SERVET GAYRİMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİATA MAHALLESİ 13287 ADA 5 PARSELDE YER ALAN PROJE GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ ATA MAHALLESİ 13287 ADA 5 PARSELDE YER ALAN PROJE |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU |
RAPOR BİLGİLERİ | |
SÖZLEŞME TARİHİ | 01.12.2021 |
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ | 02.12.2021 |
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ | 31.12.2021 |
RAPOR TARİHİ | 07.01.2022 |
RAPOR NO | SRV-2108093 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET PROJE |
DEĞERLEME ADRESİ | XXXXX XXXXXXXXX, XXXXXX XXXXXXX, 0000. XXXXX 00000 XXX, 0 XXXXXX XXXXXXX - XXXXXX |
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR | Xxxxx XXXXXXX EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı(Lisans No:405453) Xxxxxx XXXXXXXX SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732) |
RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER | |||||
İçindekiler | |||||
Ekler | |||||
1 | - | Değerleme Hizmeti Bilgileri | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |||
1. | 4 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler | ||
1. | 5 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler | ||
2 | - | Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri | |||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | |||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |||
3 | - | Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler | |||
3.1 | - | Tanımı | |||
3.2 | - | Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri | |||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri | |||
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |||
4 | - | Değerleme İle İlgili Analizler | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |||
5 | - | Değerleme Yöntemleri | |||
5.1 | - | Pazar Yaklaşımı | |||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6 | - | Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler | |||
6.1 | - | Pazar Yaklaşımı | |||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
6.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6.4 | - | Hasılat Paylaşımı Yöntemi | |||
6. | 5 | - | En Etkin ve Verimli Kullanımı | ||
6. | 6 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||
7 | - | Sonuç | |||
7.1 | - | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |||
7.2 | - | Nihai Değer Takdiri | |||
EKLER | |||||
Ek | 1 | - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar | ||
Ek | 2 | - | Tapu belgesi (kopya) | ||
Ek | 3 | - | Sözleşme | ||
Ek | 4 | - | Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) | ||
Ek | 5 | - | İmar Durum Yazısı (kopya) | ||
Ek | 6 | - | Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Tecrübe Belgeleri (kopya) | ||
UYGUNLUK BEYANI | |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır. | |
* | Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. |
* | Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. |
* | Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. |
* | Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. |
* | Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. |
* | Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir. |
* | Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. |
* | Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir. |
* | Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet projenin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. | |||
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. | |||
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |
1.2.1 | - | Hizmeti Xxxx Xxxxx Bilgisi | |
Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
Xxxxxxxxx Xx. Xxxxxxxxx Xx. Xx:00 Xxxxxx Xxxxxxxx Xx Xxxxxxx Xx Xxxx Xx:00 Xxxx / XXXXXXXX | |||
1.2.2 | - | Hizmeti Veren Kurum Bilgisi | |
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL | |||
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655 | |||
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. | |||
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. | |||
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet projenin, değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz için SRV-2112114 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Xxxxx XXXXXXX EVLEK, Şerife Xxxx XXXXX KARAGÖZ ve Xxxxxx XXXXXXXX SEVER değerleme işleminde görev almıştır.
1. 5 -
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde mevzuat kapsamında 1 adet rapor hazırlanmıştır.
RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
Rapor Numarası | SRV-2009098 | ||
Rapor Tarihi | 26.03.2021 | ||
Rapor Konusu | 1 ADET ARSA | ||
Raporu Hazırlayanlar | Metin EVLEK, Şerife Xxxx XXXXX KARAGÖZ Xxxxxx XXXXXXXX SEVER | ||
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) | 36.570.000 |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
13287 ADA 5 PARSEL | |||
İli | : | ANKARA | |
İlçesi | : | ÇANKAYA | |
Bucağı | : | ||
Mahallesi | : | ATA | |
Köyü | : | ||
Sokağı | : | ||
Mevkii | : | ||
Pafta No | : | ||
Ada No | : | 13287 | |
Parsel No | : | 5 | |
Alanı | : | 13.732,00 m² | |
Hisse oranı | : | 1/1 | |
Vasfı | : | BAĞ | |
Sınırı | : | PLANINDADIR | |
Tapu Cinsi | : | XXX XXXXXXXXXXX | |
Sahibi | : | ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. | |
Yevmiye No | : | 38022 | |
Cilt No | : | 1 | |
Sayfa No | : | 24 | |
Tapu Tarihi | : | 27.04.2021 | |
* 26.03.2021 onay tarihli,20183 numaralı Finansal Kiralama Sözleşmesinde; Xxxxxxxxx: Arı finansal Xxxxxxxx A.Ş. Kiracı:Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., sözleşme süresi 30 ay olarak belirtilmektedir. Sözleşmenin 35. Xxxxxxxxxx, “Xxxxxxxx süresi sona erdiğinde Xxxxlanan’ın Sözleşme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Xxxxxxxxx’xx düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmişlerdir.” ibaresi bulunmaktadır.
İş bu sözleşme kapsamında taşınmazların mülkiyeti Arı Finansal Kiralama A.Ş. üzerindedir.
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 26.08.2021 tarihinde,müşteri tarafndan ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek tarafımıza ibraz edilmiş olup, ilgili belge ekte sunulmaktadır. | |||
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. | |||
2.2.1 | - | Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri | |
Taşınmazın 27.04.2021 tarih 38022 yevmiye ile satış işleminden Arı Finansal Kiralama A.Ş. Lehine tescil edildiği görülmüştür. | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |
2.3.1 | - | İmar Durumuna İlişkin Veriler | |
Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde, Servet GYO A.Ş. tarafından alınan ve ekte sunulan belgeye istinaden aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. Huzur Mahallesi 69500 nolu parselasyon planı ile oluşturulan imarın 13287 ada 5 sayılı parseli Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.04.2017 tarih ve 753 sayılı kararıyla tadilen onaylanarak, imar kullanımı Özel Eğitim Alanı , yapılaşma şartlarının ise E: 1.00 Yençok : Serbest olduğu tespit edilmiştir. | |||
Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; alınan bilgiye göre parsel geçmiş planlarda Sportif Tesis Alanı olarak tanımlanmıştır. | |||
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Son 3 yıllık dönem içerisinde imar planında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Taşınmaza ait 27.06.2018 tarih ve 78/18-A, 78/18-B, 78/18-C ve 78/18-İ ruhsat sayılı A, B, C Bloklarına ait ve İksa işlemi için alınmış olan ruhsat belgeleri aşağıdaki gibidir.
Ruhsat belgeleri ilgili Şirket yetkilileri tarafından, tarafımıza iletilmiştir.
17.03.2020 tarih E.13124 sayı ile Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş olan ekte de sunulan yazıya göre 13287 ada 5 sayılı parsel ile ilgili belediyenin ilgili müdürlüğünün teknik elemanlarınca yapılan kontrolde hafriyat çalışmalarına başlanıldığının tespit edildiği belirtilmiştir.
