DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEME RAPORU
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
FATİH İŞ MERKEZİ
İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası 1-2 Rapor Türü
1-3 Raporu Hazırlayanlar
1-4 Rapor Tarihi
1-5 Dayanak Sözleşmesi
BÖLÜM 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI ve KAPSAMI
2-1 Şirket Bilgileri
2-2 Müşteri Bilgileri
2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı
BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3-1 Taşınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri 3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri
3-3 Taşınmazın Tapu Tetkiki
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
3-5 Taşınmazın Son Üç Yıl İçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (Xxxx Xxxxxx, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu
3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Xxxx Xxxxxx ve Kullanımına Dair Yasal İzin ve Belgeler:
BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4-1 Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi
4-2 Mevcut Ekonomik Koşullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
4-3 Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 4-4 Taşınmazın Fiziksel, Yapısal ve Teknik Özellikleri
4-5 Taşınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler 4-6 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
4-7 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri 4-7.A- Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı
4.7.B- Maliyet Oluşumları Yaklaşımı
4.7.C- Piyasa Değeri Yaklaşımı – Emsal Karşılaştırma
4.8 Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5-1 Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması ve İlişkilendirilmesi 5-2 Nihai Değerleme
EKLER
BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ
1-1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 18.12.2012 tarihinde 2012/007 rapor nosu ile tanzim edilmiştir.
1-2 Rapor Türü
Bu rapor SPK Mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/ya karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.
1-3 Raporu Hazırlayanlar
Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Xxxx Xxxxx OZAR (SPK Lisans No:401064) tarafından taşınmaz mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi-kurum-kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Xxxxx XXXX XXX (SPK Lisans No:401614) tarafından kontrol edilmiştir.
1-4 Rapor Tarihi
Bu değerleme raporu şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Xxxx Xxxxx XXXX tarafından gayrimenkul mahallinde yapılan incelemeye istinaden 18.12.2012 tarihinde hazırlanmıştır.
1-5 Dayanak Sözleşmesi
Şirketimiz ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 07.11.2012 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI ve KAPSAMI
2-1 Şirket Bilgileri
Xxxxxx Xxxxxx; Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık X.X.
Şirket Xxxxxx;Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, X-0 Xxxx, X:0 Xxxxxxxxx-Xxxxxxx/XXXXXXXX
2-2 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu Xxxxxxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xx Xxxxxxx, 0. Xxx, Xx:000/0 Xxxxxxxx- Xxxxx/XXXXXXXX adresinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. firması için hazırlanmıştır.
2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı
Bu değerleme raporu; İstanbul Xxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, 0000 xxx, 0 xxxxxxxx ‘xxxxxx xxxxx xxxxxx’ vasfıyla kayıtlı, 124,00 m2 alanlı, mülkiyeti Vakıf Finansal Kiralama A.Ş.’ye ait olan taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanmıştır.
İş bu değerleme raporu; Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
▪ Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
▪ Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedir.
▪ Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
▪ Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
▪ Gayrimenkul alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3-1 Taşınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri
Değerlemeye esas taşınmaz İstanbul İli, Fatih İlçesi, Kirmasti Mahallesi, Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi No:42 posta adresinde yer almaktadır.
İstanbul’un Avrupa yakasındaki tarihi yarımada da bulunan caddelerden 3 ana cadde Fatih ilçesinden geçmektedir. Bunlar; Saraçhane başından Edirnekapı’ya uzanan Xxxxx Xxxxxxxxx ve Xxxxx Xxxx Caddeleri, Aksaray’ı Topkapı’ya bağlayan Vatan (Xxxxx Xxxxxxxx ) Xxxxxxx ve Xxxxxxx’x yine Topkapı’ya bağlayan Millet (Xxxxxx Xxxx) Caddesi’dir. Değerlemeye esas taşınmaz; Saraçhane başından başlayıp Edirnekapı’ya kadar uzanan Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi ile Xxxxxx Xxxxx Sokağı köşesinde yer almaktadır. Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi ana bağlantı yolu olan Haliç Körfezi üzerindeki Atatürk Köprüsü devamı olan Atatürk Caddesi ile Şehzadebaşı Caddesi’nin kesiştiği köşeden başlayan yaklaşık 500 metre uzunluğunda bir caddedir. Bu noktadan itibaren Fevzipaşa Caddesi başlamaktadır.
Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi üzerinde değerlemeye esas taşınmaza 200 metre mesafede Fatih Cami ile Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi ve devamı olan Xxxxx Xxxx Caddesi üzerinde Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx döneminde inşa edilmiş pek çok tarihi eser yer almaktadır. Ticari potansiyeli yüksek, alt yapısı tamamlanmış olan bölgede binaların alt katları işyeri, mağaza ve dükkan olarak kullanılmakta, üst katlarında ise ofis, büro şeklinde faaliyet gösterilmektedir. Taşınmazdan merkezi noktalara ulaşım kolay ve yürüme mesafesindedir. Bu nedenle ticari potansiyeli yüksek olan bölgeye talep oldukça fazladır. Aksaray Metro İstasyonu ile hızlı tramvay duraklarına kısa yürüme mesafesinde olan taşınmazın yer aldığı Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi üzerinde yoğun şekilde toplu taşıma hizmeti de verilmektedir.
3-2 Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri
İli : İstanbul
İlçesi : Fatih
Bucağı : -
Mahallesi : Kirmasti Köyü:
Sokağı : -
Mevkii :
Pafta No 247
Ada No 2123
Parsel No 9
Alanı : 124.00 m²
Niteliği : Kargir Banka Binası
Sahibi : Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx A.Ş.
Yevmiye No 2724
Cilt No 3
Sayfa No 542
Tapu Tarihi : 08.02.2011
3-3 Taşınmazın Tapu Tetkiki
27.11.2012 tarihinde Fatih Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan yazılı takyidat yazısına (rapor ekinde sunulmuştur) göre taşınmazın tapu kaydı üzerinde beyanlar hanesinde;
Xxxxxxxx Xxxxxxxx Sözleşmesi: Xxxxx : Xxxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Ortaklığı X.X.
Beyoğlu 40. Noterliği’nin 03.02.2011 tarih ve 10420 sayılı Noter Sözleşmesi (Başlama Tarih:11.02.2011 Süre:5 yıl) olduğu bilgisi yazılı olarak öğrenilmiştir.
3-4 Taşınmazın Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
Tapu Senedi Fotokopisi, Xxxx Xxxxx Belgesi, Mimari Proje,
Ruhsat,
İskan Belgesi.
7
3-5 Taşınmazın son üç yılındaki, mülkiyet ve diğer hukuki değişiklikler (İmar, kamulaştırma, işlemleri, vb.)
Değerlemeye esas taşınmaz 02.02.1967 tarih ve 821 yevmiye ile Vakıflar Bankası X.X.X. adına kayıtlıyken 08.02.2011 tarih ve 2724 yevmiye ile Vakıf Finansal Kiralama X.X. adına satış gerçekleşmiş ve tapuya tescil edilmiştir.
Taşınmazın tapu kütüğünde ise aşağıdaki bilgi mevcuttur.
“Xxxxxxxx Xxxxxxxx Sözleşmesi: Xxxxx : Xxxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Ortaklığı X.X.
Beyoğlu 40. Noterliği’nin 03.02.2011 tarih ve 10420 sayılı Noter Sözleşmesi (Başlama Tarih:11.02.2011 Süre:5 yıl) olduğu” bilgisi yazılı olarak öğrenilmiştir.
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu
Değerlemesi yapılan taşınmazın tapusu cins tahsislidir. Ana gayimekulün vasfı ‘’ Kargir Banka Binası ’’ olarak geçmektedir. Mevcuttaki durum ile tapu kayıtlarındaki ana gayrimenkulün vasfı uyumludur.
3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Xxxx Xxxxxx ve Kullanımına Dair Yasal İzin ve Belgeler:
Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan 17 Aralık 2012 tarihli yazıya göre; 2123 ada, 9 parsel, İstanbul IV Numaralı, İstanbul 1 Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nce 24.10.2012 tarihinde onaylanan Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’nda; 3. Derece Koruma Bölgesi’nde ve 3. Derece Ticaret Alanı’nda kalmakta olup, Hmax=9.50 m irtifalı yapılaşma iznine sahiptir. Aynı yazıda “eski eser etkileşiminden dolayı Koruma Kurulu’ndan görüş alınmadan uygulama yapılamaz” denilmektedir.
Dosyasında yapılan incelemede, ilgili parsel üzerinde 2001/3461 sayı ile iskanlı bodrum, zemin, 2 normal katlı bina mevcuttur.
