MÜŞTERİ ADI/ADRESİ ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
MÜŞTERİ ADI/ADRESİ ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
RAPOR NO… 09
DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ …: 07.10.2021 DEĞERLEME TARİHİ… : 24.12.2021
RAPOR TARİHİ : 28.12.2021
RAPOR KONUSU………….: İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Asmalı Mescit Mahallesi, General Yazgan Sokak üzerinde, 302 ada 5 parselde yer alan “Dükkan, Apartman “ niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ” hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan “ Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar” çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
EKSPERTİZ DEĞERİ…………..……: 5.705.000,00-TL (BEŞMİLYONYEDİYÜZBEŞBİN-TÜRKLİRASI)
KDV DAHİL DEĞERİ……….………: 6.731.900-TL (ALTIMİLYONYEDİOTUZBİRBİNDOKUZYÜZ-TÜRKLİRASI)
Xxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx Xxxxxxxx/Xx:0 Xxxxxxxxx X Xxxx X:0 Xxxxxxxxxx / İstanbul
Tel: 0000 000 00 00 - 0000 000 00 00
E-mail: xxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx Web: xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx
XXXXXXXX XXXXX
Bu belge 207*****416 xxxxxx xxxxxxxx XXXXXXXX XXXXX
tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 28/12/2021 15:
23
XXXXXX XXXXX
Bu belge 166*****540 kimlik numarali XXXXXX XXXXX tarafindan elektronik olarak
FARU
K
imzaBlanmOistirZ. AN
Tarih: 28/12/2021
15:28
Bu belge 166*****614 kimlik numarali XXXXX XXXXX tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 28/12/2021 15:20 1
YÖNETİCİ ÖZETİ
TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ | 07.10.2021 |
DEĞERLEME TARİHİ | 24.12.2021 |
RAPOR TARİHİ VE NOSU | 28.12.2021/09 |
RAPORUN KONUSU | İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Asmalı Mescit Mahallesi, General Yazgan Sokak üzerinde, 302 ada 5 parselde yer alan “Dükkan, Apartman “ niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ” hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan “ Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar” çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
GARİMENKULLERİN MALİKİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
TAPU BİLGİLERİ | Tapu bilgileri 2.1. maddesinde belirtilmiştir. |
XXXX XXXXXX | Xxxxxxx Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada alınan bilgilere göre, 21.12.2010 tarihli 1/1000 ölçekli Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında Turizm Hizmet Ticaret Alanında kaldığı belirtilmiştir. Turizm Hizmet Ticaret alanında, HMax: 18.50m yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir, tescilli eski eser kaydının bulunduğu ifade edilmiştir. |
KISITLAYICI DURUMLAR | Herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. |
GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN (KDV HARİÇ) DEĞER | 5.705.000,00 TL |
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxxxx XXXXX 407675 |
KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxx XXXXX 401262 |
ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxx XXXXX 401226 |
İÇİNDEKİLER
1) DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
1.1 DEĞERLEME KURULUŞUNUN ÜNVANI VE ADRESİ
1.2 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ
1.3 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
1.4 RAPORUN KAPSAMI
1.5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
2) GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.1 GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI
2.2 GAYRİMENKULÜN ADRESİ VE KONUMU
2.3 GAYRİMENKUL İÇİN HAZIRLANMIŞ PROJE, ALINMIŞ RUHSAT, YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ VE YASAL EVRAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER
2.4 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
2.5 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİLER
2.6 GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.7 GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
2.8 GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE ( GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER
2.9 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİLER
2.10 GAYRİMENKULÜN YAPIMINDA DENETİMİ ÜSTLENEN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
2.11 BELLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLACAĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
2.12 GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
3) ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ
3.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
3.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ
3.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
3.4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ HAKKINDA BİLGİLER
3.5. MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER
3.6. GAYRİMENKULDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
3.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VE ARAZİ İSE ÜZERİNDE YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI
4) GAYRİMENKULÜN DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN YÖNTEMLER
4.1. PAZAR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.1.1. TESPİT EDİLEN EMSALLER, EMSAL KROKİSİ VE EMSALLERİN KAYNAĞI
4.1.2. EMSALLERDE YAPILAN DÜZENLEMELER, KARŞILAŞTIRMA TABLOLARI VE ULAŞILAN SONUÇLAR
4.2 MALİYET YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.2.1. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN VARSAYIMLAR İLE BU BİLGİLERİN SONUÇLARI
4.3 GELİR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.3.1. KİRA ANALİZİ VE KAPİTALİZASYON ORANINA NASIL ULAŞILDIĞINA DAİR BİLGİLER
4.3.2. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞ YÖNTEMİ
4.3.3. İNDİRGEME/İSKİNTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA VE GEREKÇELER
4.4 DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
4.4.1. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
4.4.2. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ, PROJE DEĞER ANALİZLERİ, KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE BU VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
4.4.3.EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
4.4.4.MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞER ANALİZİ
5) DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
5.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
5.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER VERİLMEDİĞİNE İLİŞKİN GEREKÇELERİ
