KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ'NDE YER ALAN
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ'NDE YER ALAN
EMLAK KONUTLARI GEBZE 1. ETAP BÜNYESİNDEKİ 535 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
HAZIRLAYAN KURUM | REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
TALEP TARİHİ - NO | 21.03.2013 |
SÖZLEŞME TARİHİ | 21.03.2013 |
DEĞERLEME TARİHİ | 23.03.2013 |
RAPOR TARİHİ | 08.04.2013 |
RAPOR NO | EML-1303036 |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | EMLAK KONUTLARI GEBZE 1. ETAP BÜNYESİNDEKİ 535 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM |
DEĞERLEME ADRESİ | KİRAZPINAR MAHALLESİ YENİ BAĞDAT CADDESİ EMLAK KONUTLARI GEBZE 1. ETAP SİTESİ GEBZE / KOCAELİ |
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Xxxx XXXX
Lisans No :
402003
Xxxxxx XXXXXXXX SEVER
Lisans No : 401732
İÇİNDEKİLER
İçindekiler Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
1.1 -
1.2 -
1.3 - 1. 4 -
1.5 -
Değerleme Hizmetinin Amacı
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Rapor Özeti
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
2.1 -
2.2 -
2.3 -
Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
3.1 -
3.2 -
3.3 -
3.4 -
Tanımı
Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri
Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
4.1 -
4.2 -
4.3 -
4.4 -
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı
Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
5.1 -
5.2 -
5.3 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
6.1 -
6.2 -
6.3 -
6.4 - 6. 5 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
Ek | 1 - | Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi |
Ek | 2 - | Bağımsız Bölüm Değer Listesi |
Ek | 3 - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar |
Ek | 4 - | Tapu Kaydı - (kopya) |
Ek | 5 - | İmar durum yazısı(kopya) |
Ek | 6 - | Yapı Kullanma İzin Belgeleri(kopya) |
Ek | 7 - | Mahal Listesi(kopya) |
Ek | 8 - | Çarşaf Liste (kopya) |
Ek | 9 - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 -
1.2 -
Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 535 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi
* Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Xxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xx: 00/X X: 0-0-0-0-0-0-0-0 Xxxxxxxx / XXXXXXXX
1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
* Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,
Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 -
1.4 -
Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 535 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar için 08.04.2013 tarih ve EML-1303036 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Xxxx XXXX ve Xxxxxx XXXXXXXX SEVER değerleme işleminde görev almış olup, Xxxxxx ETİK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. Aynı taşınmazlar için 31.12.2012 tarih ve EML-1211009 nolu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
1.5 - Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | |
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ | KOCAELİ GEBZE 1. ETAP EMLAK KONUTLARI İNŞAATLARI İLE ALTYAPI VE ÇEVRE DÜZENLEME İŞLERİ |
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM | EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
RAPOR TARİHİ | 08.04.2013 |
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | |
TAPU BİLGİLERİ | BKZ. EK-1 VE EK-4 |
MEVCUT KULLANIM | RAPOR KONUSU 535 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUP 526 ADEDİNİN İSE SATIŞ SÖZLEŞMELERİ YAPILMIŞ, ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞTİR. BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KONUT OLARAK KULLANIMA UYGUN OLUP HALİ HAZIRDA BAZI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KULLANILMAKTA, BAZILARI İSE BOŞ DURUMDADIR. |
İMAR DURUMU | TOKİ TARAFINDAN HAZIRLANAN 13.01.2009 TARİH VE 205 SAYILI KARARI İLE ONAYLANAN 1/1000 ÖLÇEKLİ KOCAELİ- GEBZE KİRAZPINAR MAHALLESİ SULTANORHAN REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANINA GÖRE E=1.00 YAPILAŞMA KOŞULLARINDA KONUT ALANI OLARAK PLANLANMIŞTIR |
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) | |
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ | 1.135.840,00 TL |
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI GERÇEKLEŞMİŞ ANCAK TAPU DEVİRLERİ HENÜZ YAPILMAMIŞ 526 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ | 65.221.619,61 TL |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
İli İlçesi Bucağı
Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No
Ada No Parsel No Alanı
Vasfı
Sınırı Tapu Cinsi
Sahibi
Blok No
Kat No
Bağımsız Bölüm No
: Kocaeli
: Gebze
:
: Güzeller
:
:
:
:
: 5797
: 1
: 63.242,70 m²
7 ADET 17 KATLI 2 ADET 15 KATLI 3 ADET 2
: KATLI BETONERME BİNA VE ARSASI
: Planındadır.
