DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIMORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ'NDE YER ALAN 1 ADET ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE1 ADET ARSANIN 24811/30000 HİSSESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIM

ORTAKLIĞI A.Ş.

KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ'NDE YER ALAN 1 ADET ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE

1 ADET ARSANIN 24811/30000 HİSSESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ
SÖZLEŞME TARİHİ	01.12.2014
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	24.10.2014
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	26.12.2014
RAPOR TARİHİ	31.12.2014
RAPOR NO	DGS-1410001
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	1 ADET ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE 1 ADET ARSANIN 24811/30000 HİSSESİNİN PAZAR DEĞER TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	GEBZE CENTER ALIŞVERİŞ MERKEZİ, TATLIKUYU MAHALLESİ, GÜNEYYANYOL CADDESİ, NO:310 GEBZE/KOCAELİ
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Serdar ETİK Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402403) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)

					İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1	-	Değerleme Hizmeti Bilgileri
		1.1		-	Değerleme Hizmetinin Amacı
		1.2		-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
		1.3		-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
		1.	4	-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.5		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.6		-	Değerleme Rapor Özeti
2	-	Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
		2.1		-	Tapu Kayıtları
		2.2		-	Takyidat Bilgileri
		2.3		-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3	-	Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
		3.1		-	Tanımı
		3.2		-	Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
		3.3		-	Ulaşım Özellikleri
		3.4		-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4	-	Değerleme İle İlgili Analizler
		4.1		-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
		4.2		-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
		4.3		-	Bilgilerin Kaynağı
		4.4		-	Değeri Etkileyen Faktörler
5	-	Değerleme Yöntemleri
		5.1		-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
		5.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		5.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6	-	Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
		6.1		-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
		6.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		6.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
		6.4		-	En Etkin ve Verimli Kullanımı
		6.	5	-	Verilerin Değerlendirilmesi
7	-	Sonuç
					EKLER
Ek		1	-	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek		2	-	Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
Ek		3	-	İmar durum yazısı(kopya)
Ek		4	-	Yapı Ruhsatı-Yapı Kullanım İzin Belgesi (kopya)
Ek		5	-	Nakit Akışı Tablosu
Ek		6	-	Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)
Ek		7	-	Tapu Suretleri
Ek		8	-	Çap Suretleri

	UYGUNLUK BEYANI
	Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
*	Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur
*	Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
*	Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
*	Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
*	Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
*	Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
*	Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
*	Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
*	Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1	-	Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; yukarıda adresi belirtilen 5678 ada 22 parselde kain 1 adet alışveriş merkezi (1/1 hisse) ve 5678 ada 24 parselde kain 1 adet arsanın ( 24811/30000 hissesi ), taşınmazların bir bütün halindeki toplam pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. 5678 ada 24 parsel hisseli mülkiyet olup, değerleme hizmetinin amacı Doğuş GYO A.Ş.'ne ait hisselerin toplam pazar değerinin tespit edilmesidir.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2	-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
	1.2.1	-	Hizmeti Xxxx Xxxxx Bilgisi
	Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
	Doğuş Center Maslak, Maslak Mah. Ahi Evran Cad. No: 4/23 34398 Maslak - Şişli
	1.2.2	-	Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
	Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
	Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
	İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
	Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
	Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet alışveriş merkezi (1/1 hisse) ve 1 adet arsanın ( 24811/30000 hissesi ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için DGS-1410001 numaralı bu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Xxxxxx ETİK ve Xxxx XXXX değerleme işleminde görev almıştır. Xxxxxx Xxxx XXXXX raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.

1. 5 -

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için 25.02.2014 tarihli DGS-1402001 referans numaralı değerleme raporu ve bu raporun revizesi olan 06.08.2014 tarih DGS-1402001-REV referans numaralı rapor Xxxxxx Xxxx ve Xxxx Xxxx tarafından şirketimizce hazırlanmıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	DGS-1402001-REV
Rapor Tarihi	06.08.2014
Rapor Konusu	1 ADET AVM VE 1 ADET ARSA
Raporu Hazırlayanlar	Serdar ETİK Xxxx XXXX
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	460.748.000

1.6	-	Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ			1 ADET ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE 1 ADET ARSANIN 24811/30000 HİSSESİNİN PAZAR DEĞER TESPİTİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM			DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM			REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPOR TARİHİ			31.12.2014
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ			BKZ. MÜLKİYET BİLGİLERİ
MEVCUT KULLANIM			5678 ADA 22 PARSEL "GEBZE CENTER ALIŞVERİŞ MERKEZİ" OLARAK, 5678 ADA 24 PARSEL "BOŞ ARSA" OLARAK KULLANILMAKTADIR.
İMAR DURUMU			BKZ. MÜLKİYET BİLGİLERİ
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ			466.159.000,00 TL

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1	-	Tapu Kayıtları
		5678 ADA 22 PARSEL
	İli		:	KOCAELİ
	İlçesi		:	GEBZE
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	SULTANORHAN
	Köyü		:
	Sokağı		:
	Mevkii		:
	Pafta No		:	G22B24C2A
	Ada No		:	5678
	Parsel No		:	22
	Alanı		:	60.865 M²
	Vasfı		:	ALTI KATLI ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE ARSASI
	Sınırı		:
	Sahibi		:	DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
	Yevmiye No		:	17033
	Cilt No		:	71
	Sayfa No		:	6934
	Tapu Tarihi		:	01.10.2014

5678 ADA 24 PARSEL
İli	:	KOCAELİ
İlçesi	:	GEBZE
Bucağı	:
Mahallesi	:	SULTANORHAN
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:
Pafta No	:	G22B24B2A
Ada No	:	5678
Parsel No	:	24
Alanı	:	1800 M²
Vasfı	:	ARSA
Sınırı	:
Sahibi	:	DOĞUŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (24811/30000) MALİYE HAZİNESİ (5189/30000)
Yevmiye No	:	17033
Cilt No	:	71
Sayfa No	:	6936
Tapu Tarihi	:	01.10.2014

