A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
1788 ADA 3 PARSEL, 1792 ADA 6-7-9-11 VE 12 PARSEL, 1793 ADA 3 VE 9 PARSEL, 1802 ADA 3
PARSEL NUMARASINDA KAYITLI TAŞINMAZLAR
(ARSA) MERKEZ/DÜZCE
DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2019-ÖZEL-276
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULLERİN ADRESİ: Darıcı Mahallesi, Gazhane Caddesi ve 5850. Sokak
Kesişimi, Merkez/Düzce
RAPOR NO : 2019-ÖZEL-276
EKSPERTİZ TARİHİ : 02.12.2019
RAPOR TARİHİ : 06.12.2019
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ‘9 Adet Arsa’ nın piyasa
değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
İçindekiler Sayfa No
⮚ Uygunluk Beyanı | 3 |
⮚ Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı | 3 |
⮚ Değerin Tanımı ve Piyasa Değeri Açıklaması | 3 |
⮚ Taşınmazın Tapu Kayıtları | 4 |
⮚ Tapu Takyidatı | 4 |
⮚ Xxxx Xxxxxx | 4 |
⮚ Bölge Hakkında Genel Bilgiler | 5…10 |
⮚ Taşınmazın Çevre Konumu | 10-11 |
⮚ Değerlemeye Etki Eden Kriterler | 11 |
⮚ Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler | 12 |
⮚ Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Açıklamalar | 12 |
⮚ Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi | 12-13 |
⮚ Maliyet Yöntemi Analizi | 13 |
⮚ Hesaplamalar, Analizler ve Fiyatlandırma | 13 |
⮚ Sonuç | 13-14 |
⮚ Ekler | 14 |
⮚ Ek.1 : Uydu Fotoğrafı | 15 |
⮚ Ek.2 : Belgeler | 16…19 |
⮚ Ek.3 : Fotoğraflar | 20…60 |
⮚ EK.4: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. Ş. SPK Yetki Belgesi | 61 |
⮚ EK.5: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. Ş. BDDK Yetki Belgesi | 62 |
⮚ EK.6: A Artıbir Gayrimenkul Değerleme A. Ş. Yönetim Kurulu Başkanı İmza Sirküsü | 63 |
UYGUNLUK BEYANI
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
3. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
6. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
8. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
9. Raporlarımız SPK'nın 31 Ağustos 2019 tarihli 30874 sayılı tebliğine uygunluğunu teyit ederiz.
DEĞERLEMENİN AMACI VE TASARLANAN KULLANIMI
Söz konusu değerleme çalışması Düzce ili, Merkez ilçesi, Darıcı mahallesi mevkiinde konumlu
gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkullerin durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak ve sözleşme gereğince üzerlerindeki yapılar dikkate alınmaksızın sadece arsaların piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
DEĞERİN TANIMI VE PİYASA DEĞERİ AÇIKLAMASI
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
- Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
- Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI | |||||||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1788 Ada / 3 Parsel | |||||||
İLİ | : | DÜZCE | |||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | |||||
MAHALLESİ | : | DARICI | |||||
KÖYÜ | : | - | |||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | |||||
SOKAľI | : | - | |||||
CİLT NO | : | 22 | |||||
SAYFA NO | : | 2745 | |||||
SINIRI | : | Planındadır | |||||
PAFTA NO | : | G26A19D2B | |||||
ADA NO | : | 1788 | |||||
PARSEL NO | : | 3 | |||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 3.545 m² | |||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | |||||
TARİH | : | 30.09.2015 | |||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | EV SAMANLIK VE ARSASI | |||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | |||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | |||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | ||||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1792 Ada / 6 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2767 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19C1A | ||||
ADA NO | : | 1792 | ||||
PARSEL NO | : | 6 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 940,63 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1792 Ada / 7 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2768 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19C1A | ||||
ADA NO | : | 1792 | ||||
PARSEL NO | : | 7 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 940,64m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1792 Ada / 9 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2770 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19C1A | ||||
ADA NO | : | 1792 | ||||