YAPI RUHSATI BİLGİLERİ | |||||||
Blok Adı | Ruhsat Tarihi | Ruhsat Sayısı | Bağ.Blm. Sayısı | Xxxx (m²) | Ortak Alan (m²) | Toplam Alan (m²) | İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
A | 27.06.2018 | 78/18-A | 1 | 12.114,85 m² | 0,00 m² | 12.114,85 m² | IV.A |
B | 27.06.2018 | 78/18-B | 1 | 12.035,02 m² | 0,00 m² | 12.035,02 m² | IV.A |
C | 27.06.2018 | 78/18-C | 1 | 3.928,40 m² | 0,00 m² | 3.928,40 m² | IV.A |
İKSA | 27.06.2018 | 78/18-İ | 1.636,00 m² | 0,00 m² | 1.636,00 m² | II.A | |
2.3.4 | - | Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş |
13287 ada 5 sayılı parselde ruhsat ve projeler onaylanmış olup, kat irtifakı tesis edilmemiştir. Halihazırda inşaa faaliyetlerine de başlanmamış durumdadır. İlgili belediyenin ilgili müdürlüğünün teknik elemanlarınca yapılan kontrolde hafriyat çalışmalarına başlanıldığının tespit edildiği belirtilmiştir. Ruhsat ve projelerinin onaylanmış olması, belediye tarafından hafriyat çalışmalarına başlanıldığının tespit edilmiş olması nedeni ile taşınmazın proje olarak değerlemesi yapılmıştır. | ||
2.3.6 | - | Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler |
GÖK-DEN Yapı Denetim Ltd. Şti. Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx 0000. Xxxxx Xx:00 Xxxxxxx / XXXXXX | ||
2.3.7 | - | Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama |
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, projede değişiklik yapılması, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir. | ||
2.3.8 | - | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi |
Değerleme konusu taşınmaz için inşaat başlamamış olup, enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır. | ||
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER | ||
3.1 | - | Tanımı |
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Huzur Mahallesi, 13287 ada 5 parsel numaralı, 13.732,00 m² alanlı bağ vasıflı ana gayrimenkuldür. Konu parselin güneybatısında 1109 Sokak, 10 ve 11 nolu parseller ile, güneyinde 6 ve 9 nolu parseller ile, güneydoğusunda 1108 Sokak, 1, 2, 3 ve 4 nolu parseller ile, kuzeybatısında 1162 Sokak ile komşudur. Taşınmazın çevresinde konut amaçlı kullanılan 5-8 katlı ve çok katlı betonarme yapılar ve kısmen boş imarlı arsalar bulunmaktadır. Taşınmaz geometrik olarak düzgün olmayan ondokuzgen şekline, topoğrafik olarak çok eğimli bir yapıya sahiptir. Parselin yapılaşmaya engel teşkil edebilecek herhangi bir unsuru bulunmamaktadır. Parselin sınırları mahallinde kısmi tel ile çevrili, kalan kısımlar ise komşu parsellerin istinat duvarları ile çevrilidir. Hali hazırda hafriyat çalışmalarının başladığı görülmüştür. | ||
3.2 | - | Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri |
Taşınmaz, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Huzur Mahallesi, 1108. Sokak, 13287 Ada, 5 Parseldir. Bölge, orta düzey gelir grubuna sahip insanların ikamet etmeyi tercih ettikleri bir bölge özelliğini taşımakta olup, toplu taşıma araçlarının da güzergahı olan Dikmen Caddesi ile Lizbon Caddesi'ne olan yakınlığı ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamaktadır. Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede, genellikle zemin katı işyeri, üst katları konut amaçlı klasik konutlar ile ara ara yüksek katlı yapılar olacak şekilde yapılaşma söz konusudur. Yapılaşmanın orta yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir. Konu taşınmaza yakın konumda bulunan bilinen yerler, Çankaya Toplum Sağlığı Merkezi, Xxxxx Xxxxxx Ortaokulu, Xxxxx Xxxxx Parkı olarak ifade edilebilir. | ||
Değerleme Konusu Taşınmaz
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Dikmen Caddesi
Değerleme Konusu Taşınmaz
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri |
Kara yolu ulaşım arteri üzerinde yer almakta olan taşınmaza belediye toplu taşıma araçları ile ulaşmak mümkün olup, ulaşım bölgenin merkezi caddesi konumunda olan Lizbon ve Dikmen Caddeleri üzerinden temin edilmektedir. Konu mülk konumu itibariyle yaklaşık olarak Lizbon Caddesine 220 metre, Dikmen Caddesine 210 metre, Cevizlidere Caddesine 400 metre, Kızılay'a 11 km, Ulus'a 12 km mesafede yer almaktadır. | ||
Lizbon Caddesi
Cevizlidere Xxxxxxx
Dikmen Caddesi
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |
3.4.1 | - | Genel Özellikleri | |
Değerlemeye konu; 13.732 m² yüzölçümüne sahip, 13287 ada, 5 nolu parsel 1 / 1 hisseye sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuğu andırmakta olup, topografik olarak oldukça eğimli ( çukur ) bir konuma sahiptir. Yapılan gözlemlerde parselin yol kotundan oldukça düşük konumda olmasından ötürü doğal olarak oluşmuş olan pis suyun parsele zarar verdiği ( derin yarıklar ) gözlemlenmiştir. Bu bağlamda konu parsel üzerine yapılacak olan yapının drenaj çalışmasının oldukça maliyetli olacağı düşünülmektedir. Parselin sınırları mahallinde kısmi tel ile çevrili, kalan kısımlar ise komşu parsellerin istinat duvarları ile çevrilidir. | |||
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER | |||
4.1 | - | Taşınmazın Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx | |
0.0.0 | - | Xxxxxx Xxx | |
Xxxxxx, Xxxxxxx Cumhuriyeti'nin başkenti, Türkiye'nin en kalabalık ikinci ve dünyanın en kalabalık otuz sekizinci kentidir.Topraklarının büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nin Yukarı Sakarya bölümünde yer alır. Türkiye'nin coğrafi merkezine yakın olduğu için, hem konum hem de işlev itibariyle Türkiye'nin kalbi benzetmesi yapılır. | |||
Harita 1 - Ankara'nın Konumu Türkiye Cumhuriyetinin başkenti, ikinci büyük şehri, nüfus bakımından İstanbul’dan, yüzölçümü bakımından da Konya’dan sonra ikincidir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Konya, Aksaray ve Eskişehir arasında yer alır. 38°33' ve 40°47' kuzey enlemleri ile 30°52' ve 34°06' doğu boylamları arasındadır. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye transit yolların düğüm noktasıdır. İç Anadolu Bölgesi’nde yer alan Türkiye Cumhuriyetinin başkenti Ankara, doğuda Kırşehir ve Kırıkkale; batıda Eskişehir; kuzeyde Çankırı; kuzeybatıda Bolu ve güneyde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilidir. Ankara, Orta Anadolu’nun kuzeybatısında bulunan Kızılırmak ve Sakarya nehirlerinin kollarının oluşturduğu ovalarla kaplı bir bölgedir. Güneyinde Tuz Gölü havzası ile Cihanbeyli Yaylası bu platoyu tamamlamaktadır. Bu bölgede orman alanları ile step ve bozkır alanlarının çevresi plato üzerinde yükselen dağlarla çevrilidir. Yüzölçümü ile Türkiye’nin ikinci büyük ili olan Ankara, 24.521 km²’lik bir alanı kapsamaktadır. Ankara'da tipik karasal İklim hüküm sürmekte olup, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve kar yağışlı geçer. | |||
Ankara ili içerisinde Altındağ, Çankaya, Mamak, Keçiören, Sincan, Yenimahalle, Akyurt, Beypazarı, Çamlıdere, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Kazan, Gölbaşı, Bala, Ayaş, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılcahamam, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar ve Şereflikoçhisar ilçeleri yer almaktadır. | ||
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2020 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ankara' nın Toplam Nüfusu 5.663.322 kişidir. | ||
4.1.2 | - | Çankaya İlçesi |
