SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş. TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ'NDE YER ALAN ASMALI PARK PROJESİ'NDE8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM

ORTAKLIĞI A.Ş.

TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ'NDE YER ALAN ASMALI PARK PROJESİ'NDE

8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ
SÖZLEŞME TARİHİ	1.12.2022
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	2.12.2022
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	30.12.2022
RAPOR TARİHİ	6.01.2023
RAPOR NO	SNP-2210038
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	XXXXXXXX XXX XXXXX XXXXXX 0000 XXX 3 PARSELDE YER ALAN ASMALI PARK PROJESİ'NDEKİ 8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
DEĞERLEME ADRESİ	KAZIMİYE MAHALLESİ XXXXX XXXXX CADDESİ NO:60 ASMALI PARK PROJESİ ÇORLU/TEKİRDAĞ
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Xxxx XXXXX-Değerleme Uzmanı (Lisans No:402402) Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

					İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1	-	Değerleme Hizmeti Bilgileri
		1.1		-	Değerleme Hizmetinin Amacı
		1.2		-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
		1.3		-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
		1.4		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.5		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2	-	Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
		2.1		-	Tapu Kayıtları
		2.2		-	Takyidat Bilgileri
		2.3		-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3	-	Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
		3.1		-	Tanımı
		3.2		-	Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
		3.3		-	Ulaşım Özellikleri
		3.4		-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4	-	Değerleme İle İlgili Analizler
		4.1		-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
		4.2		-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
		4.3		-	Bilgilerin Kaynağı
		4.4		-	Değeri Etkileyen Faktörler
5	-	Değerleme Yöntemleri
		5.1		-	Pazar Yaklaşımı
		5.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		5.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6	-	Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
		6.1		-	Pazar Yaklaşımı
		6.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		6.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
		6.4		-	En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
		6.	5	-	Verilerin Değerlendirilmesi
7	-	Sonuç
		7.1		-	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
		7.2		-	Nihai Değer Takdiri
					EKLER
Ek		1	-	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek		2		Tapu Kaydı - Mülkiyet Listeleri (Takbis belgesi-kopya)
Ek		3	-	Değer Listeleri (kopya)
Ek		4	-	İmar durum yazısı(kopya)
Ek		5	-	Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (Kopya)
Ek		6	-	Tapular (kopya)
Ek		7	-	Yapı Ruhsatları - İskanları(kopya)

	UYGUNLUK BEYANI
	Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
*	Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
*	Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
*	Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
*	Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
*	Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
*	Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
*	Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
*	Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
*	Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1	-	Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Asmalı Park projesi'nde yer alan 4 adet daire ve 4 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2	-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
	1.2.1	-	Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Xxxxxxxxx Xxx., Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xx: 00, XXXXXXXX-XXXXXXXX
	1.2.2	-	Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3	-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
	Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Asmalı Park projesi'nde 8 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor SNP-2210038 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Xxxx XXXXX raporu rapor hazırlayan değerleme uzmanı olarak,X.Xxxx XXXXX KARAGÖZ raporu raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak, Xxxx XXXX raporu kontrol eden/onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

1.5 -

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanmış olan raporlar aşağıdaki tabloda verilmiştir.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	SNP-2010072	SNP-2110030
Rapor Tarihi	31.12.2020	31.12.2020
Rapor Konusu	23 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ	8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
Raporu Hazırlayanlar	Onur BÜYÜK - Metin EVLEK - Eren XXXX	Xxxx XXXXXXX - Xxxx XXXX
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	15.010.000	12.474.000

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1	-	Tapu Kayıtları
	İli		:	TEKİRDAĞ
	İlçesi		:	ÇORLU
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	KAZIMİYE
	Köyü		:
	Sokağı		:
	Mevkii		:	KAVAK ÇATAĞI ESECE YOLU
	Pafta No		:	30 N 4
	Ada No		:	2490
	Parsel No		:	3
	Alanı (m²)		:	8195,45
	Vasfı		:	X XXXX 0 XXXXX, X XXXX 00 XXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXX, 0 KATLI BETONARME OTOPARK, YÜZME HAVUZU VE ARSASI
	Sınırı		:	PLANINDADIR
	Tapu Cinsi		:	Kat mülkiyeti
	Sahibi		:	Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi (1/1)

2.2	-	Takyidat Bilgileri
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 05.12.2022 tarihinde, Web Tapu Portal Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde; Beyan: * Yönetim Planı 20.01.2015 (21.01.2015 tarih – 1040 yevmiye no) * Kİ den KM ye çevrilmiştir. (02.07.2019 tarih – 13288 yevmiye no)
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
	2.2.1	-	Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Konu taşınmazlar üzerinde son 3 yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişimi yaşanmamıştır.
2.3	-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
	2.3.1	-	İmar Durumuna İlişkin Veriler
	05.12.2022 tarihli, Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durumu yazısına göre; değerleme konusu taşınmazların üzerinde bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Çorlu Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında; Emsal:1.50, h:51.50 m (17 kat) Konut alanında kalmaktadır.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik olmamıştır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Çorlu Belediyesi imar arşivinde yapılan incelemelerde, yapı ruhsat bilgilerine ulaşılmış olup, yapı ruhsatlarına ilişkin bilgiler aşağıda tablo halinde verilmiştir.

Tadilat Ruhsatı’na göre onaylı olan onaylı mimari projeleri incelenmiştir. Her blok için aynı tarihli ayrı proje mevcuttur. Yapı Ruhsatlarına ilişkin bilgiler aşağıda tablo halinde verilmiştir.

Taşınmazlar için 15.05.2019 tarihli iskan belgeleri alınmış olup, detayları tabloda verilmiştir.

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ (YENİ YAPI)
ADA/PARSEL NO	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
2490/3	A	18.04.2014	2014/150-A	XXXX XXXX	XXXXXXx XXXXXX	00	0X	3.582,93	2.536,41	1.745,66	7.865,00
2490/3	B	18.04.2014	2014/150-B	XXXX XXXX	XXXXXX	00	0X	8.064,26		2.175,74	10.240,00
2490/3	KAPALI OTOPARK	18.04.2014	2014/150-C	YENİ YAPI	KAPALI OTOPARK+ YÜZME HAVUZU	1	3B			1.302,00	1.302,00
2490/3	YÜZME HAVUZU	18.04.2014	2014/150-D	YENİ YAPI	YÜZME HAVUZU	2	3A			324,00	324,00

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ (TADİLAT)
ADA/PARSEL NO	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
2490/3	A	06.04.2017	2017/167-A	TADİLAT	MESKEN+ DÜKKAN	29	4A	3.566,75	2.536,41	1.741,84	7.845,00
2490/3	B	06.04.2017	2017/167-B	TADİLAT	MESKEN	56	4A	8.064,26		2.175,74	10.240,00
2490/3	KAPALI OTOPARK	06.04.2017	2017/167-C	TADİLAT	KAPALI OTOPARK+ SPOR		3B			1.302,00	1.302,00
2490/3	YÜZME HAVUZU	06.04.2017	2017/167-D	TADİLAT	SPOR VE EĞLENCE		3A			348,00	348,00

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
ADA/PARSEL NO	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
2490/3	A	15.05.2019	156	TADİLAT	MESKEN+ DÜKKAN	29	4A	3.566,75	2.536,41	1.741,84	7.845,00
2490/3	B	15.05.2019	157	TADİLAT	MESKEN	56	4A	8.064,26		2.175,74	10.240,00
2490/3	KAPALI OTOPARK	15.05.2019	159	TADİLAT	KAPALI OTOPARK+ SPOR		3B			1.302,00	1.302,00
2490/3	YÜZME HAVUZU	15.05.2019	158	TADİLAT	SPOR VE EĞLENCE		3A			348,00	348,00

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Mevcut inşaat görülmüştür. Projede inşa faaliyetler tamamlanmış, dairelerde oturum başlamıştır. Taşınmazlar için iskan alınmış ve kat mülkiyetine geçilerek yasal süreçleri tamamlanmıştır.

2.3.5	-	Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Rapora konu taşınmazlara ilişkin yapı denetimleri Kemalettin Mah., Xxxxx Xxxxxxx Cad., No:164, No:5 Çorlu/TEKİRDAĞ” adresinde faaliyet gösteren DETA 2 Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
2.3.6	-	Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
2.3.7	-	Varsa, Gayrimenkulün Xxxxxx Xxxxxlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu projede yer alan bloklar 11.09.2018 tarihinde C sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır. Tüm belgeler ekte sunulmuştur.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1	-	Tanımı
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazımiye Mahallesi, 2490 ada 3 nolu parselde yer alan toplam 8.195,45 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan Asmalı Park Evleri Projesi içerisinde yer alan 4 adet konut ve 4 adet dükkan olmak üzere 8 adet bağımsız bölümdür.
3.2	-	Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazlar; şehir merkezine yakın kısmında konumlanmış olup, merkeze ~3 km mesafede yer almaktadır. Ayrıca Orion Avm nin bulunduğu Xxxxx Xxxxxxx Caddesine yakın konumdadır. Yakın çevresinde Çorlu Lisesi, Çorlu Vadi evleri projesi, Şelale Park sitesi, Çorlu kapalı cezaevi, Carrefoursa, Eski Asri Mezarlık, Reyap Hastanesi, Divan Çorlu Otel ve Orion Alışveriş Merkezi bulunmaktadır.
Orion Alışveriş Merkezi önünde yer alan kavşaktan Dumlupınar caddesine sapılarak, caddenin devamı olan Xxxxx Xxxxx Caddesi üzerinden ulaşım sağlanabilmektedir. Bölgeye ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir.
3.3	-	Ulaşım Özellikleri
	Değerleme konusu taşınmazlar, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi Kazimiye Mahallesinde yer almaktadır. Ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Bölgede yeni yeni korunaklı sitelerin gelişmekte olduğu gözlemlenmiştir. Orion Avm ~1,5 km, X-000 Xxxxxxxx’xx x0 xx, Xxxxx Xxxxxxxxxx’xx 00 xx, Xxxxxxxx merkez ~50 km uzaklıktadır.