PARSEL NO | : | 9 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 420,46 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1792 Ada / 11 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2772 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19D2B | ||||
ADA NO | : | 1792 | ||||
PARSEL NO | : | 11 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 940,64 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1792 Ada / 12 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2773 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19D2B | ||||
ADA NO | : | 1792 | ||||
PARSEL NO | : | 12 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 940,63 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1793 Ada / 9 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2783 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19D2B | ||||
ADA NO | : | 1793 | ||||
PARSEL NO | : | 9 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 2.665,21 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1793 Ada / 3 Parsel | ||||||
İLİ | : | DÜZCE | ||||
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 22 | ||||
SAYFA NO | : | 2777 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19D2B | ||||
ADA NO | : | 1793 | ||||
PARSEL NO | : | 3 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 1.896,73 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(TAM) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
Xxx Xxxxxxxxxxx 1802 Ada / 3 Parsel | ||
İLİ | : | DÜZCE |
İLÇESİ | : | MERKEZ | ||||
MAHALLESİ | : | DARICI | ||||
KÖYÜ | : | - | ||||
MEVKİİ | : | HARMANYANI | ||||
SOKAľI | : | - | ||||
CİLT NO | : | 23 | ||||
SAYFA NO | : | 2858 | ||||
SINIRI | : | Planındadır | ||||
PAFTA NO | : | G26A19A3C | ||||
ADA NO | : | 1802 | ||||
PARSEL NO | : | 3 | ||||
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 1.537,81 m² | ||||
YEVMİYE NO | : | 18192 | ||||
TARİH | : | 30.09.2015 | ||||
XXX XXXXXXXXXXX NİTELİľİ | : | ARSA | ||||
MALİK | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(10905/153781) | ||||
XXX XXXXXXXXX | KAT İRTİFAKI | CİNS TASHİHİ | ||||
ARSA | X | TARLA | DEVRE MÜLK | |||
TAPU TAKYİDATI
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web portalından, 25/09/2019 tarihinde, 11saat itibariyle
alınan tapu kayıt örneğine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki beyan kaydı bulunmamaktadır.
İMAR DURUMU
1788 Xxx Xxxx Xxxxxx
İmar Planı Tasdik Tarihi: 1/1000 ölçekli uygulama imar planıdır. |
Kaks: 1.60 |
Taks: 0.40 |
Konut alanı, ayrık düzen ve 4 kat şeklindedir. |
1792 ve 1793 Xxx Xxxx Xxxxxx
İmar Planı Tasdik Tarihi: 1/1000 ölçekli uygulama imar planıdır. |
Kaks: 0.80 |
Taks: 0.35 |
Konut alanı, 2 kat şeklindedir. |
1802 Xxx Xxxx Xxxxxx
İmar Planı Tasdik Tarihi: 1/1000 ölçekli uygulama imar planıdır. |
Kaks: 0.60 |
Hmax: 13,10 |
Sosyal kültürel tesis alanı şeklindedir. |
BÖLGE HAKKINDA GENEL BİLGİLER
DÜZCE İLİ TARİHÇESİ
Batı Karadeniz’in ayakta kalan tek antik kenti olan Düzce’nin tarihi, M.Ö. 1390-800 yılları arasında hüküm süren Hitit (Eti) Xxxxxxxxxx’xx xxxxx xxxxxx. Xxxxx xx xxxxxxx 00. xxxxxxxxx xxxx yerleşim alanıdır. Bitinyalılar devrinde Prusias (Konuralp)’de yerleşim yeri mevcuttu. Bugünkü Düzce’nin kurulu olduğu alan bataklık haldeydi. Roma ve Bizans devrinde son kral XX. Xxxxxxxxx’xx vasiyeti gereğince M.Ö. 74 yılında Roma İmparatorluğuna devredilmiştir. Bitinyalılar devrinde bataklık halinde bulunan Düzce Ovası, Romalılar zamanında ıslah edilerek ziraat için elverişli hale getirilmiştir. Romalılardan sonra bu bölge Bizanslıların eline geçti. Düzce’nin gelişmesi Bizanslılar devrinin son zamanlarına rastlar.
Düzce, Xxxxx Xxxx’xxx komutanlarından Xxxxxxxx Xxx’xx Bizans Tekfurları ile 1323’te yaptığı savaşlar sonucu Osmanlı topraklarına katıldı. Düzce’nin Konsapa adını alması bu devrededir. O zamanki yerleşim merkezi Gümüşabadı’dır. Daha sonra ilçe merkezine Üskübü denildi. Yerleşim merkezi de Prusias (Üskübü) bugünkü Konuralp kasabası idi. Düzce bu dönemde, ticaret ve arazi bakımından ilk ilçe merkezi olan Gümüşabadı’yı gölgede bıraktı. Bu nedenle 1871 yılında yerleşim yeri Düzce’ye nakledildi. 1869 yılına değin Kastamonu Vilayeti Bolu Mutasarrıflığı, Göynük Kasabası’na bağlı bir bucak olarak tarihte yer almıştır. 1869 yılında ise Bolu Sancağı’na bağlı Kaza olmuştur.
