TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK A.Ş.

TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ'NDE

YER ALAN 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	15.01.2021
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	20.01.2021
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	29.01.2021
RAPOR TARİHİ	03.02.2021
RAPOR NO	TT-2101063
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xx Xxxxxxx, Xx:0/0 Xxxxx / Xxxxxxxx
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:402617) Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Degerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

1.1 -

1.2 -

1.3 - 1. 4 -

1. 5 -

Değerleme Hizmetinin Amacı

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

2.1 -

2.2 -

2.3 -

Tapu Kayıtları

Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

3.1 -

3.2 -

3.3 -

3.4 -

Tanımı

Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

4.1 -

4.2 -

4.3 -

4.4 -

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bilgilerin Kaynağı

Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

5.1 -

5.2 -

5.3 -

Pazar Yaklaşımı

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

6.1 -

6.2 -

6.3 -

6.4 - 6. 5 -

Pazar Yaklaşımı Yaklaşımı

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç

7.1 -

7.2 -

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri

EKLER
Ek	1 -	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek	2 -	Yapılaşmaya İlişkin Belgeler( Kopya )
Ek	3 -	İmar Durumu Belgesi (kopya)
Ek	4 -	Takbis-Tapu Belgeleri (kopya)
Ek	5 -	Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Tecrübe Belgeleri (kopya)

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

* Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

* Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

* Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

* Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.

* Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

* Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.

* Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.

* Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.

* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 2 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar

değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Bilgisi

Tureks Turizm Taşımacılık A.Ş.

Xxxxx Xxxxxxxxx 000. Xxxxx Xx:0 Xxxxxxxx / XXXXXXXX

1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,

Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 2 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar

Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için TT-2101063 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Metin EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak, Xxxx XXXX onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

1.5 -

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde SPK Mevzuatı çerçevesinde şirketimiz tarafımızdan rapor hazırlanmamıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası
Rapor Tarihi
Rapor Konusu
Raporu Hazırlayanlar
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları (63 numaralı bağımsız bölüm)

İli İlçesi Bucağı

Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı

Vasfı

Sınırı

Tapu Cinsi

Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi Blok

Kat Xx.Xx.Xx Nitelik Arsa Payı

: TEKİRDAĞ

: ÇORLU

: MUHİTTİN

: 1612

: 7

: 3.905,42 m²

: 19 KATLI BETONARME OFİS,İŞYERİ VE ARSASI

: PLANINDADIR

: XXX XXXXXXXXX

: TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK ANONİM ŞİRKETİ

: 13437

: 329

: 32595

: 06.06.2016

: 12

: 63

: OFİS

: 16/2304

2.1 - Tapu Kayıtları (64 numaralı bağımsız bölüm)

İli İlçesi Bucağı

Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı

Vasfı

Sınırı

Tapu Cinsi

Sahibi

Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi Blok

Kat Xx.Xx.Xx Nitelik Arsa Payı

: TEKİRDAĞ

: ÇORLU

: MUHİTTİN

: 1612

: 7

: 3.905,42 m²

: 19 KATLI BETONARME OFİS,İŞYERİ VE ARSASI

: PLANINDADIR

: XXX XXXXXXXXX

: TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK ANONİM ŞİRKETİ

: 30261

: 329

: 32596

: 30.12.2016

: 12

: 64

: OFİS

: 16/2304

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 14.01.2021 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.

Beyanlar Hanesi:

Yönetim planı:27/10/2015 (27.10.2015 Tarih ve 23593 yevmiye) Kİ den Km ne Çevrilmiştir. (02.05.2018 Tarih ve 8710 yevmiye)

Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan takyidatların taşınmazın devrini veya değerini olumsuz etkilemediği kanaatine varılmıştır.

2.2.1 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Son üç yıllık mülkiyet bilgileri sorgulandığında taşınmazın mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik bulunmadığı gözlemlenmiştir. Taşınmazlar 02.05.2018 tarihinde taşınmazların kat mülkiyetine geçtiği gözlemlenmiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Xxxxx Xxxxxxxxx, Kısıtlamalar

2.3.1 - Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Veriler

Çorlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yer alan imar paftası üzerinde konu mülkün bulunduğu parselin konumu teyit edilmiştir. Çorlu Belediye İmar Müdürlüğünden alınan imar durumuna göre konu mülkün bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli, 06.02.2014 tarih onaylı Uygulama İmar Planına göre Ticaret Alanı lejantına sahiptir. Ayrık nizam, Emsal:2 Hmax: 51.50m (17 Kat) yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir.

3.2. TİCARET ALANLARI

3.2.1. Bu alanlarda yapılacak yapıların fonksiyonlarında planlı alanlar imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

3.2.2. İmar planlarında, konut alanları hariç emsalli parsellerde, yoldan çekme mesafeleri

aşağıdaki gibidir;

Yapı boyu 40.00 metreyi geçen uygulamalarda; ön yoldan çekme mesafesi 10.00 metredir. Diğer yollarda planda belirtilen çekme mesafeleri, planda belirtilmemiş ise yönetmelikte yer alan çekme mesafeleri geçerlidir.

Yapı boyu 60.00 metreyi geçen uygulamalarda;

Parsel tek yol cepheli ise yoldan çekme mesafesi 15.00 metredir.

Parsel iki veya daha fazla yola cepheli ise ön ve yan yoldan 10.00 metre, diğer yollardan

yönetmelikte yer alan çekme mesafeleri geçerlidir.

Her durumda imar planında belirtilen yapı yaklaşma mesafelerinin altında çekme mesafeleri

bırakılamaz.

3.2.3. Ticaret alanları, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında KONUT+TİCARET olarak

düzenlenmiş olup, istendiğinde 10

m. ve daha büyük yollara cepheli parsellerde zemin kat ticaret olmak koşulu ile üst katlar konut

veya tamamı ticaret

yapılabilir. Ayrıca 10 m.’den küçük yollara cepheli ticaret alanlarında istenilmesi halinde zemin

katlarda konut yapılabilir.

Talep edilmesi halinde yapı ruhsatı almış yapılarda da, bu doğrultuda tadilat ruhsatı verilebilir.

3.2.4. Ticaret bölgelerinde asma kat ait olduğu bağımsız bölümlerin sınırlarına taşmamak üzere yapılabilir. Bu binalarda

maksimum yükseklik imar planı ile belirlenen saçak seviyesini 3.00 m.den fazla geçemez. Asma

kat yüksekliği arka bahçe hesabına katılmaz.

3.2.5. Min. Bina cephesi: 7.00 m.

Min. Bina Derinliği : 8.00 m.