5.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
5.4. GAYRİMENKULÜN VARSA ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞLER
5.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
5.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ
5.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
5.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
6) DEĞERLEME RAPORUNUN SONUÇLARIN AÇIKLANMASI
6.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
6.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
BÖLÜM 1 : DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
1.1. DEĞERLEME KURULUŞUNUN ÜNVANI VE ADRESİ Ekspertur Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye : 3.000.000-TL
Ticaret sicil : 569458/0 Telefon : 0000 000 00 00
e-posta/Web : xxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx / xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx
Adres : Xxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx Xxxxxxxx/Xx:0 Xxxxxxxxx X Xxxx X:0 Xxxxxxxxxx
/ İstanbul
1.2. MÜŞTERİYİ TANICITI BİLGİLER VE ADRESİ
Xxxxxx Xxxxxx : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx:0 Xxxxxxx Xxxxxxxx
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Ödenmiş Sermayesi : 4.693.620.000,00.-TL Kayıtlı Sermaye Tavanı: 7.000.000.000,00-TL Halka Açıklık : %18,94
Telefon : x00 000 000 00 00-00
e-posta : xxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx
1.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
İş bu rapor, İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Asmalı Mescit Mahallesi, General Yazgan Sokak, 302 ada, 5 parselde yer alan, Dükkan, Apartman nitelikli taşınmazın piyasa satış ve kira değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
1.4. RAPORUN KAPSAMI
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
1.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından 21.12.2020 tarihinde 16-REV no ile rapor hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2 : GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.1. GARİMENKULÜN TAPU KAYDI
İLİ | İSTANBUL | PAFTA | ARSA PAYI | 1/1 | |
İLÇESİ | BEYOĞLU | ADA | 302 | BLOK NO | - |
TAŞINMAZ KİMLİK NO | 21305201 | PARSEL | 5 | KAT NO. | - |
MAHALLESİ | ASMALIMESCİD | ALANI (m²) | 61.50 | X.X. XX. | - |
XXXX | - | XXXXXXXX | XXXXXX, XXXXXXXX | ||
XXXXXX | XXXXXX | XXXX | 0 | SAYFA | 5 |
MALİKLER | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||||
KAT MÜLKİYETİ | KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER(ANA TAŞINMAZ) | ||
2.2. GAYRİMENKULÜN ADRESİ VE KONUMU
Ekspertizi yapılan konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Asmalı Mescit Mahallesi, General Yazgan sokak üzerinde yer alan 302 ada, 5 parsel nolu Dükkan, Apartman nitelikli binadır. Konu mülke ulaşım için, İstanbul Modern Sanat Müzesi batısındaki Meşrutiyet caddesinde güney yönde 100m ilerledikten sonra sola dönülerek konu mülkün üzerinde bulunduğu General Yazgan sokağa başlanılır ve 120m sonra karşıda konumlu bina girişi ile konu mülke ulaşılır. Konu mülkün kuzey cephesinde Xxxxx Xxxxx Tunaya Kültür Merkezi, güney cephesinde Beyoğlu Tünel Tramvay Durağı bulunmaktadır. Konu mülkün bulunduğu bölge turist yoğunluğunun olduğu bölgedir. Yakın çevresinde benzer nitelikte 6-7 katlı tescilli eski eser nitelikli yapılar ile 6-7 katlı işyeri-otel nitelikli yapılaşma bulunmaktadır. Konu mülke ulaşım özel araçlar ve Beyoğlu Taksim istikametinde çalışan toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Ekspertizi yapılan konu mülk (E: 41.028838 B: 28.974451) koordinatlarında yer almaktadır.
2.3. GAYRİMENKUL İÇİN HAZIRLANMIŞ PROJE, ALINMIŞ RUHSAT, YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ VE YASAL EVRAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER
• ONAYLI PROJE TARİH VE NO : Bulunmamaktadır.
• RUHSAT TARİH VE NO : Bulunmamaktadır.
• YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH VE NO : Bulunmamaktadır.
Açıklama: Konu mülk 302 ada 5 parsel üzerinde bulunan Dükkan, Apartman nitelikli taşınmazdır. Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde, İstanbul II Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nda ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve projesine rastlanılmamıştır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Sisteminde yapılan incelemede parselin yapının tamamına oturduğu görülmüştür, kat sayısı belirtilmemiştir. Dosyasında yapılan incelemede 10.12.2010 tarihli bilirkişi raporunda mevcut binanın ZK+AK + 4 NK + Çekme katlı olduğu belirtilmiştir. Belediyesinde yapılan incelemelerde yapının İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesinin (b) bendi kapsamında 17 Xxxx 1957 tarihinden önce yapılmış olduğu ifade edilmiştir.
Söz konusu kanun gereği yapının yasal nitelikte olduğu ve evraklara sahip olmadığı ve Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Kurulunca gerekli tescil ve tadilat işlerinin yürütüldüğü öğrenilmiştir. Konu mülk 17 Xxxx 1957 yılından önce yapılmış olduğundan İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesinin (b) bendi kapsamında iskanlı kabul edilmiştir. Belediye arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.
2.4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden 07.10.2021 Tarihinde alınan tapu kaydına göre konu mülk üzerinde taşınmazın devredilmesine veya satışına engel olacak kısıtlayıcı beyan, ipotek, haciz ve şerh bulunmamaktadır.
Beyanlar Hanesinde ;
-14.07.2020 tarih 6948 yevmiyeli Diğer (Konusu: ayni sermaye belirtmesi vardır ) Tarih: -06/07/2020 Sayı: 53968( Şablon: Diğer) Xxxxx: İSTANBUL TİCARET SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ beyanı,
-19.12.2001 tarih 4097 yevmiyeli KENTSEL SİT ALANINDA BULUNMAKTA OLUP KORUNMASI GEREKLİ
KÜLTÜR VARLIĞIDIR 2000/1352 SAYILI YAZI 19.12.2001 YEV:4097( Şablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harçtan Muaf)) beyanı,
-05.06.2020 tarih 5206 yevmiyeli Diğer (Konusu: ZİRAAT GAYRMİNEKUL YATIRIM ORTAKLIĞI X.X. adına Aynı sermaye taahüdür vardır ) Tarih: -03/06/2020 Sayı: -8683, Kısıtlı Malik: ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ beyanı bulunmaktadır.
2.5. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİLER
Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre en son 08.07.2020 tarihinde Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi yapılmıştır.