1999 yılında 17 Ağustos ve 12 Kasım depremlerini yaşayan Düzce, 1’i yeni 7 ilçenin bağlanmasıyla 09.12.1999 gün ve 23091 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 584 sayılı KHK uyarınca il olmuştur.
COĞRAFİ YAPISI :
İlimiz İstanbul, Ankara, Bursa ve Eskişehir gibi önemli anakentlere yakınlığının getirdiği coğrafi avantaj ve sahip olduğu zengin çeşitlilik nedeniyle hem bölgenin hem de ülkemizin cazibe merkezi olmaya aday bölgeler arasında bulunmaktadır.
Düzce ili, Bolu ili topraklarının batı ve kuzeyinde, Sakarya ilinin doğusunda ve Zonguldak ilinin güneybatısında yer alır. Kuzeyinde Karadeniz ile sınırlıdır. Batı Karadeniz Bölümü, Karadeniz Bölgesi’nin batı kesimiyle, Marmara Bölgesi’nin doğusu ve İç Anadolu’ya geçiş bölgesinin bir kısmını kapsamakta, kabaca 40°-42° kuzey enlemleri ile 30°-33° doğu wboylamları arasında kalmaktadır. Düzce’nin, rakımı 146 m’dir. Efteni Gölü ve Büyük Melen boyunca rakım 112 m’ye kadar düşmektedir.
Elmacık Dağları üzerinde bulunan Kardüz Yaylası 1.830 m yükselti ile ilin en yüksek noktasıdır. Düzce; akarsu ve gölleri, soğuk su kaynakları, yaylaları, eşsiz kumlu plajları ile dinlenmek için ideal bir ildir. Xxxxxxx Xxxxxxxxx’xx 00 xx uzunluğunda kıyı şeridine sahiptir. Merkez ilçenin yüzölçümü 484 km² olup, İl genelinin yüzölçümü 2.573 km²’dir.
İlimiz toprakları, kıyı kesimi dışında ortası çukur, çevresi dağlarla çevrilmiş alanlardan oluşur. Kuzey kesimde Akçakoca Dağları, doğu kesimde Bolu Dağları, güney kesiminde Elmacık Dağları yer almaktadır. Orta kesimdeki çukur alanda tarımsal üretim açısından büyük önem taşıyan Düzce Ovası yer almaktadır. Başlıca akarsuları; Küçük Melen, Xxxx Xxxx, Xxxx Xxxx, Aksu Deresi ve Büyük Melen’dir. Akçakoca kıyı kesimi dışında kalan akarsuların tümü Efteni Gölü’nde birleşir ve Büyük Melen Nehri ile taşınarak Karadeniz’e dökülür.
EKONOMİK YAPISI :
DİE’nin 2001 verilerine göre Türkiye gayrı safi yurt içi hasılası içinde %0,2 paya sahip olan Düzce, iller arasında 63. sıradadır. Yine aynı yıl 1.383.874.517 TL’lik (1142 ABD doları) kişi başına düşen GSYİH ile iller arasında 59. sırada yer almaktadır. GSYİH’sinin dağılımı ise şöyledir: %28 tarım, %24,6 sanayi, %11,2 ticaret, %24,9 hizmetler, %4,7 İnşaat, %5,6 diğer sektörler. Devlet hizmetlerinin GSYİH içindeki payı ise %11,5’dir.
Türkiye İş Kurumu Düzce İl Müdürlüğü kayıtlarına göre 2006 yılı sonunda 6.363 olan işsiz sayısı, 2007 yılı içerisinde İş-Kur tarafından kamu sektörüne 30 kişi, özel sektöre 1.815 kişi olmak üzere toplam 1.845 kişi yerleştirilmesi sonucu 2007 yılı sonunda 5.846 olarak görülmüştür.
İlimiz 5084 Sayılı “İstihdamın ve Yatırımların Teşviki Yasası” kapsamındadır.