3.2.6. İfraz şartları Min.Parsel Cephesi:15.00 m. Min.Parsel Derinliği: 20.00 m. Minimum İfraz:

Meskun ticaret alanlarında: 400 m².

Gelişme ticaret orta yoğunluklu alanlarda :750 m². Gelişme ticaret seyrek yoğunluklu alanlarda :1000 m². 3.2.7.05.08.2020 Tarih 147 Sayılı ÇBMK ile iptal edilmiştir.

3.2.8. Daha önce tevhit edilmiş parseller hariç tevhit işlemlerinde tevhit sonucu oluşan parselin taban alanı, yapılanma hakları tevhit öncesi parsellerin yapılanma hakları toplamından fazla olamaz.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Taşınmazın son üç yıllık dönemde imar planında değişiklik bulunmamaktadır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Taşınmazın belediye dosya incelemesi Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde tarafımızca fiziksel olarak yapılmıştır.Konu mülk mimari projesine göre uygun inşa edilmiştir. Çorlu Belediye İmar Müdürlüğünde konu mülk ve ana gayrimenkule ait arşiv dosyasında 18.05.2015 tarih 2015/184 sayılı dolgu ruhsatı, 09.07.2015 tarih 2015/277 sayılı yeni yapı ruhsatı, 12.05.2016 tarih 2016/224 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 16.08.2017 tarih 2017/476 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 28.02.2018 tarih 87 sayılı yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. Ana gayrimenkul konum ve kat bakımından projesine uygun inşa edilmiştir. Belediye dijital arşiv dosyasında herhangi bir tutanak, ceza ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.

Dosyasında yapı denetim firması görevlisinin ayrılması sonrası inşaatın mühürlündeğine daire 10.01.2017 ve 04.08.2017 tarihli yapı tatil zabıtları yer almakta olup, bu tarihlerden sonra isim değişikliği ruhsatları alındığı görülmüştür.

Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik müdürlüğü ve Wep tapu sisteminde kayıtlı 08.05.2015 tarihli

kat irtifakına esas mimari projesi incelenmiştir.

Ada/ Parsel

Tarih

Sayı

Belge Türü

Yapı Sınıfı

Niteliği

Bağ.Böl. Sayısı

Alanı

1612/7

18.05.2015

2015/184

Dolgu Yapı

IVA

1612/7

09.07.2015

215/277

Yeni Yapı

IVA

OFİS VE İŞYERİ

19.723,00 m²

1612/7

12.05.2016

2016/224

İsim Değişikliği

IVA

OFİS VE İŞYERİ

19.723,00 m²

1612/7

16.08.2017

2017/476

İsim Değişikliği

IVA

OFİS VE İŞYERİ

19.723,00 m²

1612/7

28.02.2018

Yapı Kullanma İzin Belgesi

IVA

OFİS VE İŞYERİ

19.723,00 m²

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Taşınmazlar için mimari proje onaylanmış ve yapı ruhsatı alınmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınarak inşaat tamamlanmıştır. Yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins değişikliği yapılmış ve kat mülkiyetine geçilmiştir.

Taşınmazlar Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Wep tapu sisteminde kayıtlı 08.05.2015 tarihli kat irtifakına esas mimari projesi ile uyumsuz olarak yerinde 63 ve 64 bb nolu ofislerin bekleme salonlarındaki ayrıcı duvarlar kaldırılarak birlikte kullanılmaktadır. Ayrıca 63 bb nolu ofis alanında bulunan wc alanları mutfak, mutfak alanı ise mescid olarak düzenlemiş olup, toplam alanda herhangi bir değişiklik olmamıştır. 64 bb nolu ofiste ise 38.01 m2 ve 20,55m2 alanlı ofis alanları arasındaki ayırıcı duvar kaldırılmış olup, toplam alanda herhangi bir değişiklik olmamıştır.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Taşınmaza ait iş bitirme tutanağı görülmüş, cins değişikliği yapılmış ve kat mülkiyetine geçilmiştir.

2.3.6 -

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 Xxxxx, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

21.11.2017 tarihinde alınmış B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmaz, Tekirdağ ili, Çorlu ilçesi, Alipaşa Mahallesi, Sülün Caddesi, Ballı Busıness Center İş Merkezi, No:6/1, 12.kat, 63 ve 64 b.b nolu ofis açık adresinde yer almaktadır. Tarif olarak; Taşınmaza, Çorlu Xxxxx Xxxxxxx Caddesi üzerinde Çorlu Asri Mezarlığı önünden İstanbul istikametinde devam edilip Trend Arena AVM geçilip Çorlu Emniyet Müdürlüğüne gelinmeden, Kipa Market önünden sağa Sülün Caddesine dönülerek ulaşılır. Taşınmazın konumlu olduğu iş merkezi sağ tarafta Sülün Caddesi ile Xxxxx Xxx Xxxx Caddesi kesişimi köşe parsel üzerinde inşa edilmekte olan binadır.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Konu mülkün yer aldığı bölge, konut ağırlıklı bir bölgedir. Taşınmaz, Çorlu'nun İstanbul'a doğru büyüyen alışveriş ve sosyal hayatının yoğun olarak yaşandığı şehrin merkezinde inşa edilmiş, Çorlu'daki en önemli alışveriş merkezleri olan Tren Arena, Orion, Kipa ve Carrefour Alışveriş merkezlerine, yeni Çorlu Ticaret ve Sanayi Odası, yeni Sanayi Sitesi, Vergi Dairesi, yeni Adliye Binası, yeni Hükümet Konağı, Devlet Hastanesine yürüme mesafesinde bulunan iş merkezi içinde yer almaktadır. Taşınmaz, ticari ve sosyal hayatın yoğun olarak yaşandığı Omurtak Caddesine yürüme mesafesinde, Çorlu Havaalanına yaklaşık 10 km ve Trakya Otobanı Kınalı Çıkışına yaklaşık 28 km mesafededir. Taşınmaza yakın konumda Tren Arena, Orion, Kipa ve Carrefour Alışveriş merkezleri, Lifeport Özel Hastane, Emniyet Müdürlüğü ve Selçuk Ecza Deposu bulunmaktadır.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmaz Çorlu İlçesi yerleşimi içerisinde kalmakta olup taşınmazın bulunduğu noktaya toplu

taşıma ve özel araçlar ile ulaşılabilmektedir.

