KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ'NDE YER ALAN
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ'NDE YER ALAN
KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
HAZIRLAYAN KURUM | REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
TALEP TARİHİ - NO | 21.03.2013 |
SÖZLEŞME TARİHİ | 21.03.2013 |
DEĞERLEME TARİHİ | 24.03.2013 |
RAPOR TARİHİ | 08.04.2013 |
RAPOR NO | EML-1303034 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM |
DEĞERLEME ADRESİ | XXXXX XXXXXX SELİM MAHALLESİ, MEVLANA CADDESİ NO:129 KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM KÖRFEZ / KOCAELİ |
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren XXXX Xxxxxx XXXXXXXX SEVER
Lisans No :
402003
Lisans No :
401732
İÇİNDEKİLER
İçindekiler Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
1.1 -
1.2 -
1.3 - 1. 4 -
1.5 -
Değerleme Hizmetinin Amacı
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Rapor Özeti
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
2.1 -
2.2 -
2.3 -
Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
3.1 -
3.2 -
3.3 -
3.4 -
Tanımı
Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri
Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
4.1 -
4.2 -
4.3 -
4.4 -
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı
Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
5.1 -
5.2 -
5.3 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
6.1 -
6.2 -
6.3 -
6.4 - 6. 5 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
Ek | 1 - | Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi |
Ek | 2 - | Bağımsız Bölüm Değer Listesi |
Ek | 3 - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar |
Ek | 4 - | Tapu Kaydı - kopya) |
Ek | 5 - | İmar durum yazısı(kopya) |
Ek | 6 - | Yapı Kullanma İzin Belgeleri(kopya) |
Ek | 7 - | Mahal Listesi(kopya) |
Ek | 8 - | Çarşaf Liste (kopya) |
Ek | 9 - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 -
1.2 -
Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 790 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi
* Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Xxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xx: 00/X X: 0-0-0-0-0-0-0-0 Xxxxxxxx / XXXXXXXX
1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
* Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,
Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 -
1.4 -
Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 790 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar için 08.04.2013 tarih ve EML-1303034 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Xxxx XXXX ve Xxxxxx XXXXXXXX SEVER değerleme işleminde görev almış olup, Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. Aynı taşınmazlar için 23.12.2012 tarih ve EML-1211024 nolu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
1.5 - Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | |
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ | KOCAELİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI 2. ETAP PROJESİ |
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM | EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
RAPOR TARİHİ | 08.04.2013 |
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | |
TAPU BİLGİLERİ | BKZ. EK-4 |
MEVCUT KULLANIM | RAPOR KONUSU 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUP 787 ADEDİNİN İSE SATIŞ SÖZLEŞMELERİ YAPILMIŞ, ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞTİR. BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KONUT OLARAK KULLANIMA UYGUN OLUP HALİ HAZIRDA BAZI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KULLANILMAKTA, BAZILARI İSE BOŞ DURUMDADIR. |
İMAR DURUMU | 15.11.2012 TARİHİNDE KÖRFEZ BELEDİYESİ'NDEN ALINAN YAZILI İMAR DURUMUNA GÖRE ; 1920 ADA 2 NUMARALI PARSEL1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANINDA TOPLU KONUT ALANINDA KAMAKTA OLUP E=1.50, Hmax=30.50 m.' DİR. |
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) | |
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ | 276.457,28 TL |
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI GERÇEKLEŞMİŞ ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ YAPILMAMIŞ 787 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ | 88.828.718,76 TL |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
İli İlçesi Bucağı
Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı
Vasfı
Sınırı Tapu Cinsi
Sahibi
Bağımsız Bölüm
: Kocaeli
: Körfez
:
: Yarımca
:
:
:
:
: 1920
: 2
: 53.966,20 m²
YİRMİ BLOKLU ON KATLI BETONARME
: APARTMAN VE ARSASI
: Planındadır.