Sanayi ve Ticaret: Düzce Ticaret ve Sanayi Odası 1959 yılında kurulmuştur ve 11 meslek komitesinden oluşmaktadır. Üye sayısı 3.733’dür. 283 Anonim Şirket, 1.911 Limited Şirket, 22 Kollektif Şirket, 3 Adi Komandit Şirket, 2 Komandit Şirket, 210 Kooperatif Şirket ve 1.304 Hakiki Şahıs faaliyet göstermektedir. Özel ve Resmi olarak 23 adet banka şubesi Düzce'de hizmet vermektedir.
Düzce’nin 5084 sayılı “Yatırım ve İstihdamın Teşviki” Hakkındaki Kanun kapsamına alınmasıyla sanayileşmenin yapısında bir değişim görülmüş, mevcut küçük çaplı sanayi kuruluşlarına 1. ve
2. Organize Sanayi Bölgelerinin de eklenmesiyle büyük çaplı fabrikalar kurulmaya ve faaliyet göstermeye başlamışlardır.
Düzce 1. Organize Sanayi Bölgesi, TEM otoyoluna 1.5 km uzaklıkta, 200 hektar alan üzerine,
55 firmaya tahsis edilmiştir. Altyapısı tamamlanan bölgede 35 sanayi kuruluşu üretime başlamış bulunmaktadır. Toplam 4.593 işçi istihdam edilmektedir. Firmaların tamamı faaliyete geçtiğinde 9.360 kişiye istihdam sağlanması beklenmektedir.
5084 sayılı Yasanın etkisiyle gelen yatırım taleplerini karşılamak üzere Xxxxxxxxx Xxxxxx’xxx, 00 xxxxxx xxxx üzerine kurulan 2. Organize Sanayi Bölgesi 9 yatırımcıya tahsis edilmiştir. Firmalar üretime geçtiğinde 1.200 kişi istihdam edilecektir. Düzce merkezinde inşaatı devam eden ve kapalı alanı 120.000 m2 olup 458.000 m2 alana yapılmakta olan “Küçük Sanayi Sitesi”nin % 80’i tamamlanmıştır. Tamamlanmış işyerlerinin kuraları çekilmiş ve hak sahipleri belirlenmiştir. Tümü tamamlandığında 800 işyerinde yaklaşık 5.000 ila 7.000 kişi arası istihdam sağlanmış olacaktır. Akçakoca İlçesi’nde de küçük sanayi sitesinin yapımı bitmiş olmakla birlikte bir kısım alt yapı inşaatları için ödenek temin edilmesi gerekmektedir. Sanayi sektöründe 1.derecede ağırlıklı iş kolunu orman sanayi oluşturmaktadır. İkinci derecede ağırlıklı iş kolunu av ve tüfek sanayii oluşturmaktadır. Tekstil sektörü ilimizde hızla gelişmekte olup, odaya kayıtlı 89 adet konfeksiyon dikim ve 37 adet dantel-fisto-gipür brode imalatı yapan toplam 129 adet tekstil firmamız mevcuttur. İlden Avrupa ülkeleri, Orta Doğu ülkeleri ve Türk Cumhuriyetlerine ihraç edilen başlıca ürünler; kauçuk fitil, konfeksiyon ürünleri, iç fındık ve fındık mamulleri, alüminyum ve çelik boru mamulleri, yaş ve kuru maya, kapı kilidi, dondurulmuş tavuk ayağı, spiral çelik boru, mobilya, xxxxxx xxxxx , çelik yay, yarı otomatik tabanca, av tüfeği, MDF lam, kravat, eşarp ve çoraptır.
Tarım ve Hayvancılık:Düzce ilinin 259.300 hektarlık yüzölçümünün %35.44’u (91.915 ha) tarım arazisidir. Arazinin 124.982 hektarı yani % 48,19’ u orman alanıdır. 7.932 hektarlık mera ve çayır alanı bulunan Düzce arazi varlığının 39.536 hektarı tarım dışı arazidir. Sulanabilir tarım arazisi 52.153 hektar olup; 16.713 ha devlet sulaması, 6.797 ha halk sulaması olmak üzere toplam 23.510 hektar alan sulanmaktadır.
Ormanlık saha dışında kalan bölümlerde özellikle fındık, pancar, mısır, buğday, çeltik ve Virginia tütünü ekimi yapılmaktadır. 32.500 hektarlık Düzce Ovası’nın %80’i fındık ve kavak üretimine ayrılmış olup geriye kalan alanda ise tarla ve sebze tarımı yapılmaktadır.
