İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ

AYAZAĞA 1.ETAP ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ KAPSAMINDAKİ

XXXXXXX XXXXXX 1453 PROJESİ


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU


HAZIRLAYAN KURUM

REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

TALEP TARİHİ - NO

21.03.2013

SÖZLEŞME TARİHİ

21.03.2013

DEĞERLEME TARİHİ

29.03.2013

RAPOR TARİHİ

08.04.2013

RAPOR NO

EML-1303025

KULLANIM AMACI

PAZAR DEĞERİ TESPİTİ

GİZLİLİK DERECESİ

HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.

DEĞERLEME KONUSU

İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ AYAZAĞA 1.ETAP AĞAOĞLU MASLAK 1453 PROJESİ

DEĞERLEME ADRESİ


XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXXXX 0000 XXXXXXX


XXXXX / XXXXXXXX


Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı




Xxx XXXXXX Xxxxx Xxxxxxx XXXXXXXX

Lisans No :

400544

Lisans No :

400843


İÇİNDEKİLER

İçindekiler Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

1.1 -

1.2 -

1.3 -

1.4 -

1.5 -

Değerleme Hizmetinin Amacı

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Rapor Özeti

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

2.1 -

2.2 -

2.3 -

Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar


3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

3.1 -

3.2 -

3.3 -

3.4 -

Tanımı

Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri


4 - Değerleme İle İlgili Analizler

4.1 -

4.2 -

4.3 -

4.4 -

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı

Değeri Etkileyen Faktörler


5 - Değerleme Yöntemleri

5.1 -

5.2 -

5.3 -

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

6.1 -

6.2 -

6.3 -

6.4 - 6. 5 -

Piyasa Değeri Yaklaşımı

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç


EKLER


Ek

1 -

5166 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslimi Değer L

Ek

2 -

İNA tablosu

Ek

3 -

Taşınmazı gösteren fotoğraflar

Ek

4 -

Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)

Ek

5 -

İmar durum yazısı(kopya)

Ek

6 -

Yapı Ruhsatları (kopya)

Ek

7 -

Mahal Listesi(kopya)

Ek

8 -

Çarşaf Liste (kopya)

Ek

9 -

Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)


1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ


1.1 -


1.2 -

Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan projenin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin , tamamlanması durumundaki değerinin ve Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait hasılat payı oranına göre bu değerlerin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.


Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi


1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi

* Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Xxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xx: 00/X X: 0-0-0-0-0-0-0-0

Xxxxxxxx / XXXXXXXX


1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi


* Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.


Büyükdere Caddesi Xxxxx Xxxx Sokak Xxxxx Xxxx İş Merkezi No: 4 Kat: 2 Mecidiyeköy / İstanbul

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655


Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.


1.3 -


1.4 -

Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan projenin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin , tamamlanması durumundaki değerinin, Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait hasılat payı oranına göre bu değerlerin belirlenmesi ve proje bünyesindeki 5166 adet bağımsız bölümün değerleme tarihi itibariyle tamamlanması durumundaki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.


Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler


Söz konusu taşınmaz için 08.04.2013 tarih ve EML-1303025 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

X.Xxx XXXXXX ve Xxxxx Xxxxxxx XXXXXXXX değerleme işleminde görev almıştır. Xxxx XXXXX ve Xxxxxx ETİK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.

Aynı proje için 24.12.2012 tarih ve EML-1211030 nolu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.


1.5 - Değerleme Rapor Özeti


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ


DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

İSTANBUL ŞİŞLİ AYAZAĞA 1. ETAP ARSA SATIŞI

KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ


DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.


RAPORU HAZIRLAYAN KURUM


REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.


RAPOR TARİHİ


08.04.2013


DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

BKZ. 2.1. (Tapu Kayıtları) ve EK-4


MEVCUT KULLANIM

PARSEL ÜZERİNDE HALİ HAZIRDA YAPI BULUNMAMAKTA OLUP PROJENİN İNŞAATI DEVAM

ETMEKTEDİR.


İMAR DURUMU

10622 ADA 1 PARSEL E: 2,20 H:SERBEST “ KONUT ALANI", YAPILANMA

ŞARTLARINA TABİDİR. 10623 ADA 1 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE İLKÖĞRETİM ALANINDA KALMAKTADIR.

10623 ADA 2 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE ÖZEL SAĞLIK ALANINDA KALMAKTADIR.

1 ADA 155 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE ÖZEL KREŞ ALANINDA KALMAKTADIR.

1 ADA 156 PARSEL E=3 VE H=SERBEST OLMAK ÜZERE

DİNİ TESİS ALANINDA KALMAKTADIR. 1 ADA 158 VE 161 PARSEL PARK ALANINDA

KALMAKTADIR.


DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ

952.822.462,00 TL

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

1.157.879.997,04 TL

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM

DEĞERİ


952.822.462,00 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAK

BUGÜNKÜ DEĞERİ


3.516.041.649,99 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN

DEĞER


1.248.221.389,91 TL


5166 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ ANAHTAR TESLİMİ DEĞERLERİNİN TOPLAMI


3.297.907.385,60 TL


2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ


2.1 -

Tapu Kayıtları

10622 ada 1 parsel

İli İlçesi Bucağı

Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

: İSTANBUL

: ŞİŞLİ

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10622

: 1

: 201.623,32 m²


: ARSA


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2875

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10623

: 1

: 7.996,27


: ARSA


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2876

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 10623

: 2

: 4.729,30


: ARSA


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2877

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 155

: 2.515,04


: ARSA


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2873

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 156

: 5.685,49


: ARSA


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 1453

: 30

: 2874

: 26.01.2012

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 158

: 329,93


: PARK


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 4613

: 30

: 2960

: 11.03.2013

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xx Xxx Xx Xxxxxx No Alanı

Vasfı


Sınırı Tapu Cinsi


Sahibi


Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi

:

: X.XXXXXXX

:

:

:

:

: 1

: 161

: 356,66


: PARK


: PLANINDADIR.

: XXX XXXXXXXXXXX


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

: ORTAKLIĞI A.Ş.

: 4617

: 30

: 2962

: 11.03.2013


*Dini Tesisi, İlköğretim Tesisi Alanı ve Park Alanı imarlı parseller kamuya terk edilecek nitelikte alanlar olduğundan mülkiyetleri Emlak konut GYO A.Ş. Adına kayıtlı olmasına karşın değerlemede dikkate alınmamıştır.


2.2 -

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Şişli Tapu Müdürlüğü'nden 25.03.2013 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

Tüm taşınmazların beyanlar hanesinde ;

Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.05.2011 tarih , 2011/342E sayılı mahkeme müzekkesi numaralı dosyasında davalıdır.( 13.05.2011 tarih , 8280 yevmiye ile )

ibaresi bulunmaktadır.

(Emlak Konut GYO A.Ş.' den alınan bilgiiye göre; Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2011/342 E sayılı dosyası ile görülen dava, Şişli 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin kapatılması neticesinde, İstanbul 13.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/342 E sayılı dosyası ile görülmeye devam etmiş, Mahkemenin 24 Xxxx 2012 tarihli kararı ile işbu dosyanın, İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/130 E. Sayılı Dosyası ile birleştirilerek, yargılamanın İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/130 E. Sayılı Dosyası üzerinden devam etmesine karar verilmiştir. İstanbul 6. İdare Mahkemesi ile İstanbul 5. İdare Mahkemesinde görülen davalar da, Mahkemelerce reddedilmiş olup, temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 2011/1989 E sayılı ve 2012/660 K sayılı kararında, davacının Emlak Konut GYO A.Ş.’ ne ait parsel ile her hangi bir ilişkisinin bulunmadığı belirtilmiş olup, bu gerekçe dikkate alındığında, söz konusu üç davanın projeye her hangi bir olumsuz etkisinin olmayacağı düşünülmektedir.)

Ayrıca, yukarıda belirtilen davalar dışında yine Emlak Konut GYO A.Ş.' den alınan bilgiye göre aşağıda belirtilen dava bulunmaktadır. İSTANBUL 2. İDARE MAHKEMESİ 2013/456 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxx XXXXXX tarafından Maliye Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada davacı; İstanbul İli Şişli Ayazağa, 1-2 pafta, 1 ada, 145 parsel’de kayıtlı taşınmazın Toplu Konut İdaresine devrine ilişkin Maliye Bakanlığı’nın 01.06.2010 tarihli işleminin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Söz konusu dava, İstanbul 2. İdare Mahkemesi’nin 2011/1559 E. sayılı dosyasıyla açılmış, mahkemenin dilekçenin reddine dair 16.01.2013 tarihli, 2011/1559 E., 2013/40 K. sayılı kararı üzerine davacı reddedilen kısımlara yönelik açıklama da yapmak suretiyle yeniden dava dilekçesi sunmuş ve yargılama mahkemenin 2013/456 E. sayılı dosyasıyla yeniden başlamıştır. Mahkeme 09.04.2013 tarihili kararı ile davalı idareden; dava konusu taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir bilgi ve belgeler ile anılan taşınmazın işaretli olduğu 1/1000 ölçekli ve 1/5000 ölçekli imar planı paftalarının, dava konusu işlemin sebebinin sorularak dayanağı her türlü bilgi ve belgenin gönderilmesinin istenilmesine karar vermiştir.