: Xxx Xxxxxxxxx
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
: ORTAKLIĞI A.Ş.
:
: Bağımsız bölüm bilgileri ekdeki listede
sunulmuştur.
:
2.2 -
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Gebze Tapu Müdürlüğü'nden 27.03.2013 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belgeler ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
* Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 123,54m²'lik irtifak hakkı mevcuttur.18.01.2012 tarih 726 yevmiye
(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
* 16.02.2012 tarih 1971 yevmiye ile kayıtlı Yönetim Planı beyanı mevcuttur.
* 30.11.2012 tarih 15948 yevmiye ile kat mülkiyetine çevrilmiştir beyanı mevcuttur.
* 26.03.2013 tarih 4712 yevmiye ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Ön Alım hakkı vardır.
(Gecekondu önleme bölgelerinde TOKİ mevzuatı gereği bu alanların rehabilite edilebilmesi amacıyla alandaki diğer mülkiyetlere ön alım hakkı önleyici bir unsur olarak konulmaktadır. Bu alanlarda Xxxxx Xxxxx XXX tarafından satın alınnn taşınmazların üzerindeki şerhler, şerhin lehtarı ve satıcısı TOKİ olduğundan Emlak Konut GYO açısından her hangi bir sakınca teşkil etmemektedir.)
2.2.1
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım
- Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 535 adet bağımsız bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir.
31.11.2012 tarihinde kat mülkiyeti kurulmuştur.
2.3 -
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar
2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler
Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx'xxxx 0000 ada 1 parsel için, 21.12.2012 tarih 2484/79606 sayı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye hitaben düzenlenmiş olan imar durum belgesine göre,
Rapora konu gayrimenkullerin TOKİ tarafından hazırlanan 13.01.2009 tarih ve 205 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 Ölçekli Kocaeli-Gebze Kirazpınar Mahallesi Sultanorhan Revizyon
Uygulama İmar Planına göre E=1.00 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır
Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçek planları 18.07.2008 tasdik tarihli ve 403 sayılı 1/25000 Ölçekli Gebze Revizyon Nazım İmar Planı ve 18.07.2008 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Gebze Xxxxx Xxxx Planıdır. Bu planlara göre bölge konut alanında kalmaktadır.