2.2	-	Takyidat Bilgileri
	Tapu Müdürlüğü'nde 20.10.2014 tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur.
	5678 ada 24 parsel üzerinde; İrtifak: * 04/11/1974 tarih 4359 yevmiye ile TEK lehine 541 m²'de irtifak hakkı (Başlama Tarih:04/11/1974,Bitiş Tarihi:04/11/1974-Süre) (İlgili irtifak hakkı TEK kurumunun rutin uygulaması olup süresi dolmuş olup resen kaldırılması gerekmekedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır) * 04/11/1976 tarih 4358 yevmiye ile TEK lehine 252 m²'de irtifak hakkı (Başlama Tarih:04/11/1976, Bitiş Tarih:04/11/1976- süre) (İlgili irtifak hakkı TEK kurumunun rutin uygulaması olup süresi dolmuş olup resen kaldırılması gerekmekedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır) * 27/08/1991 tarih 4219 yevmiye ile TEK lehine irtifak hakkı (Başlama Tarih: 27/03/1991, Bitiş Tarih: 27/03/1991-süre) (İlgili irtifak hakkı TEK kurumunun rutin uygulaması olup süresi dolmuş olup resen kaldırılması gerekmekedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
	Beyan: * 22/06/2001 tarih 4248 yevmiye ile tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı belirtmesi tesisi Sakarya 2.idare mahkemesinin 10/05/2001 t. 2000/1748 sayılı yürütmeyi durdurma kararı vardır. (Yapılan incelemede söz konusu beyanın Türk Ytong A.Ş. şirketine ait, Sultanorhan Mahallesi, Bostanpınarı Mevkii, 19 pafta, 105 ada 34 ve 37 parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyona tabi tutulmasına ilişkin belediye encümeni kararı ile dayanağı imar planı revizyonuna ilişkin 5.08.1998 gğn 98/56 sayılı belediye meclis kararının iptali ile yürütmenin durdurulması istemli dava ile ilgili olduğu görülmüştür. Gebze Belediye Başkanlığı'na açılan davada Sakarya 2.İdare Mahkemesi dava konusu işlemlerin uygulanması halinde davacının giderilmesi güç zararlarına neden olacağı anlaşıldığından 2577 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca teminat aranmaksızın dava sonuna yürütmenin durdurulmasına 10.05.2001 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir. Taşınmazların buluduğu ada 01.10.2014 tarihinde uygulama yapılmış olup, beyanın geçerliliğinin olmadığı düşünülmekte olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.)

5678 ada 22 parsel üzerinde:

Şerh:

* 26.05.2009 tarih 13750 yevmiye ile Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi Anonim Şirketi lehine 28.05.2009 tarihinden itibaren 15 yıl müddetle kira şerhi

bulunmaktadır.(İlgili şerh AVM kapsamında bulunan söz konusu firmanın kiralamış olduğu dükkan için belirtilmiş kira şerhi olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

İrtifak:

* 27/12/2013 tarih 20685 yevmiye ile Etibank Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı

bulunmaktadır. (İlgili irtifak hakkının değerleme konusu parselin tevhid edilmeden önce 5678 ada 12 parsel numarası ile bulunan taşınmazdan geldiği düşünülmektedir. Söz konusu irtifak hakkı kurumunun rutin uygulaması olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlarıın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

2.2.1		-	Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; tapu bilgilerinde şu değişiklikler olmuştur: Taşınmazlar mülkiyetleri "Doğuş Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş." adına kayıtlı iken 27/12/2013 tarih 20685 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği işlemi sonucunda Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X." adına geçmiştir.
5678 ada 22 parsel; Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx 0000 xxx 0 xxxxxx 3.188 m² miktarlı arsanın ve aynı mahalle 5678 ada 10 parsel 57.486,55 m² miktarlı arsanın tamamı Doğuş Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. Adına kayıtlı iken; bu kere tapuya ibraz edilen Gebze Belediyesi'nin 14.07.2010 tarih ve 151 sayılı yapı kullanma izin belgesi ile 12.10.2010 tarih ve 2010/3550 sayılı encümen kararına istinaden Gebze Kadastro Müdürlüğü'nce tanzim ve tasdik edilen 20.10.2010 tarih ve 3724 sayılı yazı ekindeki değişiklik beyannamesi gereği yukarıda nitelikleri belirtilen taşınmazlar tevhid edilerek 5689 ada "A" parsel numaralı 60.674,66 m² miktarlı arsa olmuş ve bilhare "Altı Katlı Alışveriş Merkezi ve Arsası" olarak cins değişikliği 28.12.2010 tarihinde yapılmıştır. 01.10.2014 tarih 17033 yevmiye ile Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx 0000 xxx 00 xxxxxx (190,34 m²) ile 5678 ada 20 parsel (60.674,66 m²) taşınmazlarının imar uygulaması sonucu 5678 ada 22 parsel olarak tescil edilmiştir. 5678 ada 24 parsel; 01.10.2014 tarih 17033 yevmiye ile Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx 0000 xxx 0 xxxxxx (311,34 m²) ile 5678 ada 12 parsel (1488,66 m²) taşınmazlarının imar uygulaması sonucu 5678 ada 24 parsel olarak tescil edilmiştir.
2.3	-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
	2.3.1	-	İmar Durumuna İlişkin Veriler
	21.10.2014 tarihinde; Gebze İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde ve ilgili kurumdan alınan ekte sunulan imar durum yazısına göre aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. 5678 ada 22 parsel ve 24 parsel 16.05.2013 tarih 265 sayı ile onaylanan Gebze D-100 Karayolu ve Çevresinde Yer Alan Yenilenecek Xxxxxxxx Xxxxxxx 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır. 5678 ada 22 parsel ayrık nizam, Ticaret Alanında ve 5678 ada 24 parsel ayrık nizam kısmen yol ve ticaret alanında kalmaktadır.
	Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; 5678 ada 24 parselin 18.07.2008 tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planı paftasında "ticaret alanında kaldığı" 1/1000 ölçekli planlarının bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
	5678 ada 22 parselin "sanayi lejantlı" iken 16.01.2009 tarih ve 32 sayılı Kocaeli Büyükşehir Belediyesi İmar Planı Tadilat Kararı ile lejantı "ticaret alanı" olarak değiştirilmiştir.

Gebze D-100 Karayolu ve Çevresinde Yer Alan Yenilenecek Xxxxxxxx Xxxxxxx 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları

TİCARET ALANLARI

1. Bu alanlarda her tür ticaret, çarşı, büro iş hanı, ticari depolama, banka, sigorta, çok katlı mağazave eğlence yerleri, konut, çok katlı taşıt parkı ve özel hastane ve özel eğitim kullanımları yer alabilir. Bu kullanımlardan bir ya da birkaçı aynı parsel içinde bulunabilir.

2. Özel hastane ya da özel eğitim kullanımları ayrı bina (blok) olarak tanımlanması zorunludur ve bu bina içinde başka bir kullanım yer alamaz.

3. Bu alanlarda genel hükümler 3.32 ve 3.33 maddelerde ifade edilen şartları sağlayan üretime yönelik tesislerin dışında alanda çevre sağlığı açısından tehlikeli imalat/depolamaya yönelik yeni tesislere izin verilmeyecektir.