Yapı Ruhsatı:15.Eylül 2000 tarih ve 2-41-2000 sayı
Yapı Kullanma İzin Belgesi:12.06.2001 tarih, 3461 sayılı
Yapı Kullanma İzin Belgesi’nde, bodrum katta kazan dairesi, depo, bankaya ait mahal,
Zemin katta:Banka
1.,2. Normal katta:Bankaya ait mahaller olmak üzere toplam 508.74m2 alanlı binanın tamamlandığı belirtilmektedir.
Yapı Kullanma İzin belgesi’ne göre; Bodrum kat 124,00m2,
Zemin kat:124.00m2,
1.,2.Normal katlar toplam: 260.74m2 Toplam Bina brüt alanı:508.74m2’dir.
Değerlemesi yapılan taşınmaz ilgili mevzuat gereğince ruhsat, yapı kullanım izin belgesi gibi tüm izinleri almış ve projesine uygun olarak inşa edilmiştir.
BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4-1 Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi:
Fatih İlçesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı bir ilçe belediyesi olup, 29 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe giren 5757 sayılı kanunla Eminönü ilçesi ile birleştirilmiş, tarihi Yarımada’nın bu iki ilçesi, “Fatih” adı altında tek bir ilçeye dönüştürülmüştür.
Fatih İlçesi, Kuzeyinde Eyüp ilçesi, kuzeydoğusunda Haliç, güneyde Marmara, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşudur. Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx, Suriçi dediğimiz bölgede yer alır. Fatih ilçesi 57 mahalleden oluşur. Yüzölçümü 15,6 km2 olan Fatih’in nüfusu 443.955’tir. Kilometrekareye düşen nüfus, 28,458 kişidir. Tarihi Yarımada’nın tamamını kaplayan Fatih en eski yerleşim alanlarına sahiptir ve tarihsel yapılar açısından oldukça zengindir. Bizans, Osmanlı ve Cumhuriyet dönemleri eserlerini barındıranmakta olup, Aya İrini Kilisesi, Ayasofya Camii, Bulgar Kilisesi, Çemberlitaş, Fener Rum Erkek Lisesi, Gülhane Parkı, Yeni Camii Yerebatan Sarayı, Hırka-i Şerif Camii, Kapalıçarşı, Sultanahmet Camii, Aksaray Valide Sultan Camii ile değerlemeye esas taşınmaza yakın mesafede Fatih Camii, Kıztaşı Sütunu bu eserlerdendir. Ayrıca ilçe sınırları içerisinde Türkiye çapında öneme sahip Üniversite ve Vakıf Hastaneleri bulunmaktadır.
Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi üzerinde değerlemeye esas taşınmaza 200metre mesafede Fatih Cami ile aynı caddeler üzerinde Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx döneminde inşaa edilmiş pek çok tarihi eser almaktadır.Ticari potansiyeli yüksek, alt yapısı tamamlanmış olan bölgede binaların alt katları işyeri, mağaza ve dükkan olarak kullanılmakta, üst katlarında ise ofis, büro şeklinde faaliyet gösterilmektedir. Taşınmazdan merkezi noktalara ulaşım kolay ve yürüme mesafesindedir. Bu nedenle ticari potansiyeli yüksek olan bölgeye talep oldukça fazladır.Aksaray Metro İstasyonu ile hızlı tramvay duraklarına kısa yürüme mesafesinde olan taşınmazın yer aldığı Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi üzerinde yoğun şekilde toplu taşıma hizmeti de verilmektedir. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx’xxx devamı durumundaki Fevzipaşa Caddesi ticari potansiyeli Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx’xx göre daha iyi olan bir caddedir.
4-2 Gayrimenkul Piyasasının Analizi
Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir. 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmış ancak olumlu etkileri siyasi belirsizlik ve banka konut kredilerindeki artıştan dolayı henüz hissedilmemiştir.
2009 ve 2010 yılı ekonomik göstergelerinin şekillenmesinde uluslararası koşullar belirleyici olmuştur.