: Xxx Xxxxxxxxx
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
: ORTAKLIĞI A.Ş.
:
Bağımsız bölüm bilgileri EK-1 ve Ek-4' deki
: listede sunulmuştur.
2.2 -
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Körfez Tapu Müdürlüğü'nden 28.03.2013 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belgeler ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
Beyan: Yönetim Plan (18.03.2011-2458)
İrtifak(AT)Diğer İrtifak Hakkı: TEDAŞ Genel Müdürlüğü Lehine A=102,60 M², B=102,60 m², C=91,00 m² irtifak hakkı vardır. (Başlama tarih: 06/08/2012 Süre:99 yıl) (08.08.2012-6998)
(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Beyan(AT Bu taşınmazın mülkiyeti KM ne çevrilmiştir.(Başlama Tarih:23/10/2012) (23.10.2012-9452)
2.2.1
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım
- Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 790 adet bağımsız bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir.
2.3 -
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler
Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 1920 ada 2 parsel için, 15.11.2012 tarih M.41.3.KÖR.0.13.03.00-310-05-919-2053-7726 sayı
ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye hitaben düzenlenmiş olan imar durum belgesine göre,
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ''toplu konut'' alanında kalmaktadır. E:1,50 ve hmax: 30,50 m.dir.
Son üç yılda planlarda değişiklik olmamıştır.
2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
1920 Ada 2 parselde bulunan bloklara ait 05.01.2010 tarih 390/78
nolu yeniden alınan yapı ruhsatları, A bloklar için 16.12.2009 tarih 390- 31 nolu, B bloklar için 17.12.2009 tarih ve 45 nolu ilk yapı ruhsatları incelenmiştir. 14.08.2012 tarih 377 nolu bütün bloklara ait yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir.
Yapı Ruhsatı Bilgileri
Ada / Parsel | Blok No | Ruhsat Tarihi | Ruhsat No | Bağımsız Bölüm Adedi | İnşaat Alanı |
1920 / 2 | A1 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A2 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A3 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A4 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A5 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A6 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A7 | 05.02.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A8 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | A9 | 05.01.2010 | 390/78 | 39 | 4.357,00 |
1920 / 2 | B1 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B2 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B3 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B4 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B5 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B6 | 05.02.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B7 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B8 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B9 | 05.02.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B10 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
1920 / 2 | B11 | 05.01.2010 | 390/78 | 40 | 5.470,00 |
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI | 99.383,00 | ||||
Yapı Kullanma İzin Bilgileri
Ada / Parsel | Blok No | Yapı Kullanma İzin Belgesi Tarihi | Yapı Kullanma İzin Belgesi No | Bağımsız Bölüm Adedi | İnşaat Alanı |
1920 / 2 | A1 | 14.08.2012 | 377/29 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A2 | 14.08.2012 | 377/30 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A3 | 14.08.2012 | 377/31 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A4 | 14.08.2102 | 377/32 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A5 | 14.08.2012 | 377/33 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A6 | 14.08.2012 | 377/34 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A7 | 14.08.2012 | 377/35 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A8 | 14.08.2102 | 377/36 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | A9 | 14.08.2012 | 377/37 | 39 | 3.699,00 |
1920 / 2 | B1 | 14.08.2012 | 377/38 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B2 | 14.08.2012 | 377/39 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B3 | 14.08.2102 | 377/40 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B4 | 14.08.2012 | 377/41 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B5 | 14.08.2012 | 377/42 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B6 | 14.08.2012 | 377/43 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B7 | 14.08.2102 | 377/44 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B8 | 14.08.2012 | 377/45 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B9 | 14.08.2012 | 377/46 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B10 | 14.08.2012 | 377/47 | 40 | 4.801,00 |
1920 / 2 | B11 | 14.08.2102 | 377/48 | 40 | 4.801,00 |
TOPLAM | 86.102,00 | ||||
2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Taşınmazların ruhsat, iskan ve projelerine uygun inşa edildiği görülmüştür.