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Xxx xxxxxxxxxxxx 1612 ada 7 parsel 3.905,42 m2 alanlı parsel üzerinde betonarme karkas inşaat tarzında ayrık nizam 3 bodrum + zemin + 15 normal kat ile toplam 19 katlı şeklinde inşa edilmiştir. 3.bodrum katında, hidrofor tesisat odası, su deposu ve kapalı otopark alanı, 2.bodrum katında, su deposu ve kapalı otopark alanı, 1.bodrum katında 85 ila 95 nolu dükkânlara ait depo mahalleri, otopark ve sığınak alanları ile bina giriş mahalli, zemin katında 85 ila 95 nolu dükkanalr, 1.normal katında 86-89-90-91-92-93 nolu dükkânlara ait bölümler ve normal katların her birinde 6 şar adet ofis bulunmaktadır. Ana gayrimenkulde toplamda 84 ofis, 5 adet depolu asma katlı dükkân, 6 adet depolu dükkân olmak üzere toplam 95 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina betonarme karkas taşıyıcı sistemli dış cephesi klasik sıva üzeri kompozit+cam giydirme kaplıdır. Binada 3 adet asansör bulunmaktadır. Merdiven basamakları ve kat holü mermer kaplı duvarları saten alçı sıvalıdır. Binada ısıtma sistemi olarak doğalgaz sistemi kullanılmaktadır. Bina girişi Sülün Caddesinden bakıldığında bina sol yan cephesinde 1.bodrum kat seviyesindedir.

63 Nolu B.B : Değerleme konusu taşınmaz 12. normal katta, bina giriş cephesine göre sağ arka cephede yer almakta olup, kat irtifak projesine göre brüt 125 m2 kullanım alanlıdır. Kat planına göre 3 ofis odası, mutfak, 2 adet wc, ve bekleme alanı hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın odaların zeminleri laminat parke kaplı, duvarları plastik boyalıdır. Islak hacimler seramik, duvarları tavana kadar fayans kaplıdır. Mutfak dolapları ve tezgahı monte edilmiştir. Vitrifiyeler tamdır. Dış kapı çelik, iç kapılar ahşap, pencere doğramaları pvc, camları çift camdır. Isınma sistemi merkezi doğalgazdır.

64 Nolu B.B : Değerleme konusu taşınmaz 12. normal katta, bina giriş cephesine göre sağ ön cephede yer almakta olup, kat irtifak projesine göre brüt 125 m2 kullanım alanlıdır. Kat planına göre 3 ofis odası, mutfak, 2 adet wc, ve bekleme alanı hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın odaların zeminleri laminat parke kaplı, duvarları plastik boyalıdır. Islak hacimler seramik, duvarları tavana kadar fayans kaplıdır. Mutfak dolapları ve tezgahı monte edilmiştir. Vitrifiyeler tamdır. Dış kapı çelik, iç kapılar ahşap, pencere doğramaları pvc, camları çift camdır. Isınma sistemi merkezi doğalgazdır.

Site ve Binaların Genel Özellikleri

Yapı Tarzı :

Yapı Nizamı :

Yapı Sınıfı : Xxxxxxxx Xxxxx : Elektrik :

Su :

Isıtma Sistemi :

Kanalizasyon :

Su Deposu :

Hidrofor :

Asansör :

Jeneratör : Intercom Tesis : Yangın Tesisatı : Dış Cephe :

Park Yeri :

Güvenlik :

Manzarası :

Cephesi :

Deprem

B.A.K AYRIK IVA

İŞYERİ+OFİS MEVCUT MEVCUT KOMBİ MEVCUT VAR

VAR VAR VAR YOK VAR

GİYİDİRME CEPHE

VAR VAR

ŞEHİR

KUZEY-DOĞU, GÜNEY-DOĞU

Bölgesi

1.Derece

2.Derece

3.Derece

4.Derece

5.Derece

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Taşınmazların odaların zeminleri laminat parke kaplı, duvarları plastik boyalıdır. Islak hacimler seramik, duvarları tavana kadar fayans kaplıdır. Mutfak dolapları ve tezgahı monte edilmiştir. Vitrifiyeler tamdır. Dış kapı çelik, iç kapılar ahşap, pencere doğramaları pvc, camları çift camdır. Isınma sistemi merkezi doğalgazdır.

3.4.3 -

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3194 sayılı Kanun kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirici bir durum

gözlemlenmemiştir.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - Tekirdağ İli

Tekirdağ ili, 26o 43’- 28o 08’ doğu boylamları, 40o 36’- 410 31’ kuzey enlemleri koordinatları üzerinde bulunmaktadır. Kıyı uzunluğu Xxxxxxx Xxxxxx’xx 000 xx, Xxxxxxxxx’e ise 2,5 km olmak üzere toplam 135,5 km’dir.

Türkiye’nin, tamamı Avrupa Kıtası’nda bulunan 3 ilinden biri olan Tekirdağ, Marmara Denizi’nin kuzeybatısında az engebeli, zengin alüvyonlarla kaplı topraklar üzerinde bulunmaktadır. Doğusunda İstanbul, batısında Edirne ve Çanakkale, güneyinde Marmara Denizi ve kuzeyinde Kırklareli ve kısa bir kıyıyla Karadeniz ile çevrilidir. Tekirdağ, Trakya’nın güneyinde, verimli topraklara sahip modern bir tarım ve sanayi kentidir.

Marmara Denizi kıyılarında genel olarak Akdeniz iklimi egemendir. Ancak Akdeniz Bölgesi kıyılarından farklı olarak sahil kesiminde kışın kar yağışı görülebilmektedir. İlin iç kesimlerinde ise yazların sıcak, kışların soğuk geçtiği karasal iklim hâkimdir.

Tekirdağ, Türkiye’nin deprem bakımından riskli bölgelerinden biridir. Marmara Denizi üzerinden ile ulaşan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Şarköy’ bağlı Gaziköy ve Gölcük Mahallelerinden geçmektedir. Şarköy ve Mürefte bölgeleri 1.derece, Tekirdağ Merkez 2.derece, daha kuzeyde kalan ilçeler ise 0.xx 4. derece deprem bölgesidir.

İlin önemli yükseltisini oluşturan Tekir Dağları, Kumbağ’dan başlayarak Gelibolu istikametinde bir sıradağ halinde uzanmaktadır. Dağların 60 km boyunca en yüksek yeri Ganos’tur. Ganos’un yüksekliği 945 metredir. İlin doğu kesimi daha az yüksek olmakla birlikte, buradaki Istırancalar Çerkezköy’den başlar ve kuzeye doğru gittikçe yükselir. İlin Marmara kıyılarındaki küçük kıyı ovalarından başka iç kısımlarda da akarsuları ve geniş tabanlı vadilerini kaplayan bereketli ovaları mevcuttur. Tekirdağ ilinin ekonomisi tarım ve sanâyiye dayanır. Turizm sektörü de gelişmektedir.