10622 ada 1 parselin Şerhler Hanesinde ;

99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.( 05.06.2012 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığı 1 TL bedelle TEDAŞ lehine ) ( Başlama Tarihi : 05.06.2012 Süre : 99 yıl ) - 20.06.2012 tarih , 10594 yevmiye ile

(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)



2.2.1

Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım

- Satım İşlemleri


Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetindeki değişikliklerin aşağıdaki gibi olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Taşınmaz 31.05.2010 tarih , 4417 yevmiye ile Xxxxxx Xxxxxxxx tarafından ifraz nedeni ile edinilmiş olup , 01.06.2010 tarih , 4465 yevmiye ile TOKİ ' ye devir olmuştur. Taşınmaz 06.10.2012 tarih , 11842 yevmiye ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından satın alınmıştır. Tüm bu işlemler gerçekleştirilirken taşınmazın ada no'su 1 , parsel no'su 145 şeklindedir. Daha sonra 26.01.2012 tarih , 1453 yevmiye ile taşınmaz ifraz ile yukarıda tapu bilgileri belirtilen taşınmazlar tanımlanmış ve tapu kaydı malik Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kalmak kaydı ile yenilenmiştir.


2.3 -

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar


2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 12.04.2013 tarihli alınan ve rapor ekinde sunulan imar durum yazısına, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'den alınan bilgilere göre parseller 16.09.2012 x.x.xx 1/500-1/100 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planında, 18.04.2013 tarih, 1/1000 ölçekli plan notu tadilinde;

10622 Ada 1 parsel TAKS max: 0,55, E=2,20 ve H=Serbest, ayrık nizam, Avan Projeye göre uygulama yapılacak Konut alanında kalmaktadır.

10623 ada 1 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere İlköğretim alanında kalmaktadır.

10623 ada 2 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Özel Sağlık alanında kalmaktadır.

1 ada 155 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Özel Kreş alanında kalmaktadır.

1 ada 156 parsel E=3 ve H=Serbest olmak üzere Dini Tesis alanında kalmaktadır.

1 ada 158 ve 161 parsel Park alanında kalmaktadır.

Konut alanlarında belirlenen yapılaşma emsal değerlerinden kullanılmak kaydı ile zemin ve üst katlarda toplam inşaat alanının %20 sinin bağımsız ticari birimler olarak kullanılmasına izin verilebilir. Bu ticari birimler içerisinde iş merkezi , ofis , büro , alışveriş merkezleri , çok katlı mağaza , çarşı , otel , motel , konaklama tesisleri , sinema , tiyatro , konser salonları , sergi salonları , moda merkezi , restoran , kafe ,bar , lokanta , gazino gibi yeme içme üniteleri , yönetim binaları

, banka , finansal kurumlar , apart konut rezidans kullanımları yer alabilir. Bu alanlarda ilgili kurumların görüşleri alınarak özel eğitim , özel kreş , özel sağlık kurumları yer alabilir. Eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlarda yukarıda sayılan ticari fonksiyonları herhangi bir sınırlamaya bağlı kalmadan yapılabilir.


10622 ada 1 parsel numaralı taşınmaz 1 ada 145 no'lu ana gayrimenkulün ifrazı sonucunda oluşmuştur. Söz konusu 1 ada 145 no'lu parsel 21.03.2003 tasdik tarihli , 1/5000 ölçekli Ayazağa Revizyon Nazım İmar Planına göre Jandarma Komutanlığı Askeri Xxxx / İç İşleri Bakanlığı Askeri Alan olarak geçmektedir. Şişli Belediyesi tarafından hazırlanan 27.10.2009 tarih , 09/J-579 no'lu teklif yazısı ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne onay için gönderilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Paftası'nda Jandarma Komutanlığı Askeri Xxxx / İç İşleri Bakanlığı Askeri Alan olarak gösterilmiştir. Parsel için bu plan onaylanmadan İstanbul 1.İdare Mahkemesi 10.03.2010 tarih , 2010/367 esas ve 2010/338 karar no ile 1/5000 ölçekli plan için yürütmeyi durdurma kararı almıştır. 145 no'lu parsel 11.08.2010 tarih , 4077 sayılı Başbakanlık Oluru ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında '' Gecekondu Önleme Bölgesi '' olarak ilan edilmiştir. Parsele ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı 11.08.2010 tarih , 4077 sayılı Başbakanlık


Oluru ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun 19.Maddesi ve Uygulama Yönetmeliği'nin 59.Maddesi uyarınca TOKİ tarafından onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre 145 no'lu parsel ; kısmen konut alanı , kısmen park alanı , kısmen askeri alan , kısmen dini tesis alanı , kısmen idari tesis alanı , kısmen ilköğretim tesis alanı , kısmen özel kreş alanı , kısmen özel sağlık tesis alanı , kısmen sosyal kültürel tesis alanı , kısmen yol alanında kalmaktadır. 1 ada 145 parsel numaralı taşınmazın ifrazı sonucunda raporda bilgileri belirtilen parseller ve 163,160 parseller oluşmuştur. Sözkonusu parsel 16.09.2011 tarih ve 18.04.2012 tarih ile tasdik edilmiş olan 1/5000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre E=2,20 , TAKS=0,55 H=Serbest olmak üzere konut alanında kalmaktadır.



İmar planlarının güncel durumu ile ilgili süreç hakkında Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza verilen bilgiler aşağıdaki gibidir ;

1-İSTANBUL 6. İDARE MAHKEMESİ 2010/2480 E. Sayılı Dosya

Davacı TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 18.8.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalı TOKİ yanında müdahil olarak katılmıştır.


Dosyaya ibraz edilen 10.01.2012 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu sonucuna varılmış, buna karşılık Mahkemece 22.02.2012 tarihinde Yürütmenin Durdurulması isteminin reddine karar verilmiş, YD’nin reddi kararına yapılan itiraz da Bölge İdare Mahkemesi’nce reddedilmiştir. Dava reddedilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Ayrıca, davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

2-İSTANBUL 8. İDARE MAHKEMESİ 2010/2300 E. Sayılı Dosya

Davacı TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkkent Xxxxxx tarafından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 11.08.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalı TOKİ yanında müdahil olarak katılmıştır. 31.01.2013 tarihinde dava konusu imar planlarının iptaline karar verilmiştir. Karar temyiz edilmiş olup temyiz incelemesinin neticesi beklenmektedir. Davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.


3-İSTANBUL 1. İDARE MAHKEMESİ 2010/2191 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxxx Xxxxxxxxx ve 8 arkadaşı (Belediye meclis üyesi) tarafından TOKİ ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 18.8.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Xxxxx Xxxx Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. Emlak Konut davaya davalılar yanında müdahil olarak katılmıştır. 24.01.2013 tarihinde dava konusu imar planlarının iptaline karar verilmiştir. Söz konusu davanın temyiz incelemesi devam etmektedir. Davaya konu plan yürürlükten kalmış olup, yürürlükteki plan doğrultusunda proje devam etmektedir.

16.09.2011 ONANLI İMAR PLANLARI

4-İSTANBUL 1. İDARE MAHKEMESİ 2012/1913 E. Sayılı Dosya

Davacı Xxxxx Xxxxx tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 16.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması ile inşaatın inşasının durdurulması istenilmektedir.Emlak Konut davaya davalılar yanında müdahil olarak katılmıştır. Emlak Konut GYO dan alınan bilgiye göre söz konusu dava devam etmekte olup, yargılama neticesinde Mahkemece imar planının iptaline karar verilmesi halinde, ilgili idarece Mahkemenin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni imar planı yapılacaktır.


5-DANIŞTAY 6. DAİRE 2012/4412 E. (İSTANBUL 5. İDARE

MAHKEMESİ 2012/401 E. Sayılı Dosya)

Davacı TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından TOKİ aleyhine açılan davada Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesine ait 16.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali ve yürütmesinin durdurulması istenilmektedir. İstanbul 5. İdare Mahkemesi görevsizlik kararı vererek dosyayı Danıştay 6. Daire’ye göndermiştir. Danıştay 25.09.2012 tarihli kararı ile “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın davalı idare yanında hasım mevkiine alınmasına, yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarelerin birinci savunması alındıktan veya yasal savunma verme süresi geçtikten sonra incelenmesine karar vermiştir. Şirketimiz davaya davalı yanında müdahil olarak katılmıştır. Söz konusu dava devam etmekte olup, yargılama neticesinde Mahkemece imar planının iptaline karar verilmesi halinde, ilgili idarece Mahkemenin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni imar planı yapılacaktır.