2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerleme konusu olan bağımsız bölümler; Kocaeli Körfez İlçesi Körfezkent Emlak Konut 2. Etap Projesi 1920 ada 2 Parselde kain 53.966,2 m² alanlı arsa üzerinde inşa edilmiş olan Körfezkent 2.Etap Projesi bünyesindeki konut niteliğindeki 790 adet bağımsız bölümdür.
Halihazırda bazı bağımsız bölümler konut olarak kullanılmakta, bazı bağımsız bölümler ise boş durumda olduğu görülmüştür.
3.2 -
Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Taşınmazın bulunduğu bölge İstanbul’un doğusunda, Ankara'nın batısında İstanbul-Ankara TEM Otoyolunun kuzeyinde yer alan bir bölgedir. Kocaeli ili sınırları içerisinde bulunan Körfez ilçesi, İlin orta kesiminde; güneyden İzmit Körfezi, doğudan Merkez, batıdan Gebze, kuzeyden Kandıra ve İstanbul’un Şile ilçeleriyle çevrilidir.
Yakın konumda boş arsalar, eski yapılar, yeni yapılmakta olan binalar ve korunaklı site içerisinde yer alan yapılar bulunmaktadır. Yakın konumda Körfezkent Emlak Konut 1. Etap Evleri yer almaktadır. Bölgeye ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Anadolu Otoyolu üzerinden İstanbul yönünden Ankara istikametine doğru ilerlerken Körfez kavşağından çıkış sağlanarak D-100 Karayoluna bağlanılır. D100 Karayolu üzerinde İstanbul istikametine doğru yaklaşık 400 m. ilerledikten sonra sağa Dumlupınar Sokağa girilir. Dumlupınar Sokak üzerinde yaklaşık 600
m. ilerleyerek Anadolu Otoyolu' nun altından geçtikten sonra sağa Xxxxxxxxx Xxxxxxx' ne dönülür. Yunusemre Caddesi üzerinden de Mevlana Caddesi' ne ulaşılır. Mevlana Caddesi üzerinde doğu yönünde yaklaşık 500 m. ilerledikten sonra değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Körfezkent 2. Etap sitesine ulaşılabilmektedir.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazlar, Kocaeli İli, Körfez İlçesi Toplu Konut Bölgesinde yer almaktadır. Ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Düzenli olarak gelişmekte olan ve tercih edilen nitelikli bir konut alanının bulunduğu bölgede yer almaktadır. Xxx xxxxxxxxx 0,0 xx, Xxxxx'x 00 xx, Xxxxxxxx Boğaziçi Köprüsü' ne yaklaşık 80 km. mesafededir.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Sitenin çevresi güvenlik duvarları ile çevrilmiş olup, araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları mevcuttur. Sitede, 3 farklı tipte toplam 20 adet konut bloğundan oluşmaktadır. Toplam 790 adet konut olmak üzere 790 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Proje tamamlanmış olup, oturuma geçilmiştir. Doluluk oranı site yönetiminden edinilen bilgiye göre yaklaşık % 80 düzeyindedir.
Tüm bloklar bodrum kat, zemin ve 9 normal kattan oluşmaktadır.
9 adet A bloğu, 11 adet B bloğu bulunmaktadır. A blokların her birinde 39 adet konut, B blokların her birinde 40 adet konut bulunmaktadır.
Apartmanın dış cephesi mantolaması yapılmış olup dış cephe boyalıdır. Apartman girişinin zemini granit, duvarları su bazlı boyalıdır. Siteye açık otopark alanları, güvenlik, çocuk oyun alanları ve yürüyüş yolları bulunmaktadır.