E:1,00
KONUT ALANI
2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
5797 Ada 1 parselde bulunan bloklara ait yeni yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir.
Yapı Ruhsatı Bilgileri
Ada / Parsel | Blok No | Ruhsat Tarihi | Ruhsat No | Bağımsız Bölüm Adedi | İnşaat Alanı |
5797/1 | A1 | 12.05.2010 | 261 | 60 | 7.126,00 |
5797/1 | A2 | 12.05.2010 | 250 | 52 | 6.303,00 |
5797/1 | A3 | 12.05.2010 | 263 | 52 | 6.303,00 |
5797/1 | B1 | 12.05.2010 | 255 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B2 | 12.05.2010 | 258 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B3 | 12.05.2010 | 259 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B4 | 12.05.2010 | 257 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B5 | 12.05.2010 | 260 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | C | 12.05.2010 | 253 | 60 | 12.097,00 |
5797/1 | T1 | 12.05.2010 | 251 | 5 | 390,00 |
5797/1 | T2 | 12.05.2010 | 262 | 5 | 390,00 |
5797/1 | T3 | 12.05.2010 | 256 | 1 | 390,00 |
5797/1 | KAFETERYA | 12.05.2010 | 254 | 1 | 530,00 |
5797/1 | BEKÇİ KULÜBESİ | 12.05.2010 | 252 | 2 | 32,00 |
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI | 78.566,00 | ||||
Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri
Ada / Parsel | Blok No | Yapı Kullanma İzin Belgesi Tarihi | Yapı Kullanma İzin Belgesi No | Bağımsız Bölüm Adedi | İnşaat Alanı |
5797/1 | A1 | 21.09.2012 | 214 | 60 | 7.126,00 |
5797/1 | A2 | 21.09.2012 | 216 | 54 | 6.335,00 |
5797/1 | A3 | 21.09.2012 | 215 | 52 | 6.303,00 |
5797/1 | B1 | 21.09.2012 | 224 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B2 | 21.09.2012 | 223 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B3 | 21.09.2012 | 222 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B4 | 21.09.2012 | 221 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | B5 | 21.09.2012 | 220 | 60 | 9.001,00 |
5797/1 | C | 21.09.2012 | 212 | 60 | 12.097,00 |
5797/1 | T1 | 21.09.2012 | 217 | 5 | 390,00 |
5797/1 | T2 | 21.09.2012 | 218 | 5 | 390,00 |
5797/1 | T3 | 21.09.2012 | 219 | 1 | 390,00 |
5797/1 | KAFETERYA | 21.09.2012 | 213 | 1 | 530,00 |
İSKAN BELGESİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TOPLAM ALANI | 78.566,00 | ||||
2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Taşınmazların ruhsat, iskan ve projelerine uygun inşa edildiği görülmüştür.
2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 -
3.2 -
Tanımı
Değerleme konusu olantaşınmazlar; Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Güzeller Mahallesi 5797 ada1 Parselde kain 63.242,70 m² alanlı arsa üzerinde inşa edilmiş olan Gebze 1.Etap Projesi kapsamında yer alan 524 adet konut ve 11 adet ticari üniteden oluşan toplamda 535 adet bağımsız bölümdür.
Kocaeli Gebze 1. Etap Emlak Konutları projesinde, konut olarak toplam 9 konut bloğunda 524 konut ve 3 adet ticaret bloğunda 11 adet ticari ünite, 1 adet sosyal tesis ile ada içi altyapı ve çevre düzenlemesi işleri bulunmaktadır.
Halihazırda bazı bağımsız bölümler konut olarak kullanılmakta, bazı bağımsız bölümler ise boş durumda olduğu görülmüştür. Ticari ünitelerde de birkaç ünitenin dükkan olarak (market, perdeci, emlak ofisi) kullanıldığı diğerlerinin boş durumda olduğu gözlemlenmiştir.
Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerlemesi yapılan taşınmazlar, Gebze Kirazpınar Mahallesi konumludur. Taşınmazların bulunduğu bölgede toplu konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüştür. Yakın çevrede Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi ,Gebze Emlak Konutları 2. Etap, boş arsalar, eski yapılar, Gebze Belediyesi Çöplüğü bulunmaktadır. Bölgeye ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir.
Anadolu Otoyolu üzerinde Ankara istikametine ilerlerken
İzmit tabelasından sağa doğru çıkış yapılarak D-100 Karayolu’na giriş yapılır. D-100 Karayolu üzerinde 900 m ilerleyip sağa Gebze Organize Sanayi Yolu’na dönülür. Sanayi yolu üzerinde 1.6
km devam edildikten sonra sağa Yeni Bağdat Caddesi’ne girilir. Yeni Bağdat Caddesi üzerinde 1.2 km ilerlendiğinde sağa tarafta Emlak Konutları 1. Etap Evleriene ulaşılabilmektedir.
Gebze Emlak Konutları 1. Etap
OSB
Toki Evleri
Gebze Emlak Konutları 1.
