OD	1	7.826,32
TOPLAM	1	7.826,32

Blok Adı	Çok Amaçlı Salon Adedi	Çok Amaçlı Salon Alanı ( m² )
OB	1	5.796,59
TOPLAM	1	5.796,59

Blok Adı	Doğalgaz Çevrim Santrali Adedi	Doğalgaz Çevrim Santrali Alanı ( m² )
E	1	1.846,77
TOPLAM	1	1.846,77

GENEL TOPLAM 5.322 797.294,72

Henüz ruhsat alınmamış Özel Sağlık Tesisi Alanı ve Özel Kreş Alanı parsellerinde ise satılabilir alanlar emsal inşaat alanı üzerinden yapılan hesaplamalar ile öngörülebilmektedir. Bu hesaplamalar aşağıdaki gibidir.

Ada/Parsel	Yüzölçümü	Fonksiyon	Emsal	Emsal İnşaat Alanı ( m² )
10623/2	4.729,30	Özel Sağlık	3,00	14.187,90
1/155	2.515,04	Xxxx Xxxx	3,00	7.545,12
TOPLAM	7.244,34			21.733,02

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 13 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Harita 1 - İstanbul'un Konumu

Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur.

İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.

4.1.2 - Şişli İlçesi

Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır.Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir.Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.Maslak, Istanbul’un kuzeyinde bulunmaktadır. Maslak, Istanbul’un son yıllardaki en popüler is ve alısveris bölgesi olma özelligine sahiptir.

Bunda en önemli pay, Xxxxxx’xx ana geçis arterlerinin kesisim noktasında olması ve sehir merkezine kuzey yönünden baglantı noktası olmasındadır. Büyükdere Caddesi, Xxxxxx’xx sehir merkezine baglandıgı ana geçis arteridir; bu nedenle son dönemlerde planlanan projeler çogunlukla Büyükdere Caddesi etrafında yapılmak istenmistir. Son yıllarda, özellikle Levent- Maslak aksisinde birçok prestijli ofis, alısveris merkezi ve konut projeleri göze çarpmaktadır. Bunun en önemli nedeni, 1990 ların ikinci yarısından itibaren Istanbul sehir merkezinin kuzeye dogru bir yönelme yasaması ve alternatif yerlesim alanlarının bu bölgede yaratılmasıdır. Ayrıca, son yıllarda Xxxxxx’xx Istanbul’un is merkezi olarak yapılandırılması çalısmaları neticesinde birçok uluslararası grubun bu bölgeye yerlesmesi bölgeye stratejik bir önem kazandırmakla beraber artan yabancı nüfus, Istanbul’a turizm getirisi saglamıstır. Bunun sonucu olarak da daha çok is, yerlesim ve eglence merkezine ihtiyaç duyulmusturIstanbul'un Sisli ilçesine baglı bir semt ve mahalledir.

Kuzeyinde ve dogusunda Sarıyer ilçesi, batısında yine Sisli ilçesine baglı olan Ayazaga, güneyinde Huzur mahalleleri yer alır. Ayrıca güneydoguda Besiktas ilçesiyle komsudur. Komsu Sisli mahalleleri olan Ayazaga ve Huzur ile birlikte bu üç mahalle Sisli'nin geri kalan mahallerinden ayrı kalan bir öbek olusturur ve Sisli'nin diger mahallelerine Büyükdere Caddesi'yle baglanırlar. Maslak bundan 25 yıl öncesine kadar bir benzin istasyonu ile birkaç yapıdan olusan bir yerken, günümüzde birçok uluslararası sirketin genel müdürlügünü barındıran, modern gökdelenleri, yogun trafigi ve sert rüzgârı ile Istanbul'un ve Türkiye'nin en önemli semtlerinden birisidir. Semt içinde nüfus, çalısma saatleri arasında büyük oranda artar, onun dısında yerlesik nüfus pek seyrektir. ITÜ'nün ana yerleskesi ve Harp Akademileri Maslak'ta bulunmaktadır.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.

Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.

2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.

2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.

Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.

2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.

2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür.