Site ve Binaların Genel Özellikleri
Yapı Tarzı :
Yapı Nizamı :
Yapı Sınıfı : Xxxxxxxx Xxxxx : Elektrik :
Su :
Isıtma Sistemi :
Kanalizasyon :
Su Deposu :
Hidrofor :
Asansör :
Jeneratör : Intercom Tesis : Yangın Tesisatı :
Dış Cephe :
Park Yeri :
Güvenlik : Xxxxx Xxxxxx : Manzarası :
Cephesi :
Deprem
B.A.K. BLOK IV-A KONUT
ŞEBEKE ŞEBEKE
DOĞALGAZ/MERKEZİ ŞEBEKE
MEVCUT MEVCUT MEVCUT
- MEVCUT MEVCUT
DIŞ CEPHE BOYASI-KAPLAMA MEVCUT
MEVCUT
-
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BAZILARI PEYZAJ, BAZILARI KÖRFEZ, BAZILARI İSE ÇEVRESİNDEKİ KONUTLARI GÖRMEKTEDİR.
X
BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇ MEKAN ÖZELLİKLERİNDE BELİRTİLMİŞTİR.
Bölgesi
1.Derece
2.Derece
3.Derece
4.Derece
5.Derece
3.4.2 - İç Mekan Özellikleri
Sitede inşaat tamamlanmış olup oturuma geçilmiştir.
Yerinde yapılan incelemede taşınmazların zeminleri; salon ve odalar laminant parkeli , diğer alanlarda seramik kaplıdır. Duvarları ; banyo alanında seramik kaplı, diğer alanlarda saten boyalıdır. Tavanları; banyo alanında PVC kaplama asma tavanlı , salon ve odalar kartonpiyerli , diğer alanlarda tavan boyalıdır. Mutfak alanı dolaplar mdf dir. Banyo alanında dolaplı lavabo takımı, duşakabin ve klozet bulunmaktadır.Dairenin dış kapısı çelik, iç kapıları amerikan panel kapıdır. Pencereleri PVC doğrama ve çift camlıdır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - Kocaeli İli
Kocaeli, Marmara Bölgesi’nin Çatalca-Kocaeli Bölümü’nde, 29°22′- 30°21′ doğu boylamı, 40 D 31 ‘- 41°13′ kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa illeri, batıda Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz’le çevrilidir. İl merkezi İzmit’in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüzölçümü 3.505 km²dir. Asya ile Avrupa’yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi, işlek bir denizyoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Gebze ile İstanbul arasında akan Kemiklidere’nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi’nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları’nın tepelerinden geçen hat oluşturur. Güneydoğuda bu sınır Maşukiye’nin hemen yanındaki Sapanca Gölü kıyısında Sakarya vilayetine dayanır. 2011 yılı itibariyle nüfusu 1.601.720'dir. İlin yıllık nüfus artış hızı
‰27’dir. Km² ye düşen nüfus miktarı 398 kişiye ulaşarak İstanbul’dan sonra ülkenin en kalabalık ili olmuştur. Yüzölçümü bakımından Türkiye’nin en küçük 7. ilidir.
Kocaeli’nin sanayileşmesinde en önemli etken, tüm ulaşım imkanlarına sahip olmasıdır. Kara ve demiryolu ağları ile yapılan taşımacılık özellikle Avrupa ve Ortadoğu’ya yapılmakta olup, limanlar ile yapılan deniz taşımacılığı da önemli bir boyuta ulaşmıştır. İstanbul ve Bursa gibi önemli ticaret ve sanayi merkezlerine yakınlığı, yatırımlar açısından Kocaeli’yi öncelikli kılmaktadır. Kocaeli’nin şehir merkezi İzmit’in Xxxxxxxx’x xxxxxxxx 00 xx’xxx. Xxxxxxxx’un batı yakasında bulunan Atatürk Hava Limanı ve doğusunda faaliyet gösteren hemen yakınındaki Xxxxxx Xxxxxx Havalimanı ile dünyaya açılan Kocaeli, Ankara’ya da TEM otoyolu ile bağlıdır. Uluslararası İstanbul Xxxxxxx Xxxxxxxxxx 00 xx. mesafededir. Ayrıca Uluslararası Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx’xx 00 xx. xxxxxxxxxxx. 0’i Kamu Limanı (Derince ve Yarımca) ve 35 özel iskele ile deniz ulaşımı imkanları açısından tüm Anadolu’nun en iç noktasındadır.