2.6. GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
PLAN ÖLÇEĞİ | 1/5000 | ||
BAĞLI BULUNDUĞU BELEDİYE | Beyoğlu Belediyesi | İMAR PLANI ONAY TARİHİ | 13.09.2013 |
TAKS | Taks bulunmamaktadır. | YÜKSEKLİK (H) | 18.50m. |
KAKS | Kaks bulunmamaktadır. | EMSAL | - |
ÇEKME MESAFELERİ (Ön/Arka/Yan) | Resmi imar durumunda belli olacaktır. | İNŞAAT NİZAMI | Bitişik |
LEJANT | Turizm-Hizmet-Ticaret alanı | İMAR DURUM BELGESİ TARİH VE NO | (Resmi imar durum belgesi alındığında yazılacak) |
PARSELİN TERKLERİ | Parselin terki bulunmakta olup resmi imar durumunda belli olacaktır. | ||
AÇIKLAMALAR | Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştımada alınan bilgilere göre, 21.12.2010 tarihli 1/1000 ölçekxx Xxxxxxx Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında Turizm Hizmet Ticaret Alanında kaldığı belirtilmiştir. Turizm Hizmet Ticaret alanında, HMax: 18.50m yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir, tescilli eski eser kaydının bulunduğu ifade edilmiştir. Ayrıca İmar Müdürlüğünde yapılan görüşmede parselin bilgisayar kayıtlarına göre terki olduğu belirtilmiştir. | ||
2.7. GAYRİMENKULÜN İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
2.8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİGİLER
Değerleme konusu gayrimenkul için yapılmış satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi vb. herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
2.9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİLER
Yapılan incelemelere göre değerleme konusu gayrimenkul 17 Xxxx 1957 yılından önce yapılmış olduğundan İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesinin (b) bendi kapsamında iskanlı kabul edilmiş, yasal izinlerini tam ve doğru olarak tamamlamıştır.
2.10. GAYRİMENKULÜN YAPIMINDA DENETİMİ ÜSTLENEN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Konu mülk 29.06.2001 tarihinde kabul edilen yapı denetim kanunu öncesinde inşaa edilmesi sebebiyle yapı denetim kanuna tabii olmamıştır.
2.11. GAYRİMENKULÜN BELLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, POJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA
BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLACAĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
Konu taşınmaza ait hazırlanan iş bu rapor proje değerleme çalışması olmayıp cins tashihli bina için hazırlanmıştır.
2.12. GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
Konu taşınmaza ait 10.12.2020 tarih M2934AD720936 numaralı E sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
BÖLÜM 3 : XXX XXXXXXXXXXX FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ
3.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
Konum | Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |
X | ||||
Genel İnşaat Seviyesi | % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |
x | ||||
Gelişme | Hızlı | Sabit | Yavaş | |
X | ||||
Arz/Talep | Arz az | Dengeli | Arz fazla | |
X | ||||
Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | |
X | ||||
Pazarlama süresi | 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | |
X | ||||
Genel Kullanım Durumu | Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | ||
X | ||||
Bölgedeki yapılaşma oranı (%) | %0- %25 | %25-%50 | %50-%75 | %75-%100 |
X | ||||
Binadaki/sitedeki doluluk oranı (%) | %0- %25 | %25-%50 | %50-%75 | %75-%100 |
X | ||||
Konum Analizi : İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biri. Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları 11 arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. Son yıllarda birbiri ardına ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir.
Beyoğlu, İstanbul'un Avrupa Yakası'nın bir ilçesidir. Beyoğlu İlçesi, kuzeyden Eyüpsultan, kuzeybatıdan Kağıthane, doğudan Şişli, Beşiktaş, batıdan Fatih ilçeleri ve güneyden İstanbul Boğazıyla çevrilidir. 45 mahalleden oluşan Beyoğlu İlçesinin nüfusu, İlçe Resmi verilerine göre 233.323 kişi olarak tespit edilmiştir. Xxxxxxx, Galata'dan gelen Hıristiyanlarla yabancıların, elçilikler dolaylarına ve o zamanlar "Grand Rue de Pera" denilen İstiklal Caddesi boyunca yerleşmesiyle Avrupa kenti görünümünde bir yerleşme olarak ortaya çıkmıştır. Böylece, İstanbul içinde farklı bir topluluk 17. yüzyılda gelişmeye başlamıştır. 1700'lerde Beyoğlu, bugünkü Tünel-Galatasaray caddesinin iki tarafı ile bu caddenin yan sokaklarına yayılmıştı. Dörtyol, merkez olmak üzere Beyoğlu gelişmişti. Batısında mezarlıklar ve doğusunda ise elçilikler vardı. 18. yüzyılda yavaş yavaş Avrupa etkisi artmıştır. 18. yüzyıl sonunda, İstiklal Caddesi'nde,
yapıların tamamı taş veya tuğla ya da alt katları taş ve üstleri ahşaptır. 18. yüzyılın sonunda İstanbul'a gelen Dallaway, Xxxxxxx'xx Galata'nın yazlığı olarak tanımlıyor, yolların düzensiz olduğunu belirtiyor ve bu bölgede Fransız, İngiliz, Hollanda, Venedik, Rusya, İsveç, İspanya, Prusya ve Napolili diplomatların kışlık malikanelerinin bulunduğunu yazmıştır. Beyoğlu, genel olarak 19. yüzyılda gelişmiştir. Bu gelişmenin nedeni, bu döneme Osmanlı dış ticaretinin daha önceki dönemlerde görülmemiş boyutlarda büyümesi ve ulaşımın gelişmiş olmasıdır. 19. yüzyılda, Osmanlı İmparatorluğu'nun dünya kapitalist sistemi ile bütünleşmesi sonucu, Beyoğlu uluslararası bir ticaret merkezi olmuştur. 19. yüzyılın başında, Xxxxxxx, bahçeli evleriyle hala bir banliyö görünümünde idi. Bu yüzyılın ilk yarısında, Xxxxxxx ve çevresi henüz tam olarak kentleşmemişti. İkinci yarısında ise Galatasaray ile Taksim arası gelişmiştir. Yüzyılın sonunda, burada, Paris'in en ünlü sahne oyunlarını aynı zamanda gösteren üç tiyatro vardı. Bu tarihte, modern toplumun gereksinim duyduğu tramvay, gaz, su gibi altyapı hizmetleri sağlanmıştı. Bu kuruluşların işletme ayrıcalıkları çok uzun süreli sözleşmelerle yabancılara ya da azınlık mensuplarına verilmişti. Bu dönemdeki hızlı yapılaşma, Batı'daki örneklerden etkilenmekle birlikte Osmanlı etkisinde de kalmıştır.
3.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT
TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ
Demografik Veriler
• Türkiye nüfusu artarak 2002 yılındaki 66,4 milyon düzeyinden 2019 yılında 83,2 milyon kişiye ulaşmıştır.