ÇORLU BELEDİYESİ

DEĞERLEME KONUSU

PROJENİN KONUMU

REYAP

X-000

XXXXXXXXXXX

XXXXX XXX

X XXXX

X XXXX

X XXXX

X XXXX

0.0	-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
	3.4.1	-	Genel Özellikleri
	Değerleme konusu bağımsız bölümler Çorlu ilçesinde Xxxxxxxx xxxxxxxxx'xxx 0000 xxx 0 xxxxxx 8.195,45 m² yüzölçümlü, dirkdörtgene benzemekte olan eğimli arazi üzerinde konumludur. Parsel üzerinde 2 adet (A ve B bloklar) blok bulunmakta olup, konut ve ticari ünitelerin olduğu bloklar yer almaktadır. A blokta 7 adet dükkan, 22 adet daire, B blokta 56 adet daire olmak üzere projede toplam 85 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
	Bloklar için iskan belgesi alınmış olup, kat mülkiyeti kurulmuştur. A blok 1 bodrum, zemin ve 7 normal kat olmak üzere 9 kattan oluşmaktadır. B blok 2 bodrum, zemin ve 13 normal kat olmak üzere 16 kattan oluşmaktadır. Güvenlik, açık-kapalı otopark, açık yüzme havuzu, peyzaj alanları, çocuk parkı ve sosyal tesis alanı bulunmaktadır. (sosyal tesis alanı faal değildir.) Projede hayat başlamış olup, doluluk oranı yüksek seviyededir.
	Binanın Genel Özellikleri
	Yapı Tarzı			:						B.A.K.
	Yapı Nizamı			:						Ayrık
	Yapı Sınıfı			:						4/A
	Kullanım Amacı			:						Dükkan - Konut
	Elektrik			:						Şebeke
	Su			:						Şebeke
	Isıtma Sistemi			:						Merkezi
	Kanalizasyon			:						Şebeke
	Su Deposu			:						Mevcut
	Hidrofor			:						Mevcut
	Asansör			:						Mevcut
	Jeneratör			:						Mevcut
	Intercom Tesis			:						Mevcut
	Yangın Tesisatı			:						Mevcut
	Çatı Tipi			:						Kiremit
	Dış Cephe			:						Akrilik boya
	Park Yeri			:						Mevcut
	Güvenlik			:						Mevcut
	Manzarası			:						Peyzaj ve Şehir
	Cephesi			:						K-G-B-D
	Deprem Bölgesi		1.Derece			2.Derece		3.Derece	x	4.Derece	5.Derece

3.4.2	-	İç Mekan Özellikleri
Değerleme konusu daireler oturuma hazır hale getirilmiş, salon ve odaların zeminleri laminat parke, ıslak zeminler seramik kaplı, duvarlar su bazlı boyalı, tavanları tavan boyalı ve kartonpiyerlidir. Dış kapısı çelik, iç kapıları ahşap panel kapı, pencereleri PVC doğrama ve çift camlıdır. Mutfak dolapları mdf, tezgahı mermer ve ankastre ürünleri bulunmaktadır. Banyoda duşakabin mevcuttur. Daireler boş durumdadırlar. 1 adet dükkan BİM Market olarak, 3 adet dükkan ise içeriden birleştirilmiş durumda Getir Tedarik Merkezi olarak kiracılar tarafından kullanılmaktadırlar. Dükkan zeminleri seramik kaplı, duvarları boyalı ve raf kaplı, tavanları asma tavanlı ve boyalıdır.
3.4.3	-	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1	-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
	4.1.1	-	Tekirdağ İli
	Tekirdağ, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirmi ikinci şehridir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Tekirdağ nüfusu 1.113.400 'tür. Marmara Bölgesi'nin Trakya yakasında bulunur; doğuda İstanbul, güneyde Marmara Denizi ve Çanakkale, batıda Edirne, kuzeyde Kırklareli ve kuzeydoğuda Karadeniz ile çevrilidir. 2012 yılında nüfusu 750.000'i geçen 14 adet il TBMM'de kabul edilen kanun ile büyükşehir statüsü kazandığı için Türkiye'nin 30 büyükşehrinden biridir. 30 Mart 2014'te yapılan yerel seçimlerin ardından resmen büyükşehir belediyeciliği ile yönetilmeye başlamıştır, hizmet sahası 6.339 kilometrekare olarak tüm il sınırlarıdır. Bu kanunla üç yeni ilçe kurulmuştur. Bunlar, Süleymanpaşa, Kapaklı ve Ergene'dir. Bu ilçelerle birlikte toplam ilçe sayısı on birdir.
	Tekirdağ, ilin batısında yer alan en yüksek tepesini 945 m. rakımlı Ganos Dağı (Işıklar Dağı)'nın oluşturduğu Tekir Dağları hariç genelde düzlüktür. Kuzeyde ilin en önemli akarsuyu olan Ergene nehri bulunur. Ergene yarattığı alüvyonlu ovaların verimliliğiyle il nüfusunun büyük bir kısmını çevresindeki yerleşimlere toplamıştır. Tekirdağ'ın bitki örtüsü Marmara Denizi kıyısında makilik, dağlık alanlarda ormanlık, diğer yerlerde ise step özelliği gösterir. Tekirdağ'ın iklimi, Akdeniz iklimi ve karasal ikliminin bir karışımıdır. Sahil yöresinde Marmara Denizi'nin etkisiyle nemli bir bölgedir.
	Harita 1 -Tekirdağ'ın Konumu
	Tekirdağ ilinin toprakları çok verimlidir ve 1. sınıf tarım arazisidir. Uçsuz bucaksız düz verimli ovaları yeşil ovaları vardır. Türkiye'nin yağlık ayçiçek[33] ve buğday üretiminin büyük bölümünü karşılar. Tekirdağ ilinin batısında Malkara ve Hayrabolu ilçelerinde tarım ve hayvancılığın ekonomi degeri çok yüksektir. Tekirdağ ilinin doğusu, Çorlu ,Ergene, Çerkezköy, Kapaklı ilçeleri bölgesinde sanayi, endüstri ve tarım ekonomisi çok yüksektir. Özellikle Çorlu ,Ergene, Çerkezköy ve Kapaklı ilçeleri burada bulunan yüzlerce ve yapılmakta olan onlarca (2008 yılında 1.100 adet fabrika, 2014 yılında: 1.605 adet fabrika 6 yılda fabrika artış oranı yaklaşık Yüzde 50 artmış) fabrika vardır.

Tekirdağ merkezdeki başlıca tarım ürünleri ayçiçeği ve buğdaydır. Buna paralel olarak un ve yağ sanayisi gelişmiştir. Diğer başlıca tarım ürünleri merkez ilçede yer alan 2500 adet kiraz ağacı (il genelinde 50 bin) ile kuru soğandır. İlde üretilen soğanın %60'ı merkez ilçede üretilir. 1931 yılında kentte kurulan Tekel İçki fabrikası ise içki üretimini başlatarak, şehirde yeni bir üretim sektörünün doğmasını sağlamıştır. Üretilen rakılar, Tekirdağ Rakısı adı altında ülkenin en iyisi olarak bilinir. Bu fabrika, 2017 yılında kapatılmıştır. Ayrıca dünyanın önde gelen ekonomi dergilerinden biri olan Forbes, 2016 yılında "İş Yapmak ve Yaşamak İçin İdeal Şehir" araştırmasında Tekirdağ'ı, İstanbul, Ankara ve İzmir ardından 4. sıraya yerleştirdi.
4.1.2	-	Çorlu İlçesi
Çorlu, Tekirdağ'a bağlı olan en büyük ilçedir. Çorlu, İstanbul'dan sonra Türkiye Trakyası'ndaki (Doğu Trakya) en büyük ikinci yerleşim yeridir. Tekirdağ merkezine 38 km uzaklıkta olan Çorlu; Ergene havzasında, Trakya'nın orta yerinde, yayla yüzeyinin üstünde bir düzlükte yer alır. Elverişli doğal yapısı, güçlü ulaşım bağlantıları, önemli sanayisi, iş olanakları ve stratejik önemi ile Tekirdağ'ın en büyük ilçesi olan Çorlu, Türkiye'nin de en gelişmiş ilçelerindendir. Kuzeyden Tekirdağ'ın Ergene ve Çerkezköy ilçeleri, doğudan İstanbul'un Silivri ilçesi, batıdan Süleymanpaşa ve Muratlı ilçeleri, güneyden Marmaraereğlisi ilçesi ve Marmara Denizi ile çevrilidir. İlçenin yüzölçümü 531 km²'dir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Çorlu nüfusu 284.907'dir.
Çorlu'nun denizden yüksekliği 193 m'dir. Yıldız Dağları'nın uzantısı olarak sokulan sırtlar Çorlu'nun yüksek yerlerini oluşturur. Çorlu, Yıldız Dağları’ndan aşınarak, akarsulardan sürüklenerek gelen tortuların depolandığı bir dolgu bölgesidir. Ayrıca burası, Ergene Havzası ile Marmara kıyı şeridi arasındaki su bölümünün ayrım sınırıdır. Yine Çorlu, Karadeniz ile Akdeniz arasında yer aldığı için bu iklim bölgelerinin etkisindedir. Kuzeyden inen soğuk hava ile güneydeki Akdeniz ile Ege’den gelen nemli-ılık hava akımları bölgenin iklim yapısını etkiler. Çorlu'nun denizden yüksekliği 193 m'dir. Yıldız Dağları'nın uzantısı olarak sokulan sırtlar Çorlu'nun yüksek yerlerini oluşturur. Çorlu, Yıldız Dağları’ndan aşınarak, akarsulardan sürüklenerek gelen tortuların depolandığı bir dolgu bölgesidir. Ayrıca burası, Ergene Havzası ile Marmara kıyı şeridi arasındaki su bölümünün ayrım sınırıdır. Yine Çorlu, Karadeniz ile Akdeniz arasında yer aldığı için bu iklim bölgelerinin etkisindedir. Kuzeyden inen soğuk hava ile güneydeki Akdeniz ile Ege’den gelen nemli-ılık hava akımları bölgenin iklim yapısını etkiler.

Trakya'nın ikinci büyük yeraltı sularına sahip bir bölgededir. Bir çanak gibi üstü kum çakıl olan arazi, bir süzgeç gibi yağan kar ve yağmur sularını yer altına geçirmektedir. Bu durum kirlilik açısından da tehlike arz etmektedir. Çöp atıklarının, sanayi atıklarının sızıntıları da bu yeraltı sularına karışmaktadır. Bu kirlenmenin acil olarak önlenmesi için gerekli tedbirlerin ele alınması kaçınılmazdır. Yöredeki yeraltı suyu potansiyelinin 274 hm³/yıl'ı, Ergene Havzası'ndan kaynaklanmaktadır. Tekirdağ'ın kullandığı su miktarı toplam suyun %42'sini oluşturmaktadır. Bu miktarın %61'inin (51.72 hm³/yıl) Çorlu ilçesine ait olduğu dikkat çekicidir. Ayrıca Çorlu ilçesinin içme, kullanma ve sanayi amaçlı çektiği su miktarının, sulama suyundan daha fazla olduğu görülmektedir.

Endüstrilerin günlük toplam su ihtiyacı 90.000 m³/gün'ü bulmaktadır. Bu miktar kuyular yardımıyla ve yeraltı suyunun plansız bir şekilde kullanılmasıyla karşılanmaktadır. Kum-çakıl açısından da bölgenin zengin yerinde bulunan Çorlu, Karatepe taş ocakları bölgenin yegane beton, beton agregası ve asfalt mıcırı üreten sahasıdır Bütün beton santralleri, belediyeler, karayolları, köy hizmetleri, liman işletmeleri, hava meydanları işletmeleri ihtiyaçlarını Karatepe Taş Ocakları'ndan karşılamaktadır. Hatta İstanbul Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Köprüsü, Mecidiyeköy üst geçidi, Haliç Köprüsü aşınma tabakalarını da burası sağlamıştır. Ayrıca, Yulaflı köyü yöresinde TPOAŞ'ın yaptığı sondajlarda yörede doğalgaza da rastlanmıştır.