Harita 1 - Kocaeli'nin Konumu
Kocaeli bir sanayi kenti olarak GSYİH’nın yüzde 69.9’unun sanayi sektöründe yaratıldığı bir bölgedir ve ilde Sanayi Odası’na bağlı yaklaşık bin 300 sanayi kuruluşu faaliyet göstermektedir. Bu sanayi kuruluşları ağırlıklı olarak Gebze, İzmit ve Körfez ilçelerinde toplanmıştır. Ülkemizin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 18’i Kocaeli’nde bulunmaktadır. TÜPRAŞ, Hyundai Assan, Xxxx Xxxxxx, Honda, Anadolu Isuzu, Pirelli, Goodyear, Pakmaya, Aygaz, Milangaz, Petrol Ofisi, Kordsa, Çelikkord, Nuh Çimento, Xxxxxxxx, Polisan, ÇBS, Mannesman Boru gibi önemli fabrikalar bu kentte faaliyet göstermektedir
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2011 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kocaeli'nin Toplam Nüfusu 1.601.720 (% 94) kişidir. Toplam nüfus içerisinde 1.499.958 kent nüfusu, 101.762 (% 6) da kırsal nüfusudur.
2010 TUIK verilerine göre ilde 12 ilçe ve 243 köy vardır. Kocaeli İlinin en kalabalık ilçesi İzmit, en az nüfusa sahip ilçesi de Dilovası olmuştur.
4.1.2 - Körfez İlçesi
Körfez, Kocaeli´nin 7 ilçesinden biri olup, son nüfus sayımına göre nüfusu 107.058´dir. İlçe merkezinin nüfusu ise, 83.174´tür. Denize
13.500 metre kıyısı ve çok eski tarihe sahip olan ilçemiz tarih içerisinde; brunga, Grünge, brunca, Satryas gibi isimleri taşıdıktan sonra 1420 yıllarında Türklerin eline geçmesiyle, yarım kalmış konut yerlerinde oluşmasından dolayı Yarımca ismini almıştır. 27.05.1964 yılında belediye teşkilatının kurulmasıyla çalışmalarına başlamış ve son olarak da 1988 yılında Körfez ismini alarak ilçe olmuştur.
Körfez ilçesi; ilçe merkezi, Hereke bucağı, Kirazlıyalı Beldesi ve 16 köyden teşekkül etmiştir. Önceleri Merkez ilçe İzmit' e bağlı bir yerleşim yeri iken, 1987 yılında daha sonra Tütünçiftlik, Yarımca ve Gebze' ye bağlı olan Hereke bucağını da bünyesine alarak Körfez ilçesi oluşturulmuştur. İlçenin ekonomisi tarım, hayvancılık, sanayie dayalıdır. İlçedeki sanayii kuruluşlarından ötürü tarım ve hayvancılık köylerde yapılmakta olup, yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler buğday, arpa, ayçiçeği, mısır, zeytin, armut, elma, üzüm, kirazdır. Sebze ve meyvecilik ön plandadır. Hayvancılıkta büyük ve küçükbaş hayvan besiciliği, tavukçuluk ve arıcılık yapılmaktadır.
Tüpraş, Petkim, İgsaş ilçenin belli başlı büyük sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca Hereke halı dokumacılığı ile ünlü olup, halı dokuma fabrikası bulunmaktadır
4.1.3
Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler
- Doğrultusunda Analizi
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.
Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.
2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım- satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.
2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür.