2013 yılındaki beklentilere bakıldığında, 2012 yılının son çeyreğinde yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası(Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren mütekabiliyet yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gelen ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu ve bu durumun gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür. Faiz oranlarında yaşanan yükselişin devam etmesi durumunda konut alım satımlarının olumsuz etkilenebileceği düşünülmektedir. Ancak kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir.

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü, Şişli Tapu Müdürlüğü Kadastro Müdürlüğü, Emlak Konut GYO ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

* Yapı ruhsatları alınmıştır.

* Bölgede yüksek ticari potansiyel bulunmaktadır.

*

Xxxxxxx Xxxxxx 1453 ismi ile tasarlanan proje güvenlikli, sosyal donatıları olan lüks konut projesi olarak tasarlanmıştır.

* TEM ve bağlantı yollarına yakın konumdadır.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

*

Finans merkezinde yer almasına karşın, araç ve insan yoğunluğunun düşük olduğu konumda yer almaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu İstanbul Şişli Ayazağa 1.Etap Projesine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi,

-Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

- Piyasa Değeri Yaklaşımı , arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibraz edilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak bağımsız bölümlerin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından hesaplanmıştır.

6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

* BASINDAN

Tel

Taşınmaza yakın konumda E:3, ticaret imarı verildiği belirtilen 46.000m² arsa (üzerinde Evyap Fabrikası bulunmaktadır) 245.500.000 TL karşılığında Keleşoğlu,Aydınlı yapı ve Artaş inşaatın birleşerek çevresindeki arsalarıda alıp toplamda 500 dönüm içerisinde inşaat yapmak istediği bilgileri internetten alınmıştır. (5.336.-TL/m²)

* NİLA EMLAK

Tel 0000 0000000

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 2.230m²'lik arsanın 8.816.000.-TL'ye satılık olduğu bilgisi alınmıştır. İmar koşulları hakkında bilgi verilmekten imtina edilmiştir. (3.953.-TL/m²)

* BY EMLAK GAYRİMENKUL

Tel 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 11.000 m² alanlı olarak pazarlanan , E=1.20 , özel kullanım imarlı olduğu belirtilen arsanın 16.500.000.-USD (32.175.000.-TL) fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (2.925.-TL/m²)

* SAHİBİNDEN

Tel 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 6.400 m²'lik arsanın 950m²'lik hissesinin satılık olduğu ve istenilen rakamın 1.350.000.-EURO (3.577.500.-TL) olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal parselin Hadım Koruyolu Caddesi üzerinde kaldığı bilgisi alınmış olup, mevcutta imar planı bulunmadığı beyan edilmiştir. ( 3.765.-TL/m² )

Konut Emsalleri

* CENTURY 21 HEDEF

Tel 0 000 000 00 00

Mashattan Projesi'nde bulunan;

1+1 kullanımlı 85 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 530.000.-TL fiyatla ( 6.235.-TL/m² ) , 2+1 kullanımlı 130 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 775.000.-TL fiyatla ( 5.961.-TL/m² ) ,

3+1 kullanımlı 170 m² alanlı olarak pazarlanan havuz ve gölet manzaralı dairenin 1.010.000.-TL fiyatla ( 5.941.-TL/m² ) ,

4+1 kullanımlı 255 m² alanlı olarak pazarlanan peyzaj ve havuz manzaralı dairenin 1.620.000.- TL fiyatla ( 6.352.-TL/m² ) satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.

* SATIŞ OFİSİ

Bölgede bulunan Ağaoğlu My Home isimli projede satış ofisinden alınan bilgiye göre;

1+1 kullanımlı 60 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 324.000.-TL fiyatla ( 5.400.-TL/m² ) , 2+1 kullanımlı 105 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 565.000.-TL fiyatla ( 5.380.-TL/m² ) , 3+1 kullanımlı 175 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 945.000.-TL fiyatla ( 5.400.-TL/m² ) , 4+1 dubleks kullanımlı 351 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 2.132.000.-TL fiyatla ( 6.074.- TL/m² ) satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.