4. Bu alanlarda yapılaşma koşulu plan üzerinde belirtilen yapı adaları (kat yüksekliği, emsal veya kaks) hariç, diğer tüm yapı adalarında en az parsel büyüklüğü 2.500 m²'dir.

5. Bu alanlarda yapılaşma koşulu plan üzerinde belirtilen yapı adaları (kat yüksekliği, emsal veya kaks) hariç diğer tüm yapı adalarında imar adasının ifrazı sırasında oluşan imar parsellerinin 2.500m² olarak bölümünden sonra artık parçanın 1.500-2.500m²'lik dilim arasında kalması durumunda, kalan parçanın imar parseli olarak oluşumuna izin verilecektir. Ancak hiçbir koşulda 1.500m²'nin altında büyüklüğe sahip parsellerde yapılaşmaya müsade edilmeyecektir.

6. Bu alanlarda yapılaşma koşulu plan üzerinde belirtilen yapı adaları (kat yüksekliği,emsal veya kaks) hariç, diğer tüm yapı adalarında kullanım çeşitliliği esas alınmak suretiyle üç tercih belirlenmiştir. Buna göre;

I. Tercih: Alan için getirilen yapılaşma koşulu sonrası oluşan toplam inşaat alanının 0-%30'luk kısmının konut olarak kullanılması durumunda Emsal:1.60

II.Tercih: Alan için getirilen yapılaşma koşulu sonrası oluşan toplam inşaat alanının %31-%60'lık kısmının konut olarak kullanılması durumunda Emsal: 1.40

III. Tercih: Alan için getirilen yapılaşma koşulu sonrası oluşan toplam inşaat alanının tamamını ticaret, alışveriş, konaklama ve eğlence birimleri ile en az %10'luk kısmı spor aktiviteleri, halka açık kütüphaneler, konferans salonları, müzeler, sanat galerileri, oditoryumlar, sergi ve fuar salonları, sinema ve tiyatro salonları, tören salonları vb. sosyal ve kültürel faaliyetlere yönelik kullanılması durumunda Emsal: 2.00 olarak uygulanacaktır.

7. Bu alanlarda yapılaşma koşulu plan üzerinde belirtilen yapı adaları (kat yüksekliği, emsal veya kaks) hariç, diğer tüm yapı adalarında akan için yaptırılan ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında ifade edilen önlemleri almak koşulu ile Tercih I'in kullanılması durumunda en fazla kat yüksekliği 8 kat, Tercih II'nin kullanılması durumunda en fazla kat yüksekliği 6 kat, Tercih

III'ün kullanılması durumunda ise en fazla kat yüksekliği 10 kat olarak uygulanacaktır.

8. Bu alanlarda yapılaşma koşulu plan üzerinde belirtilen yapı adaları (kat yüksekliği, emsal veya kaks) hariç, diğer tüm yapı adalarında imar planı ile belirlenmiş ada bütününde ya da en az 10.000m² ve üstü parsellerde uygulama yapılmak istendiğinde; ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında ifade edilen önlemleri almak koşulu ile kullanılmak istenilen tercih için öngörülen yapılaşma şartları (emsal ve kat yüksekliği) %10 oranında arttırılacaktır. 50.000 m² ve üstü parsellerde uygulama yapılmak istendiğinde; ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında ifade edilen önlemleri almak koşulu ile kullanılmak istenilen tercih için öngörülen ve yukarıda ifade edilen artıştan sonra elde edilecek yapılaşma şartları (emsal ve kat yüksekliği) %25 oranında arttırılacaktır.

9. Bu alanlarda yer alan parsellerde plan değişikliğine gerek kalmaksızın Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığınun uygun görüşü alınmak suretiyle ticari amaçlı katlı otopark

yapılabilir. Bu şekilde yapılmak istenilen ticari amaçlı otoparklar için E:2.00 kat yüksekliği ise 5

kat olarak uygulanacaktır.

2.3.2	-	Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Xxxx xxx xxxxxx xxxxxxxx xxx 0000 xxx 00 xxxxxx olan AVM için; 5678 ada 10 parsel (imar uygulaması görmeden önceki ilk hali olup daha sonra bir uygulama görerek 5678 ada 20 parsel olmuş daha sonra tekrar uygulama görererek 5678 ada 22 parsel olarak düzenlenmiştir) alışveriş merkezi ve ortak alanları için toplam 145.432 m² 'lik alan için 13.08.2008 tarih 372 sayılı ruhsat belgesi bulunmaktadır. Ruhsat yapı sınıfı VA'dır. 5678 ada 10 parsel için düzenlenmiş, alışveriş merkezi ve ortak alanları için toplam 145.432 m² 'lik alan için 14.07.2010 tarih 151 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. (taşınmaz tevhid işleminden sonra 20 parsel olarak değişmiştir.)
5678 ada 10 parsele (taşınmaz tevhid işleminden sonra önce 20 parsel sonra 22 parsel olarak değişmiştir) ait 05.08.2008 tasdik tarih ile onaylı mimari projesi incelenmiştir. Projeye göre taşınmaz 3 bodrum, asma, zemin, 2 normal kat ve çatı katından oluşmaktadır. Toplam inşaat alanı 145.431,89 m²'dir.
		XXXX	XXXXX ( M² )
	3. Bodrum		26.686,74
	2. Bodrum		29.581,00
	1. Bodrum		29.297,20
	Asma Kat		496,00
	Zemin Kat		27.372,75
		1. Kat	16.326,40
		2. Kat	15.513,80
	Çatı Katı		158,00
	TOPLAM		145.431,89
Projesine göre 3. bodrum katında otopark, kazan dairesi, mekanik odalar, avm dağıtım odası vb. hacimler, 2. bodrum katında otopark, sığınak, mekanik odalar vb. hacimler, 1. bodrum katında enerji odası, yapı market, media market, buz pisti ve dükkan alanları, asma katında depo-arşiv alanı, zemin katında avm girişi, hipermarket ve dükkanlar, 1. katta dükkanlar, 2. katta sinema, işletme alanları, teras hacimleri bulunmaktadır.
2.3.3	-	Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan alışveriş merkezi binasının genel olarak onaylı mimari projesiyle uyumlu olduğu görülmüştür. Alışveriş merkezi içerisinde bazı dükkan hacimlerinin ihtiyaca göre alanlarının değiştirildiği görülmüştür. Bu değişikliklerin dükkanların birleştirilmesi veya panel duvarlar ile ayrılması şeklinde olduğu gözlemlenmiştir. AVM içerisinde yapılmış olan kullanıma yönelik ara bölme değişikliklerinin, ruhsat ve iskan belgelerindeki toplam inşaat alanı ve emsal inşaat alanını etkilemediği, dolayısıyla yapı ruhsatında/iskan belgesinde herhangi bir değişiklik gerekliliği oluşturmayacağı düşünülmektedir.Yapılan bu basit değişikliklerin imar mevzuatı ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uyarınca yapı ruhsatında ya da yapı kullanım izninde herhangi bir değişiklik gerektirmediği görülmüştür.
2.3.4	-	Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Xxxxx Xxxx Denetim Bağlar Başı Mah. Sakızağacı Sokak No:165 Kat: 2 Darıca/KOCAELİ