2013 yılındaki beklentilere bakıldığında, 2012 yılının son çeyreğinde yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası(Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) dahilinde inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren mütekabiliyet yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. Son çeyrekte yaşanan bu hızlanmanın, koşullar aynı şekilde devam ederse 2013 yılında da süreceği, konut alımına olan talebin artması ile konut fiyatlarında da artışların olacağı beklentisi oluşmuştur.
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü, Körfez Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1
*
*
*
*
*
4.4.2
- Olumlu Faktörler
Korunaklı sitede yer almaktadır. Kat mülkiyeti kurulmuştur.
Hızla gelişmekte olan bir bölgede yer almaktadır. Tem otoyoluna ve Körfez gişelerine yakındır.
Toplu Konut alanında kalmaktadır.
- Olumsuz Faktörler
* Merkeze uzak konumda bulunmaktadır.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 -
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Körfezkent bünyesindeki 790 adet bağımsız bölümün değerlemesinde Piyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemi, Gelir İndirgeme Yöntemleri kullanılmıştır.
(Değerleme Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. 'den alınan stok listesine göre yapılmıştır. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.)
6.1 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı Satılık Emsaller
* Soynur Emlak
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 2. etapta 2. katta bulunan 3+1, 120 M² peyzaj manzaralı dairenin 125.000-TL pazarlanmakta olduğu bilgisi alınmıştır.
(1.042.-TL/M²)
* Fedaral Emlak
Tel : 000 0000000
Körfezkent 2. etapta A blokta 2. katta bulunan 2+1, 96 M² güney cepheli daire 118.000-TL pazarlanmaktadır.
(1.229.-TL/M²) 45.000 TL peşin, gerisi 76 ay ayda 961 TL tasksitle olduğu bilgisi alınmıştır.
* Sahibinden
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 2. etapta 3. katta bulunan 3+1, 120 M² güney-doğu cepheli daire 150.000-TL pazarlanmaktadır.
(1.250.-TL/M²) 39.000 TL peşin, gerisi 115 ay ayda 970 TL tasksitle olduğu bilgisi alınmıştır.
* XXXXX XXXXX
Tel : (000) 000 00 00
Körfezkent 1. etapta 5. katta bulunan 3+1, 114 M² güney-doğu cepheli daire 120.000-TL pazarlanmaktadır. (1.052.-TL/M²)
* Kılıç Gayrimenkul
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 1. etapta A-6 blok 3. katta bulunan 3+1, 110 M² daire 105.000-TL pazarlanmaktadır. (955.-TL/M²)
* Sahibinden
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 1. etapta 3. katta bulunan 2+1, 90 M² daire 110.229-TL pazarlanmaktadır. (1.225.-TL/M²) 43.000 TL peşin, gerisi 75 ay ayda 851 TL tasksitle olduğu bilgisi alınmıştır.
Kiralık Emsaller
* Sahibinden
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 2. etapta A-4 blokta 7. katta bulunan 2+1, 96 M² daire 420- TL kiraya verildiği bilgisi alınmıştır. (4.37.-TL/M²)
* Reatix Gayrimenkul
Tel : (000) 000 00 00
Körfezkent 2. etapta 8. katta bulunan 2+1, 96 M² daire 450-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (4.68.-TL/M²)
* Sahibinden
Tel : 000 0000000
Körfezkent 2. etapta 1. katta bulunan 3+1, 120 M² daire 500-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (4.16-TL/M²)
* Sahibinden
Tel 000 0000000
Körfezkent 2. etapta B-6 blokta 6. katta bulunan 3+1, 130 M² daire 500-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (3,84-TL/M²)
* Sahibinden
Tel : 0000 000 00 00
Körfezkent 2. etapta 8. katta bulunan 2+1, 95 M² daire 400-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (4.21-TL/M²)
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (120,247 m²) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | EMSAL | EMSAL | EMSAL |
SATIŞ FİYATI | 125.000 | 118.000 | 150.000 | |
SATIŞ TARİHİ | - | |||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
ALAN | 120,47 | 120 | 96 | 120 |
BİRİM M² DEĞERİ | 1.042 | 1.229 | 1.250 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | ORTA KÜÇÜK -10% | BENZER 0% | |
İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -7% | -5% | -10% | |
TOPLAM DÜZELTME | -7% | -15% | -10% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 1050 | 969 | 1.045 | 1.125 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede bulunan konut vasıflı site içinde konumlu konutların pazarlanan birim m² değerlerinin 950- 1.200 TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerden 120,47 m² alana sahip olan bağımsız bölümler için karşılaştırma tablosu düzenlenmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin her biri için birim m² değeri bu verilerden yararlanılarak ve düzeltmeler yapılarak takdir edilmiştir.