İç Anadolu Bölgesi'nde Ankara İline bağlı bir ilçe olan Çankaya, doğusunda Mamak, kuzeyinde Altındağ, batısında Yenimahalle, güneyinde Gölbaşı ile çevrilidir.İl merkezine 9 km. uzaklıktaki Çankaya'nın yüzölçümü 307 km2, 2000 Xxxx Xxxxx Sayım sonuçlarına göre; toplam nüfusu 769.331'dir.Cumhuriyet öncesinde küçük bir köy niteliğinde olan Çankaya, Ankara’nın başkent olmasından, Atatürk’ün konutunun burada yer almasından sonra önem kazanmıştır. Bundan sonra da Çankaya, bir yandan kentle bütünleşmiş, diğer yandan da Ankara’nın lüks bir semt durumuna gelmiştir.Devlet ve hükümet yönetimini sağlayan tüm kuruluşlar Çankaya’da toplanmıştır.Ülkenin en önemli kamusal karar organlarını, üniversitelerini, çeşitli ülkelerin büyükelçiliklerini, iş alanlarını, ticaret merkezlerini, bankaları, büyük otelleri, kültür ve sanat kuruluşlarını, restoranları, eğlence ve dinlence yerlerini barındıran bir yerleşim alanıdır.Çankaya Cumhurbaşkanlığı konutu 483 dönümlük bir alan üzerinde kurulmuştur. Bu yerleşimin içerisinde Müze Köşk, Çankaya Köşkü (Pembe Köşk), Camlı Köşk, Yeni Hizmet Binası, Yeni Genel Sekreterlik ve Devlet Denetleme Kurulu Binası, Başyaverlik Binası, İdari ve Mali İşler ve Koruma Müdürlüğü binaları, Basın Toplantı Salonu, Resepsiyon Salonları, İtfaiye Binası, Sosyal Tesisler, Garaj, Sera, Halı Saha ve Tenis Kortu ile lojmanlar bulunmaktadır. | ||
Ankara’nın önemli ilçelerinden olan Çankaya’da Xxxxxxx Xxxxx Çiftliği, Anıtkabir Atatürk Müzesi, Atatürk Anıtı (Zafer Anıtı-Sıhhiye), MTA Genel Müdürlüğü Tabiat Tarihi Müzesi, Güvenlik Anıtı , Etnografya Atatürk Anıtı ODTÜ Arkeoloji Müzesi, Devlet Resim ve Heykel Sergi Salonu, Anıt Park, Botanik Bahçesi, Xxxx Xxxxxx Parkı, Güven Park, Kurtuluş Parkı, Kuğulu Park, Milli Egemenlik Parkı, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, Atakule ve TBMM bulunmaktadır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2020 verilerine göre ilçe nüfusu 925.828 kişidir. | ||
4.1.3 | - | Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi |
Türkiye Ekonomik Görünüm | ||
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur. | ||
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye’nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır. | ||
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009’dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü. | ||
"2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25’er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası’ndaki değer kaybını azalttı. FED’e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50’ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı. | ||
2019 yılı boyunca TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu." (Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu). | ||
"COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı. | ||
- | ||
FED 2020 yılı içerisinde genişlemeci para politikasında bir değişikliğe gitmeyeceğini ve ECB de (Avrupa Merkez Bankası) varlık alım programını sürdüreceğini açıkladı. AB liderleri ayrıca temmuz ayı sonunda 540 milyar Euro tutarında bir teşvik paketi üzerinde anlaştılar. 2018 yılının eylül ayında %24 seviyelerine kadar çıkarılan TCMB politika faiz oranı, 2019 temmuz ayından başlayarak kademeli olarak indirilerek 2020 yılı haziran ayı itibariyle %8,25 seviyesine getirildi. Haziran ayı toplantısında politika faiz oranını değiştirmeyen TCMB’nin, çekirdek enflasyon göstergelerindeki yükseliş eğilimini göz önüne alarak enflasyonda düşüş trendi yeniden başlayana kadar temkinli duruşunu sürdürmesi bekleniyor. |
Türkiye ekonomisi 2019 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre yıllık olarak %0,9 oranında büyüdü. 2020 yılının ilk çeyreğinde ise zincirlenmiş hacim endeksine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 büyüdü. Mart ayının son iki haftası itibarıyla COVID-19 salgınının ekonomik aktivite üzerindeki ilk etkilerinin görülmeye başlaması, çeyrek bazda büyüme oranın beklentilerinin altında kalmasına sebep oldu. IMF tarafından nisan ayında yayınlanan ve haziran ayında güncellenen Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, COVID-19’un ekonomik faaliyetlerde yarattığı tahribatın etkisiyle Türkiye’nin ekonomisinin 2020 yılında yaklaşık %5 oranında daralması ve takip eden 2021 yılında ise %5 oranında büyümesi bekleniyor. IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, Türkiye genelinde işsizliğin 2020 yılsonunda %17,2 seviyesine yükselmesi ve 2021 yılsonunda ise %15,6 seviyesine gerilemesi bekleniyor. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).) |
"COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH’de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH’de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir. Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Xxxx-Eylül döneminde GSYH 2019’un aynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir. |
Öncü veriler Mayıs sonrasındaki normalleşme süreciyle birlikte toparlanmanın Ekim ve Kasım aylarında sürdüğüne işaret etmektedir. Eylül’de 52,8 değerini alan imalat sanayi PMI, Ekim’de 53,9, Kasım’da 51,4 değerini almıştı. Benzer şekilde kapasite kullanım oranı
Eylül’deki %74,3’ten kademeli olarak yükselmiş ve Ekim’de %74,9 ve Kasım’da %75,3’e çıkmıştır. Ancak, devam eden salgının etkisiyle beklentilerde iyileşme hız kesmiş ve sektörel güven endeksleri Kasım’da gerileyerek ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmiştir.
Döviz kurlarındaki oynaklık ve normalleşme sürecinin yol açtığı kapasite kısıtlarının yanında gıda fiyatlarındaki hızlı artışlarla enflasyon yükseliş eğilimini sürdürmektedir. Eylül’de %11,7 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ve Kasım aylarında sırasıyla
%11,9 ve %14,0 seviyelerine yükselmiştir. Bununla birlikte, döviz kuru ve uluslararası emtia fiyatlarındaki gelişmelerin yol açtığı maliyet baskısıyla yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Eylül’deki %00,0’xxx Xxxx’xx %00,0’ye,
Kasım’da %23,1’e ulaşmıştır." (Gyoder, 2020, 3.Çeyrek Raporu)
Gayrimenkul Sektörü: 2013 yılından bugüne inşaat sektörünün ekonomik büyüme ile olan ilişkisini değerlendirildiğinde, 2014 yılının ikinci çeyreğinde yaşanan düşüşün dışında sektörün istikrarlı bir gelişim içinde olduğu dikkat çekmektedir. 2013 yılı, sektörün beklentilerin üzerinde artış kaydetmiştir. 2014, artan jeopolitik riskler ve dövizin buna bağlı olarak yukarı yönlü hareketi ile hem ekonomik anlamda hem de sektörel anlamda bir daralma yılı niteliğinde olmuştur. 2015 yılında ise özel tüketim harcamalarının ve kamu harcamalarının etkisi ile Türkiye ekonomisi yüzde 6 büyüme oranına ulaşmıştır. Ekonomik büyümeyle birlikte inşaat sektörünün büyüme performansı yüzde 4,9 olarak kaydedilmiştir. 2016’nın tüm çeyreklerinde inşaat sektörü ekonomik büyümenin üzerinde bir büyümeye sahip olup, 2017’nin ilk iki çeyreğinde sektörün büyümesi ise yine yüzde 5,6 ve yüzde 5,5’e ulaşmıştır. Sektör, 3. çeyrek sonuçlarına göre yüzde 18,7 ile son 3 yılın en yüksek büyüme oranını yakalamıştır. Bu rakamla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yüzde 12 düzeyinde arttırmıştır. |
Konut kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranına ilişkin sınırın % 75’ten % 80’e çıkarılması, 15 Xxxxxx Xxxxx girişiminden sonra Emlak Konut GYO ve GYODER'in ve ticari bankaların başlattığı kampanyalar ve 150 metrekareden büyük konutlarda KDV'nin yüzde 8'e düşürülmesi kararları ile ekonominin ana sektörü olan inşaat sektörünün hızlanması ve alınan kararlar ile gayrimenkul satışının arttırılması hedeflenmiştir. 2018 yılında talep dengesizliğinin devam etmesi, inşa maliyetlerini artması, kredi faiz oranlarının artması alım satımların yavaşlamasına neden olmuştur. 2019da 2.yarıda alınan ekonomik kararlara da bağlı olarak Eylül ayı içerisinde kamu bankalarının konut kredisi ve diğer kredilerdeki faiz oranlarında düşüş yönünde yaptıkları değişiklikler gayrimenkul sektöründe alım/satımlarda hareketliliğin artmasını sağlamıştır. Bu hareketlilik yılın sonuna kadar devam etmiştir. 2019 yılının son çeyreğinde başlayan buhareketlilik 2020 yılının Xxxx, Şubat ayında ve Mart ayının ortasına kadar devam etmiştir. |
Mart ayının ortasında Dünya genelinde ve ülkemizde yaşanan Coronavirus Covid-19 salgının edeniyle ilgili kurumlar tarafından alınan önlemlere bağlı olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de duraklama oluşmuştur. |