Çorlu; kimya, deri ve tekstil sektörü başta olmak üzere sanayinin yoğunlaştığı bir şehirdir. 1998 yılında kurulan Çorlu Deri Organize Sanayi Bölgesi, 130 hektarlık bir alana sahiptir ve burada 45'i faal 106 deri fabrikası bulunmaktadır.

4.1.3	-	Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye’nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009’dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25’er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası’ndaki değer kaybını azalttı. FED’e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50’ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu." (Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu).
2019 Aralık ayında başlayan COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert olmuştur. Salgının etkileri daha da belirginleşince salgının kontrol altına alınması önlemler alınmış ve ekonomide duraksama yaşanmıştır.
Pandeminin ilk döneminde ekonomik kaybı diğer ülkelerdeki gibi yüksek olan Türkiye, hızlı bir toparlanma ile benzer ülkelerden ayrıştı. Türkiye ekonomisi zincirlenmiş hacim endeksine göre 2021’in üçüncü çeyreğinde yıllık bazda %7,4 oranında büyüdü. Türkiye ekonomisi, 2020 yılında %1,8 oranında büyüyerek büyüme kaydeden birkaç ekonomiden biri olmuştu. Bu olumlu tablo 2021 yılında da devam etti ve GSYİH 2. çeyrekte yıllık %22’lik güçlü bir artışın ardından 3. çeyrekte %7,4 arttı. Böylece, yılın ilk dokuz ayında yıllık büyüme %11,7 düzeyinde gerçekleşti. Başta hane halkı harcamaları olmak üzere iç talepteki artış ve net ticaret genel büyümeye olumlu katkı yaparken, inşaat yatırımlarındaki azalışın etkisiyle yatırım harcamaları büyümeyi sınırlandırdı.

Küresel büyümenin, 2020 yılındaki keskin düşüşün ardından baz etkisiyle birlikte 2021 yılında güçlü bir şekilde toparlanması bekleniyor. ABD ekonomisinin 2021 yılında %5,7

ile beklentinin üzerinde büyümesi, küresel büyümenin de öngörülenden daha güçlü olabileceği beklentilerini artırdı. 2022 yılında salgının seyrine ilişkin gelişmelerin yanı sıra başlıca merkez bankalarının para politikası kararlarının küresel piyasaların seyrinde etkili olması bekleniyor. FED, xxxx ayındaki toplantısında 2022 Mart ayında varlık alımlarını sonlandırıp faiz artırımlarına başlayacağı sinyalleri verdi. Piyasalar, 2022 yılı içerisinde FED’in 3 kez 25’er baz puanlık faiz artışı yapacağını öngörüyor. Aralık ayında politika faizini %0,25’e yükselterek salgının başlangıcından bu yana faizleri artıran ilk büyük merkez bankası olan

İngiltere Xxxxxx Xxxxxxx’xxx xxxx xxxx XXX (Xxxxxx Xxxxxx Bankası), 1,85 triyon Euro büyüklüğündeki Pandemi Acil Varlık Alım programını 2022 Mart ayında sonlandıracağını açıkladı. Artan enflasyon dolayısıyla gelişmiş ülke ekonomilerinin genişlemeci para politikalarını sonlandırıp yavaş yavaş daraltıcı para politikalarına geçmeleri, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelere olan sermaye akışında baskı oluşturabilir. (Colliers International, 2021, İkinci Yarı Raporu).

Küresel salgının etkisi hafiflese de özellikle üretim yapısı, arz olanakları ve lojistik anlamında sıkıntılar devam edegelmektedir. Salgının hafiflemesi ve küresel teşviklerin etkisiyle artan varlık talebi içinde en önemli araçlardan birisi de gayrimenkul olmuştur. Dünya genelinde değişen talep yapısına göre gayrimenkule olan ilgi artmış, düşük faiz ve bol likidite dönemi de bu sürece destek olmuştur. Uygulanan genişletici para ve maliye politikalarının etkisi ile 2021 yılında küreseL olarak büyüme güçlenmiş, hammadde ihtiyacı artmış bunlarla birlikte fiyatlar genel seviyesinde de yükselmeler görülmüştür.

Dünya ekonomisinde 2022 ilk çeyrek jeopolitik belirsizliklerin arttığı bir dönem olarak geride kalmıştır. Rusya ve Ukrayna arasında sıcak çatışmaya dönüşen gerilim enerji fiyatları başta olmak üzere emtia fiyatlarında artışa yol açmıştır. Enflasyon görünümü üzerindeki yukarı yönlü riskler artarken büyüme beklentileri aşağı çekilmiştir. Uluslararası Para Fonu (IMF)

Küresel Ekonomik Görünüm raporunda savaşın toparlanmayı yavaşlattığını değerlendirirken, 2022 yılı dünya büyüme öngörülerini %4,4’ten %3,6’ya indirmiştir. Raporda, gelişmiş ekonomilerde enflasyonun bir önceki tahminlerine kıyasla 1,8 yüzde puan daha yukarıda %5,7 olacağını öngörürken, gelişmekte olan ekonomilerde enflasyonun %8,7 ile önceki

beklentisinin 2,8 yüzde puan üzerinde olacağını duyurmuştur. Bununla birlikte, devam xxxx xxxxx, gelişmiş ekonomilerde beklenen parasal sıkılaşma, finansal piyasalarda oynaklık, salgın döneminde alınan genişlemeci maliye politikası adımlarının geri çekilmesi, Çin’deki yavaşlama ile salgının seyri ve aşıya erişim konularını küresel görünüm üzerindeki belirleyici

unsurlar olarak sıralamıştır. (Gyoder,2022, 1.Çeyrek Raporu)

2021 yılını güçlü bir büyüme ile tamamlayan Türkiye ekonomisi 2022 yılında sınırlı bir yavaşlamayla başlamıştır. 2021 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) verileri iç ve dış talebin dengeli katkısıyla güçlü büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH bir önceki döneme göre %1,5 büyürken, yıllık büyüme oranı %9,1 ile önceki çeyreğe göre hızlanmıştır. Önceki dönemlere ilişkin yapılan güncellemeler sonrası 2021 yılı geneli büyüme oranı %11,0 olurken, Dolar bazında GSYH 2020 yılındaki 716,9 milyar dolardan 802,7 milyar dolara yükselirken, kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 9 bin 539 dolar olarak hesaplanmıştır. Yıl genelinde harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör

tüketiminden ve ihracattan gelirken, üretim tarafında inşaat dışındaki faaliyet kollarının hepsi büyümeye pozitif katkı yapmıştır.

2022 ilk çeyreğe ilişkin öncü veriler ise ekonomiye ilişkin karışık sinyaller vermektedir. Sanayi üretimi Xxxx ayında %2,4 azalırken, Şubat ayında %4,4 oranında büyümüştür. Perakende satışlarda Xxxx ayındaki %1,5 azalışa karşın, Şubat’ta %0,5 yükseliş kaydetmiştir. İşgücü piyasasında ise salgın ve kısıtlama tedbirleri nedeniyle karışık bir tablo

ortaya çıkmıştır. Mevsimsellikten arındırılmış verilere göre 2021 sonunda %11,4 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %10,7’ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergeleri iyileşmeye eşlik etmiştir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ilk çeyrek sonu itibarıyla 49,4 ile daralma bölgesine inerken, kapasite kullanım oranı gücünü korumaktadır. Güven endeksleri gerilerken, bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler iç

talepteki yavaşlamanın sınırlı olduğuna işaret etmektedir.

2021 sonunda %36,1 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında

%00,0’x xxxxxxxxx. Xxxx xxxxxxx xxxxxxxx enflasyon (C endeks) %31,9’dan %48,4’e yükselirken, gıda fiyatlarında yıllık enflasyon %44,7’den %71,6’ya yükselmiştir. 2021 sonunda

%79,9 olan genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Mart’ta %115,0’e

çıkarken, imalat sanayi ÜFE yıllık enflasyonu %77,4’ten %106,6’ya ulaşmıştır. Mart ayı verileri fiyat baskısının bazı kalemlerde yavaşlamış olmakla birlikte sürdüğünü teyit etmiştir.

TCMB para politikası faizini %14’te sabit tutarken, tüm politika araçlarında yürütülen kapsamlı gözden geçirmenin devam ettiğinin altını çizmektedir. Jeopolitik gelişmelerin yol

açtığı enerji maliyeti artışlarının, ekonomik temellerden uzak fiyatlama oluşumlarının geçici etkilerinin ve küresel emtia fiyatlarındaki artışların oluşturduğu güçlü negatif arz şoklarının enflasyondaki yükselişte etkili olduğunu değerlendirmektedir. Sürdürülebilir fiyat istikrarı ve finansal istikrarın tesisi için atılan ve kararlılıkla sürdürülmekte olan adımlarla, enflasyonda baz etkilerinin ortadan kalkmasıyla ve küresel barış ortamının yeniden tesis edilmesiyle dezenflasyonist sürecinbaşlayacağını öngörmektedir. Bununla birlikte, enflasyonda

kalıcı düşüşe işaret eden güçlü göstergeler oluşana ve orta vadeli %5 hedefine ulaşıncaya kadar elindeki tüm araçları “Liralaşma stratejisi” çerçevesinde kararlılıkla kullanacağını vurgulamaktadır.(Gyoder,2022, 1.Çeyrek Raporu)

Döviz kurundaki ani artışın da etkisiyle 2021 yılı sonunda %36,1’e ulaşan enflasyon, 2022 yılın ilk yarısında da yükselişine devam ederek haziran ayında yıllık bazda %78,62’ye ulaştı. Oxford Ecomomics haziran ayı tahminlerine göre, enflasyonun 2022’de yurt içi enerji

fiyat artışları ve lira üzerindeki baskı göz önüne alındığında yüksek kalması bekleniyor. Ancak, mevsimsel faktörlerin enflasyondaki artışı yaz aylarında bir miktar sınırlandırması ve

yıl sonuna doğru baz etkisiyle beraber enflasyonun yılsonunda %69,4’ seviyesinde olması bekleniyor.