Etap
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazlar, Kocaeli İli, Gebze İlçesi Kirazpınar Mahallesinde yer almaktadır. Ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Yeni yeni gelişmekte olan bir konut alanının bulunduğu bölgede yer almaktadır. Tem otoyoluna 1.8 km, D- 100 Karayolu’na takribi 3.4 km, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx’xx 00 xx, Xxxxxxxxx-Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx’ne 11 km uzaklıktadır
GEBZE
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Sitenin çevresi güvenlik duvarları ile çevrilmiş olup, araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları mevcuttur. Site, 3 farklı tipte toplam 9 adet konut bloğu, 3 adet ticaret bloğu bulunmaktadır. Toplam 524 adet konut,11 adet ticari ünite olmak üzere 535 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Proje tamamlanmış olup, oturuma geçilmiştir. Doluluk oranı satış ofisinden edinilen bilgiye göre yaklaşık
% 80 düzeyindedir.
3 adet A Blok mevcut olup 2+1 daire tiplerinden, 5 Adet B Blok mevcut olup 3+1 daire tiplerinden, 1 adet C blok mevcut olup 4+1 daire tipinden oluşmaktadır.
Apartmanların dış cephesi mantolaması yapılmış olup dış cephe boyalıdır. Apartman girişinin zemini granit, duvarları su bazlı boyalıdır. Siteye açık otopark alanları, güvenlik, çocuk oyun alanları ve yürüyüş yolları bulunmaktadır.
Ticari üniteler ise site girişinde bulunmaktadır.
Site ve Binaların Genel Özellikleri
Yapı Tarzı :
Yapı Nizamı :
Yapı Sınıfı : Xxxxxxxx Xxxxx : Elektrik :
Su :
Isıtma Sistemi :
Kanalizasyon :
Su Deposu :
Hidrofor :
Asansör :
Jeneratör : Intercom Tesis : Yangın Tesisatı :
Dış Cephe :
Park Yeri :
Güvenlik : Xxxxx Xxxxxx : Manzarası :
Cephesi :
Deprem
B.A.K. BLOK IV-A KONUT
ŞEBEKE ŞEBEKE
DOĞALGAZ/MERKEZİ ŞEBEKE
MEVCUT MEVCUT MEVCUT
- MEVCUT MEVCUT
DIŞ CEPHE BOYASI-KAPLAMA MEVCUT
MEVCUT
-
YEŞİL ALAN-SİTE İÇİ
X
EKLİ LİSTEDE BELİRTİLMİŞTİR.
Bölgesi
1.Derece
2.Derece
3.Derece
4.Derece
5.Derece
3.4.2 - İç Mekan Özellikleri
Sitede inşaat tamamlanmış olup oturuma geçilmiştir.
Yerinde yapılan incelemede taşınmazların zeminleri; salon ve odalar laminant parkeli , diğer alanlarda seramik kaplıdır. Duvarları ; banyo alanında seramik kaplı, diğer alanlarda saten boyalıdır. Tavanları; banyo alanında PVC kaplama asma tavanlı , salon ve odalar kartonpiyerli , diğer alanlarda tavan boyalıdır. Mutfak alanı dolaplar mdf dir. Banyo alanında dolaplı lavabo takımı, duşakabin ve klozet bulunmaktadır. Dairelerin dış kapısı çelik, iç kapıları amerikan panel kapıdır. Pencereleri PVC doğrama ve çift camlıdır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - Kocaeli İli
Kocaeli, Marmara Bölgesi’nin Çatalca-Kocaeli Bölümü’nde, 29°22′- 30°21′ doğu boylamı, 40 D 31 ‘- 41°13′ kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa illeri, batıda Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz’le çevrilidir. İl merkezi İzmit’in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüzölçümü 3.505 km²dir. Asya ile Avrupa’yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi, işlek bir denizyoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Gebze ile İstanbul arasında akan Kemiklidere’nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi’nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları’nın tepelerinden geçen hat oluşturur. Güneydoğuda bu sınır Maşukiye’nin hemen yanındaki Sapanca Gölü kıyısında Sakarya vilayetine dayanır. 2011 yılı itibariyle nüfusu 1.601.720'dir. İlin yıllık nüfus artış hızı
‰27’dir. Km² ye düşen nüfus miktarı 398 kişiye ulaşarak İstanbul’dan sonra ülkenin en kalabalık ili olmuştur. Yüzölçümü bakımından Türkiye’nin en küçük 7. ilidir.