02.06.2020 tarihinden itibaren Kamu bankaları öncülüğünde Covid-19 koranavirüs etkilerine karşı, normalleşme sürecine geçiş ve sosyal hayatın canlanması için açıklanan kredi destek paketi kapsamında konut kredisi faiz oranlarında meydana gelen düşüş ve uzun vadeli ödeme imkanları özellikle konut satış rakamlarında ve talebin artmasına neden olmuştur. Eylül ayı başından itibaren geçen 3 ay boyunca kredi destek paketi çerçevesinde yapılmış olan kampanyaların kademeli olarak sona ermesi, buna bağlı olarak kamu ve özel bankalarının gerek konut kredi faiz oranlarında gerekse diğer kredilerin faiz oranlarında yukarı yönde değişiklik yapmaları, döviz kurlarında meydana gelen değişiklikler tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemiştir. Mevcut piyasa koşulları nedeniyle özellikle kredi faiz oranlarında oluşabilecek değişikliklere, salgının seyrine bağlı olarak yılın kalan zamanında bu değişikliklere orantılı olarak gayrimenkul sektöründe de değişiklikler olabileceği öngörülmektedir. |
"2020 Yılı itibarıyla dünyada yayılımını artıran Covid-19 salgını hemen hemen her ekonomik ve sosyal değişken üzerinde etkili olmuştur. Beklenmedik sistemik bir risk olarak küresel iş yapış şekillerinden karar alma süreçlerine kadar pek çok yönetsel süreç yeni şartlara göre şekillenmek zorunda kalmıştır. Bu tür, ’siyah kuğu’ olarak adlandırılan beklenmedik geniş etki alanlı olayların sektörleri de tesir altına alması kaçınılmaz bir sonuç olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü süreçten etkilenmiştir. Kuzey yarım küredeki yaz ve dünya çapında alınan önlemler ile salgın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde baskılanmış görünmektedir. Buna karşın sonbaharın başlamasıyla tekrar tırmanışa geçmiş olması küresel ekonomi ve sağlık sistemini olumsuz etkilemektedir. Yaygın aşı süreci tamamlanıncaya kadar bu tip dalgalanmaların yaşanması kaçınılmaz olarak görünmektedir. |
Xxxxxx en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır. Ekim 2020 de yayınlan IMF Küresel Görünüm Raporuna göre1 küresel ekonominin yüzde 4,4 küçüleceği beklentisi açıklanmıştır. Aynı raporda gelişmiş ekonomiler için yüzde 5,8 gelişmekte olan ekonomiler için ise yüzde 3,3 oranında küçülme beklenmektedir. Ülkemizde ise pandemi sonrası başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler, proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olmuş, toparlanma eğilimini güçlendirmiştir. |
İnşaat sektöründe %1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak adlandırılabilir. Sektörü bu bağlamda büyük bir yük trenine benzetebiliriz, ivmelenmesi ve durması diğer sektörlere göre biraz daha zaman almaktadır. İkinci çeyrekte sektörlerin tanımına yakını istenilen performansı göstermeseler de alınan tedbirler özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla gözle görülür bir toparlanmayı işaret etmektedir. Üçüncü çeyrek büyüme rakamları hem Türkiye hem de sektör için oldukça güçlü görünmektedir. Öncü göstergeler büyüme sürecini destekler niteliktedir. Üçüncü çeyrekte krediye ulaşım şartlarındaki olumlu değişim ve buna bağlı politikaların etkisiyle hem satışlar hem de inşaat sektörünün ihtiyacı olan kaynak önemli ölçüde sağlanmıştır. |
Söz konusu önlemlerin olumlu yansıması ise konut satış rakamlarında gözlemlenmektedir. 2019 yılının ilk dokuz ayında toplam konut satışları 865 bin adet olurken 2020 yılının aynı döneminde 1 milyon 161 bin rakamına ulaşarak yüzde 34,2’lik bir artış sağlamıştır. Söz konusu dönemde birinci el ipotekli konut satış sayısı 162 bin rakamına ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 141,2’lik artış kaydetmiştir. İkinci el ipotekli satışlar ise daha da canlı bir eğilim sergileyerek 346 bin adet olarak gerçekleşmiştir. 2019 yılının ilk dokuz aylık dönemine göre artış yüzde 187,2 düzeyinde gerçekleşmiştir. Satışlarda artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise; pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkili olduğu görülmektedir. Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici olmuştur. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi önemli bir stok düşüşünü de getirmiştir." (Gyoder,2020, 3.Çeyrek Raporu) |
2021 ikinci çeyrekte dünya genelinde COVID-19 salgını hız keserken, ülkeden ülkeye ayrışma olsa da aşılamanın yaygınlaştığı görülmüştür. Bununla birlikte, bazı ülkelerde delta varyantı kaynaklı olarak vaka sayılarının artışı hızlanırken, bazı ürünlerin üretiminde aksamalar yaşanmıştır. Öte yandan, ikinci çeyrekte küresel ölçekte artan enflasyonist riskler gelişmekte olan ekonomilerin para politikası faizlerinde normalleşmeyi getirmiştir. Bazı gelişmekte olan ekonomilerde faizler artırılırken, piyasalarda belirsizliklerin azalmasına bağlı oynaklıklar gerilemiştir. Ancak, Haziran ayının sonlarına doğru bazı ekonomilerde delta varyantı ile COVID- 19 yeni vaka sayılarında hızlanma yaşanırken, risk iştahında kırılgan bir görünüm ortaya çıkmıştır. 2021 yılı ilk çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) güçlü büyüme kaydetmiştir. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH bir önceki döneme göre %1,7 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış yıllık büyüme hızı %7,3, arındırılmamış verilerde %7 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla yıllıklandırılmış büyüme performansı %1,8’den %2,4’e hızlanmıştır. Dolar bazında GSYH ise 2020 sonundaki 717,4 milyar dolardan 728,5 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken, faaliyet kollarının tamamında yıllık olarak büyüme kaydedilmiştir. |
2021 ikinci çeyrekte döviz kuru gelişmeleri ve küresel emtia fiyatlarının tetiklediği birikimli maliyetlerle enflasyonda dalgalı bir seyir gözlenmiştir. 2021 Mart’ta %16,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Nisan’da %17,1’e yükseldikten sonra Mayıs ayında %16,6’ya inmiştir. Ancak Haziran’da yeniden hızlanarak %00,0’x xxxxxxxxx. Xxxx xxxxxxx xxxxxxxx enflasyon (C endeks) %16,9’dan Nisan’da %17,8’e yükselmiş, Mayıs’ta %17,0’a inmiştir. Haziran’da ise %17,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2021 Mart’ta %31,2 olan genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ikinci çeyrekte kesintisiz yükselmiş ve Haziran itibarıyla %42,9 değerini almıştır. Önümüzdeki dönemde maliyet unsurlarının yanında kamu fiyat ayarlamaları, birikimli maliyetler ve yüksek beklentiler enflasyonda yukarı yönlü riskleri canlı tutmaktadır. (Gyoder,2021, 3.Çeyrek Raporu) |
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler |
İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır (Emlak Konut GYO, 2018). |
Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017 yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018). |
2018 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %2,41 oranında azalma göstererek 1.375.398 adet seviyesinde kapanmıştır. Yılın neredeyse tamamında konuşulan inşaat maliyetlerindeki artış, konut satışlarındaki ve konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi, konut kredisi faiz oranlarındaki artış, konut ve iş yerlerindeki KDV indirimi gibi konu başlıkları gündemin ana unsurları olmuştur. Bununla birlikte, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinimlerine yönelik getirilen teşvik ve yasal mevzuat değişiklikleri ile nihai tüketiciye sağlanan bazı teşvik ve kampanyaların süresinin uzatılması da yılın ikinci yarısında konuşulan konuların başında gelmiştir. |