Harita 1 Tekirdağ'ın Konumu

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2019 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Tekirdağ'ın Toplam Nüfusu 1.055.412 kişidir.Tekirdağ ilinde toplam 11 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 359 mahalle bulunmaktadır.

4.1.2 - Çorlu İlçesi

Marmara Bölgesi’nin Trakya bölümünde yer alan Tekirdağ ilinin en büyük ilçesi olan Çorlu, idari yönden 26 mahalleden oluşmaktadır.Tekirdağ merkezine 38 km uzaklıkta olan Çorlu, Ergene havzasında ve Trakya’nın merkezî bir yerinde, plato yüzeyinin üzerindeki düzlükte yer alır. Doğudan Silivri, Muratlı ve Ergene ilçeleri ile çevrilidir. Güneyde ise; Marmara Denizi ve Marmara Ereğlisi bulunmaktadır. Yüzölçümü 409 km²’dir. Tekirdağ merkezine 38 km uzaklıkta olan Çorlu, Ergene havzasında ve Trakya’nın merkezî bir yerinde, plato yüzeyinin üzerindeki düzlükte yer alır. Doğudan Silivri, Muratlı ve Ergene ilçeleri ile çevrilidir. Güneyde ise; Marmara Denizi ve Marmara Ereğlisi bulunmaktadır. Yüzölçümü 409 km²’dir.

Çorlu’nun denizden yüksekliği 193 m’dir. Yıldız Dağları’nın uzantısı halinde sokulan sırtlar, Çorlu’nun en yüksek kesimini oluşturur. Çorlu arazisinin büyük bölümü Ergene Havzası içinde yer alır. Çorlu, Yıldız (Istranca) Dağları’ndan aşınan ve akarsulardan sürüklenen tortuların depolandığı bir dolgu bölgesidir. Ayrıca bu bölge, Ergene Havzası ile Marmara kıyı şeridi arasındaki su bölümünün ayırım sınırıdır.

Çorlu, Karadeniz ile Akdeniz arasında yer aldığı için bu iklim bölgelerinin etkileri altındadır. Kuzeyden inen soğuk hava kütleleri ile güneydeki Akdeniz ve Ege’den gelen nemli-ılık hava akımları bölge iklim yapısını etkiler. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçmektedir.

Çorlu'nun coğrafi konumu dolayısıyla (Avrupa ile Asya arasında bir köprü) özellikle sanayinin bu ilçeye akın etmesine yol açmıştır. İstanbul, Kocaeli, Bursa ile beraber Türkiye sanayisinde önemli yer almaktadır.. Bundan 10 yıl öncesinde sakin bir ilçe olan Çorlu şu an tam anlamıyla bir sanayi kenti görünümünü almıştır. Bunun sonucu olarak göç artmış ve nüfus yoğunluğu hat safhaya çıkmıştır. Bu hızlı gelişimden ve hareketliliğinden dolayı Küçük İstanbul adını bile yakıştırmışlardır. Türk Hava Yolları iştiraki olan XxxxxxxXxx’xx Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx-Xxxxx Seferlerine başlamıştır. Trakya'yı Anadolu'ya havayolu ile bağlayan ilk ve tek havaalanı pisti Çorlu'da bulunmaktadır.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.

Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye’nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.

Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009’dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.

"2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25’er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası’ndaki değer kaybını azalttı. FED’e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %-0,50’ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.

2019 yılı boyunca TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son

15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu."

(Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu).

"COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı.

FED 2020 yılı içerisinde genişlemeci para politikasında bir değişikliğe gitmeyeceğini ve ECB de (Avrupa Merkez Bankası) varlık alım programını sürdüreceğini açıkladı. AB liderleri ayrıca temmuz ayı sonunda 540 milyar Euro tutarında bir teşvik paketi üzerinde anlaştılar.

2018 yılının eylül ayında %24 seviyelerine kadar çıkarılan TCMB politika faiz oranı, 2019 temmuz ayından başlayarak kademeli olarak indirilerek 2020 yılı haziran ayı itibariyle %8,25 seviyesine getirildi. Haziran ayı toplantısında politika faiz oranını değiştirmeyen TCMB’nin, çekirdek enflasyon göstergelerindeki yükseliş eğilimini göz önüne alarak enflasyonda düşüş trendi yeniden başlayana kadar temkinli duruşunu sürdürmesi bekleniyor.

Türkiye ekonomisi 2019 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre yıllık olarak %0,9 oranında büyüdü. 2020 yılının ilk çeyreğinde ise zincirlenmiş hacim endeksine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 büyüdü. Mart ayının son iki haftası itibarıyla COVID-19 salgınının ekonomik aktivite üzerindeki ilk etkilerinin görülmeye başlaması, çeyrek bazda büyüme oranın beklentilerinin altında kalmasına sebep oldu. IMF tarafından nisan ayında yayınlanan ve haziran ayında güncellenen Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, COVID-19’un ekonomik faaliyetlerde yarattığı tahribatın etkisiyle Türkiye’nin ekonomisinin 2020 yılında yaklaşık %5 oranında daralması ve takip eden 2021 yılında ise %5 oranında büyümesi bekleniyor. IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, Türkiye genelinde işsizliğin 2020 yılsonunda %17,2 seviyesine yükselmesi ve 2021 yılsonunda ise %15,6 seviyesine gerilemesi bekleniyor.

(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).)

"COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki

döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH’de yıllık bazda büyüme

%6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH’de yıllık bazda büyüme %5,5

olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.

Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Xxxx-Eylül döneminde GSYH 2019’un

aynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.

Öncü veriler Mayıs sonrasındaki normalleşme süreciyle birlikte toparlanmanın Ekim ve Kasım aylarında sürdüğüne işaret etmektedir. Eylül’de 52,8 değerini alan imalat sanayi PMI, Ekim’de 53,9, Kasım’da 51,4 değerini almıştı. Benzer şekilde kapasite kullanım oranı

Eylül’deki %74,3’ten kademeli olarak yükselmiş ve Ekim’de %74,9 ve Kasım’da %75,3’e çıkmıştır. Ancak, devam eden salgının etkisiyle beklentilerde iyileşme hız kesmiş ve sektörel güven endeksleri Kasım’da gerileyerek ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmiştir.