• Toplam nüfus içerisinde çalışma çağı nüfusu (15-64 yaş) ile yaşlı nüfusun (65+ yaş) payı artmakta ancak 14 yaş altı nüfusun payı azalmaktadır. 2019 yılında 0-14 yaş grubunun toplam nüfus içerisindeki payı yüzde 23,1, 15-64 yaş grubunun payı yüzde 67,8 ve 65 ve üstü grubun payı yüzde 9,1 olarak gerçekleşmiştir.
• Yaş gruplarının toplam nüfus içerisindeki payında yaşanan bu değişimin altında, toplam doğurganlık hızının nüfusun yenilenme düzeyi olan 2,1 düzeyinin altına inmiş olması ve ülkemizde yaşam standartlarında gerçekleşen iyileşmeler nedeniyle insan ömrünün uzaması yatmaktadır. Son 17 yılda, doğuşta hayatta kalma ümidi kadın ve erkek ortalamasında yaklaşık 5,8 yıl artmıştır. 2019 yılı itibarıyla kadınların doğuşta hayatta kalma ümidi 81,0 yılken, bu düzey erkeklerde 75,6’dır.
• Doğurganlığın yenilenme hızı düzeyinde seyretmesi ile ömrün uzamasının bir sonucu olarak nüfus yaşlanmakta ve nüfusun ortanca yaşı yükselmektedir.
• Demografik açıdan önem taşıyan göstergelerden birisi de bebek ölüm hızıdır. Sağlık hizmetlerinde ve yaşam standartlarında yaşanan iyileşmenin sonucunda bebek ölüm hızı 2002 yılındaki binde 25 düzeyinden 2019 yılında binde 9 düzeyine kadar gerilemiştir.
Ekonomik Veriler Büyüme
• GSYH 2021 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 21,7 oranında büyüme kaydetmiştir.
• İkinci çeyrekte tarım sektörü yüzde 2,3, sanayi sektörü yüzde 40,5 ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 20,5 oranında büyüme kaydetmiştir.
• Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH büyüme oranı yılın ikinci çeyreğinde yüzde 0,9 olarak gerçekleşmiştir.
• Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 20,3 oranında artarken; özel tüketim ve kamu tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 22,9 ve yüzde 4,2 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise 6,9 puan olmuştur.
• Toplam SSY altında yer alan inşaat yatırımları 2021 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 12,2 oranında, makine teçhizat yatırımları ise yüzde 35,2 oranında artmıştır.
• Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 13,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.
Enflasyon
• 2021 yılı Ekim ayında TÜFE yüzde 2,39 oranında artmıştır. Ekim ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon yüzde 19,89 düzeyinde gerçekleşmiştir.
• Yüzde 1,92 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,52 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 7,56 oranında azalan Giyim ve Ayakkabı grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı eksi 0,40 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 2,29 oranında artan Konut grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,36 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 2,43 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,36 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yıllık enflasyona en büyük etki 6,77 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 3,30 puanla Konut ve 3,16 puanla Ulaştırma gruplarından gelmiştir.
• C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Ekim ayında yüzde 1,79 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,49 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 1,04 oranında artmıştır.
• Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 16,82 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 18,46, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 15,43 olarak gerçekleşmiştir.
• Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,43 puan artışla yüzde 15,94’ten yüzde 16,37’ye yükselmiştir.
• Yİ-ÜFE Ekim ayında yüzde 5,24 oranında artmış ve Yİ-ÜFE yıllık artış oranı yüzde 46,31 olarak gerçekleşmiştir.
• İmalat fiyatları Ekim ayında yüzde 5,37 oranında artmıştır. Buna göre yıllık değişim oranı yüzde 45,94 olarak gerçekleşmiştir.
• Ara malı fiyatları ise Ekim ayında yüzde 5,34 artmıştır. Bir önceki yılın aynı ayına göre ara malı fiyatlarında yüzde 53,20 oranında artış kaydedilmiştir.
İstihdam
• 10 Kasım 2021 tarihinde açıklanan işgücü istatistiklerine göre işsizlik oranı 2021 yılı Eylül ayında yüzde 11,1 seviyesinde gerçekleşti.
• İstihdam edilenlerin sayısı 30 milyon 144 bin kişi, istihdam oranı ise yüzde 47,2 oldu.
• Mevsim etkilerinden arındırılmış veriler dikkate alındığında;
• İstihdam oranı yüzde 45,8 olarak gerçekleşti.
• İşgücü 33 milyon 48 bin kişi, işgücüne katılım oranı ise yüzde 51,7 olarak gerçekleşti.
• Bu gelişmeler neticesinde mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı yüzde 11,5 oldu.
Dış Ticaret ve Ödemeler Dengesi
• 2021 yılının Eylül ayında ihracat 20,8 milyar dolar, ithalat ise 23,3 milyar dolar seviyesinde kaydedildi.
• Eylül ayında dış ticaret açığı 2,5 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
• Eylül ayında motorlu kara taşıtlar ihracatında yüzde 7,8 azalırken; enerji ithalatında yüzde 65,7 oranında artış yaşanmıştır.
• Ağustos ayı ihracat miktar endeksi yüzde 38,2 artmış, ithalat miktar endeksi ise yüzde 2,7 oranında azalmıştır.
• Ağustos ayında ihracat fiyatlarında yüzde 9,9; ithalat fiyatlarında ise yüzde 27,1 artış gözlendi.
• Dış ticaret haddi ise bir önceki yılın aynı ayına göre 13,6 puan düşerek 86,8 seviyesine geriledi.
• Ağustos ayı itibariyle, cari işlemler dengesi 528 milyon dolar fazla verdi.
• On iki aylık cari işlemler açığı ise Ağustos ayı itibarıyla 23 milyar dolar seviyesindedir.
• Ağustos ayında portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kaynaklı net sermaye girişleri sırasıyla 1.339 ve 7.271 milyon dolar seviyesindeyken; doğrudan yabancı yatırımlar kaynaklı 319 milyon dolarlık net sermaye çıkışı gerçekleşmiştir.
Mali Piyasalar
3.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.