2011 yılında gayrimenkul sektörü için ilk 3 çeyrek te büyüme olmuş, 4. çeyrekte ise yatay bir seviyeye geçmiştir. 2012’de gayrimenkul sektörü büyümüş, kentsel dönüşümün önünü açacak yasaların çıkması ve yabancılara gayrimenkul satışını engelleyen mütekabiliyet ilkesinin değiştirilmesi ile gayrimenkul sektörü 2012 yılının 4. çeyreğinde rahatlama sürecine girmiştir. Bu doğrultuda konut kredi faizleri 2012 yılı sonunda en düşük seviyeye ulaşmıştır.
4-3 Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler
Gayrımenkulün değerleme işlemini olumsuz etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
4-4 Taşınmazın Fiziksel, Yapısal ve Teknik Özellikleri
Düz bir topografik yapıya sahip 124,00m2 alanlı parsel, köşe konumlu olup, Xxxxx Xxxxxxxxx cephesi 10.20mt., Xxxxxx Xxxxx Sokak’a cephesi ise 16,00mt.’dir. Parsel üzerinde halihazır da parselin tamamına oturan bina yer almaktadır. Yoldan çekme mesafesi bulunmamaktadır. Bina girişi sokak ve caddenin kesiştiği köşe noktadan yapılmaktadır.
Bina günümüzden yaklaşık 10 yıl önce, betonarme sistemde, bodrum, zemin ve 2 normal katlı olarak inşa edilmiştir. Isınma sistemi doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer düzenlidir. Güvenlik kamerası ve yangın söndürme sistemi mevcuttur. Binanın dış cephesi doğal granit malzeme ile kısmen de alüminyum kompoze levha ile kaplıdır.Dış cephesi alüminyum doğramalı olan binanın camları ise ısıcamlıdır.
Binanın katlara göre fonksiyonları ve iç mekan özellikleri :
Bodrum kat: kasa odası, arşiv, 3 adet depo, iki adet wc/lavabo alanından oluşmaktadır. Jeneratör bu katta yer almaktadır. Döşemeler seramik kaplı, duvarlar saten boyalıdır. Kat brüt 124 m2 alana sahiptir.
Zemin kat: Banka giriş katı olup, banko düzeni ve masalı oturma düzenindedir. Xxxxxx Xxxxx Sokak yönünde iki adet ATM Makinası yer almaktadır. Döşemeler doğal granit kaplı, duvarlar saten boyalıdır.Tavanlar alçı asma tavan üzeri spot aydınlatmalıdır. Kat brüt 124 m2 alana sahiptir.
1.Normal Kat:Banka katıdır. Yönetici ve ticari krediler katı olarak düzenlenmiştir. Yönetici odası dışındaki diğer alanlar da alçak bölmeli masalı ofis düzeni mevcuttur. Döşemeler doğal granit kaplı, duvarlar saten boyalıdır.Yönetici odası döşemesi xxxxxx xxxxx kaplıdır. Tavanlar alçı asma tavan üzeri spot aydınlatmalıdır. Kat brüt 130.37 m2 alana sahiptir.
2. Normal kat:Banka katıdır. Bu katta ayrıca iki adet wc hacmi, sistem odası, mutfak bölümü yer almaktadır. Wc lavabo yer döşemesi seramik, duvarları fayans kaplı, diğer alanların duvarları saten boyalıdır. Kat brüt 130.37 m2 alana sahiptir.
4-5 Taşınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler
Taşınmazın bulunduğu çevre içerisinde yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıştır. Yerinde yapılan incelemede taşınmazın inşaatında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi dikkate alındığında sınıfının 3B olacağı kanaatine varılmıştır.
4.6 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler :
-Xxxxx xxxxx merkezinin en hareketli akslarından olan Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx’xxx ticari hareketliliğin yoğun olduğu bir noktasında yer alması,
- Bir çok banka şubesinin aynı noktada yer seçmiş olması,
- İşçilik ve yapı kalitesinin çevre binalara oranla daha iyi olması,
- Köşe konumda yer alması,
- Dükkan cephelerinin geniş olması.
Olumsuz Etkenler :
- Otopark sorunu.
4-7 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri
Değerleme çalışmasında Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma yöntemi ve Maliyet Oluşumları Analizi uygulanmıştır.
4.7.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı:
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.
4.7.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı:
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.
4.7.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma:
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa
değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir.
Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul
edilir.
- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
- Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
4.8. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış – satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı – Emsal Karşılaştırma ve Maliyet oluşumları yöntemi uygulanmıştır.