Düzce ilinde modern yöntemlerle hayvancılık yapılmaktadır. Başlıca hayvancılık etkinliği sığır besiciliği ve tavukçuluktur. İl genelinde 40.500 adet büyükbaş, 11.000 adet küçükbaş, 277.000 adet yumurta tavuğu, 29.000.000 adet broiler cinsi tavuk bulunmakta, 17 adet alabalık çiftliği’nde 196 ton/yıl alabalık üretilmektedir. En önemli hayvansal ürün beyaz ettir. Süt, deri ve yumurta da diğer önemli hayvansal ürünlerdir.
Tarımsal Yayımı Geliştirme (Tar-Gel) Projesi kapsamında İlimiz köy ve beldelerinde görevlendirilmek üzere bakanlıkça ilimize 13 sözleşmeli personel kontenjanı verilmiş olup bunlardan 11 Ziraat Mühendisinin hizmet sözleşmesi yapılarak muhtelif merkezlerde göreve başlamıştır.
İlimiz genelinde kurulan 98 adet Tarımsal Kalkınma Kooperatifinin 7’si kapanmış, 8’i tasfiye halinde, 83’ü faal durumdadır.
Ormancılık:Düzce ormanları üstün nitelikli ve verimlidir. Bir bölümü orman içinde bulunan köylerde başlıca etkinlik ormancılıktır. Bu ormanlardan elde edilen tomruklar sanayi hammaddesi olarak önem taşır. İl genelinde 15 kaplama fabrikası, 400 de kereste ve parke işleme fabrikası veya atölyesi mevcut olup bu tesislerde yıllık ortalama 500.000 m3 orman emvali işlenmektedir.
Kültür ve Turizm:Düzce, kültürel çeşitliliğin doğal güzelliklerle buluştuğu nadir illerden biridir. Konuralp Beldesi’nde bulunan ve tarihsel süreç içerisinde bölgede hüküm süren medeniyetlerin özelliklerini gösteren, heykel, seramik, sikke koleksiyonları ile etnografik eserlere sahip bulunan Konuralp Müzesi’nde 1.825 adet arkeolojik eser, 426 adet etnografik eser ve 3.837 adet sikke olmak üzere toplam 6.118 adet tarihi eser bulunmaktadır. İlimizde 110 sivil mimari yapı, 25 dini- kültürel yapı, 4 askeri yapı ve 5 doğal anıt olmak üzere toplam 144 adet taşınmaz kültür ve tabiat anıtı bulunmaktadır. İlimiz genelinde biri inşaat halinde olmak üzere yönetimi Kültür ve Turizm Bakanlığı’na ait toplam 4 adet halk kütüphanesi mevcut olup, 1 adedi il merkezinde diğerleri ise Akçakoca, Çilimli ve Yığılca ilçelerinde bulunmaktadır. Ayrıca İl Merkezinde yeni Hükümet Konağı bahçesi içerisinde yeni bir Halk Kütüphanesi inşaatı tamamlanmış olup, faaliyete geçirilmiştir. İlimizde her yıl kültürel çeşitliliğin sergilendiği bir çok festival ve şenlik düzenlenmektedir. Hıdrellez Xxxxx Xxxxxxx, Yığılca Hasanlar Barajı Yelken Yarışları, Doğa Yürüyüşleri, Çilimli Yukarı Karaköy Türbeleri Anma Etkinliği, Bekiroğlu Köyü
Isırgan Şenlikleri, hemen hemen her köyde ve Gölyaka, Kaynaşlı, Çilimli ilçelerinin merkez mahallelerinden bazı bölümlerinde yapılan çok sayıda Yayla Şenlikleri, Düzce-Akçakoca Uluslararası Turizm, Kültür ve Fındık Festivali gibi etkinliklerde köy, doğa, doğal alanlar ve kent yaşamının güzellikleri ve bu oluşumların kent halkına yansımaları sergilenmektedir.
Düzce; Batı Karadeniz’in tek antik kenti olan Prusias ve Konuralp Bey' in mezarının bulunduğu yer olmasının yanı sıra olağanüstü doğal güzelliklere de sahiptir. Yaylaları, gölleri, akarsuları ve Karadeniz’e açılan 29 kilometrelik sahiliyle turizmin her çeşidine uygun bir kent görünümündedir.