Pandeminin etkisiyle kötüleşen işsizlik oranı, 2021 yılının ikinci yarısında başladığı toparlanma sürecini sürdürerek Nisan 2022 itibariyle %11,3 oldu. Oxford Ecomomics

haziran ayı tahminlerine göre, iş gücü verilerinin bir miktar bozulması ve 2022 yılında işsizlik

oranının %11,5 olarak gerçekleşmesi bekleniyor. (Colliers, 2022 İlk Yarı Raporu)

2022 yılı ikinci çeyreği jeopolitik belirsizliklerin sürdüğü ve küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin belirginleştiği bir dönem olarak geride kalmıştır. Gelişmiş ekonomi merkez bankaları faiz artırımlarının süreceğini teyit ederken, finansal koşulların sıkılaşmasına yol açmıştır. Açıklanan veriler küresel ekonomik aktivitede ivme kaybını teyit ederken, resesyon endişeleri artmıştır. Büyüme kaygıları ham petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarında gerilemeye yol açsa da enflasyonda yükseliş eğilimi sürmektedir. Birikmiş maliyetler, tedarik zinciri sorunları ve beklentilerdeki yükselişten dolayı enflasyonda düşüşün zaman alabileceği endişeleri öne çıkmaktadır. Bu dinamiklerle hareket eden küresel risk iştahı zayıf bir seyir izlerken, gelişmekte olan ekonomilere yönelik sermaye akımlarında kırılganlıklar sürmektedir.

Türkiye ekonomisi 2022 yılı ilk çeyrekte ekonomik aktivite gücünü korurken, ikinci çeyreğe dair öncü veriler yavaşlamanın sınırlı olduğuna işaret etmektedir. 2022 yılı ilk çeyrekte takvim ve mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) çeyreklik bazda

%1,2 büyürken, yıllıklandırılmış GSYH büyümesi %7,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. İkinci çeyreğe ilişkin öncü veriler ekonomide ılımlı yavaşlamanın sürdüğüne işaret

etmektedir. İkinci çeyrekte imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) daralma bölgesinde kalırken, sektörel güven endeksleri ayrışan performanslar sergilemektedirler. Sanayi üretimi aylık bazda Nisan ayında yatay kalırken, Mayıs ayında %3,0 oranında azalmıştır. Söz konusu iki ayda perakende satışlar sırasıyla %2,1 ve %1,9 artış kaydetmiştir. Mevsimsellikten arındırılmış verilere göre 2021 yıl sonunda %11,4 olan işsizlik oranı Mayıs itibarıyla %10,9’a gerilemiştir. (Gyoder, 2022, 2.Çeyrek Raporu)

İhracatta yavaşlama sınırlı kalırken, turizmde güçlü toparlanma sürmektedir. Bununla birlikte, uluslararası enerji fiyatlarındaki artışla dış ticaret açığı ve cari açık genişlemektedir. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, ilk altı ayda ihracat 2021’in aynı dönemine göre %20 artarken, ithalatta artış %40’ı aşmıştır. Bundan dolayı 2021 yılı ilk yarıda 21,2 milyar dolar olan dış ticaret açığı 51,4 milyar dolara ulaşmıştır. Turizm ve diğer hizmetlerdeki toparlanmaya rağmen 2021 xxxx XxxxXxxxx döneminde 12,4 milyar dolar olan cari açık 2022’nin aynı döneminde 28,1 milyar

dolara genişlemiştir. (Gyoder, 2022, 2.Çeyrek Raporu)

Küresel eğilimler ve diğer maliyet unsurlarının birikimli etkileriyle enflasyonda yükseliş devam etmektedir. 2022 yılı ilk çeyrek sonunda %61,1 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Haziran ayında %78,6’ya çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %000,0’xxx %000,0’e yükselmiştir. Detaylar, bazı alt kalemlerde fiyat baskısının yavaşlamış olmakla birlikte sürdüğünü teyit etmektedir. TCMB para politikası faizini %14’te sabit tutarken, para politikası aktarım mekanizmasının etkinliğinin güçlendirilmesi için makro ihtiyati adımlar atılmıştır. (Gyoder, 2022, 2.Çeyrek Raporu)

Gayrimenkul Sektörü:

Ekonomik koşullar, yatırımcıların ticari gayrimenkul piyasasına olan güvenini doğrudan etkilemektedir. Dünya’da artan faiz oranlarına ek olarak, Rusya-Ukrayna belirsizliği ve enflasyonun da yatırımcıların ilgisini etkilediği oldukça açıktır. Artan borçlanma oranlarının etkisi, sermaye piyasalarında yıl ortasında küresel olarak hissedilmektedir. Bu durum yatırımcı seçiciliğine ve doğrudan gayrimenkul yatırım piyasalarındaki yavaşlayan büyüme hızına yansımaktadır.

Türkiye’de düşük faiz politikasının tercih edilmiş olması sonucunda, bugün yüksek enflasyon, artan döviz talebi ve yüksek kredi faizleri gibi sorunlarla karşılaşılmaktadır. Faiz oranlarının yükselmesi, kaldıraç kullanmak isteyen yatırımcılar için zorlu bir ortam oluşturmaktadır. Kredi kullanmayı tercih eden yatırımcılar, yüksek kredi faizleri sebebiyle maliyetlerini karşılayamama ve düşük karlılık gibi risklerle karşılaşmaktadırlar. Bu durum, artan maliyetlerden kaçmak isteyen yatırımcıların yatırım tercihlerini değiştirmelerine neden olmaktadır.

Gayrimenkul işlemlerinde talep edilen satış fiyatı ile teklif edilen fiyat arasında makas genişlemekte ve teklif yoğunluğu azalmaktadır. Bununla birlikte, dünya genelinde artış eğiliminde olan faiz oranları ve buna bağlı yatırım enstrümanları, gayrimenkul yatırım sınıfı getiri beklentisi üzerinde yukarı yönlü baskı oluştururken, destekleyen arka rüzgarlar bozulmadan

kalmakta ve dolayısıyla öz kaynak veya borçlanma piyasasının likiditesi yok olmaktadır.

İleriki dönemlere bakıldığında, artan oran değişikliklerinin piyasalarda yeni fiyat keşfi sağlaması beklenmektedir. Bununla birlikte, kredi verenlerin ve yatırımcıların devam eden

derinliği ve çeşitliliğinin, gayrimenkuldeki sermaye akışları üzerinde daha derin ve uzun süreli etki riskini azaltması beklenmektedir.

Günümüzün belirsiz piyasa ortamında risk değerlendirmesinin tartışılması, “Al mı, sat mı?” sorusu yanlış sorudur. Bunun yerine, yatırımcıların risk iştahlarını değiştirmeden uzun vadeye odaklanmaları, birçok faktörü analiz etmeleri önemli olmaktadır.

Piyasalar iyi durumda olmasına rağmen inşaat maliyetleri ve arsa fiyatlarındaki artış, üretim faaliyetini olumsuz etkilemeye başlamıştır. Ukrayna’daki savaş, Rusya’ya yönelik yaptırımlar, Çin’deki Covid-19 kısıtlamaları ve devam eden tedarik zinciri kesintileri dahil olmak üzere bir dizi nedenden dolayı enflasyon keskin bir şekilde artmıştır. Bu durum, merkez bankaları tarafından hızlandırılmış bir sıkılaştırma döngüsünü tetiklemiştir. Bunların hepsi artan belirsizliği

beslemekte, yatırımcılar için, artan borç maliyeti ve enflasyon, dünya genelinde fiyatlandırma ve teklif dinamiklerini etkilemektedir.

Faiz oranlarının artmasıyla birlikte yatırımcılar, gayrimenkul segmentleri arasında tercihlerini değiştirmektedirler. Konut ve lojistik son iki senelik daralma döneminde daha dayanıklı gayrimenkul segmentleri olarak yer alırken, perakende ve ofis daha kırılgan bir yapı ortaya koymuştur. Otel ve konaklama gayrimenkul segmentleri ise pandemi sonrası biriken talep ve döviz getirisi nedeniyle toparlanma yaşamıştır. Gayrimenkul yatırımcıları gayrimenkul segmentleri arasında değişen ekonomiye bağlı olarak en karlı yatırım arayışını sürdürmektedirler.

Konut fiyatlarında, artan inşaat maliyetleri ve artan talep sebebiyle son 1 yılda %145,5 oranında rekor düzeyde bir artış görülmüştür. İstanbul’da bu oran %165,4’e çıktığı görülmektedir. Konut fiyatları yükselirken kiralarda da artış olmasına rağmen birçok şehirde yatırımların geri dönüş süresinin uzadığı görülebilmektedir. Krediye erişim imkânı bulabilenler ipotekli konut finansmanı çözümlerine yönelmiştir. Artan konut fiyatlarının da etkisiyle, konut talebinde ve birikmiş talepte son birkaç aydır yavaşlama gözlenmektedir.

Büyükşehirlerde artan talep ve kısıtlı arz özellikle İstanbul’da son zamanlarda kiracı krizine sebep olmuştur. Konut kira fiyatlarındaki maksimum %25 oranındaki artış, inşaat

maliyetleri ve mal sahiplerinin döviz kuruna endeksli yaklaşımından kaynaklanmakta olup, mal sahipleri kiralarını da bu artışa endeksli arttırma eğilimindedir. Bunun sonucunda kiracı tahliye

davalarında artış görülmektedir.

Küresel ofis kiralama hacimleri 2022 ilk döneminde sabit kalmış, ancak bu yılın ikinci yarısında artış göstermesi beklenmektedir. Buna paralel olarak ofis alanı emilim oranlarının artış eğiliminde olması beklenmektedir. Xxxxxxx’xx xxx 0 xxxxx xxxxx kira gelirleri yatırımcıları konuta yöneltirken, getirilen kira artışı kısıtlamaları nedeniyle durağan olan ofis pazarına pandemi etkisinin azalmasıyla birlikte talep artmıştır. Ancak ofis kiralarında da yaşanan yükselişin sürdürülebilir halde devam etmesi önem kazanmaktadır. Sektör uzmanları artan ofis kiralama hacmine bağlı olarak, ofis pazarında arz sıkıntısı oluşabileceğini öngörmektedir.

İstanbul Finans Merkezi’nin 1,5 milyon metrekarelik ofis arzı sonrasında, ofis pazarında orta vadede daha dengeli bir piyasa oluşacağı öngörülmektedir. Kurumsal firmalarda paylaşımlı ofis talebi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya’da artan paylaşımlı ofis talebi, “kullandığın

kadar öde” trendini ortaya koymaktadır.

Xxxxxxx ile birlikte, kapanma ve seyahat kısıtları nedeniyle en kötü dönemini yaşayan konaklama sektörü 2022 yılı başından itibaren canlanmaya başlamıştır ve sektöre yapılan

yatırımlar yeniden yükselişe geçmiştir. En fazla turizm yatırım projesi İstanbul ve Muğla’da bulunurken, Antalya’da turizm yatırım projeleri ile bu illeri takip etmektedir. Sektör uzmanları, turizmin sürdürülebilirliği ve sezon etkisinin dengelenerek sene boyunca devam eden hale getirilebilmesi amacıyla, kültür turizmi odaklı yatırımların Anadolu’ya yayılması

gerektiğini düşünmektedir. Yüksek enflasyonist bir ortamda turizm sektörünün yabancı para cinsinden gelir üretmesi sebebiyle diğer gayrimenkul türlerine göre daha iyi bir yatırım enstrümanı olarak, özellikle Ortadoğu ve Asyalı kurumsal yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir.