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1	-	Tanımı
Değerleme konusu taşınmazlar 5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan "Altı Katlı Alışveriş Merkezi ve Arsası" nitelikli Gebze Center AVM ve bitişiğindeki 5678 ada 24 parsel numaralı arsanın 24811/30000 hissesidir.
3.2	-	Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerlemeye konu 5678 ada 22 ve 24 parseller Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxx Xxx. Xx:000 Xxxxx/XXXXXXX adresinde yer alan "Gebze Center Alışveriş Merkezi ve 1 adet arsanın 24811/30000 hissesidir.
Çevresinde sanayi alanları ve konut alanları bulunmaktadır. Çevresinde nirengi niteliği taşıyan bazı yapılar şunlardır: Gebze Otogarı, Oto Sanayi Sitesi, Gebze İlçe Emniyet Müdürlüğü, Gebze İtfiayesi, Gebze Hali vb.
3.3	-	Ulaşım Özellikleri
	Taşınmazlar İstanbul-Ankara yönünde, Darıca-Eskişehir ayrımından 2km. Sonra TUBİTAK kavşağında yer almaktadırlar. Ulaşım İstanbul-İzmit Karayolundan bağlantı xxxx Xxxxx Yanyol Caddesi aracılığı ile sağlanmaktadır. Merkezi bir konumda olması ve ana arterlere yakın konumda olması nedeni ile ulaşım kolaydır.
	D-100 karayoluna ~500 m., TEM Otoyolu'na ~3 km., Kocaeli İl Merkezi'ne ~45 km. ve Gebze Merkeze ~3 km. mesafededir.

GEBZE

DARICA

KÖRFEZ

DİLOVASI

KARTAL

İstanbul-İzmit

Yolu

TEM Otoyolu

Taşınmazların

Konumu

DARICA

İstanbul-İzmit Karayolu

5678 ada 24

5678 ada 22

5678 ada 24

5678 ada 22

3.4	-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
	3.4.1	-	Genel Özellikleri
	5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan Gebze Center Alışveriş Merkezi, 2010 yılı Eylül ayında açılmıştır. Satış ve kiralama faaliyetleri Xxxxx Lang LaSalle tarfından gerçekleştirilmektedir. Toplam inşaat alanı 145.431,89 m² ve kiralanabilir alanı 59.053 m²'dir. Kiralanabilir alanlar içerisinde kiokslar dahil değildir. Kiralanabilir alan içerisinde halihazırda ~3.752 m²'lik alan boştur. Edinilen bilgiye göre ~125 adet mağaza bulunmakta olup, bunların 21 adedi boş durumdadır. Halihazırda kiralanabilir alan bazında yapılan hesaplamaya göre doluluk oranı %94'dır. 3 bodrum, zemin, asma, 2 kat olmak üzere toplam 6 katlıdır. 3. bodrum ve 2. bodrum katları mahallinde otopark alanları olup, yönetim büroları ve teknik hacimler bu katlarda yer almaktadır. 1.bodrum katta, yapı market olarak Koçtaş ve media market olarak Teknosa bulunmaktadır. Mevcutta 1. bodrum kat ev tekstil ürünleri, beyaz eşya ve eloktronik eşya satış mağazalarının bulunduğu kattır. Ayrıca buz pisti bu katta bulunmaktadır.
	Zemin kat, AVM' nin ana giriş kapısının bulunduğu kattır. Hipermarket (TESCO KİPA) zemin katta yer almaktadır. Kat genelinde bilinen markaların (LCW, YKM, Mango, Kiğılı, Sarar vb.) satış mağazaları bulunmaktadır. 1.katta genel olarak bilinen markaların ( Adidas, Nike, De Facto, Flo vb. ) satış mağazaları bulunmaktadır.
	2. kat food court katı olup, sinema salonları bu katta mevcuttur.
	5678 ada 24 parsel üzerinde mevcut durumda her hangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz arsa niteliğinde olup fiili durumu da bu niteliğine uygundur. Arsa üzerine beton dökülmüş durumda olduğu ve sınırlarını belirlemek için çevresinin duvarla çevrilmiş halde olduğu görülmüştür. Taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek arsa niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (r) bendinde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." hükmü çerçeverisinde taşınmazın arsa olarak portföye alınmasında sakınca bulunmadığı düşünülmektedir.