İldeki Turistik Tesisler:Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı Turist Saysı Konaklama Tesisleri Turizm İşletme Belgeli Tesisler 7 264 503 2006 Beled. İşletme Belgeli Tesisler 29 575 1.382
Yılı TOPLAM 36 839 1.885 58.025
TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU
Değerleme konusu taşınmaz; yapı ruhsatına göre Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, Xx:000 Xxxxxx/Xxxxx posta adresinde bulunmaktadır. Taşınmaz; Xxxxx Xxx xxxxxxxxxx xxxxxxxx 00 xx, Xxxxx Xxxxxxxxx’nın yaklaşık 6,6 km batısında ve Adana–Mersin Karayolu’nun güneyinde yer almaktadır. Taşınmazın, kuzeydeki Adana-Mersin Karayolu’na (Turhan Xxxxx Xxxxxxx Bulvarı) yaklaşık 80 m cephesi bulunmakta, yola göre derinliği yaklaşık 000 x’xxx. Xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx Xxxxx - Xxxxxx Karayolu üzerinde sağlanmaktadır.
Taşınmazda güneyde kalan alan çevre çiti ile çevrilerek izole hale getirilmiş ve boş durumdadır. Gayrimenkule ulaşım şahsi araçlar ve toplu ulaşım araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Bölgenin altyapı-ulaşım problemi yoktur. Bölge genel itibariyle ticari fonksiyonlu gelişmiş bir bölgededir. Yakın çevrede, ağırlıklı olarak depolama ve lojistik amaçlı kullanılan yapılar, Adana Hipodromu, değişik işkollarında etkinlik gösteren işletmeler ve boş araziler yer almaktadır.
KONUM KROKİSİ
AÇIKLAMALAR
Değerlemeye konu ana taşınmazlar; tapu kaydına göre Düzce Xxx, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx, 0000 Xxx 0 Xxxxxx 3.545,00 m² yüzölçümlü “Ev Samanlık ve Arsası” vasıflı; 1792 Ada 6 Parsel 940,63 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1792 Ada 7 Parsel 940,64 m² yüzölçümlü
“Arsa” vasıflı; 1792 Ada 9 Parsel 420,46 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1792 Ada 11 Parsel 940,64 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1792 Ada 12 Parsel 940,63 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1793 Ada 3 Parsel 1.896,73 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1793 Ada 9 Parsel 2.665,21 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflı; 1802 Ada 3 Parsel 1.537,81 m² yüzölçümlü “Arsa” vasıflıdır.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kısıtlayıcı Bir Durumun(Sit Alanı, Xxxxxxx, Deprem Hasarı vs.) Olup Olmadığı: Herhangi bir deprem hasarı, sit alanı ve su baskını riski gibi kısıtlayıcı duruma rastlanmamıştır. Kanaatimiz yerinde çıplak gözle yapılan tespitler sonucu oluşmuş olup, resmi bir bulgu niteliği taşımamaktadır. Konu hakkında kesin tespitlerin yetkili makamlarca yapılması gerekmektedir.
DEĞERLEMEYE ETKİ EDEN KRİTERLER
Olumsuz etken:
- Herhangi olumsuz bir faktöre rastlanmamıştır.
Olumlu etkenler:
- Ulaşım kolaylığının olması.
- Gelişme potansiyeli olan bir bölgede yer alması.
DEĞER YAKLAŞIMLARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER VE ANALİZLER
DEĞER YAKLAŞIMLARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER
Yapılan değerleme çalışmasında değerleme yöntemlerinden olan Emsal Karşılaştırma Yöntemi ,
Maliyet Yöntemi ve Gelir Yöntemi kullanılmıştır.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
Taşınmazın değerlemesinde “Emsal Karşılaştırma Yöntem” kullanılmıştır.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya kame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerin dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdir yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Kullanım alanları
• Yeterli ve güvenilir ver bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir.
• Ver olması durumunda değer belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, cam, okul vs.)
• Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır.
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en y göstergeler sağlar.
• Geçmiş verileri değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.
Uygulamadaki Zorluklar
• Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemidir.
• Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir.
• Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır.
Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar
• Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur.
• Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır.
Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar
• Gerçekleşmiş satışlar
• Kontratlar
• Teklifler
• Resim kayıtlar
• Emlak komisyoncularından alınan bilgiler
• Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergiler bilgiler
• Diğer değerleme uzmanları
• Müzayedeler
• Mülk yöneticiler
• Değerleme uzmanının arşivleri
Her ne kadar bu kaynaklardan birtakım bilgilere ulaşılsa da değerlenen mülkle bu gayrimenkullerin benzerliği ve bilgilerin doğruluğu irdelenmeli ayrıca diğer tekniklerle değerleme çalışması desteklenmelidir. Çalışmalardaki proses adımları aşağıdaki gibi gerçekleştirilmelidir.
1. Verilerin araştırılması
2. Verilerin doğrulanması
3. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçim
MALİYET YÖNTEMİ
4. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi Birçok değer göstergesinin tek bir değere denkleştirilmesi
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi
değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.
GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE AÇIKLAMALAR
Taşınmazın değerinin tespitinde; niteliği, kullanım amacı, parsel üzerindeki yapıların fiziksel özellikleri dikkate alınarak ve de çevresinde benzer özelliklerdeki satışa sunulan gayrimenkuller elde edilmiş olması sebebiyle “Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yöntemi’’ birlikte kullanılmıştır.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ ANALİZİ
ARSA EMSALLER
Emsal 1: Aktürk Mühendislik&Emlak- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 578 ada 6 parselde bulunan, imar durumu konut olan arsanın toplamda 1.081m2 alanlı daire 525.000,-TL’ye satılıktır.
SATILIK | 1.081 m² | 486,- TL/m² |
Emsal 2: Xxxxx Xxxxx- TEL: 0(000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 1659 ada 7 parselde bulunan, imar durumu konut olan arsanın toplamda 657m2 alanlı daire 230.000,-TL’ye satılıktır.
SATILIK | 657 m² | 350,- TL/m² |
EMSAL 3: Gül Grup Emlak ve Gayrimenkul- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 1663 ada 2 parselde bulunan, imar durumu konut olan arsanın toplamda 750m2 alanlı daire 249.000,-TL’ye satılıktır.
SATILIK | 750 m² | 332,- TL/m² |
EMSAL 4: ES Gayrimenkul- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 1654 ada 4 parselde bulunan, imar durumu konut arsanın toplamda 575m2 alanlı daire 149.000,-TL’ye pazarlıklı satılıktır.
SATILIK | 575 m² | 259,- TL/m² |
EMSAL 5: Arabacı Emlak- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, imar durumu konut olan arsanın toplamda 450m2 alanlı daire 195.000,-TL’ye satılıktır.
SATILIK | 450 m² | 433,- TL/m² |
EMSAL 6: Yapı Emlak- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 293 ada 8 parselde bulunan, imar durumu konut olan arsanın toplamda 600m2 alanlı daire 450.000,-TL’ye pazarlıklı satılıktır.
SATILIK | 600 m² | 750,- TL/m² |
Değerlemesi yapılan konu taşınmazlarda yapılan araştırmalar neticesinde, metrekare satış fiyatlarının KAKS değerine bağlı olarak değişkenlik gösterdiği gözlenmiştir. KAKS:1,60(4 kat) olanlar için 600-750 TL, KAKS:0,80(2 kat) olanlar için 250-450 TL aralığında olduğu belirlenmiştir.
TOPLAM BİRİM FİYAT | : | EMSAL SAYISI | = | BİRİM FİYAT |
2.610-TL | 6 | 435-TL |
ADA | PARSEL | NİTELİK | YÜZÖLÇÜMÜ(m2) | PAYI(m2) | METREKARE FİYATI | TAŞINMAZIN DEĞERİ(TL) |
1788 | 3 | Ev Samanlık ve Arsası | 3.545,00 | 3.545,00 | 650 | 2.304.250 |
1792 | 6 | Arsa | 940,63 | 940,63 | 400 | 376.252 |
1792 | 7 | Arsa | 940,64 | 940,64 | 400 | 376.256 |
1792 | 9 | Arsa | 420,46 | 420,46 | 400 | 168.184 |
1792 | 11 | Arsa | 940,64 | 940,64 | 400 | 376.256 |
1792 | 12 | Arsa | 940,63 | 940,63 | 400 | 376.252 |
1793 | 3 | Arsa | 1.896,73 | 1.896,73 | 400 | 758.692 |
1793 | 9 | Arsa | 2.665,21 | 2.665,21 | 400 | 1.066.084 |
1802 | 3 | Arsa | 1.537,81 | 109,05 | 400 | 43.620 |
13.827,75 | 12.398,99 | 428 | 5.845.846 | |||
MALİYET YÖNTEMİ ANALİZİ
Değerlemesi yapılan taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapıya rastlanmadığı için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
GELİR YÖNTEMİ ANALİZİ
MESKEN EMSALLER
EMSAL 1: MAKRO YAPI İNŞAAT- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, toplamda 85m2 alanlı konutun,
385.000,-TL’ye satılıktır.