Dükkan Emsalleri

*

Tel

GO GAYRİMENKUL

(000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Polaris Plaza da 6. katta bulunan 250 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 2.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (8.000.- TL/m²)

* RESİDENCE İNDEX

Tel (000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Spring Giz Plaza da ara katta bulunan 225 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 1.980.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (8.800.-TL/m²)

* RESİDENCE İNDEX

Tel (000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Spring Giz Plaza da zemin katta bulunan 900 m² alanlı olarak pazarlanan teraslı dükkan 7.020.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (7.800.-TL/m²)

Ofis Emsalleri

*

Tel

MASLAK EMLAK

0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Beybi Giz Plaza da bulunan 1.000 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 6.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (6.000.- TL/m²)

*

Tel

KT EMLAK

0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Giz 2000 Plaza da bulunan 500 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 3.500.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (7.000.- TL/m²)

* CENTURY 21 ATA EMLAK

Tel 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan İz Giz Plaza da bulunan 450 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 3.300.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (7.333.- TL/m²)

*

Tel

RESİDENCE EMLAK

0212 444 15 14

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Veko Giz Plaza da bulunan 225 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 2.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. (8.889.- TL/m²)

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ		245.500.000 - KÖTÜ 18%	8.816.000 BENZER 0%	32.175.000 BENZER 20%
ALAN	201.623,32	46.000	2.230	11.000
BİRİM M² DEĞERİ		5.337	3.953	2.925
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA KÜÇÜK -10%	ÇOK KÜÇÜK -30%	ÇOK KÜÇÜK -30%
İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME	SERBEST	ORTA İYİ -10%	KÖTÜ 20%	KÖTÜ 20%
FONKSİYON	E=2,20 ; KONUT	E=3 TİCARET	ÖZEL İMAR	E=1.2 ; ÖZEL İMAR
FONKSİYONA İLİŞKİN		ORTA İYİ	KÖTÜ	KÖTÜ
DÜZELTME		-10%	20%	20%
MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	ORTA KÖTÜ 10%	ORTA KÖTÜ 10%
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	ORTA KÖTÜ 10%	KÖTÜ 20%
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	-10%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		-13%	20%	50%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	4.600	4.670	4.744	4.388

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki imarlı parsellerin birim m² değerlerinin 4.500-5.000 TL/m² , konut birim m² değerlerinin 3.000.-TL ile 6.500.-TL aralığında değiştiği, ofis birim m² değerlerinin 4.500.-TL ile 8.000.-TL aralığında , dükkan birim m² değerlerinin ise, 5.000

- 10.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 10622 ada 1 parselin arsa birim m² değeri 4.600.-TL takdir edilmiştir.

Aynı bilgiler ışığında Özel Kreş alanı ve Özel Sağlık Tesisi Alanı imarlı parseller için arsa birim m² değeri 3.500-TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Kamusal alan olarak nitelendirilen diğer parseller mülkiyetleri kamuya devredilecek olmalarından ötürü değerlemede dikkate alınmamıştır.

Değerlendirmeye konu olan parselin yakın çevresinde mevcutta kendisi ile rekabet edecek mülkler incelenmis ayrıca emlak firmalarından görüsler alınmıştır. Bu doğrultuda aynı bölgede yer alan, Plazalar’da tercih edilen büyüklükler minimum 200 m² ortalama tercih edilen maksimum büyüklük ise 1.000 m² olduğu ve ofis katlarının kiralık olarak, metrekare fiyatlarının 15-25.-USD arasında, A sınıfı plazalarda metrekare fiyatları 25.-USD civarında olduğu görülmüştür. İş merkezi tipi bazı binalarda metrekaresi 10.-USD fiyatla ofisler bulunabilmekte ve plazalarda magaza, kafe, banka subesine uygun giriş katların metrekaresi ise 40.-USD ye kadar pazarlanmakta olduğu anlasılmaktadır.