Site ve Binaların Genel Özellikleri
Yapı Tarzı			:	BAK
Yapı Nizamı			:	AYRIK
Yapı Sınıfı			:	VA
Kullanım Amacı			:	ALIŞVERİŞ MERKEZİ
Elektrik			:	ŞEBEKE
Su			:	ŞEBEKE
Isıtma Sistemi			:	DOĞALGAZ YAKITLI 3 ADET 1.500 KCAL/H KAPASİTELİ ERENSAN MARKA ISI KAZANLARI MEVCUT
Kanalizasyon			:	ŞEBEKE
Su Deposu			:	TOPLAM 1.000 TON KAPASİTELİ 4 ADET BETONARME SU DEPOSU
Hidrofor			:	MEVCUT 6 GRUP
Asansör			:	2 ADET MÜŞTERİ ASANSÖRÜ (HER BİRİ 1.600KG. 21 KİŞİLİK) 4 ADET YÜK ASANSÖRÜ (HER BİRİ 1.600KG.KAPASİTELİ 21 KİŞİLİK)
Jeneratör			:	6 ADET (4 ADETX1600 KVA+2 ADETX500 KVA KAPASİTELİ)
Intercom Tesis			:
Yangın Tesisatı			:	MEVCUT
Çatı Tipi			:	ATRİUM KISMI ÇELİK KONSTRÜKSİYON ÜZERİ CAM KAPLAMA, BETONARME TERAS
Dış Cephe			:	PVC ESASLI MALZEME KAPLI
Park Yeri			:	AÇIK OTOPARK: 546 ARAÇLIK, KAPALI OTOPARK: 1.039 ARAÇLIK
Güvenlik			:	GÜVENLİK ELEMANLARI VE GÜVENLİK KAMERALARI MEVCUT
Manzarası			:	D-100 KARAYOLU-SANAYİ ALANLARI-KONUT ALANLARI
Cephesi			:	KUZEY-GÜNEY-DOĞU-BATI
3.4.2	-	İç Mekan Özellikleri
5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan alışveriş merkezinin kat hollerinde zeminler mermer ve dekoratif taş kaplamadır. Kolon yüzeyleri cam ve metal giydirmedir. Tavanlar alçı asma tavandır. Ortak wc hacimlerinde vitrifiye elemanları tam olup, zeminler seramik kaplamadır. Ortak kullanım alanlarıda spot lambalar, duman dedektörleri, havalandırma tünelleri bulunmaktadır.
Binanın çatısı cam kaplamadır. Mağaza ve dükkan alanlarının her birinin kullanım ihtiyaçlarına göre farklı dizayn edildiği gözlemlenmiştir.
4 adet mal kabul ve 2 adet müşteri asansörü, 14 adet yürüyen merdiven ve 7 adet yürüyen bant bulunmaktadır. Ayrıca ses yayın sistemi bulunmaktadır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1	-	Taşınmazın Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx
	0.0.0	-	Xxxxxxx Xxx
	Xxxxxxx, Xxxxxxx Cumhuriyeti'nin Marmara Bölgesi'nin Anadolu yakasında yer alan bir ildir. Adını, 1320 senesinde İzmit ve havalisini fetheden Akça Koca'dan alır. 1.600.016 olan nüfusuyla Türkiye'nin 6. ,İstanbul ve Bursa'dan sonra Marmara Bölgesi'nin 3. büyük kentidir. Kocaeli ili, Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde, 29° 22'—30° 21' doğu boylamı, 40° 31'—41° 13' kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde Bursa illeri, batısında Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. İl merkezi İzmit'in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüzölçümü 3.505 km2'dir. Asya ile Avrupa'yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmakta-dır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi işlek bir deniz yoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Gebze ile İstanbul arasında akan Kemiklidere'nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi'nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları'nın tepelerinden geçen hat oluşturur. 2010 TUIK verilerine göre ilde 12 ilçe ve 243 köy vardır.
	Har 4.1.2	ita -	1 - Kocaeli'nin Konumu Gebze İlçesi
	1997 nüfus sayımı sonuçlarına göre Kocaeli ili'nin toplam nüfusu 1.175.190, Gebze'nin nüfusu 402.916 kişidir. 1997 sayımlarına göre ilçe Kocaeli ili toplam nüfusunun %34.28'ini oluşturmaktadır.[6] 1965 yılında Türkiye nüfusunun binde 33'ü ilçede yaşarken, 1997'de bu rakam binde 40.2 olmuştur. Türkiye'de genel nüfus artış oranı 1965-1997 yılları arasında %100.8 iken, Gebze'de bu artış %111.8 olmuştur. TÜİK tarafından yapılan ADNK 'a göre 2009 nüfusu 282.400' dür.
	Türkiye, ekonomik gelişmişlik bakımından altı gruba ayrılmıştır. I. derece gelişmiş iller İstanbul xxx, Xxxxxx xxx, Xxxxx xxx, Xxxxx xxx, Xxxxxxx ili ve Yalova ili'dir. Bu bağlamda Gebze, Türkiye'nin ekonomik açıdan en gelişmiş altı ilinden birinde bulunmaktadır. Gebze ayrıca Kocaeli ili GSYİH'sının %33.7'sini oluşturur. Gebze ayrıca Türkiye GSHİY'sının %1.69'unu üretmiştir.

Harita 2 - Gebze' nin Konumu

4.1.3	-	Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür. 2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür. 2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır. 2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde ortadoğuda yaşanan terör eylemlerinin artması ve ülkenin güney sınırında yaşanan sorunlar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür. 2015 yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaşa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketleneceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir.
4.2	-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
4.3	-	Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Gebze Belediyesi İmar Müdürlüğü, Gebze Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4	-	Değeri Etkileyen Faktörler
	4.4.1	-	Olumlu Faktörler
		*	Merkezi bir konumda yer almaktadır.
		*	Ulaşılabilirliği yüksektir.
		*	Bölgede benzer konum ve nitelikte bir konsept bulunmamaktadır.
		*	Ruhsat ve iskan belgesi alınmış, tapuda cins tahsisi yapılmıştır.
		*	Doluluk oranı yüksek olup, marka mağazaların bulunduğu bir konsepttir.
	4.4.2	-	Olumsuz Faktörler
		*	Niteliği ve kullanım alanı dikkate alındığında alıcı kitlesi kısıtlıdır.
		*	5678 ada 24 parsel hisseli mülkiyettir.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1	-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3	-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Rapor konusu taşınmazların değerlemesinde Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi, Gelir İndirgeme Yöntemleri kullanılmıştır.

6.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Satılık Arsa Emsalleri

1- Remax Vega

Tel

0000 000 00 00

Gebze X-0 xxxxxxx 0. xxxxxx konumunda olduğu beyan edilen, yapılaşma koşulları değerleme konusu taşınmazlara aynı olan, 3.785 m² arsa için 1.825.000.-USD istenildiği bilgisi edinilmiştir. (USD=2.2.-TL)

SATILIK 3785 .-M² 4.015.000 .-TL 1.061 .-TL/M²

2- Reality World

Tel

0000 000 00 00

Gebze E-5 üzerinde olduğu beyan edilen, otel ve plaza yapımına uygun, ticari imarlı 2.742 m² arsa için 3.564.000.-USD istenildiği bilgisi edinilmiştir. (USD=2.2.-TL)

SATILIK 2742 .-M² 7.840.800 .-TL 2.860 .-TL/M²

3- Reality World Arc

Tel

0000 000 00 00

E-5 üzerinde reklam kabiliyeti yüksek olduğu beyan edilen, üzerinde vodefone baz istasyonu olduğu belirtilen, E:0.50, sanayi ve depolama alanı imarlı, 5.061 m² arsa için 3.500.000.-USD istenildiği bilgisi edinilmiştir. (USD=2.2.-TL)

SATILIK 5061 .-M² 7.700.000 .-TL 1.521 .-TL/M²

4- Century 21

Tel

0000 000 00 00

Gebze E-5 yanyola cepheli olduğu beyan edilen, TAKS:0.40, H(max):9.50 m. yapılaşma koşullarına haiz 875 m² ticari imarlı arsa için 1.050.000.-USD istenildiği bilgisi edinilmiştir. (USD=2.2.-TL)

SATILIK 875 .-M² 2.310.000 .-TL 2.640 .-TL/M²

5- Güvercinoğlu Emlak

Tel

0000 000 00 00

E-80 yoluna yakın konumlu olduğu beyan edilen, üzerinde 1.800 m² kapalı üretim alanı ve 400 m²'lik idari bina olduğu belirtilen 8.300 m²'lik ticari imarlı arsa için 5.350.000.-USD istenildiği bilgisi edinilmiştir. (USD=2.2.-TL)

SATILIK 8300 .-M² 11.770.000 .-TL 1.418 .-TL/M²

Medyadan Elde Edilen Veriler

* 2012 tarihinde Vakıfbank Çengelköy Üsküdar Nato Yolu üzerindeki 6.523 m² arsa üzerinde 24.800 m² kapalı alanı bulunan Maxi City AVM 52.000.000.-TL bedel ile satışa çıkartmıştır. (2.096.-TL/m²)

* İstanbul, Bakırköy ilçe sınırları içerisinde yer alan 100.000 m² kapalı alanlı 25.000 m² kiralanabilir alanı bulunan Carrousel AVM için 2013 yılında 450.000.000-USD istenmekte olduğu bilsi edinilmiştir. Üç sene önce Carrousele 200.000.000-USD teklif edilmiştir.