Kocaeli’nin sanayileşmesinde en önemli etken, tüm ulaşım imkanlarına sahip olmasıdır. Kara ve demiryolu ağları ile yapılan taşımacılık özellikle Avrupa ve Ortadoğu’ya yapılmakta olup, limanlar ile yapılan deniz taşımacılığı da önemli bir boyuta ulaşmıştır. İstanbul ve Bursa gibi önemli ticaret ve sanayi merkezlerine yakınlığı, yatırımlar açısından Kocaeli’yi öncelikli kılmaktadır. Kocaeli’nin şehir merkezi İzmit’in Xxxxxxxx’x xxxxxxxx 00 xx’xxx. Xxxxxxxx’un batı yakasında bulunan Atatürk Hava Limanı ve doğusunda faaliyet gösteren hemen yakınındaki Xxxxxx Xxxxxx Havalimanı ile dünyaya açılan Kocaeli, Ankara’ya da TEM otoyolu ile bağlıdır. Uluslararası İstanbul Xxxxxxx Xxxxxxxxxx 00 xx. mesafededir. Ayrıca Uluslararası Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx’xx 00 xx. xxxxxxxxxxx. 0’i Kamu Limanı (Derince ve Yarımca) ve 35 özel iskele ile deniz ulaşımı imkanları açısından tüm Anadolu’nun en iç noktasındadır.
Harita 1 - Kocaeli'nin Konumu
Kocaeli bir sanayi kenti olarak GSYİH’nın yüzde 69.9’unun sanayi sektöründe yaratıldığı bir bölgedir ve ilde Sanayi Odası’na bağlı yaklaşık bin 300 sanayi kuruluşu faaliyet göstermektedir. Bu sanayi kuruluşları ağırlıklı olarak Gebze, İzmit ve Körfez ilçelerinde toplanmıştır. Ülkemizin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 18’i Kocaeli’nde bulunmaktadır. TÜPRAŞ, Hyundai Assan, Xxxx Xxxxxx, Honda, Anadolu Isuzu, Pirelli, Goodyear, Pakmaya, Aygaz, Milangaz, Petrol Ofisi, Kordsa, Çelikkord, Nuh Çimento, Xxxxxxxx, Polisan, ÇBS, Mannesman Boru gibi önemli fabrikalar bu kentte faaliyet göstermektedir
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2011 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kocaeli'nin Toplam Nüfusu 1.601.720 (% 94) kişidir. Toplam nüfus içerisinde 1.499.958 kent nüfusu, 101.762 (% 6) da kırsal nüfusudur.
2010 TUIK verilerine göre ilde 12 ilçe ve 243 köy vardır. Kocaeli İlinin en kalabalık ilçesi İzmit, en az nüfusa sahip ilçesi de Dilovası olmuştur.
4.1.2 - Gebze İlçesi
Gebze, Marmara Bölgesinin doğusunda, İzmit Körfezi'nin kuzey kesiminde yer alan, zengin bir tarihi geçmişe sahip, ekonomisi, tarım, hayvancılık ve sanayiye dayalı Türkiye'nin hızla gelişen
ve büyüyen bir ilçesidir. Gebze, Kocaeli'nin endüstrisinin büyük bölümünü barındıran, Marmara Denizi'nin kuzeyi ile İstanbul'un 45 kilometre doğusunda yer alan bir ilçedir. Marmara
bölgesinin en büyük ikinci ilçesi olup Türkiye sanayisinin %15'ini barındırmaktadır. Gebze nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 305.557 kişidir.