2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait dosyaların ilk ruhsat bilgileri aşağıdaki gibidir;


Ada / Parsel

Blok No

Ruhsat Tarihi

Ruhsat No

Bağımsız Bölüm Adedi

İnşaat Alanı

10622/1

A BLOK A1 TİPİ

02.03.2012

1/49

293

67.136,06

10622/1

A BLOK B1 TİPİ

02.03.2012

1/48

409

104.757,58

10622/1

A BLOK B2 TİPİ

02.03.2012

1/40

318

60.652,96

10622/1

A BLOK C1 TİPİ

02.03.2012

1/41

176

34.246,76

10622/1

A BLOK C2 TİPİ

02.03.2012

1/42

152

30.376,85

10622/1

A BLOK OA TİPİ

02.03.2012

1/45

67

206.444,63

10622/1

A BLOK E TİPİ

02.03.2012

1/43

0

13.383,64

10622/1

A BLOK L TİPİ

02.03.2012

1/44

137

54.827,28

10622/1

B BLOK A2 TİPİ

02.03.2012

1/58

293

69.612,19

10622/1

B BLOK A3 TİPİ

02.03.2012

1/57

228

65.379,77

10622/1

B BLOK C3 TİPİ

02.03.2012

1/56

153

29.572,77

10622/1

B BLOK C4 TİPİ

02.03.2012

1/55

121

25.094,61

10622/1

X XXXX X0 XXXX

00.00.0000

0/00

000

00.000,00


Xxx / Xxxxxx

Xxxx No

Ruhsat Tarihi

Ruhsat No

Bağımsız Bölüm Adedi

İnşaat Alanı

10622/1

B BLOK C6 TİPİ

02.03.2012

1/53

80

22.291,47

10622/1

B BLOK C7 TİPİ

02.03.2012

1/52

88

24.895,15

10622/1

B BLOK C8 TİPİ

02.03.2012

1/51

183

34.587,89

10622/1

B BLOK T O1 TİPİ

02.03.2012

1/50

228

38.431,92

10622/1

B BLOK T O2 TİPİ

02.03.2012

1/46

152

16.663,06

10622/1

B BLOK OB TİPİ

02.03.2012

1/47

106

257.505,07

10622/1

C BLOK A4 TİPİ

02.03.2012

1/59

292

66.435,39

10622/1

C BLOK A5 TİPİ

02.03.2012

1/60

232

61.903,08

10622/1

C BLOK C9 TİPİ

02.03.2012

1/61

124

25.181,88

10622/1

C BLOK C10 TİPİ

02.03.2012

1/62

123

26.327,90

10622/1

C BLOK C11 TİPİ

02.03.2012

1/63

153

29.505,72

10622/1

C BLOK C12 TİPİ

02.03.2012

1/64

140

33.872,63

10622/1

C BLOK C13 TİPİ

02.03.2012

1/65

89

25.133,00

10622/1

C BLOK C14 TİPİ

02.03.2012

1/66

83

23.124,83

10622/1

C BLOK T O3 TİPİ

02.03.2012

1/67

153

32.323,36

10622/1

C BLOK OC TİPİ

02.03.2012

1/68

148

258.257,45

10622/1

D BLOK B3 TİPİ

02.03.2012

1/39

331

99.761,53

10622/1

D BLOK B4 TİPİ

02.03.2012

1/38

407

70.699,32

10622/1

D BLOK C15 TİPİ

02.03.2012

1/37

202

34.540,04

10622/1

D BLOK C16 TİPİ

02.03.2012

1/36

189

31.497,70

10622/1

D BLOK TO4 A

02.03.2012

1/28

279

32.128,34

10622/1

D BLOK TO4

B

02.03.2012

1/27

288

45.359,05


10622/1

D BLOK OD TİPİ

02.03.2012

1/26

5

251.093,86

10622/1

D BLOK D TİPİ

02.03.2012

1/29

1

9.015,08

10622/1

D BLOK F TİPİ

02.03.2012

1/35

61

16.209,30

10622/1

D BLOK G

TİPİ

02.03.2012

1/34

21

7.448,27

10622/1

D BLOK H

TİPİ

02.03.2012

1/33

116

24.278,86

10622/1

D BLOK I

TİPİ

02.03.2012

1/32

58

13.121,09

10622/1

D BLOK J

TİPİ

02.03.2012

1/31

41

14.338,66

10622/1

D BLOK K

TİPİ

02.03.2012

1/30

1

4.240,71

TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI

2.416.853,95


10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait 1.tadilat ruhsat bilgileri aşağıdaki gibi olup blok isimleri , toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm adetleri değişmiştir. Parselde bulunan bloklar 18.07.2012 tarih , 1/27...1/68 no'lu tadilat ruhsatlarına sahiptirler.


Ada / Parsel

Blok No

Ruhsat Tarihi

Ruhsat No

Bağımsız Bölüm Adedi

İnşaat Alanı

10622/1

A1

18.07.2012

12/1-49

265

56.485,90

10622/1

A2

18.07.2012

12/1-58

265

59.261,90

10622/1

A3

18.07.2012

12/1-57

228

52.292,00

10622/1

A4

18.07.2012

12/1-59

264

57.648,70

10622/1

A5

18.07.2012

12/1-60

232

51.419,60

10622/1

B1

18.07.2012

12/1-48

334

76.682,16

10622/1

B2

18.07.2012

12/1-40

232

43.257,90

10622/1

B3

18.07.2012

12/1-39

325

73.228,36

10622/1

B4

18.07.2012

12/1-38

238

47.640,20

10622/1

C1

18.07.2012

12/1-41

150

25.524,10

10622/1

C2

18.07.2012

12/1-42

151

25.159,50

10622/1

C3

18.07.2012

12/1-56

153

25.917,90

10622/1

C4

18.07.2012

12/1-55

122

21.651,60

10622/1

C5

18.07.2012

12/1-54

122

21.439,90

10622/1

C6

18.07.2012

12/1-53

80

13.899,66

10622/1

C7

18.07.2012

12/1-52

88

16.006,70

10622/1

C8

18.07.2012

12/1-51

151

25.997,80

10622/1

C9

18.07.2012

12/1-61

124

22.688,10


10622/1

C10

18.07.2012

12/1-62

123

21.020,50

10622/1

C11

18.07.2012

12/1-63

153

26.148,40

10622/1

C12

18.07.2012

12/1-64

115

24.287,20

10622/1

C13

18.07.2012

12/1-65

89

16.654,72

10622/1

C14

18.07.2012

12/1-66

83

14.885,30

10622/1

C15

18.07.2012

12/1-37

161

24.405,10

10622/1

D

18.07.2012

12/1-29

1

8.240,19

10622/1

E

18.07.2012

12/1-43

1

6.554,16

10622/1

F

18.07.2012

12/1-35

179

53.077,93

10622/1

OA

18.07.2012

12/1-45

11

117.415,62

10622/1

OB

18.07.2012

12/1-47

53

175.112,08

10622/1

OC

18.07.2012

12/1-68

69

183.172,99

10622/1

OD

18.07.2012

12/1-26

118

191.269,53

10622/1

T1

18.07.2012

12/1-50

148

25.372,25

10622/1

T2

18.07.2012

12/1-46

116

13.564,69

10622/1

T3

18.07.2012

12/1-67

124

21.928,99

10622/1

T4

18.07.2012

12/1-28

254

45.665,45

TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI

1.684.977,08


10622 Ada , 1 Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait dosyaların 2.tadilat ruhsat bilgileri aşağıdaki gibi olup blok isimleri , toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm adetleri değişmiştir. Parselde bulunan OC ve OD isimli Bloklar 24.09.2012 tarihinde sırası ile 12/1-68 ve 12/1-26 no'lu 2.tadilat ruhsatlarını almışlardır. 1.tadilat ruhsatlarında OC Blokta 69 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 5 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 1.tadilat ruhsatlarında OD Blokta 118 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 2.tadilat ruhsatında 26 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. İlk ruhsatlara göre parsel üzerinde toplam 2.416.853,95 m² inşaat alanı ve 6.843 adet bağımsız bölüm bulunmakta iken 1.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve 5.322 adet bağımsız bölüm , 1.tadilat ruhsatlarına göre parsel üzerinde 1.684.977,08 m² inşaat alanı ve 5.166 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.


Ada / Parsel

Blok No

Ruhsat Tarihi

Ruhsat No

Bağımsız Bölüm Adedi

İnşaat Alanı

10622/1

A1

18.07.2012

12/1-49

265

56.485,90

10622/1

A2

18.07.2012

12/1-58

265

59.261,90

10622/1

A3

18.07.2012

12/1-57

228

52.292,00

10622/1

A4

18.07.2012

12/1-59

264

57.648,70

10622/1

A5

18.07.2012

12/1-60

232

51.419,60

10622/1

B1

18.07.2012

12/1-48

334

76.682,16

10622/1

B2

18.07.2012

12/1-40

232

43.257,90

10622/1

B3

18.07.2012

12/1-39

325

73.228,36

10622/1

B4

18.07.2012

12/1-38

238

47.640,20

10622/1

C1

18.07.2012

12/1-41

150

25.524,10

10622/1

C2

18.07.2012

12/1-42

151

25.159,50

10622/1

C3

18.07.2012

12/1-56

153

25.917,90

10622/1

C4

18.07.2012

12/1-55

122

21.651,60

10622/1

C5

18.07.2012

12/1-54

122

21.439,90

10622/1

C6

18.07.2012

12/1-53

80

13.899,66

10622/1

C7

18.07.2012

12/1-52

88

16.006,70

10622/1

C8

18.07.2012

12/1-51

151

25.997,80

10622/1

C9

18.07.2012

12/1-61

124

22.688,10

10622/1

C10

18.07.2012

12/1-62

123

21.020,50

10622/1

C11

18.07.2012

12/1-63

153

26.148,40

10622/1

C12

18.07.2012

12/1-64

115

24.287,20

10622/1

C13

18.07.2012

12/1-65

89

16.654,72

10622/1

C14

18.07.2012

12/1-66

83

14.885,30

10622/1

C15

18.07.2012

12/1-37

161

24.405,10

10622/1

D

18.07.2012

12/1-29

1

8.240,19

10622/1

E

18.07.2012

12/1-43

1

6.554,16

10622/1

F

18.07.2012

12/1-35

179

53.077,93

10622/1

OA

18.07.2012

12/1-45

11

117.415,62

10622/1

OB

18.07.2012

12/1-47

53

175.112,08

10622/1

OC

24.09.2012

12/1-68

5

183.172,99

10622/1

OD

24.09.2012

12/1-26

26

191.269,53

10622/1

T1

18.07.2012

12/1-50

148

25.372,25

10622/1

T2

18.07.2012

12/1-46

116

13.564,69

10622/1

T3

18.07.2012

12/1-67

124

21.928,99

10622/1

T4

18.07.2012

12/1-28

254

45.665,45

TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI

1.684.977,08


2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş


Hafriyat çalışmalarının başlamış olduğu görülmüş olup çelik konstrüksiyon satış ofisi inşaa edilmiştir. Emlak Konut GYO' dan elde edilen bilgiye göre bitmişlik oranı yaklaşık %8' dir.