Pandemi etkisiyle diğer sektörlerde gözlenen yavaşlamaya rağmen, lojistik sektörüne olan talep güçlü şekilde devam etmektedir. E-ticaret kullanıcıları pazarda daha fazla baskın

bir rol oynadıkça lojistik sektörü daha geniş tabanlı hale gelmektedir. Yatırımcılar daha az riskli görülen kira getirili gayrimenkul arayışında oldukları için, pandeminin başından

beri artan e-ticaret dolayısı ile yükselen trend olan lojistik sektörüne yönelmektedir. Ancak kısıtlı arz sebebiyle yatırımcılar portföylerine bu gayrimenkul segmentini eklemekte zorlanmaktadırlar. Yine pandemi ile yükselişe geçen e-ticaret sektörü ile merkezde, son kilometre dağıtım merkezi olarak adlandırılan depo ihtiyacı da artmıştır. Bu durumda merkezi konumlardaki dükkanlar yeni küçük depolar haline dönüşerek e- ticaret sektörü için yeni yatırım alanları

oluşturmaktadırlar.(Gyoder, 2022, 2.Çeyrek Raporu)

Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır (Emlak Konut GYO, 2018).

Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017 yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018).

2018 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %2,41 oranında azalma göstererek 1.375.398 adet seviyesinde kapanmıştır. Yılın neredeyse tamamında konuşulan inşaat maliyetlerindeki artış, konut satışlarındaki ve konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi, konut kredisi faiz oranlarındaki artış, konut ve iş yerlerindeki KDV indirimi gibi konu başlıkları gündemin ana unsurları olmuştur. Bununla birlikte, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinimlerine yönelik getirilen teşvik ve yasal mevzuat değişiklikleri ile nihai tüketiciye sağlanan bazı teşvik ve kampanyaların süresinin uzatılması da yılın ikinci yarısında konuşulan konuların başında gelmiştir. (GYODER, 2018, 4.Çeyrek Raporu).

2019 yılı performansı özelikle Ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilenmiş ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık %2 lik bir daralma ile kapatmıştır. Yılın ilk 7 ayı için bu kıyaslamayı yaptığımızda ise daralma yaklaşık

%21 seviyelerinde idi. 2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el satışların toplam satışlar içindeki payı olmuştur. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi

hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıkmıştır. İpotekli konut satışlarında ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaşmış olup, son çeyrekte yapılan satışların %30’u ipotekli satış olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile

birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görülebilmektedir. (GYODER, 2019, 4.Çeyrek Raporu)

2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan COVID-19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışların nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi haziran ayında ise tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları rekor seviyede arttı. Türkiye genelindeki konut satışları, 2020 haziran ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,5, İstanbul’da ise %16 oranında arttı. Haziran ayında yapılan ciddi oranda indirimlerle TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının %0,74’e kadar gerilemesi, 2020 yılı ilk yarısında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını Türkiye’de %43’e; İstanbul’da ise %41’e çıkardı.

(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).

2020 yılında, Covid-19 salgınına rağmen düşen faiz oranlarının etkisiyle tüm zamanların en yüksek konut satış adedine ulaşılmıştı. İlk yarısı 2020 yılına kıyasla daha durgun geçen 2021 yılının, ikinci yarısında hızla artan döviz kurlarının da etkisiyle konut yatırımına olan ilgi

oldukça arttı. 2021 yılındaki toplam konut satışı 2020 yılı seviyesine göre az da olsa düşüş göstererek benzer seviyelerde seyretti. 2021 yılında ipotekli satışların toplam satışların

içindeki oranı ise önceki döneme göre düşüş gösterdi.

2020 yılında %4,03 oranında genişleyen Türkiye’deki toplam konut kredisi hacmi, 2021 yılında bir önceki yıla göre %37,71 oranında azaldı. Özelikle yılın ilk yarısında artış eğilimde olan konut kredi faiz oranları, kredi hacminin azalmasında etkili oldu. 2021 yılı sonu itibariyle

konut kredisi hacmi toplam kredilerin %6,1’ini oluşturuyor.(Colliers International, 2021, İkinci Yarı Raporu).

2021 yılında Türkiye genelinde yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020’nin aynı dönemine göre %4,5 oranında düşerken; yeni yapı ruhsatı alan toplam konut sayısı ise %29 oranında artmıştır. İstanbul İli’ne baktığımızda ise 2021 yılında yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020 yılına göre %4 oranında azalırken; yeni yapı ruhsatı sayısı ise %57 oranında artmıştır.

2019 yılında yavaşlamış olan inşaat maliyeti endeksindeki artış, 2020 yılında döviz kuru

kaynaklı hammadde fiyatlarındaki yükselmenin de etkisiyle ivme kazanmaya başladı. 2021 yılında da döviz kurlarındaki agresif dalgalanma ile endeks 2021 xxxx xxxxx ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,8 oranında artarak 348,46’ye çıktı. Bu dönemde inşaat

sektöründeki yatırımcılar üzerindeki maliyet baskısı oldukça arttı.2020 yılını rekor satışla kapatan sektörde ağırlıklı ortalama faiz oranlarının 2020 yılı eylül ayında %1’in üzerine çıkması ve 2021 yılı haziran ayı itibariyle %1,39’a kadar yükselmesi

ile konut satışları tekrar düşmüştü. 2021 yılı temmuz ayında sınırlı da olsa tekrar düşmeye başlayan ağırlıklı ortalama faiz oranları, aralık ayı itibariyle %1.34’e geriledi.

(Colliers International, 2021, İkinci Yarı Raporu).

Yıl Türkiye İstanbul Türkiye İstanbul

2013	698.571	-	814.031	-
2014	766.527	141.188	1.014.678	209.902
2015	724.331	146.846	870.515	193.744
2016	750.336	158.709	986.119	213.526
2017	820.526	160.471	1.323.118	254.598
2018	870.501	154.740	643.125	80.539
2019	734.373	135.731	305.938	49.005
2020	599.889	102.137	555.410	70.536
2021	627.029	98.155	718.956	111.082

Yapı İzin İstatistikleri,2022 (TUİK)

2022 yılı birinci çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %21,6 oranında artış göstererek 320.063 adet olmuştur. Konut satışları mart ayında 134.170 adet, iş günü başına ise 5.833 adet olarak gerçekleşmiş, böylece veri setindeki en yüksek mart ayı satış adetleri yakalanmıştır. Birinci çeyrekte ilk satışlar çeyreklik bazda %17,5 oranında artışla 94.437 adet olurken ikinci el satışlar %23,5 oranında artışla 225.626 adet olmuştur. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı ise mart ayı itibarıyla %28,6 ile en düşük seviyesine gerilemiştir.

İpotekli satışlar, konut kredisi faiz oranlarının geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle benzer olduğu birinci çeyrekte %44,7 oranında artış kaydederek 68.342 adet olmuştur. Diğer satışlar ise, geçen yılın aynı dönemine göre %16,6 oranında artış göstererek 215.721 adet olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışların toplam satışlara oranının bir önceki yıla kıyasla artış eğiliminde olduğu görülmekte olup ilk çeyrekte bu oran %21,4 olarak gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar ise bir önceki çeyreğe göre %45,0 oranında artış göstermiş ve birinci çeyrekte yabancılara 14.344 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Yabancıların toplam satışlar içerisindeki payı geçen yılın aynı dönemindeki %3,8’den bu yıl %4,5’e yükselmiştir. Birinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %41,7 pay ile İstanbul yer alırken ikinci sırada %24,0 pay ile Antalya bulunmaktadır. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım ise %15,6 pay ile İran vatandaşları tarafından yapılmıştır.

Konut fiyatlarında şubat ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş olup konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %102,2, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %96,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut arzındaki azalma ve inşaat maliyeti ile konut talebinde görülen artış konut fiyatlarını artış yönünde etkilemektedir. Böylelikle konut fiyatları artışını onuncu aya taşımış ve şubat ayı itibarıyla, reel olarak konut fiyatlarının getirisi en yüksek seviyesi olan

%27,2’ye, yeni konutlarda ise %31,0’a yükselmiştir. Türkiye genelinde konut birim fiyatları ise 8.640 TL/m²’ye ulaşmıştır. Üç büyük ilden İzmir’de de İstanbul’dan sonra konut birim fiyatları

10.000 TL/m²’nin üzerine çıkarak 10.062 TL/m² olarak gerçekleşirken konut birim fiyatları Xxxxxxxx’xx 00.000 XX/xx, Xxxxxx’da 6.225 TL/m² olmuştur. (GYODER, 2022, 1.Çeyrek

Raporu)

Yeni Yapı Kullanım İzin Belgesi Yeni Yapı Ruhsatı

İnşaatı devam etmekte olan konut projeleri de piyasadaki olumsuz gelişmelerden etkilenmeye devam ediyor. Döviz kurlarındaki agresif artışın maliyetleri arttırması ve finansman koşullarının zorlaşması inşaatların tamamlanmasını geciktiriyor.

2020 yılında konut satışlarında rekor kırılmasından sonra 2021 yılında da 2020 yılına oldukça benzer oranda konut satışı gerçekleşti. 2022 yılının ilk 5 ayında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre oldukça artan konut satışları, konut fiyatlarındaki artışa rağmen konut satın almak isteyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. 2021 yılının ikinci yarısıyla birlikte agresif bir şekilde artan döviz kurları ve enflasyon, fiyatların daha da artacağı beklentisiyle konut

talebini artırdı. Önümüzdeki dönemde artan fiyatlarla birlikte konut satışlarındaki artışın ivmesini kaybetmesini bekliyoruz. (Colliers International, 2022, 1. Yarı Raporu).

Konut fiyatlarında, artan inşaat maliyetleri ve artan talep sebebiyle son 1 yılda %145,5 oranında rekor düzeyde bir artış görülmüştür. İstanbul’da bu oran %165,4’e çıktığı

görülmektedir. Konut fiyatları yükselirken kiralarda da artış olmasına rağmen birçok şehirde yatırımların geri dönüş süresinin uzadığı görülebilmektedir. Krediye erişim imkânı bulabilenler ipotekli konut finansmanı çözümlerine yönelmiştir. Artan konut fiyatlarının da

etkisiyle, konut talebinde ve birikmiş talepte son birkaç aydır yavaşlama gözlenmektedir. Rus ve Ukrayna vatandaşlarının Antalya ve Ege Bölgeleri’ne ilgisi, kira fiyatlarını daha fazla

yükseltmekte ve dolayısıyla yatırımın geri dönüş sürelerini dönemsel olarak kısaltmaktadır. Bu durum yatırımcılara bu illerde konut yatırımı yapmak için avantaj sağlamaktadır.