4.9. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Değerleme işlemi cins tahsisli bir taşınmazı kapsamaktadır. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanmamıştır.
4.10. Nakit / Gelir Akımları Analizi
Konu mülkün nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır.
4.11. Maliyet Oluşumları Analizi
Değerleme işlemi cins tahsisli bir taşınmazı kapsamaktadır. Maliyet yöntemi arsa ve üzerindeki binanın amortisman bedeli düşülmüş olan maliyet değeri toplamıdır. Değerleme işleminde bu yöntem kullanılmıştır.
4.12. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu caddede değerleme konusu gayrimenkule emsal oluşturacak satılmış/kiralanmış ve satışa/kiraya arz edilmiş benzer gayrimenkullerin bilgileri aşağıda verilmiştir.
Emsaller:
1. Mavia Gayrimenkul/Xxxx Xxxxx: 0 212 532 59 38
-Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde yer alan 128 m2 oturumlu, 6.5 katlı, toplam 832m2 kullanım alanlı bina 1.5 ay önce 3.500.000$ bedele satılmış. Düz giriş olan tercih edilir dükkanın cephesi de yaklaşık 6.00 metre olarak ifade edilmiştir. 3.500.000$=6.230.000TL=(m2=7.487TL)
2. Mavia Gayrimenkul/Xxxx Xxxxx: 0 212 532 59 38
Taşınmazın yer aldığı Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi üzerinde taşınmaza çok yakın mesafede bulunan değerlemeye esas taşınmaz gibi basamaklı girişi olan 103 m2 oturumlu, 5 katlı, toplam 515 m2 alanlı işyeri 6 ay önce 1.950.000$ bedele satılmış. 1.950.000$=3.471.000TL (m2=6.740TL)
2011 yılı sonunda emsal taşınmaza 2.250.000$ bedel istenilmekteydi.
3. Mavia Gayrimenkul/Xxxx Xxxxx: 0 212 532 59 38
Fevzipaşa Caddesi’nde 2 katlı, toplam 110m2 alanlı mağaza 680.000TL bedele satılık. (6181TL/m2)
4.Çiğdem Emlak: 212 458 58 11-0 530 209 74 74–
Değerlemeye esas taşınmazdan ileride Fevzipaşa Caddesi’nin en iyi yerinde, konum olarak değerleme konusu taşınmaza göre çok iyi lokasyonda, yaya trafiğinin yoğun olduğu kesimde, 25m2 giriş, 25m2 bodrumu olan 50m2 alanlı dükkan 2.000.000TL bedelden satılıktır. 40.000TL/m2
5.Bodurlar İnşaat Emlak: 212 632 25 48 - 0 555 802 56 16
Fevzipaşa Caddesi’nde toplam kullanım alanı 350m2 olan 3 katlı mağaza 3.000.000€ bedele satılık. 1€=2.30TL=6.900.000TL=19.714TL/m2
6.Turyap Bayrampaşa Temsilciliği: 212 544 44 26- 0 532 376 02 39
-Taşınmazın devamında yer xxxx Xxxxxxxxx Caddesi’nde 20 m2 düz girişli dükkan 685.000TL bedele satılık. (34.250TL/m2)
BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5-1 Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması ve İlişkilendirilmesi
Değerleme çalışmasında mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış – satışa arz edilmiş olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri Yaklaşımı – Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Oluşumları yöntemi uygulanmıştır. Konu mülk tapuya “ kargir banka binası” olarak işlenmiştir. Banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Mevcut haliyle en etkin ve verimli kullanım durumunu yansıtmaktadır. 15 Eylül 2000 tarih ve 2-41-2000 sayılı Yapı Ruhsatı, 12.06.2001 tarih, 3461 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin Belgesi’nde, bodrum katta kazan dairesi, depo, bankaya ait mahal, zemin katta banka, 1., 2. normal katlar ise bankaya ait mahaller olmak üzere toplam 508.74 m2 alanlı olarak görülmektedir.Bina mevcut hali itibariyle resmi evrakları ile uyumludur.
Yapının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazın devir ve temliki ile ilgili her hangi bir sınırlama yoktur.