2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır.


3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 -


3.2 -


3.3 -

Tanımı


Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ayazağa Mahallesi 201.623,32 m² alana sahip 10622 ada 1 parsel, üzerine inşa edilecek olan 4789 adet konut , 171 adet 2 katlı dükkan , 1 adet cafe , 1 adet çok amaçlı salon , 87 adet çok katlı dükkan , 2 adet çok katlı ofis , 1 adet doğalgaz çevrim santrali , 80 adet dükkan , 10 adet kioks , 1 adet moda merkezi , 175 adet ofis , 1 adet sinema , 1 adet spor merkezi , 2 adet tiyatro olmak üzere toplamda 5166 adet bağımsız bölümden oluşan Ağaoğlu Maslak 1453 isimli projedir.


Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölge üzerindeki yapılanma genelde işyeri amaçlı kullanıma yönelik olup bunun dışında Ayazağa Il Jandarma Komutanlığı, Yıldız Teknik Üniversitesi Yüksekokul Kampüsü, Fatih Ormanı (Park Orman) gibi önemli birimler ve alanlar konumlanmış vaziyettedir. Bölge kendi içersinde eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Bu fark bazı yerlerde 80-90 m. kotuna ulaşmaktadır. Değerlemeye konu proje; Zincirlikuyu'dan Hacıosman'a kadar devam eden, İstanbul Avrupa Yakası'nın en önemli ulaşım arterlerinden olan Büyükdere Caddesi'ne yakın bir konumdadır. Bölge; uzun yıllardır İstanbul Avrupa Yakası'nın önemli merkezi is alanı bölgelerinden olan Zincirlikuyu- Levent hattının devamında, son yıllarda yeni projelerin ve plazaların yapılmasıyla günden güne gelişmekte ve büyümekte olan bir merkezi iş alanıdır.

Ofis binalarının neredeyse %100 doluluk oranına ulaştığı bölgede; Xxx Xxxxx, Oyakbank Genel Müdürlük Binası, Garanti Leasing, Xxxxxxx Xx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxx Xxxxx, Veko Giz Plaza, Spring Giz Plaza, Giz 2000 Plaza, İz Plaza, Oycan Plaza, Maslak Beybi Giz Plaza, Maslak Plaza, Shereton Plaza Otel, Nurol Plaza, Tekstilbank Genel Müdürlüğü gibi çok katlı plazalar, Ayazağa İlköğretim Okulu, Büyükdere Caddesi' nin karşı tarafında ise Harp Akademileri, ITÜ Maslak Kampüsü, Xxxx Xxxx Okulları, İstinye Park bulunmaktadır.


Ulaşım Özellikleri

Taşınmaza ulaşım Büyükdere Caddesi'nden Ayazağa'ya uzanmakta olan Ayazağa Köyü Yolu devam edilmek suretiyle sağlanmaktadır.Proje Mashattan Projesi'ne yaklaşık 500 metre , Ayazağa Merkeze yaklaşık 1 km. , Maslak Oto Sanayi Sitesi'ne yaklaşık 0 xx. , Xxxxxxxxx Xxxxxxx'xx xxxxxxxx 0 xx. , Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx yaklaşık 7 km. mesafededir.



MASHATTAN

İTÜ AYAZAĞA KAMPÜSÜ

DOĞUŞ POWER

1. KOLORDU KARARGAHI

MASLAK 1453 PROJESİNİN BULUNDUĞU PARSEL

ATATÜRK OTO SANAYİ


IŞIK ÜNİVERSİTESİ

İTÜ AYAZAĞA KAMPÜSÜ

TÜRK TELEKOM ARENA

ASKERİ ALANLAR

İSTİNYE PARK

DEĞERLEME KONUSU

ATATÜRK OTOSANAYİ

BEYKENT ÜNİVERSİTESİ

AYAZAĞA KÖYÜ

ORMAN ALANLARI











3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

İSTANBUL ŞİŞLİ AYAZAĞA 1. ETAP ARSA SATIŞI KARŞILIĞI

GELİR PAYLAŞIMI İŞİ, 10622 ada 1 parsel numaralı konut alanı, 10623 ada 1 parsel numaralı İlköğretim Alanı, 10623 ada 2 parsel numaralı Özel Sağlık Tesisi Alanı, 1 ada 155 parsel numaralı Özel Kreş Alanı, 1 ada 156 parsel numaralı Dini Tesis Alanı, 1 ada 158 ve 1 ada 160 parsel numaralı Park Alanı parsellerini kapsamaktadır.

Söz konusu parsellerden 10623 ada 1 parsel numaralı İlköğretim Alanı, 1 ada 156 parsel numaralı Dini Tesis Alanı, 1 ada 158 ve 1 ada 160 parsel numaralı Park Alanı parselleri kamusal alan niteliğindeki parseller olup inşaatları tamamlandıktan sonra mülkiyetleri kamuya devredilecek alanlardır. Söz konusu bu parsellerde yüklenici ile akdedilen sözleşme kapsamında olup, üzerlerinde yapılacak binalar, sözleşme süresi içerisinde yüklenici tarafından yapılacaktır.

Kalan 3 adet parsel özel mülkiyete konu olup 10622 ada 1 parsel numaralı Konut Parselinde Maslak 1453 projesi inşa edilmektedir. Diğer iki parsel (Özel Sağlık Tesisi ve Özel Kreş alanı) üzerinde ruhsat alınmış herhangi bir yapı bulunmamaktadır.


Ağaoğlu Maslak 1453 projesi 10622 ada 1 parsel numaralı 201.623,32 m² alan üzerine kurulması planlanan 35 blok ve 5166 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.Parsel üzerinde dükkan , moda merkezi , ofis , tiyatro ve konut olarak lüks nitelikte bir proje tasarlanmıştır.

Değerlemesi yapılan taşınmazlar; 10622 ada 1 parselde A1, A2, A3, A4, A5 , B1, B2, B3, B4, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 ,

C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D, E , F , OA , OB, OC , OD , T1 ,

T2 , T3 , T4 blok olmak üzere toplamda 35 blokta 5166 adet bağımsız bölüm olmak üzere farklı tipte, farklı nitelikte ve farklı konumda bağımsız bölümlerdir. Emlak Konut GYO. 'dan alınan stok listesine göre ekli listede bağımsız bölümlerin yaklaşık brüt kullanım alanları belirtilmiştir.


Projesinde;

A1 Blokta : 259 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 265 adet bağımsız bölüm ,

A2 Blokta : 259 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 265 adet bağımsız bölüm ,

A3 Blokta : 225 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 228 adet bağımsız bölüm ,

A4 Blokta : 259 adet daire , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 264 adet bağımsız bölüm ,

A5 Blokta : 225 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 232 adet bağımsız bölüm ,

B1 Blokta : 331 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 334 adet bağımsız bölüm ,

B2 Blokta : 230 adet daire , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 232 adet bağımsız bölüm ,


B3 Blokta : 322 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 325 adet bağımsız bölüm ,

B4 Blokta : 236 adet daire , 2 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 238 adet bağımsız bölüm ,

C1 Blokta : 147 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 150 adet bağımsız bölüm ,

C2 Blokta : 148 adet daire , 3 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm ,

C3 Blokta : 148 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 4 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C4 Blokta : 117 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 4 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C5 Blokta : 117 adet daire , 5 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm ,

C6 Blokta : 77 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 80 adet bağımsız bölüm ,

C7 Blokta : 84 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 88 adet bağımsız bölüm ,


C8 Blokta : 148 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 151 adet bağımsız bölüm ,

C9 Blokta : 117 adet daire , 7 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 124 adet bağımsız bölüm ,

C10 Blokta : 117 adet daire , 6 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 88 adet bağımsız bölüm ,

C11 Blokta : 148 adet daire , 5 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 153 adet bağımsız bölüm ,

C12 Blokta : 113 adet daire , 1 adet 2 katlı dükkan , 1 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 115 adet bağımsız bölüm ,