Gebze, Marmara Bölgesi'nde Kocaeli iline bağlı olarak Anadolu'nun İstanbul'a ve Avrupa'ya bağlantı konumunda bulunan limanlar, havalimanı, xxxxxx xxxxx yolları ve E-5, TEM karayolları
çevresinde kurulmuştur. Yolların doğu-batı yönünde olması nedeniyle kentsel alanı ve sanayisi bu doğrultuda gelişmiş bir sanayi bölgesidir.
Gebze ana ulaşım yolları üzerindeki konumu
nedeni ile uzun yıllar Anadolu'dan İstanbul'a göç eden Anadolu halkının, İstanbul'dan önce uğradığı bir ayak olmuştur. İstanbul nüfusunun 10 milyonu aşması kentin sorunlarını artırmış, sanayi tesislerinin İstanbul dışında yerleşmesine gereksinim
duyulmuştur. Yeni yerleşim yeri arayışlarının bir sonucu olarak, sanayi tesislerinin büyük çoğunluğu İstanbul'a en yakın konumda
olan Gebze'ye akın etmiştir. Toprağın maliyetinin ucuz ve kolay bulunur oluşu Gebze'yi sanayinin cazibe merkezi haline getirmiştir. Kentin, limanlara yakınlığının yanında E-5 ve TEM karayollarının birbirine çok yakın bir alanında kurulmuş olması, havalimanlarına ve demiryollarına yakınlığı, hem Avrupa'ya yapılacak ticarette hem de Anadolu, Orta Asya ve Orta Anadolu'ya geçiş için taşıma kolaylıkları sunmaktadır.
4.1.3
Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler
- Doğrultusunda Analizi
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.
Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.
2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım- satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.
2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür.
2013 yılındaki beklentilere bakıldığında, 2012 yılının son çeyreğinde yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası(Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) dahilinde inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren mütekabiliyet yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. Son çeyrekte yaşanan bu hızlanmanın, koşullar aynı şekilde devam ederse 2013 yılında da süreceği, konut alımına olan talebin artması ile konut fiyatlarında da artışların olacağı beklentisi oluşmuştur.
Değerlemesi yapılan taşınmazların bulunduğu bölgenin yeni gelişim gösterdiği gözlemlenmiştir. Yakın çevresinde boş araziler yer almaktadır. Genelde çarpık yapılaşmanın bulunduğu bir bölgede yer alır. Orta gelir grubunun konut yerleşimi olarak tercih ettiği bir bölgedir.
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 -
Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Gebze Belediyesi İmar Müdürlüğü, Gebze Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1
*
*
*
*
4.4.2
- Olumlu Faktörler
Korunaklı sitede yer almaktadır.
Kat mülkiyeti kurulmuştur.
Gelişmekte olan bir bölgede yer almaktadır. Tem otoyoluna ve gişelere yakın konumdadır.
- Olumsuz Faktörler
* Merkeze uzak konumda bulunmaktadır.
Yakın çevresinde Çöp toplama merkezi bulunmakta olup
* alınan şifahi bilgiye göre yakın zamanda taşınacağı öğrenilmiştir.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Gebze Emlak Konutları 1. Etap bünyesindeki 535 adet bağımsız bölümün değerlemesinde Piyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemi, Gelir İndirgeme Yöntemleri kullanılmıştır.
(Değerleme Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. 'den alınan stok listesine göre yapılmıştır. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.)