5-2 Nihai Değerleme
Gayrimenkul piyasasının ve ekonomik koşulların mevcut durumu, gayrimenkulün değerine etki eden olumlu olumsuz faktörler dikkate alınmış, müşteri-resmi kurumlardan bilgi ve belgeler temin edilmiş, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış, tüm bu verilerin ışığı altında bugüne kadar yapmış olduğumuz değerleme çalışmalarımızdan edinilen bilgi ve tecrübelerden de yararlanılarak nihai değere ulaşılmıştır.
Tamamı Vakıf Finansal Kiralama A.Ş.’ye ait olan İstanbul Xxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, 0000 xxx, 0 xxxxxxxx ‘xxxxxx xxxxx xxxxxx’ vasfıyla kayıtlı taşınmazın değerinin;
1-) Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre; K.D.V.hariç peşin satış değeri;
Alanı | M2 Birim Değeri | Hissesi | Tamamının Değeri |
508,74 m2 | 6.500TL/m2 | Tam | 3.306.810TL |
2-) Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemine Göre; K.D.V.hariç peşin satış değeri;
Alanı (m2) | Birim Değer (TL/m2) | Toplam Değer (TL) | |
Arsa Değeri | 124 | 18.000 | 2.232.000 |
Xxxx Xxxxxx | 508,74 | 565 | 287.438 |
Amortisman(%15) (Bina Değeri Üzerinden) | -43.116 | ||
Şerefiye/Uygunlaştırma Değeri | 823.678 | ||
TOPLAM DEĞER | 3.300.000 |
Olarak iki farklı yöntem ile hesaplanmış, sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza KDV (Katma Değer Vergisi) hariç; 3.300.000TL(ÜçMilyonÜçYüzBinTürkLirası) değer takdir edilmiştir.
KDV Dahil Değeri; 3.894.000TL/(ÜçMilyonSekizYüzDoksanDörtBinTürkLirası)’dır.
Taşınmazın Sigorta Değeri; 508,74 m2 x 565 TL/m2= 287.438 TL
(Rapor tanzim tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satış kuru 1,78.-TL’dir.) Xxxxxx ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize saygıyla sunarız.
Xxxx Xxxxx OZAR | Xxxxx XXXX BAŞ | Xxxxxxx XXXXX AKKUŞ |
Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Mimar | Çevre Mühendisi | Şehir ve Bölge Plancısı |
SPK Lisans No: 401064 | SPK Lisans No: 401614 | SPK Lisans No: 400191 |
EKLER
Taşınmaza ait fotoğraflar, Xxxx Xxxxxx,
Tapu Müdürlüğü’nden alınmış takyidat yazısı, Resmi Daire’lerden temin edilmiş belgeler, (Ruhsatlar, İmar Durum Belgesi, Kat Planları) Sorumlu Değerleme Uzmanlarına ait Lisans Belgesi.
TAŞINMAZ İÇİN DAHA ÖNCEDEN HAZIRLADIĞIMIZ RAPORLA İLGİLİ BİLGİ
Sözleşme Tarihi | Rapor Tarihi | Gayrimenkulün Değeri (KDV Hariç) | Raporu Hazırlayan Sorumlu Değerleme Uzmanı | Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanı |
01.12.2011 | 19.12.2011 | 2.900.000TL | Xxxx Xxxxx OZAR SPK Lisans No: 401064 | Xxxxxxx XXXXX AKKUŞ SPK Lisans No: 400191 |
Takyidat Bilgisi
İmar Durum Yazısı
FOTOĞRAFLAR
Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxxxx Caddesi’nden Binaya Bakış
Değerlemeye Esas Bina ve Xxxxxx Xxxxx Sokak
Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx
2. Kattan caddeye bakış
Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx diğer yöne bakış
Xxxxxx Xxxxx Sokak’tan Xxxxx xxxxxxxxx Xxxxxxx’xx bakış
Zemin kat müşteri holü
Zemin kat şube girişine bakış
1. Kat Yönetici Odası ve Açık Ofis Sistemi
Xxx xxxxxxxxxxx
Binanın Xxxxxx Xxxxx Sokak çıkışı
29
2.Kata Genel Bakış
Son kata çıkış
30
Yemekhane
Ortak WC/ Lavabo Hacimleri
Ortak WC/ Lavabo Hacimleri
Zemin kattan katlara çıkan ara merdiven
PROJELER:
Proje kapağı
Vaziyet Planı
2. kat planı
1. kat planı
Zemin kat planı
Çatı kat planı
36
Kesit
Ön Cephe
Xxx Xxxxx