Büyükşehirlerde artan talep ve kısıtlı arz özellikle İstanbul’da son zamanlarda kiracı krizine sebep olmuştur. Konut kira fiyatlarındaki maksimum %25 oranındaki artış, inşaat maliyetleri ve mal sahiplerinin döviz kuruna endeksli yaklaşımından kaynaklanmakta olup, mal sahipleri kiralarını da bu artışa endeksli arttırma eğilimindedir. Bunun sonucunda kiracı tahliye davalarında artış görülmektedir. (GYODER, 2022, 2.Çeyrek Raporu)

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %22,9 azalarak 113 bin 402 oldu. Konut satışlarında İstanbul 19 bin 89 konut satışı ve %16,8 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 812 konut satışı ve %7,8 pay ile Ankara, 6 bin 338 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 40 konut ile Hakkari, 49 konut ile Ardahan ve 98 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Xxxx-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,4 artışla 1 milyon 57 bin 193 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %43,0 azalış göstererek 16 bin 970 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,0 olarak gerçekleşti. Xxxx-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %25,7 artışla 228 bin 601 oldu.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,8 azalarak 96 bin 432 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,0 olarak gerçekleşti. Xxxx-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,0 artışla 828 bin 592 oldu.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,2 azalarak 35 bin 954 oldu. Xxxxxx konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,7 oldu. İlk el konut satışları Xxxx-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,7 artışla 312 bin 118 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %24,9 azalış göstererek 77 bin 448 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı

%68,3 oldu. İkinci el konut satışları Xxxx-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 745 bin 75 olarak gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %23,8 azalarak 5 bin 49 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı

%4,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 795 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla bin 585 konut satışı ile Antalya ve 335 konut satışı ile Mersin izledi.(Konut

Satış İstatistikleri, Eylül, 2022, TUİK)

Yıllara Göre İpotekli Konut Satışları

1400000

1200000

1000000

800000

600000

400000

200000

0

İpotekli

satışlar

Diğer satışlar

2022* 2020 2018 2016 0000

Xxxxxxx Göre Konut Satışları

1200000

1000000

800000

600000

400000

İlk satış

200000

İkinci el satış

0

2022* 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013

Yıl	Toplam	İpotekli satışlar	Diğer satışlar	İpotekli Satışların Payı	Toplam	İlk satış	İkinci el satış
2022*	1.057.192	228.601	828.592	21,6%	1.057.192	312.118	745.075
2021	1.491.856	294.530	1.197.326	19,7%	1.491.856	461.523	1.030.333
2020	1.499.316	558.706	834.629	37,3%	1.499.316	469.740	1.029.576
2019	1.348.729	332.508	1.016.221	24,7%	1.348.729	511.682	837.047
2018	1.375.398	276.820	1.098.578	20,1%	1.375.398	651.572	723.826
2017	1.409.314	473.099	936.215	33,6%	1.409.314	659.698	749.616
2016	1.341.453	449.508	891.945	33,5%	1.341.453	631.686	709.767
2015	1.289.320	434.388	854.932	33,7%	1.289.320	598.667	690.653
2014	1.165.381	389.689	775.692	33,4%	1.165.381	541.554	623.827
2013	1.157.190	460.112	697.078	39,8%	1.157.190	529.129	628.061

İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK)

(2022 Yılı verileri ilk dokuz aya (Xxxx-Eylül) ait verileri kapsamaktadır.)

SNP-2210038 ÇORLU 28

OFİS VE TİCARİ GAYRİMENKUL PİYASASI

2021 yılı pandeminin süre gelen etkilerinin devamı, aşılanan kişi sayısının artışı ve yeni varyantların ortaya çıkmasının getirdiği etki ile piyasalar için hareketli bir yıl olmuştur. Yılın ilk yarısının sonunda kademeli normalleşme süreci kapsamında faaliyetlerine ara veren tüm iş yerleri, kamu kurum ve kuruluşları normal mesai saatlerine uygun çalışmaya başlamış, sokağa çıkma ve şehirler arası seyahat kısıtlamaları kaldırılmıştır. Yılın ikinci yarısında ise okulların yüz yüze eğitime devam etmesinin de eklenmesiyle 2 senenin ardından kısıtlamaların çoğunun kalktığı bir döneme girilmiştir. Bu süreçte yılın ilk yarısında çoğunlukla uzaktan çalışma sistemiyle ilerleyen firmalar, ikinci yarıda hızlıca hibrit çalışma modeline adaptasyon sağlayarak büyük oranda ofise dönüşler gerçekleşmiştir. Uzaktan çalışmanın verimlilik üzerindeki yadsınamaz olumlu etkisinin yanında şirket kültürüne olan bağlılık ve aidiyet duygusunda yaşanan eksikliği beraberinde getirmesinin gözlemlenmesi ile karma çalışma modeline olan adaptasyon şirketlerin bu konuda hızlıca aksiyon almasına sebep olmuştur. İki yıllık pandemi sürecinin tüm dünya ve ülke ekonomisinde yarattığı olumsuz baskı neticesinde yılın sonlarına doğru enflasyonist baskı giderek artmış ve ardından gelen döviz kuru hareketliliği ile piyasada biriken talep ticari şartların daha önceden belirlenmesi ile büyük oranda son çeyrekte gerçekleşmiştir. Özellikle MİA dışında kalan ofis binalarında öncesinde dolar bazında piyasa değerinin altında kalan birincil kiraların yükseldiği gözlemlenirken, MİA’da dolar bazında düşüş yaşanmış ve bunun sonucunda piyasanın kendini tekrar fiyatlayarak dengeye geldiği kaydedilmiştir.

2021 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Döviz kuru ve enflasyonun baskısının da etkisiyle yılın son çeyreğinde biriken ve bekletilen talep işleme dönüşmüş, kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğin neredeyse 2 katı oranında artmıştır. Böylece, dördüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 123.553 m² olarak gerçekleşmiş ve 2021 yılında gerçekleşen kiralama işlemleri toplamda 304.507 m² olmuştur. Bir önceki yılın aynı dönemine göre %32 oranında artış göstermiştir. 2021 yılında kiralama işlemlerinin %62’si yılın ikinci yarısında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla

%89 ve %90 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken yenileme işlemleri önceki çeyreğe ve yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir.

Dördüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %26,46’si MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki çeyreğe kıyasla düşüş kaydedilmiştir. %33’ü Anadolu yakasında gerçekleşip hafif bir düşüş kaydederken, %40,37 ile bir önceki çeyreğe göre ciddi bir artş göstererek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Doğuş Grubu (16.000 m², Galataport), Türkiye Petrolleri (6.192 m², Kosifler Plaza), Roche (5.419 m², Uniq İstanbul), TBC (4.646 m², Xxxxx Xxxxx), Galeria İstanbul (4.500 m², Istanbloom), Oyak Yatırım Portföy (4.044 m², Vadistanbul), CitiBank (3.500 m², Tekfen Tower), TBC (3.039 m², Xxxxx Tower), Eren Holding (3.030 m², Metropol Eren) ve Derimod (2.835 m², Premier Campus) bulunmaktadır. Ek olarak, dördüncü çeyrekte gerçekleşen yeni kiralama anlaşmaları, bir önceki çeyreğe göre metrekare bazında artmıştır. Ayrıca, 2021 yılının sonunda boşluk oranı %21,5 olarak kaydedilmiştir. 2021 yılı içeriisnde büyük çaplı ofis yatırım işlemleri gerçekleşmiş olup, ilki yılın ilk çeyreğinde kaydedilen bünyesinde AND Plaza’nın bulunduğu AND Anadolu Gayrimenkul Yatırımları A.Ş.’nin %100 oranındaki hisselerinin Xxxxx Yatırım Holding A.Ş.’nin iştiraki olan Quick Sigorta A.Ş ve Corpus Sigorta A.Ş. Şirketlerine satışıdır. Bunun dışında gerçekleşen diğer büyük işlem ise Körfez Enerji

Sanayi ve Ticaret A.Ş., Yeşil GYO’nun Zeytinburnu’nda bulunan Yeşil Plaza’daki %50’lik payını

₺180 milyon karşılığında satın almasıdır. (GYODER, 2021, 4.Çeyrek Raporu)

Yaygın algının aksine boşluk oranlarının azalması , pandemi sonrasında da ofis alanlarına olan talebin devam ettiğini göstermektedir. Trafik verileri yılın ikinci yarısında ofis kullanımının arttığını işaret etmekte ve yaygın algının aksine ofis alanlarının boş kalmadığını göstermektedir. Dolar kurunda yaşanan dalgalanma ve artan enflasyon neticesinde MİA ve çevresinde dolar bazında birincil kiralar düşerken, ikincil lokasyonlardaki ofis pazarında dolar bazında düşük kalan kiraların yükseldiği gözlemlenmiştir. Bu şekilde birincil ve ikincil lokasyonlar arasındaki farkın kapanarak, pazarın kısa vadede dengeleneceği öngörülmektedir. Bu doğrultuda ikincil lokasyonlarda artan kiraların önümüzdeki dönemde birincil lokasyonlara olan talebin artmasına sebep olacağı tahmin edilmektedir. Ayrıca piyasada yaşanan TL bazındaki ani kira artışı sebebiyle, kira kontratı 5 seneyi geçmiş kullanıcılar ile mal sahiplerinin isteği doğrultusunda tekrar bir anlaşmaya gidilerek fiyatlandırma talep edilmesi mal sahiplerinin gündeminde olacaktır. Birincil kiralarda yaşanan TL bazında fiyat artışı ile talep edilen kira bedelleri %50-60 bandında, gerçekleşen kira işlemleri bedeli ise %40-45 bandında artış göstermiştir. Bu fiyat artışının kısa ve orta vadede talep çekilmesine sebep olacağı öngörülmektedir.

Küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin 2021 yılının son ayında

kiralama süreci başlamıştır ve bu yıl içerisinde tamamlanarak yaklaşık 1,5 milyon m² arzın pazara katılacağı öngörülmektedir. Bu arzın yaklaşık 50 ’si kamu bankaları ve finansal kurumlar tarafından kullanılacaktır. (GYODER, 2021, 4.Çeyrek Raporu)

2022 yılının ilk çeyreği ile beraber Rusya ve Ukrayna arasındaki gerilimin tırmanmasının ardından 24 Şubat’ta Rusya Ukrayna’yı işgal etmiştir. İşgalin ardından Rusya’ya karşı Amerika başta olmak üzere birçok ülke yaptırım uygularken, bu yaptırımların ardından birçok uluslararası firma Rusya’daki faaliyetlerini sonlandırma ya da askıya almayı tercih etmiştir. Türkiye ise müzakere sürecinin yürütüldüğü ülke olma misyonunu üstlenmiştir. Bu gerilimin

ortasında Türkiye hem jeopolitik konumunun avantajı hem de yer aldığı politik pozisyon itibariyle birçok firmanın tercih ettiği öncelikli ülke haline gelmiştir.