Bu yöntem ile 790 adet bağımsız bölüm için toplam değerinin 89.105.176,04.-TL olarak takdir edilmiştir.
6.2 -
6.3 -
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Parsel üzerindeki yapılar yeni inşa edilmiş olduklarından bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bölgede yapılan incelemelerde kapitalizasyon oranının % 4,5 - % 5,5 civarında olduğu gözlemlenmiş olup, bu çalışmada kapitalizasyon oranı % 4,7 olarak kullanılmıştır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir.
6.3.1
Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine
- Göre Taşınmazın Değeri
■ Yukarıda belirtilen hesaplamalar doğrultusunda oluşturulan net gelir- değer tablosundan da görüleceği üzere, 790 adet taşınmazın bu yönteme göre toplam değeri olarak 87.806.057,74.-TL takdir edilmiştir.
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
Taşınmazların konumları, büyüklükleri mimari projeleri ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımı olan konut kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göre;
790 adet bağımsız bölümün toplam değeri: 89.105.176,04.-TL olarak hesaplanmıştır.
■ Gelir indirgeme yaklaşımına göre 790 adet bağımsız bölümün toplam değeri : 87.806.057,74.-TL olarak hesaplanmıştır.
İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olması nedeni ile sonuç bölümüne 790 adet bağımsız bölüm için piyasa değeri yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU | |
790 Adet Taşınmazın Değeri | |
TOPLAM (.-TL) | 89.105.716 |
TOPLAM (.- USD) | 49.503.176 |
6.5.1
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme
- Analizi
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için
%1 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
6.5.2
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile
- Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Taşınmazların kat mülkiyeti kurulmuş ve sitede oturum başlamıştır. Taşınmazların değerlemesinde Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.3
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun
- Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.4
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin
- Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında
Görüş
Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır.
6.5.5 - Xxxx Xxxxxx Analizi
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu sitede taşınmazların büyüklükleri, site içinde konumlarına göre aylık kira birim m² değerlerinin 3,00 - 4,50.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir.
Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,
6.5.6 - Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 790 adet bağımsız bölümün Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
7 - SONUÇ
Rapor konusu mülkiyeti Emlak Konut GYO A.Ş.' ye ait olan ve henüz satışı gerçekleşmemiş olan 3 adet taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda;
rapor konusu 3 adet taşınmazın
08.04.2013 tarihli arsa payı dahil toplam değeri için ;
276.457 .-TL
(İkiyüzyetmişaltıbindörtyüzelliyediTürkLirası )
kıymet takdir edilmiştir.
TL | USD | EURO |
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) |
276.457 | 153.587 | 117.641 |
Bu değerlere KDV dahil değildir. KDV oranı, net 150 m²'den küçük konutlar için
%1, ticari üniteler ve net 150 m²'den büyük gayirmenkuller için %18'dir.
1 USD = | 1,8000 | .-TL |
1 EURO = | 2,3500 | .-TL |
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren XXXX Xxxxxx XXXXXXXX SEVER
Lisans No :
402003
Lisans No :
401732
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri
* dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.