Döviz kurlarındaki oynaklık ve normalleşme sürecinin yol açtığı kapasite kısıtlarının yanında gıda fiyatlarındaki hızlı artışlarla enflasyon yükseliş eğilimini sürdürmektedir. Eylül’de %11,7 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ve Kasım aylarında sırasıyla %11,9 ve

%14,0 seviyelerine yükselmiştir. Bununla birlikte, döviz kuru ve uluslararası emtia fiyatlarındaki gelişmelerin yol açtığı maliyet baskısıyla yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Eylül’deki %00,0’xxx Xxxx’xx %00,0’ye,

Kasım’da %23,1’e ulaşmıştır." (Gyoder, 2020, 3.Çeyrek Raporu)

Gayrimenkul Sektörü:

2013 yılından bugüne inşaat sektörünün ekonomik büyüme ile olan ilişkisini değerlendirildiğinde, 2014 yılının ikinci çeyreğinde yaşanan düşüşün dışında sektörün istikrarlı bir gelişim içinde olduğu dikkat çekmektedir. 2013 yılı, sektörün beklentilerin üzerinde artış kaydetmiştir. 2014, artan jeopolitik riskler ve dövizin buna bağlı olarak yukarı yönlü hareketi ile hem ekonomik anlamda hem de sektörel anlamda bir daralma yılı niteliğinde olmuştur. 2015 yılında ise özel tüketim harcamalarının ve kamu harcamalarının etkisi ile Türkiye ekonomisi yüzde 6 büyüme oranına ulaşmıştır. Ekonomik büyümeyle birlikte inşaat sektörünün büyüme performansı yüzde 4,9 olarak kaydedilmiştir. 2016’nın tüm çeyreklerinde inşaat sektörü ekonomik büyümenin üzerinde bir büyümeye sahip olup, 2017’nin ilk iki çeyreğinde sektörün büyümesi ise yine yüzde 5,6 ve yüzde 5,5’e ulaşmıştır. Sektör, 3. çeyrek sonuçlarına göre yüzde 18,7 ile son 3 yılın en yüksek büyüme oranını yakalamıştır. Bu rakamla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yüzde 12 düzeyinde arttırmıştır.

Konut kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranına ilişkin sınırın % 75’ten % 80’e çıkarılması, 15 Xxxxxx Xxxxx girişiminden sonra Emlak Konut GYO ve GYODER'in ve ticari bankaların başlattığı kampanyalar ve 150 metrekareden büyük konutlarda KDV'nin yüzde 8'e düşürülmesi kararları ile ekonominin ana sektörü olan inşaat sektörünün hızlanması ve alınan kararlar ile gayrimenkul satışının arttırılması hedeflenmiştir.

2018 yılında talep dengesizliğinin devam etmesi, inşa maliyetlerini artması, kredi faiz oranlarının artması alım satımların yavaşlamasına neden olmuştur.

2019da 2.yarıda alınan ekonomik kararlara da bağlı olarak Eylül ayı içerisinde kamu bankalarının konut kredisi ve diğer kredilerdeki faiz oranlarında düşüş yönünde yaptıkları değişiklikler gayrimenkul sektöründe alım/satımlarda hareketliliğin artmasını sağlamıştır. Bu hareketlilik yılın sonuna kadar devam etmiştir. 2019 yılının son çeyreğinde başlayan buhareketlilik 2020 yılının Xxxx, Şubat ayında ve Mart ayının ortasına kadar devam etmiştir.

Mart ayının ortasında Dünya genelinde ve ülkemizde yaşanan Coronavirus Covid-19 salgının edeniyle ilgili kurumlar tarafından alınan önlemlere bağlı olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de duraklama oluşmuştur.

02.06.2020 tarihinden itibaren Kamu bankaları öncülüğünde Covid-19 koranavirüs etkilerine karşı, normalleşme sürecine geçiş ve sosyal hayatın canlanması için açıklanan kredi destek paketi kapsamında konut kredisi faiz oranlarında meydana gelen düşüş ve uzun vadeli ödeme imkanları özellikle konut satış rakamlarında ve talebin artmasına neden olmuştur.

Eylül ayı başından itibaren geçen 3 ay boyunca kredi destek paketi çerçevesinde yapılmış olan kampanyaların kademeli olarak sona ermesi, buna bağlı olarak kamu ve özel bankalarının gerek konut kredi faiz oranlarında gerekse diğer kredilerin faiz oranlarında yukarı yönde değişiklik yapmaları, döviz kurlarında meydana gelen değişiklikler tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemiştir.

Mevcut piyasa koşulları nedeniyle özellikle kredi faiz oranlarında oluşabilecek değişikliklere, salgının seyrine bağlı olarak yılın kalan zamanında bu değişikliklere orantılı olarak gayrimenkul sektöründe de değişiklikler olabileceği öngörülmektedir.

"2020 Yılı itibarıyla dünyada yayılımını artıran Covid-19 salgını hemen hemen her ekonomik ve sosyal değişken üzerinde etkili olmuştur. Beklenmedik sistemik bir risk olarak küresel iş yapış şekillerinden karar alma süreçlerine kadar pek çok yönetsel süreç yeni şartlara göre şekillenmek zorunda kalmıştır. Bu tür, ’siyah kuğu’ olarak adlandırılan beklenmedik geniş etki alanlı olayların sektörleri de tesir altına alması kaçınılmaz bir sonuç olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü süreçten etkilenmiştir.

Kuzey yarım küredeki yaz ve dünya çapında alınan önlemler ile salgın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde baskılanmış görünmektedir. Buna karşın sonbaharın başlamasıyla tekrar

tırmanışa geçmiş olması küresel ekonomi ve sağlık sistemini olumsuz etkilemektedir. Yaygın aşı süreci tamamlanıncaya kadar bu tip dalgalanmaların yaşanması kaçınılmaz olarak görünmektedir.

Xxxxxx en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın

gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır. Ekim 2020 de yayınlan IMF Küresel Görünüm Raporuna göre1 küresel ekonominin yüzde 4,4 küçüleceği beklentisi açıklanmıştır.

Aynı raporda gelişmiş ekonomiler için yüzde 5,8 gelişmekte olan ekonomiler için ise yüzde 3,3 oranında küçülme beklenmektedir.

Ülkemizde ise pandemi sonrası başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler, proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olmuş, toparlanma

eğilimini güçlendirmiştir.

İnşaat sektöründe %1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak adlandırılabilir. Sektörü bu bağlamda büyük bir yük trenine benzetebiliriz, ivmelenmesi ve durması diğer sektörlere göre biraz daha zaman almaktadır. İkinci çeyrekte sektörlerin tanımına yakını istenilen performansı göstermeseler de alınan tedbirler özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla gözle görülür bir toparlanmayı işaret etmektedir.

Üçüncü çeyrek büyüme rakamları hem Türkiye hem de sektör için oldukça güçlü görünmektedir. Öncü göstergeler büyüme sürecini destekler niteliktedir. Üçüncü çeyrekte krediye ulaşım şartlarındaki olumlu değişim ve buna bağlı politikaların etkisiyle hem satışlar hem de inşaat sektörünün ihtiyacı olan kaynak önemli ölçüde sağlanmıştır.