3.4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ HAKKINDA BİLGİLER
Konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi Asmalı Mescit Mahallesi 302 Ada 5 Parsel nolu Dükkan, Apartman nitelikli taşınmazdır. Konu mülk 61,50m2 parsel alanına sahiptir. Geometrik açıdan dikdörtgen şekline benzer bir yapıda olup topoğrafik açıdan az eğimli durumdadır. Parselin General Yazgan sokağa cephesi 7m, derinliği 9m olup ölçüler belediyeden alınan kroki üzerinden yaklaşık olarak hesaplanmıştır. Parsel imar planında ‘Turizm-Hizmet-Ticaret Alanı’’ lejantına sahiptir. Konu mülkün altyapı ve yol, su elektrik, doğalgaz vs. olanakları bulunmaktadır. Konu parsel üzerinde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Sisteminde yapılan incelemede yapının parselin tamamına oturduğu görülmüştür, kat sayısı belirtilmemiştir. Yerinde zemin (61,50m2) + 4 normal (61,50m2 x 4 = 246m2) + 5. normal ( 65,50m2) + çatı (46m2) katlı toplam 419m2 alanlı bina bulunmaktadır. Ayrıca yerinde çatı katında 12m2 alanlı teras bulunmaktadır. Bina giriş kapısı demir doğrama kapı, iç kapılar ahşap doğramadır. Yerler kısmen mermer, kısmen dökme mozaik, kısmen parke, çatı katında halıfleks kaplamadır. Pencereler alüminyum doğramadır. Duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Yapının tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.
3.5. MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkul için yapılan incelemelere göre 17 Xxxx 1957 yılından önce yapılmış olduğundan İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesinin (b) bendi kapsamında iskanlı kabul edilmiştir.
3.6. GAYRİMENKULDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI
HAKKINDA BİLGİ
Konu taşınmazın yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir durum bulunmamaktadır.
3.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI,
GAYRİMENKUL ARSA VE ARAZİ İSE ÜZERİNDE YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI
Konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi Asmalı Mescit Mahallesi 302 Ada 5 Parsel nolu Dükkan, Apartman nitelikli binadır. Mevcut durumda taşınmaz boştur. Ticari bina niteliğinde kullanılabilmektedir.
BÖLÜM 4 : GAYRİMENKULÜN DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN YÖNTEMLER
4.1. PAZAR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRiMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda aynı nitelikteki her cins gayrimenkule uygulanabilir.
• Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, okul..vs)
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.
4.1.1. TESPİT EDİLEN EMSALLER, EMSAL KROKİSİ VE EMSALLERİN KAYNAĞI
Konu mülkün çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmış ve emsallerin yer aldığı bölge krokide gösterilmiştir. Tüm emsallerin şerefiye, pazarlık payı vb. düzeltmeleri madde 4.1.2 de belirtilmiştir.
Bina emsalleri
Satılık Bina Emsalleri
EMSAL 1: Konu mülke yakın konumda, daha şerefiyeli konumda Şehbender Sokak üzerinde, 312 ada 7 parsel numaralı, Turizm-Hizmet-Ticaret alanı lejantına sahip, 42,50m2 alanlı arsa üzerinde yer alan bodrum, zemin, 3 normal kattan oluşan, 220m2 alanlı tadilata ihtiyacı olan benzer özelliklerde tarihi yapı için istenen değer: 5.250.000-TL (m2 birim değeri: 23.864-TL/m2) (Konum itibariyle yüksek şerefiyelidir.) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
** Yapı Değeri : 220 m2 x 1.800 TL/ m² x0,70 (% 30 yıpranma)x 1,3 Girişimci Karı = 360.000 TL , Arsa Birim Değeri : 4.890.000 TL/ 47 m2= 104.043 TL/ m² )
EMSAL 2: Konu mülke yakın konumda, Şehbender Sokak üzerinde, 312 ada 5 parsel numaralı, Turizm- Hizmet-Ticaret alanı lejantına sahip, 50m2 alanlı arsa üzerinde yer alan 6 katlı, 300m2 alanlı tarihi yapı için istenen değer: 6.250.000-TL (m2 birim değeri: 20.833-TL/m2) (Konum itibariyle yüksek şerefiyelidir. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
** Yapı Değeri : 300 m2 x 1.800 TL/ m² x0,70 (% 30 yıpranma)x 1,3 Girişimci Karı = 490.000 TL , Arsa Birim Değeri : 5.760.000 TL/ 50 m2= 115.200 TL/ m² )
EMSAL 3: Konu mülke yakın konumda, 4 katlı, her katı 87m2 olarak ifade edilen, 348m2 alanlı tadilatlı yapı için istenen değer: 6.500.000-TL (m2 birim değeri: 18.678-TL/m2) (Konum itibariyle düşük şerefiyelidir.) Emsal mülk konu mülke göre düşük şerefiyeli konumdadır. 25.000-TL ile kiracısı bulunduğu ifade edilmiştir.Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 4: Konu mülke yakın konumda, Asmalı Mescit caddesi üzerinde, 313 ada 35 parsel numaralı, Turizm-Hizmet-Ticaret alanı lejantına sahip, 56,50m2 alanlı arsa üzerinde yer alan 2 bodrum, zemin, 1 normal kat ve çatı katından oluşan, 220m2 alanlı tadilatlı yapı için istenen değer: 10.500.000-TL (m2 birim değeri: 47.727-TL/m2) (Konum itibariyle yüksek şerefiyelidir.) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