Dükkan Emsalleri

6- Kocaeli Gayrimenkul

Tel

0000 000 00 00

Körfez Center AVM'nin 3. katında yer alan 85 m² dükkan için 320.000.-TL istenildiği bilgisi edinilmiştir.

SATILIK 85 .-M² 320.000 .-TL 3.765 .-TL/M²

7- Barkod Gayrimenkul

Tel

0000 000 00 00

Körfez Center AVM'nin 3. katında yer alan 60 m² dükkan için 250.000.-TL istenildiği bilgisi edinilmiştir. Halihazırda dükkan boş olup, yönetimin dükkan için belirlediği kira bedeli 2.000.- TL/ay'dır

SATILIK 60 .-M² 250.000 .-TL 4.167 .-TL/M²

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)
SATIŞ FİYATI		4.015.000	7.840.800	7.700.000
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	60.865,00	3.785	2.742	5.061
BİRİM M² DEĞERİ		1.061	2.860	1.521
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
		-10%	-10%	-10%
İMAR KOŞULLARI				E:0.50
YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	KÖTÜ
		0%	0%	20%
FONKSİYON	TİCARİ	TİCARİ	TİCARİ	SANAYİ
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	ÇOK KÖTÜ
		0%	0%	30%
MANZARA		ÇOK KÖTÜ	BENZER	ORTA KÖTÜ
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		40%	0%	10%
KONUM		ÇOK KÖTÜ	BENZER	ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		40%	0%	10%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		KÖTÜ	BENZER	BENZER
		20%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-6%	-6%	-6%
TOPLAM DÜZELTME		84%	-16%	54%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	2.230	1.952	2.402	2.343

Değerleme konusu taşınmazlardan 5678 ada 22 parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup, 5678 ada 24 parselin değer takdirinde 22 parsel referans alınmıştır.

Bölgede yapılan araştırmalar ve görüşmeler sonucunda Gebze Bölgesinde ticari imarlı arsaların konum ve alanlarına göre birim metrekare değerlerinin değiştiği bilgisi alınmıştır.

E-5'e cepheli parsellerin birim metrekare değerlerinin 1.000.-USD/m² civarında olduğu, E-5 karayoluna 2. parsellerin alıgılanabilirliğin azalması ve reklam kabiliyetinin düşmesi gibi nedenlerle birim değerlerin azaldığı kanaatine varılmıştır.

Taşınmazların konumu ve alanı göz önünde bulundurulduğunda 5678 ada 22 parsel için 2.230 .- TL/m² ve 5678 ada 24 parsel için 2.100.-TL/m² değer takdir edilmiştir.

2 ADET TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU
Ada No	Parsel No	Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)	Parselin Değeri (.-USD)
5678	24	1.800,00	2.100	3.780.000,00	1.718.181,82
DOĞUŞ GYO A.Ş.'nin 24811/30000 hissesine düşen değeri				3.126.186,00	1.116.495,00
5678	22	60.865,00	2.230	135.728.950,00	61.694.977,27
DOĞUŞ GY A.Ş.'NİN TOPLAM HİSSE DEĞER (.- TL)				138.855.136,00	00.000.000,27
2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)				138.856.000,00
2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞER (USD)				62.812.000,00

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

5678 ada 24 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 5678 ada 22 parsel üzerinde ise toplam inşaat alanı 145.431,89 m² olan iskanlı alışveriş merkezi bulunmaktadır. Yapı ruhsatı ve iskan belgesine göre yapı sınıfı VA' dır. 2014 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre VA yapı sınıfına ait birim maliyet 1.150.-TL/m²'dir. Değerleme konusu taşınmazın niteliği, yapı kalitesi dikkate alındığında bina değeri 1.750.-TL/m² olarak öngörülmüştür.

TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU
5678 Ada 22 Parsel	Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)	Parselin Değeri (.-USD)
Xxxx Xxxxxx	60.865,00	2.230	135.728.950,00	61.694.977,27
Bina Değeri	145.431,89	1.750	254.505.807,00	000.000.000,95
Çevre Düzenlemesi, Teknik Altyapı, Zemin Kaplaması, Girişimci Karı vb.			12.725.290,38	5.784.222,90
TOPLAM			402.960.047,00	000.000.000,13
5678 Ada 24 Parsel (DOĞUŞ GYO A.Ş.'nin hisse değeri			3.126.186,00	1.116.495,00
2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ			406.086.233,00	000.000.000,13