C13 Blokta : 84 adet daire , 3 adet 2 katlı dükkan , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 89 adet bağımsız bölüm ,

C14 Blokta : 77 adet daire , 4 adet 2 katlı dükkan , 2 adet çok katlı dükkan olmak üzere toplam 83 adet bağımsız bölüm ,

C15 Blokta : 159 adet daire , 2 adet 2 katlı dükkan olmak üzere toplam 161 adet bağımsız bölüm ,


D Blokta : 1 adet çok katlı dükkan olmak üzere 1 adet bağımsız bölüm

,

E Blokta : 1 adet doğalgaz çevrim santrali olmak üzere 1 adet bağımsız bölüm ,

F Blokta : 1 adet spor merkezi , 175 adet ofis , 2 adet çok katlı ofis , 1 adet cafe olmak üzere toplam 179 adet bağımsız bölüm ,

OA Blokta : 4 adet çok katlı dükkan , 7 adet 2 katlı dükkan olmak üzere 11 adet bağımsız bölüm ,

OB Blokta : 28 adet dükkan , 3 adet çok katlı dükkan , 18 adet 2 katlı dükkan , 1 adet çok amaçlı salon , 1 adet moda merkzi , 2 adet tiyatro olmak üzere 53 adet bağımsız bölüm ,

OC Blokta : 5 adet dükkan olmak üzere 5 adet bağımsız bölüm , OD Blokta : 26 adet dükkan 26 adet bağımsız bölüm ,

T1 Blokta : 148 adet daire olmak üzere 148 adet bağımsız bölüm , T2 Blokta : 116 adet daire olmak üzere 116 adet bağımsız bölüm , T3 Blokta : 124 adet daire olmak üzere 124 adet bağımsız bölüm ,

T4 Blokta : 254 adet daire olmak üzere 254 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Proje bünyesindeki konutlar stüdyo tipi , 1+1. 2+1. 3+1. 4+1 olarak farklı tiplerde tasarlanmıştır.Ofisler ; ofis ve çok katlı olarak , dükkanlar da yine dükkan , 2 katlı dükkan ve çok katlı dükkan olarak tasarlanmıştır.

Proje bünyesinde yer alan bloklardaki konut ve diğer ünitelerin adet ve alan dağılımları aşağıdaki gibidir. Bu alanlara ilişkin bilgiler çarşaf listelerden alınmış olan satışa esas brüt alanlar toplamıdır.



Blok Adı

Konut Adedi

Konut alanı ( m² )

A1

259

33.834,67

A2

259

33.816,15

A3

225

29.755,57

A4

259

33.817,56

A5

225

29.729,94

B1

331

46.555,79

B2

230

26.951,34

B3

322

44.921,26

B4

236

29.399,44

C1

147

15.250,09

C2

148

14.969,88

C3

148

14.969,86

C4

117

11.453,65

C5

117

11.463,24

C6

77

7.618,20

C7

84

8.873,31

C8

148

15.913,22

C9

117

11.467,94

C10

117

11.453,04

C11

148

14.972,21

C12

113

13.069,05

C13

84

8.862,38


C14

77

7.607,16

C15

159

16.321,29

T1

148

17.702,42

T2

116

9.219,06

T3

124

14.504,42

T4

254

30.857,87

TOPLAM

4.789

565.330,01



Blok Adı

Dükkan Adedi

( Dükkan - 2 Katlı Dükkan - Çok Katlı Dükkan )


Dükkan Alanı ( m² )

A1

6

2.338,09

A2

6

2.418,59

A3

3

1.426,86

A4

5

2.040,79

A5

7

2.104,34

B1

3

1.287,55

B2

2

742,87

B3

3

937,86

B4

2

604,17

C1

3

1.149,75

C2

3

1.943,04

C3

5

2.236,23

C4

5

2.009,91

C5

5

1.996,62

C6

3

731,13

C7

4

1.117,83

C8

3

586,54

C9

7

2.200,07

C10

6

2.126,56

C11

5

1.951,05

C12

2

1.434,66

C13

5

1.766,15

C14

6

1.716,52

C15

2

471,46

D

1

7.703,06

OA

11

4.023,55

OB

49

10.391,87

OC

5

4.088,72

OD

26

6.427,59

TOPLAM

193

69.973,43



Blok Adı

Ofis Adedi

( Ofis - Çok Katlı Ofis )


Ofis Alanı ( m² )

F

177

34.669,38

TOPLAM

177

34.669,38


Blok Adı

Moda Merkezi Adedi

Moda Merkezi Alanı ( m² )

OB

1

7.725,25

TOPLAM

1

7.725,25


Blok Adı

Tiyatro Adedi

Tiyatro Alanı ( m² )

OB

2

9.958,75

TOPLAM

2

9.958,75



Blok Adı

Spor Merkezi Adedi

Spor Merkezi Alanı ( m² )

F

1

9.077,22

TOPLAM

1

9.077,22


Blok Adı

Cafe Adedi

Cafe Alanı ( m² )

F

1

448,75

TOPLAM

1

448,75


Blok Adı

Çok Amaçlı Salon Adedi

Çok Amaçlı Salon Alanı ( m² )

OB

1

5.796,59

TOPLAM

1

5.796,59



Blok Adı

Doğalgaz Çevrim Santrali Adedi

Doğalgaz Çevrim Santrali Alanı ( m² )

E

1

1.846,77

TOPLAM

1

1.846,77


GENEL TOPLAM

5.166

704.826,15


Henüz ruhsat alınmamış Özel Sağlık Tesisi Alanı ve Özel Kreş Alanı parsellerinde ise satılabilir alanlar emsal inşaat alanı üzerinden yapılan hesaplamalar ile öngörülebilmektedir. Bu hesaplamalar aşağıdaki gibidir.


Ada/Parsel

Yüzölçümü

Fonksiyon

Emsal

Emsal İnşaat Alanı ( m² )

10623/2

4.729,30

Özel Sağlık

3,00

14.187,90

1/155

2.515,04

Xxxx Xxxx

3,00

7.545,12

TOPLAM

7.244,34



21.733,02


4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER


4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık %0 33.1 nüfus artışı ve 10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.


Harita 1 - İstanbul'un Konumu


2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul’un nüfusu 10.018.735 kişi olup bu nüfusun % 65’i kentin Avrupa yakasında, % 35’i Asya yakasında yaşamaktadır. 5712 km² alana sahip Xxxxxxxx’xx xxxxx xxxxxxxxx 0000 xxxx/xxx’dir. Son 40 yılda 1 milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama 500.000 kişi eklenmektedir.

Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.

İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olarak öngörülmüştür. Nüfusun %34’ünün, istihdamın ise %33’ünün kentin Asya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur.

İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.


4.1.2 - Şişli İlçesi

Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır.Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir.Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.Maslak, Istanbul’un kuzeyinde bulunmaktadır. Maslak, Istanbul’un son yıllardaki en popüler is ve


Bunda en önemli pay, Xxxxxx’xx ana geçis arterlerinin kesisim noktasında olması ve sehir merkezine kuzey yönünden baglantı noktası olmasındadır. Büyükdere Caddesi, Xxxxxx’xx sehir merkezine baglandıgı ana geçis arteridir; bu nedenle son dönemlerde planlanan projeler çogunlukla Büyükdere Caddesi etrafında yapılmak istenmistir. Son yıllarda, özellikle Levent-Maslak aksisinde birçok prestijli ofis, alısveris merkezi ve konut projeleri göze çarpmaktadır. Bunun en önemli nedeni, 1990 ların ikinci yarısından itibaren Istanbul sehir merkezinin kuzeye dogru bir yönelme yasaması ve alternatif yerlesim alanlarının bu bölgede yaratılmasıdır. Ayrıca, son yıllarda Xxxxxx’xx Istanbul’un is merkezi olarak yapılandırılması çalısmaları neticesinde birçok uluslararası grubun bu bölgeye yerlesmesi bölgeye stratejik bir önem kazandırmakla beraber artan yabancı nüfus, Istanbul’a turizm getirisi saglamıstır. Bunun sonucu olarak da daha çok is, yerlesim ve eglence merkezine ihtiyaç duyulmusturIstanbul'un Sisli ilçesine baglı bir semt ve mahalledir.


Kuzeyinde ve dogusunda Sarıyer ilçesi, batısında yine Sisli ilçesine baglı olan Ayazaga, güneyinde Huzur mahalleleri yer alır. Ayrıca güneydoguda Besiktas ilçesiyle komsudur. Komsu Sisli mahalleleri olan Ayazaga ve Huzur ile birlikte bu üç mahalle Sisli'nin geri kalan mahallerinden ayrı kalan bir öbek olusturur ve Sisli'nin diger mahallelerine Büyükdere Caddesi'yle baglanırlar. Maslak bundan 25 yıl öncesine kadar bir benzin istasyonu ile birkaç yapıdan olusan bir yerken, günümüzde birçok uluslararası sirketin genel müdürlügünü barındıran, modern gökdelenleri, yogun trafigi ve sert rüzgârı ile Istanbul'un ve Türkiye'nin en önemli semtlerinden birisidir. Semt içinde nüfus, çalısma saatleri arasında büyük oranda artar, onun dısında yerlesik nüfus pek seyrektir. ITÜ'nün ana yerleskesi ve Harp Akademileri Maslak'ta bulunmaktadır.