** Yapı Değeri : 220 m2 x 1.800 TL/ m² x0,70 (% 30 yıpranma)x 1,3 Girişimci Karı = 360.000 TL , Arsa Birim Değeri : 10.140.000 TL/ 56,50 m2= 179.469 TL/ m² )
EMSAL 5: Konu mülke yakın konumda, Xxxxxxx xxxxx xxxxxxxx, 000 xxx 0 xxxxxx numaralı, Turizm-Hizmet- Ticaret alanı lejantına sahip, 100m2 alanlı arsa üzerinde yer alan 7 katlı, 750m2 alanlı yapı için istenen değer: 19.000.000-TL (m2 birim değeri: 25.333-TL/m2) (Konum itibariyle yüksek şerefiyelidir.) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
** Yapı Değeri : 750 m2 x 1.800 TL/ m² x0,70 (% 30 yıpranma)x 1,3 Girişimci Karı = 1.230.000 TL , Arsa Birim Değeri : 17.770.000 TL/ 100 m2= 177.700 TL/ m² )
Dükkan ve Ofis Emsalleri
EMSAL 6: Konu mülke yakın konumda, Gönül sokak üzerinde, 30-35 yıllık binada, giriş katta tek bölümlü 12m2 alanlı dükkan için istenen değer: 800.000-TL (m2 birim değeri: 66.667-TL/m2) Emsal mülk konu mülke göre yüksek şerefiyeli konumdadır. ( m² birim değeri 66.667-TL/m² ) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 7: Konu mülke yakın daha şerefiyeli konumda Xxxxx Xxxx Caddesi üzerinde, 30-35 yıllık binada, 140 m2 giriş kat, 50 m2 asma kat 30 m2 bodrum kattan oluşan toplam 220 m2 alanlı dükkan için istenen değer: 13.000.000-TL (Zemine indirgeme : 30/4+50/3+140 = 164m2; m2 birim değeri: 79.268-TL/m2) Emsal mülk konu mülke göre yüksek şerefiyeli konumdadır. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 8: Konu mülke yakın konumda, İstiklal caddesine yakın, tarihi yüksek tavanlı binada, 2. katta 5 bölümlü 200m2 alanlı ofis için istenen değer: 6.000.000-TL (m2 birim değeri: 30.000-TL/m2) Emsalin
bulunduğu tarihi binanın inşai özellikleri ve yüksek tavanlı olması nedeniyle şerefiyelidir. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00
EMSAL 9: Konu mülke yakın konumda, Sinanpaşa Çarşısında, 2. katta 1+0, 120m2 alanlı ofis için istenen değer: 1.590.000-TL (m2 birim değeri: 13.250-TL/m2) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
Kiralık Bina Emsalleri
EMSAL 10: Konu mülke yakın konumda, yeni binada, 2 bodrum, giriş, 4 normal kat ve çatı katından oluşan 540m2 alanlı bina için aylık 30.000 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 55.55-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00 ( Emsal yeni bina olması nedeniyle şerefiyelidir.)
EMSAL 11: Konu mülke yakın konumda, çelik konstrüksiyondan yeniden yapılmış daha iyi iç özelliklere sahip 6 kattan oluşan 300m2 alanlı bina için aylık 30.000 TL kira istenmektedir. Ayrıca bina farklı emlak ofisinden 6.250.000 TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri: 100-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00( Emsal yeni bina olması nedeniyle şerefiyelidir.)
Kiralık Dükkan ve Ofis Emsalleri
EMSAL 12: Konu mülke yakın konumda, kafe ve restoranların bulunduğu Asmalı Mescit caddesi üzerinde, bodrum katı 40m2, giriş katı 60m2, toplam 100m2 alanlı dükkan için aylık 12.000 TL kira istenmektedir. (Zemine İndirgeme: Bodrum Kat: 40m2/3 + Zemin Kat: 60m2= 73m2) (m² birim değeri: 164,38-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00, Emsal mülk konu mülke göre yüksek şerefiyeli konumdadır.
EMSAL 13: Konu mülke göre daha şerefiyeli Gönül sokakta eski binada 50 m2 giriş kat 80 m2 bodrum kat ön tarafa masa konabilecek durumda 8 m cephesi olan dükkan için istenen aylık kira değeri : 17.000 TL (Zemine İndirgeme: Bodrum Kat: 80m2/3 + Zemin Kat: 50m2= 77m2) (m² birim değeri: 221-TL/m²) Emlak ofisi Tel : 0000 000 00 00
EMSAL 14: Konu mülke yakın konumda, sokak üzerinde, 30-35 yıllık binada, 3. katta 2+1 90m2 alanlı manzaralı benzer iç mekan özelliklerinde ofis için aylık 5.250 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 58,33- TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 15: Konu mülke yakın konumda, asansörlü tarihi binada, 4.katta 3+1 brüt 180 m2 beyan edilen kısmen masrafa ihtiyacı olan ofis için istenen aylık kira değeri : 7.000 TL (m² birim değeri: 38,88-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00
4.1.2. EMSALLERDE YAPILAN DÜZENLEMELER, KARŞILAŞTIRMA TABLOLARI VE ULAŞILAN SONUÇLAR
ARSA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||||
Emsalle r | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | İnşaat Kalitesi | Mimari Özellik | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 1 | 4.890.000 | 47 | 104.043 | -20% | 0% | 0% | 0% | -12% | 73.246 |
Emsal 2 | 5.760.000 | 50 | 115.200 | -30% | 0% | 0% | 0% | -10% | 72.576 |
Emsal 4 | 10.140.000 | 56,5 | 179.469 | -50% | 0% | 0% | 0% | -10% | 80.761 |
Emsal 5 | 21.592.000 | 132 | 163.576 | -50% | 0% | 0% | 0% | -10% | 73.609 |
Ortalama | 75.048 | ||||||||
*Satılık arsa emsalleri dikkate alınarak ortalama arsa birim değeri 75.048 TL/ m² olarak hesaplanmıştır.
BİNA PAÇAL BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 1 | 5.250.000 | 220 | 23.864 | -20% | 0% | -12% | 16.800 |
Emsal 2 | 6.250.000 | 300 | 20.833 | -30% | 0% | -10% | 13.125 |
Emsal 3 | 6.500.000 | 348 | 18.678 | -10% | 0% | -10% | 15.129 |
Emsal 4 | 10.500.000 | 220 | 47.727 | -50% | 0% | -10% | 21.477 |
Emsal 5 | 19.000.000 | 750 | 25.333 | -50% | 0% | -10% | 11.400 |
Ortalama | 15.586 | ||||||
*Satılık bina emsalleri dikkate alınarak ortalama bina paçal birim değeri 15.586 TL/ m² olarak hesaplanmıştır.