KİRALIK | 85 m² | 4.529,- TL/m² |
EMSAL 2: XXXXX XXXXXX EMLAK-TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 3 katlı yapının 2.katında bulunan, bina yaşı 2 olan, toplamda 110m2 alanlı konut 155.000,-TL’ye kiralıktır.
KİRALIK | 110 m² | 1.409,- TL/m² |
EMSAL 3: EMEL EMLAK- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 3 katlı yapının 3.katında bulunan,
toplamda 145m2 alanlı depo 265.000,-TL’ye kiralıktır.
KİRALIK | 145 m² | 1.827,- TL/m² |
EMSAL 4: EFE GRUP GAYRİMENKUL- TEL: 0 (000) 000 00 00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 3 katlı yapının 2. katında bulunan,
toplamda 100m2 alanlı depo 149.000,-TL’ye kiralıktır.
KİRALIK | 100 m² | 1.490,- TL/m² |
TOPLAM BİRİM FİYAT | : | EMSAL SAYISI | = | BİRİM FİYAT |
9.255,-TL | 4 | 2.313,-TL |
HESAPLAMALAR, ANALİZLER VE FİYATLANDIRMA
Değerleme konusu taşınmaz tapuda arsa vasıflı olup arsa üzerindeki yapı, yapı ruhsatı ile değerlendirilerek sonuçlara ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazın arsa değeri tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi; yapı değeri tespitinde ise Gelir Yöntemi kullanılmıştır. Yapılan hesaplamalar sonucu arsaların toplam değeri 5.845.846,-TL olarak belirlenmiştir.
TAŞINMAZIN DEĞERİ:
TOPLAM: 5.845.846-TL~5.846.000,-TL
SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen “arsa” nitelikli taşınmazların kullanım amacı, konum ve çevre özellikleri, fiziksel özellikleri, yüz ölçümü, yapı alanları, bölgenin yatırım potansiyeli,
çevresindeki diğer gayrimenkullerin satış bedelleri ile günümüz ekonomik koşulları göz önünde bulundurularak taşınmazın esas piyasa(Pazar) değeri belirlenmiştir.
TOPLAM: 5.845.846-TL~5.846.000,-TL Takdir edilmiştir.
(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro =6,26 ,-TL; USD = 5,72-TL'dir.
Euro ve USD bazındaki alış değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Bu takdirimiz, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Konumu, imar durumu ve diğer özellikleri ile benzer arsa değerleri dikkate alınarak satış kabiliyeti için SATILABİLİR değerlendirmesi yapılmıştır.
İşbu 2019-ÖZEL-276 xx.xx rapor, REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
A.Ş. ’nin talebi üzerine ve çit orijinal olarak özel rapor formatında düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir..
Bilgilerinize sunulur. 06.12.2019
Saygılarımızla,
A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPORU KONTRON | ONAYLAYAN FİRMA YÖNETİCİSİ | |
XXXXX XXXXXX | XXXXXXXXXXX XXXXXXXX | |
Yönetim Kurulu Üyesi Genel Müdür Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 410990 | Yönetim Kurulu Başkanı Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400814) | |
EKLER:
EK.1 : UYDU FOTOĞRAFLARI
EK.2: BELGELER EK.3 : FOTOĞRAFLAR
EK 4 : A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. S.P.K. (Sermaye Piyasası Kurulu) Lisansı
EK 5 : A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. B.D.D.K. (Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurulu) Lisansı
EK 6: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A. Ş. Yönetim Kurulu Başkanı İmza Sirküsü
EK.1: UYDU FOTOĞRAFI
EK.2:FOTOĞRAFLAR
EK.3:BELGELER
EK.4: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. SPK Yetki Belgesi
EK.5 : A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BDDK Yetki Belgesi
EK 6: A ARTIBİR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A. Ş. YÖNETİM KURULU BAŞKANI İMZA SİRKÜSÜ