Söz konusu önlemlerin olumlu yansıması ise konut satış rakamlarında gözlemlenmektedir. 2019

yılının ilk dokuz ayında toplam konut satışları 865 bin adet olurken 2020 yılının aynı

döneminde 1 milyon 161 bin rakamına ulaşarak yüzde 34,2’lik bir artış sağlamıştır. Söz konusu dönemde birinci el ipotekli konut satış sayısı 162 bin rakamına ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 141,2’lik artış kaydetmiştir. İkinci el ipotekli satışlar ise daha da canlı bir eğilim sergileyerek 346 bin adet olarak gerçekleşmiştir. 2019 yılının ilk dokuz aylık dönemine göre artış yüzde 187,2 düzeyinde gerçekleşmiştir. Satışlarda artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise; pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkili olduğu görülmektedir.

Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de

talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici olmuştur. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep

görmesi önemli bir stok düşüşünü de getirmiştir." (Gyoder,2020, 3.Çeyrek Raporu)

Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır (Emlak Konut GYO, 2018).

Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017 yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018).

2018 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %2,41 oranında azalma göstererek 1.375.398 adet seviyesinde kapanmıştır. Yılın neredeyse tamamında konuşulan inşaat maliyetlerindeki artış, konut satışlarındaki ve konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi, konut kredisi faiz oranlarındaki artış, konut ve iş yerlerindeki KDV indirimi gibi konu başlıkları gündemin ana unsurları olmuştur. Bununla birlikte, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinimlerine yönelik getirilen teşvik ve yasal mevzuat değişiklikleri ile nihai tüketiciye sağlanan bazı teşvik ve kampanyaların süresinin uzatılması da yılın ikinci yarısında konuşulan konuların başında gelmiştir.

2018 yılında ipotekli satışlarda, geçen yıla göre adet bazında %41,49’luk bir daralma yaşanmıştır. Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı ise geçtiğimiz yıl %33,57 iken bu yıl %20,13 oranında gerçekleşmiştir. Yıl içindeki konut kredisi faiz oranlarındaki yukarı

yöndeki hareketliliğin doğrudan ipotekli satış miktarını etkilediğini söyleyebiliriz. 2018 yılında geçen yıla göre ilk el satılan konutlarda %1,23 oranında, ikinci el satılan konutlarda ise %3,44 oranında azalma görülmüştür. Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki

etkisi de çok geçmeden görülmeye başlanmış, konut fiyat artışında 2017 yılında görülen ivme kaybı 2018 yılında da devam etmiştir. TCMB verilerine göre, 2017 yılı sonunda %11,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Kasım ayında %10,48’e kadar gerilemiştir.

(GYODER, 2018, 4.Çeyrek Raporu).

Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2019 ilk yarısı itibariyle yıllık olarak Xxxxxxx’xx %0,0 xxxxxxxx, Xxxxxxxx’da %2,0 oranında azalmıştır. Aynı dönemde enflasyon %19,5, Türk Lirasının ABD Doları karşısındaki değer kaybı

%41,5 olarak gerçekleşmiş; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %23,0 olmuştur. İnşaat maliyeti endeksi 2018 yılında bir önceki yıla göre %18,4 oranında artış gösterirken; 2019 yılı Nisan ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,4 oranında artmıştır. Bu durumun en büyük nedeni Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle oluşan ham madde fiyatlarındaki artıştır. Türkiye genelindeki konut satışları, 2019 yılının ilk yarısında, 2018 yılının aynı dönemine göre %21,7 oranında gerilemiştir. Aynı dönemde, ipotekli konut satışlarındaki düşüş %58,9 olmuştur. Yine bu dönemde, İstanbul’da toplam satışlarda %16,2; ipotekli satışlarda ise %61,2 oranında düşüş kaydedilmiştir.2019 yılı Mayıs ayı itibariyle, Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2018 yılına göre %6,5’lik bir düşüş yaşamıştır. Bu düşüş eğilimi konut kredilerinde de benzer şekilde gözlenmektedir. Mayıs ayı itibariyle toplam kredilerin yaklaşık %7’sini oluşturan konut kredisi hacmi, 2019 yılının en düşük seviyesini görmüştür. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu)

2019 yılı performansı özelikle Ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilenmiş ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık %2 lik bir daralma ile kapatmıştır. Yılın ilk 7 ayı için bu kıyaslamayı yaptığımızda ise daralma yaklaşık

%21 seviyelerinde idi. 2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el

satışların toplam satışlar içindeki payı olmuştur. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi

hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıkmıştır. İpotekli konut satışlarında

ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaşmış olup, son çeyrekte yapılan satışların

%30’u ipotekli satış olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile

birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görülebilmektedir. (GYODER, 2019, 4.Çeyrek Raporu)

2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan COVID- 19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışların nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi haziran ayında ise tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları rekor seviyede arttı. Türkiye genelindeki konut satışları, 2020 haziran ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,5, İstanbul’da ise %16 oranında arttı. Haziran ayında yapılan ciddi oranda indirimlerle TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının %0,74’e kadar gerilemesi, 2020 yılı ilk yarısında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını Türkiye’de %43’e; İstanbul’da ise %41’e çıkardı.

(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).

2020 yılı üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %49’luk bir artış göstermiş ve verilerin açıklanmasından bu yana çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşarak 536.509 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarında da Ağustos ayı

itibarıyla %26,22 ile bugüne kadarki en yüksek artış oranı gözlemlenmiştir. Haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyasının etkisiyle düşük seyreden faiz oranları Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını ve konut fiyat artışlarını olumlu yönde etkilerken, Eylül ayı itibarıyla faiz oranlarında kayda değer bir artış görülmüş geçen yılın aynı ayına göre satışlarda %6,92 oranında gerileme kaydedilmiştir.

rendini devam ett

2020 yılı üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda %23,3 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %64,0 oranında artış yaşanmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre azalarak çeyreklik bazda, veri setindeki en düşük seviyesi olan %30,1’e gerilemiştir. İpotekli satışlar konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %130,7 oranında bir artışla 242.316 adet olmuş ve toplam konut satışlarına benzer şekilde çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Diğer satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre %15,5 oranında artış göstererek 294.193 adet olmuştur. Konut kredisi kampanyası ile düşük faiz oranlarıyla finansman ihtiyacının karşılanması üçüncü çeyrek itibarıyla konut fiyatlarındaki artış t irmiş ve Ağustos ayı itibarıyla reel bazda yıllık %12,9 artış görülmüştür.