DÜKKAN BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Zemine İndirgen miş Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 6 | 800.000 | 12 | 66.667 | -20% | -5% | -10% | 45.600 |
Emsal 7 | 13.000.000 | 164 | 79.268 | -35% | 0% | -10% | 46.372 |
Ortalama | 45.986 | ||||||
*Satılık dükkan emsalleri dikkate alınarak ort.dükkan birim değeri 45.986 TL/m² hesaplanmıştır.
OFİS BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 8 | 6.000.000 | 200 | 30.000 | -35% | 0% | -20% | 15.600 |
Emsal 9 | 1.590.000 | 120 | 13.250 | -5% | 0% | -5% | 11.958 |
Ortalama | 13.779 | ||||||
*Satılık ofis emsalleri dikkate alınarak ort.ofis birim değeri 13.779 TL/m² hesaplanmıştır.
BİNA KİRA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 10 | 30.000 | 540 | 56 | 0% | 0% | -5% | 55 |
Emsal 11 | 30.000 | 300 | 100 | -42% | -15% | -10% | 57 |
Ortalama | 56 | ||||||
*Kiralık bina emsalleri dikkate alınarak ort.kira birim değeri 56 TL/m² hesaplanmıştır.
DÜKKAN KİRA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Zemine İndirgenmiş Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 12 | 12.000 | 73 | 164 | -10% | 0% | -5% | 141 |
Emsal 13 | 17.000 | 77 | 221 | -17% | 0% | -10% | 165 |
Ortalama | 153 | ||||||
*Kiralık dükkan emsalleri dikkate alınarak ort.dükkan kira birim değeri 153 TL/m² hesaplanmıştır.
OFİS BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 14 | 5.250 | 90 | 58 | -15% | 0% | -15% | 42 |
Emsal 15 | 7.000 | 180 | 39 | 0% | 5% | -5% | 39 |
Ortalama | 40 | ||||||
*Kiralık ofis emsalleri dikkate alınarak ort.ofis kira birim değeri 40 TL/m² hesaplanmıştır.
Pazar yaklaşımı sonucunda bina paçal birim değeri 15.586 TL/m2 olarak hesaplanmış olup pazar yaklaşımı yöntemine göre değer analizi aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE BİNA PAÇAL ANALİZ | |||
Nitelik | Yasal Alanı (m2) | Birim TL/m2 | Değer |
BİNA | 419 | 15586 | 6.530.534,00 TL |
TOPLAM | |||
Yuvarlama | 6.530.000,00 TL | ||
4.2. MALİYET YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.
Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.
Konu ana gayrimenkulün tamamı değerlendiğinden dolayı bu yöntem kullanılmıştır.
4.2.1. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN VARSAYIMLAR İLE BU BİLGİLERİN SONUÇLARI
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam inşaat alanı 419 m2 olarak hesaplanmıştır. Konu mülkün Çevre ve Şehircilik Bakanlığının resmi gazetede yayınladığı “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2021 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” de belirtilen 4C sınıfında yer aldığı kabul edilmiş yapı maliyeti 2.480 TL/m2 kabul edilmiştir.
ALANI (m²) | BİRİM FİYATI (TL/ m²) | TUTARI (TL) | |
ARAZİ DEĞERİ | 61.50 | 75.048 | 4.615.452,00 TL |
BİNA/BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ (Yeniden inşa maliyeti) | 419 | 2.480 | 1.039.120,00 TL |
BİTMİŞLİK ORANI | - | - | - |
GİRİŞİMCİ KARI (%35) | 419 | 146,65 | 363.692,00 TL |
YIPRANMA MİKTARI (%30) | 419 | 744 | -311.736,00 TL |
TOPLAM YASAL DEĞER | 5.706.528,00 | ||
YUVARLANMIŞ YASAL DEĞER | 5.705.000,00 TL |
4.3. GELİR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
• Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Çalışmalar sırasında mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem ayrıca mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
• Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer veya
• Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Xxxxxxx Xxxxxx etme Süresi = Değer
Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının, boşluk-kira kayıplarının da dahil edilip, faaliyet giderlerinin düşüldüğü ve tekrar satış hasılatının da yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur.
4.3.1. KİRA ANALİZİ VE KAPİTALİZASYON ORANINA NASIL ULAŞILDIĞINA DAİR BİLGİLER
Kapitalizasyon Oranı
EMSAL 11: Konu mülke yakın konumda, çelik konstrüksiyondan yeniden yapılmış daha iyi iç özelliklere sahip 6 kattan oluşan 300m2 alanlı bina için aylık 30.000 TL kira istenmektedir. Ayrıca bina farklı emlak ofisinden 6.250.000 TL bedelle satılıktır.
Amortisman süresi : 6.250.000 TL (%10 pazarlık)/ 30.000 TL (%10 pazarlık) = 208 ay
EMSAL 3: Konu mülke yakın konumda, 4 katlı, her katı 87m2 olarak ifade edilen, 348m2 alanlı tadilatlı yapı için istenen değer: 6.500.000-TL (m2 birim değeri: 18.678-TL/m2) (Konum itibariyle düşük şerefiyelidir.) Emsal mülk konu mülke göre düşük şerefiyeli konumdadır. 25.000-TL ile kiracısı bulunduğu ifade edilmiştir.
Amortisman süresi : 6.500.000 TL (%10 pazarlık)/ 25.000 TL = 234 ay
**Konu mülk ile aynı bölgede Şişhane mevkiinde Xxxxxx Xxxxxx Mahallesi 298 ada 5 parselde 100 m2 arsa alanlı üzerinde 2.derece tarihi eser bulunan yüksek tavanlı 100 m2 oturumlu 7 katlı bina toplam 720 m2 beyan edilerek 75.000 TL bedelle kiralık 18.500.000 TL bedelle satılıktır. Emsal kattaki kullanım alanı bakımından avantajlıdır.
Amortisman süresi : 18.500.000 TL (%10 pazarlık)/ 75.000 TL (%10 pazarlık)/ =~ 247 ay
Kapitalizasyon Süresi : Bölgedeki konum olarak şerefiyeli emsaller 208-234 ay arasında amortisman süresine sahip olup kısmen benzer özelliklere sahip bina için ulaşılan kapitalizasyon süresi 247 ay olarak tespit edilmiştir.