Plazalarda doluluk oranının büyük bir bölümünde yüzde 100 olduğu öğrenilmiştir. Ayrıca plaza katlarında satılık olarak metrekare birim degerini 4.500.-TL ile 7.500.-TL aralığında plazanın durumu, isçilik, konum ve kat özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Bölgede konutlar ile ilgili yapılan incelemelerde tercih edilen en küçük konutun 1+1 85 m² olduğu 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 konutlarında doğru orantı ile artış gösterdiği anlaşılmaktadır. Konut olarak yakın çevrede emsal alınabilen mülkler incelendiğinde Mashattan’da, metrekare birim fiyatları kooperatif tarafından satılık olarak 5.500.-TL ile 6.500.-TL aralıgında pazarlanan fiyatlar olduğu görülmektedir. Kiralık olarak ise aynı sitede 15.-TL ile 25.-TL arasında pazarlanan fiyatlar oldugu görülmektedir. Ayrıca öngörülen bu rakamlar pazarlanabilir fiyatlar olup gerçekçi fiyatların ise %5 ile %10 oranında degisiklik gösterebileceği düsünülmektedir

Ada/Parsel	Parsel Alanı (m²)	Birim m² Fiyatı (TL/m²)	Arsa Değeri (TL)
10622/1	201.623,32	4.600,00	000.000.000,00
10623/2	4.729,30	3.500,00	00.000.000,00
1/155	2.515,04	3.500,00	8.802.640,00
TOPLAM	208.867,66	4.561,00	000.000.000,00
TOPLAM ARSA DEĞERi (TL)			952.822.462,00
TOPLAM ARSA DEĞERi (USD)			488.626.903,59

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 4.600.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan % 35,50 hasılat payının değeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre üç adet parsel için düzenlenmiş olan Nakit akımı tablosundan elde edilen toplam değerin %35,50 ' si dikkate alındığında geliştirilmiş olan arsa değeri olarak 1.429.620.178.-TL sonucuna ulaşılmıştır.

Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

Rapor tarihi itibariyle proje kapsamındaki 3 adet parselin arsa değeri için; 952.822.462- TL (488.626.903.-USD) takdir edilmiştir.

Arsa üzerinde yapılacak projede, projenin genel bitmişlik seviyesi dikkate alınmıştır. Bu duruma istinaden aşağıdaki hesaplamalar ile inşaat maliyeti ve gerçekleşmiş geliştirme maliyeti değerleri takdir edilerek projenin mevcut duruma esas değeri belirlenmiştir. 10623 ada 2 parsel ve 155 parsel için düzenlenmiş yapı ruhsatı bulunmadığından bu parsellerin mevcut yapılaşma koşulları dikkate alınarak maliyet hesaplamalarında dikkate alınmışlardır.

İNŞAAT MALİYETİ HESAPLAMALARI

Projenin Tamamı İçin İnşaat Maliyeti Hesabı

615 .-TL/M²	X	1.011.452,70 M²	=	622.043.411	.-TL
1.015 .-TL/M²	X	475.700,69 M²	=	482.836.200	.-TL
475 .-TL/M²	X	197.823,69 M²	=	93.966.253	.-TL
475 .-TL/M²	X	21.733,02 M²	=	10.323.185	.-TL

X-X-X-X-X-X0-X0-X0-X0 XXXXXXX (XX.X)

XX-XX-XX XXXXXXX (X.X)

X-XX XXXXXXX ( XXX.X )

ÖZEL SAĞLIK - ÖZEL KREŞ

Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti	=	1.209.169.048	.-TL
İnşaat Tamamlanma Oranı	=	13%
GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ	=	157.191.976	.-TL

Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı Hesabı

Projenin tamamı için yapılan inşaat tamamlanma oranı hesabı, projenin tamamı için öngörülen inşaat maliyetinin değer olarak ne kadarının gerçekleşmiş olduğu ile ilişkilendirilerek hesaplanmıştır. Aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere gerçekleşmiş toplam inşaat maliyetlerinin Öngörülen toplam inşaat maliyetlerine oranı projenin geneli için tamamlanma oranı olarak kabul edilmiştir.

Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti = 1.209.169.048 .-TL

Projenin Tamamı için Gerçekleşmiş Toplam İnşaat Maliyeti =

157.191.976

.-TL

Projenin İnşaat Tamamlanma Oranı =

Projenin Tamamı için Geliştirme Maliyeti Hesabı

13%

Projenin tamamlanması durumundaki değerinin, arsa değeri ve üzerine inşa edilmesi planlanan (inşa edilen) yapıların toplam değeri toplamından elde edilen değere geliştirme maliyetinin ilave edilmesi sonucu oluşan değer olduğu kabulü ile;

Öngörülen Satış Hasılatı (NBD) =	4.027.099.094	.-TL
(-) Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti =	1.209.169.048	.-TL
(-) Arsa Değeri (Piyasa Değeri Yaklaşımı) =	952.822.462	.-TL
TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ =	1.865.107.584	.-TL
Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı =	13%
GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ =	242.463.986	.-TL

PROJENİN MEVCUT DURUMA ESAS DEĞERİ

PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ =	952.822.462	.-TL
GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ =	157.191.976	.-TL
GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ =	242.463.986	.-TL
MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(TL) =	1.352.478.424	.-TL
TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) =	693.578.679	.-USD

■ Maliyet Yaklaşımına göre; Sözleşmeye konu Projenin mevcut durum değeri

1.352.478.424.-TL (693.578.679.-USD) olarak hesaplanmıştır.

PROJENİN MEVCUT DURUMUNUN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ

Projenin sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. ' ye ait payı % 35,50' dir.

Sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. projeyi mülkiyetine sahip olduğu arsayı hasılat paylaşımı karşılığında yükleniciye tahsis ederek gerçekleştirmektedir. Projeler için yapılan sözleşmelerde “SÖZLEŞMENİN KONUSU” maddesinde yüklenicinin proje ile ilgili yükümlülükleri detaylı olarak belirtilmiştir. Sözleşme gereği her türlü inşaat maliyetine yüklenici firma katlanmaktadır. Sözleşmenin feshi durumunda yüklenici firma o ana kadar yapmış olduğu tüm inşaat maliyetini hukuki yollarla Emlak Konut GYO A.Ş.' den talep edebilmektedir. Bu nedenle projenin mevcut durumunun Emlak Konut GYO A.Ş.' nin payına düşen kısmının değer takdiri yapılırken güvenli tarafta kalınarak mevcut durum değerinin Emlak Konut GYO A.Ş.' nin hasılat payı oranı kadar olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Aşağıda ilgili hesaplamalar gösterilmiştir.

PROJENİN TAMAMININ MEVCUT DURUMU İÇİN TAKDİR EDİLEN =

TOPLAM DEĞER(TL)

1.352.478.424 .-TL

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA =

GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ (% 35,50) (TL)

480.129.841 .-TL

Yukarıdaki hesaplamada da görüldüğü üzere, projenin mevcut durumunun Emlak Konut GYO A.Ş. ' nin payına düşen kısmının değeri arsa değerinden düşüktür. Bu gibi durumlarda arsa sahibi Emlak Konut GYO A.Ş. olduğundan mevcut durumun Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen kısmı arsa değeri olarak takdir edilmiştir.

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA =

GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ(TL)

952.822.462 .-TL

6.1 - Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı

6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

10622 ada 1 Parsel (Konut Alanı)

10622 ada 1 parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda ekte yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Parsel üzerinde inşa edilecek olan projenin yukarıda da anlatıldığı üzere X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5

, C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D, E , F , OA , OB, OC , OD , T1 , T2 ,

T3 , T4 bloklarından oluşacağı bilinmektedir.

KONUT FONKSİYONLARI İÇİN

X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 ,

C13 , C14 , C15 , T1 , T2 , T3 , T4 bloklarda bulunan toplam satılabilir konut alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 565.330 m² olarak kabul edilmiştir. (Ayrıca yüklenici firma tarafından hazırlanmış olan projedeki alanlar da incelenmiştir.)