6.1 -
Piyasa Değeri Yaklaşımı Satılık Emsaller
* Sahibi
Tel : 0 000 0000000
Emlak Konutları 1. Etapta A blokta 13.katta 100m² 2+1 daire için 45.000.-TL peşin 602*138 ay=86.194.-TL toplamda 143.194.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.322.-TL/m²)
* Sahibi
Tel : 0 000 0000000
Emlak Konutları 1. Etapta A2 blokta 6. katta 100m² 2+1 daire için 148.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.480.-TL/m²)
* Satış Ofisi
Emlak Konutları 1. Etapta C blokta 143m² olarak pazarlanan 4+1 zemin kat daire için 178.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.245.- TL/m²)
* Sahibi
Tel : (000) 000 00 00
Emlak Konutları 1. Etapta A3 blokta 12.katta 99m² 2+1 daire için 60.000.-TL peşin 955*87 ay=83.085.-TL toplamda 143.085.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.445.-TL/m²)
* Remax Uzman
Tel : 0 000 000 0000
Emlak Konutları 1. Etapta A2 blokta 12. katta 105m² 2+1 daire için 45.000.-TL peşin 650*142 ay= 87.216-TL toplamda 132.216.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.260.-TL/m²)
Emlak Konutları 1. Etapta B3 blokta zemin katta 126m² 3+1 daire için 42.500.-TL peşin 940*115 ay= 108.100.-TL toplamda 150.600.-TL
satış bedeli istenmektedir.(1.195.-TL/m²)
Emlak Konutları 1. Etapta B3 blokta 4. katta 126m² 3+1 daire için 58.000.-TL peşin 1040*113 ay= 117.520.-TL toplamda 175.520.-TL
satış bedeli istenmektedir.(1.393.-TL/m²)
* Taşköprü Emlak
Tel : 0 000 0000000
Şekerpınar Toki Evlerinde 2. katta 97m² 2+1 daire için 85.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(876.-TL/m²)
* Esen-ce Emlak
Tel : 0 000 0000000
Şekerpınar Toki Evlerinde 5. katta 96m² 2+1 daire için 98.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(1.020.-TL/m²)
* Sahibi
Tel : 0 000 0000000
Şekerpınar Toki Evlerinde 2. katta 132 m² 3+1 daire için 120.000.-TL satış bedeli istenmektedir.( 909.-TL/m²)
Satılık Dükkan Emsalleri
* Satış Ofisi
Tel : 0000 000 00 00
Emlak Konutları 2. Etap'ta 50m² depolu dükkan için 174.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(3.480.-TL/m²)
Emlak Konutları 2. Etap'ta 52m² depolu dükkan için 185.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(3.357.-TL/m²)
Emlak Konutları 1. Etap'ta 39m² depolu dükkan için 168.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(4.307.-TL/m²)
Emlak Konutları 1. Etap'ta 39m² depolu dükkan için 132.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(3.385.-TL/m²)
Emlak Konutları 1. Etap'ta 195 m² depolu dükkan için 885.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(4.538.-TL/m²)
* Sahibi
Tel : (000) 000 00 00
Emlak Konutları 2. Etap'ta 120 m² depolu dükkan için 270.000.-TL satış bedeli istenmektedir.(2250.-TL/m²)
Kiralık Emsaller
* Sahibi
Tel : 0 000 0000000
1. Etapta 11. katta 126m² 3+1 daire için 500.-TL/AY kira bedeli istenmektedir.(3,97.-TL/Ay)
Tel : 000 0000000
1. Etapta A2 blokta 2. katta 100m² 3+1 daire için 400.-TL/AY kira bedeli istenmektedir.(4.-TL/Ay)
* Sahibi
Tel : 0000 000 00 00
1. Etapta C blokta 7. katta 143m² 4+1 daire için 600.-TL/AY kira bedeli istenmektedir.(4,20.-TL/Ay)
* Öz Altürk Emlak
Tel : 0000 000 00 00
1. Etapta B3 blokta 3. katta 126m² 3+1 daire için 600.-TL/AY kira bedeli istenmektedir.(4,76.-TL/Ay)
* Remax Uzman
Tel : 0000 000 00 00
1. Etapta B4 blokta 6. katta 126m² 3+1 daire için 450.-TL/AY kira bedeli istenmektedir.(3,57.-TL/Ay)
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (100 m²) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | EMSAL | EMSAL | EMSAL |
SATIŞ FİYATI | 98.000 | 178.000 | 120.000 | |
SATIŞ TARİHİ | - | |||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
ALAN | 100 | 96 | 143 | 132 |
BİRİM M² DEĞERİ | 1.021 | 1.245 | 909 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BÜYÜK 20% | ORTA BÜYÜK 10% | |
KAT KATA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | ORTA İYİ -10% | |
MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA İYİ -10% | ORTA İYİ -10% | BENZER 0% | |
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER 0% | BENZER 0% | BENZER 0% | |
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -5% | -10% | -8% | |
TOPLAM DÜZELTME | -15% | 0% | -8% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 980 | 868 | 1.245 | 836 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede bulunan konut vasıflı site içinde konumlu konutların pazarlanan birim m² değerlerinin 850- 1.200 TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerden 100 m² alana sahip olan bağımsız bölümler için karşılaştırma tablosu düzenlenmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin her biri için birim m² değeri bu verilerden yararlanılarak ve düzeltmeler yapılarak takdir edilmiştir.