Takdir Edilen Kira Değerleri
Tespit edilen kira emsalleri dikkate alınarak konu mülkün cephesi ve durumu dikkate alınarak paçal m2 kira birim değeri 56 TL/m2 toplam kira değeri 23.665-TL + KDV kira değeri tespit edilmiştir.
KAT KAT KİRA DEĞERLEMESİ | |||
Nitelik | Yasal Alanı (m2) | Birim TL/m2 | Değer |
Zemin Kat | 61,5 | 153 | 9.410,00 TL |
1. Kat | 61,5 | 40 | 2.460,00 TL |
2. Kat | 61,5 | 40 | 2.460,00 TL |
3. Kat | 61,5 | 40 | 2.460,00 TL |
4. Kat | 61,5 | 40 | 2.460,00 TL |
5. Kat | 65,5 | 40 | 2.620,00 TL |
Çatı Katı | 46 | 39 | 1.795,00 TL |
TOPLAM | 419 | 56 | 23.665,00 TL |
Yuvarlama | 23.665,00 TL | ||
GELİR KAPİTALİZASYON ORANI/BRÜT KİRA ÇARPANI | 247 AY |
AYLIK KİRA BEDELİ/ YILLIK KİRA BEDELİ | Aylık kira bedeli: 23.665,00TL / Yıllık kira bedeli : ~284.000,00 TL |
DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE ANALİZ VE DEĞERİN HESAPLANMASI | 247 Ay x 23.665,00 TL = 5.845.000,00 TL |
4.3.2. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞ YÖNTEMİ
Konu mülk kullanım amacı bina olması nedeniyle indirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılmamıştır.
4.3.3. İNDİRGENMİŞ İNDİRGEME/İSKİNTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA VE GEREKÇELER
İndirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılmadığından indirgeme oranı hesaplaması yapılmamıştır.
4.4. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
4.4.1. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
Konu mülk hasılat paylaşımı ve kat karşılığına konu olmaması nedeniyle bu yönde çalışma yapılmamıştır.
4.4.2. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ, PROJE DEĞER
ANALİZLERİ, KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE BU VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
Konu mülkün yer aldığı bölge tarihi bölge olması, taşınmazların tadil edilerek kullanılıyor olması, boş arsa bulunmaması gibi etkenler dikkate alınarak proje geliştirme yöntemi kullanılmamıştır.
4.4.3. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve en verimli kullanım şekli olduğu kanaatine varılmıştır.
4.4.4. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞER ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmaz “DÜKKAN, APARTMAN” niteliğinde bina olup kullanım niteliğine göre tamamı değerlenmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
BÖLÜM 5 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
5.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
Konu mülkün bulunduğu bölgede yer alan benzer mülkler için istenen değerler arsanın büyüklüğü, imar şartları, konumu, binanın büyüklüğü, kullanım özelliği, binanın iç özellikleri, kat sayısı gibi birden çok etkene bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Elde edilen tüm emsal verilerde bu hususların değişkenlik gösterdiği ve değere doğrudan etkidiği görülmüştür. Değere etkiyen tüm hususların ayrı ayrı ele alınması için söz konusu mülkün maliyet yöntemi ile değerlendirilmesinin daha uygun olacağı kanaatine varılmış nihai değer takdiri maliyet yöntemine göre belirlenmiştir.
5.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER VERİLMEDİĞİNE İLİŞKİN GEREKÇELERİ
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
5.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI
HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
5.4. GAYRİMENKULÜN VARSA ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞLER
Değerleme konusu gayrimenkulün tapu kayıtlarında herhangi bir kısıtlayıcı taşınmazın değerini etkileyen veya devredilmesine engel teşkil edilebilecek şerh, ipotek, haciz vb. takyidat bulunmamaktadır.
5.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Taşınmazın devrine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
5.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz “DÜKKAN, APARTMAN ” nitelikli bina olup arsa ve arazi değildir.
5.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
5.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA
GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
“Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;
a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. “
Hükümleri doğrultusunda Bina şeklinde GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
BÖLÜM 6 : DEĞERLEME RAPORUNUN SONUÇLARININ AÇIKLANMASI
6.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine Yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullün piyasa satış ve kira değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde- 34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ” hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan “ Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar” çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır., Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış ve kira değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
6.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Konu mülklerin nihai değer takdiri olarak belirlenen ve 5.1 maddesinde detaylı şekilde açıklanan hususlardan yola çıkarak maliyet yöntemi yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen değeri şu şekildedir;
Rakamla; 5.705.000,00-TL ve Yazıyla; (BEŞMİLYONYEDİYÜZBEŞBİN-TÜRKLİRASI)
KDV Dahil Satış Değeri: 5.705.000,00-TL + KDV(%18) 1.026.900,00-TL = 6.731.900,00-TL ‘dir.
Usd Kurundan Değeri; 484.851,06- USD
• Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
• Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
• İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
• Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
• Değerleme tarihi itibariyle TCMB efektif Satış Kuru 1 USD: 11,7665
Hazırlayan | Kontrol | Onay |
Xxxxxxxx XXXXX | Xxxxxx Xxxxx | Xxxxx XXXXX |
Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
S.P.K. Lisans no: 407675 | S.P.K. Lisans no: 401262 | S.P.K. Lisans no: 401226 |
EKLER
- RESİMLER
- İMAR DURUMLARI
- MİMARİ PROJE RESİMLERİ
- RESMİ YAZIŞMALAR
- TAPU KAYITLARI
- LİSANSLAR ve MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ
- TAPU SURETİ
XXX XXXXXXXXXXX
XXX XXXXXXXXXXX ZEMİN KAT
NORMAL KAT NORMAL KAT
NORMAL KAT
NORMAL KAT
NORMAL KAT
NORMAL KAT BALKON
BALKON MANZARA
TERAS TERAS MANZARA
XXXX XXXX(KAPTAN KÖŞKÜ)
XXXX XXXX (KAPTAN KÖŞKÜ) MANZARA
İMAR PLAN GÖRSELİ
KADASTRO YAZISI
RESMİ YAZI-1
RESMİ YAZI-2
RESMİ YAZI-3
RESMİ YAZI-
ADRES KODU
ENERJİ KİMLİK BELGESİ