4.1.3

Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler

- Doğrultusunda Analizi

Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.


Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.



2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.

2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.

Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.

2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım- satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.


2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.

2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'yedeki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür.

2013 yılındaki beklentilere bakıldığında, 2012 yılının son çeyreğinde yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası(Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) dahilinde inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren mütekabiliyet yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. Son çeyrekte yaşanan bu hızlanmanın, koşullar aynı şekilde devam ederse 2013 yılında da süreceği, konut alımına olan talebin artması ile konut fiyatlarında da artışların olacağı beklentisi oluşmuştur.


Özellikle son aylarda Maslak çevresinde Is Merkezi, ticari bina ihtiyacının karsılanmasınayönelik yapılan adımlar ve gerçeklestirlen projeler, bölgedeki arsa degerlerini yükseltmistir. Gerek ulusal gerekse de uluslararası grupların gayrimenkul yatrımları için bölgeyi tercih etmesisöz konusu deger artısında önemli birer etkenolmustur. Istanbul' un en önemli ticaret ve sanayi merkezlerinden biri olan Maslak Semti'nde otomotiv,finans, metal sanayiçesitlenmesi, küçük - büyük atölyeler, ticarethaneler ile ticaret merkezleri özellikler yüksek katlı uluslararsı firmalar hizmetveren plazalar bulunmaktadır. Yeni bina yapılasmaları daha çok is merkezi, plaza tipi isletmelere yöneliktir.


Bölgede iş merkezleri ve ticaret merkezlerinin de talep görmesi bölgedeki rezidansların tercih edilmesini sağlamaktadır. Öte yandan Avrupa yakasında Ihlamur –Fulya bölgesi de rezidans projeleri açısında tercih edilir bir bölge olarak son yıllarda öne çıkmaktadır. Son dönemde bu bölgede yapılan önemli projelerle Fulya rezidanslar açısında çekim bölgesi haline gelmiştir.

Bölgede incelenen projelerin tamamı A+ ve A sosyo-ekonomik grubu hedeflemektedir. Konut projelerini özellikle Maslak ve Levent’teki iş merkezlerinde çalışan ve üst gelir grubuna mensup

aileler tercih etmektedir. Bölgede rezidans tarzı projeler son yıllarda hız kazanmıştır. Projelerin hemen hepsinde sosyal tesis, kapalı otopark gibi imkanlar sunulmaktadır.


4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler


Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.


4.3 - Bilgilerin Kaynağı


Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü, Şişli Tapu Müdürlüğü Kadastro Müdürlüğü, Emlak Konut GYO ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.


4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler


4.4.1

*

*

*

*

4.4.2

- Olumlu Faktörler

Yapı ruhsatları alınmıştır.

Bölgede yüksek ticari potansiyel bulunmaktadır.


Xxxxxxx Xxxxxx 1453 ismi ile tasarlanan proje güvenlikli, sosyal donatıları olan lüks konut projesi olarak tasarlanmıştır.

TEM ve bağlantı yollarına yakın konumdadır.


- Olumsuz Faktörler

*

Finans merkezinde yer almasına karşın, araç ve insan yoğunluğunun düşük olduğu konumda yer almaktadır.


5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ


5.1 -


5.2 -

Piyasa Değeri Yaklaşımı


Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.


Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı


Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.


5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı


Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.


6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER


Değerleme konusu İstanbul Şişli Ayazağa 1.Etap Projesine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi,

-Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

- Piyasa Değeri Yaklaşımı , arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır.

Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibraz edilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak bağımsız bölümlerin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından hesaplanmıştır.



6.1 -


Piyasa Değeri Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

*

Tel

GİRGİN EMLAK

0 543 598 55 99

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 7.100 m² alanlı olarak pazarlanan , E=2.00 , konut imarlı olduğu belirtilen arsanın 39.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 5.493.-TL/m² )


* SAHİBİNDEN

Tel : 0 000 000 00 00

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 14.000 m² alanlı olarak pazarlanan , E=2.00 , konut imarlı olduğu belirtilen arsanın 73.800.000.-TL fiyatla satışa çıktığı ve satış olduğu bilgisi alınmıştır.( 5.271.-TL/m² )


* RESİDENCE EMLAK

Tel : 0 000 000 00 000

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 3.800 m² alanlı olarak pazarlanan , E=2.00 , konut imarlı olduğu belirtilen arsanın 19.800.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 5.211.-TL/m² )

*

Tel


REMAX EFOR EMLAK

0 216 463 13 14

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 26.000 m² alanlı olarak pazarlanan , E=2.00 , konut imarlı olduğu belirtilen arsanın 140.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 5.385.-TL/m² )


* ART EMLAK

Tel : 000 000 00 00

Yapılan görüşmede değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 52.000 m² alanlı olarak pazarlanan , E=2.00 , konut imarlı olduğu belirtilen arsanın 265.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 5.096.-TL/m² )


Konut Emsalleri

* Century 21 Hedef

Tel : 0 000 000 00 00

Mashattan Projesi'nde bulunan;

1+1 kullanımlı 85 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 500.000.-TL fiyatla ( 5.882.-TL/m² ) ,

2+1 kullanımlı 130 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 750.000.-TL fiyatla ( 5.769.-TL/m² ) ,

3+1 kullanımlı 170 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 985.000.-TL fiyatla ( 5.794.-TL/m² ) ,

4+1 kullanımlı 255 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 1.375.000.-TL fiyatla ( 5.392.-TL/m² ) satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.


* Satış Ofisi

Bölgede bulunan Ağaoğlu My Home isimli projede satış ofisinden

alınan bilgiye göre;

1+1 kullanımlı 78 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 420.000.-TL fiyatla ( 5.385.-TL/m² ) ,

2+1 kullanımlı 125 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 650.000.-TL fiyatla ( 5.200.-TL/m² ) ,

3+1 kullanımlı 175 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 945.000.-TL fiyatla ( 5.400.-TL/m² ) ,

4+1 kullanımlı 320 m² alanlı olarak pazarlanan dairenin 1.850.000.-TL fiyatla ( 5.781.-TL/m² ) satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.


Dükkan Emsalleri

*

Tel

GO GAYRİMENKUL

(000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Polaris Plaza da 6. katta bulunan 250 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 2.000.000.- TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 8.000.-TL/m² )


* Residence Index

Tel : (000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Spring Giz Plaza da ara katta bulunan 225 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 1.980.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 8.800.- TL/m² )


* Residence Index

Tel # : (000) 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Spring Giz Plaza da zemin katta bulunan 900 m² alanlı olarak pazarlanan teraslı dükkan 7.020.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 7.800.-TL/m² )


Ofis Emsalleri


* MASLAK EMLAK

Tel : 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Beybi Giz Plaza da bulunan 1.000 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 6.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 6.000.-TL/m² )


* KT EMLAK

Tel : 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Giz 2000 Plaza da bulunan 500 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 3.500.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 7.000.-TL/m² )


* CENTURY 21 ATA EMLAK

Tel : 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan İz Giz Plaza da bulunan 450 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 3.300.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 7.333.-TL/m² )


* RESİDENCE EMLAK

Tel : 0000 000 00 00

Yapılan görüşmede bölgedeki prestijli yapılardan olan Veko Giz Plaza da bulunan 225 m² alanlı olarak pazarlanan ofisin 2.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.( 8.889.-TL/m² )


6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi


KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)


BİLGİ

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ


EMSAL (1)


EMSAL (2)


EMSAL (3)

SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ

ZAMAN DÜZELTMESİ


39.000.000

- BENZER 0%

73.800.000


BENZER 0%

19.800.000


BENZER 0%

ALAN

BİRİM M² DEĞERİ


ALANA İLİŞKİN DÜZELTME

201.623,32

7.100

5.493

ÇOK KÜÇÜK

-30%

14.000

5.271

KÜÇÜK

-20%

3.800

5.211

ÇOK KÜÇÜK

-30%

İMAR KOŞULLARI

YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME

SERBEST


ORTA KÖTÜ 10%


ORTA KÖTÜ 10%


ORTA KÖTÜ 10%

FONKSİYON


FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME

E=2,20 ; KONUT

E=2 ; KONUT

KÖTÜ 10%

E=2 ; KONUT

KÖTÜ 10%

E=2 ; KONUT

KÖTÜ 10%

MANZARA


MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME


ORTA İYİ


-10%

ORTA KÖTÜ


10%

ORTA KÖTÜ


10%

KONUM

KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME


BENZER

0%

BENZER

0%

BENZER

0%

DİĞER BİLGİLER

DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME



BENZER 0%


BENZER 0%


BENZER 0%

PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN

DÜZELTME


-10%

-10%

-10%

TOPLAM DÜZELTME


-30%

0%

-10%

DÜZELTİLMİŞ DEĞER

4.600

3.845

5.271

4.689


Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki imarlı parsellerin birim m² değerlerinin 4.500-5.000 TL/m² , konut birim m² değerlerinin 3.000.-TL ile 6.500.-TL aralığında değiştiği, ofis birim m² değerlerinin 4.500.-TL ile 8.000.-TL aralığında , dükkan birim m² değerlerinin ise,

5.000 - 10.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 10622 ada 1 parselin arsa birim m² değeri 4.600.-TL takdir edilmiştir.