TT-2101063 ÇORLU 23

Yabancılara yapılan satışlarda ise bir önceki döneme göre %259,2 oranında artış görülmüş ve üçüncü çeyrekte yabancılara 11.903 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Yabancılara yapılan satışların toplam satışlar içerisindeki oranında da artış görülmüş ve %2,2 olarak gerçekleşmiştir. (GYODER, 2020, 3.Çeyrek Raporu)

Yıl	Toplam	İpotekli satışlar	Diğer satışlar	Toplam	İlk satış	İkinci el satış
2020	1.393.335	558.706	834.629	1.393.335	432.842	960.493
2019	1.348.729	332.508	1.016.221	1.348.729	511.682	837.047
2018	1.375.398	276.820	1.098.578	1.375.398	651.572	723.826
2017	1.409.314	473.099	936.215	1.409.314	659.698	749.616
2016	1 341453	449.508	891.945	1.341.453	631.686	709.767
2015	1.289.320	434.388	854.932	1.289.320	598.667	690.653
2014	1.165.381	389.689	775.692	1.165.381	541.554	623.827
2013	1.157.190	460.112	697.078	1.157.190	529.129	628.061

İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK)

*2020 yılına ait istatistiki veriler Kasım ayı dahil Aralık ayına kadar yayınlanmıştır.

Haziran ayında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Satışların bu 1,5 ay gibi kısa sürede bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. Düşük faiz oranlarının devam etmesi durumunda konut satışlardaki yüksek seyrin yılın geri kalanında da sürmesi bekleniyor. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu)

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çorlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, web tapu portalı ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

* Merkezi bir konumda yer almaktadır.

* Ulaşılabilirliği iyi durumdadır.

* Kat mülkiyetine geçmiştir.

* Donatı alanlarına yakın konumdadır.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

* Durgun piyasa koşullarından ofis piyasası da etkilenmektedir.

* Projeye aykırı olarak değerleme konusu bağımsız bölümler birlikte kullanılmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

1612 ada 7 parselde yer alan 2 adet bağımsız bölümün değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Satılık Emsaller

Tel

Balkan Emlak

0 000 000 00 00

Taşınmaz ile aynı iş merkezi içerisinde yer alan 2+1, 105m2 alanlı 14. normal katta ofis 650.000

TL bedel ile satılıktır.

SATILIK

105

.-M²

650.000

.-TL

6.190

.-TL/M²

Tel

Deniz Yatırım

0538 319 20 11

Taşınmaz ile aynı iş merkezi içerisinde yer alan 2+1, 105m2 alanlı 14. normal katta ofis 640.000

TL bedel ile satılıktır.

SATILIK

105

.-M²

640.000

.-TL

6.095

.-TL/M²

Tel

Sahibinden

0 000 000 00 00

Taşınmaz ile aynı bölgede Xxxxx Xxxx bulvarına cepheli iş merkezi içerisinde yer alan 1+1, 70m2 alanlı 2. normal katta ofis 400.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK

.-M²

400.000

.-TL

5.714

.-TL/M²

Tel

Yuvacı Emlak

0 544 410 50 94

Taşınmaz ile aynı bölgede Xxxxx Xxxx bulvarına cepheli iş merkezi içerisinde yer alan 1+1,

70m2 alanlı 2. normal katta ofis 400.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK

.-M²

400.000

.-TL

5.714

.-TL/M²

Tel

Sahibinden

0 000 000 00 00

Taşınmaz ile aynı iş merkezi içerisinde yer alan 2+1, 110m2 alanlı 3. normal katta ofis 650.000

TL bedel ile satılıktır.

SATILIK

110

.-M²

650.000

.-TL

5.909

.-TL/M²

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (SATILIK)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ		650.000 SATILIK BENZER 0%	640.000 SATILIK BENZER 0%	400.000 SATILIK BENZER 0%	400.000 SATILIK BENZER 0%	650.000 SATILIK BENZER 0%
ALAN	131	105	105	70	70	110
BİRİM M² DEĞERİ		6.190	6.095	5.714	5.714	5.909
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	ORTA KÜÇÜK -3%	ORTA KÜÇÜK -3%	BENZER 0%
	OFİS
NİTELİĞİ		OFİS	OFİS	OFİS	OFİS	OFİS
NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
KAT	12.KAT	14.	14.	2.	2.	3.
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	ORTA KÖTÜ 10%	ORTA KÖTÜ 10%	ORTA KÖTÜ 10%
MANZARA		BENZER	BENZER	BENZER	ORTA KÖTÜ	BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	10%	0%
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-4%	-2%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		-4%	-2%	2%	2%	5%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	5.960	5.943	5.973	5.829	5.829	6.205

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan, benzer konumlu benzer nitelikte ofis birim m² değerlerinin pazarlanan alanlarına göre normal katlarının 5.700.-TL/m² ile 6.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiştir. Emsal taşınmazların kullanım alanlarının projesine göre daha büyük pazarlandığı bilinmektedir. Bu nedenle ortalama ofis birim m² değeri olarak proje alanı üzerinden 5.960 TL/m² takdir edilmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ile söz konusu taşınmazların mevkii, konum, iç mekan,alan ve katı dikkate alınarak belirtilen birim m² değeri takdir edilmiştir.

Değerlemesi yapılan bağımsız bölümün Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilen değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE DEĞER TAKDİRİ

Bağımsız Bölüm No

Bulunduğu Kat

Bağ. Bölüm Toplam Brüt Alanı (m²)

NiteliK

m² Birim Değeri TL/M2

Taşınmazın Değeri (KDV Hariç) (TL)

Taşınmazın Değeri

(KDV Dahil) (TL)

131,00

OFİS

5.960,00

780.000 TL

920.400 TL

131,00

OFİS

5.960,00

780.000 TL

920.400 TL

TOPLAM

262,00

TOPLAM DEĞERLER

1.560.000 TL

1.840.800 TL

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Taşınmazların kat mülkiyetli olması nedeni ile değerlemede bu yöntem kullanılmamıştır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir.

Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarında, En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır:

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve

değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır.

Belirli bir arazi parselinin en etkin ve verimli kullanımı, mülk sahibi, geliştirici veya değerleme uzmanı tarafından saptanmaz; en etkin ve verimli kullanım daha çok mülkün konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla, en etkin ve verimli kullanım analiz ve yorumu ekonomik bir inceleme ve konu mülke odaklanmış bir finansal analizidir.

Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, arazinin boşmuş gibi değerlendirildiği en etkin ve verimli kullanımı analizi sonucunda ortaya çıkan ideal yapılanmanın ışığında, yapılandırılmış mülkün kullanımıyla ilgilidir. Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, mevcut kullanımın devamı olabileceği gibi, mülkün yenileme, genişletme, kullanım alanının küçültülmesi, kullanımın değiştirilmesi veya geliştirilmesi alternatiflerinden ortaya çıkabilir. Mevcut kullanımın devamının, en etkin ve verimli kullanım olduğu durumda, değerleme uzmanının alternatif kullanımlar için harcama ya da getiri oranlarını incelemesi gerekmemektedir.

Taşınmazın konumu, büyüklükğü mimari projesi ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımı olan ofis kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

1.560.000,00 TL

2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)

■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;

6.5.1 -

Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ”i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4’e göre “Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken kat mülkiyetli olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir yönteminde ise bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.

Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/xxxxxxxx xxxxxx nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın bulunduğu kat, alan, vb. unsurları dikkate alınarak birim m² değeri takdir edilmiştir.

6.5.3 -

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate

alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 -

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Taşınmazlar mahallinde birlikte kullanılmakta olup, basit tadilatla projesine uygun hale getirilebileceği düşünülmektedir.

6.5.6 - Xxxx Xxxxxx Analizi

Kira değeri analizi yapılmamıştır.

6.5.7 -

Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

6.5.8 -

Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule

6.5.9 - Bağlı Hak ve Faydaların, Devrine/Alım/Satımına Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri , Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

Taşınmazların takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı bir durum bulunmadığı görülmüştür.

7 - SONUÇ

7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

7.2 - Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu,

çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 2 Adet taşınmazın;

03.02.2021

tarihli toplam değeri için ;

1.560.000 .-TL

(Bir Milyon Beş Yüz Altmış Bin Türk Lirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

1.840.800 .-TL

kıymet takdir edilmiştir.

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Metin EVLEK X.Xxxx XXXXX KARAGÖZ Xxxx XXXX

Lisans No:

402617

Lisans No:

405453

Lisans No:

402003

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate

* alınmamıstır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun

* veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki

niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti
Taşınmaz Kimlik No:	90654455
İl/İlçe:	TEKİRDAĞ/ÇORLU
Kurum Adı:	Çorlu
Mahalle/Köy Adı:	MUHİTTİN
Mevkii:	-
Cilt/Sayfa No:	329/32596
Kayıt Durum:	Aktif

BİLGİ AMAÇLIDIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

Tarih: 14-1-2021-16:39

Ada/Parsel:	1612/7
AT Yüzölçüm(m2):	3905.42
Bağımsız Bölüm Nitelik:	OFİS
Bağımsız Bölüm Brüt YüzÖlçümü:
Bağımsız Bölüm Net YüzÖlçümü:
Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/12//64
Arsa Pay/Payda:	16/2304
Ana Taşınmaz Nitelik:	19 KATLI BETONARME OFİS,İŞYERİ VE ARSASI

Ş/B/İ	Açıklama	Xxxxx/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Kİ den KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)		Çorlu - 02-05-2018 13:09 - 8710	-
Beyan	Kİ den KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)		Çorlu - 02-05-2018 13:09 - 8710	-
Beyan	Yönetim Planı : 27/10/2015( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)		Çorlu - 27-10-2015 16:23 - 23593	-

Beyan

Yönetim Planı : 27/10/2015( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Çorlu - 27-10-2015

16:23 - 23593

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No

Malik

El Birliği No

Hisse Pay/ Payda

Metrekare

Toplam Metrekare

Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye

Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye

368180609

(SN:7829127) TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK ANONİM ŞİRKETİ V

1/1

0.00

Satış

30-12-2016

30261

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

BİLGİ AMAÇLIDIR

veya Web Tapu anasayfasından (xxxxx://xxxxxxx.xxxx.xxx.xx adresinden) zo40j8eYUm kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti
Taşınmaz Kimlik No:	90654454
İl/İlçe:	TEKİRDAĞ/ÇORLU
Kurum Adı:	Çorlu
Mahalle/Köy Adı:	MUHİTTİN
Mevkii:	-
Cilt/Sayfa No:	329/32595
Kayıt Durum:	Aktif

BİLGİ AMAÇLIDIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

Tarih: 14-1-2021-16:39

Ada/Parsel:	1612/7
AT Yüzölçüm(m2):	3905.42
Bağımsız Bölüm Nitelik:	OFİS
Bağımsız Bölüm Brüt YüzÖlçümü:
Bağımsız Bölüm Net YüzÖlçümü:
Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/12//63
Arsa Pay/Payda:	16/2304
Ana Taşınmaz Nitelik:	19 KATLI BETONARME OFİS,İŞYERİ VE ARSASI

Ş/B/İ	Açıklama	Xxxxx/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Kİ den KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)		Çorlu - 02-05-2018 13:09 - 8710	-
Beyan	Kİ den KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.)		Çorlu - 02-05-2018 13:09 - 8710	-
Beyan	Yönetim Planı : 27/10/2015( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)		Çorlu - 27-10-2015 16:23 - 23593	-

Beyan

Yönetim Planı : 27/10/2015( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Çorlu - 27-10-2015

16:23 - 23593

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No

Malik

El Birliği No

Hisse Pay/ Payda

Metrekare

Toplam Metrekare

Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye

Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye

345530087

(SN:7829127) TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK ANONİM ŞİRKETİ V

1/1

0.00

Satış

06-06-2016

13437

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

BİLGİ AMAÇLIDIR

veya Web Tapu anasayfasından (xxxxx://xxxxxxx.xxxx.xxx.xx adresinden) tuWEgEuBVN kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ

Belge Tarihi: 14.10.2019 Belge No: 2019-01.1865

Sayın Şerife Xxxx XXXXX

(T.C. Kimlik No: 00000000000 - Lisans No: 405453 )

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde

“Sorumlu Değerleme Uzmanı” olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.

Doruk KARŞI

Genel Sekreter

Encan AYDOĞDU Başkan

MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ

Belge Tarihi: 13.12.2019 Belge No: 2019-01.2671

Xxxxx Xxxx XXXX

(T.C. Kimlik No: 00000000000 - Lisans No: 402003 )

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde

“Sorumlu Değerleme Uzmanı” olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.

Doruk KARŞI

Genel Sekreter

Encan AYDOĞDU Başkan

MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ

Belge Tarihi: 13.12.2019 Belge No: 2019-01.2674

Sayın Metin EVLEK

(T.C. Kimlik No: 00000000000 - Lisans No: 402617 )

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde

Document Metadata

Table of Contents

TUREKS TURİZM TAŞIMACILIK A.Ş.

Document Metadata