2018 yılında ipotekli satışlarda, geçen yıla göre adet bazında %41,49’luk bir daralma yaşanmıştır. Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı ise geçtiğimiz yıl %33,57 iken bu yıl %20,13 oranında gerçekleşmiştir. Yıl içindeki konut kredisi faiz oranlarındaki yukarı yöndeki hareketliliğin doğrudan ipotekli satış miktarını etkilediğini söyleyebiliriz. 2018 yılında geçen yıla göre ilk el satılan konutlarda %1,23 oranında, ikinci el satılan konutlarda ise %3,44 oranında azalma görülmüştür. Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de çok geçmeden görülmeye başlanmış, konut fiyat artışında 2017 yılında görülen ivme kaybı 2018 yılında da devam etmiştir. TCMB verilerine göre, 2017 yılı sonunda %11,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Kasım ayında %10,48’e kadar gerilemiştir. (GYODER, 2018, 4.Çeyrek Raporu). |
Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2019 ilk yarısı itibariyle yıllık olarak Xxxxxxx’xx %0,0 xxxxxxxx, Xxxxxxxx’da %2,0 oranında azalmıştır. Aynı dönemde enflasyon %19,5, Türk Lirasının ABD Doları karşısındaki değer kaybı %41,5 olarak gerçekleşmiş; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %23,0 olmuştur. İnşaat maliyeti endeksi 2018 yılında bir önceki yıla göre %18,4 oranında artış gösterirken; 2019 yılı Nisan ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,4 oranında artmıştır. Bu durumun en büyük nedeni Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle oluşan ham madde fiyatlarındaki artıştır. Türkiye genelindeki konut satışları, 2019 yılının ilk yarısında, 2018 yılının aynı dönemine göre %21,7 oranında gerilemiştir. Aynı dönemde, ipotekli konut satışlarındaki düşüş %58,9 olmuştur. Yine bu dönemde, İstanbul’da toplam satışlarda %16,2; ipotekli satışlarda ise %61,2 oranında düşüş kaydedilmiştir.2019 yılı Mayıs ayı itibariyle, Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2018 yılına göre %6,5’lik bir düşüş yaşamıştır. Bu düşüş eğilimi konut kredilerinde de benzer şekilde gözlenmektedir. Mayıs ayı itibariyle toplam kredilerin yaklaşık %7’sini oluşturan konut kredisi hacmi, 2019 yılının en düşük seviyesini görmüştür. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu) |
2019 yılı performansı özelikle Ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilenmiş ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık %2 lik bir daralma ile kapatmıştır. Yılın ilk 7 ayı için bu kıyaslamayı yaptığımızda ise daralma yaklaşık %21 seviyelerinde idi. 2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el satışların toplam satışlar içindeki payı olmuştur. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıkmıştır. İpotekli konut satışlarında ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaşmış olup, son çeyrekte yapılan satışların %30’u ipotekli satış olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görülebilmektedir. (GYODER, 2019, 4.Çeyrek Raporu) |
2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan COVID-19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışların nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi haziran ayında ise tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları rekor seviyede arttı. Türkiye genelindeki konut satışları, 2020 haziran ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,5, İstanbul’da ise %16 oranında arttı. Haziran ayında yapılan ciddi oranda indirimlerle TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının %0,74’e kadar gerilemesi, 2020 yılı ilk yarısında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını Türkiye’de %43’e; İstanbul’da ise %41’e çıkardı. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu). |
2020 yılı üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %49’luk bir artış göstermiş ve verilerin açıklanmasından bu yana çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşarak 536.509 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarında da Ağustos ayı itibarıyla %26,22 ile bugüne kadarki en yüksek artış oranı gözlemlenmiştir. Haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyasının etkisiyle düşük seyreden faiz oranları Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını ve konut fiyat artışlarını olumlu yönde etkilerken, Eylül ayı itibarıyla faiz oranlarında kayda değer bir artış görülmüş geçen yılın aynı ayına göre satışlarda %6,92 oranında gerileme kaydedilmiştir. |
2020 yılı üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda %23,3 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %64,0 oranında artış yaşanmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre azalarak çeyreklik bazda, veri setindeki en düşük seviyesi olan %30,1’e gerilemiştir. İpotekli satışlar konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %130,7 oranında bir artışla 242.316 adet olmuş ve toplam konut satışlarına benzer şekilde çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Diğer satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre %15,5 oranında artış göstererek 294.193 adet olmuştur. Konut kredisi kampanyası ile düşük faiz oranlarıyla finansman ihtiyacının karşılanması üçüncü çeyrek itibarıyla konut fiyatlarındaki artış trendini devam ettirmiş ve Ağustos ayı itibarıyla reel bazda yıllık %12,9 artış görülmüştür. |
Yabancılara yapılan satışlarda ise bir önceki döneme göre %259,2 oranında artış görülmüş ve üçüncü çeyrekte yabancılara 11.903 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Yabancılara yapılan satışların toplam satışlar içerisindeki oranında da artış görülmüş ve %2,2 olarak gerçekleşmiştir. (GYODER, 2020, 3.Çeyrek Raporu) |
2021 yılı ikinci çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %10,2 oranında bir artış göstererek 289.760 adet olmuştur. Konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre ise %2,1 artış gözlemlenmiştir. İlk satışlar bir önceki çeyreğe göre %8,9 oranında artış göstermiş ve 87.508 adet olarak gerçekleşmiştir. Bu veri, ilk satışların çeyreklik bazda en düşük ikinci verisi olmuştur. İkinci el satışlarda %10,7 artış görülmüş olup ikinci çeyrekte 202.252 adet ikinci el konut el değiştirmiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı ise %30,2’ye gerilemiştir. Yabancılara yapılan satışlar ise bir önceki çeyreğe göre %7,2 oranında artış kaydetmiştir. İkinci çeyrekte yabancılara 10.601 adet, ilk altı aylık dönemde ise 20.488 adet satış gerçekleşmiştir. Her iki veri de veri setindeki en yüksek satış sayıları olmuştur. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %48,0 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,9 pay ile Antalya bulunmaktadır. |
Haziran ayında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Satışların bu 1,5 ay gibi kısa sürede bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. Düşük faiz oranlarının devam etmesi durumunda konut satışlardaki yüksek seyrin yılın geri kalanında da sürmesi bekleniyor. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu) |
Yıllara Göre Konut Satışları
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2021 2020
(yarıyıl)
2019
2018 2017 2016 2015 2014 2013
İlk satış
İkinci el satış
Yıllara Göre İpotekli Konut Satışları
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2021 2020
(yarıyıl)
2019
2018 2017 2016 2015 2014 2013
İpotekli satışlar
Diğer satışlar
Yıl | Toplam | İpotekli satışlar | Diğer satışlar | Toplam | İlk satış | İkinci el satış | ||
2021 (yarıyıl) | 552.810 | 104.168 | 448.642 | 552.810 | 167.878 | 384.932 | ||
2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 | ||
2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 | ||
2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 | ||
2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 | ||
2016 | 1 341453 | 449.508 | 891.945 | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 | ||
2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 | ||
2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 | ||
2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK)
*2021 yılına ait istatistiki veriler Haziran ayına kadar yayınlanmıştır.