Pandemi sürecinde ise yılbaşından sonra artan Kovid-19 vakalarının ardından bu eğilim düşüşe geçmiş ve kapalı alanlarda maske takma zorunluluğu haricindeki tüm önlemler kaldırılmıştır. Çeyrek sonu itibariyle 2 yıllık pandemi sürecinin artık sonlarına gelindiğine dair olan genel yargının arttığı gözlemlenmiştir. Bunun yanı sıra yılın ilk çeyreğinde dolar kuru

bir önceki çeyreğe oranla stabil seyretmiş fakat enflasyonun ekonomi üzerindeki artan baskısı devamlılığını korumuştur. Geçtiğimiz çeyrekte dalgalı kur neticesinde dolar bazında

düşüşe geçen birincil kiraların, bu çeyrekte ön plana çıkan enflasyon baskısı neticesinde TRY ve USD bazında yükseldiği kaydedilmiştir. Ayrıca geçen çeyrek dalgalı kur rejiminin yarattığı endişe beraberinde düşüşe geçen MİA bölgesi, bu çeyrekte dolar kurunun stabilizasyonu ile beraber bir miktar artış göstermiştir. Tüm bunların sonucunda İstanbul

alt pazar birincil kiralarının tekrar fiyatlanarak dengeye gelme süreci devam etmektedir. 2022 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. 2022 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplam 123.424 m² ulaşarak, bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 katı oranında artış göstermiştir. Bununla

birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %85 ve %82 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken yenileme

işlemleri önceki yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir. (GYODER, 2022, 1.Çeyrek Raporu)

Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların sadece %29’u merkezi iş alanında (MİA) gerçekleşmiştir. MİA’da yapılan kiralamalar yüzdesel bazda hem geçen yılın aynı dönemine hem de bir önceki çeyreğe göre düşüş göstermiştir.

Kiralama anlaşmalarının %47’si ise MİA dışında Anadolu yakasında gerçekleşirken, %24’ü ise XXX xxxx Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Axa Sigorta (15.000 m², Nidapark Küçükyalı), Emin Evim (11.000 m², Çolakoğlu Xxxxx Xxxxx), İstinye Üniversitesi (10.500 m²,Vadistanbul), Fenerbahçe Üniversitesi (8.710 m², Metropol D Blok), Xxxxxxx & Xxxxxxx (7.950 m², Keçeli Plaza), Orka Holding (5.635 m², Vadistanbul), Sanofi (3.800 m², 193 Plaza) ve Astra Zeneca (3.000 m², Yapı Kredi B Blok) yer almaktadır.

Boşluk oranı 2022 yılının ilk çeyreğinde azalışla %20,02 olarak kaydedilmiştir.

Yılın birinci çeyreğinde önemli bir yatırım işlemi kaydedilmemiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. (GYODER, 2022, 1.Çeyrek Raporu)

Yılın ilk yarısında Rusya-Ukrayna savaşı, pandeminin ekonomi üzerinde devam eden baskısı ve kırılan tedarik zincirleri ile artan enflasyon tüm dünyanın ve Türkiye’nin gündeminde yer almıştır. 2022 yılının Şubat ayında Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinin ardından Haziran ayı itibariyle İşgalin 5. ayı geride kalmıştır. Bu süreçte Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımların ardından birçok uluslararası firma Rusya’daki faaliyetlerini sonlandırmayı ya da askıya almayı tercih etmiştir. Türkiye ise gerilimin ortasında jeopolitik konumunun avantajı itibariyle birçok firmanın tercih ettiği öncelikli ülke haline gelmiştir. Artan enflasyon ve döviz kurunda devam eden hareketlilik neticesinde birincil kiralarda ₺ ve ABD$ bazında artış kaydedilmiştir. Ayrıca geçen yıl dalgalı kur rejiminin yarattığı endişe beraberinde düşüşe geçen merkezi iş alanı (MİA) bölgesi birincil kirası, bu yarıyıl nispeten stabil olan dolar kuru ile artış göstermiştir. Tüm bunların sonucunda İstanbul alt pazar birincil kiralarının tekrar fiyatlanarak dengeye gelme süreci devam etmektedir.

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 123.424 m² iken, ikinci çeyrekte 120.892 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 244.316 m²’ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 katı oranında artış göstermiştir. Bununla birlikte, ilk yarıyılda gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %83 ve %85 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken yenileme işlemleri önceki yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir. Metrekare bazında anlaşmaların ise %30’u MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %43’ü Anadolu yakasında ve %27’si ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Daimler (13.857 m², Vadistanbul), Yıldız Teknokent (11.000 m², Maslak 1453), Kolektif House (9.800 m², Onur Ofis), Eroğlu Grup Şirketleri (7.500 m², Skyland), Kolektif House (7.200 m², A+Live), P&G (5.800 m², Nidakule Ataşehir Kuzey) ve Amazon (2.738 m², River Plaza) bulunmaktadır. Ayrıca, 2022 yılının ilk yarısında boşluk oranı %19 kaydedilmiştir. Bu süreçte önemli bir yatırım işlemi kaydedilmemiş olup, orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanacağı öngörülmektedir.

Genel ofis görünümüne bakacak olursak; Rusya-Ukrayna Savaşı sırasında Türkiye hem konum hem de izlediği denge politikası ile birçok yabancı şirketin merceği altına girmiştir. Operasyon yönetimi amacıyla artan uluslararası şirket talebindeki artışın önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir. Ayrıca, 2022 yılının başlaması ile etkisini gittikçe kaybeden pandemiye rağmen, hibrit çalışma modeli tercih edilmeye devam etmektedir. Bu bağlamda, ofis mekanlarında nicelikten çok nitelik ön plana çıkarak üretkenliği teşvik eden, inovasyon, sosyalleşme, iş birliğini ve şirket kültürünün gelişmesini sağlayarak çalışanlarını en doğru mekânda bir araya getirme çabaları ve etkin alan kullanımı sunan ofislere olan yüksek talep sürekliliğini korumaktadır. Ayrıca, ilk yarıda artan enflasyon neticesinde mal sahiplerinin kiracılar üzerindeki baskısı artmış ve genel olarak MİA ve diğer bölgelerde ₺ bazında birincil kiralarda ciddi artış kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, ikincil konumlardaki ofis pazarında dolar bazında

düşük kalan kiraların yükseldiği gözlemlenmiştir.

Küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin yönetilmesi, işletilmesi, burada gerçekleştirilen faaliyetler ve bu faaliyetlere dair teşvik, indirim, istisna ve muafiyetleri düzenleyen ‘İstanbul Finans Merkezi Kanunu’ yürürlüğe girmiştir. Projenin 2022 yılı içerisinde tamamlanarak yaklaşık 15 milyon m² arzın pazara katılacağı öngörülmektedir. Bu arzın yaklaşık 50 ’si kamu bankaları ve finansal kurumlar tarafından kullanılacaktır. (GYODER, 2022, 2.Çeyrek Raporu)
Propin 2022, 2.Çeyrek Araştırma Raporuna göre; İstanbul Ofis Pazarı’nın 2022 Birinci Çeyrek Dönemi özet verileri şu şekildedir: - Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %26,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,0 oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 13,9 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 5,9 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı. - XXX Xxxx-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,8; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 9 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. - XXX Xxxx-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,6; kira ortalaması 8,1 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. - En yüksek kira talep edilen bölge 2022 birinci çeyrek dönemde MİA’da yer xxxx Xxxxxx bölgesi oldu. Bu bölgede talep edilen en yüksek kira rakamı 38 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
4.2	-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3	-	Bilgilerin Kaynağı
	Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çorlu Belediyesi, Çorlu Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4	-	Değeri Etkileyen Faktörler
	4.4.1	-	Olumlu Faktörler
		*	Gelişen bir bölgede yer almaktadır.
		*	Yakın çevresinde toplu konut projelerinin bulunduğu gözlemlenmiştir.
		*	Altyapısı tamamlanmış bir bölgede konumludur.
		*	Ana arterlere yakın konumdadır.
		*	Donatı alanlarına yakındır.
		*	Kat mülkiyetine geçilmiştir.
		*	Projenin sosyal donatı imkanları mevcuttur.
	4.4.2	-	Olumsuz Faktörler
		*	Bölgede benzer özellikte satılık konut arzı bulunmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1	-	Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3	-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yönteminden yararlanılmıştır.
6.1	-	Pazar Yaklaşımı
Konut Emsalleri
		1	Zengin Gayrimenkul
	Tel		0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 150 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.605.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
		SATILIK		150	.-M²	2.605.000	.-TL	17.367	.-TL/M²
		2	Sahibinden
	Tel		0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 10 yaşında olduğu belirtilen, 1. katta konumlu 170 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 4+1 daire 2.380.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
		SATILIK		170	.-M²	2.380.000	.-TL	14.000	.-TL/M²
		3	Cem Gayrimenkul
	Tel		0000 000 00 00
Aynı sitede bulunan, zemin katta konumlu 120 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 1.772.250.-TL olarak pazarlanmaktadır.
		SATILIK		120	.-M²	1.772.250	.-TL	14.769	.-TL/M²
		4	Güneş Gayrimenkul
	Tel		0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 120 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.060.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
		SATILIK		120	.-M²	2.060.000	.-TL	17.167	.-TL/M²
		5	Orbey Gayrimenkul
	Tel		0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 115 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 2.250.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
		SATILIK		115	.-M²	2.250.000	.-TL	19.565	.-TL/M²

6	Turyap Armada
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 5.katta konumlu 230 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+2 dubleks daire 2.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
SATILIK		230	.-M²	2.500.000	.-TL	10.870	.-TL/M²
7	Turyap Armada
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 3. katta konumlu 182 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 10.000 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır.
SATILIK		182	.-M²	2.500.000	.-TL	13.736	.-TL/M²
KİRALIK		182	.-M²	10.000	.-TL	54,95	.-TL/M²
8	Turyap Armada
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 3. katta konumlu 152 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.200.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 9.000 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır.
SATILIK		152	.-M²	2.200.000	.-TL	14.474	.-TL/M²
KİRALIK		152	.-M²	9.000	.-TL	59,21	.-TL/M²
9	Güneş Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 122 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 1.900.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 8.500 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır.
SATILIK		122	.-M²	1.900.000	.-TL	15.574	.-TL/M²
KİRALIK		122	.-M²	8.500	.-TL	69,67	.-TL/M²