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut bölümlerin 1.dönemde %25' inin, 2.dönemde %25' inin 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Blokların genelinde satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.900.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda her yıl %15 oranında oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

DÜKKAN VE CAFE FONKSİYONLARI İÇİN

X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12

, C13 , C14 , C15 , D , OA , OB , OC , OD bloklarda bulunan toplam satılabilir dükkan ve cafe alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 154.899,93 m² olarak kabul edilmiştir

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden dükkan bölümlerinin 1.dönemde %10' unun, 2.dönemde %10' unun 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %50' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Dükkanların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 6.500.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

OFİS FONKSİYONLARI İÇİN

F Blokta bulunan toplam satılabilir ofis alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 34.669,38 m² olarak kabul edilmiştir

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ofis bölümlerinin 1.dönemde %25' inin, 2.dönemde %25' inin 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ofislerin satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 5.500.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

DİĞER TİCARİ FONKSİYONLARI İÇİN

E Blokta bulunan doğalgaz çevrim santrali , F Blokta bulunan spor merkezi , OB Blokta bulunan moda merkezi , tiyatro , çok amaçlı salon , diğer ticari birimlerin toplam satılabilir alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 42.230,90 m² olarak kabul edilmiştir

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden diğer ticari fopnksiyonlaların 1.dönemde %5' inin, 2.dönemde %5' inin 3.dönemde ise %20' sinin, 4.dönemde ise %70' inin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ticari fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

KİOSK FONKSİYONLARI İÇİN

OC Blokta bulunan 10 adet Kiosk birimlerinin toplam satılabilir alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 164,50 m² olarak kabul edilmiştir

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden diğer ticari fopnksiyonlaların 1.dönemde %5' inin, 2.dönemde %5' inin 3.dönemde ise %20' sinin, 4.dönemde ise %70' inin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ticari fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 15.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

10623 xxx 0 Xxxxxx xx 0 xxx 000 Xxxxxx (Xxxx Sağlık Tesisi Alanı ve Özel Kreş Alanı)

Değerleme konusu proje kapsamında olan 10623 ada 2 parsel numaralı Özel Sağlık Tesisi Alanı üzerinde inşa edilecek yapıya ilişkin satışa esas alan mevcut imar koşullarına göre hesaplanmış olup emsal inşaat alanı üzerinden 14.187,90 m² olarak öngörülmüştür.

1 ada 155 parsel numaralı Özel Kreş Alanı üzerinde inşa edilecek henüz ruhsatı alınmamış yapıya ilişkin satışa esas alan yine aynı yöntem ile 7.545,12 m² olarak hesaplanmıştır.

Sağlık tesisi yapısının tamamının 3.dönemde, Kreş yapısının tamamının 2.dönemde satılacağı varsayılmıştır.

Sağlık Tesisi fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Kreş Alanı Tesisi fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 3.800.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.

6.3. - Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri

Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %11 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda 4.027.099.094-TL olarak takdir edilmiştir.

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Bugünkü Değeri (TL)	4.027.099.094 .-TL
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Bugünkü Değeri (USD)	2.065.179.023 .-USD
Emlak Konut GYO A.Ş. Payına Düşen Toplam Değer (%35,50)	1.429.620.178 .-TL

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu proje kapsamındaki tüm parsellerin en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

Projenin tamamı hasılat paylaşımı sözleşmesinden de anlaşıldığı üzere 7 adet parselden oluşmaktadır. Ancak müşterinin talebi üzerine değerleme tarihi itibariyle proje bünyesinde yer alan bağımsız bölümlerden 5322 adet bağımsız bölümün tamamlanmış durumu için birim m² değerinin takdiri yapılmıştır. Aşağıdaki tabloda ve raporun 1.5. maddesinde belirtilmiş olan projenin tamamlanması durumundaki değeri sözleşme kapsamındaki parsellerin tamamı dikkate alınarak takdir edilmiştir. Ayrıca, projenin tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen toplam hasılat miktarının değeri de belirtilmiştir.