Aynı bilgiler ışığında Özel Kreş alanı ve Özel Sağlık Tesisi Alanı imarlı parseller için arsa birim m² değeri 3.500-TL/m² olarak takdir edilmiştir. Kamusal alan olarak nitelendirilen diğer parseller mülkiyetleri kamuya devredilecek olmalarından ötürü değerlemede dikkate alınmamıştır.


Değerlendirmeye konu olan parselin yakın çevresinde mevcutta kendisi ile rekabet edecek mülkler incelenmis ayrıca emlak firmalarından görüsler alınmıştır. Bu doğrultuda aynı bölgede yer alan, Plazalar’da tercih edilen büyüklükler minimum 200 m² ortalama tercih edilen maksimum büyüklük ise 1.000 m² olduğu ve ofis katlarının kiralık olarak, metrekare fiyatlarının 15-25.-USD arasında, A sınıfı plazalarda metrekare fiyatları 25.-USD civarında olduğu görülmüştür. İş merkezi tipi bazı binalarda metrekaresi 10.-USD fiyatla ofisler bulunabilmekte ve plazalarda magaza, kafe, banka subesine uygun giriş katların metrekaresi ise 40.-USD ye kadar pazarlanmakta olduğu anlasılmaktadır.


Plazalarda doluluk oranının büyük bir bölümünde yüzde 100 oldugu ögrenilmistir. Ayrıca plaza katlarında satılık olarak metrekare birim degerini 4.500.-TL ile 7.500.-TL aralıgında plazanın durumu, isçilik, konum ve kat özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Bölgede konutlar ile ilgili yapılan incelemelerde tercih edilen en küçük konutun 1+1 85 m² olduğu 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 konutlarında doğru orantı ile artış gösterdiği anlaşılmaktadır. Konut olarak yakın çevrede emsal alınabilen mülkler incelendiğinde Mashattan’da, metrekare birim fiyatları kooperatif tarafından satılık olarak 5.500.-TL ile 6.500.-TL aralıgında pazarlanan fiyatlar olduğu görülmektedir. Kiralık olarak ise aynı sitede 15.-TL ile 25.-TL arasında pazarlanan fiyatlar oldugu görülmektedir. Ayrıca öngörülen bu rakamlar pazarlanabilir fiyatlar olup gerçekçi fiyatların ise %5 ile %10 oranında degisiklik gösterebileceği düsünülmektedir



Ada/Parsel

Parsel Alanı (m²)

Birim m² Fiyatı (TL/m²)


Arsa Değeri (TL)

10622/1

201.623,32

4.600,00

000.000.000,00

10623/2

4.729,30

3.500,00

00.000.000,00

1/155

2.515,04

3.500,00

8.802.640,00

TOPLAM

208.867,66

4.561,00

000.000.000,00

TOPLAM ARSA DEĞERi (TL)

952.822.462,00

TOPLAM ARSA DEĞERi (USD)

529.345.812,22


6.2 -

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı


Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 4.600.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan % 35,50 hasılat payının değeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre üç adet parsel için düzenlenmiş olan Nakit akımı tablosundan elde edilen toplam değerin %35,50 ' si dikkate alındığında geliştirilmiş olan arsa değeri olarak 1.248.221.390. TL sonucuna ulaşılmıştır.

Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.


Rapor tarihi itibariyle proje kapsamındaki 3 adet parselin arsa değeri için; 952.822.462-TL (529.345.812.-USD) takdir edilmiştir. Arsa üzerinde yapılacak projede, projenin genel bitmişlik seviyesi dikkate alınmıştır. Bu duruma istinaden aşağıdaki hesaplamalar ile inşaat maliyeti ve gerçekleşmiş geliştirme maliyeti değerleri takdir edilerek projenin mevcut duruma esas değeri belirlenmiştir. 10623 ada 2 parsel ve 155 parsel için düzenlenmiş yapı ruhsatı bulunmadığından bu parsellerin mevcut yapılaşma koşulları dikkate alınarak maliyet hesaplamalarında dikkate alınmışlardır.


İNŞAAT MALİYETİ HESAPLAMALARI


Projenin Tamamı İçin İnşaat Maliyeti Hesabı


615 .-TL/M²

X

1.011.452,70 M²

=

622.043.411

.-TL

1.015 .-TL/M²


X

475.700,69 M²


=

482.836.200

.-TL

475 .-TL/M²

X

197.823,69 M²

=

93.966.253

.-TL

475 .-TL/M²

X

21.733,02 M²

=

10.323.185

.-TL

X-X-X-X-X-X0-X0-X0-X0 XXXXXXX (XX.X)

XX-XX-XX XXXXXXX (X.X)

X-XX XXXXXXX ( XXX.X )

ÖZEL SAĞLIK - ÖZEL KREŞ

10622 ada 1 parsel için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti

İnşaat Tamamlanma Oranı


= 1.209.169.048 .-TL

= 8%


GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ = 96.733.524 .-TL


Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı Hesabı

Projenin tamamı için yapılan inşaat tamamlanma oranı hesabı, projenin tamamı için öngörülen inşaat maliyetinin değer olarak ne kadarının gerçekleşmiş olduğu ile ilişkilendirilerek hesaplanmıştır. Aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere gerçekleşmiş toplam inşaat maliyetlerinin Öngörülen toplam inşaat maliyetlerine oranı projenin geneli için tamamlanma oranı olarak kabul edilmiştir.

Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti = Projenin Tamamı için Gerçekleşmiş Toplam İnşaat Maliyeti =

1.209.169.048 .-TL


96.733.524 .-TL

Projenin İnşaat Tamamlanma Oranı = 8%


GELİŞTİRME MALİYETİ HESAPLAMALARI

Projenin Tamamı için Geliştirme Maliyeti Hesabı


Projenin tamamlanması durumundaki değerinin, arsa değeri ve üzerine inşa edilmesi planlanan (inşa edilen) yapıların toplam değeri toplamından elde edilen değere geliştirme maliyetinin ilave edilmesi sonucu oluşan değer olduğu kabulü ile;



Öngörülen Satış Hasılatı (NBD) =

3.516.041.650

.-TL

(-) Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti =

1.209.169.048

.-TL

(-) Arsa Değeri (Piyasa Değeri Yaklaşımı) =

952.822.462

.-TL


TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ =


1.354.050.140


.-TL

Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı =

8%


GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ =

108.324.011

.-TL


PROJENİN MEVCUT DURUMA ESAS DEĞERİ



PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ =

952.822.462

.-TL

GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ =

96.733.524

.-TL

GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ =

108.324.011

.-TL

MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(TL) =

1.157.879.997

.-TL

TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) =

643.266.665

.-USD


■ Maliyet Yaklaşımına göre;

Sözleşmeye konu Projenin mevcut durum değeri

1.157.879.997.-TL (643.266.655.-USD)

olarak hesaplanmıştır.


PROJENİN MEVCUT DURUMUNUN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ


Projenin sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. ' ye ait payı % 35,50' dir.

Sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. projeyi mülkiyetine sahip olduğu arsayı hasılat paylaşımı karşılığında yükleniciye tahsis ederek gerçekleştirmektedir. Projeler için yapılan sözleşmelerde “SÖZLEŞMENİN KONUSU” maddesinde yüklenicinin proje ile ilgili yükümlülükleri detaylı olarak belirtilmiştir. Sözleşme gereği her türlü inşaat maliyetine yüklenici firma katlanmaktadır. Sözleşmenin feshi durumunda yüklenici firma o ana kadar yapmış olduğu tüm inşaat maliyetini hukuki yollarla Emlak Konut GYO A.Ş.' den talep edebilmektedir. Bu nedenle projenin mevcut durumunun Emlak Konut GYO A.Ş.' nin payına düşen kısmının değer takdiri yapılırken güvenli tarafta kalınarak mevcut durum değerinin Emlak Konut GYO A.Ş.' nin hasılat payı oranı kadar olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Aşağıda ilgili hesaplamalar gösterilmiştir.



PROJENİN TAMAMININ MEVCUT DURUMU İÇİN TAKDİR EDİLEN =

TOPLAM DEĞER(TL)

1.157.879.997 .-TL


PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA =

GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ (% 35,50) (TL)

411.047.399 .-TL


Yukarıdaki hesaplamada da görüldüğü üzere, projenin mevcut durumunun Emlak Konut GYO A.Ş. ' nin payına düşen kısmının değeri arsa değerinden düşüktür. Bu gibi durumlarda arsa sahibi Emlak Konut GYO A.Ş. olduğundan mevcut durumun Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen kısmı arsa değeri olarak takdir edilmiştir.


PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA =

GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ(TL)

952.822.462 .-TL


6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı


6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar


10622 ada 1 Parsel (Konut Alanı)

■ 10622 ada 1 parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda ekte yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Parsel üzerinde inşa edilecek olan projenin yukarıda da anlatıldığı üzere X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D, E

, F , OA , OB, OC , OD , T1 , T2 , T3 , T4 bloklarından oluşacağı bilinmektedir.



KONUT FONKSİYONLARI İÇİN


■ X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , T1 , T2 , T3 , T4

bloklarda bulunan toplam satılabilir konut alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 565.330 m² olarak kabul edilmiştir. (Ayrıca yüklenici firma tarafından hazırlanmış olan projedeki alanlar da incelenmiştir.)

■ Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut bölümlerin 1.dönemde %25' inin, 2.dönemde %25' inin 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

■ Blokların genelinde satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.900.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda her yıl %15 oranında oranında artacağı varsayılmıştır.

■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.


■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.



DÜKKAN VE CAFE FONKSİYONLARI İÇİN


■ X0, X0, X0, X0, X0 , X0, X0, X0, X0, C1, C2, C3, C4 , C5 , C6 , C7 , C8 , C9 , C10 , C11 , C12 , C13 , C14 , C15 , D , OA , OB , OC , OD

bloklarda bulunan toplam satılabilir dükkan ve cafe alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 70.422,18 m² olarak kabul edilmiştir

■ Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden dükkan bölümlerinin 1.dönemde %10' unun, 2.dönemde %10' unun 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %50' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

■ Dükkanların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 7.300.- TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.



OFİS FONKSİYONLARI İÇİN

■ F Blokta bulunan toplam satılabilir ofis alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 34.669,38 m² olarak kabul edilmiştir

■ Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ofis bölümlerinin 1.dönemde %25' inin, 2.dönemde %25' inin 3.dönemde ise %30' unun, 4.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

■ Ofislerin satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 5.500.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.


■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.


DİĞER TİCARİ FONKSİYONLARI İÇİN

■ E Blokta bulunan doğalgaz çevrim santrali , F Blokta bulunan spor merkezi , OB Blokta bulunan moda merkezi , tiyatro , çok amaçlı salon , diğer ticari birimlerin toplam satılabilir alanı mevcut çarşaf liste üzerinden yapılan hesap ile yaklaşık 34.405 m² olarak kabul edilmiştir


■ Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden diğer ticari fopnksiyonlaların 1.dönemde %5' inin, 2.dönemde %5' inin 3.dönemde ise %20' sinin, 4.dönemde ise %70' inin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

■ Ticari fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.000.- TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.


10623 xxx 0 Xxxxxx xx 0 xxx 000 Xxxxxx (Xxxx Sağlık Tesisi Alanı ve Özel Kreş Alanı)

■ Değerleme konusu proje kapsamında olan 10623 ada 2 parsel numaralı Özel Sağlık Tesisi Alanı üzerinde inşa edilecek yapıya ilişkin satışa esas alan mevcut imar koşullarına göre hesaplanmış olup emsal inşaat alanı üzerinden 14.187,90 m² olarak öngörülmüştür.

1 ada 155 parsel numaralı Özel Kreş Alanı üzerinde inşa edilecek henüz ruhsatı alınmamış yapıya ilişkin satışa esas alan yine aynı yöntem ile 7.545,12 m² olarak hesaplanmıştır.


■ Sağlık tesisi yapısının tamamının 3.dönemde, Kreş yapısının tamamının 2.dönemde satılacağı varsayılmıştır.

■ Sağlık Tesisi fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 4.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

■ Kreş Alanı Tesisi fonksiyonların birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 3.800.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %15 oranında artacağı varsayılmıştır.

■ Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

■ Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.

■ Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

■ 2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı” olarak kabul edilmiştir.



6.3.3

Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması

- Durumundaki Toplam Değeri


■ Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %11 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda 3.516.041.650-TL olarak takdir edilmiştir.


Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Bugünkü Değeri (TL)


3.516.041.650 .-TL

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Bugünkü Değeri (USD)


1.942.564.448 .-USD

Emlak Konut GYO A.Ş. Payına Düşen Toplam Değer (%35,50)


1.248.221.390 .-TL


6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı


Değerleme konusu proje kapsamındaki tüm parsellerin en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.


6.5 -

Verilerin Değerlendirilmesi

Projenin tamamı hasılat paylaşımı sözleşmesinden de anlaşıldığı üzere 7 adet parselden oluşmaktadır. Ancak müşterinin talebi üzerine değerleme tarihi itibariyle proje bünyesinde yer alan bağımsız bölümlerden 5166 adet bağımsız bölümün tamamlanmış durumu için birim m² değerinin takdiri yapılmıştır. Aşağıdaki tabloda ve raporun

1.5. maddesinde belirtilmiş olan projenin tamamlanması durumundaki değeri sözleşme kapsamındaki parsellerin tamamı dikkate alınarak takdir edilmiştir. Ayrıca, projenin tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen toplam hasılat miktarının değeri de belirtilmiştir.


PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

KDV HARİÇ (TL)

USD

EURO

1.157.879.997,00

000.000.000,00

000.000.000,36

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ (%32,00)

KDV HARİÇ (TL)

USD

EURO

952.822.462,00

000.000.000,00

000.000.000,81

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ DEĞERİ

KDV HARİÇ (TL)

USD

EURO

3.516.041.649,99

1.953.356.472,22

1.496.187.936,17

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN HASILAT MİKTARININ BUGÜNKÜ DEĞERİ (%35,50)

KDV HARİÇ (TL)

USD

EURO

1.248.221.389,00

000.000.000,00

000.000.000,26

5166 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ ANAHTAR TESLİM DEĞERLERİNİN TOPLAMI (KDV HARİÇ)

KDV HARİÇ (TL)

USD

EURO

3.297.907.385,60

1.832.170.769,78

1.403.364.844,94



6.5.1


Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme

- Analizi

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alındığınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için

%1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.


Proje kapsamındaki 5166 adet bağımsız bölümün (anahtar teslimi şartlarına uygun olarak) tamamlanması durumunda bugünkü değeri için hesap edilen toplam değer aşağıdaki gibidir.


5166 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar

Teslim Bugünkü (KDV hariç - TL)


3.297.907.385,60 .-TL

5166 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslim Bugünkü (KDV dahil - TL)


3.459.704.816,12 .-TL



6.5.2

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile

- Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bölgede yapılan incelemelerde, bölgede inşaat yapan kişilerle yapılan görüşmeler ve Emlak Konut GYO' nun yaptığı diğer projelerdeki hasılat paylaşım oranları da incelendiğinde hasılat paylaşım oranının

%30 ila %40 civarında olduğu kanaatine varılmıştır.

İstanbul Şişli Ayazağa 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi Şişli İlçesi Ayazağa Mahallesinde kayıtlı 10622 ada 1 parsel ( eski hali ile 1 ada 145 parsel ) numaralı 201.623,32 m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz üzerinde geliştirilecek proje için ihale edilmiştir. Proje için 14.12.2010 tarihli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşmeye göre 3.250.000.000.-TL + K.D.V. satış toplam gelirinden yüklenici firma tarafından şirkete teklif edilen % 35,50 satış payı gelir oranının karşılığında Asgari Şirket Payı Toplam Geliri 1.153.750.-TL + K.D.V. taahhüt edilmiştir.Ayrıca Arsa Satışı Karşılığı Toplam Geliri'nin artması halinde ise sadece artan Arsa Satışı Karşılığı Toplam Geliri'ne uygulanmak üzere Atran Arsa Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak %35,51 oranı karşılığına tekabül eden Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri Tutarını + KDV'ni Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri'ne ilave olarak şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.



6.5.3

Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun

- Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.



6.5.4

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin

- Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında

Görüş


Değerlemesi yapılan proje bünyesindeki 10622 Ada 1 nolu parsel için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Proje bünyesindeki parsellerle ilgili hukusal süreci içeren açıklamalar Emlak Konut GYO dan alınan bilgiler doğrultusunda raporun 2.2 ve 2.3. nolu maddelerinde belirtilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle projenin onaylı olan ruhsatlara ve projelere bağlı olarak inşaatı devam etmektedir.


Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına

6.5.5 - Alınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş


Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.


10622 ada 1 parselin İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.


10623 ada 2 parsel ve 1 ada 155 parsel parselin İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "arsa/arazi" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.


(1 ada 156, 158 ve 161 parseller ile , 10623 ada 1 parseller kamuya terk edilecek nitelikte alanlar olduğundan mülkiyetleri Emlak konut GYO A.Ş. Adına kayıtlı olmasına karşın değerlemede dikkate alınmamıştır.)



Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;

Taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.


7 - SONUÇ


Rapor konusu projenin değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu projenin


PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ (%35,50)

KDV HARİÇ (TL)

KDV HARİÇ (USD)

KDV HARİÇ (EURO)

952.822.462,00

000.000.000,00

000.000.000,81

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN HASILAT MİKTARININ BUGÜNKÜ DEĞERİ (%35,50)

KDV HARİÇ (TL)

KDV HARİÇ (USD)

KDV HARİÇ (EURO)

1.248.221.389,00

000.000.000,00

000.000.000,26

kıymet takdir edilmiştir.


Bu değerlere KDV dahil değildir. KDV oranı, net 150 m²'den küçük konutlar için

%1, ticari üniteler ve net 150 m²'den büyük gayirmenkuller için %18'dir.


* 1 USD =

* 1 EURO =

1,8000

2,3500

.-TL

.-TL


Sorumlu Değerleme Uzmanı



Xxx XXXXXX

Sorumlu Değerleme Uzmanı



Xxxxx Xxxxxxx XXXXXXXX

Lisans No :

400544

Lisans No :

400843


* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri

* dikkate alınmamıstır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

Document Metadata

Filed: May 29th, 2013