E 4

DEĞERLEME KONUSU

TAŞINMAZLARIN KONUMU

E 8

E 3

E 5

E 2

E 1

E 9

E 6

E 7

KONUT EMSAL KROKİSİ

Dükkan Emsalleri
1	Orbey Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda aynı cadde üzerinde zemin katta bulunan 165 m² olarak pazarlanan dükkan 7.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ayrıca aynı dükkanın 25.000 TL/Ay kira getirisine sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
SATILIK	165	.-M²	7.500.000	.-TL	45.455	.-TL/M²
KİRALIK	165	.-M²	25.000	.-TL	152	.-TL/M²
2	Orbey Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda aynı cadde üzerinde zemin katta bulunan 77 m² olarak pazarlanan dükkan 3.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ayrıca aynı dükkanın 12.000 TL/Ay kira getirisine sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
SATILIK	77	.-M²	3.500.000	.-TL	45.455	.-TL/M²
KİRALIK	77	.-M²	12.000	.-TL	156	.-TL/M²

3	Xxxxxx Aköz Emlak
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda zemin katta bulunan 210 m² olarak pazarlanan dükkan 4.750.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
SATILIK		210	.-M²	4.750.000	.-TL	22.619	.-TL/M²
4	Öztürk Emlak
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda zemin katta bulunan 190 m² olarak pazarlanan depolu dükkan 5.250.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ayrıca aynı dükkanın 15.000 TL/Ay kira getirisine sahip olabileceği bilgisi edinilmiştir.
SATILIK		190	.-M²	5.250.000	.-TL	27.632	.-TL/M²
KİRALIK		190	.-M²	15.000	.-TL	79	.-TL/M²
5	Toprak Emlak
Tel	0000 000 00 00
Yakın konumda zemin katta bulunan 110 m² olarak pazarlanan dükkan 3.790.000.-TL olarak pazarlanmaktadır.
SATILIK		110	.-M²	3.790.000	.-TL	34.455	.-TL/M²

DEĞERLEME KONUSU

TAŞINMAZLARIN KONUMU

E 2

E 5

E 3

E 4

E 1

DÜKKAN EMSAL KROKİSİ

6.1.1	-	Emsallerin Değerlendirilmesi
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
				ORAN ARALIĞI
		ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
		KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
		ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
		BENZER	BENZER	0%
		ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
		İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
		ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (B BLOK 2 NOLU KONUT)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0	X-0	X-0
SATIŞ FİYATI		2.605.000	2.380.000	1.772.250
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	111,00	150	170	120
BİRİM M² DEĞERİ		17.367	14.000	14.769
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	BENZER
		5%	5%	0%
KAT	ZEMİN	2	1	ZEMİN
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA İYİ	ORTA İYİ	BENZER
		-10%	-10%	0%
NİTELİK	SİTEDE
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
MANZARA		BENZER	BENZER	BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
KONUM		BENZER	BENZER	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
DİĞER BİLGİLER	Cephe		YAPIM YILI
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	ORTA KÖTÜ	BENZER
		0%	5%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-8%	-5%	-8%
TOPLAM DÜZELTME		-13%	-5%	-8%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	14.000	15.109	13.300	13.587

KİRALIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (B BLOK 2 NOLU KONUT)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0	X-0	X-0
SATIŞ FİYATI		10.000	9.000	8.500
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	111,00	182	152	122
BİRİM M² DEĞERİ		55	59	70
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	BENZER
		13%	10%	0%
KAT	ZEMİN	3	3	2
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA İYİ	ORTA İYİ	ORTA İYİ
		-3%	-3%	-3%
NİTELİK	SİTEDE
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
MANZARA		BENZER	BENZER	BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
KONUM		BENZER	BENZER	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		5%	2%	-8%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	60,81	57	61	64

SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (A2 NOLU DÜKKAN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0	X-0	X-0
SATIŞ FİYATI		7.500.000	4.750.000	3.790.000
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	206,55	165	210	110
BİRİM M² DEĞERİ		45.455	22.619	34.455
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		KÜÇÜK	BENZER	ÇOK KÜÇÜK
		-20%	0%	-30%
KAT	DEPOLU	ZEMİN	ZEMİN	ZEMİN
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		İYİ	İYİ	İYİ
		-30%	-30%	-30%
NİTELİK	YENİ PROJE	YENİ	ESKİ	ESKİ
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
		0%	10%	10%
CEPHE		BENZER	BENZER	BENZER
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
KONUM		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	5%	5%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-20%	-20%	-15%
TOPLAM DÜZELTME		-70%	-35%	-60%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	14.050	13.636	14.702	13.811

KİRALIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (A2 NOLU DÜKKAN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0	X-0	X-0
SATIŞ FİYATI		25.000	12.000	15.000
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	206,55	165	77	190
BİRİM M² DEĞERİ		152	156	79
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	BENZER
		-20%	-30%	0%
KAT	DEPOLU	ZEMİN	ZEMİN	ZEMİN
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		İYİ	İYİ	İYİ
		-30%	-30%	-30%
NİTELİK	YENİ PROJE	YENİ	ESKİ	ESKİ
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
		0%	10%	10%
CEPHE		BENZER	ORTA İYİ	BENZER
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME		0%	-10%	0%
KONUM		BENZER	BENZER	KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	20%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		-55%	-65%	-10%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	64,63	68	55	71

Değerleme konusu taşınmaza yakın nitelikte olan konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Konut emsalleri benzer ve aynı projede nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. Dükkan emsalleri yakın konumunda yer alan benzer özellikten seçilmiştir. Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut ve dükkan emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Ticari emsaller benzer bölgeden seçilmiş olmasına karşın, herhangi bir proje içerisinde yer almayan, nitelik olarak projedeki ticari taşınmazlardan farklılık göstermektedirler. Emsal karşılaştırması yapılırken bu durum göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değerlerinin ise 13.000.-TL/m² ile 17.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup 14.000.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak B 2 bağımsız bölüm nolu daire için hazırlanmıştır.) Kiralık karşılaştırmasıda aynı daire için yapılmış olup, 60- 64-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup 60,81.-TL/m² takdir edilmiştir. Merkeze yakın konumlu olan ticaret (dükkan) birim m² değerlerinin daha yüksek olduğu görülmekle birlikte bulunan emsallerde zemin kat birim değer aralığının 20.000.-TL/m² ile 30.000.-TL/m² aralığında değiştiği, depolarının da 9.000.-TL/m² ile 12.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 14.050.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak 2 nolu bağımsız bölüm 206,55 m² dükkan için hazırlanmıştır.) Kiralık karşılaştırmasıda aynı m² dükkan için yapılmış olup, 55.-TL/m² ile 85.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup 64,63.-TL/m² takdir edilmiştir.
Emsal karşılaştırma tablosu konut için B blokta 2 numaralı bağımsız bölüm için hazırlanmış olup, diğer bağımsız bölümlerin değeri 2 numaralı bağımsız bölüm özellikleri ile kıyaslanmak sureti ile takdir edilmiştir. Dükkan için de A blok 2 numaralı bağımsız bölüm için hazırlanmış olup, diğer bağımsız bölümlerin değeri 2 numaralı bağımsız bölüm özellikleri ile kıyaslanmak sureti ile takdir edilmiştir. Taşınmaza yakın özellik gösteren 3 adet emsal seçilmiş olup, konum, cephe, alan vb. özelliklerin artı-eksi yanları karşılaştırılarak birim m² değeri öngörülmüştür. Değerleme konusu 8 adet taşınmazın Pazar yaklaşımına göre değer tablosu ekte sunulmaktadır.:
Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
		8 Adet Taşınmazın Toplam Değeri	34.517.000 TL
6.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
	Parsel üzerinde katmülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.

6.3.1 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri

Yukarıda belirtilen emsaller incelenerek aşağıdaki tabloda belirtilen sonuçlara ulaşılmıştır. Emsallerin pazarlık paylarının bulunması, elde edilebilen bilgilerin beyana dayalı bilgiler olması, konumları ve diğer özellikleri de göz önünde bulundurulduğunda bölgede kapitalizasyon oranının %4,80-%5,37 aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Elde edilen veriler doğrultusunda bu çalışmada kapitalizasyon oranı olarak %5,00 kullanılmıştır.

Emsal Sıra Numarası	Alan (m²)	Aylık Kira Değeri ( TL )	Yıllık Kira Değeri ( TL )	Satış Değeri (TL)	Kapitalizasyon Oranı (%)
Emsal 7	182	10.000	120.000	2.500.000	4,80%
Emsal 8	152	9.000	108.000	2.200.000	4,91%
Emsal 9	122	8.500	102.000	1.900.000	5,37%

6.3.2 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri

Bölgede yapılan incelemeler ve elde edilen verilere istinaden değerleme konusu bağımsız bölümlere ilişkin öngörülen aylık toplam net kira gelirinin 151.000 TL/ay olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre taşınmazın yıllık net geliri 1.812.000.-TL olarak hesaplanmaktadır.

Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Göre Taşınmazların Değeri

36.240.000 TL

8 Adet Taşınmazın Toplam Değeri

Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin değerleri Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile hesaplanmıştır. Münferit değerleri eklerdeki listelerde yer almaktadır.

6.4		-	En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olarak kullanılmasının olacağı düşünülmektedir.
6.5	-	Verilerin Değerlendirilmesi
	Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
					8 Adet Taşınmazın Toplam Değeri	34.517.000 TL
	Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
					8 Adet Taşınmazın Toplam Değeri	36.240.000 TL
	6.5.1			-	Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
	Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ”i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4’e göre “Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.” denilmektedir. Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.

İki değer arasında benzerlik olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve pazar yaklaşımı yönteminde ise değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümünde 8 adet taşınmaz için Pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5.2	-	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan dükkan birim m² değerlerinin taşınmazların tip, alan, bulundukları bölge vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların değerleri için her birinin nitelikleri dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
6.5.3	-	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya katkarşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.4	-	Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5	-	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “Binalar” başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
6.5.6	-	Xxxx Xxxxxx Analizi
Taşınmazlar için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki konut ve ticari emsaller araştırılarak 8 adet bağımsız bölümün bugünkü değeri için hesap edilen toplam kira değeri EK-Doğrudan Kapitalizasyon tablosundaki listede belirtilmiştir.

6.5.7	-	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetlidir.
6.5.8	-	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.
6.5.9	-	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “BİNA” başlığı altında alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte her hangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.",22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde portföyde bulunmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “BİNA” başlığı altında alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ
	7.1	-	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
	7.2	-	Nihai Değer Takdiri
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu 8 adet taşınmazın
	30.12.2022			tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.
					34.517.000	.-TL
(Otuz Dört Milyon Beş Yüz On Yedi Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
					39.156.370	.-TL
	Değerleme Uzmanı				Değerleme Uzmanı		Sorumlu Değerleme Uzmanı
	Xxxx XXXXX				Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ		Xxxx XXXX
	Xxxxxx No:		402402		Lisans No:	405453	Lisans No:	402003
*	Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
*	Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
*	KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
*	Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
*	Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
*	Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.