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ
KDV HARİÇ (TL)	USD	EURO
1.352.478.424,00	000.000.000,00	000.000.000,67
PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ (%35,50)
KDV HARİÇ (TL)	USD	EURO
952.822.462,00	000.000.000,00	000.000.000,04
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ DEĞERİ
KDV HARİÇ (TL)	USD	EURO
4.027.099.094,03	2.065.179.022,58	1.519.660.035,48
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN HASILAT MİKTARININ BUGÜNKÜ DEĞERİ (%35,50)
KDV HARİÇ (TL)	USD	EURO
1.429.620.178,00	000.000.000,00	000.000.000,60
5322 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ ANAHTAR TESLİM DEĞERLERİNİN TOPLAMI (KDV HARİÇ)
KDV HARİÇ (TL)	USD	EURO
3.826.539.680,33	1.962.328.041,20	1.443.977.237,86

6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alındığınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Proje kapsamındaki 5322 adet bağımsız bölümün (anahtar teslimi şartlarına uygun olarak) tamamlanması durumunda bugünkü değeri için hesap edilen toplam değer aşağıdaki gibidir.

5322 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslim Bugünkü (KDV hariç - TL)	3.826.539.680,33 .-TL
5322 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslim Bugünkü (KDV dahil - TL)	4.066.990.252,45 .-TL

6.5.2 -

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bölgede yapılan incelemelerde, bölgede inşaat yapan kişilerle yapılan görüşmeler ve Emlak Konut GYO' nun yaptığı diğer projelerdeki hasılat paylaşım oranları da incelendiğinde hasılat paylaşım oranının %30 ila %40 civarında olduğu kanaatine varılmıştır.

İstanbul Şişli Ayazağa 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi Şişli İlçesi Ayazağa Mahallesinde kayıtlı 10622 ada 1 parsel ( eski hali ile 1 ada 145 parsel ) numaralı 201.623,32 m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz üzerinde geliştirilecek proje için ihale edilmiştir. Proje için 14.12.2010 tarihli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşmeye göre 3.250.000.000.-TL + K.D.V. satış toplam gelirinden yüklenici firma tarafından şirkete teklif edilen % 35,50 satış payı gelir oranının karşılığında Asgari Şirket Payı Toplam Geliri 1.153.750.-TL + K.D.V. taahhüt edilmiştir.Ayrıca Arsa Satışı Karşılığı Toplam Geliri'nin artması halinde ise sadece artan Arsa Satışı Karşılığı Toplam Geliri'ne uygulanmak üzere Atran Arsa Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak %35,51 oranı karşılığına tekabül eden Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri Tutarını + KDV'ni Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri'ne ilave olarak şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.

6.5.3 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.4 -

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerlemesi yapılan proje bünyesindeki 10622 Ada 1 nolu parsel için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Proje bünyesindeki parsellerle ilgili hukusal süreci içeren açıklamalar Emlak Konut GYO dan alınan bilgiler doğrultusunda raporun 2.2 ve 2.3. nolu maddelerinde belirtilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle projenin onaylı olan ruhsatlara ve projelere bağlı olarak inşaatı devam etmektedir.

6.5.5

Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması, Sermaye Piyasası

- Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

10622 ada 1 parselin İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

10623 ada 2 parsel ve 1 ada 155 parsel parselin İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "arsa/arazi" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

(1 ada 156, 158 ve 161 parseller ile , 10623 ada 1 parseller kamuya terk edilecek nitelikte alanlar olduğundan mülkiyetleri Emlak konut GYO A.Ş. Adına kayıtlı olmasına karşın değerlemede dikkate alınmamıştır.)

Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;

Taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu proje için değerleme tarihi itibarı ile takdir edilen değerler aşağıdaki gibidir;

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ (%35,50)
TL	USD	EURO	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
952.822.462	488.626.904	359.555.646	1.124.330.505
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN HASILAT MİKTARININ BUGÜNKÜ DEĞERİ (%35,50)
TL	USD	EURO	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
1.429.620.178	733.138.553	539.479.313	1.686.951.810

*Değerleme tarihi itibariyle ana gayrimenkul üzerinde bağımsız bölümler oluşturulmadığından proje hali hazırda arsa aşamasında olup, KDV oranı bu duruma bağlı olarak % 18 olarak alınmıştır.

1 USD =	1,9500	.-TL
1 EURO =	2,6500	.-TL

Değerleme Uzmanı

Serdar ETİK

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Xxxx XXXX

Lisans No:

402403

Lisans No:

402003

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel

* hükümleri dikkate alınmamıstır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.