2021 yılı ikinci çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %10,2 oranında bir artış göstererek 289.760 adet olmuştur. Konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre ise %2,1 artış gözlemlenmiştir. İlk satışlar bir önceki çeyreğe göre %8,9 oranında artış göstermiş ve 87.508 adet olarak gerçekleşmiştir. Bu veri, ilk satışların çeyreklik bazda en düşük ikinci verisi olmuştur. İkinci el satışlarda %10,7 artış görülmüş olup ikinci çeyrekte 202.252 adet ikinci el konut el değiştirmiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı ise %30,2’ye gerilemiştir. |
Konut kredisi faiz oranlarında sınırlı bir gerileme görülmesine karşın ikinci çeyrekte ipotekli satışlarda bir önceki çeyreğe göre %20,6 artış görülmüştür. 56.952 adet konut ipotekli olarak satılırken diğer satışlar 232.808 adet olarak gerçekleşmiştir. Geçen yılın aynı dönemine göre ise konut kredisi faiz oranlarında indirimlerin başladığı haziran ayındaki ipotekli satışların da etkisiyle, ipotekli satışlarda %58,5 gerileme görülürken diğer satışlar %58,7 artış kaydetmiştir. (GYODER, 2021, 3.Çeyrek Raporu) |
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |
Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır. | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü, Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Çankaya Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur. | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |
4.4.1 | - | Olumlu Faktörler | |
* | Taşınmaz bölgenin ana arterlerinden Mevlana Bulvarı, Lizbon Caddesi, Xxxxxlidere Caddesi ve Xxxxxx Xxxxxxx' ne çok yakın mesafede bulunmaktadır. | ||
* | Plan içerisinde yer almaktadır. Yapı ruhsatı bulunmaktadır. | ||
* | İlçenin tercih edilirliği yüksek bölgesinde yer almaktadır. | ||
4.4.2 | - | Olumsuz Faktörler | |
* | Sokak üzeri konumlanmıştır. | ||
* | Topoğrafik olarak eğimli ( çukur ) yapıya sahiptir. | ||
* | Özel eğitim alanı imarlı olması nedeniyle alıcısı kitlesinin sınırlı olabileceği düşünülmektedir. | ||
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
5.1 | - | Pazar Yaklaşımı |
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır. | ||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı |
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur. | ||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı |
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. | ||
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER | |||||||||||
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; - Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı Yönteminden ve Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemi, - Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ve hasılat paylaşımı yönteminden, ve Pazar Yaklaşımı Yönteminden yararlanılmıştır. - Arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin takdir edilmesinde Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. | |||||||||||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma ( Piyasa ) Yaklaşımı | |||||||||
Arsa Emsalleri | |||||||||||
1 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | İlgilisi | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | ||||||||
ALINAN BİLGİ | |||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | |||||||||||
Ayno bölgede Yaşamkent Mah., 18016 ada 2 parsel E:0.50, Özel Eğitim Alanı imarlı olup satılıktır. 1.600 m² arsa için 5.800.000.-TL istenilmektedir. Ankaralılar Caddesi'ne yakın konumda yer almaktadır. Emsal taşınmazın alanı değerleme konusu taşınmaza göre daha küçüktür. | |||||||||||
SATILIK | 1600 | .-M² | 5.800.000 | .-TL | 3.625 | .-TL/M² | |||||
2 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Empa Gayrimenkul | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000-0000 | ||||||||
ALINAN BİLGİ | |||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | |||||||||||
Yenimahalle, Yeni Batı Mah., 15340 ada 1 parsel Gündüz Kreş Bakım Evi imarlı olup satılıktır. Emsal=1,20'dir. 2.228 m² arsa için 3.800.000.-TL istenilmektedir. Kooperatif site tarzı yapılaşmanın yoğun olduğu konumda yer almaktadır. Emsal taşınmazın alanı değerleme konusu taşınmaza göre daha küçük olup, konumunun daha kötü olduğu düşünülmektedir. | |||||||||||
SATILIK | 2228 | .-M² | 5.000.000 | .-TL | 2.244 | .-TL/M² | |||||
3 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Remax VİP | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | ||||||||
ALINAN BİLGİ | |||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | |||||||||||
Çankaya, Xxxxxxx (Xxxxxxxxx), 00000 xxx 0 xxxxxx 9.800 m2 olup, Okul alanı imarlıdır. Emsal=0,65' dir. Taşınmaz konum olarak ve imar koşulları değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır. | |||||||||||
SATILIK | 9800 | .-M² | 35.000.000 | .-TL | 3.571 | .-TL/M² | |||||
4 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Net Gayrimenkul | |||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | |||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Çankaya, Çukurca(Birlik), 26796 ada 1 parsel 10.357 m2 olup, Okul alanı imarlıdır. Emsal=1,20'dir. Taşınmaz hisseli olup 79 m2 hissesi için 175.000.-TL istenilmektedir. Taşınmaz konum olarak yerleşik bir bölgede yer almakta olup, imar koşulları değerleme konusu taşınmaza göre avantajlıdır. | ||||||||||
SATILIK | 79 | .-M² | 175.000 | .-TL | 2.215 | .-TL/M² | ||||
5 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Bizim Emlak | |||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | |||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Aynı bölgede, konut+ticaret imarlı olduğu beyan edilen E:0,50 yaklaşık 650 m2 alanlı arsa 6.500.000.-TL bedelle satılıktır. İmar koşulları ve konumu değerlemeye konu taşınmaza göre daha iyidir. İmar koşulları değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır. | ||||||||||
SATILIK | 650 | .-M² | 6.500.000 | .-TL | 10.000 | .-TL/M² | ||||
6 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Coldwell Banker | |||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000-0000 | |||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Aynı bölgede, yakın konumda özel sağlık imarlı olduğu beyan edilen 1.570 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 3.900.000.-TL bedelle satılıktır. | ||||||||||
SATILIK | 1570 | .-M² | 3.900.000 | .-TL | 2.484 | .-TL/M² | ||||
7 | Beyan Eden Kişi, Kurum | İcra Müdürlüğü | ||||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Aynı bölgede, yakın konumda olan, 2693 m2 alanlı 4 kat konut imarlı boş arsa 7.405.750.-TL bedelle icardan satışa çıkarılmış olup, satış sonucuna ulaşılmamıştır. İmar koşulları taşınamza göre daha iyi olup, icra satış fiyatıdır. | ||||||||||
SATILIK | 2693 | .-M² | 7.405.750 | .-TL | 2.750 | .-TL/M² | ||||
7 | Beyan Eden Kişi, Kurum | İcra Müdürlüğü | ||||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Aynı bölgede, yakın konumda olan,3777 m2 alanlı özel sağlık tesisi imarlı boş arsa 5.500.000.-TL bedelle icradan satışa çıkarılmış olup, satış sonucuna ulaşılmamıştır. İmar koşulları taşınamza göre daha iyi olup, 22.06.2021 tarihli icra satış fiyatıdır. | ||||||||||
SATILIK | 3777 | .-M² | 5.500.000 | .-TL | 1.456 | .-TL/M² | ||||
ARSA EMSALLERİ XXXXXXX X-0 X-0 X-0 | ||||||||||
Taşınmazın Konumu E-3 Bina Emsalleri | ||||||||||
1 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | İlgilisi | |||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | |||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Aynı bölgede, yakın konumda Dikmen Caddesi üzerinde 15 yıllık, 2850 m2 kapalı alanlı, 8 katlı 1000 m2 arsa alanlı komple bina pazarlıklı olarak 20.000.000.-TL bedelle satılıktır. | ||||||||||
SATILIK | 2850 | .-M² | 20.000.000 | .-TL | 7.018 | .-TL/M² | ||||
2- | Beyan Eden Kişi, Kurum | Mülkkaynak Project | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | |||||||
ALINAN BİLGİ | ||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | ||||||||||
Öveçlerde cadde üzerinde olan yaklaşık 15 yıllık 1.900 m2 kapalı alanlı, 4 katlı komple bina pazarlıklı olarak 12.000.000.-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın fiziksel yaşı yüksektir. | ||||||||||
SATILIK | 1900 | .-M² | 12.000.000 | .-TL | 6.316 | .-TL/M² | ||||
3 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | İlgilisi | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | ||||||||
ALINAN BİLGİ | |||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | |||||||||||
Öveçlerde cadde üzerinde olan yeni inşa edilmiş, 3.550 m2 kapalı alanlı, 7 katlı komple bina pazarlıklı olarak 23.000.000.-TL bedelle satılıktır. | |||||||||||
SATILIK | 3550 | .-M² | 23.000.000 | .-TL | 6.479 | .-TL/M² | |||||
4 | - | Beyan Eden Kişi, Kurum | Coldwell Banker Elit Gayrimenkul | ||||||||
TEL ; | 0 | 000 | 000 00 00 | ||||||||
ALINAN BİLGİ | |||||||||||
( KONUMU, ARSA ALANI, KAPALI ALANI, KAT SAYISI, İNŞAA TARİHİ, BAKIMLILIĞI, FİYATI, SATIŞ SÜRESİ, VB ) | |||||||||||
Güzeltepe Mahallesinde, Atakule yakınında,yeni ina edilmiş binadır.3 kattan oluşmaktadır. 261 m2 bina için 1.600.000.-TL istenilmektedir. | |||||||||||
SATILIK | 261 | .-M² | 1.600.000 | .-TL | 6.130 | .-TL/M² | |||||
6.1.1 | - | Emsallerin Değerlendirilmesi | |||||||||
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. | |||||||||||
ORAN ARALIĞI | |||||||||||
ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri | |||||||||
KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% | |||||||||
ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% | |||||||||
BENZER | BENZER | 0% | |||||||||
ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) | |||||||||
İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) | |||||||||
ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri | |||||||||
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 |
SATIŞ FİYATI | 5.800.000 | 5.000.000 | 35.000.000 | |
SATIŞ TARİHİ | - | |||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
0% | 0% | 0% | ||
XXXX* | 13.732,00m² | 1.600 | 2.228 | 9.800 |
BİRİM M² DEĞERİ | 3.625 | 2.244 | 3.571 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | KÜÇÜK | KÜÇÜK | ORTA KÜÇÜK | |
-20% | -20% | -10% | ||
İMAR KOŞULLARI | E=1.00 | ORTA KÖTÜ | ORTA İYİ | ORTA KÖTÜ |
YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME | E=0.50 | E=1.20 | E=0.65 | |
10% | -5% | 10% | ||
FONKSİYON | ÖZEL | ÖZEL EĞİTİM | ÖZEL EĞİTİM | OKUL |
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | EĞİTİM | BENZER | BENZER | BENZER |
ALANI | 0% | 0% | 0% | |
MANZARA | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 10% | 10% | 10% | |
KONUM | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | |
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 10% | 20% | 20% | |
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | |
TOPLAM DÜZELTME | 0% | -5% | 20% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 3.353 | 3.636 | 2.139 | 4.286 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² takdir edilmiştir.
Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.
TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||
Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri | Parselin Değeri (.-TL) |
13287 | 5 | 13.732,00 | 3.353 | 46.043.396 TL |
PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 46.040.000 TL | |||
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
13287 ADA 5 PARSEL İÇİN MALİYET HESAPLAMALARI
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır.
Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa değeri takdir edilmiştir.
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. 2021 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 4-A yapı sınıfına ait birim maliyet 1.921.-TL/m² 'dir.
2021 Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne göre Okul Binaları için azami birim m² değeri 854,84.- TL/m²’dir.
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.
13287 ada 5 parsel için alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, iyi inşaat kalitesine sahip olacak bir proje olması da düşünülerek öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. Söz konusu proje için yapı ruhsatlarında yer alan yapı sınıflarına istinaden inşaat birim m² değeri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI (13287 ADA 5 PARSEL) | ||||||||
Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | ||||||||
Toplam Ruhsat Alanı | 2.500 | .-TL/M² | X | 28.078,27 | M² | = | 70.195.675 | .-TL |
13287 ada 5 Parsel için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | = | 70.195.675 | .-TL | |||||
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 5 i olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %3 ü olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %3 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %10'u oranında olacağı kabul edilmiştir. Projenin gecekondu önleme bölgesi proje olması nedeni ile kar marjı düşük tutulmuştur.
Projenin Tamamı Xxxx Xxxxxülen Maliyet | |||
Öngörülen Maliyet (TL) | |||
Toplam İnşaat Maliyeti | = | 70.195.675 TL | |
Çevre düzeni, peyzaj (%5) | = | 3.509.784 TL | |
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | = | 73.705.459 TL | |
Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%3) (B) | = | 2.211.164 TL | |
Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) | = | 75.916.623 TL | |
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %3) (C) | = | 2.211.164 TL | |
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) | = | 78.127.786 TL | |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | ||
Arsa Değeri | = | 46.040.000 TL |
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti | = | 75.916.623 TL |
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %3) (C) | = | 2.211.164 TL |
Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%10) | = | 12.195.662 TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer | = | 136.363.449 TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer | = | 136.363.000 TL |
Değerlemesi yapılan 13287 ada 5 parselde mimari projeler onaylanmış ruhsatlar alınmıştır. Maliyet olarak bu parselin değerine ilave edilerek nihai değere ulaşılmıştır.
13287 ada 5 parselin ruhsat ve projesi onaylanmıştır. Parsele yönelik olarak gerçekleştirilmiş maliyet bedeli hesaplaması ruhsat belgesinin toplam alanı ile ruhsat ve projesi onaylanmış ancak kat irtifakı kurulmamış taşınmaz için 80.-TL/m² ile 100.-TL/m² arası birim bedel takdir edilmekte olup, konu taşınmazlar için 85.-TL/m² birim bedel takdir edilmiştir.
TAŞINMAZIN TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||||
Ada No | Parsel No | Parsel Alanı (m²) | Ruhsat Alanı (m²) | m2 Birim Değeri | Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti (.-TL) | |
115 | 5 | 13.732,00 m² | 28.078,27 m² | 85 TL/ m² | 2.386.653 TL | |
Ada No | Parsel No | Parselin Değeri (.-TL) | Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti (.-TL) | Taşınmazların Yuvarlatılmış Mevcut Durum Değeri (.-TL) | ||
115 | 5 | 46.043.396 TL | + | 2.386.653 TL | = | 48.400.000 TL |
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son bir yıllık ortalama %17,00 civarında olduğu görülmüştür. Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Taşınmazın ruhsat ve projelerinin onaylanmış olması ayrıca iyi bir lokasyonda bulunması gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Taşınmazların inşatının tamamlanması sürecinde ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi %4,00 olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün niteliğine, yasal sürecine vb. durumlara bakılarak risk primi oranı belirlenmiştir. Bu kapsamda risksiz getiri oranı olan 17,00 oranı üzerine taşıdığı risk faktörlerine göre risk primleri eklenrek nihai iskonto oranları takdir edilmiştir. | ||
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 17,00 Risksiz Oran + % 4,00 Risk Primi = %21,00 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %21,00 olarak kabul edilmiştir | ||
6.3.1 | - | Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar |
Değerleme konusu 13287 ada 5 parsel üzerinde yer alan proje kapsamında yer alan birimlerin toplam satışa esas alanı yaklaşık 28.078,27 m² 'dir. Satılabilir alan bilgisi olarak ruhsat alanı dikkate alınmıştır. | ||
Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. 12 aylık süreç bir dönem olarak kabul edilmiştir. | ||
Yapının satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 6.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları ve projenin tamamlanması durumları da dikkate alınarak %15 oranında artacağı varsayılmıştır. | ||
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. | ||
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır | ||
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. | ||
Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar | ||
Yapı Birim Maliyetleri | ||
Yapılacak olan projenin maliyet hesapları "Yeniden İnşa Etme Maliyeti" başlığı altında hesaplanmış olup toplam inşaat maliyeti ~70.195.675.-TL olarak öngörülmüştür. İnşaat maliyetlerinin yıllık artış oranı, finansal riskler, hakediş sistemleri ve proje imajı gibi etkenler de göz önünde bulundurularak %14,00 olarak kabul edilmiş olup yıllara yaygın birim maliyet değerleri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. İnşaatın 24 aylık süreç içerisinde tamamlanacağı, 24 aylık süre içerisinde ise satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. | ||
İnşaat Maliyetlerinin dağılımı
28.078,27 m² inşaat alanına sahip olması proje için öngörülen inşaat süresi 2 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %17,00 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
Enflasyon farkı Yansıtılmamış Xxxxxxxxxx | |||
0.dönem | 1.dönem | ||
Dağılım | 65,00% | 35,00% | |
Xxxxxxx (TL) | 49.345.805 TL | 26.570.818 TL | |
TOPLAM (TL) | 75.916.623 TL | ||
Dönemlik %12 Enflasyon Farkı Yansıtılmış Maliyetler | |||
0.dönem | 1.dönem | ||
Dağılım | 65,00% | 35,00% | |
Xxxxxxx (TL) | 49.345.805 TL | 31.087.857 TL | |
TOPLAM (TL) | 80.433.662 TL | ||
Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri
Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek proje olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.
Bu veriler ışığında, proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %2 - %5 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde %3 oranında satış & pazarlama maliyeti hesabı yapılarak İNA tablosunda işlenmiştir.
Bu değerler aşağıda yer alan İNA tablosunun özet kısmında pazarlama maliyetlerinin inşaat alanı üzerinden birim değerleri hesaplanırken irdelenmiştir.
Girişimci Geliştirici Karı
Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek proje olacağı dikkate alındığında, projede girişimci karının % 10 olacağı öngörülmüştür.
Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri | ||
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %21,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin 193.655.828 -TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %21,00 indirgeme oranı kabul edilerek Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak 132.296.536,36 -TL olarak hesaplanmıştır. Projenin öngörülen gelirlerinden öngörülen giderleri çıkartılmak sureti ile net nakit akışları hesaplanmıştır. Yapılan bu hesaplamalar neticesinde geliştirilmiş arsa değeri 47.750.000 .-TL olarak hesaplanmıştır. Geliştirilmiş arsa değerinin % 90' ının bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %10 - 15 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 10 kar edilmiş değeri olduğu tespit ve kabul edilmiştir ) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir. | ||
■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Geliştirilecek Projenin Değeri; | |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri (.-TL) | 193.655.828 TL | |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri (.-TL) | 132.269.536 TL | |
İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI (Discounted Cash Flows) | ||||
YATIRIM SÜRECİ | 24 | |||
TOPLAM SATILABİLİR ALANI (m²) | 28.078,27 | |||
TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ (TL) | 75.916.622,51 | |||
Yıllık Enflasyon Oranı | 17,00% | |||
TOPLAM | ||||
1.dönem | 2.dönem | |||
NAKİT GİRİŞLERİ | ||||
Satışların Yıllara Dağılım Oranı | 0,00% | 100,00% | ||
Satılan Brüt Alan | 0 m² | 28.078 m² | 28.078,27 | |
Ortalama Birim Satış Fiyatı | 6.000 TL/m² | 6.897 TL/m² | 193.655.828,19 | |
Satış Geliri | 0 TL/m² | 193.655.828 TL/m² | ||
GELİRLER ( Toplam ) | 0 TL | 193.655.828 TL | 193.655.828,19 | |
GELİRLERİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | 132.269.536,36 | |||
NAKİT ÇIKIŞLARI | ||||
İnşaat Maliyetinin Yıllara Dağılım Oranı | 65,00% | 35,00% | ||
İnşaat Maliyetleri (Bugünkü birim fiyatlarla) | 75.916.622,51 TL | 49.345.805 TL | 26.570.818 TL | |
İnşaat Maliyetleri (Eskale edilmiş) | 49.345.805 TL | 31.087.857 TL | 80.433.662 | |
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri (Hasılat %3'ü) | 3% | 0 TL | 5.809.675 TL | 5.809.675 |
Yüklenici Karı (Hasılat %10 'u) | 10% | 0 TL | 19.365.583 TL | 19.365.583 |
GİDERLER (Toplam) | 49.345.805 TL | 56.263.115 TL | 105.608.919 | |
GİDERLERİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | 79.210.121 TL | |||
NAKİT AKIMLARI (Cash Flows) | -49.345.805 TL | 137.392.714 TL | 88.046.909 TL | |
Alan / Yüzölçüm | Birim Fiyat | Net Bugünkü Değer (NPV) | ||
İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 21,00% | |||
Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 13.732,00 | 3.863,92 TL | 53.059.415 TL | |
Arsa Değeri (TL) %90 | 47.753.474 TL | |||
TOPLAM ARSA DEĞERİ | 13.732,00 | 3.477,28 TL | 47.750.000 TL | |
TAŞINMAZIN TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||||
Ada No | Parsel No | Parselin Değeri (.-TL) | Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti (.-TL) | Taşınmazların Yuvarlatılmış Mevcut Durum Değeri (.-TL) | ||
13287 | 5 | 47.750.000 TL | + | 2.386.653 TL | = | 50.137.000 TL |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu taşınmaz için en etkin ve verimli kullanım şeklinin yapı ruhsatlarına göre yapılaşması olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
Pazar Yaklaşım Yöntemine göre; | |
Toplam Arsa Değeri (.-TL) | 46.040.000 TL |
■
Maliyet Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
Projenin Mevcut Durum Değeri (.-TL) | 48.400.000 TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri (.-TL) | 136.363.000 TL |
■
Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre; | |
Arsa Değeri Değeri (.-TL) | 47.750.000 TL |
Projenin Mevcut Durum Değeri (.-TL) | 50.137.000 TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri (.-TL) | 132.269.536 TL |
■
6.5.1 | - | Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması |
Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ”i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4’e göre “Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.” denilmektedir. | ||
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir. | ||
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki yöntem ile bulunan değerlerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir indirgeme yöntemine göre dikkate alınan koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile Maliyet Yaklaşımı yönteminde değere ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne, söz konusu proje için Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır. | ||
6.5.2 | - | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi |
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle projenin değeri takdir edilmiştir. | ||
6.5.3 | - | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları |
Değerleme konusu taşınmaz için değerleme tarihi itibariyle düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır. | ||
6.5.4 | - | Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi |
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. * 26.03.2021 onay tarihli,20183 numaralı Finansal Kiralama Sözleşmesinde; Xxxxxxxxx: Arı finansal Xxxxxxxx A.Ş. Kiracı:Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Sözleşme süresi 30 ay olarak belirtilmektedir. Sözleşmenin 35. Xxxxxxxxxx, “Xxxxxxxx süresi sona erdiğinde Xxxxlanan’ın Sözleşme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Xxxxxxxxx’xx düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmişlerdir.” ibaresi bulunmaktadır. İş bu sözleşme kapsamında,sözleşme süresi tamamlanana kadar taşınmazların mülkiyeti Arı Finansal Kiralama A.Ş. üzerindedir. Finansal kiralama sözleşmesi ve ödeme planı ekte sunulmuştur. | ||
6.5.5 | - | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Değerlemesi yapılan 13287 Ada 5 nolu parsel bünyesindeki proje kapsamındaki blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Henüz parsel üzerinde hafriyat çalışması yapılmış olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır. | ||
6.5.6 | - | Xxxx Xxxxxx Analizi |
Taşınmazın niteliği bağ olup, bölgede emsal olabilecek kiralık araziye rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır. | ||
6.5.7 | - | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
Taşınmaz Servet GYO A.Ş. Mülkiyetinde bulunmamaktadır. | ||
6.5.8 | - | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır. | ||
6.5.9 | - | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
SPK’nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (Tebliğ) 22-1- a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1- d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu taşınmazın yapı ruhsatları alınmış ve inşaata başlanması için yasal gerekli tüm belgeler mevcut olmasına karşın söz konusu parsel üzerinde inşaatlara henüz başlanmamıştır. Bu çerçevede “PROJE ” olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamakta olduğu öngörülmektedir. | ||
Tebliğ’in 22-1-c maddesinde “Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.” denilmekte olup, değerleme konusu parsellerde müşteriye ait hisseler üzerinde ipotek bulunmamakta olup, üzerinde bulunan takyidatlar ise değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir. Bu itibarla değerleme konusu parsellerde müşterinin sahip olduğu hisselerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır. | ||
26.03.2021 onay tarihli, 20183 numaralı Finansal Kiralama Sözleşmesinde; Xxxxlayan: Arı finansal Xxxxxxxx A.Ş. Kiracı: Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., sözleşme süresi 30 ay olarak belirtilmektedir. Sözleşmenin 35. Xxxxxxxxxx, “Xxxxxxxx süresi sona erdiğinde Xxxxlanan’ın Sözleşme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Xxxxxxxxx’xx düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmişlerdir.” ibaresi bulunmaktadır. İş bu sözleşme kapsamında,sözleşme süresi tamamlanana kadar taşınmazların mülkiyeti Arı Finansal Kiralama A.Ş. üzerindedir. Finansal kiralama sözleşmesi ve ödeme planı ekte sunulmuştur. Taşınmazların mülkiyet hakkı; söz konusu Sözleşme süresi sonunda Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına geçebilecektir. Tebliğ'in 26.maddesinde "Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir." denilmekte olup, tapu siciline ilgili finansal kira sözleşmesinin tescil edilmediği görülmüştür. İlgili sözleşmenin tapuya şerh edilmesi sonrasında ,taşınmazın tam mülkiyet hakkının Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına geçmesine kadar değerleme konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne “Projeler” başlığı altında alınabileceği kanaatine varılmıştır. | ||
7 - SONUÇ | ||||||||
7.1 | - | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | ||||||
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum. | ||||||||
7.2 | - | Nihai Değer Takdiri | ||||||
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu projenin; | ||||||||
31.12.2021 | tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir. | |||||||
13287 ADA 5 PARSELDEKİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||||||
TL | TL | |||||||
( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||||||
48.400.000 | 57.112.000 | |||||||
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | ||||||||
TL | TL | |||||||
( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||||||
132.269.536 | 156.078.053 | |||||||
Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||||
Xxxxx XXXXXXX EVLEK | Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ | Xxxxxx XXXXXXXX SEVER | ||||||
Lisans No: | 409553 | Lisans No: | 405453 | Lisans No: | 401732 | |||
* | Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. | |||||||
* | Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. | |||||||
* | Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır. | |||||||
* | Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. | |||||||
* | Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. | |||||||