6.3	-	Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
	Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 5678 ada 22 parsel üzerinde Gebze Center AVM bulunmakta olup, 5678 ada 24 parsel hali hazırda boştur. Gebze Center AVM için elde edilen bilgiler doğrultsunda ve 6.3.1 maddesinde bahsedilen varsayımlar doğrultusunda nakit akışı hazırlanmıştır. 5678 ada 24 parsel içinse parsel üzerinde proje geliştirilmiş, öngörülen satılabilir alan doğrultusunda nakit akışı 6.3.2 maddesinde hazırlanmıştır.
	6.3.1	-	5678 Ada 22 Parsel İçin Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
	* Değerlemeye konu Gebze Center Alışveriş Merkezinin toplam kiralanabilir alanı 59.053 m²'dir. * Edinilen bilgiler doğrultusunda kiralanabilir alan üzerinden doluluk oranı %94 olarak kabul edilmiş olup, bu oranın yeni kiralamalar yapılarak gelecek yıllarda %96 oranında sabit kalacağı öngörülmüştür. * Firmadan elde edilen veriler ve bölgede yapılan araştırmalar neticesinde AVM için aylık ortalama birim kira değeri ~42 TL/m² olarak öngörülmüştür. * Ayılık kira metrekare değeri için yıllık artış oranı %6 olarak kabul edilmiştir. * Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %8 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.
	* Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler " başlığı altında irdelenmiş olup, tarafımıza giderlerin tamamının kiracılardan toplanan ortak gider avanslarından karşılanıyor olması nedeniyle kira gelirlerinin ~%5'i oranında olacağı kabul edilmiştir. Diğer gelirlerin yıllık artış oranı %5 olarak öngörülmüştür.
	* Gider kalemlerinde ise boş alan aidat giderlerinin 2014 yılı için 1.075.660 TL olduğu bilgisi alınmış olup yıllık doluluk oranı bazında hesaplamaları yapılmıştır. 2014 yılı Emlak vergisinin976.406 TL olduğu bilgisi alınmış olup yıllık yenileme oranın %6,5 olarak arttırılarak yıllara yayılmıştır. Yatırmcı destek payının 2014 yılında 643.695 TL olduğu bilgisi alınmış olup yıllık artış oranı %1 olarak kabul edilmiştir. İşletim hizmet giderlerinin 2014 yılında 709.311 TL olduğu bilgisi alınmış olup bu rakamaın sabit kalacağı öngörülmüştür. Sigorta giderlerinin yıllık 625.871 TL olduğu bilgisi alınmış olup bu rakamaın sabit kalacağı öngörülmüştür.
	* Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
	* İndirgeme oranı %9,5 olarak kabul edilmiştir.
	Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

GEBZE CENTER AVM Nakit Akışları

İLK YIL İÇİN AYLIK BİRİM MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AYl) YILLIK FİYAT ARTIŞ ORANI (MAĞAZA)

TOPLAM MAĞAZA ADEDİ

TOPLAM KİRALANABİLİR MAĞAZA ALANI (m²)

Kap. Oranı

42,0

6,00%

125

59.053

8%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

204

TOPLAM

NAKİT GİRİŞLERİ(MAĞAZA)

Doluluk Oranı Kiralanan Brüt Xxxx

Yıllık Xxxxx Xxxx Xxxxxx (Ortalama) Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

94,00%

55.510

504

27.976.949 TL

96,00%

56.691

534

98,00%

57.872

566

98,00%

57.872

600

98,00%

57.872

636

98,00%

57.872

674

98,00%

57.872

715

98,00%

57.872

758

98,00%

57.872

803

98,00%

57.872

851

575.176

235.145.090 TL

30.286.536 TL 32.772.556 TL 34.738.909 TL 36.823.243 TL 39.032.638 TL 41.374.596 TL 43.857.072 TL 46.488.496 TL 49.277.806 TL

382.628.802 TL

Diğer Gelirler

İşletme Gelirleri

5,00%

10.908.818 TL

1.398.847

1.398.847 TL

1.468.790 1.542.229 1.619.341 1.700.308 1.785.323 1.874.589 1.968.319 2.066.735

1.468.790 TL 1.542.229 TL 1.619.341 TL 1.700.308 TL 1.785.323 TL 1.874.589 TL 1.968.319 TL 2.066.735 TL

2.170.072

2.170.072 TL

620.476.589

17.594.553

17.594.553 TL

NAKİT ÇIKIŞLARI

Boş Xxxx Xxxxx Giderleri Emlak Vergisi

Yatırımcı Destek Payı İşletim Hizmet Gideri Sigorta Gideri

TOPLAM

1.075.660

976.406

643.695

709.311

625.871

28.203.473 TL

1.075.660

1.039.872

650.132

709.311

625.871

4.100.846 TL

1.054.147

1.107.464

656.633

709.311

625.871

1.033.064

1.179.449

663.200

709.311

625.871

1.033.064

1.256.113

669.832

709.311

625.871

1.033.064

1.337.761

676.530

709.311

625.871

1.033.064

1.424.715

683.295

709.311

625.871

1.033.064

1.517.322

690.128

709.311

625.871

1.033.064

1.615.948

697.029

709.311

625.871

1.033.064

1.720.984

704.000

709.311

625.871

4.153.426 TL 4.210.894 TL 4.294.191 TL 4.382.536 TL 4.476.256 TL 4.575.695 TL 4.681.223 TL 4.793.230 TL

1.033.064

1.832.848

711.040

709.311

625.871

4.912.134 TL

44.580.430 TL

Nakit Akım

25.274.951 TL

27.601.900 TL 30.103.890 TL 32.064.059 TL 34.141.015 TL 36.341.705 TL 38.673.490 TL 41.144.168 TL 43.762.002 TL 667.012.333 TL

976.119.513 TL

Net Bugünkü Değer (NPV)

479.946.451 TL 462.984.176 TL 446.780.390 TL

İNDİRGEME ORANI

9,00%

9,50%

10,00%

■	Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre 5678 Ada 22 Parselin Değeri
	TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	462.984.175,66

6.3.2 - 5678 Ada 24 Parsel İçin Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

* Değerlemeye konu 5678 ada 24 parsel 1.800 m² yüzölçümüne sahiptir. Plan notlarında ticari alanlar için üç farklı tercih belirtilmiştir. Söz konusu parsel için III. tercih kullanılmıştır. (III. Tercih: Alan için getirilen yapılaşma koşulu sonrası oluşan toplam inşaat alanının tamamını ticaret, alışveriş, konaklama ve eğlence birimleri ile en az %10'luk kısmı spor aktiviteleri, halka açık kütüphaneler, konferans salonları, müzeler, sanat galerileri, oditoryumlar, sergi ve fuar salonları, sinema ve tiyatro salonları, tören salonları vb. sosyal ve kültürel faaliyetlere yönelik kullanılması durumunda Emsal: 2.00 olarak uygulanacaktır.)

* Emsal: 2.00 yapılaşma koşullarında emsal inşaat alanı 3.600 m² olarak hesaplanmıştır. Boş arsa üzerinde mevcut imar koşullarına göre geliştirilecek projede; inşa edilebilir toplam alanı, mevzuattan kazanılan % 15-%25 ilave alanı da ekleyerek satışa esas toplam alanlar bulunmaktadır. Söz konusu için parsel için %20 ilave oran kullanılarak toplam satılabilir alan

4.320 m² olarak öngörülmüştür.

* Parsel üzerinde geliştirilen projenin 3 dönemde satışının gerçekleşeceği öngörülmüştür. Bir dönem 12 ay olarak kabul edilmiştir. 1. dönemde satışarın %35'inin, 2. dönemde %35'inin, 3. dönemde %30'unun gerçekleşeceği öngörülmüştür.

* 1. dönemde ticari birimlerin satış birim m² değerinin 2.900.-TL/m² olacağı ve satış birim değerlerinin her yıl %10 oranında artacağı varsayılmıştır.