Bu yöntem ile 535 adet bağımsız bölüm için toplam değerinin 66.357.459,61.-TL olarak takdir edilmiştir.
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Parsel üzerindeki yapılar yeni inşa edilmiş olduklarından bu yöntem kullanılmamıştır.
6.3 -
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bölgede yapılan incelemelerde kapitalizasyon oranının % 4,5 - % 5,5 civarında olduğu gözlemlenmiş olup, bu çalışmada kapitalizasyon oranı % 5 olarak kullanılmıştır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir.
6.3.1
Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine
- Göre Taşınmazın Değeri
■ Yukarıda belirtilen hesaplamalar doğrultusunda oluşturulan net gelir- değer tablosundan da görüleceği üzere, 535 adet taşınmazın bu yönteme göre toplam değeri olarak 58.708.776,72.-TL takdir edilmiştir.
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
Taşınmazların konumları, büyüklükleri mimari projeleri ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımı olan konut-dükkan kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■ Piyasa Değeri Yaklaşımına göre;
535 adet bağımsız bölümün toplam değeri: 66.357.459.61.-TL olarak hesaplanmıştır.
■ Gelir indirgeme yaklaşımına göre 535 adet bağımsız bölümün toplam değeri : 58.708.776,72.-TL olarak hesaplanmıştır.
İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olması nedeni ile sonuç bölümüne 535 adet bağımsız bölüm için piyasa değeri yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU | |
535 Adet Taşınmazın Değeri | |
TOPLAM (.-TL) | 66.357.460 |
TOPLAM (.- USD) | 36.865.255 |
6.5.1
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme
- Analizi
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için
%1 , 150 m²’den büyük konutlar ve ticari üniteler için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
6.5.2
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile
- Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Taşınmazların kat mülkiyeti kurulmuş ve sitede oturum başlamıştır. Taşınmazların değerlemesinde Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.3
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun
- Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.4
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin
- Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında
Görüş
Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır.
6.5.5 - Xxxx Xxxxxx Analizi
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu sitede mesken nitelikli taşınmazların büyüklükleri, site içinde konumlarına göre aylık kira birim m² değerlerinin 3-5.-TL/m² aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların ise 10-15.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir.
Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,
6.5.6 - Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 535 bağımsız bölümün Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
7 - SONUÇ
Rapor konusu mülkiyeti Emlak Konut GYO A.Ş.' ye ait olan ve henüz satışı gerçekleşmemiş 9 adet taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda;
rapor konusu 9 adet taşınmazın
08.04.2013 tarihli arsa payı dahil toplam değeri için ;
1.135.840 .-TL
(BirmilyonyüzotuzbeşbinsekizyüzkırkTürkLirası )
kıymet takdir edilmiştir.
TL | USD | EURO |
( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) | ( KDV HARİÇ ) |
1.135.840 | 631.022 | 483.336 |
Bu değerlere KDV dahil değildir. KDV oranı, net 150 m²'den küçük konutlar için
%1, ticari üniteler ve net 150 m²'den büyük gayirmenkuller için %18'dir.
1 USD = | 1,8000 | .-TL |
1 EURO = | 2,3500 | .-TL |
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren XXXX Xxxxxx XXXXXXXX SEVER
Lisans No:
402003
Lisans No:
401732
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel
* hükümleri dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.