* İndirgeme oranı %10,50 olarak kabul edilmiştir.

* Hasılat paylaşımı %40 kabul edilmiş, geliştirilmiş arsa değeri bulunmuştur.

* Elde edilen bilgilere istinaden parseller üzerinde inşa edilecek yapılardan elde edilecek hasılat oranının % 40 olduğu , bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiş arsa değerinin % 85 inin bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %15- 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 15 kar edilmiş değeri olduğu tesbit ve kabul edilmiştir) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.

ARSA İÇİN PROJE GELİŞTİRME HESAPLARI
Arsa Alanı	1.800,00m²	Emsal / KAKS	2,00
Toplam Emsal İnşaat Alanı	3.600,00m²	Konut Alanı	Ticaret Alanı
Ortak Alan ve diğer İlaveler oranı	0,20	0%	100%
Satışa Esas İnşaat Alanı	4.320,00m²	0,00m²	4.320,00m²
NAKİT AKIŞI
YATIRIM SÜRECİ	36
TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²)	4.320,00
		1.dönem	2.dönem	3.dönem	TOPLAM
NAKİT GİRİŞLERİ
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Ticaret)		35,00%	35,00%	30,00%
Satılan Brüt Alan (Ticaret)		1.512	1.512	1.296	4.320
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Ticaret)		2.900	3.190	3.509
Satış Geliri (Ticaret)		4.384.800	4.823.280	4.547.664
Satış Gelirleri ( Toplam )		4.384.800 TL	4.823.280 TL	4.547.664 TL	13.755.744 TL
Nakit Akım		4.384.800 TL	4.823.280 TL	4.547.664 TL	13.755.744 TL
Net Bugünkü Değer (NPV)	11.389.091 TL 11.288.890 TL 11.190.165 TL
İNDİRGEME ORANI	10,00%	10,50%	11,00%
Hasılat Paylaşımı Oranı		40%
Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL)		4.515.556
Bugünkü Arsa Değeri (TL)		3.838.223
Bugünkü Arsa m² birim Değeri (TL/m²)		2.132,35m²

■ Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre 5678 Ada 24 Parselin Değeri

TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	3.838.223,00
DOĞUŞ GYO A.Ş.'nin 24811/30000 hissesine düşen değeri TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	3.174.338,36

2 ADET TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU
Ada No	Parsel No	Alanı (m²)	Parselin Değeri (.-TL)	Parselin Değeri (.-USD)
5678	24	1.800,00	3.838.223,00	1.744.646,82
DOĞUŞ GYO A.Ş.'nin 24811/30000 hissesine düşen değeri			3.174.338,36	1.133.692,27
5678	22	60.865,00	000.000.000,00	000.000.000,31
DOĞUŞ GYO A.Ş.'NİN TOPLAM HİSSE DEĞER (.-TL)			466.158.514,00	000.000.000,58
2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)			466.159.000,00
2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞER (USD)			166.486.000,00

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

5678 ada 22 parselin en etkin ve verimli kullanım şeklinin mevcut kullanım olan "Alışveriş Merkezi" olacağı düşünülmektedir.5678 ada 24 parselin ise mevcut imar planı dahilinde ticari amaçlı yapı inşa edilerek kullanılması olduğu öngörülmektedir.

6.5	-	Verilerin Değerlendirilmesi
		Değerlemeye konu olan 2 adet taşınmazın toplam değeri 2 farklı yöntem ile takdir edilmiş olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir.
	■	Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre;
				2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	406.086.233,88
			2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)		406.086.000,00
	■	Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre;
				2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	466.159.000,00
			2 ADET TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)		466.159.000,00
		Değerler arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebiliyorsa Gelir Kapitalizasyonu yöntemi en uygun yöntemdir. Bu nedenle taşınmazların değerinin tespitinde "Gelir İndirgeme Yöntemi" esas alınmıştır.
	6.5.1		-	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
	Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup cins tashihi yapılmıştır.
	6.5.2		-	Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
	Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
	6.5.3		-	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	5678 ada 22 parselin üzerinde yer alan taşınmazın ruhsat ve iskan belgeleri bulunduğu görülmüştür. Yasal evraklarının tam olduğu kanaati oluşmuştur. 5678 ada 24 parselin niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
	6.5.5		-	Kira Değeri Analizi
	5678 ada 22 parsel üzerinde yer alan Gebze Center Alışveriş Merkezi'ne ait kira gelir tabloları incelenmiştir. Dükkanların kat, konum ve alanlarında göre kira değerlerinin değişkenlik gösterdiği görülmüştür. Ortalama kira birim metrekare değerinin ~42.-TL/m² olduğu kanaatine varılmıştır.

6.5.6	-	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; 5678 ada 24 parselin 24811/30000 hissesinin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "Arsa (*)" olarak, 5678 ada 22 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "Bina (**)" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
* 5678 ada 24 parsel üzerinde mevcutta yapı bulunmamakta olup arsa niteliğinde olup fiili durumu da bu niteliğine uygundur. Arsa üzerine beton dökülmüş durumda olduğu ve sınırlarını belirlemek için çevresinin duvarla çevrilmiş halde olduğu görülmüştür. Taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek arsa niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (r) bendinde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." hükmü çerçeverisinde taşınmazın arsa olarak portföye alınmasında sakınca bulunmadığı düşünülmektedir. ** Söz konusu taşınmaza ait iskan belgesi bulunmakta olup, kat irtifakı/mülkiyeti tesis edilmemiş, cins tashihi yapılmıştır. Taşınmazın mahalindeki kullanımıyla uygun olarak ana gayrimenkul niteliği "Altı Katlı Alışveriş Merkezi ve Arsası" olarak tescil edilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü çerçevesinde taşınmazın bina protföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı düşünülmektedir.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; 5678 ada 24 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "arsa" olarak, 5678 ada 22 parselin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

Rapor konusu mülkiyeti Doğuş GYO A.Ş.' ye ait olan taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların

31.12.2014

tarihli toplam değeri için ;

466.159.000 .-TL

(Dört Yüz Altmış Altı Milyon Yüz Elli Dokuz Bin Türk Lirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

550.067.620 .-TL

kıymet takdir edilmiştir.

2 ADET TAŞINMAZIN DEĞERİ
TL	USD	EURO	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
			(	%	18	)
466.159.000	211.890.455	166.485.357	550.067.620,00

1 USD =	2,2000	.-TL
1 EURO =	2,8000	.-TL

Değerleme Uzmanı

Serdar ETİK

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Xxxx XXXX

Lisans No:

402403

Lisans No:

402003

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri

* dikkate alınmamıstır.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen

* yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan

personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.